CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ MINH

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LÊ MINH

CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Ngành:Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu nêu trong luận văn là hồn tồn trung thực và có
nguồn trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của luận văn
khơng có sự trùng lặp với bất kỳ cơng trình nào đã công bố.
Hà Nội, tháng năm 2020
Tác giả

Lê Minh


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG
ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ................................................................................. 9
1.1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở ........................................................................................................... 9
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở .................................................................................... 20
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM ............................................................ 33
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông
nghiệp sang đất ở .................................................................................... 33
2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại Việt Nam ........................................ 51

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM .................... 60
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại
Việt Nam ................................................................................................. 60
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam .......... 64
KẾT LUẬN .................................................................................................... 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 74


DANH MỤC VIẾT TẮT
HĐND: Hội đồng nhân dân
TN&MT: Tài nguyên và môi trường
UBND: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp năm 2013 quy định: “Cơng dân có quyền có nơi ở hợp
pháp” (khoản 1 Điều 22). Tuy nhiên, muốn có nơi ở hợp pháp thì con người
phải có đất để xây dựng nhà ở. Như vậy, giải quyết “bài toán” đất ở là điều
kiện tiên quyết và cần thiết để con người có chỗ ở. Ở nước ta, để có đất xây
dựng nhà ở thì một trong những phương thức chủ yếu và phổ biến là chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Một trong những yêu cầu
của hoạt động này là giải quyết hài hòa giữa nhu cầu có đất để xây dựng nhà ở
với vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc
gia, bảo vệ cuộc sống của hàng triệu hộ gia đình nơng dân; tránh việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở ồ ạt, bừa bãi, không hợp lý

hoặc tham nhũng, tiêu cực, vì lợi ích nhóm. Đáp ứng u cầu này, pháp luật
về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở đã ra đời. Pháp
luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là một chế
định cơ bản của pháp luật đất đai. Chế định này thường xuyên được sửa đổi,
bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003,
Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm tạo cơ sở
pháp lý cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
Tuy nhiên, cho dù có các quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở song thực tiễn thực hiện bộc lộ khơng ít yếu kém, sai
phạm như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
khơng tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; vi phạm
quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức, cá
nhân lợi dụng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
để thực hiện hành vi trục lợi, làm giàu, kiếm lời bất chính hay việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở không đúng đối tượng v.v. Hậu
quả là nhiều thửa ruộng “bờ xôi, ruộng mật” canh tác cho năng suất cao bị

1


chuyển đổi mục đích thành đất ở ồ ạt khiến cho hàng nghìn hộ gia đình nơng
dân bị mất đất sản xuất, rơi vào tình trạng đời sống khó khăn; diện tích đất
nơng nghiệp bị giảm sút đáng kể đe dọa nghiêm trọng vấn đề an ninh lượng
thực quốc gia hay một số quan chức, doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng việc làm
này để trục lợi, làm giàu bất chính … gây bức xúc trong dư luận xã hội. Điều
này tiềm ẩn nguy cơ xung đột xã hội làm mất ổn định chính trị, trật tự an tồn
xã hội. Vậy cần phải làm gì để khắc phục tình trạng nêu trên? Để trả lời câu
hỏi này thiết nghĩ cần có sự nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ, toàn
diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở hiện nay. Có như vậy mới đưa ra giải pháp hồn thiện

pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và nâng
cao hiệu quả thi hành trong thời gian tới. Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài
“Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo pháp luật đất
đai ở Việt Nam hiện nay” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
“Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở theo pháp
luật đất đai ở Việt Nam hiện nay” dành được sự quan tâm tìm hiểu của giới
luật học nước ta. Thời gian qua đã có nhiều cơng trình nghiên cứu, bài viết có
liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp được công bố mà tiêu biểu là một số cơng
trình, bài viết tiêu biểu sau đây: i) Đặng Kim Sơn (2008), Kinh nghiệm quốc
tế về nông nghiệp, nông thơn, nơng dân trong q trình cơng nghiệp hóa, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội; ii) Phùng Hữu Phú, Nguyễn Viết Thông, Bùi Văn
Hưng (2009), Vấn đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn - Kinh nghiệm Việt
nam, kinh nghiệm Trung Quốc, Hội thảo Lý luận lần thứ tư giữa Đảng Cộng
Sản Việt Nam và Đảng Cộng Sản Trung Quốc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội; iii) Vũ Văn Tuấn (2017), Pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp, luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;
iv) Ngô Đức Cát, Vũ Đình Thắng (2001), Giáo trình Phân tích chính sách

