Kinh doanh bất động sản theo loại hình condotel theo pháp luật việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH
CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

HÀ NỘI, 2020


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
ĐẶNG THỊ HỒNG NHUNG

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LOẠI HÌNH
CONDOTEL THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS. TS DOÃN HỒNG NHUNG

HÀ NỘI, 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bản luận văn này là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi

dưới sự hướng dẫn tận tình của PGS.TS Dỗn Hồng Nhung.
Các số liệu, nguồn trích dẫn là hồn tồn trung thực và khơng sao chép
với các đề tài khác.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm với lời cam đoan của mình.

Tác giả
Đặng Thị Hồng Nhung


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ..................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 3
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu ...................................... 4
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ............................................... 4
7. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 4
CHƯƠNG 1...................................................................................................... 6
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CONDOTEL VÀ PHÁP
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL ...... 6
1.1. Một số vấn đề lý luận chung của Condotel............................................. 6
1.1.1. Khái niệm Condotel .......................................................................... 6
1.1.2. Lịch sử hình thành Condotel............................................................. 7
1.1.3. Đặc điểm của mơ hình Condotel ...................................................... 9
1.1.4. Cách thức hoạt động của Condotel ................................................ 11
1.1.5. Phân biệt Condotel với khách sạn và căn hộ chung cư .................. 12

1.1.6. Sự khác biệt trong khai thác, vận hành của Condotel -Officetel.... 16
1.1.7. Vai trò của Condotel trong kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng .......... 18
1.1.8. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường Condotel ..... 19
1.2. Cơ sở pháp luật kinh doanh bất động sản Condotel ............................. 23
1.2.1. Khung pháp luật điều chỉnh về loại hình bất động sản Condotel .. 23
1.2.2. Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản Condotel
................................................................................................................... 25


1.3. Kinh nghiệm quốc tế về phát triển mơ hình Condotel và bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam .................................................................................. 26
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 .............................................................................. 30
CHƯƠNG 2: .................................................................................................. 31
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI
HÌNH CONDOTEL HIỆN NAY Ở VIỆT NAM ........................................ 31
2.1 Tổng quan thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản loại hình
Condotel ở Việt Nam ................................................................................... 31
2.2 Pháp luật thực định điều chỉnh kinh doanh loại hình Condotel ở Việt
Nam hiện nay ............................................................................................... 33
2.3 Đánh giá thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản về Condotel Việt
Nam .............................................................................................................. 40
2.3.1 Đánh giá những thành tựu đạt được................................................ 41
2.3.2 Một số hạn chế, khó khăn ................................................................ 43
2.3.3 Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại ...................................... 44
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 .............................................................................. 55
CHƯƠNG 3: .................................................................................................. 57
XÂY DỰNG, HOÀN THIỆN KHUNG PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH
CONDOTEL Ở VIỆT NAM ........................................................................ 57
3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện hành lang pháp lý đối với kinh doanh bất

động sản loại hình Condotel ........................................................................ 57
3.2 Triển vọng phát triển mơ hình Condotel tại thị trường bất động sản nghỉ
dưỡng Việt Nam ........................................................................................... 59
3.2.1 Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam ............. 59
3.2.2 Tiềm năng của mô hình Condotel tại Việt Nam............................... 63
3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh loại hình Condotel ................ 65
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 .............................................................................. 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 81



