Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bài 1 - ThS. Nguyễn Hoàng Phương Thảo

2/23/2020

LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT
KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN
GIẢNG VIÊN: TH.S NGUYỄN HỒNG PHƢƠNG THẢO
Email:

NỘI DUNG MƠN HỌC
PHẦN 1:
BÀI I: NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

BÀI II: NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
BÀI III: GIAO DỊCH NHÀ Ở
PHẦN 2:
BÀI IV: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
BÀI V: HỢP ĐỒNG KINH DOANH, DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
BÀI VI: CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ
BÀI VII: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Luật Nhà ở năm 2014.
2. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
3. Các nghị định và thông tƣ hƣớng dẫn thi hành luật
nhà ở và luật kinh doanh bất động sản.

1


2/23/2020

ĐIỂM MƠN HỌC

1. Đánh giá q trình học tập (40%)
 Kiểm tra trên lớp
 Bài tập nhóm
 Thái độ học tập
2. Thi hết mơn (60%)

 Hình thức: Tự luận
 Thời gian: 60 phút

BÀI 1

NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở

CƠ CẤU BÀI HỌC
1. Khái niệm nhà ở
2. Các loại nhà ở
3. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
4. Chủ thể có quyền sở hữu nhà ở và điều kiện đầu tƣ
tạo lập nhà ở
5. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

2


2/23/2020

1. KHÁI NIỆM NHÀ Ở
 Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục
vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. (Điều

3.1 Luật nhà ở số 65/2014/QH13)
 Đặc điểm của nhà ở:
Mục
đích: “để
ở”

Khơng thỏa
mãn mục đích
ở thì ko phải
là nhà ở

Hinh thành
trong hđ đtƣ
bỏ vốn xd. Là
đối tƣơng gd
ds

Cơng trình
xây dựng trên
đất nên cố
đinh

2. CÁC LOẠI NHÀ Ở
1

Căn cứ tính chất giao dịch về nhà ở

2

Căn cứ kết cấu cơng trình và hình thức

sở hữu

3

Căn cứ mức độ hồn thiện của cơng trình

Nhà ở thƣơng
mại

Nhà ở xã hội

Nhà ở cơng vụ

Nhà ở để phục
vụ tái định cƣ

•Điều 3.4 Luật nhà ở 2014

• Điều 49 Luật nhà ở 2014
• Điều 3.7 Luật nhà ở 2014
• Điều 32 Luật nhà ở 2014
•Điều 3.5 Luật nhà ở 2014
•Điều 3.6 Luật nhà ở 2014

3


2/23/2020

Nhà ở riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà ở

1

2

Nhà chung cƣ - Điều 3.3 Luật nhà ở

1
Nhà ở có sẵn (Điều 3.18 – Luật Nhà ở)
(Điều 80.5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Nhà ở hình thành trong tƣơng lai (Điều 3.19 – Luật Nhà ở)

3
1

2

4

Quyền có chỗ ở thơng qua các việc: đầu tƣ, xây
Chủ
thể kinh
dựng,
mua,doanh
thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận
thừa kế, ….. (Điều 4 Luật nhà ở)

Quyền sở hữu khi các tổ chức, cá nhân có nhà ở
hợp pháp thơng qua các hình thức quy định tại

Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở (Điều 4 Luật nhà ở)

4


2/23/2020

Tổ chức, cá nhân
Hộ gia đình
trong nƣớc

Ngƣời VN định
cƣ ở nƣớc
ngồi

Tổ chức, cá
nhân nƣớc
ngồi

Điều 159.1 Luật nhà ở

• 4.1. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong
nƣớc:
- Có quyền sở hữu nhà thơng qua các hình
thức đầu tƣ, xây dựng, mua, thuê mua,
nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp
vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác
=> Điều 8 Luật nhà ở

• 4.2. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài:

- Đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam thì,
- Đƣợc phép sở hữu nhà ở thơng qua các hình thức:
Mua, thuê mua nhà ở thƣơng mại của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản):
Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia
đình, cá nhân;
Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tƣ
xây dựng nhà ở thƣơng mại đƣợc phép bán nền để tự tổ chức
xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