2


nông nghiệp, nông thôn, Nxb Thống kê, Hà Nội; v) Trần Thị Minh Châu
(2007), Về chính sách đất nơng nghiệp ở nước ta hiện nay, Nxb Chính trị
Quốc gia, Hà Nội; vi) Nguyễn Quốc Hùng (2006), Đổi mới chính sách về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình cơng nghiệp hóa, đơ thị
hóa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; vii) Ngân hàng thế giới
(2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt
Nam; Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân, Hà
Nội; viii) Trung tâm Nghiên cứu nông nghiệp quốc tế của Australia (2007),

Phát triển nơng nghiệp và chính sách đất đai ở Việt Nam; ix) Viện Khoa học
Pháp lý - Bộ Tư pháp (2007), Xây dựng cơ chế pháp lý bảo vệ đất nông nghiệp
trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp
Bộ, Hà Nội; x) Nguyễn Danh Kiên (2012), Pháp luật về sử dụng đất nông nghiệp
ở Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; xi)
Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân
dân, Hà Nội; xii) Trung tâm Đào tạo từ xa - Đại học Huế (2013), Giáo trình Luật
Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội v.v. Những cơng trình trên đây giải
quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn sau đây:
Một là, phân tích khái niệm và đặc điểm của đất nơng nghiệp; vai trị và
phân loại đất nơng nghiệp; phân tích cơ sở ra đời pháp luật về đất nông
nghiệp; khái niệm và đặc điểm; cấu trúc của pháp luật về đất nơng nghiệp;
lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về đất nông nghiệp v.v.
Hai là, chế định chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp được
nghiên cứu lồng ghép trong việc giải quyết những vấn đề lý luận pháp luật về
đất nông nghiệp.
Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về đất nơng nghiệp (trong đó có
các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp); đánh giá thực
tiễn thi hành của lĩnh vực pháp luật này.

3


Bốn là, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về đất nông
nghiệp và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
Tuy nhiên, những cơng trình này phân tích nội dung các quy định về
đất nơng nghiệp nói chung và quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp nói riêng của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành. Nay các quy định này khơng cịn tính thời sự do đã bị Luật Đất đai năm
2013 thay thế. Mặt khác, việc nghiên cứu độc lập, chun sâu có hệ thống,

tồn diện chế định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất
ở dường như cịn ít cơng trình được công bố. Kế thừa kết quả nghiên cứu của
các cơng trình liên quan đến đề tài đã cơng bố, luận văn đi sâu tìm hiểu về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo pháp luật đất
đai ở Việt Nam hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu là đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở ở nước ta hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên
cứu cơ bản như sau:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất ở và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở tại Việt Nam thơng qua việc phân tích, luận giải các nội dung
cụ thể gồm: i) Khái niệm và đặc điểm của chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở; ii) Mục đích, ý nghĩa của chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở; iii) Các nguyên tắc của chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp sang đất ở; iv) Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở; v) Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về chuyển đổi

4


mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; vi) Sự cần thiết của việc ra đời
pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; vii) Các
yếu tố tác động đến pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở; viii) Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; ix) Cấu trúc pháp luật về chuyển

đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở v.v
- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở và đánh giá thực tiễn thi hành ở nước ta.
- Đưa ra định hướng và giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật về chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành
trong tương lai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào một số nội dung chủ yếu
sau đây:
- Các quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng cuộc đổi mới đất
nước nói chung và chính sách, pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở trong nền kinh tế thị trường nói riêng.
- Các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;
- Hệ thống quan điểm lý thuyết, trường phái học thuật, cơ sở khoa học
về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở tại Việt Nam hiện nay ….
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, học viên giới hạn
phạm vi nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:

5


- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở của Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành khu trú vào một số vấn đề cụ thể gồm các

trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; điều kiện
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; thẩm quyền cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; trình tự, thủ tục
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; nghĩa vụ tài chính
trong trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; xử lý
vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
- Phạm vi về thời gian: Luận văn nghiên cứu các quy định về chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2013 (năm ban hành
Luật Đất đai năm 2013) đến nay.
- Phạm vi về không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp
luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở trong phạm
vi cả nước.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Thực hiện đề tài này, học viên sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ
bản sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin trong việc nghiên cứu bản chất, nguồn
gốc của sự vật, hiện tượng; nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển của sự
vật, hiện tượng; nghiên cứu sự vật, hiện tượng đặt trong mối quan hệ tương
tác với sự vật, hiện tượng khác …
- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
i) Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu
… được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu lý luận về chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tại Việt Nam.

6


ii) Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp thống

kê, phương pháp tổng hợp ... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực
trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
iii) Phương pháp bình luận, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn
giải … được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu giải pháp góp phần hồn
thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở và
nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam trong thời gian tới.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn có những đóng góp nhất định cho khoa học pháp lý Việt Nam
trên một số khía cạnh cơ bản sau đây:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận pháp luật về chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ở nước ta. Luận văn nghiên
cứu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dưới hai khía
cạnh chủ yếu: i) Nghiên cứu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở dưới góc độ quản lý nhà nước trong mối quan hệ giữa cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai với người sử dụng đất; ii) Nghiên cứu việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dưới góc độ quyền của người sử
dụng đất trong mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau.
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nông nghiệp sang đất ở trong cả nước để đề xuất giải pháp hoàn thiện và
nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này tại Việt Nam trong thời
gian tới.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với các nhà lập pháp,
đối với đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản lý đất
nơng nghiệp nói riêng mà cịn là tài liệu chun khảo có giá trị cho công tác
giảng dạy, học tập tại các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta.

7

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết
luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được bố cục với 03 chương cụ
thể như sau:
- Chương 1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở tại Việt Nam.
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam
trong thời gian tới.

8


Chương 1
LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM
1.1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở
i) Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
Trên thực tế, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
là điều khó tránh khỏi do nhu cầu sử dụng đất ở ngày càng tăng bởi sự bùng
nổ dân số. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển
đổi đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng được sử dụng khá phổ biến trong đời
sống xã hội cũng như trong các văn bản pháp luật đất đai. Khái niệm này xuất
hiện trong Luật Đất đai năm 1987 và tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất

đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai
năm 1987 đề cập đến chuyển mục đích sử dụng đất gián tiếp tại Điều 12 về
việc quyết định giao đất căn cứ vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ
mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt. Luật Đất đai năm 1993 ra đời cũng chưa đưa ra khái
niệm về chuyển mục đích sử dụng đất. Tiếp đó, Luật Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật Đất đai năm 2001 bổ sung Điều 24a, 24b về các trường hợp cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất và thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong phần giải thích
thuật ngữ tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2003 cũng không giải thích thế nào là
chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường
hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, xét về mặt học thuật, khái niệm
chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở nói riêng chưa được pháp luật đất đai hiện hành giải

9


thích chính thức. Trong các từ điển luật học, giải thích thuật ngữ luật học
cũng khơng đưa ra định nghĩa về các thuật ngữ này. Đây là một hạn chế,
khiếm khuyết; bởi nếu khơng có một sự hiểu thống nhất về khái niệm chuyển
mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở nói riêng sẽ tiềm ẩn sự tùy tiện, áp dụng không thống nhất
trên thực tế việc thực hiện pháp luật đất đai. Khắc phục khiếm khuyết này,
luận văn cố gắng xây dựng khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất nói chung
và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng. Để có
thể hiểu thế nào là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
thì trước hết phải giải mã nội hàm khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất;
bởi lẽ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là trường hợp
cụ thể của chuyển mục đích sử dụng đất.