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Diễn giải

ASEAN

Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á

TN&MT

Tài nguyên & Môi trường

UBND

Ủy ban Nhân dân

VH-TT&DL

Văn hóa - Thể thao & Du lịch
Ủy ban Chứng khoán và Sàn giao

SEC

dịch Mỹ

i


DANH MỤC BẢNG
STT
1

Số hiệu

Tên hình

Bảng 1.1 So sánh Condotel với Khách sạn, căn hộ

Trang
12

Chung cư
2

Bảng 1.2 Sự khác biệt trong khai thác, vận hành giữa

17

Condotel - Officetel
3

Bảng 2.1 Đánh giá độ tin cậy Cronbach’s Alpha

47

4

Bảng 2.2 Kết quả phân tích hệ số EFA các biến độc lập

50

5

Bảng 2.3 Thống kê của từng biến trong mơ hình hồi quy

51

6

Bảng 3.1 Nhu cầu về cơ sở lưu trú du lịch cả nước đến

61

năm 2030

ii

DANH MỤC HÌNH
STT

Số hiệu

Tên hình

Trang

1

Hình 2.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất

46

2

Hình 3.1 Dự báo tăng trưởng du lịch giai đoạn từ năm

60

2020 - 2030
3

Hình 3.2 Nguồn cung Condotel và lượng tiêu thụ dự án

iii

63


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Condotel là mơ hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển từ 2030 năm trước tại thị trường châu Á. Các nhà đầu tư quốc tế đã quen với mơ
hình này ở những thị trường như Bali hay Phuket.
Tại Việt Nam, Condotel đã và đang trở thành một trong những xu hướng
đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong vài năm trở lại đây. Các sản phẩm
Condotel mang đến cho nhà đầu tư Việt Nam sự lựa chọn phong phú hơn trong
thị trường bất động sản. Đây cũng là hướng kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn,
dịch vụ tốt và giàu tiềm năng ở Việt Nam. Một điều thú vị là đầu tư Condotel
tại Việt Nam đang là xu hướng khơng chỉ hấp dẫn các dịng vốn nội địa mà còn
là phân khúc sản phẩm thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Theo
giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng bộ Tài Nguyên và Mơi Trường
thì : “Mơ hình Condotel là một trong những loại hàng hóa bất động sản rất
mới, đảm bảo mang lại lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp ở mức cao hơn việc
mua nhà ở để cho thuê. Đồng thời, các hàng hóa bất động sản này cũng đảm
bảo được nhu cầu nghỉ ngơi của chủ sở hữu, trao đổi kỳ nghỉ ở những địa
phương khác kể cả nước ngồi. Hơn nữa, Căn hộ khách sạn Condotel cịn được
coi là nhà ở với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, như một tài sản được
thừa kế cho con, cháu, tạo nên sự yên tâm trong đầu tư. Cơ hội phát triển bất
động sản nghỉ dưỡng nói chung, Condotel nói riêng là rất lớn bởi sức cầu cao
đến từ cả trong và ngoài nước.”
Tuy “sinh sau đẻ muộn” so với thế giới, nhưng thị trường Condotel tại
Việt Nam trong một thập niên qua đã phát triển mạnh mẽ. Đáng nói, dù đã ra
đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng, nhưng Condotel
lại rủi ro rất cao do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên
bán khơng có năng lực quản lý... Hiện nay chưa có dự án Condotel nào được
1

cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán
Condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ
dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ Condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung
sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho
khách hàng và cả Doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.
Tác giả hiện công tác tại doanh nghiệp đang là chủ đầu tư của một dự án
bất động sản nghỉ dưỡng tại Thị Xã Sa Pa, Tỉnh Lào Cai. Condotel cũng là một
trong những sản phẩm chủ đạo của Doanh nghiệp trong tương lai gần. Do vậy,
nhận thức được tầm quan trọng về tính pháp lý của Condotel, vận dụng những
lý luận và nghiên cứu trong quá trình học tập và thực tế công tác tại Doanh
nghiệp, tác giả đã chọn đề tài: “Kinh doanh Bất động sản theo loại hình
Condotel theo Pháp luật Việt Nam hiện nay” làm đề tài nghiên cứu của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua tìm hiểu khi nghiên cứu đề tài, tác giả nhận thấy trong thời gian qua,
đặc biệt là sau sự đổ bể của dự án Cocobay Đà Nẵng, Condotel đang là đề tài
nóng bỏng và thời sự, thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà khoa học và
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể:
Kết quả nghiên cứu của PGS. TS Doãn Hồng Nhung về một số vấn đề và
bản chất pháp lý của Condotel – Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây
dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt
Nam. Luận văn thạc sỹ : “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường
Condotel: Nghiên cứu trường hợp Phú Quốc – Kiên Giang” của tác giả Dương
Thanh Tùng, chuyên ngành Quản trị Dịch vụ Du lịch và Lữ hành diễn ra vào
ngày 7/12/2018 tại Trường Đại học Cơng nghệ TP.HCM. Ngồi ra, tác giả cịn
tham khảo thêm các nội dung được trình bày trong “Kỷ yếu Hội thảo Đại học
Luật Hà Nội: Kinh doanh loại hình Bất động sản mới ở Việt Nam” được tổ
chức ngày 1/6/2019 tại Đại học Luật Hà Nội.
2

