Xử lý tình huống xây dựng nhà ở sai phép tại phường quang trung quận hà đông thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG
LỚP BỒI DƯỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K6A - 2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
Tên đề tài: Xử lý tình huống xây dựng nhà ở sai phép tại phường
Quang Trung - quận Hà Đông - thành phố Hà Nội.
Họ và tên học viên: Lê Tiến Hiệp.
Đơn vị cơng tác: Phịng Quản lý đơ thị quận Hà Đông.

Hà Nội, tháng 11 năm 2015

-i-


Mục Lục
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
PHẦN I..................................................................................................................3
NỘI DUNG TÌNH HUỐNG.................................................................................3
1. Hồn cảnh ra đời tình huống..........................................................................3
2. Nội dung chính của tình huống......................................................................4
PHẦN II.................................................................................................................8
PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG................................................................................8
1. Mục tiêu đặt ra của tình huống.......................................................................8
2. Căn cứ pháp lý............................................................................................... 8
3. Phân tích tình huống.....................................................................................11
4. Nguyên nhân................................................................................................ 12
5. Hậu quả để lại...............................................................................................13
PHẦN III............................................................................................................. 14
XỬ LÝ TÌNH HUỐNG.......................................................................................14
1. Mục đích.......................................................................................................14
2. Xây dựng các phương án giải quyết tình huống.......................................... 14

3. Lựa chọn phương án tối ưu.......................................................................... 15
PHẦN IV.............................................................................................................17
XÂY DỰNG KẾ HOẠCH THỰC HIỆN............................................................17
PHẦN V.............................................................................................................. 19
KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN.............................................................................19
1. Kiến nghị....................................................................................................19
2. Kết luận......................................................................................................20
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................22
-ii-


LỜI MỞ ĐẦU
Tôi xin trân thành cảm ơn các thầy, cô giáo của Trường Đào tạo cán bộ Lê
Hồng Phong trong thời gian qua đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ tơi hồn thành
khóa học bồi dưỡng tiêu chuẩn ngạch chun viên. Chương trình bồi dưỡng đã
giúp tơi nâng cao nhận thức và hiểu biết về các nội dung liên quan đến quản lý nhà
nước trên nhiều lĩnh vực khác nhau. Lớp bồi dưỡng tiêu chuẩn ngạch chuyên viên
đã cung cấp các kiến thức, bài học kinh nghiệm giúp cho tôi vận dụng tốt hơn vào
công việc hàng ngày.
Với vị trí nằm trong đơ thị trung tâm của Thủ đô Hà Nội, trong những năm
qua theo đường lối của Đảng, được sự quan tâm nhiều mặt của Trung ương, Thành
phố, đặc biệt là sự lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên của Thành ủy, UBND Thành
phố, Đảng bộ chính quyền và Nhân dân quận Hà Đông đã nỗ lực, quyết tâm thực
hiện và hoàn thành nhiệm vụ được giao, đạt được nhiều thành tựu trong phát triển
kinh tế xã hội: Kinh tế tăng trưởng nhanh và liên tục, văn hóa xã hội có bước tiến
bộ, xây dựng và quản lý đơ thị có nhiều chuyển biến tích cực. Cùng với sự phát
triển của nền kinh tế thì quá trình xây dựng và phát triển đô thị của Quận cũng phát
triển rất mạnh mẽ, tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển theo quy
hoạch. Nếu công tác quản lý quy hoạch xây dựng là tiền đề cho việc tăng cường
hiệu lực quản lý nhà nước về xây dựng thì cơng tác cấp phép xây dựng và quản lý

trật tự xây dựng theo giấy phép xây dựng đã được cấp là nhiệm vụ trực tiếp để
thực hiện xây dựng theo quy hoạch và kiến trúc đô thị.
Trong những năm qua quận Hà Đơng đã có những biện pháp để quản lý quy
hoạch và xây dựng theo quy hoạch, nhất là trong vấn đề cấp phép xây dựng và coi
đây là công tác trọng tâm để xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và kinh tế
xã hội. Tuy nhiên trong q trình thực hiện vẫn cịn những bất cập, việc quản lý
quy hoạch xây dựng đô thị vẫn còn nhiều vấn đề, những tồn tại như: hạ tầng kỹ
thuật chưa được đầu tư tương xứng với q trình phát triển đơ thị, quy hoạch xây
dựng chưa phù hợp với thực tế, tình trạng xây dựng khơng

-1-


phép và xây dựng sai so với giấy phép xây dựng đã được cấp vẫn xảy ra ở một số
nơi, cần được xem xét có hướng giải quyết một cách hiệu quả.
Trước tình hình thực tế tồn tại nhiều hộ dân xây dựng nhà không phép, xây
dựng sai so với giấy phép xây dựng được cấp, xây dựng trên đất lấn chiếm…, qua
thực tế công tác tại địa phương, học tập và nghiên cứu tại Trường Đào tạo cán bộ
Lê Hồng Phong, tôi xin chọn đề tài: “Xử lý xây dựng nhà sai phép trên địa bàn
phường Quang Trung, quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội”.
Đây là một ví dụ về hiện tượng phổ biến cho thấy người dân khi xây dựng
và cải tạo nhà ở vì lợi ích cá nhân nếu cố tình lẩn tránh quy định của cơ quan quản
lý xây dựng thì khơng chỉ vi phạm các quy định trong quản lý nhà nước về quy
hoạch và quản lý đơ thị mà cịn gây mất an ninh, trật tự xã hội.