Xây dựng khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất, trước hết cần tìm
hiểu thế nào là mục đích sử dụng; mục đích sử dụng đất và chuyển đổi.
Theo Từ điển tiếng Việt (2018), “mục đích” có nghĩa là “cái vạch ra làm
đích để đạt cho được” [13, tr.820]; cịn “sử dụng” có nghĩa là “đem dùng vào
mục đích nào đó” [13, tr.108]. Như vậy, có thể hiểu mục đích sử dụng là định
hướng và khai thác cơng dụng, đặc tính hữu ích của đối tượng nào đó vào một
hoặc một số mục tiêu cụ thể. Trong trường hợp pháp luật quy định cụ thể mục
đích sử dụng của đối tượng nào đó thì quy định đó tạo ra những hạn chế đối với
việc khai thác cơng dụng của đối tượng theo đúng mục đích đã xác định.
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Chuyển đổi: Đổi loại này ra loại
khác, theo tỷ lệ nào đó” [28, tr.175]
Theo Từ điển Luật học (2006):“Mục đích sử dụng đất là cách thức mà
Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy
định khi giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...,
người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi
trong quyết định giao đất, cho thuê đất” [30, tr.545]
Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không định nghĩa cụ thể thế nào

10


là mục đích sử dụng đất. Thơng tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018,
Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) giải thích mục đích sử dụng đất
bằng cách căn cứ vào 3 nhóm đất, 19 loại đất cụ thể quy định tại Điều 10 Luật
Đất đai năm 2013 để xác định 61 loại đất cụ thể nhằm làm rõ phạm vi sử dụng
của từng loại đất. Thông qua các quy định của pháp luật về phân loại đất, chế
độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, có thể hiểu mục
đích sử dụng đất là mục đích mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định
cho một thửa đất cụ thể làm căn cứ để Nhà nước thực hiện các mục tiêu quản
lý đất đai, đồng thời để người sử dụng đất có thể sử dụng và khai thác công

dụng của thửa đất trong giới hạn của mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện
các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Trên thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất đưa đến thửa đất được
chuyển từ nhóm đất này sang nhóm đất khác, ví dụ, chuyển đất nơng nghiệp
thành đất phi nơng nghiệp …Chuyển mục đích sử dụng đất được phân thành 2
nhóm: Chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp và chuyển mục đích sử dụng
đất bất hợp pháp (chuyển mục đích sử dụng đất trái phép). Từ một số phân
tích trên đây có thể hiểu khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục đích sử dụng đất ban
đầu được ghi nhận trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cơng nhận mục
đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng căn cứ, điều
kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định nhằm đáp ứng nhu
cầu của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
Căn cứ vào khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất và nội dung các quy
định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở có thể hiểu:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là việc thay
đổi mục đích sử dụng đất ban đầu được xác định trong quyết định giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước từ đất nông nghiệp
sang đất ở theo đúng các quy định của pháp luật.
ii) Đặc điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở

11


Thứ nhất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dựa
trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và là
một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai. Điều này thể hiện:
Một là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dựa
trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Có
nghĩa là không phải bất cứ cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho

phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thực hiện
việc này.
Hai là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là một
trong những phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai của Nhà nước. Bởi lẽ, chỉ có chủ sở hữu mới được phép quyết định số
phận pháp lý của đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
sử dụng đất (QSDĐ), thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất …
Ba là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là một
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Có nghĩa là việc cho phép chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở do cơ quan quản lý đất đai thực
hiện. Kết quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
được ghi nhận trong hồ sơ địa chính, sổ sách địa chính …
Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở vừa
mang quan hệ hành chính vừa mang quan hệ dân sự.
Quan hệ hành chính về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở thể hiện ở mối quan hệ giữa cơ quan quản lý đất đai với người sử
dụng đất trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đăng ký đất
đai vào sổ địa chính … Đây là mối quan hệ bất bình đẳng giữa các bên. Có
nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở có
được thực hiện trên thực tế hay không phụ thuộc chủ yếu vào cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở phải tuân thủ điều kiện, trình tự, thủ tục …. Do Nhà

12


nước quy định. Chủ thể quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở là cơ quan nhà nước quản lý đất đai. Hình thức pháp
lý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là quyết