Rất nhiều bài báo, bài viết của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản
trong thời gian vừa qua về những điểm còn tồn tại về pháp luật cho Condotel
hiện nay ở Việt Nam và các giải pháp để xây dựng nên hành lang pháp lý an
toàn cho Condotel.
Cũng chính do quy định của pháp luật về Condotel cịn chưa rõ ràng, nên
đang xảy ra nhiều vấn đề tranh chấp về quyền sở hữu, gây nên tâm lý hoang
mang cho nhà đầu tư khi đầu tư vào loại hình này. Vì vậy, hình thức Condotel
cần được nghiên cứu cụ thể; chỉ ra những ưu, nhược điểm của mơ hình này để
từ đó, đưa ra được những khuyến nghị phù hợp để xây dựng, bổ sung và hoàn
thiện khung pháp lý cho Condotel.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu luận giải cơ sở lý luận pháp luật và thực tiễn áp dụng
về BĐS du lịch nghỉ dưỡng Condotel để làm cơ sở đưa ra các đề xuất xây dựng
và hoàn thiện pháp lý cho loại hình Condotel hiện nay ở Việt Nam.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu với các mục đích sau:
Thứ nhất, nghiên cứu một số vấn đề lý luận và pháp lý hiện hành của
Condotel. Làm rõ các khái niệm, đặc điểm của Condotel hiện nay.
Thứ hai, nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp lý và phát triển mơ hình
Condotel của thị trường Condotel tại Việt Nam.
Từ đó, đưa ra các đề xuất giải pháp pháp lý dành cho Condotel sớm được
hoàn thiện để các nhà đầu tư yên tâm lựa chọn Condotel là sản phẩm đầu tư tài
chính có khả năng sinh lời trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của
mình.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
3

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích các quy định của pháp luật Việt
Nam với sản phẩm Condotel hiện nay. Từ đó chỉ ra các vướng mắc và đề xuất
các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường Condotel.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp
luật về Condotel và thực trạng áp dụng tại các dự án bất động sản ở Việt Nam.
Phạm vi về thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2019.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu tài liệu: tìm hiểu sách báo, giáo trình, tài liệu
nghiên cứu của các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản.
Ngồi ra tác giả cịn thu thập thơng tin từ các tạp chí và internet về các số liệu
cần thiết liên quan đến đề tài.
Phương pháp phỏng vấn: Phỏng vấn trực tiếp các đồng nghiệp hiện đang
công tác trong lĩnh vực đầu tư và môi giới bất động sản, đặc biệt là các dự án
phát triển sản phẩm Condotel.
Phương pháp diễn giải, quy nạp: được dùng để chia nhỏ các vấn đề cần
phân tích để làm sáng tỏ vấn đề cần nghiên cứu.
Ngoài ra, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, bình luận và so sánh.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về mặt lý luận: luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về
Condotel.
Về mặt thực tiễn: luận văn đã chỉ ra được thực trạng mua bán Condotel
hiện nay trên thị trường. Luận văn cũng chỉ ra những hạn chế thực trạng pháp
lý dành cho sản phẩm Condotel khiến nhà đầu tư hoang mang. Từ đó đưa ra
các đề xuất để hoàn thiện pháp lý cho sản phẩm bất động sản Condotel này.
7. Kết cấu của luận văn

4

Luận văn gồm có phần mở đầu, nội dung và tài liệu tham khảo. Trong đó,
nội dung luận văn được chia thành ba chương sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản của Condotel và Pháp luật kinh
doanh bất động sản loại hình Condotel
Chương 2: Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản về loại hình
Condotel hiện nay ở Việt Nam
Chương 3: Xây dựng, hoàn thiện khung pháp luật và nâng cao hiệu quả
kinh doanh bất động sản loại hình Condotel ở Việt Nam

