Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện hoằng hóa tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM BÁ BẢY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN HOẰNG HÓA, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHẠM BÁ BẢY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN HOẰNG HÓA, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản thân tơi,
cơng trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên cứu nêu
trong luận văn hoàn toàn trung thực và chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cảm ơn. Các thông tin
tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 6 năm 2020
Tác giả

Phạm Bá Bảy


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất
nhiều sự giúp đỡ của các các nhân và tập thể. Do vậy tơi muốn bày tỏ lịng cảm ơn
tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong q trình thực hiện luận văn.
Trước tiên tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng đã
tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn này.
Ngồi ra, trong suốt q trình thực hiện luận văn tơi cịn nhận được sự giúp đỡ
UBND các xã, thị trấn, phòng Tài ngun và Mơi trường thuộc huyện Hoằng Hóa, tỉnh
Thanh Hóa. Nhân dịp này, cho phép tôi được cảm ơn những sự giúp đỡ q báu đó.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt kiến thức cho tơi trong
suốt q trình học tập. Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Phòng đào tạo Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tơi hồn
thành luận văn này.

Cuối cùng xin cảm ơn tới các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè và những người
thân đã hết lịng giúp đỡ, động viên tơi trong suốt quá trình thực hiện luận văn./.
Học viên

Phạm Bá Bảy


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài ...........................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................7
1.2. Những quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................10
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất .............................................................................10
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...............................................................13
1.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam .........................17
1.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ .............................17

1.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Pháp ..........................17
1.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thái Lan ....................17
1.3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam ...................18
1.3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa .........20
1.4. Đánh giá chung về tổng quan .............................................................................21
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....22
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................22


iv
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................22
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Hoằng
Hóa, tỉnh Thanh Hóa .................................................................................................22
2.2.2. Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018 ...22
2.2.3. Đánh giá chung và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện
tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn tiếp theo .............................................23
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................23
2.3.1. Thu thập số liệu ...............................................................................................23
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................25
2.3.3. Phương pháp phân tích, so sánh ......................................................................26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................27
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Hoằng
Hóa, tỉnh Thanh Hóa .................................................................................................27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................27
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................29
3.1.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ..........................................................32

3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ............34
3.1.5. Hiện trạng sử dụng huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa .................................36
3.2. Đánh giá tình hình thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018 .......................38
3.2.1. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 – 2018 ..........................................38
3.2.2. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng
nghiệp huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 – 2018 .....................................................46
3.2.3. Đánh giá kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nơng
nghiệp huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 – 2018 .....................................................54


v
3.2.4. Nguyên nhân một số hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tại huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 - 2018.......................................................55
3.2.5. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện
Hoằng Hóa giai đoạn 2016 - 2018 ............................................................................56
3.3. Đánh giá chung và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng
Hóa, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn tiếp theo .........................................................56
3.3.1. Tổng hợp ý kiến của người sử dụng đất về thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất .....................................................................................................56
3.3.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................59
3.3.3. Đánh giá chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoằng Hóa ...............................................................................................60
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hoằng Hóa ...............................................................................................61
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................64

1. Kết luận .................................................................................................................64
2. Kiến nghị ...............................................................................................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................69
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ATTP

An toàn thực phẩm

BCH

Ban chấp hành

CNH - HĐH

Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNTT

Cơng nghệ thông tin

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HTX

Hợp tác xã

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng diện tích, dân số huyện Hoằng Hóa năm 2018 .......................29
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoằng Hóa năm 2018...............................36
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Hoằng Hóa năm 2016 ...............................................39
Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Hoằng Hóa năm 2017 ...............................................41
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn huyện Hoằng Hóa năm 2018 ...............................................43
Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 - 2018......45
Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn
huyện Hoằng Hóa năm 2016 ...................................................................47
Bảng 3.8. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Hoằng Hóa năm 2017 ............................................................49
Bảng 3.9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn huyện Hoằng Hóa năm 2018 ............................................................51
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
trên địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016 - 2018 ............................53
Bảng 3.11. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phi nơng nghiệp trên
địa bàn huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016-2018 .....................................54
Bảng 3.12. Tổng hợp tiến độ thực hiện cam kết cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
huyện Hoằng Hóa giai đoạn 2016-2018 ..................................................56
Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến người sử dụng đất về công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa ..................................57
Bảng 3.14. Yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử
dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý đất đai .................59


