de tai quy trinh dinh gia bat dong san the chap la nha o tai techcombank

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống
ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu.
Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các
lĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển
thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương
mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với
ngân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động đi vay
để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng
cũng tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro
thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà
trong đó chủ yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần
tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thơng qua nguồn
vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế
chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan
trọng nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp
lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu
hồi vốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại
bất động sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như mơi trường pháp lý chưa đầy
đủ, tính khơng hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị
trường, do công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập
trong thực tế vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam
đạt hiệu quả chưa cao.
Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng
đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hồn
thiện. Trong q trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ


hội được tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng. Bên

cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn cịn những mặt thiếu
sót cần quan tâm và hoàn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng
nhiều loại hình bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là
nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị
trường. Quy trình của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng
được cụ thể hơn rất nhiều. Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình
định giá bất động sản và đặc biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất
động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank” để nghiên cứu và làm khóa
luận tốt nghiệp
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá
và quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là
nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá
thế chấp nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới
3. Phạm vi nghiên cứu
- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Về khơng gian: trong tồn bộ hoạt động định giá của ngân hàng
Techcombank trên thị trường Hà Nội
- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…


5. Kết cấu luận văn
Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong ngân hàng
Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà
ở trong hoạt động cho vay tại Techcombank
Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san thế
chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Do thời gian và trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót rất mong
nhận được ý kiến của thầy cơ và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em
xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thế Phỏn đó giúp đỡ và hỗ trợ em trong
q trình thực tập và hồn thành chun đề.


CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG
I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
*Bất động sản:
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam tại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
-Các tài sản gắn liền với đất
-Các tài sản khác do pháp luật quy định
*Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn
liền với đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn
về diện tích và khơng gian. Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn

liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền
của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các cơng
trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao,
có thể là hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây
lâu năm cũng có thời gian lâu dài. Nói đến tính lâu bền của bất động sản
thường đề cập đến hai chỉ tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải
nắm vững điểm này để khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để
tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.


Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn
của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng
khu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ
và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi tài sản là một tài sản riêng
biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều cú cỏc yếu tố riêng biệt khơng giống
với bất kì một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước
hết là do có sự khác nhau về vị trí lơ đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu
và tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng
với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động
sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi
các yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng, tơn giáo, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm
của mọi người về phong thủy, nở hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp
người định giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia
tăng của bất động sản.
Thứ sáu, bất động sản ln là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất

đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có
thể tạo vốn mới. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản
phải có vốn lớn và vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể
tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này đòi hỏi
hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng
và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các
chính sách của nhà nước. Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao
dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền


kinh tế. Nhà nước liên tục ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương,
chính sách nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bất động sản.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động
sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị
lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp.
2 Thế chấp bất động sản
2.1 Khái niệm
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn
(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế
chấp).
Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem
tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho
ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi
vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng
cho vay thì ngân hàng cho vay được quyền phỏt mói tài sản thế chấp để thu
nợ.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định:

“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống
nhất quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
quyền sử dụng đất.
3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất
phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử
dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.


2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản
Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng
tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:
a. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm
đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5
năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh tốn thành
nhiều kì trong q trình vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy
mơ lớn hơn so với các khoản vay khác
b. . Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mơ lớn và
thời gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc
mua sắm, tạo lập bất động sản là phức tạp, địi hỏi vốn lớn.
- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhõn kinh
doanh có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất
kinh doanh của mình. Thời hạn của các khoản vay này thường khơng dài,

được thanh tốn trên cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh
doanh.
- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn
ngắn, quy mơ nhỏ, rủi ro khơng cao nên các ngõn hàng thương mại thường
ưu tiên đối tượng khách hàng này.
c. Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp
- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoả
thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngõn hàng khi không
thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay khơng trả được


nợ thì ngõn hàng có tồn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp
với tư cách là chủ sở hữu
- Thế chấp cơng bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngõn hàng nắm
giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi
người đi vay khơng thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc
sự can thiệp của toà án.
2.3 Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp
* Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng
vào mục đích thế chấp để vay vốn ngõn hàng hay một tổ chức tín dụng này
đó nhằm thoả món nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
* Đặc điểm bất động sản thế chấp
- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản
đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên
quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là
thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà ở. Tài sản bảo đảm là bất động sản
thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố là hiện vật cũn bất động
sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản.

- Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường
bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị
thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an tồn của phía ngõn
hàng. Thơng thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tớnh tương
đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là
thấp nhất.
- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất
động sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những khơng được


và cũng không thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị
trường bình thường.
* Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:
“- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đú, cỏc tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất
động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định;
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có
thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:
-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền
quản lý tài sản, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay
hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế

chấp theo quy định của pháp luật về đất đai
-Thuộc loại tài sản được phép giao dịch. Tài sản được phép giao dịch
được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán,
tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao dịch khác.
Khơng có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải
mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay


* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết
cần thực hiện các nguyên tắc sau:
Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả
nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng
và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất động
sản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba
Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm
vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng,
trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân,
pháp nhân nước ngồi thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy
định của pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình. Nếu bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì thực
hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng và
các quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam.
Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp bảo lãnh đồng
thời cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách
rời giữa tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín
dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong q

trình cho vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu không trả được.
2.5 Mối quan hệ giữa cỏc bờn liên quan trong thế chấp bất động sản
* Bên khách hàng vay
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp
- Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc
pháp luật quy định
- Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động
sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản
bị mất, hư hỏng và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn


thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba
giữ.
- Giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy
tờ về bất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo
quy định của pháp luật.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn
liên doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, cơng trình xây
dựng để bán, cho th nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Phải
sử dụng đúng mục đích, khơng được hủy hoại làm giảm giá trị của đất.
- Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã
được tiền bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến
hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ
ngân hàng
* Bên ngân hàng
- Giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thế
chấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải bồi
thường, yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động
sản thế chấp.
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp

theo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp, có
quyền yêu cầu bên vay nếu sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trị
bất động sản thế chấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế
chấp
- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn
liên doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
khác (nếu ngân hàng giữ)


- Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp
nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bất
động sản trong trường hợp ngân hàng giữ
- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho
khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp
ngân hàng giữ
2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp
- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông
qua việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh.
- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống
ngân hàng tăng cả về quy mơ và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng
tiền tệ lưu thông.
- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi
tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này
thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở
- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh
doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có
thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.

II Định giá bất động sản thế chấp
1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1 Định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề
cập đến khái niệm phổ biến nhất như sau:
Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất động
sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các đặc
điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất
động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.


+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính tốn về mặt tốn học
các giá trị bất động sản.
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thơng tin, đưa ra các
đánh giá và hình thành các quan điểm riêng.
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn, thông lệ quốc tế”
Định giá bất động sản là tính tốn về tài sản về giá trị của các quyền sở
hữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị
trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
-Các yếu tố tự nhiên của bất động sản
• Vị trí bất động sản: nằm trờn cỏc trục lộ giao thơng quan trọng
quan trọng lại có giá trị cao hơn
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất tối ưu khi nó
thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị
cao hơn

• Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và
ngược lại
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lớ…), tình trạng mơi trường ra sao. Mức độ
ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục
đích sử dụng đất.
-Các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao,
tính hữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ
thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị


bất động sản gia tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá
càng cao và ngược lại.
-Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí,
an ninh, tập quỏn,…
-Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ
giấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không
hợp lệ, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến
trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và
cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
Ngồi ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà
nước (chính sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương, chính
sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế,
tín dụng, lạm phỏt…)
2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1 Các căn cứ định giá
a. Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
• Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động: sức lao động, tư liệu
lao động, đất đai và các nguồn lực khác

• Kết tinh của các yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị
• Các yếu tố thuộc về tài ngun mơi trường có ảnh hưởng rất lớn
tới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong khơng gian, mơi
trường kinh tế, xã hội, tự nhiờn…
- Căn cứ vào cơng dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản:
chính là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản
được sử dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng
sinh lời cao nhất cho chủ sỏ hữu vào thời điểm định giá.


- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: về kết cấu, kiến trúc
của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động
sản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản
- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản
b. Căn cứ điều kiện thị trường
- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt
nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ
vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tai thời điểm định giá,
cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng. Tất cả những yếu tố đó
đều được tính đến khi định giá.
- Những yếu tố của nền kinh tế: thay đổi trong chính sách đất đai, nhà
ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường bất động
sản, sự thay đổi của nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần của người dân, sự
thay đổi trong thị hiếu của người tiêu dùng …tất cả những yếu tố đó đều
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá. Cung độc quyền
hay cạnh tranh, ngắn hạn hoặc dài hạn vì vậy giá trị bất động sản cũng khác
nhau
Cầu cho người tiêu dùng thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào công
dụng của bất động sản, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ

thuộc vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản. Giá trị thị trường ở thời
điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các
cơ quan định giá
c. Căn cứ pháp lí
Các yếu tố liên quan đến bất động sản: các bộ luật đất đai, nghị định,
thông tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất
cả những điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các
chính sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…