5


2/23/2020

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
 4.3.1. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở:
- Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam =>
phải có giấy chứng nhận đầu tƣ và có nhà ở đƣợc xây dựng trong dự án (Điều
160.1 Luật nhà ở)
- Tổ chức nƣớc ngoài bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, chi nhánh,
VPĐD, quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài, chi nhánh nhân hàng nƣớc ngồi => phải có giấy
chứng nhận đăng ký đầu tƣ hoặc giấy tờ liên quan việc đƣợc phép hoạt động tại
Việt Nam còn hiệu lực.
- Đối với cá nhân nƣớc ngoài, để đƣợc sở hữu nhà ở phải đƣợc phép nhập cảnh vào
VN không thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự
theo pháp luật. Cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam và không
thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự .( Khoản 1
Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt
Nam:
4.3.2. Hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 159.2 Luật
nhà ở)
- Đầu tƣ xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định
của Luật này và pháp luật có liên quan;
- Mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở, hoặc
của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài khác sở hữu nhà ở tại VN khi
các chủ thể này bán nhà trƣớc khi hết thời hạn sở hữu;
- Nhận tặng cho nhà ở từ tổ chức; hoặc
- Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân,

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu
nhà ở tại Việt Nam:
4.3.3. Loại nhà ở và số lƣợng nhà ở đƣợc sở
hữu
- Đƣợc sở hữu căn hộ chung cƣ và nhà ở riêng lẻ;
- Chỉ đƣợc sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ
của một tòa nhà chung cƣ;
- Điều 161 Luật nhà ở

6


2/23/2020

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt
Nam:
4.3.4. Thời hạn sở hữu nhà ở

 Đối với cá nhân nƣớc ngồi:
- Tối đa khơng quá 50 năm
- Đƣợc ghi rõ trong giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở
- Lƣu ý trƣờng hợp cá nhân nn kết hôn với công dân Việt Nam.
Đối với tổ chức nƣớc ngồi:
- tối đa khơng vƣợt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đăng
ký đầu tƣ
=> Lƣu ý về việc giải quyết nhà ở khi hết hạn sở hữu.

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
 4.3.5. Giới hạn khác trong sở hữu và sử dụng nhà ở
- Phải thực hiện thanh tốn thơng qua các tổ chức tín dụng
 Đối với cá nhân nƣớc ngồi:
- đƣợc cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật khơng cấm.
- phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp
huyện .
- phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà
+> Lƣu ý trƣờng hợp kết hôn với công dân VN
 Đối với tổ chức nƣớc ngoài:
- chỉ đƣợc sử dụng nhà ở để bố trí cho những ngƣời đang làm việc tại tổ chức đó
ở;
- khơng đƣợc dùng nhà ở để cho th, làm văn phịng hoặc sử dụng vào mục đích
khác

• 4.3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt
Nam:
4.3.6. Quản lý sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi
 Bộ quốc phịng, bộ cơng an có trách nhiệm xác định cụ thể khu
vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phƣơng
UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự

án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn không cho
phép tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc quyền sở hữu nhà ở
(Điều 77.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
Công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở
Lƣu ý: Quy trình ký hơp đồng mua bán cho thuê mua, tặng cho
nhà ở…

7


2/23/2020

5.1. VỊ TRÍ CỦA VIỆC CƠNG NHẬN

5.2. Ý NGHĨA CỦA VIỆC CÔNG NHẬN

5.3. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở

5.4. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƢỢC CẤP
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

GIẤY CHỨNG NHẬN

5.5. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

• 5.1. Vị trí của việc công nhận:
 Nắm rõ số lƣợng, chất lƣợng quỹ nhà ở để quản ly, định hƣớng
và phát triển nhà

 nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cƣ để
lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà
 là điều kiện đảm bảo để Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ
 muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc tồn bộ thơng tin về nhà đất
nhƣ:
- Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thƣớc, diện tích, hạng
đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về
quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử
dụng đất
- Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa
chỉ nhà, kích thƣớc thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp
nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà.
 thiết lập đƣợc một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một
cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất
 là cơ sở nhằm tăng cƣờng hiệu quả công tác quản lý nhà nƣớc về
đất đai và nhà ở
 Thể hiện đƣợc sự phối hợp của ba cơ quan trong BM quản lý
NN là lập pháp, hành pháp và tƣ pháp.