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Hoằng Hóa ......................................................27
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu các loại đất của huyện Hoằng Hóa ...................................38
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐcho hộ gia đình, cá nhân của huyện
Hoằng Hóa giai đoạn 2016 - 2018 ...........................................................45
Hình 3.4. Biểu đồ kết quả cấp GCNQSDĐ nơng nghiệp của huyện Hoằng Hóa giai
đoạn 2016 - 2018 .....................................................................................53


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lược
phát triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền
kinh tế nói chung. Nó là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh. Đối với con người, đất đai cũng có vị trí vơ cùng quan trọng, con
người khơng thể tồn tại nếu khơng có đất đai, q trình sinh sống và làm việc của
con người đều gắn với đất đai. Hiện nay, đất đai từng bước được sử dụng có hiệu
quả, đúng quy định của pháp luật và trở thành nội lực quan trọng góp phần thúc
đẩy phát triển đô thị, kinh tế xã hội.
Ở Việt Nam hiện nay, cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước
đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là

việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Trong nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực
đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, địi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Chính vì vậy, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp, được cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm, chủ động sử
dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo
quy định của pháp luật.
Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan
tâm đến vấn đề đất đai, đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai,
điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên là Hiến
pháp 1992, tiếp đó là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003 các Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là sự ra đời của
Luật đất đai năm 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan.
Luật đất đai năm 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Trong đó, cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ
địa chính là một trong những nội dung quan trọng nhất. Luật đất đai năm 2013


2
tiếp tục khẳng định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất” là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đây thực chất là thủ
tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời
giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để Nhà nước quản lý hiệu quả
toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng
đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Tuy nhiên, thực tế đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là đất ở diễn ra rất
chậm. Hơn nữa tình hình biến động đất đai rất phức tạp nên vấn đề quản lý sử

dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc tranh chấp đất đai thường xuyên xảy ra, hiện
nay có khoảng 80% các vụ khiếu kiện thuộc lĩnh vực đất đai. Do đó việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất hiện nay là vơ cùng cần thiết.
Hoằng Hóa là huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Thanh Hóa có 43 xã, thị
trấn với tổng diện tích 20.380,18 ha, huyện có đầy đủ những đặc điểm địa lý của
đất nước Việt Nam, có núi rừng, sơng, lạch, biển hội tụ, lại có quốc 1A, có tuyến
đường sắt Bắc - Nam, đó là những điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế, văn
hóa, xã hội và thu hút vốn đầu tư.
Trong những năm gần đây, huyện Hoằng Hóa có tốc độ đơ thị hóa nhanh
dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và tiềm ẩn những diễn biến phức tạp, bên
cạnh đó đất đai trên địa bàn huyện biến động không ngừng do tác động của
chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, vì vậy việc
thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra phức tạp và tồn tại nhiều bất
cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng
ngày càng gia tăng. Theo số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực
hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoằng Hóa chưa phản ánh đúng thực
trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về việc
thực hiện quyền của người sử dụng đất, ta phải xác định được thực trạng công tác