PHẦN I
NỘI DUNG TÌNH HUỐNG
1. Hồn cảnh ra đời tình huống
Từ khi nền kinh tế nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa thì q trình đơ thị hóa và xây dựng nhà ở diễn ra rất nhanh tạo
cho bộ mặt Thủ đơ có những thay đổi đáng kể. Điều kiện nhà ở của người dân
được cải thiện về diện tích và tiện nghi. Cơ chế thị trường đã mang lại cho người
dân quyền tự chủ, thuận tiện trong việc xây dựng, mua bán, chuyện nhượng nhà ở
trong khuôn khổ quy định của pháp luật.
Công tác quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn quận Hà Đông được
thực hiện theo quy định của Thành phố Hà Nội. Việc cấp giấy phép xây dựng theo
thẩm quyền đã được cải cách về thủ tục hành chính, tỷ lệ cấp giấy phép xây dựng
hàng năm đều tăng. Quận đã áp dụng mơ hình “một cửa”, “một cửa liên thông” và
áp dụng tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong công tác cấp phép xây dựng nhằm tạo
điều kiện tốt nhất cho nhân dân khi xin cấp phép xây dựng góp phần thực hiện tốt
hơn cơng tác quản lý cải tạo và xây dựng nhà ở của nhân dân trên địa bàn. Có thể
nhận thấy rằng, cơng tác quản lý cấp phép, quản lý các cơng trình xây dựng trên
địa bàn quận hàng năm số các cơng trình xây dựng được kiểm soát tăng lên. Cụ
thể số lượng giấy phép xây dựng đã được cấp trên địa bàn quận Hà Đông trong các
năm như sau: Năm 2010 cấp 1006 giấy phép; năm 2011 cấp 1480 giấy phép; năm
2012 cấp 1372 giấy phép; năm 2013 cấp 2111 giấy phép; năm 2014 cấp 2997 giấy
phép; và tính từ đầu năm 2015 đến hết tháng 10/2015 đã cấp gần 2800 giấy phép.
Tuy nhiên, do các văn bản quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng còn
thiếu, chưa chặt chẽ và sự hiểu biết, chấp hành pháp luật của người dân về các quy
định trong việc xây dựng, cải tạo nhà ở còn hạn chế, nên việc cải tạo, xây dựng nhà
ở của người dân, đặc biệt là khu phố cổ, trung tâm Hà Nội thường vi phạm các
quy định về quy hoạch, xây dựng và trật tự đô thị, hiện tượng xây


dựng không phép, trái phép, lấn chiếm đất công, lấn chiếm phần không gian
chung là khá phổ biến.
2. Nội dung chính của tình huống.
Năm 2010, gia đình ơng Nguyễn Hữu Thiện có mua 01 thửa đất hình chữ
nhật có diện tích 36m2, thửa đất có kích thước chiều rộng là 4,0m, chiều dài là

9,0m, mặt tiền thửa đất giáp với ngõ cơng rộng 6m, các mặt cịn lại giáp với các
thửa đất của các hộ ông Nam (bên phải), ông Minh (bên trái) và bà Bích (phía
sau), tại địa chỉ thửa đất số 88, tổ dân phố 2, phường Quang Trung, quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội.
Ngày 26/11/2014, ông Thiện làm hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng gửi qua
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc UBND quận Hà Đông để xin phép xây
dựng tại thửa đất trên với nội dung như sau: Diện tích xây dựng tầng 1: 36m2; Số
tầng: 4tầng; Chiều cao tầng 1: 3,7m; Chiều cao cơng trình: 14,1m.
Sau khi thụ lý hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng của gia đình ơng Thiện từ
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, phòng Quản lý đô thị Hà Đông tiến hành kiểm
tra thực địa thửa đất số 88, tổ dân phố 2, phường Quang Trung, đồng thời thẩm
định hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng của gia đình ơng Thiện. Sau khi thẩm định
xong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng của gia đình ơng Thiện, phịng Qản lý đơ
thị đã trình UBND quận Hà Đơng cấp giấy phép xây dựng như đề nghị của gia
đình ơng Thiện. Ngày 05/12/2014, UBND quận Hà Đông đã cấp Giấy phép xây
dựng số 2901/UBND-GPXD, kèm theo hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng đã được
phịng Quản lý đơ thị thẩm định cho ơng Thiện. Nội dung chính trong Giấy phép
xây dựng này có ghi rõ: Loại cơng trình: Nhà ở; Cấp cơng trình: Cấp ba; Diện tích
xây dựng tầng 1: 36m2; Số tầng: 04 tầng; Tổng diện tích sàn: 144m2; Cốt nền xây
dựng: +0,2m so với cốt đường quy hoạch liền kề; Chiều cao tầng 1: 3,7m; Chiều
cao cơng trình: 14,1m; Mật độ xây dựng 100%; Hệ số sử dụng đất: 4 lần; Độ nhô
ra của ban công (so với đất được phép sử dụng ): 0,0m; Đồng thời trong quá trình
xây dựng, ông Thiện phải tuân thủ các quy tắc xây dựng sau: Đảm bảo xây dựng
theo bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt; Đảm bảo an toan,


vững chắc kết cấu, chất lượng cơng trình xây dựng và các cơng trình liền kề; Đảm
bảo vệ sinh mơi trường, an tồn trong thi cơng xây dựng, khi cần thay đổi thiết kế
thì ơng Thiện phải xin phép cơ quan cấp phép cho phép điều chỉnh mới được phép
thực hiện.

