PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY (Luận án tiến sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------------

NGUYỄN THỊ THANH XUÂN

PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
----------------

NGUYỄN THỊ THANH XUÂN

PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA
NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 9380107

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU
2. PGS. TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi dƣới sự hƣớng dẫn
của Pgs.Ts Phạm Thị Giang Thu và Pgs.Ts Nguyễn Thị Nga. Các số liệu, minh
chứng trong luận án đều đƣợc trích dẫn nguồn trung thực. Những kết luận của
luận án chƣa đƣợc ai cơng bố trong cơng trình khoa học nào.
Tác giả luận án

Nguyễn Thị Thanh Xuân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
Chƣơng 1 ........................................................................................................... 7
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........ 7
CỦA LUẬN ÁN................................................................................................ 7
1.1

Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án ........ 7

1.2. Đánh giá kết quả các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận
án và các vấn đề luận án cần nghiên cứu ........................................................ 17
1.3

Cơ sở lý thuyết của luận án ................................................................... 21

1.4

Về hƣớng tiếp cận của luận án............................................................... 25

Chƣơng 2 ......................................................................................................... 27
LÝ LUẬN VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
VỀ PHÁP LUẬT NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT
ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC ................................................................................... 27
2.1. Lý luận về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc . 27
2.2. Lý luận pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với
Nhà nƣớc ......................................................................................................... 46
2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật về về nghĩa vụ tài chính của ngƣời
sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ......................................................................... 55
Chƣơng 3 ......................................................................................................... 69
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT ..................... 69
ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY....................................... 69
3.1 Thực trạng pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với
Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay....................................................................... 69
3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất
đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay ........................................................ 116
Chƣơng 4 ....................................................................................................... 128
2


ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƢỜI SỬ

DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƢỚC Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ............... 128
4.1 Quan điểm và định hƣớng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của
ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay .......................... 128
4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử
dụng đất đối với Nhà nƣớc ............................................................................ 133
KẾT LUẬN ................................................................................................... 149
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................... 151

3


DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tào sản khác gắn liền với đất

KTTT

: Kinh tế thị trƣờng

NSDĐ

: Ngƣời sử dụng đất

NVTC

: Nghĩa vụ tài chính

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SHTD

: Sở hữu toàn dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

4


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế của các quốc gia. Ở
Việt Nam, đất đai là tài sản công và quyền quản lý, thu lợi của Nhà nƣớc đối với tài
sản công đƣợc chế định bằng pháp luật đất đai. Đất đai đƣợc khai thác, sử dụng hiệu
quả hay không phụ thuộc vào mức độ vốn hóa để chuyển tài nguyên thành tài sản,
thành vốn. Đảm bảo quyền bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng tài sản công của
mọi chủ thể trong nền kinh tế chính là đảm bảo cơng bằng cả về kinh tế và xã hội

của các chủ thể trong quan hệ đất đai. Trong bốn công cụ quản lý của các lý thuyết
về quản lý đất đai hiện nay [14], công cụ tài chính đất đai giữ vai trị cân bằng lợi
ích của các bên một cách trực tiếp nhất.
Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng (khóa XI)
- Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 đã xác định hoàn thiện
pháp luật về tài chính đất đai là một nội dung cần thực hiện trong thời kỳ đẩy mạnh
tồn diện cơng cuộc đổi mới, tạo nền tảng đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công
nghiệp theo hƣớng hiện đại. Tiếp tục thực hiện mục tiêu này, Nghị quyết số 11NQ/TW ngày 03/6/2017 Hội nghị Trung ƣơng 5 Khóa XII về hồn thiện thể chế kinh
tế thị trƣờng ở Việt Nam đã định hƣớng yêu cầu cải cách với những tiêu chí rõ ràng; cụ
thể “cải cách mạnh mẽ chính sách tài chính về đất đai theo hƣớng đơn giản, ổn định,
công khai, minh bạch và công bằng”[26] là một trong các nhiệm vụ trƣớc mắt.
Tính đến hết 31/12/2018, diện tích đất đƣa vào sử dụng ở nƣớc ta là 93.7%
tổng diện tích đất tự nhiên [88]. Thu ngân sách từ đất giai đoạn 2013 – 2018, chiếm
tỉ trọng trung bình khoảng 14,4% thu nội địa. Từ sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu
lực, tỉ lệ thu ngân sách từ đất trên tổng thu nội địa tăng đáng kể cả về tổng thu lẫn tỉ
lệ phần trăm; Cụ thể từ 11,1% (năm 2013), 11,4% (năm 2014) lên 13.3% (năm
2015), 15,9% (năm 2016), 16,8% (năm 2017) và 17,9% (năm 2018). Nội dung thu
ngân sách từ đất hiện tập trung chủ yếu vào nghĩa vụ tài chính (NVTC) của ngƣời
sử dụng đất (NSDĐ) đối với Nhà nƣớc. Mặc dù kết quả thu ngân sách từ đất luôn
tăng cao trong những năm gần đây nhƣng nguồn thu mang yếu tố quyết định lại
không ổn định, thiếu bền vững. Thuế thu từ đất có cơ sở thu ổn định nhƣng mức thu
lại thấp, tỉ trọng thu thuế đất trên tổng thu từ đất chƣa đến 1,3%, thấp hơn chi phí
quản lý thuế. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng thế giới thì chi phí hoạt động
quản lý thuế của Việt Nam chiếm đến 2% tổng thu từ thuế [29]. Nhƣ vậy, thuế đất

1


đai hiện nay khơng đủ để bù đắp chi phí hành thu. Ngƣợc lại, tiền sử dụng đất là
khoản thu ngân sách từ đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, trung bình khoảng 70% nguồn

thu ngân sách từ đất nhƣng cơ sở thu không bền vững. Gần đây nhất, báo cáo số
42/BC-KTNN ngày 11 tháng 5 năm 2020 của Kiểm toán Nhà nƣớc về quyết toán
ngân sách năm 2018 cho thấy thu ngân sách năm 2018 bằng 110,7% năm 2017,
song kết quả tăng thu nội địa chủ yếu từ thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất chỉ
thu đƣợc một lần cho một diện tích đất cụ thể, khơng thu hàng năm. Với tỉ lệ đất tự
nhiên đã đƣa vào sử dụng cao nhƣ hiện nay, tƣơng lai thu từ đất trong tƣơng lai sẽ
giảm mạnh, không bảo đảm quyền kinh tế của chủ sở hữu đất.
Tình hình hoạt động quản lý, sử dụng đất tại các địa phƣơng từ năm 2013
đến năm 2020 [102] qua thanh tra của Thanh tra Chính phủ và kiểm tốn của Kiểm
tốn Nhà nƣớc [101] cho thấy tồn tại những hạn chế trong quy định về NVTC của
NSDĐ và sai phạm trong thực thi pháp luật. Hầu hết các địa phƣơng đều xảy ra tình
trạng thất thu ngân sách từ đất, phổ biến là xác định không đúng NVTC của NSDĐ
đối với Nhà nƣớc, tính khơng đúng, khơng đủ, chậm thu, chậm nộp mà khơng phạt
chậm nộp... Ngun nhân của tình trạng trên xuất phát từ thực trạng pháp luật
NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc chƣa hoàn thiện. Quy định về xác định NVTC
nhƣ loại đất, đơn giá, chu kỳ giá, thuế suất… còn nhiều bất cập. Thực trạng pháp
luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc vẫn còn nhiều kẽ hở và khoảng trống
pháp lý dẫn tới gian lận, trốn và tránh thực hiện pháp luật. Thực hiện pháp luật còn
tồn tại tình trạng khơng tn thủ, khơng thi hành pháp luật từ phía NSDĐ và áp
dụng pháp luật khơng chính xác từ phía cơ quan quản lý đất đai, cơ quan thuế.
NSDĐ trốn và tránh thực hiện NVTC đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất,
khơng làm thủ tục hợp pháp để trốn nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập.
Cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế áp dụng pháp luật còn nhiều sai phạm nhƣ:
không ký hợp đồng thuê đất, không làm phiếu chuyển thơng tin địa chính nên
khơng thể xác định NVTC của NSDĐ, tính khơng đúng, khơng đủ tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, thuế, áp dụng quy định miễn giảm không đúng đối tƣợng... Tất cả thực
trạng trên đã và đang gây thất thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất ở Việt Nam.
Nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay là rất cấp thiết. Nghiên cứu này sẽ góp
phần giải quyết những tồn tại trong thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về