• 5.2. Ý nghĩa của việc công nhận:
Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đơi bên đều có lợi
Cấp giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho cơng dân
thực hiện quyền của mình
Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho
ngân sách
Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội,
góp phần xây dựng Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân
dân và do nhân dân
Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định

thành quả cách mạng của nhân dân ngày ngày đƣợc giữ
vững

8


2/23/2020

• 5.3. Điều kiện để đƣợc cơng nhận quyền sở hữu nhà ở:
• Điều 8 Luật Nhà ở, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
 Điều kiện về đối tƣợng đƣợc sở hữu:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
- người Việt Nam định cư ở nước ngoài
- tổ chức, cá nhân nước ngoài
► Lưu ý các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu
nhà ở (Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
Điều kiện về hình thức đƣợc cơng nhận quyền sở hữu:
- Điều 8.2 Luật nhà ở

• 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở:
• Áp dụng với loại nhà ở gắn liền với đất, ko áp dụng với
nhà chung cƣ.
5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất:
02 điều kiện
Điều kiện 1: Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tƣợng đƣợc
sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp
pháp về nhà ở.
- Tùy thuộc vào từng trƣờng hợp mà giấy tờ chứng minh
việc tạo lập hợp pháp về nhà ở là khác nhau.

• 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở:
5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất:
Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà
ở (t.t)

•
1.
2.
3.
4.
5.
6.
•

Trƣờng hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc (Điều 31.1 Nghị định 43/2014/NĐCP )
Giấy tờ đứng tên mình:
Giấy phép xây dựng nhà ở
2. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thƣơng, nhà đại đoàn kết;
Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất
đó khơng thuộc diện Nhà nƣớc xác lập sở hữu toàn dân
Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở
Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền giải quyết đƣợc quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật
Lƣu ý trƣờng hợp: Giấy tờ đứng tên người khác

9

2/23/2020

• 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở:
5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất:
Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp
pháp về nhà ở (t.t)
 Trƣờng hợp 2: Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài
sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1.Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa
kế nhà ở hoặc đƣợc sở hữu nhà ở thơng qua hình thức
khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;
2.Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định
tại trƣờng hợp 1 và trƣờng hợp 3

• 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở:
5.4.1. Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là ngƣời sử dụng đất:
Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (t.t)
 Trƣờng hợp 3:Tổ chức trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực
hiện dự án đầu tƣ, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài
1. Trƣờng hợp đầu tƣ xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những
giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án
hoặc quyết định đầu tƣ hoặc giấy phép đầu tƣ hoặc giấy chứng nhận đầu tƣ);
2. Trƣờng hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc đƣợc sở hữu nhà ở
thơng qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao
dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;
3. Trƣờng hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ về dự án phát triển
nhà ở để kinh doanh và giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về
nhà ở thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây
dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng đúng giấy tờ khơng ảnh hƣởng đến an
tồn cơng trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt (nếu có).

• 5.4. Điều kiện để đƣợc cấp Giấy CN QSH nhà ở:
5.4.2. Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là ngƣời sử
dụng đất:
Điều 31.4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Thì ngồi giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà
ở theo quy định tại 03 trƣờng hợp trên thì phải có
02 điều kiện sau:
• Điều kiện 1. Có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp
vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc Văn bản
chấp thuận của ngƣời sử dụng đất đồng ý cho xây dựng
nhà ở.
• Điều kiện 2: Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất

10


2/23/2020

5.5. Trình tự, thủ tục cấp Giấy CN QSH nhà ở: Điều 9.2
5.5.1. Đối với cá nhân:
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bƣớc
5.5.2. Đối với tổ chức:
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bƣớc
5.5.3. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trƣờng
hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở:
Ngƣời mua nhà ở thực hiện kê khai vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng

nhận và nộp tiền lệ phí trƣớc bạ cho doanh nghiệp để bên bán nhà làm
thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Trình tự cấp Giấy chứng nhận

BÀI 2

NHÀ Ở THƢƠNG MẠI

1. Khái niệm nhà ở thƣơng mại
2. Phân loại nhà ở thƣơng mại và tiêu chuẩn
diện tích
3. Chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
- Khái niệm
- Điều kiện về chủ đầu tƣ
- Quyền và trách nhiệm chủ đầu tƣ

11