Ngày 10/3/2015, ông Thiện tiến hành khởi công xây dựng cơng trình. Tuy
nhiên trong q trình xây dựng, ơng Thiện đã không thực hiện theo đúng thiết kế
được phê duyệt. Sau khi xây dựng tầng 1, tại vị trí tầng 2, ơng Thiện đã đua sàn bê
tơng cốt thép có kích thước chiều dài 4m, chiều rộng 1,2m (nghĩa là xây tầng 2
vươn ra ngõ đi chung là 4,8m2). Việc xây nhà ra ngõ đi chung của nhà ông Thiện
đã gây bất bình trong gia đình các hộ trong ngõ. Ông Nam và các hộ trong ngõ đã
tổ chức cuộc họp với gia đình ơng Thiện với u cầu khơng được lấn ra ngõ đi
chung. Tuy nhiên ông Thiện không chấp thuận yêu cầu trên và tiếp tục cho xây tiếp
tầng 3, tầng 4 như tầng 2 với lý do diện tích nhà ơng nhỏ và nhà đơng người nên
muốn mở rộng thêm để tăng diện tích sử dụng và việc này khơng gây ảnh hưởng gì
đến việc đi lại của các hộ trong ngõ.
Ông Nam sau nhiều lần yêu cầu ông Thiện tự tháo dỡ không đạt kết quả đã
làm đơn khiếu nại gửi tới UBND phường Quang Trung, cùng với phịng Quản lý
đơ thị quận Hà Đơng về việc ông Thiện xây dựng trái phép lấn chiếm ngõ đi
chung. Đơn khiếu nại của ông Nam với nội dung chính là:
- u cầu ơng Thiện phá dỡ phần sàn bê tông cốt thép và tường ở tầng 2,
tầng 3 và tầng 4 xây lấn ra ngõ đi chung.
Sau khi nhận đơn khiếu kiện của ơng Nam, phịng Quản lý đô thị Hà Đông
đã phối hợp với UBND phường Quang Trung, đội Thanh tra xây dựng Hà Đông
tiến hành kiểm tra tại chỗ cơng trình xây dựng và lập biên bản, báo cáo gửi
UBND quận Hà Đông với nội dung chính sau:
- u cầu ơng Thiện phải dỡ bỏ phần xây dựng trái phép trên khoảng
không của ngõ thuộc sàn bê tơng cốt thép có kích thước dài 4m và rộng 1,2m.
UBND quận Hà Đông sau khi xem xét đã ra quyết định số 2030/QĐUBND ngày 16/5/2015 với nội dung chính sau:


Xử phạt vi phạm hành chính đối với ơng Nguyễn Hữu Thiện là chủ sở hữu
thửa đất số 88, tổ dân phố 2, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội số tiền 20.000.000đ (Bằng chữ: Hai mươi triệu đồng chẵn).
Lý do xử phạt vi phạm hành chính: ơng Thiện đã vi phạm về xây dựng nhà

ở sai với giấy phép xây dựng được cấp, xây dựng trên khoảng không ngõ đi chung.
Trong thời gian 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định này, ông Thiện phải nộp
đủ số tiền phạt và phải tự tháo dỡ toàn bộ diện tích xây dựng trên khoảng khơng
của ngõ đi chung.
Nếu ông Thiện không thực hiện quyết định này trong thời gian quy định,
UBND quận Hà Đông yêu cầu Chủ tịch phường Quang Trung, phịng Quản lý đơ
thị Hà Đơng và đề nghị đội Thanh tra xây dựng Hà Đông và các cơ quan chức
năng có liên quan sẽ tổ chức cưỡng chế phá dỡ phần xây dựng sai phép và ông
Thiện phải chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ cùng với khoản tiền nộp
phạt vi phạm hành chính.
Nhận được quyết định xử phạt vi phạm hành chính của UBND quận Hà
Đông, ông Thiện cho rằng quyết định này khơng thỏa đáng vì thực tế các hộ dân
trong ngõ khi xây dựng nhà đều đua sàn bê tông cốt thép ra ngõ đi chung. Do vậy,
ông Thiện đã không thực hiện và làm đơn khiếu nại lên UBND quận Hà Đông với
nội dung là xin giữ nguyên sàn bê tông cốt thép ở tầng 2, tầng 3 và tầng 4 đua ra
ngõ đi chung với lý do mở rộng như các hộ khác.
Sau khi nhận được đơn khiếu nại của ông Thiện, UBND quận đã xem xét,
thẩm định lại toàn bộ hồ sơ và diễn biến của vụ việc và ban hành quyết định số
2066/QĐ-UBND ngày 30/5/2015 với nội dung là:
- Bác đơn khiếu nại của ông Thiện về việc giữ lại sàn bê tông cốt thép ở
tầng 2, tầng 3 và tầng 4 xây dựng trên khoảng không của ngõ đi chung.
- Yêu cầu ông Thiện chấp hành quyết định số 2030/QĐ-UBND ngày
16/5/2015 của UBND quận Hà Đơng về mức nộp phạt vi phạm hành
chính và phá dỡ phần xây dựng sai phép.