tài chính đất đai. Cơng cụ tài chính trong quản lý đất đai đƣợc hoàn thiện sẽ phát
huy tốt nguồn lực đất đai, thúc đẩy q trình vốn hóa đất đai đƣợc hiệu quả.
2


2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án nhằm hồn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài
chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và đƣa ra các giải pháp nâng cao
hiệu quả thực hiện pháp luật ở Việt Nam.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài
chính và lý luận về pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc: Cụ thể phân
tích làm rõ các cơ sở lý thuyết về nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nƣớc của NSDĐ;
vai trị của tài chính về đất trong quản lý đất đai, đặc điểm pháp luật về NVTC của
NSDĐ; tiêu chí, nguồn luật, cơ cấu nội dung của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối
với Nhà nƣớc.
Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp
luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất trong bối cảnh cải cách tài chính
đất đai để hƣớng tới hoàn thiện thể chế KTTT định hƣớng XHCN. Luận án tập
trung phân tích nội dung các quy định về thời điểm phát sinh nghĩa vụ, phạm vi
nghĩa vụ, thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ, trình tự thủ tục thực hiện từng loại
tiền trong nhóm NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc.
Thứ ba, trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và những khó khăn, hạn chế,
nguyên nhân, yêu cầu điều chỉnh pháp luật, luận án đƣa ra định hƣớng, giải pháp
hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Thứ nhất, nghiên cứu các lý thuyết kinh tế về địa tô của Karl Marx, lý thuyết
về đánh thuế đất đai của Adam Smith, Henry George để làm tiền đề cho lý luận về

pháp luật NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay.
Thứ hai, nghiên cứu các quy định pháp luật về NVTC của NSDĐ từ Luật đất
đai năm 1987 đến pháp luật hiện hành và thực trạng pháp luật.
Thứ ba, nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật NVTC của NSDĐ đối với
Nhà nƣớc ở một số tỉnh thành và kết quả hành thu tài chính đất đai trên phạm vi cả
nƣớc.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, luận án giới hạn phạm vi nghiên
cứu ở việc đi sâu phân tích, tìm hiểu các quy định hiện hành về nghĩa vụ tài chính
3


của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ.
Về không gian: nghiên cứu việc thực hiện pháp luật trên phạm vi cả nƣớc;
Về thời gian: Do quyết toán ngân sách Nhà nƣớc đƣợc thực hiện chậm hơn
so với năm hành thu khoảng hai (02) năm nên số liệu thu ngân sách từ đất đƣợc sử
dụng trong khoảng thời gian từ 2013 đến 2018.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận án sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ: phƣơng pháp phân tích,
phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp hệ thống hóa và phƣơng pháp luật học so
sánh.
- Phƣơng pháp tổng hợp đƣợc sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về
NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc để rút ra những kết luận, nhận định tổng quát;
làm cơ sở cho xây dựng quan điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện.
- Phƣơng pháp hệ thống hóa đƣợc sử dụng trong tồn bộ các chƣơng của
luận án nhằm trình bày các nội dung, vấn đề theo một bố cục hợp lý, gắn kết.
- Phƣơng pháp phân tích đƣợc sử dụng ở tất cả các chƣơng trong luận án để
luận giải các vấn đề đặt ra từ lý luận đến thực tiễn về NVTC của NSDĐ đối với Nhà
nƣớc.

- Phƣơng pháp luật học so sánh đƣợc sử dụng vào chƣơng 2 và chƣơng 4 của
luận án. Trên cơ sở quy định của các quốc gia trên thế giới về NVTC của chủ đất
đối với Nhà nƣớc, luận án rút ra những điểm tƣơng đồng, khác biệt, so sánh để đánh
giá đƣợc những ƣu, nhƣợc điểm của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà
nƣớc ở Việt Nam; trên cơ sở đó xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật.
5. Những điểm mới của luận án
Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu liên quan đến NVTC
của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có
những đóng góp khoa học sau đây:
- Thứ nhất, luận án đã tổng hợp và xây dựng một cách hệ thống những vấn
đề lý luận về nghĩa vụ tài chính và lý luận pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với
Nhà nƣớc. Các lý thuyết kinh tế về địa tô của K. Mark, lý thuyết về đánh thuế đất
đai của Adam Smith và Henry Goerge đƣợc phân tích để luận giải cơ sở thu, cơ sở
hình thành nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Bên cạnh đó, luận án
cịn làm rõ đặc điểm, cơ cấu nội dung pháp luật, tiêu chí, nguồn của pháp luật và
các yếu tố tác động đến việc xây dựng và thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ
đối với Nhà nƣớc. Dựa trên cơ sở lý thuyết, luận án đề xuất cơ sở xây dựng cấu trúc
nội dung pháp luật về NVTC của NSDĐ, xác định nội hàm thuật ngữ “thu tài chính
4


từ đất” trong pháp luật hiện hành, làm cơ sở xây dựng quy định các khoản thu cụ
thể.
- Thứ hai, luận án đã phân tích thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về
nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Dựa trên xây dựng cấu trúc nội
dung pháp luật NVTC của NSDĐ, luận án đánh giá thực trạng quy định của pháp
luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập
từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí đất đai.
Một trong những điểm mới của luận án chính là cách thức tiếp cận thực trạng
pháp luật về các khoản thu từ đất mà NSDĐ phải nộp. Luận án phân tích quy định

theo cơ cấu nội dung pháp luật về NVTC của NSDĐ mà luận án đã xây dựng ở
phần lý luận. Quy định của pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) và lệ phí đất
đai phải đƣợc làm rõ theo cơ cấu: thời điểm phát sinh nghĩa vụ, phạm vi nghĩa vụ
(mức nộp, giá đất, cách xác định), cơ sở thu, thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ,
thủ tục thực hiện, chính sách miễn giảm...
Từ thực trạng thực hiện pháp luật nêu trên, luận án chỉ ra những bất cập, hạn
chế của pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc: (i) quy định về các loại
nghĩa vụ tài chính cụ thể vẫn chƣa bao quát hết các cơ sở thu, chƣa bảo đảm tính ổn
định, minh bạch, công bằng và thực tiễn hành thu vẫn tồn tại nhiều gian lận, thất
thoát; (ii) thất thoát tiền sử dụng đất do quy định về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
cịn bất cập; (iii) thất thốt tiền thuê đất do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo và thiếu
quy định điều chỉnh; (iv) thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ hiện nay có cơ sở
thuế không thống nhất giữa Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật thuế thu nhập
cá nhân; (v) quy định về NVTC của NSDĐ chƣa điều chỉnh kịp thời những sản
phẩm BĐS mới phát sinh trên thị trƣờng hiện nay.
- Thứ ba, luận án đƣa ra định hƣớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc, phù hợp với mục tiêu cải cách tài chính đất
đai và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay: (i) xây dựng các
loại nghĩa vụ tài chính có cơ sở thu là giá trị tăng thêm từ đất bằng công cụ thuế, bổ
sung thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm; (ii) bổ sung chế tài trong trƣờng hợp
chậm xác định NVTC; (iii) hoàn thiện quy định về thủ tục cho thuê đất để quy định
thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất; (iv) hoàn thiện quy định
đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá theo hƣớng xác định
theo từng năm tài chính; (v) các giải pháp tránh thất thoát tiền thuê đất; (vi) thuế sử
dụng đất cần quy định thuế suất ở mức hợp lý hơn, phù hợp với cơ sở thu; (vii)
thống nhất quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ của cá
5