5


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CONDOTEL VÀ PHÁP
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LOẠI HÌNH CONDOTEL
1.1. Một số vấn đề lý luận chung của Condotel
1.1.1. Khái niệm Condotel
Căn hộ du lịch được gọi bằng tiếng anh là Condotel. Condotel là từ được
viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”, có ý nghĩa được
dịch ra tiếng Việt là “căn hộ khách sạn hay là căn hộ du lịch”.
Condotel là một sản phẩm bất động sản phổ biến trên thế giới, thường
được xây dựng tại các thành phố lớn hoặc các khu nghỉ dưỡng cao cấp. Tuy
nhiên, hiện tại pháp luật Việt Nam chưa thừa nhận loại hình này, dù Condotel
được đầu tư xây dựng và các hoạt động mua bán, chuyển nhượng diễn ra khá
sơi động.
Vì vậy, tất cả những quan điểm được đề cập tại luận văn này đều được kế
thừa các nguồn tham khảo nước ngồi nhưng được phân tích từ hoàn cảnh và
thực trạng pháp lý của Việt Nam.

Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày
31/12/2017 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch: “Căn
hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có
thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định số 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017 của
Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Du lịch, được sửa đổi bổ sung
theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định số 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018 của
Chính Phủ nhằm sửa đổi một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc
phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch, thì quy định
điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là
phải có: “Có khu vực tiếp khách, phịng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh;
6


và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn,
bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.
Căn cứ theo sự mơ tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của
một Condotel theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định số 168/2017/NĐ-CP ngày
31/12/2017 và Khoản 1 Điều 24 của Nghị định số 168/NĐ-CP ngày
31/12/2017, thì căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là một loại bất động sản
theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và
quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên
quan…
1.1.2. Lịch sử hình thành Condotel
Condotel là sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư với khách sạn, mang
nhiều ưu điểm của cả hai loại hình bất động sản đã phát triển từ rất lâu trên thế
giới.
Trên thế giới, căn hộ khách sạn Condotel ra đời và phát triển khá muộn
vào những năm 1980 của thế kỷ 20. Các chuyên gia bất động sản thế giới ghi

nhận Condotel lần đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ) khi một chủ đầu tư thực hiện
dự án chuyển đổi các khách sạn cũ đã được xây dựng từ những năm 1950 thành
khu căn hộ khách sạn nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng
nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển bùng nổ. Điều bất ngờ là việc
chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ
đầu tư và nhà đầu tư thứ phát, và trở thành một hiện tượng bất động sản lúc bấy
giờ. Cũng theo nhiều tài liệu khác thì Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều
năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”1. Loại hình bất động sản này thậm chí

1

The History of Condo Hotels - />
7


còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu. Dẫu vậy, có thể khẳng
định rằng Mỹ đã giúp Condotel trở nên phổ biến.
Chỉ cần số vốn đầu tư khoảng 100.000 USD, nhà đầu tư thứ phát đã có
quyền mua để sở hữu các sản phẩm Condotel và sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng
tại bãi biển nổi tiếng vào những dịp cuối tuần. Như vậy, hầu hết các Condotel
ở Miami được xây dựng là để phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng của người dân
địa phương. Trong các năm tiếp sau, chính quyền địa phương đã thay đổi luật
thuế nhằm hạn chế người mua sử dụng Condotel do lo ngại về vấn đề rửa tiền
và trốn thuế, dẫn đến Condotel đã không được tiếp tục phát triển, sử dụng cho
đến tận cuối những năm 1990.
Vào những năm 2000, chủ đầu tư dự án Mutiny in Coconut Grove ở ngoại
ơ thành phố Miami vì muốn bán lại khu chung cư một cách hiệu quả nhất nên
đã thay đổi tồn bộ kiến trúc và cấu trúc của tịa nhà, để rồi sau đó bán lại tịa
nhà có thiết kế, cơng năng tương tự như là một khách sạn. Chính sự thay đổi
táo bạo này đã mang lại cho ông chủ tồ nhà thành cơng bất ngờ khi giá bán đã