- Quyết định này là quyết định cuối cùng của UBND quận Hà Đông về
việc giải quyết vụ xây dựng sai phép của ông Thiện tại địa chỉ thửa đất
số 88, tổ dân phố 2, phường Quang Trung, quận Hà Đông.
Nhận được quyết định số 2066/QĐ-UBND ngày 30/5/2015 của UBND quận

Hà Đông, ông Thiện đã không chấp hành và tiếp tục làm đơn khiếu nại gửi lên
Thanh tra nhà nước, UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường
thành phố Hà Nội với nội dung là: Xin điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dựng số
2901/GPXD-UBND ngày 05/12/2014 của UBND quận Hà Đông theo cách chấp
nhận nộp phạt vi phạm hành chính nhưng xin được phép cho tồn tại các phần xây
dựng trái phép.
Sở Tài nguyên và Môi trường sau khi nhận được đơn khiếu nại của ông Bộ
đã xem xét tồn bộ hồ sơ và có cơng văn số 1899/CV-TN&MT ngày 15/6/2015 gửi
UBND quận Hà Đông với nội dung chính như sau:
Sau khi nhận được đơn khiếu nại của ông Nguyễn Hữu Thiện là chủ sở hữu
thửa đất số 88, tổ dân phố 2, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường đã nghiên cứu, xem xét lại hồ sơ lưu trữ của
thửa đất, tại hồ sơ lưu trữ tập thể, thể hiện ngõ đi tại địa chỉ thửa đất số 88, tổ dân
phố 2, phường Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, là ngõ đi chung
của 12 hộ.
Việc xây dựng sai phép, lấn chiếm ngõ đi chung là vi phạm luật xây dựng.
Tuy nhiên ơng Thiện có thể xin thỏa thuận với các hộ trong ngõ và nếu các hộ này
đồng ý thì có thể xem xét cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Như vậy, với cùng một vụ việc về giải quyết tranh chấp nhưng cách giải
quyết vấn đề của Sở Tài nguyên và Môi trường với UBND quận Hà Đơng có một
số điểm khơng thống nhất với nhau.


PHẦN II
PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
1. Mục tiêu đặt ra của tình huống
Việc phân tích tình huống nhằm làm rõ những vấn đề cần thiết, phân định
được các vấn đề đúng, sai đề từ đó có được các giải pháp đúng đắn. Mục tiêu của
việc phân tích tình huống này là:
- Phân tích tình huống dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật hiện hành

cùng với lịch sử, tập quán quá khứ.
- Chấp hành đúng pháp lệnh khiếu tố, khiếu nại của công dân.
- Đưa ra phương án giải quyết nhanh chóng, đúng pháp lt.
- Bảo vệ quyền lợi chính đáng của cơng dân, tạo lịng tin của của nhân dân
với các cơ quan quản lý nhà nước và sự nghiêm minh của pháp luật.
- Tăng cường sự hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật trong dân, tăng
cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
2. Căn cứ pháp lý
Căn cứ vào các văn bản pháp luật của Nhà nước:
- Luật xây dựng 2014 số 50/2014/QH13;
- Luật dân sự năm 1995;
- Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội; Nghị định số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội;
- Luật đất đai năm 1998 (sửa đổi năm 2000 và năm 2003);
- Luật nhà ở số 65/2014/QH13;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp
giấy phép xây dựng;


- Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2012 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày
04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng;
- Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
Trước khi khởi cơng xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc cơng trình trên địa bàn
thành phố Hà Nội, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây
dựng các cơng trình quy định miễn giấy phép xây dựng theo quy định.

* Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: Bản sao được chứng
thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất kèm
theo Trích phụ lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Hai bộ hồ sơ thiết kế do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực thực
hiện và đã được chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.
* Các yêu cầu chính đối với chủ đầu tư khi xin giấy phép xây dựng và sửa
chữa nhà ở:
- Người đứng tên xin cấp phép phải là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở
hữu ủy quyền hợp pháp.
- Cơng trình xây dựng khơng nằm trong tình trạng tranh chấp.
- Phải có thiết kế phù hợp với quy hoạch, kiến trúc khu vực.
- Phải tuân thủ các quy định về đảm bảo trật tự an tồn, vệ sinh mơi
trường trong suốt quá trình xây dựng (ban hành kèm theo quyết định số
25/2002/QĐ-UB ngày 27/02/2002 của UBND thành phố Hà Nội.