nhân và doanh nghiệp là nhƣ nhau theo hƣớng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm
nhất quán với bản chất thuế này; (viii) hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính và hình
thức thanh tốn trong giao dịch đất đai. Những giải pháp luận án đƣa ra bao quát từ
cơ sở thu đến thủ tục thực hiện, từ quy định chung đến quy định cụ thể.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn của luận án
Thứ nhất, về mặt lý luận, luận án là cơng trình khoa học nghiên cứu một cách
hệ thống các vấn đề từ cơ sở lý thuyết, lý luận đến thực trạng pháp luật về nghĩa vụ
tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Luận án đã tổng hợp, vận dụng các lý thuyết
của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển nhƣ lý thuyết kinh tế về địa tô, lý thuyết về
đánh thuế đất đai để luận giải cơ sở hình thành NVTC đất đai của NSDĐ. Cơ sở lý
luận cho pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc cũng đƣợc luận án làm
rõ. Những nghiên cứu về mặt lý luận của luận án có thể góp phần giúp các nhà
nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện các nguyên tắc, tiêu chí của NVTC của NSDĐ
đối với Nhà nƣớc khi sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2013.
Thứ hai, về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực
tiễn thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc của luận án đã chỉ
ra những bất cập, vƣớng mắc, khoảng trống trong điều chỉnh pháp luật hiện nay.
Luận án đã đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện
pháp luật về NVTC đối của NSDĐ với Nhà nƣớc; gợi mở cho các nhà lập pháp
tham khảo nhƣ một quan điểm đề xuất sửa đổi Luật đất đai năm 2013.
7. Cơ cấu của luận án
Luận án gồm có: Phần mở đầu; Bốn chƣơng; Kết luận và Danh mục tài liệu
tham khảo;
Chƣơng 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án
Chƣơng 2: Lý luận về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất và về pháp
luật nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc
Chƣơng 3: Thực trạng pháp luật và đánh giá việc thực hiện pháp luật về
nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay
Chƣơng 4: Định hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc ở

Việt Nam hiện nay

6


Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
CỦA LUẬN ÁN
1.1 Tổng quan các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án
Trong phần tổng quan, luận án chỉ tập trung trình bày kết quả của các cơng
trình nghiên cứu liên quan tới các vấn đề cơ bản mà luận án nghiên cứu, cụ thể nhƣ:
những vấn đề lý luận về tài chính đất đai và nghĩa vụ tài chính, cơ sở lý thuyết của
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước, thực trạng pháp luật và
thực tiễn thực hiện các khoản thu tài chính đất đai ở Việt Nam. Trên cơ sở tóm tắt
kết quả của các cơng trình nghiên cứu, luận án đánh giá những vấn đề đã đƣợc các
tác giả giải quyết, những vấn đề luận án kế thừa và những vấn đề luận án cần làm
sáng tỏ.
1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu khoa học liên quan đến những vấn đề lý luận
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của người sử dụng đất
Chính sách tài chính đất đai và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ là hai thuật ngữ
pháp lý đƣợc sử dụng phổ biến trong pháp luật đất đai hiện hành. Tuy nhiên, đến
thời điểm hiện tại, khơng có văn bản pháp luật nào giải thích hay định nghĩa hai
thuật ngữ nêu trên một cách đầy đủ, trọn vẹn. Khái quát tình hình nghiên cứu cho
thấy các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án đã tập trung vào các vấn
đề sau:
Thứ nhất, về vai trị của tài chính đất đai nói chung và nghĩa vụ tài chính
của người sử dụng đất đối với Nhà nước nói riêng trong chính sách đất đai
+ Sách chuyên khảo “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất
đai” của TS. Phạm Văn Võ do NXB Lao động xuất bản năm 2012 đã bàn về thực
hiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam, trong đó có việc thực hiện

thơng qua chính sách tài chính về đất đai. Theo tác giả, chính sách tài chính đất đai
có vai trị đặc biệt quan trọng và đƣợc coi là phần hồn của chính sách đất đai nói
chung trong việc đƣa quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trƣờng. Chính sách
tài chính đất đai đƣợc nhận định là công cụ để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất. Tác giả cũng chỉ ra những hạn chế trong tài chính đất đai hiện nay liên quan
đến vấn đề giá đất và nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc từ đất, điều tiết thị trƣờng
bằng cơng cụ tài chính chƣa đƣợc bảo đảm. Nhà nƣớc hầu nhƣ chỉ quan tâm đến
những nguồn thu trƣớc mắt, dễ thực hiện nhƣ nguồn thu trong quá trình xác lập

7


quyền sử dụng đất; đồng thời chƣa có chính sách tài chính hữu hiệu để chống đầu
cơ đất.
+ Sách “Bí ẩn của vốn” của tác giả, do Nguyễn Quang A dịch, xuất bản bởi
Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2016, đã nêu lên những luận điểm liên quan
đến tác động hữu cơ giữa sở hữu đất đai với vốn hóa đất đai. Ngƣời dân ở những
nƣớc chậm phát triển thƣờng khơng có quyền pháp lý đối với đất đai ở mức cao, chỉ
tiệm cận ít hay nhiều với sở hữu mà thôi. Khi quyền tài sản bị giới hạn, ví dụ nhƣ
ngƣời dân sinh sống trên một bất động sản mà họ khơng có quyền sở hữu, thì khả
năng vốn hóa đất đai là rất thấp. Đó sẽ chỉ là những tài sản chết, không thể lƣu
thông và chuyển hóa thành vốn. Ngƣợc lại, những khu vực giải phóng các nguồn
lực, trong đó có đất đai, khỏi những ràng buộc thể chế thì đất đai có thêm các thuộc
tính động, vốn hóa dễ dàng.
+ Đề tài cấp Bộ “Cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta” năm
1996 do PTS Phạm Đức Phong, Cục trƣởng Cục quản lý cơng sản (Bộ Tài chính)
làm chủ nhiệm đề tài đã phân tích một cách khoa học những cơ chế tài chính phục
vụ quản lý đất đai ở nƣớc ta từ năm 1955 đến 1996 và đƣa ra những định hƣớng
nhằm tăng cƣờng và hoàn thiện cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất có tính khả thi
nhƣ sau: Định giá đất đai theo hƣớng đƣa vào các yếu tố khả năng sinh lợi, quan hệ