tăng gấp 10 lần so với giá mua ban đầu. Khơng chỉ mang lại thành cơng về tài
chính, việc làm trên của ơng chủ tịa nhà cịn là sự khởi đầu cho một trường
phái đầu tư phát triển bất động sản mới ra đời khi chẳng bao lâu sau, các nhà
đầu tư bất động sản khác đã học theo mô hình này, điển hình nhất là trường hợp
khách sạn Bentley Miami South Beach danh tiếng2.
Kể từ thời điểm này, thị trường Condotel đã chính thức hình thành và phát
triển. Từ vài Condotel ở Miami (Mỹ) được xây dựng trong năm 2002, đến nay
Condotel đã được xây dựng tại hơn 100 quốc gia trên thế giới. Nổi bật nhất trên
thế giới là các Condotel nổi tiếng ở Mỹ, Singapore, PhuKet (Thái Lan) … Ví
dụ như các địa điểm xây dựng Condotel phổ biến nhất tại Hoa Kỳ bao gồm:

Trần Quốc Hoan (2018), Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam
/>
2

8


Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Vegas Valley Las, thành phố New
York, Myrtle Beach, South Carolina, và Orlando, Florida…
Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây lần đầu
được thử nghiệm ở Sheraton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2007.
Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt
Nam với quy mơ lớn. Đây là tịa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp
đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho
khách hàng. Sau Nha Trang, Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt
ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh,
Sapa, Phú Quốc, Nha Trang3…
1.1.3. Đặc điểm của mơ hình Condotel
Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ được ban quản lý của khách

sạn cho thuê như các phòng khách sạn bình thường. Căn hộ Condotel có thể
được đặt trong chương trình cho th ngắn hạn hoặc dài hạn của cơng ty quản
lý. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và
chủ căn hộ.
Từ khái niệm của Condotel, ta có thể đưa ra một số đặc điểm của loại
hình bất động sản này như sau:
Một là: Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích của
khách sạn.
Hai là: Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên.
Ba là: Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời
gian người mua không sử dụng.
Bốn là: Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người
mua căn hộ.
3

Doãn Hồng Nhung (2007), Tập bài giảng bồi dưỡng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản ở Việt

Nam - Chuyên đề: Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng, H 2007.

9


Năm là: Quản lý vận hành khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý,
bảo trì và vận hành căn hộ. Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi phí cho
việc quản lý và bảo trì căn hộ4.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thì loại đất
dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở
dụng không quá 50 năm với trường hợp đất thương mại dịch vụ được các cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc được phê duyệt dự án đầu tư. Tuy nhiên các dự án đầu tư thương mại dịch

vụ lớn và quá trình thu hồi vốn chậm hoặc các dự án đầu tư thương mại dịch
vụ tại các khu vực mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn
cần thời hạn đầu tư dài hơn thì thời hạn sử dụng đất là khơng q 70 năm. Vì
thế, đây là loại đất hồn tồn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu
dài.
Việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (Condotel) được hiểu là chủ đầu tư
tạo lập “cơng trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây
dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu về cơng trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập cơng trình xây dựng là tịa nhà
Condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó,
khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà Condotel này vào kinh doanh cũng bắt
buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
và các quy định khác có liên quan.

4

Dỗn Hồng Nhung, Vũ Thị Liên (2018), Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm

của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt
Nam, Tạp chí Cơng thương, />
10


1.1.4. Cách thức hoạt động của Condotel
Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khác như hồ bơi, câu lạc
bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phịng
24/24. Với những chức năng trên, Condotel có đặc điểm giống như khách sạn,
đáp ứng được dịch vụ lưu trú, yêu cầu về nghỉ ngơi, ăn uống, vui chơi giải trí
và các dịch vụ khác liên quan cho khách hàng trong suốt thời gian lưu trú. Điểm

khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn
quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.
Bên cạnh đó, Condotel cịn có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn
căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phịng khách, phịng ngủ…
với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách có thể đi chợ và trải nghiệm phong
cách sống như chính ngơi nhà của mình5.
Tuy nhiên, khác với Tịa nhà chung cư, hồn tồn khơng có quy định một
tịa nhà căn hộ Condotel bắt buộc phải có Ban quản trị. Cũng khơng có quy
định và quy chế để tổ chức và bầu/công nhận Ban quản trị như một tịa nhà
chung cư thơng thường được. Do vậy, nếu có thì ban quản trị/ban đại diện của
tòa nhà Condotel cũng do chủ đầu tư tự lập ra và chỉ để nhằm phục vụ, bảo vệ
cho chủ đầu tư mà thôi, nên người mua căn hộ Condotel sẽ khơng thể góp tiếng
nói của mình cho các nhu cầu chung của tòa nhà được.
Sau khi mua căn hộ du lịch và nhận bàn giao, thì người mua có quyền ở
lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ
đầu tư. Tuy nhiên, thực tế thì hồn tồn khơng dễ dàng như vậy, mà mọi thứ
phải phụ thuộc vào chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có thể tự mình hoặc thuê
một đơn vị quản lý vận hành thực hiện, nhưng cho dù bằng hình thức nào thì

5

Trần Quốc Hoan (2018), Phát triển Condotel – Kinh nghiệm quốc tế, Tạp chí Kiến Trúc Việt Nam,

/>
11


chủ đầu tư cũng phải ban hành Nội quy hoặc Quy chuẩn chung để quản lý vận
hành tịa nhà.
Chính vì vậy, người mua Condotel không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc

thay đổi kết cấu bên trong một Condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị cung
cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua,
cho dù mình đã sở hữu căn hộ. Mà phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư,
phải tuân theo nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết
định6.
1.1.5. Phân biệt Condotel với khách sạn và căn hộ chung cư
Các tiêu chí được dùng để phân biệt Condotel với các loại hình bất động
sản khác sử dụng trong luận văn này gồm: Khái niệm; Mục đích sử dụng; Mơ
hình kinh doanh; thời gian sử dụng đất; Giấy tờ pháp lý được công nhận; Quyền
của chủ sở hữu; Khung pháp lý.
Condotel
Khái niệm

Khách sạn

Căn hộ chung cư

Condotel là sự kết Khách sạn (hotel) là Nhà chung cư là nhà
hợp giữa căn hộ cơ sở lưu trú du lịch, có từ 2 tầng trở lên, có
chung cư và khách có quy mơ từ mười nhiều căn hộ, có lối đi,
sạn. Khơng giống buồng ngủ trở lên, cầu thang chung, có
như khách sạn, mỗi đảm bảo chất lượng phần sở hữu riêng,
căn

hộ

trong về cơ sở vật chất, phần sở hữu chung và

Condotel được bán trang thiết bị và dịch hệ thống cơng trình hạ
riêng lẻ như những vụ cần thiết phục vụ tầng sử dụng chung

căn hộ chung cư. Tuy khách lưu trú và sử cho các hộ gia đình, cá
nhiên, các căn hộ dụng dịch vụ, bao nhân, tổ chức, bao
Condotel
6

được gồm khách sạn thành gồm nhà chung cư

Vũ Văn Tiến (2018), Sự thật về pháp lý condotel (căn hộ du lịch), />
ly-Condotel-can-ho-du-lich/.

12


hưởng những cơ sở phố

(city

vật chất và dịch vụ khách
như

một

sạn

hotel), được xây dựng với
nghỉ mục đích để ở và nhà

phịng dưỡng (hotel resort), chung cư được xây

khách sạn.

khách

sạn

(floating

nổi dựng có mục đích sử
hotel), dụng hỗn hợp để ở và

khách sạn bên đường kinh doanh.(Điều 3
(motel). (Tiêu chuẩn Luật nhà ở 2014)
quốc

gia

TCVN

4391:2015)
Mục đích

Sử dụng cho thuê lưu Hoạt

sử dụng

trú khi du khách du doanh trên cơ sở mục đích chính là ở
lịch - nghỉ dưỡng.

động

kinh Được sử dụng với

cung cấp các dịch vụ lâu dài
lưu trú, ăn uống và
các dịch vụ bổ sung
cho khách hàng để
đáp ứng mọi nhu cầu
ăn, nghỉ ngơi và giải
trí của họ tại các địa
điểm du lịch nhằm
mục đích thu lợi
nhuận.