2.2 Các nguyên tắc định giá
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
Là đạt được mức sử dụng tối đa về bất động sản cho phép về mặt kĩ
thuật phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảo
đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần lớn
nhất vào ngày thẩm định giá.
b. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Tức là phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh, phù hợp với
các quy định của pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng, phù hợp với
cầu thị trường.
d. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở
mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước
e. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng
sự đóng góp của nó tới giá trị của tồn bộ bất động sản
f. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị bất động sản tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất
động sản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp giữa đất và cơng trình ở mức tối ưu

g. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong
thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã
hội, kinh tế, chính trị, mơi trường… tác động và trong thời gian ngắn không
kéo dài
l. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Khi thẩm định giỏ
thỡ cỏc lực lượng thị trường phải được phân tích, đánh giá cẩn thận.


h. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
người tham gia thị trường vì thế có thể làm giảm lợi nhuận
i. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng khả năng sinh lời
trong tương lai, chúng ta có thể dự đốn được qua các thị phần tham gia thị
trường các yếu tố ảnh hưởng đến giá
j. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và
ngược lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất
động sản tăng lên và có những cái khơng có chi phí vẫn làm giá bất động
sản tăng lên.
3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:
 Phương pháp so sánh
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp vốn hóa
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp lợi nhuận

Thơng thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong định
giá bất động sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh,
phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu.
3.1 Phương pháp định giá so sánh
* Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so
sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch
trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao
dịch trước đó.


Phương pháp so sánh được xõy dựng trên việc tuõn thủ nguyên tắc
thay thế.
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin những bất động sản được bán trong thời
gian gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu
cách, về điều kiện, về vị trớ…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá
trị của chúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp
nhất để tiến hành phân tích. Các bất động sản này phải trong cùng một khu
vực thị trường, nếu khách thị trường yếu tố vĩ mơ bên ngồi sẽ tác động
khác. Để giảm thiểu những định kiến chủ quan của người định giá sử dụng
một số phương pháp phân tích, thống kê, xác suất để tiến hành phân tích số
liệu. Lựa chọn đơn vị so sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất
động sản
Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu
hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu
tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu.

Thực hiên hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh. Ước
tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất
động sản so sánh sau khi đã điều chỉnh .
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật do khơng phải tính tốn nhiều.
- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất
động sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao
dịch trên thị trường


- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác.
Kết quả này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc
và dễ được khách hàng chấp nhận
Nhược điểm:
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định
giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên
mất nhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, khơng đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn
chế tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực
hoặc những bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu để so
sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm

yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả
những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định
giá.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưng
chúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nên
giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặc
tính kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phân
tích và so sánh bất động sản đó là khó khăn.


* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấp
Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán
trao đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều có
thơng tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương
pháp so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng. Thông qua phương
pháp so sánh, chuyên viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về các
bất động sản tương đồng với bất động sản thế chấp được giao dịch trong
thời gian gần đây, từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho bất
động sản thế chấp sau khi đã tiến hành những điều chỉnh cần thiết.
3.2 Phương pháp chi phí
* Khái niệm
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng chi phí làm ra một
bất động sản tương tự với bất động sản thay thế
Phương pháp này dùng để định giá các bất động sản ít có cầu trên thị
trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường ( bất động sản công cộng
như: trường học, thư viện… định giá cho đền bù giải phóng mặt bằng, đánh
thuế khi thuế suất đỏnh lờn chi phí cụng trỡnh…)
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi

mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng cơng trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của cơng trình vào ngày
định giá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tích
thị trường.
Bước3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các cơng trình xây
dựng hiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm
giá đó được chia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi
thời bên ngoài


Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng
lại hoặc để thay thế những cơng trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để
có giá trị hiện tại của cơng trình
Giá trị cơng trình = Chi phí thay thế( chi phí tái tạo) - tổng giảm giá
Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các cơng trình phụ, các chi phí
của các cơng trình cải tạo khac nằm trên địa điểm như hàng rào, phong
cảnh, đường đi lối lại…
Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí cơng trình đã giảm giá để
ước tính giá trị bất động sản đã giảm giá.
Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế( tái tạo cơng trình)
đã giảm giá -chi phí cơng trình phụ đã giảm giá
Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với
giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cần
thiết
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí
Ưu điểm:
- Phương pháp này được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị
trường thích hợp để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động
sản có mục đích sử dụng riêng biệt. Việc tớnh toán theo phương pháp này

phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm chun mơn của thẩm định viên do đó
nếu thẩm định viên có chun mơn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một
cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị
trường.
Nhược điểm:
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thơng tin thị trường, nờn
nó cú những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp


- Chi phí thực chất khơng thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Hơn
nữa tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của tồn bộ.
Trong việc áp dụng phương pháp chi phí, giả định cho rằng chi phí bằng
với giá trị, trên thực tế giả định này có thể khơng đúng.
- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của
người định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để
tính phần giảm giá tích luỹ này.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí địi hỏi người định giá phải thông
thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
phương pháp thẩm định giá này.
- Phương pháp này khơng có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo
phù hợp nờn nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữu
trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người
định giá phải điều chỉnh.
* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Trong thực tế có một số tài sản là bất động sản nhưng ít có cầu trên thị
trường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng những nhu cầu cụ
thể như: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…Cỏc
tài sản này được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng
riêng biệt và thường khơng có tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó.