cung cầu về đất khắc phục tình trạng định giá đất theo yếu tố chủ quan. Theo đó
Nhà nƣớc xác định giá đất cụ thể cho các trƣờng hợp sản xuất kinh doanh, xây dựng
nhà ở có khả năng sinh lợi cao; giá đất bồi thƣờng khi thu hồi đất và giá đất ở
những nơi nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng. Nghiên cứu cũng đề xuất quá trình sử
dụng đất, nhà nƣớc chỉ nên thu thuế sử dụng đất đối với đất giao và tiền thuê đất đối
với đất thuê. Bên cạnh đó, cần điều tiết thu nhập có đƣợc từ chuyển quyền SDĐ
bằng thuế thu nhập. Đối với thuế sử dụng đất nên thực hiện tính thuế dựa vào giá trị
đất. Tuy nhiên, đề tài đƣợc thực hiện trong khoảng thời gian Luật đất đai năm 1993
còn hiệu lực nên hầu hết các vấn đề nhóm nghiên cứu đề xuất đến nay đã đƣợc quy
định trong pháp luật hiện hành.
+ Đề tài cấp Nhà nƣớc “Thể chế về đất đai trong quá trình phát triển đất
nước” năm 2015 do PGS.TS Nguyễn Cúc, Học Viện chính trị Khu vực I làm chủ
nhiệm đề tài đã nghiên cứu các lý thuyết hiện đại về quan hệ đất đai và thể chế đất
đai của Việt Nam từ trƣớc đến nay. Đề tài cũng đề cập đến các chính sách có liên
quan trong đó có chính sách tài chính đất đai. Tuy nhiên, đề tài chỉ bàn sâu và bao
quát những bất cập đối với chính sách tài chính đất đai giai đoạn từ năm 2003 đến
8


năm 2013. Giai đoạn sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực đƣợc đề tài quan tâm đề
xuất liên quan đến thuế đất, định giá đất và giám sát tài chính đất đai. Nghiên cứu
của tác giả có ý nghĩa đối với luận án trong nhận thức mối liên hệ, tƣơng quan giữa
chính sách tài chính về đất đai với các chính sách khác.
+ Sách chun khảo“Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” năm 2013 của PGS.TS Trần Thị Minh Châu,
do Nxb Chính trị quốc gia xuất bản đã đƣa ra những phân tích và nhận định về một
số loại nghĩa vụ tài chính đất đai của ngƣời sử dụng đất dƣới cái nhìn của vốn hóa
đất đai nhƣ sau: i) Quyền thực thi các chính sách tài chính đối với đất nhƣ thu các
loại thuế là quyền có tính hai mặt: một là quyền của Nhà nƣớc với tƣ cách là cơ
quan công quyền thu thuế từ đất nhằm huy động nguồn tài chính phục vụ hoạt động

của Nhà nƣớc (là nội dung của chính sách tài chính đất đai) và hai là Nhà nƣớc thực
hiện quyền thu địa tô về cho chủ sở hữu; ii) Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền
sử dụng đất là phƣơng thức hợp lý nhất để Nhà nƣớc thu vừa với tƣ cách là ngƣời
quản lý, vừa với tƣ cách là nhà đầu tƣ xã hội để phân phối lại lợi ích từ đất đai
khơng do đầu tƣ mà có; iii) Chính sách tài chính đƣợc xây dựng theo hƣớng thu
ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng cả về quy mơ và tốc độ đã chứng tỏ Nhà nƣớc
tích cực chuyển tài sản đất thành tiền để đầu tƣ lĩnh vực khác.
+ Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”
của Trần Quang Huy năm 2008 cũng đã đề cập đến một trong các loại nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nƣớc của ngƣời sử dụng đất, đó là tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đề
tài chủ yếu tập trung vào cơ chế giá áp dụng trong giao đất là giá giao chỉ định do
Ủy ban nhân quy định và giá đấu giá khi thực hiện phƣơng thức giao đất thông qua
đấu giá, đấu thầu các dự án có sử dụng quỹ đất. Các quy định đƣợc luận án nghiên
cứu, làm sáng tỏ đều là Luật đất đai năm 2003 và hiện tại cũng đã đƣợc sửa đổi.
+ Luận án tiến sĩ “Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam –
những vấn đề lý luận và thực tiễn” năm 2012 của tác giả Vũ Anh cũng đề cập đến
giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, trong đó có giải pháp
hồn thiện hệ thống chính sách pháp luật điều tiết thị trƣờng bất động sản bằng cơng
cụ tài chính thơng qua các luật thuế về bất động sản. Luận án cũng đề xuất thống
nhất luật thuế sử dụng đất và hoàn thiện quy định về tiền sử dụng đất.
+ Luận án tiến sĩ “Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân” của tác giả Huỳnh
Văn Diện năm 2016 đã nghiên cứu một cách hệ thống thuế thu nhập cá nhân, đánh
giá thực trạng thu thuế mà trọng tâm là thực tiễn tại địa bàn Thành phố Cần Thơ.
9


Tuy nhiên, nghiên cứu đƣợc thực hiện trên tất cả các khoản thu nhập chịu thuế của
cá nhân mà không chuyên sâu vào thu nhập từ chuyển QSDĐ. Nghiên cứu có giá trị
cho luận án tham khảo những nhận thức chung về thuế thu nhập cá nhân.
Thứ hai, về cơ sở cho việc hình thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng

đất đối với Nhà nước
+ Đề tài cấp Bộ “Lý luận Mác-Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề ruộng
đất và vận dụng nó vào hồn thiện Luật đất đai Việt Nam” năm 2006 do PGS.TS
Nguyễn Đình Kháng, Viện Kinh tế Chính trị học (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ
Chí Minh) làm chủ nhiệm đã nghiên cứu một cách hệ thống cơ sở lý luận, trong đó
có cơ sở lý thuyết hình thành quyền tối cao của chủ sở hữu đất ở Việt Nam; những
vận dụng của Việt Nam qua các thời kỳ trong xây dựng chính sách đất đai. Nghiên
cứu có giá trị to lớn đối với luận án trong việc tiếp thu những nhận thức quan trọng
về lý thuyết kinh tế địa tô của Mác trong luận giải cơ sở hình thành tài chính đất đai.
+ Sách chuyên khảo “Kinh tế tài nguyên đất” năm 2002 do Pgs.Ts Ngô Đức
Cát chủ biên, Nxb Nông nghiệp xuất bản, là cơng trình nghiên cứu ở góc độ kinh tế
học về đất đai. Nghiên cứu đã chỉ ra một số lý thuyết kinh tế có thể ứng dụng trong
quản trị đất đai. Mặc dù không xem xét vấn đề ở góc độ luật học nhƣng nghiên cứu
có giá trị lớn đối với luận án trong xây dựng cơ sở lý thuyết, góp phần giúp luận án
phát triển phần lý luận và luận giải cho quyền thực hiện về mặt kinh tế của chủ sử
hữu đất bằng quy định nghĩa vụ tài chính cho NSDĐ.
+ Bài viết “Cơ sở hình thành các chính sách kinh tế trong quản lý đất đai
theo cơ chế thị trường” của tác giả Hồng Văn Cƣờng đăng trên Tạp chí Địa chính,
số 2 năm 2006 đã khái quát đƣợc mối liên hệ giữa chính sách kinh tế và sự thay đổi
các quyền năng về đất đai. Bên cạnh đó, bài viết cũng khẳng định và phân tích vấn
đề phân phối địa tơ chính là cơ sở hình thành chính sách đất đai. Trong chính sách
đất đai, giá đất giữ vai trị quan trọng trong chính sách cung về đất cịn chính sách
thuế lại giữ vai trị trong kiểm sốt cầu về đất đai.
+ Bài viết “Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản” của
tác giả Phạm Hữu Hồng Thái đăng trên Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 9 – Tháng
9/2017 đã chỉ ra vai trò của thuế đối với giá nhà đất. Bài viết cũng đã nêu các lý
thuyết kinh tế chính liên quan đến vai trị của thuế đối với thị trƣờng bất động sản
(BĐS).
Thứ ba, về một số nghĩa vụ tài chính đất đai cụ thể của các quốc gia trên thế
giới có thể so sánh, gợi mở cho Việt Nam