định hành chính của cơ quan quản lý đất đai.
Quan hệ dân sự về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất
ở thể hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là quyền của
người sử dụng đất. Có nghĩa là trong q trình sử dụng đất, người sử dụng đất có
quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở một cách chính
đáng. Quyền năng này được ghi nhận và bảo hộ bằng hệ thống pháp luật. Việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở hồn tồn dựa trên cơ
sở tự nguyện, không bị ép buộc của người sử dụng đất.
Thứ ba, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khác
với chuyển đổi QSDĐ ở một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở

Chuyển đổi QSDĐ

1. Xét về bản chất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở không làm
thay đổi chủ thể sử dụng đất, khơng
làm thay đổi thửa đất, diện tích đất
mà chỉ làm thay đổi mục đích sử
dụng đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở thực chất là
quan hệ hành chính giữa Nhà nước
với người sử dụng đất. Nhà nước
thực hiện việc cho phép chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở là một phương thực thưc
hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn

1. Xét về bản chất
Chuyển đổi QSDĐ khơng làm thay
đổi mục đích sử dụng đất mà làm
thay đổi vị trí địa lý của các thửa
đất.
Chuyển đổi QSDĐ thực chất là quan
hệ dân sự dựa trên nguyên tắc tự do
ý chí và tự nguyện, bình đẳng giữa
người sử dụng đất với nhau. Việc
chuyển đổi QSDĐ thực hiện trên cơ
sở quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất được quy định trong Luật
Đất đai năm 2013.

13


dân về đất đai.
2. Về chủ thể
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nông nghiệp sang đất ở phát sinh
giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền với người sử dụng đất trong
việc chuyển đổi mục đích sử dụng
đất.

2. Về chủ thể
Chuyển đổi QSDĐ phát sinh giữa hộ
gia đình, cá nhân với hộ gia đình, cá

nhân trong việc chuyển đổi đất nơng
nghiệp cho nhau trong phạm vi xã,
phường, thị trấn.

3. Về hình thức pháp lý
chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở thực hiện
bằng việc người sử dụng đất làm
đơn xin chuyển mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở gửi cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xem
xét và ra quyết định hành chính cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở.

3. Về hình thức pháp lý
Hình thức pháp lý của chuyển đổi
QSDĐ là hợp đồng dân sự có tên gọi
hợp đồng chuyển đổi QSDĐ. Việc
cơng chứng, chứng thức hợp đồng
chuyển đổi QSDĐ theo yêu cầu của
người sử dụng đất.

4. Về nghĩa vụ tài chính
Người chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở phải nộp
tiền sử dụng đất, phí theo quy định
của pháp luật v.v.

4. Về nghĩa vụ tài chính
Người sử dụng đất chuyển đổi
QSDĐ phải nộp phí, lệ phí về đất đai
theo quy định của pháp luật v.v.

1.1.2. Ý nghĩa của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
i) Đối với Nhà nước
Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng giúp Nhà nước
“giải quyết bài toán” đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển đất nước. Thông
qua việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, Nhà nước

14


triển khai xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng
các khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu cơng
nghệ cao v.v góp phần cải thiện tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh
doanh và thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế của đất nước …
Hai là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở khẳng
định vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Bởi lẽ, để
bảo đảm an ninh lương thực và duy trì “cơng ăn việc làm” ổn định cho hàng
triệu người nông dân, tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở ồ ạt, không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khơng
tính đến hiệu quả kinh tế, gây lãng phí tài ngun đất đai thì khơng phải cơ
quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở mà chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật mới được thực hiện việc này. Mặt khác, việc cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở cịn là một
phương thức để Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về

đất đai do pháp luật quy định.
Ba là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở góp
phần động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, khi thực
hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thơng qua việc
nộp tiền sử dụng đất, phí, lệ phí về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại …
Bốn là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra
địa tô chênh lệch từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất, góp phần làm gia
tăng giá trị của đất đai. Điều này làm cho đất đai ngày càng có giá trị và làm
tăng giá trị tổng tài sản của quốc gia v.v.
ii) Đối với người sử dụng đất
Một là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở giải
quyết nhu cầu về đất sử dụng cho các mục đích đầu tư, sản xuất - kinh doanh