- Khơng được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp, không gây ảnh
hưởng đến sinh hoạt, an ninh, trật tự của chủ sở hữu bất động sản liền kề và
xung quanh.
- Không được trổ cửa sổ, hay bất kỳ phần kiến trúc nào như mái vẩy, ống
nước, ô văng, ban công nhô ra khỏi chỉ giới, lấn chiếm khoảng khơng gian lân cận.
- Chỉ được trổ cửa sổ nhìn sang nhà liền kề khi có sự đồng ý của hộ đó.
Trong trường hợp cửa sổ nhìn sang khoảng khơng là phần khơng gian chung của
các hộ liền kề thì phải được sự đồng ý của tất cả các hộ đó.
* Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế:
- Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng khác với nội dung giấy
phép xây dựng đã được cấp liên quan đến: Hình thức kiến trúc mặt chính cơng
trình; vị trí xây dựng cơng trình,cốt nền xây dựng cơng trình; các chỉ giới đường

đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; chiều cao cơng trình; số tầng (đối với
cơng trình dân dụng), chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước
khi khởi công xây dựng cơng trình theo nội dung điều chỉnh. Cơ quan cấp giấy
phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đảm
bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép
điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung điều chỉnh giấy phép xây dựng được
ghi bổ sung vào mục “Gia hạn, điều chỉnh” hoặc kèm theo giấy phép xây dựng
đã cấp cho chủ đầu tư.
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong cơng trình như: thay đổi vị trí cầu
thang, điều chỉnh vị trí, diện tích các khu chức năng và các nội dung khác không
làm ảnh hưởng tới các nội dung nêu trên và không ảnh hưởng đến kết cấu chịu
lực chính của cơng trình thì không phải xin điều chỉnh Giấy phép xây dựng.
- Chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế
và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về an tồn cơng trình. Trước khi khởi cơng
chủ đầu tư phải thông báo những nội dung điều chỉnh thiết kế cho cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp phường để theo
dõi, quản lý theo quy định.


- Đối với cơng trình đã khởi cơng xây dựng phải được cơ quan có thẩm
quyền về quản lý trật tự xây dựng xác nhận bằng văn bản việc chủ đầu tư xây
dựng đúng theo giấy phép xây dựng tại thời điểm xin điều chỉnh giấy phép xây
dựng. Không xem xét việc cấp điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dựng đối với
các trường hợp chủ đầu tư đã tổ chức xây dựng cơng trình sai với giấy phép xây
dựng được cấp, khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền xử lý phần cơng trình
vi phạm theo đúng quy định của pháp luật.
Theo Thông tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03/01/2001 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao,
Tổng cục địa chính hướng dẫn thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải
quyết khiếu nại và tranh chấp liên quan đến nhà, đất thì các cơ quan có thẩm quyền

giải quyết khiếu nại và tranh chấp trong xây dựng nhà là phòng Quản lý đô thị Hà
Đông và UBND quận Hà Đông. Các cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm tra, xử
lý khi tiếp nhận đơn thư khiếu nại, tranh chấp trong xây dựng là:
- UBND và Công an phường Quang Trung;
- Đội Cảnh sát trật tự quận Hà Đơng;
- Phịng quản lý đô thị quận Hà Đông;
- Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội;
- Tranh tra xây dựng thuộc Sở Xây dựng Hà Nội.
3. Phân tích tình huống
Việc giải quyết thiếu nhất quán giữa UBND quận Hà Đông và Sở Tài
nguyên và Môi trường về vụ việc khiếu kiện này có thể dẫn đến hậu quả là:
Thực hiện theo các quyết định của UBND quận Hà Đơng thì thỏa mãn được
các yêu cầu của ông Nam và các hộ dân trong ngõ, đảm bảo thơng thống cho
khoảng khơng trong ngõ đi của các hộ này. Việc buộc ông Thiện phải phá dỡ phần
xây dựng sai phép sẽ có tác dụng giáo dục ý thức pháp luật của người dân, giữ
được kỷ cương phép nước. Tuy nhiên, ông Thiện không chấp hành các quyết định
xử phạt đối với ông, vì ơng chỉ xây dựng sai phép là lấn chiếm ra


khoảng không của ngõ đi chung (để tăng thêm diện tích sinh hoạt của gia đình)
nhưng khơng làm ảnh hưởng nhiều đến các hộ gia đình cùng ngõ và thực tế các hộ
trong ngõ cũng đua phần diện tích các tầng ra ngõ đi chung như ông.
Nếu thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường thì việc
phá dỡ phần sàn xây dựng lấn ra ngõ đi chung là đúng với quy định của nhà nước
về xây dựng và đáp ứng được đề nghị của ông Nam và các hộ trong ngõ. Tuy
nhiên, đây là ngõ đi chung của 12 hộ nên việc xây dựng lấn chiếm khoảng khơng
của ngõ nếu có sự đồng ý của các hộ dân trong ngõ thì là hợp lệ, có thể xem xét
cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng.
4. Nguyên nhân
- Nguyên nhân chủ quan:

+ Ý thức chấp hành pháp luật, nhất là trên lĩnh vực xây dựng của một số bộ
phận nhân dân chưa cao;
+ Có sự cố tình vi phạm pháp luật của gia đình ơng Thiện. Mặc dù đã được
cấp phép xây dựng, nhưng gia đình ơng Thiện vì lợi ích cá nhân đã cố tình xây
dựng vượt ra ngoài phạm vi cho phép.
- Nguyên nhân khách quan:
+ Trình độ dân trí nói chung của người dân cịn thấp, tính tự giác chấp hành
pháp luật cịn hạn chế bên cạnh đó những thiếu thốn về vật chất dẫn đến việc vi
phạm pháp luật mang tính tự phát của một hộ gia đình, điển hình là gia đình ơng
Thiện trong trường hợp này.
+ Tình hình quỹ đất đai nhà ở nước ta những năm trong và sau chiến tranh
thiếu thốn, dẫn đến việc tận dụng bố trí nhà cửa của các hộ gia đình đan xen nhau,
bởi vậy việc bố trí này chưa thực sự khoa học. Sau này trong quá trình phát triển
của đất nước, dân cư tăng, nhu cầu về nhà ở tăng dẫn đến tình trạng bức xúc, thiếu
thốn về nhà ở ngày càng tăng, đây là thực trạng của đất nước ta đặc biệt trong
thành phố lớn, đông dân cư.


+ Công tác phối hợp tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung và
pháp luật xây dựng nói riêng cịn hạn chế.
+ Cơng tác quản lý nhà nước trong xây dựng còn hạn chế, hệ thống văn bản
quy phạm pháp luật chồng chéo, không thống nhất dẫn đến sự phối hợp giữa các
cơ quan chức năng khi xử lý công việc chưa hiệu quả, quan điểm không đồng nhất.
Từ nguyên nhân sai phạm đó đã dẫn đến hậu quả: Mất an ninh trật tự xây
dựng tại nơi cư trú; ảnh hưởng đến sự đoàn kết trong cộng đồng dân cư; xuất hiện
các vi phạm pháp luật buộc các cơ quan nhà nước phải xử lý; gây thiệt hại về vật
chất.
5. Hậu quả để lại
- Hành vi vi phạm trật tự xây dựng trên khi bị xử phạt hành chính có mức
phạt tiền cao, mặt khác nếu thực hiện phá dỡ phần cơng trình sai phép sẽ gây

thiệt hại kinh tế gia đình nhà ơng Thiện.
- Ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận nhân dân chưa cao, khi
hành vi vi phạm bị xử lý sẽ ảnh hưởng đến uy tín của họ đối với xã hội.
- Việc vi phạm gây bức xúc cho nhân dân trong khu vực, gây khiếu kiện,
ảnh hưởng đến ổn định xã hội và mối quan hệ cộng đồng.
- Việc giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước chưa dứt điểm, thiếu
nhất quán, gây khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện vượt cắp, tạo dư luân xã hội, ảnh
hưởng đến uy tín của hệ thống quyền lực nhà nước và lịng tin của nhân dân với
Nhà nước.
PHẦN III
XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
1. Mục đích
Các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý nghiêm, dứt điểm.
Việc xử lý tình huống xảy ra trong thực tiễn nhằm đạt đến mục đích cuối cùng là
đảm bảo trật tự an tồn xã hội; đảm bảo các hoạt động xã hội được diễn ra trong
khuôn khổ pháp luật cho phép, các quy định của pháp luật được thực thi một cách


công bằng, nghiêm minh, đồng thời phù hợp, linh hoạt với tình huống diễn ra trong
thực tiễn; đảm bảo quyền lợi chính đáng của cộng đồng và cá nhân cũng như việc
thực hiện quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khác, qua đó tăng cường cơng tác
quản lý nhà nước trong mọi lĩnh vực của đời sống, nhằm thúc đẩy, nâng cao chất
lượng cuộc sống.
2. Xây dựng các phương án giải quyết tình huống
Phương án 1: Xử phạt vi phạm hành chính, giữ ngun hiện trạng như ơng
Thiện đã làm, cấp điều chỉnh giấy phép xây dựng cho gia đình ơng Thiện, tun
truyền vận động và tiến hành hịa giải giữa các hộ dân.
Theo phương án này thì ơng Thiện được phép tồn tại phần sàn xây lấn trên
khoảng khơng của ngõ đi chung.
+ Ưu điểm:

Việc xử phạt có tính chất răn đe, giữ gìn kỷ cương, trật tự đô thị.
Đảm bảo quyền lợi và yêu cầu của ông Thiện, làm cho nhà ơng Thiện được
tăng thêm diện tích sử dụng, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình.
+ Nhược điểm:
Vi phạm quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà
Nội (không xem xét việc cấp điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dựng đối với các
trường hợp chủ đầu tư đã tổ chức xây dựng cơng trình sai với giấy phép xây