Mơ hình

Có đơn vị vận hành, Kinh doanh lưu trú Mục đích chính là nhà

kinh

quản lý tìm kiếm và Kinh doanh ăn ở lâu dài hoặc có thể

doanh

khách thuê; tự bảo uống:

tự cho thuê, tự quản lý

trì, bảo dưỡng định - Kinh doanh lưu trú và vận hành căn hộ.
kỳ.

là hoạt động kinh
doanh ngoài lĩnh vực

13


sản xuất vật chất,
cung cấp các dịch vụ
cho

thuê

buồng

phòng và các dịch vụ
bổ

sung

khác.

- Kinh doanh ăn
uống: bao gồm các
hoạt động chế biến
thức ăn, bán và phục
vụ nhu cầu tiêu dùng
các thức ăn, đồ uống
và cung cấp các dịch
vụ khác nhằm thỏa
mãn các nhu cầu về

ăn uống và giải trí tại
các nhà hàng của
khách sạn.
Thời hạn

50 năm theo thời hạn Đất thương mại dịch Lâu dài (không giới

sở hữu

giao đất đối với đất vụ được các cá nhân, hạn)
được nhà nước giao hộ gia đình, tổ chức
đất, cho thuê đất để sử dụng do được Nhà
sử dụng vào mục nước giao đất, cho
đích

thương

mại, thuê đất hoặc được

dịch vụ, làm cơ sở phê duyệt dự án đầu
sản xuất phi nơng tư thì thời hạn sử
nghiệp.

dụng đất không quá
50 năm.

14


Tuy nhiên các dự án

đầu tư thương mại
dịch vụ lớn và quá
trình thu hồi vốn
chậm hoặc các dự án
đầu tư thương mại
dịch vụ tại các khu
vực mà có điều kiện
kinh tế – xã hội khó
khăn, đặc biệt khó
khăn cần thời hạn
đầu tư dài hơn thì
thời hạn sử dụng đất
là khơng quá 70 năm.
(Khoản 3 Điều 126
Luật Đất đai 2013)

Giấy tờ

Hợp đồng chuyển Được

pháp lý

nhượng/mua bán.

được công

(Đang

nhận

pháp lý)

chờ

cấp

Giấy Được cấp Giấy chứng

chứng nhận quyền sử nhận quyền sử dụng

khung dụng đất quyền sở đất quyền sở hữu nhà
hữu nhà ở gắn liền ở gắn liền với đất.
với đất.

Quyền chủ Bị hạn chế
sở hữu

(Đang

(Cho thuê,

pháp lý)

chuyển

chờ

Không bị hạn chế Không bị hạn chế
khung (thực hiện theo quy (thực hiện theo quy
định của pháp luật định của pháp luật

hiện hành)

nhượng,

15

hiện hành)


tặng cho,
đổi, để thừa
kế, thế
chấp, góp
vốn, cho
mượn, cho
ở nhờ, ủy
quyền quản
lý nhà ở)
Khung

Chưa rõ ràng

Rõ ràng

Rõ ràng

pháp lý

Bảng 1.1: So sánh Condotel với Khách sạn, căn hộ Chung cư
(Nguồn: Tác giả tự sưu tầm & phân tích so sánh)

1.1.6. Sự khác biệt trong khai thác, vận hành của Condotel -Officetel
Officetel là từ ghép được kết hợp bởi hai từ Office và Hotel. Căn hộ
Officetel là sự kết hợp của nhà ở và văn phòng, được thiết kế để trở thành một
tịa nhà khép kín một phần, sao cho cư dân của nó có thể sống và làm việc trong
cùng một tòa nhà, giảm thiểu thời gian đi lại. Do sự tiện lợi của việc có các thói
quen hàng ngày nằm trong một tòa nhà, một tỷ lệ đáng kể của cư dân văn phịng
bao gồm luật sư, kế tốn, kế tốn thuế, giáo sư và nghệ sĩ. Khơng gian văn
phịng thường được phân phối hoặc cho thuê cho các công ty thương mại và
doanh nghiệp vừa và nhỏ7.
Officetel với diện tích tương đối nhỏ (từ 20 -50m2), chủ yếu được tìm thấy
ở trung tâm thành phố hoặc xung quanh các trung tâm giao thơng chính. Khi

7

Office Saigon (2018), Condotel - Lạc quan nhưng thận trọng, />
biet-ve-mo-hinh-officetel.html

16