10


+ Sách tham khảo “Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng
tại Việt Nam” năm 2003 của TS. Qúach Đức Pháp và Ths. Dƣơng Thị Ninh, do
NXB Chính trị quốc gia xuất bản trình bày khái lƣợc quy định và các khoản thu từ
đất ở Việt Nam giai đoạn trƣớc năm 2003. Nghiên cứu này đã gợi mở cho luận án
những so sánh vận dụng vào Việt Nam một loại nghĩa vụ tài chính mà một số quốc
gia khác trên thế giới đã áp dụng – đó là thuế tài sản đối với đất .
+ Đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm
cho Việt Nam” năm 2012 của tác giả Trần Tú Cƣờng, Viện Chiến lƣợc, Chính sách
Tài ngun mơi trƣờng (Bộ Tài nguyên và môi trƣờng) làm chủ nhiệm đề tài đã
nghiên cứu về sở hữu đất đai của các quốc gia điển hình nhƣ Cộng hịa Liên Bang
Nga, Hợp chủng quốc Hoa Kỳ, Vƣơng quốc Anh, Cộng hòa Malaysia, Trung Quốc
và Nhật Bản. Từ vấn đề sở hữu đất đai của từng quốc gia, đề tài đã nghiên cứu
quyền của Nhà nƣớc lên việc sở hữu, sử dụng đất của cơng dân trong đó có quyền
thu thuế về đất đai và bán đất công. Tuy chỉ đề cập đến các khoản thu từ đất không
nhiều nhƣng nghiên cứu của tác giả có ý nghĩa cho luận án trong việc tham khảo để
liên hệ, so sánh với Việt Nam trong xây dựng nghĩa vụ tài chính của NSDĐ.
1.1.2 Các cơng trình khoa học liên quan đến thực trạng pháp luật nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước
+ Bài viết “Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho ngân sách
Nhà nước trên địa bàn Hà Nội” của tác giả Lê Văn Bính đăng trên Tạp chí Nghiên
cứu Kinh tế số 1 (452) năm 2016 đã khái qt tình hình thu tài chính đất đai trên địa
bàn Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014 và những tồn tại trong việc thực hiện
thu ngân sách từ đất. Bài viết đƣa ra nhƣng đánh giá khái quát về thực tiễn thu tài
chính đất đai ở Việt Nam: hệ thống các cơng cụ tài chính chƣa đủ mạnh; kết quả thu
cũng nhƣ vai trò điều tiết thị trƣờng chƣa hiệu quả; nguồn lực tài chính đất đai chƣa
đƣợc huy động đầy đủ; chính sách thuế đất đai chƣa đồng bộ với các chính sách về

đăng ký, thanh tốn giao dịch; xử lý nghĩa vụ tài chính chƣa tốt; chƣa giao, cho thuê
đất qua đấu giá một cách triệt để.
+ Bài viết “Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm” của Ts. Đinh
Dũng Sỹ - Phó Vụ trƣởng Vụ pháp luật, Văn phịng Chính phủ, đƣợc đăng trên Tạp
chí Nghiên cứu Lập pháp số 21(137), tháng 12/2008 đã nêu khái quát thực trạng
pháp luật về các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai theo Luật đất đai 2003
bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế tài
11


nguyên, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đối với từng khoản thu cụ
thể, bài viết đã đƣa ra một số nhận xét khái quát và những định hƣớng cải cách nhƣ
sau: i) cần cải cách cơ bản căn cứ và phƣơng pháp tính thuế sử dụng đất nơng
nghiệp; ii) Nêu quan điểm khơng nên có khoản thu tiền sử dụng đất bởi khó xác
định bản chất khoản thu tiền sử dụng đất và đặt khoản thu này bên cạnh các khoản
thuế, lệ phí sẽ dẫn đến sự khơng bình đẳng trong nghĩa vụ tài chính của hai nhóm
đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất và giao đất, nên gộp vào thuế hoặc lệ phí.
Bài viết cũng cho rằng có sự bất bình đẳng giữa đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền với đối tƣợng đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất; vì đối tƣợng đƣợc giao đất
ngồi nộp tiền sử dụng đất cịn phải nộp thuế sử dụng đất, trong khi đối tƣợng thuê
đất không phải nộp thuế này. (iii) Đề xuất gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp
với thuế nhà đất. (iv) Cho rằng thuế sử dụng đất đã mang màu sắc của thuế tài sản,
nếu xây dựng Luật Thuế tài sản mà khơng xác định rõ phạm vi thì sẽ trùng với các
luật thuế sử dụng đất.
+ Bài viết “Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và
các tỉnh miền Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị” của tác giả Nguyễn Văn Hiệu
– Phòng nghiệp vụ 2, Kiểm toán Nhà nƣớc Khu vực IV, đƣợc đăng trên Tạp chí
Nghiên cứu khoa học kiểm tốn, số 48 tháng 10/2011 đã khẳng định còn rất nhiều
những bất cập, sai phạm trong thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể nhƣ
sau: (i) Tính tiền sử dụng đất theo đơn giá thấp hơn đơn giá thực hiện nghĩa vụ tài

chính tại thời điểm có quyết định giao đất, thời điểm bàn giao đất thực tế nhƣ quy
định của pháp luật gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc; (ii) Xác định khơng đúng
vụ trí thửa đất, dẫn đến áp đơn giá tính tiền sử dụng đất thấp hơn mức quy định nhƣ
đất vừa giáp mặt tiền, vừa giáp hẻm nhƣng tính theo giá đất trong hẻm; Một số
trƣờng hợp cơ quan Tài nguyên Môi trƣờng làm phiếu chuyển thơng tin địa chính
khơng chính xác; (iii) Khấu trừ tiền bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của diện tích
đất giao không thu tiền sử dụng đất vào tiền sử dụng đất phải nộp của diện tích đất
giao có thu tiền khơng đúng quy định; (iiii) Có trƣờng hợp giao đất với mục đích là
đất ở nhƣng thời hạn giao dƣới 70 năm là trái với quy định tại Điều 66 Luật đất đai
2003 (ổn định lâu dài) đã làm giảm nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tƣ với ngân
sách Nhà nƣớc, trong khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ổn định lâu dài.
+ Bài viết “Những bất cập trong chính sách đối với nguồn thu tiền sử dụng
đất và thuế đất ở Việt Nam” của PGS.TS Nguyễn Thế Chinh, Phó Viện trƣởng Viện
Chiến lƣợc Chính sách Tài ngun và Mơi trƣờng – Bộ Tài nguyên và môi trƣờng
12