15


phi nông nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước; làm tăng
hiệu quả sử dụng đất.
Hai là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nhằm
tạo nguồn cung (đầu vào) cho thị trường bất động sản (BĐS) ở nước ta và đáp
ứng nhu cầu về nhà ở của xã hội. Bởi lẽ, muốn có chỗ ở thì trước tiên con
người phải sở hữu nhà ở mà nhà ở được tạo ra thông qua việc xây dựng cơng
trình trên đất. Do đó, đất ở là điều kiện vật chất tiên quyết, không thể thiếu
được để tạo ra nhà ở. Lượng đất ở càng nhiều sẽ tạo ra lượng nhà ở càng lớn.
Ba là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở góp
phần vào việc chuyển đổi cơ cấu việc làm và lao động. Khi một phần diện tích
đất nơng nghiệp bị chuyển đổi mục đích sang đất ở dẫn đến một bộ phận
người lao nông bị mất đất canh tác, khơng có “cơng ăn việc làm” và mất thu

nhập ổn định. Điều này buộc họ phải đi đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp, tìm
kiếm cơng ăn việc làm mới như chuyển sang làm dịch vụ, bn bán; tìm kiếm
việc làm ở các khu công nghiệp, ở các đô thị, thành phố lớn v.v.
1.1.3. Nguyên tắc của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất ở
Nguyên tắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là
nền tảng pháp lý cơ bản mà các chủ thể và các bên liên quan trong quan hệ
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở phải tuân thủ. Các
nguyên tắc này bao gồm:
Thứ nhất, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý.
Nguyên tắc này chi phối việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
chỉ được tiến hành trên cơ sở người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
th đất, cơng nhận QSDĐ. Có nghĩa là chỉ sau khi được Nhà nước giao đất,

16


cho th đất, cơng nhận QSDĐ thì người sử dụng đất mới được chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
Hai là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là:
Khơng phải người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là họ tự động thực hiện việc này mà phải xin
phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ khi cơ quan nhà nước có thẩm
quyền bằng một quyết định hành chính cho phép thì người sử dụng đất mới
được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở. Sở dĩ, người
sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bởi nếu chuyển

đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở ồ ạt, tự do sẽ ảnh hưởng đến
an ninh lương thực quốc gia, “công ăn việc làm” của người nơng dân do diện
tích đất nơng nghiệp bị giảm sút nhanh chóng.
Khơng phải cơ quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho phép
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới được thực hiện việc
này. Có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền được pháp luật quy định là cơ quan
thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước mới
được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
Thứ hai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở phải
dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược cho việc
quản lý, sử dụng đất trong tương lai. Việc quản lý và sử dụng đất dựa trên quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo đất đai được sử dụng tiết kiệm, đúng
mục đích, có hiệu quả; ngăn ngừa việc giao, cho thuê đất bừa bãi; sử dụng đất
lãng phí, tùy tiện, bỏ hoang hóa đất đai v.v. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở tác động đến việc sử dụng đất nông nghiệp và gây ra
hậu quả về kinh tế - xã hội thể hiện:

17


Một là, diện tích đất nơng nghiệp bị giảm sút do một bộ phận đất này bị
chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở mà đất nông nghiệp lại là tư liệu sản
xuất đặc biệt khơng gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Diện tích đất nơng nghiệp bị giảm sút
dẫn đến sản lượng lúa gạo và các hoa màu khác cũng bị sụt giảm ảnh hưởng
nghiêm trọng đến vấn đề an ninh lương thực quốc gia.
Hai là, diện tích đất nơng nghiệp bị thu hẹp khiến cho hàng ngàn hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng có “cơng ăn việc làm” ổn