Do vậy khơng xảy ra việc mua bán đú trờn thị trường, tức là khơng có tài
liệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của việc định giá. Khi đó phương
pháp so sánh tỏ ra khơng cũn thích hợp và chun viên định giá phải sử
dụng phương pháp chi phí.
3.3 Phương pháp thu nhập
* Định nghĩa:
Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng
hàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập


được xõy dựng trên việc tuõn thủ nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong
tương lai và chủ yếu được áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập
* Trình tự tiến hành
-Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của bất động sản khi
ở mức chiếm hữu đầy đủ trước khi trừ đi chi phí hoạt động.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả: là thu nhập được dự báo từ tất cả các
hoạt động của bất động sản đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê,
do bỏ trống hoặc do không thu được tiền th.
- Tính thu nhập hoạt động rịng: là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại
sau khi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng
trước khi trừ đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = thu nhập ròng trên một
năm/tỷ lệ vốn hố chung
Trong đó, tỷ lệ vốn hố chung là tỷ lệ thu nhập của tồn bộ bất động
sản. Nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng của thu nhập hoạt động ròng
của một năm và giá cả toàn bộ bất động sản hay giá trị của bất động sản.
Nó được sử dụng để chuyển thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị
chung của bất động sản. Ngoài ra, khi định giá một bất động sản tạo thu
nhập, người ta còn sử dụng phương pháp chiết khấu dịng tiền, đây cũng là
một hình thức mở rộng của phương pháp thu nhập. Theo đó, người định giá

cần ước lượng tất cả các khoản thu nhập trong tương lai do bất động sản tạo
ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Tổng các luồng tiền trong
tương lai vẫn được giữ nguyên sau khi đưa vào tính tốn các thu nhập dự
báo trong tương lai, người định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong
tương lai về giá trị hiện tại.

Trong đó:
- K0 là giá trị hiện tại của những lợi nhuận thuần thu được


- Kn là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến giai đoạn hoặc thứ (n)
- r là lãi suất bình quân của năm
- n là số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập
Phương pháp dịng tiền chiết khấu là một cơng cụ hữu hiệu để định giá
các bất động sản tạo thu nhập phức tạp, các loại tài sản đang phát triển…
* Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lí luận chặt chẽ nhất, nó tiếp cận một
cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại trong tương lai
- Ngoài kĩ thuật chiết khấu dịng tiền phức tạp, nhìn chung phương
pháp thu nhập là phương pháp đơn giản trong quá trình sử dụng
- Có độ chính xác tương đối cao khi có chứng cứ thị trường có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập được dự báo tương đối chính xác
Nhược điểm:
- Phương pháp này mang những thông tin hạn chế của những giả định
về dòng tiền trong tương lai
- Trong q trình tớnh tốn, áp dụng một tỷ lệ vốn hố cố định, do đó
tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định
* Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp
Đối với các bất động sản tạo thu nhập ròng hàng năm như các bất

động sản cho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn
hẳn. Để tiến hành định giá, chuyên viên định giá sẽ chuyển tất cả các khoản
thu nhập trong tương lai của bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại với
một tỷ lệ chiết khấu xác định. Trong quá trình áp dụng phương pháp thu
nhập để định giá bất động sản thế chấp, chuyên viên định giá cần phải
nghiên cứu phân tích các thương vụ, tiến hành điều chỉnh các vấn đề như:
tuổi thọ cơng trình, chất lượng, tiện nghi, thời hạn cho thuê, các khuyến
mại ẩn, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…


4 Quy trình định giá bất động sản
Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kế
hoạch để có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất. Nhìn chung, quy
trình định giá gồm các bước:
4.1 Xác định các vấn đề cần định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lí, kinh tế kĩ thuật của bất
động sản cần định giá
- Xác định mục đích định giá trên cơ sở mục đích và yêu cầu của
khách hàng
- Xác định những ràng buộc, hạn chế trong xác định đối tượng định
giá, chú ý phù hợp với quy định của pháp luật và quy định hiện hành khác
có liên quan.
- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá
- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quy
định của luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
4.2 Lập kế hoạch định giá:
Bao gồm số lượng cơng việc phải hồn thành, thời gian thực hiện cơng
việc đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáo kết
quả định giá.

4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản
- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu,
thơng tin, hình ảnh (tồn cảnh, chi tiết)
- Thu thập thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập
các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua- bán tiềm năng, thơng tin về tính pháp lí của bất động sản.
Thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác
động đến giá trị bất động sản cần định giá.