đƣợc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế, số 46 (3+4/2012) đã khái quát chính sách
thuế đất và thu tiền sử dụng đất trên cơ sở quy định của Luật đất đai năm 2003 gồm:
thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc, lệ phí trƣớc bạ nhà đất. Bài viết chỉ nêu các
văn bản điều chỉnh các khoản thu nói trên mà khơng trình bày, phân tích quy định
pháp luật về tài chính đất đai. Tuy nhiên, tác giả đã nêu lên một số bất cập trong các
chính sách trên nhƣ: sự bất cập giữa các nghị định và thông tƣ dẫn đến có những
hiểu sai và khó thực hiện trong triển khai thực tế; thu tiền thuê đất có sự phân biệt
đối xử giữa nhà đầu tƣ nƣớc ngoài với nhà đầu tƣ trong nƣớc; thất thu ngân sách khi
áp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành trong giao đất qua hình thức chỉ
định; chƣa có chính sách phù hợp để tăng nguồn thu điều tiết từ phần giá trị tăng
thêm của đất do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, quy hoạch khu thƣơng mại, đô thị.
Trên cơ sở những phân tích trên, bài viết đã đề xuất hƣớng giải quyết những

bất cấp cụ thể nhƣ: i) Cần ban hành một luật thuế chung về sử dụng đất, thống nhất
thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất; ii) Giá đất để tính thuế phải sát với
giá đất giao dịch trên thị trƣờng và không cứng nhắc; iii) Không nên coi nguồn thu
nghĩa vụ tài chính từ đất đai là mục tiêu của quản lý, thay vào đó cần có quan điểm
hàng đầu là phát triển quỹ đất, tạo cơ chế cho doanh nghiệp hoạt động tốt, tạo ra thế
cơng bằng hợp lý là có ý thức đầu tƣ dài hạn.
+ Bài viết “Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam: Khe hở
pháp luật và khuyến nghị” của tác giả Ngô Thị Hồng Ánh đăng trên Tạp chí Cơng
Thƣơng, Số 1 – Tháng 1 năm 2020, “Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất
động sản” của tác giả Thanh Bình đăng trên Tạp chí Tài ngun và Mơi trƣờng
Tháng 2/2017, “Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản”
của tác giả Trần Thế Hệ đăng trên Tạp chí Luật sƣ Việt Nam số 4 năm 2016, Giải
pháp nào chống lách thuế, gian lận thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển
nhượng bất động sản” [99] của tác giả Ths Lê Hà Diễm Chi, Trƣờng Đại học Tôn
Đức Thắng đƣợc đăng trên website của Tạp chí tài chính ngày 07/4/2012 đã đề cập
đến những điểm chƣa hoàn thiện của thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Theo đó,
ngƣời tham gia giao dịch chuyển quyền có thể lách luật để chỉ phải trả loại thuế này
ở mức thấp nhất. Bài viết đã chỉ ra các cách thức lách luật để trốn hoặc giảm thuế
nhƣ lách thuế dựa vào phƣơng pháp tính thuế, lách thuế dựa vào các trƣờng hợp
miễn thuế. Bên cạnh đó, tác giả cũng đƣa ra những gợi ý cho giải pháp chống lách
thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ.
13


+ Bài viết “Cơ sở thu thuế đối với giá trị đất tăng thêm do Nhà nước đầu tư
vào cơ sở hạ tầng” của GS.TS Dƣơng Thị Bình Minh – Trƣờng Đại học Kinh tế
TP. Hồ Chí Minh và Ths. Nguyễn Thị Mỹ Linh – Trƣờng Đại học Công nghiệp TP.
Hồ Chí Minh đƣợc đăng trên tạp chí Phát triển kinh tế, tháng 6/2011 đã đặt vấn đề
về giá trị gia tăng của đất từ các cơng trình giao thơng đƣợc đầu tƣ bởi Nhà nƣớc
vẫn chƣa đƣợc phân bổ hợp lý, chƣa mang lại nguồn thu bù đắp cho ngân sách Nhà

nƣớc. Bài viết cho rằng giá trị đất tăng thêm trong trƣờng hợp này cần đƣợc đƣợc
phân bổ một cách đúng mức giữa lợi ích của nhân dân và lợi ích của Nhà nƣớc. Từ
đó tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc, đồng thời góp phần tái tạo nguồn vốn
đầu tƣ cho các cơng trình hạ tầng và bồi thƣờng xứng đáng cho những tổ chức và cá
nhân bị thiệt thòi do giải tỏa, bảo đảm thực hiện công bằng xã hội.
Bài viết liệt kê hệ thống thuế và thực trạng pháp luật về thuế đánh trên giá trị
tăng thêm của đất gồm thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng
đất, thuế thu vào hoạt động thừa kế, tặng cho QSDĐ. Tác giả khẳng định Việt Nam
hiện chƣa có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch hợp lý đối với các diện tích đất
có khả năng sinh lợi tăng đột biết sau khi đƣợc Nhà nƣớc đầu tƣ hạ tầng. Nhằm giải
quyết bất cập trên, bài viết nghiên cứu và đề xuất giải pháp thu thuế giá trị đất tăng
thêm nhằm điều tiết một phần “thu nhập” từ giá trị đất tăng thêm do Nhà nƣớc đầu
tƣ cơ sở hạ tầng mang lại với mục tiêu tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc và
thực hiện công bằng xã hội.
+ Nghiên cứu “Unlocking land values to finance urban infrastructure” (Giải
phóng giá trị đất đai cho đầu tƣ cơ sở hạ tầng) năm 2009 của tác giả George E.
Peterson (World Bank and Public-Private Infrastructure Advisory Facility) bàn về
vấn đề huy động tài chính từ đất đai đầu tƣ cho cơ sở hạ tầng đô thị ở các quốc gia
trên thế giới. Theo nghiên cứu này, nhiều quốc gia kể cả phát triển nhƣ Anh, Mỹ…
đến các quốc gia đang phát triển đều sử dụng cơng cụ tài chính để huy động nguồn
lực đất đai vào phát triển hạ tầng đô thị. Cuốn sách đã trình bày chính sách tài chính
đất đai của các quốc gia trên thế giới nhƣ chính sách thuế, định giá, đấu giá để khai
thác tài chính đất đai với các loại thuế nhƣ thuế bù đắp tác động, thuế đánh vào
phần giá trị tăng thêm từ đất, thuế khu vực lân cận.... Tác giả cũng đƣa ra những
đánh giá, phân tích những hạn chế của các quy định về tài chính đất đai ở các quốc
gia đƣợc viện dẫn. Nghiên cứu này có giá trị rất lớn cho luận án trong tham khảo
kinh nghiệm của các quốc gia, vận dụng vào Việt Nam để xây dựng đề xuất của
luận án đối với nội dung điều tiết giá trị tăng thêm từ đất không do chủ đất đầu tƣ.
14