định, đời sống gia đình gặp nhiều khó khăn. Điều này khiến mục tiêu của
cách mạng “Thực hiện khẩu hiệu người cày có ruộng” khơng thực hiện được
và tiềm ẩn nhiều nguy cơ về thất nghiệp, trộm cắp và các tệ nạn xã hội …
Tuy nhiên, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là
điều khó tránh khỏi do xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước và nhu cầu nội tại của người sử dụng đất. Để giải quyết hài hòa những
mâu thuẫn nếu trên thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở được thực hiện chặt chẽ, dựa trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và đặt dưới sự giám sát, quản lý của Nhà nước.
Thứ ba, nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp.
Nguyên tắc này cho phối việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở ở một số điểm chủ yếu sau đây:
Một là, trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước mới cho phép chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở đối với một bộ phận đất
nông nghiệp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
tn thủ triệt để các quy định của pháp luật đất đai và các lĩnh vực pháp luật
khác có liên quan. Song song với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở, Nhà nước phải có kế hoạch khai hoang, phục hóa, phủ
xanh đất trống, đồi núi trọc; thâm canh, tăng vụ … để bù lại diện tích đất
nơng nghiệp bị chuyển đổi mục đích sang đất ở.
Hai là, Nhà nước có kế hoạch đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp nhằm

18


đảm bảo “công ăn việc làm” ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp bị mất đất sản xuất.
Ba là, Nhà nước phải ứng dụng các thành tựu khoa học, công nghề tiên
tiến, hiện đại vào sản xuất nông nghiệp để nâng cao sản lượng lương thức bù
vào diện tích đất nơng nghiệp bị chuyển đổi sang đất ở.

Bốn là, Nhà nước phải chú trọng phát triển các ngành nghề dịch vụ, đa
dạng hóa việc làm ở khu vực nơng thơn; bảo vệ chặt chẽ diện tích đất trồng lúa,
hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất này sang sử dụng làm đất ở ….
Thứ tư, nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai
do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất tạo ra sự chênh
lệch địa tô rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Nhà nước phải có hệ thống
chính sách, pháp luật thống nhất, đầy đủ, chi tiết để điều tiết phần chênh lệch
về địa tô được tạo ra từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở vào ngân sách nhà nước thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế
thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế sử dụng đất, thuế tài sản
do chuyển mục đích sử dụng đất, phí và lệ phí về đất đai … Trên cơ sở đó,
Nhà nước sử dụng nguồn tiền này để đầu tư khai hoang, phục hóa mở rộng
diện tích đất nơng nghiệp bù vào số đất nông nghiệp bị chuyển đổi sang đất ở
hoặc áp dụng công nghiệp hiện đại vào thâm canh tăng vụ nâng cao sản lượng
lương thực. Kiên quyết không để sự chênh lệch về địa tô do chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở rơi “vào túi” các nhóm lợi ích của
một số cá nhân khiến họ giàu lên một cách nhanh chóng, làm gia tăng khoản
cách giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội v.v.
1.1.4. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
i) Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là
trường hợp người sử dụng đất tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông

19


nghiệp sang đất ở mà không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và khơng tn thủ các quy định của pháp luật về căn cứ, ngun tắc,
trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở v.v.

Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở không
chỉ thể hiện thái độ coi thường pháp luật của người sử dụng đất; phá vỡ trật tự
quản lý đất đai xâm phạm quyền đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai của
Nhà nước mà cịn gây hệ lụy xấu đến vấn đề an ninh lương thực quốc gia.
Trên thực tế, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
diễn ra khá phổ biến ở các địa phương như tự ý xây dựng nhà trên đất nông
nghiệp; tự ý phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp …Trường hợp tự ý chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở được xác định là hành vi vi
phạm pháp luật đất đai và phải chịu chế tài xử lý theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 và các đạo luật khác có liên quan. Để phát hiện và xử lý kịp thời,
nghiêm minh các trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở phải tăng cường quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường thanh tra,
kiểm tra đất đai; tiếp công dân, giải quyết, khiếu nại, tố cáo về đất đai v.v.
ii) Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở hợp pháp
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hợp pháp là
trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tuân thủ đúng
quy định của pháp luật.
Trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
hợp pháp không gây ra các hệ lụy cho quản lý nhà nước về đất đai như trường
hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Trong
phạm vi của bản luận văn này, học viên đi sâu nghiên cứu việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở hợp pháp v.v.
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở

20