dựng được cấp, khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền xử lý phần cơng trình vi
phạm theo đúng quy định của pháp luật).
Cơng trình tồn tại vẫn vi phạm trật tự xây dựng.
Không đáp ứng được đề nghị của ông Nam và các hộ ở trong ngõ, gây sự
thiếu tin tưởng vào các cơ quan có thẩm quyền. Ông Thiện chỉ phải nộp phạt vi
phạm hành chính theo cách phạt để tồn tại, tạo tiền lệ cho người dân coi thường
hiệu lực quản lý của chính quyền, coi thường kỷ cương phép nước.
Phương án 2: Thực hiện theo quyết định số 2030/QĐ-UBND ngày
16/5/2015 của UBND quận Hà Đông: Xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền là
20.000.000 đồng, u cầu gia đình ơng Thiện tự tháo dỡ phần xây dựng sai phép:
phá bỏ toàn bộ phần sàn bê tông xây ra ngõ đi chung sai so với giấy phép xây
dựng được cấp; ông Thiện phải chấp hành nộp phạt vi phạm hành chính và chịu
mọi chi phí tháo dỡ phần xây dựng sai phép nếu ông không tự phá dỡ.
+ Ưu điểm:
Đảm bảo quyền lợi cho các hộ dân trong ngõ.
Thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật và tạo được lòng tin của người
dân đối với hiệu lực quản lý của bộ máy nhà nước.
+ Nhược điểm:
Ơng Thiện khơng đạt được nguyện vọng và phải tháo dỡ một phần cơng trình,
gây thiệt hại, tổn thất kinh tế cho gia đình ơng Thiện.
Phương án 3:

3. Lựa chọn phương án tối ưu
Hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng, lấn chiếm ngõ đi chung của
gia đình ơng Thiện đã vi phạm các quy định của Nhà nước trong lĩnh vực xây
dựng đô thị; các yêu cầu, đề nghị của ông Nam và các hộ trong ngõ đi là chính
đáng. Do đó, giải pháp lựa chọn là phải dựa vào các phương án mà các cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xem xét, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, xã hội.


Để giải quyết triệt để, qua ba phương án trên, chúng ta nhận thấy mỗi
phương án đều có ưu điểm và nhược điểm riêng.
Theo phương án 1, UBND phường Quang Trung đã nhiều lần thuyết phục,
hịa giải nhưng khơng đạt kết quả. Thực hiện theo phương án 2 vẫn cần tuyên
truyền, vận động, hòa giải giữa các hộ, trường hợp hịa giải thành cơng thì chính
quyền địa phương khơng phải tổ chức thực hiện cưỡng chế phá dỡ. Phương án này
đảm bảo chắc chắn hành vi vi phạm xử lý, đảm bảo pháp luật được tôn trọng và
được thực thi trong thực tế. Do đó, tơi lựa chọn thực hiện theo phương án 2.


PHẦN IV
XÂY DỰNG KẾ HOẠCH THỰC HIỆN

STT

Nội dung

Thời gian

công việc

thực hiện

Ban hành
1

quyết định

01/7/2015

cưỡng chế

Tổ chức, cá
nhân thực
hiện

Địa điểm
thực hiện

Chủ tịch

Trụ sở

UBND quận

UBND quận

Ghi chú

Giao quyết
định đến
2

người vi
phạm và các

02/7/2015

đơn vị có liên

Thanh tra

Phải có

xây dựng

biên bản

quận

giao nhận

quan

3

Tuyên truyền
vận động

05/7/2015

UBND quận

Mời ông

phối hợp với

Thiện lên

Ban tuyên

Trụ sở quận

giáo Quận

hoặc tại nhà

ủy

ông Thiện

Xây dựng
Giao phịng

phương án
4

tháo dỡ phần

07/7/2015

QLĐT chủ

trì

cơng trình vi
phạm

UBND

Th đơn vị
5

tháo dỡ và tổ
chức hậu cần

07/7/2015

phường
Quang
Trung

Trong
suốt quá
trình thực
hiện


Xây dựng
6

phương án

Thanh tra
11/7/2015

cưỡng chế

quận

Thông báo

Đài truyền

trên hệ thống
7

xây dựng

thanh

loa truyền

13 đến

thanh về thời

15/7/2015

gian tổ chức

phường
Quang

Trung

cưỡng chế
Ra thông báo
8

về thời gian

Phải có
17/7/2015

UBND quận

cưỡng chế
9

Tổ chức
cưỡng chế

biên bản
giao nhận

20/7/2015

UBND quận

PHẦN V
KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN
1. Kiến nghị
Qua trường hợp của ông Thiện về xây dựng nhà sai phép, cho thấy các văn

bản quy phạm pháp luật nước ta còn thiếu đồng bộ, chưa chặt chẽ và chưa đáp ứng
được các yêu cầu xã hội, nhất là trong lĩnh vực quan hệ dân sự. Sự thiếu hiểu biết,
nhận thức và cách thức thi hành pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền khác nhau, thậm trí trái ngược nhau gây mất lịng tin của người dân. Vì vậy
cần thường xun sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để đảm bảo
đưa pháp luật vào cuộc sống đạt hiệu quả cao là địi hỏi cấp thiết.
Trong cơng tác giáo dục, tuyên truyền và phổ biến pháp luật cho nhân dân
và việc tăng cường kỷ cương, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa là yêu cầu cấp
thiết để nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đô thị.