+ Nghiên cứu “Tax reform in Vietnam: toward a more efficient and
equitable system” (Cải cách thuế ở Việt Nam: hƣớng tới một hệ thống hiệu quả và
công bằng) của Ngân hàng thế giới (World Bank) do nhóm tác giả Gangadha Prasad
Shukla, Phạm Minh Đức, Michael Engelschalk, Lê Minh Tuấn đồng chủ biên thực
hiện năm 2011 đã nghiên cứu về thuế đất đai và tài sản ở Việt Nam. Nghiên cứu có
ý nghĩa rất lớn đối với luận án trong nhận thức lý luận về thuế trên phần giá trị gia
tăng từ đất. Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng gợi mở cho luận án một quan điểm khác
về đánh thuế thu nhập từ cho thuê bất động sản, hƣớng tới việc hoàn thiện quy định
pháp luật về thuế liên quan đến đất đai theo hƣớng kích thích sử dụng đất hiệu quả
và đánh thuế công bằng.
+ Nghiên cứu “Vietnam development 2011: natural resourses management”
(Báo cáo phát triển Việt Nam 2011: Quản lý tài nguyên thiên nhiên) của Ngân hàng
thế giới (World Bank) đã nêu ra một trong bốn nội dung cần đổi mới để nâng cao hiệu
quả sử dụng đất và thị trƣờng đất đai là phải tăng cƣờng quản lý thuế đối với đất đai và
bất động sản. Theo nghiên cứu này, Việt Nam chƣa có thuế bất động sản đánh trên giá
trị. Hoạt động định giá đất của Nhà nƣớc sẽ khó bảo đảm bằng giá thị trƣờng do thiếu
bằng chứng về thanh toán thực tế trong các giao dịch mua bán. Phần lớn ngân sách địa
phƣơng phụ thuộc vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chứ không phải từ tiền thu thuế đất
và bất động sản. Bên cạnh đó, nghiên cứu cịn cho rằng Việt Nam theo đuổi mục tiêu
đơn giản hóa trong xác định thuế nên đã sử dụng giá đất do Ủy ban nhân dân ban hành,
nguy cơ gây ra những méo mó cho phát triển kinh tế.
+Nghiên cứu “Recognizing and reducing corruption risks in land
management in Vietnam” (Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng
trong quản lý đất đai ở Việt Nam) của Ngân hàng thế giới (World Bank) năm 2010
tập trung nghiên cứu những nguy cơ tiềm ẩn dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất
đai ở Việt Nam. Có một luận điểm đƣợc nêu liên quan đến đề tài luận án, đó là việc
xác định giá đất để giao và cho thuê đất không bảo đảm sự độc lập nên sẽ khó khách
quan. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan quyết định giao đất, đồng thời là chủ thể
chủ trì thẩm định và quyết định giá đất. Họ khơng chịu sự giám sát bên ngồi cho

việc thẩm định và quyết định giá và tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng.
1.1.3 Các cơng trình khoa học liên quan đến hồn thiện pháp luật nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước
+ Đề tài cấp Nhà nƣớc “Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong phát triển
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” năm 2015 do PGS.TS
15


Vũ Văn Phúc - Chủ nhiệm đề tài đã nghiên cứu thực trạng pháp luật, thực hiện pháp
luật đất đai ở ba nội dung: sở hữu, quản lý và sử dụng đất. Nghiên cứu đã đề xuất
không sử dụng thuật ngữ “ngƣời sử dụng đất” trong Luật đất đai, mà thay bằng
thuật ngữ “chủ đất” cho các chủ thể sử dụng hiện nay. Bên cạnh đó, nghiên cứu
cũng đề xuất mở rộng quyền của NSDĐ trong Luật đất đai để đồng bộ với các
quyền về tài sản trong Bộ Luật dân sự.
+ Đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị
tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết
cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003” năm 2012 của Tổng cục quản lý đất
đai, do Phan Văn Thọ làm chủ nhiệm đề tài phân tích các khoản thu từ đất theo Luật
đất đai 2003, chỉ ra những cơ sở thu là giá trị tăng thêm. Nghiên cứu này hƣớng tới
giải quyết vấn đề vốn hóa đất đai và thực hiện quyền của chủ sở hữu đất đai đối với
phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do chủ sử dụng đất đầu tƣ mang lại. Các
giá trị tăng thêm là đối tƣợng nghiên cứu đƣợc xác định là các giá trị tăng thêm từ
đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tƣ phát triểm kết cấu hạ
tầng. Nghiên cứu này có đối tƣợng nghiên cứu là quy định của Luật đất đai năm
2003 và hƣớng tới hoàn thiện luật này. Trong các giải pháp đề xuất của đề tài, luận
án đã tiếp thu và kế thừa quan điểm xây dựng chính sách thuế chuyển mục đích sử
dụng đất. Pháp luật hiện hành quy định chuyển mục đích sử dụng đất thì NSDĐ
phải nộp tiền sử dụng đất mà khơng phải là thuế. Giải pháp hồn thiện pháp luật của
nghiên cứu này đã gợi mở để luận án tiếp tục xây dựng giải pháp cụ thể, nhƣ một
phần giải pháp chung hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc.

+ Bài viết “Đưa tài nguyên đất đai thành nguồn lực phát triển của đất nước”
của PGS.TS Nguyễn Cúc đăng trên Tạp chí Tài nguyên và môi trƣờng, Kỳ 2 –
Tháng 10/2015 tập trung nghiên cứu hoàn thiện về thể chế sở hữu, quản lý, sử dụng
đất từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn lực, nguồn vốn để phát triển đất nƣớc. Tác
giả đề xuất tiếp tục duy trì chế độ sở hữu tồn dân đối với đất đai nhƣng cần chế
định ba hình thức sở hữu gồm: (i) sở hữu Nhà nƣớc đối với đất đai phục vụ mục
tiêu cơng cộng, quốc phịng an ninh…(ii) sở hữu tập thể và sở hữu cộng đồng; (iii)
sở hữu ruộng đất của hộ nông dân và đất ở của cƣ dân nông thôn, cƣ dân thành thị.
Bài viết cũng có các giải pháp cụ thể để chuyển hóa nguồn tài nguyên đất đai thành
nguồn vốn. Luận án đã tiếp thu và kế thừa quan điểm của tác giả trong xây dựng
giải pháp liên quan đến điều tiết thu nhập từ sử dụng đất đai vào ngân sách Nhà
nƣớc. Cụ thể, tác giả đã đề xuất xây dựng thuế chuyển mục đích sử dụng đất thay
16


cho tiền sử dụng đất khi NSDĐ chuyển mục đích sử dụng đất của mình.
1.2. Đánh giá kết quả các cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận án
và các vấn đề luận án cần nghiên cứu
Ở nƣớc ta, các cơng trình nghiên cứu bàn về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ
đối với Nhà nƣớc ở mức độ khái quát chung và ở mức cụ thể về một loại nghĩa vụ
hồn tồn khơng phải là mới. Tuy nhiên pháp luật về NVTC trong các nghiên cứu
trên thƣờng đƣợc xem xét, nghiên cứu nhƣ là phần ngọn của các nghiên cứu về sở
hữu đất đai, về vốn hóa đất đai, về thể chế kinh tế thị trƣờng hay nghiên cứu giá trị
tăng thêm từ đất. Cho nên, trong các cơng trình nghiên cứu tổng qt về sở hữu đất
đai, về vốn hóa, về giao đất, cho thuê đất, về thuế sử dụng đất...hay các nghiên cứu
theo khía cạnh hẹp, chúng ta đều thấy ít nhiều bàn về một hoặc một nhóm các
NVTC của NSDĐ. Hầu hết các nghiên cứu liên quan đến tài chính đất đai đều
khơng tiếp cận trực diện NVTC của NSDĐ mà chỉ xem xét đánh giá quy định này
nhƣ một thƣớc đo các vấn đề về sở hữu, vốn hóa đất đai hay thể chế kinh tế với vấn
đề tuân thủ quy luật thị trƣờng.