3
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện
nay, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp để giải quyết những tồn tại đó.
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng của công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, được sự phân cơng
của khoa Quản lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng
- Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hoằng Hóa,
tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Hoằng Hóa,
tỉnh Thanh Hóa.
- Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Hoằng
Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đề tài giúp tìm ra một số mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý đất
đai nói chung và cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa nói riêng, từ đó tìm ra
những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó khăn trong thời gian tới.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan và giải pháp về q trình thực hiện cơng tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập
hồ sơ địa chính hiện nay.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do tự nhiên
tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất đai là một

nguồn tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo
điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và chính con người trên trái đất này.
Vì vậy, đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc
biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế - xã hội, có vị trí cố định, không di
chuyển được cũng không thể tạo thêm, tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo
thơng qua độ phì của đất. Con người khơng thể tạo ra đất đai nhưng bằng chính
sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm
phục vụ cho đời sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên
vừa là sản phẩm của lao động.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, đem lại hiệu quả
cao nhất. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử
dụng có quyền lợi và phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy
định của pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hữu tồn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này (Luật Đất đai, 2013).
Công tác bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thức chất là bảo vệ
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực
hiện nghĩa vụ sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích chung cho Nhà nước, cho tồn xã
hội trong quá trình khai thác sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước
quan tâm sâu sắc.


5
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ
toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tiết
kiệm, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và phát hiện kịp thời những sai
sót trong quá trình sử dụng, quản lý nhà đất. Đối tượng để Nhà nước thực hiện

quản lý đất đai là toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ của từng đơn vị hành
chính. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc tồn bộ thơng tin về
nhà đất như: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi biến
động trong q trình sử dụng đất. Những thơng tin về nhà đất phải được thể hiện
chi tiết, chính xác cho từng thửa đất, từng ngôi nhà theo một hệ thống. Với những
yêu cầu này việc thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập được
một hệ thống hồ sơ địa chính một cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất trên cơ sở thực
hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
giao đất, phân hạng đất. Khi đã lập được hồ sơ nhà đất rồi thì mọi biến động về
nhà đất xảy ra đều có thể nắm bắt được thơng qua q trình đăng ký biến động.
Tất cả các vấn đề tranh chấp nảy sinh đều có thể giải quyết dựa trên hệ thống văn
bản gốc và các số liệu hồ sơ đầy đủ của hồ sơ nhà đất hình thành trong qúa trình
kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận. Có thể nói cơng tác kê khai đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác
quản lý nhà nước về đất đai. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong
15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đã được quy định trong Luật đất đai hiện
hành. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và
Ủy ban nhân dân cấp huyện. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
công tác của ba cơ quan trong bộ máy quản lý Nhà nước là lập pháp, hành pháp
và tư pháp.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính đem lại những lợi ích đối với cơng dân, Nhà nước và xã hội là:
* Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng


6
thửa đất. Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, qua đó Nhà nước kiểm sốt được các giao dịch về đất đai.
* Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là tài liệu phục vụ
việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công
tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chưa.
* Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất sẽ giúp cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà
nước đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị
trường bất động sản. Cơng dân sử dụng nhà, đất có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với tỷ lệ cao sẽ giúp
họ yên tâm hơn vì quyền lợi hợp pháp của họ được Nhà nước bảo hộ. Làm cho xã
hội văn minh thêm, nhân dân tin tưởng vào chính quyền hơn, góp phần vào việc
đấu tranh phịng, chống diễn biến hịa bình của các thế lực thù địch có âm mưu
chống phá cách mạng nước ta.
* Cấp được giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đã có đầy đủ thơng tin người sử dụng đất, diện tích,
hình thể, kích thước, vị trí, do đó khi cơ quan thuế xác định thuế sử dụng đất là chính
xác theo định lượng, định hình và định tính.
* Đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì
nhân dân và do nhân dân: Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả
hai bên đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc giải quyết đơn giản và
nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng khơng đáng có, giúp ban chỉ đạo
tồn dân đồn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ dân phố hoàn thành nhiệm vụ,
nhân dân đoàn kết cùng mặt trận Tổ quốc tích cực tham gia xây dựng và củng cố
chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng Nhà nước thực sự là của
nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
* Tạo điều kiện cho cơng dân thực hiện quyền của mình: Cơng dân phải
sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, cơng dân được phép làm những gì
pháp luật khơng cấm, Khoản 1 Điều 105 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử

7
dụng đất : “Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, như vậy việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện quyền của mình như: Tăng cường về chủ
quyền đối với đất đai, khuyến khích đầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn, hỗ
trợ giao dịch về đất đai, giảm tranh chấp,…(Luật đất đai, 2013).
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản
pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, làm
cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính thửa đất. Cho đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ngày càng
được hồn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có thể
thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình.
Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề mới
và có nhiều vấn đề chưa được đề cập đến. Tuy đã được sửa đổi bổ sung vào các
năm 1998 và 2001 nhưng vẫn cịn nhiều bất cập, gây khó khăn cho q trình quản
lý và sử dụng đất. Vì vậy ngày 26/11/2003, Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá
XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều (của Luật đất đai năm 1993) năm 1998 và năm 2001. Luật đất
đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã một lần nữa khẳng định: “Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Từ khi Luật đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng hiệu quả Luật
đất đai vào thực tế, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng
dẫn thi hành Luật:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật đất đai 2003;
- Thơng tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc thu
tiền sử dụng đất;


8
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của
Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ
chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất;
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính về hướng
dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ TN&MT
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-BTC-BTNMT
ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai;
- Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/07/2005 của Bộ TN&MT
hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất sau khi sắp xếp, đổi mới
và phát triển các nơng, lâm trường quốc doanh. Trong đó, có hướng dẫn việc rà
soát, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nông, lâm trường quốc
doanh sau khi sắp xếp lại;
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT về hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 của Bộ TN&MT
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ TN&MT

hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;


9
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 do Bộ TN&MT ban
hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy
định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ TN&MT ban
hành quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 09/2011/TT-BTNMT ngày 31/03/2011 của Bộ TN&MT quy
định đấu thầu cung cấp dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách Nhà nước về
đo đạc đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ TN&MT quy
định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh
vực đất đai;
- Chỉ thị số 1474/CT-TTg năm 2011 do Thủ tướng Chính phủ ban hành về
thực hiện nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ
sở dữ liệu đất đai;
- Ngày 01/01/2012 Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có hiệu lực thi hành.
Nhìn chung, các văn bản pháp luật giai đoạn này đã thể hiện phần nào tính tập
trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng một phần yêu cầu quản lý Nhà

nước về đất đai trong cả nước. Tuy nhiên, sau một thời gian áp dụng Luật đất đai
năm 2003 cũng vẫn còn bộc lộ một số những tồn tại, hạn chế chưa phù hợp với thực
tiễn sử dụng đất ở nước ta và sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, cần có
những sửa đổi, bổ sung để đáp ứng thực tiễn khách quan của sự phát triển.
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường.


10
- Một số văn bản của địa phương như: Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND
ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định hạn mức
giao đất ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và hạn mức giao đất
trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa; Quyết định số 558/2006/QĐ-UBND ngày
03/3/2006 của UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành quy định cụ thể về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời,
thể hiện tính tập trung thống nhất từ trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản
lý Nhà nước về đất đai trong cả nước. Đây thực sự là những căn cứ pháp lý quan
trọng để địa phương triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính đạt kết quả tốt hơn.
1.2. Những quy định chung về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính được quy định
tại Khoản 15, Điều 3 của Luật đất đai năm 2013 (Luật đất đai, 2013).

Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực
hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi
chung là người sử dụng đất) là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một
thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho các chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp
luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất đai có hai loại là: Đăng ký quyền sử dụng đất
lần đầu và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất.
Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần
đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử


11
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo Khoản 2, Điều 3, Thông tư số
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đăng ký lần đầu được thực hiện khi: Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng
chưa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất; người đang sử dụng đất, đủ điều kiện
mà chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký
biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số
thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo Khoản
3, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường.
Đăng ký biến động được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi trong các trường hợp sau: Người
sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất; có thay đổi về mục đích sử dụng
đất; có thay đổi về thời hạn sử dụng đất; thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập
bản đồ địa chính; giấy chứng nhận đã cấp bị mất hoặc hư hỏng; người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu thay đổi giấy chứng nhận đã
được cấp từ trước ngày 10/12/2009. Riêng các trường hợp người thuê đất nơng
nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã hội, nhận khoán các tổ chức, thuê hoặc
mượn đất của người khác và tổ chức cộng đồng dân cư giao để quản lý thì khơng
được đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký biến động với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp trong các
trường hợp: Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện thế chấp, góp
vốn mà khơng hình thành pháp nhân mới; chuyển quyền từ hình thức cho th đất
sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; thay đổi về hạn
chế quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thay đổi về
nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Các trường hợp thay đổi:
người sử dụng đất, người sở hữu tài sản được phép đổi tên; giảm diện tích do sạt


12
lở; người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
vào GCN đã cấp; thay đổi thông tin về số hiệu thửa đất; đơn vị hành chính nơi có
thửa đất; thay đổi về nhà ở và cơng trình xây dựng trên đất; thay đổi diện tích và
nguồn gốc; hồ sơ giao rừng sản xuất; đính chính nội dung ghi trên giấy chứng
nhận đã cấp có sai sót do việc in hoặc cấp GCN mà người được cấp GCN không
đề nghị cấp mới.
1.2.1.1. Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013 bao gồm:
- Các tổ chức trong nước;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và cơng trình

tín ngưỡng);
- Cơ sở tơn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
- Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam (đăng ký theo tổ chức kinh tế và pháp nhân Việt Nam);
Các đối tượng sử dụng đất này thực hiện đăng ký trong trường hợp:
- Người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất;
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng dất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định tranh chấp đất đai của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.


13
Riêng đối với trường hợp: Người thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã, nhận khốn của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người
khác để sử dụng và trường hợp tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản
lý thì khơng thực hiện quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Người chịu trách nhiệm việc đăng ký quyền sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký QSDĐ là cá nhân mà pháp luật quy định
phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất.
Người chịu trách nhiệm việc đăng ký gồm có:

- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài là người chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của đơn vị mình;
- Chủ tịch UBND xã, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc
sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho
UBND xã, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các cơng
trình công cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà
nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước
đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử
dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu
trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung
thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký QSDĐ đều có thể ủy quyền cho
người khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền


14
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở (Đặng Văn Linh, 2016).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
(Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013).
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thơng tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất
để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thơng tin của các tổ
chức, cá nhân có liên quan (Khoản 4, Điều 3, thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất để họ
yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu quả cao nhất và thực hiện các quyền, nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật. Thông qua đăng ký đất sẽ xác lập mối mối quan hệ
pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất
và đăng ký đất đai là cơ sở để thiết lập hồ sơ địa chính và tiến tới việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa, quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng
nhận là xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai, đảm
bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học, phát huy tối đa tiềm
năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội, an ninh
- chính trị của quốc gia.
1.2.2.1. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.


15
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.2.2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là kết quả của quá trình tổ chức đăng ký
đấy đai. Hiện nay GCN đang tồn tại 4 loại:
- Loại thứ nhất: GCNQSDĐ được cấp theo Luật Đất đai 1998 do Tổng cục
Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại
quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp
cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn có màu đỏ.
- Loại thứ hai: GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị
được cấp theo Luật Đất đai 1993, do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định
tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994. GCN có hai loại màu: GCN màu hồng
giao cho chủ sử dụng đất và GCN màu xanh lưu tại Sở địa chính (nay là Sở
TN&MT tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương);
- Loại thứ ba: GCNQSDĐ được cấp theo các quy định của Luật Đất đai
2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai loại màu: GCN màu đỏ giao cho các chủ sử
dụng đất và GCN màu trắng lưu tại Phòng TN&MT cấp huyện;