Tăng cường cơng tác chỉ đạo, kiểm tra, rà sốt về xây dựng đối với các đơn
vị, UBND phường, thường xuyên báo cáo công tác quản lý nhà nước về trật tự xây
dựng.
Có hình thức kiểm điểm, phê bình, kỷ luật các cán bộ buông lỏng quản lý,
không theo dõi địa bàn dẫn đến vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn được phân
cơng, trường hợp phát hiện có yếu tố cấu thành tội phạm, chuyển ngay cho cơ quan
chức năng xử lý theo đúng quy định của pháp luật, tránh tình trạng bao che, nể
nang, dung túng.
Rà sốt các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực xây dựng và
công tác quản lý cấp phép xây dựng; sửa đổi bổ sung các cơ chế đặc thù, chú trọng
các cơ chế linh hoạt để giải quyết những vấn đề trọng tâm, bức xúc…
Ban hành đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật về lĩnh vực quản lý xây
dựng đô thị trên cơ sở các văn bản: Luật, Nghị định, nghiên cứu đề xuất với chính
phủ cho phép áp dụng một số cơ chế chính sách đặc thù với lĩnh vực này.


2. Kết luận
Trong những năm qua, thực hiện chủ trương đổi mới, Đảng và nhà nước ta
tập trung đẩy mạnh kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường định hướng

XHCN; kinh tế xã hội của cả nước luôn có sự tăng trưởng khá, đời sống nhân dân
được nâng cao, bộ mặt thành thị và nông thôn được cải thiện đáng kể. Kinh tế xã
hội phát triển, thu nhập của người dân có sự cải thiện và nâng lên, việc cải tạo, sửa
chữa, xây mới nhà ở tại các khu dân cư, nhất là các trung tâm chính trị, kinh tế,
văn hóa xã hội của thành phố và các huyện trong thành phố tăng nhanh, hình thành
các dãy phố khang trang, đúng quy hoạch. Do đó, cơng tác quản lý nhà nước trên
lĩnh vực xây dựng cần có sự tập trung nhiều hơn nữa.
Bằng việc phân tích tình huống trên chúng ta nhận thấy hoạt động xây dựng
diễn ra trong thực tế rất phức tạp, đây là hoạt động thường xuyên, thiết yếu của các
tổ chức, cá nhân trong xã hội. Bởi vây, các vi phạm trong lĩnh vực này cũng rất
phức tạp, đòi hỏi việc xử lý các tình huống cần cẩn trọng, nghiêm minh đồng thời
việc xử lý phải đặt trong mối quan hệ hài hòa giữa các bên.
Cũng qua sự việc trên cho thấy hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trên một
số lĩnh vực, nhất là đối với lĩnh vực xây dựng chưa cao. Ngun nhân cịn một ít
phịng chun mơn và cán bộ, công chức chưa thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ
được giao, thiếu tinh thần trách nhiệm trong công việc. Do đó cần tăng cường cơng
tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực, đặc biệt là trên lĩnh vực xây dựng; cần nâng
cao hoạt động hiệu quả của cơ quan chun mơn, trước hết là vai trị trách nhiệm
của người đứng đầu cơ quan. Những cán bộ làm công tác xử lý bên cạnh nắm vững
các quy trình, trật tự xử lý vấn đề, các quy định pháp luật có liên quan còn phải đặt
việc xử lý vấn đề trong mơi trường xung quanh, điều kiện hồn cảnh lịch sử cụ thể.
Đồng thời cũng phải hiểu rõ bất cập về đối tượng xin cấp phép xây dựng, về loại
và nội dung giấy phép, điều kiện cấp giấy phép cũng như về hồ sơ xin cấp phép và
đồng thời cũng là trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Hơn nữa, trong việc điều
chỉnh giấy phép chưa cụ thể, việc phân cấp phép chưa có sự phối hợp chặt chẽ,
đặc biệt là hoạt động quản lý xây dựng


theo giấy phép cũng như việc tổ chức thực hiện cịn gặp nhiều khó khăn trong q
trình triển khai.

Trong q trình đơ thị hóa với quy mơ, tốc độ như hiện nay thì người dân
cần được phổ biến pháp luật sâu rộng hơn về vấn đề xây dựng nhà ở theo giấy
phép của cấp có thẩm quyền nhằm tránh tình trạng vi phạm pháp luật dẫn đến
khiếu nại gia tăng như hiện nay, đồng thời các cơ quan chức năng cần kiểm tra,
giám sát thường xuyên nhằm tăng cường kỷ cương, pháp chế xã hội chủ nghĩa
trong công tác quản lý đô thị.


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ luật Dân sự năm 2005. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản
2. Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ xung năm 2009)
3. Luật nhà ở năm 2005 (sửa đổi bổ xung năm 2009)
4. Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội; Nghị định số 92/2005/NĐ-CP ngày 12/7/2005 của
Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội
5. Luật xây dựng năm 2014
6. Luật nhà ở năm 2014
7. Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
8. Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy
phép xây dựng;
9. Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20 tháng 12 năm 2012 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐCP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng;
10. Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 của UBND Thành
phố Hà Nội về việc quy định một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng
trên địa bàn thành phố Hà Nội.
11. Thơng tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày
03/01/2001 của Tịa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao,
Tổng cục địa chính hướng dẫn thẩm quyền của Tịa án nhân dân trong việc
giải quyết khiếu nại và tranh chấp.