1.2.1. Những nội dung nghiên cứu liên quan được luận án kế thừa
Thứ nhất, những nội dung liên quan đến cơ sở lý luận nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất đối với Nhà nước được luận án kế thừa
Một là, luận án đã tiếp thu cơ sở lý thuyết hình thành tài chính đất đai và
NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc; gồm các lý thuyết kinh tế về địa tô, lý thuyết
về đánh thuế đất đai của các nhà kinh tế học tƣ sản cổ điển K.Mark, Henry George.
Theo các lý thuyết này, Nhà nƣớc có quyền điều tiết về mặt kinh tế các lợi ích có
đƣợc từ việc sử dụng đất của chủ thể khác. Đây là cơ sở cho việc thực hiện quyền
kinh tế đối với đất đai của chủ sở hữu đất. Với hình thức sở hữu đất đai của Việt
Nam và dƣới góc độ luật học, đây cũng chính là một trong những cơ sở quan trọng
hình thành nên NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Những nội dung này đƣợc luận
án tổng hợp và kế thừa để hoàn chỉnh nhận thức về cơ sở lý thuyết hình thành pháp
luật về NVTC của NSDĐ.
Hai là, tài chính đất đai có vai trị đặc biệt quan trọng và đƣợc coi là phần
hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đƣa quan hệ đất đai vận động theo
cơ chế thị trƣờng. Pháp luật về NVTC của NSDĐ là công cụ quan trọng để thực
hiện công bằng trong tiếp cận đất đai, động viên công bằng về mặt kinh tế giữa các
chủ sử dụng đất và điều tiết thị trƣờng bất động sản. Kết luận trên chính là nội dung
luận án kế thừa từ kết quả nghiên cứu của các cơng trình về sở hữu đất đai, vốn hóa
17


đất đai, thể chế kinh tế thị trƣờng. Các công trình này đã giúp luận án có đƣợc
những nhận thức cơ bản về vai trị của tài chính đất đai trong quản lý đất đai, phát
triển thị trƣờng bất động sản, trong thực hiện công bằng xã hội và phát triển kinh tế
thị trƣờng định hƣớng XHCN ở Việt Nam.
Ba là, các quốc gia với các chế độ sở hữu đất khác Việt Nam đã có những
chính sách tài chính đất đai khác nhau nhƣng tựu trung đều đánh trên giá trị đất và
giá trị tăng thêm từ đất. Tùy quan điểm lập pháp mà các quốc gia điều tiết, động
viên kinh tế từ chủ đất ở những mức độ cao thấp khác nhau với tên gọi nghĩa vụ tài

chính khác nhau nhƣ thuế BĐS, thuế giao dịch BĐS, thuế đất, thuế đánh vào giá trị
tăng thêm, thuế thu nhập từ mua bán BĐS, thuế bù đắp tác động.... Đây là những
nội dung đƣợc luận án kế thừa từ kết quả nghiên cứu của nhóm các cơng trình liên
quan đến sở hữu đất đai ở Việt Nam, chính sách đất đai của các quốc gia trên thế
giới trong đó có chính sách thuế đất, chính sách điều tiết giá trị tăng thêm từ đất để
phát triển hạ tầng đô thị. Cùng với kết luận trên, các nghiên cứu này cũng gợi mở
cho luận án những thông tin cần thiết để so sánh đối chiếu với Việt Nam. Nhìn
chung, những nghiên cứu này giúp luận án có đƣợc cách nhìn nhận và đánh giá vấn
đề bao quát và toàn diện.
Thứ hai, những nội dung liên quan đến thực trạng pháp luật và thực tiễn
thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước được
luận án kế thừa
Một là, giá trị tăng thêm từ đất khi khả năng sinh lợi tăng đƣợc thể hiện
bằng giá trị tính thành tiền. Gía trị tăng thêm từ đất mang lại không do NSDĐ tạo ra
sẽ thuộc về chủ sở hữu đất. Ngƣời sử dụng đất chỉ đƣợc hƣởng những giá trị tăng
thêm từ đất do chính họ đầu tƣ. Vì thế, mọi giá trị tăng thêm từ đất sẽ thuộc về Nhà
nƣớc sau khi trừ đi phần giá trị thuộc về NSDĐ. Đây chính là nguồn thu ngân sách
Nhà nƣớc, đƣợc phân phối trở lại cho toàn xã hội thơng qua pháp luật về tài chính,
ngân sách.
Hai là, quy định thu tiền sử dụng đất cho trƣờng hợp chuyển mục đích sử
dụng đất (với cách tính là 100% phần chênh lệch giữa giá của mục đích sử dụng
mới với giá của mục đích sử dụng cũ) góp phần tăng thu ngân sách, quản lý đất đai
hiệu quả; nhƣng không phù hợp với thị trƣờng quyền sử dụng đất. NSDĐ nhận
chuyển quyền và chuyển mục đích là các hoạt động ở thị trƣờng thứ cấp, nên sử
dụng công cụ phân phối gián tiếp để điều chỉnh. Việc sử dụng công cụ điều tiết của

18


thị trƣờng sơ cấp là phân phối trực tiếp (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đối với giao

dịch ở thị trƣờng thứ cấp là khơng phù hợp.
Ba là, chính sách thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất chƣa thực hiện
điều tiết có hiệu quả đối với giá trị tăng thêm từ đất không do NSDĐ tạo ra.
Bốn là, thực trạng thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ tồn tại vấn đề
không tuân thủ, thi hành pháp luật nhƣ trốn thuế và tránh thuế đất đai. Việc áp dụng
pháp luật cũng còn nhiều bất cập, giá đất trong xác định NVTC của NSDĐ chƣa
phù hợp với giá trị thị trƣờng của đất. Các kết quả nghiên cứu này đƣợc luận án sử
dụng để viện dẫn và minh chứng khi phân tích và giải thích, lập luận hay nêu quan
điểm của chính luận án nhƣ một ý kiến đồng thuận hay trái chiều. Điều này có giá
trị rất lớn cho luận án có đƣợc những đánh giá luật thực định, đánh giá việc thực
hiện pháp luật một cách toàn diện hơn.
Thứ ba, những nội dung liên quan đến các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện
pháp luật nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước được luận án
kế thừa.
Một là, hầu hết các nghiên cứu liên quan đến tài chính đất đai, đến thị trƣờng
bất động sản, đến thể chế KTTT hay vốn hóa đất đai đều đƣa ra yêu cầu hoàn thiện
giá đất làm cơ sở tính nghĩa vụ tài chính. Các nghiên cứu đều đề xuất giá đất trong
tính giao, thuê, thuế đất là giá đất trên thị trƣờng, tránh tình trạng thất thu ngân sách
từ đất. Tuy nhiên, một giải pháp mang tính triệt để làm thay đổi cục diện về giá đất
nhƣ các nhà nghiên cứu mong muốn thì chƣa đƣợc đề cập và điều này đã đƣợc thực
tiễn chứng minh. Các nghiên cứu về chính sách giá thƣờng tập trung sâu vào
nguyên tắc và phƣơng pháp xác định giá đất để nhằm đạt đƣợc một mức giá tiệm
cận giá thị trƣờng. Những giải pháp của các nghiên cứu trên có giá trị rất lớn đối với
luận án trong việc xác định hƣớng hồn thiện chính sách giá đất. Theo đó, luận án
sẽ khơng hồn thiện chính sách giá đất theo hƣớng tập trung vào nguyên tắc và
phƣơng pháp định giá.
Hai là, có những nghiên cứu đƣa ra đề xuất xây dựng thuế tài sản đánh đối
với đất nhƣ tinh thần Nghị quyết Trung ƣơng 5 Khóa XII đã nêu. Hiện nay thuế sử
dụng đất ở Việt Nam cũng mang bản chất của thuế tài sản. Đề xuất trong các cơng
trình nghiên cứu chƣa làm rõ đƣợc nội hàm đạo luật thuế mới có gì khác so với

chính sách đang triển khai. Năm 2018, Bộ Tài chính đã xây dựng Dự thảo Luật
Thuế tài sản. Khi Dự thảo đƣợc công khai đã tạo ra các luồng quan điểm trái chiều
mạnh mẽ và dƣ luận phản ứng tiêu cực từ xã hội. Từ góc độ khoa học luật và cơ sở
19