Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam thời kỳ 2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội)

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài
Thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách
quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá.
Trong bộ Tư bản khi nghiên cứu quá trình tích luỹ nguyên thuỷ và sự ra
đời của chủ nghĩa tư bản C.Mác đã nghiên cứu rất sâu về tính tất yếu khách
quan (bí mật của sự tích luỹ gọi là tích luỹ nguyên thuỷ); các thủ đoạn thu hồi,
tước đoạt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai của giai cấp bóc lột từ cuối
thế kỷ XV, đến cuối thế kỷ XIX.
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt; làm một yếu tố đầu vào quan
trọng của bất kỳ một ngành sản xuất, dịch vụ nào. Trong quá trình công
nghiệp hoá, nước ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành một
nước có công nghiệp hiện đại, nông nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh. Cơ
cấu các ngành sản xuất, dịch vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngành
nông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngành
cũng chuyển hướng gắn bó chặt chẽ với hướng phát triển của công nghiệp
hiện đại, dịch vụ văn minh; của sự phát triển của các trung tâm đô thị lớn.
Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai, trước đây, dùng để
trồng trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay, phải chuyển sang thành đất
chuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tập
trung, xây dựng các đô thị… hình thành các vùng nguyên liệu cho công
nghiệp, các bãi chăn thả gia súc có quy mô vừa và lớn.
Trước đòi hỏi của CNH, ĐTH việc thu hồi đất đai và chuyển đổi mục
đích sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta.
Trong thời gian qua việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai có quy mô ngày càng lớn. Tốc độ thu hồi và chuyển đổi chậm chạp ảnh
hưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi và giải quyết đền bù, cũng như bảo
1
đảm chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất còn nhiều vấn đề nảy
sinh ảnh hưởng tới an sinh xã hội.
Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách tháo gỡ các vướng mắc kể

trên. Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lý luận chưa vững
vàng; thực thi còn chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập, thậm
chí tồn tại không ít tiêu cực.
Vì vậy, tác giả chọn vấn đề: Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam thời kỳ
2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội) làm đề tài của luận văn
thạc sĩ kinh tế nhằm góp phần của mình trên hướng nghiên cứu này.
2. Tổng quan về vấn đề đang nghiên cứu:
Nghiên cứu vấn đề: "Chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử
dụng đất đai trong điều kiện CNH, ĐTH" sẽ gặp phải nhiều vấn đề lý luận;
những vấn đề pháp lý rất cơ bản; cũng như các công tác tổ chức chỉ đạo thực
hiện cụ thể, phức tạp và rất nhạy cảm.
Về lý luận sẽ phải đề cập đến vấn đề hàng hoá đất đai; thị trường hàng
hoá đất đai, liên quan đến các quan niệm về sở hữu; thị trường quyền sử dụng
đất đai, giá cả, phạm vi đền bù, nội dung của tái định cư, an sinh xã hội…
Về pháp lý, liên quan đến hàng loạt văn bản luật đất đai, các nghị định,
văn bản hướng dẫn… của Chính phủ, các Bộ và Thành phố.
Về chỉ đạo thực tiễn, các vấn đề tổ chức bộ máy, quy chế chỉ đạo v.v..
Đây là một vấn đề có nội dung rộng, chưa có một tác phẩm nào nghiên
cứu trực diện và đầy đủ.
Có nhiều bài báo, nhiều luận văn, luận án đề cập đến vấn đề "giải phóng
mặt bằng" (một cách nói dân dã, thường dùng của việc thu hồi, chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai) như một nhân tố ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh
tiến độ xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các tuyến đường; hoặc là
một vấn đề bức xúc của công tác quản lý XDCB, đặc biệt là quản lý tài chính
XDCB.
2
Về mặt lý luận đáng quan tâm có cuốn: "Sự hình thành và phát triển thị
trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của TS. Lê Xuân
Bá chủ biên. Do NXB khoa học - kỹ thuật xuất bản năm 2003, Kỷ yếu hội

thảo nhà đất của Hà Nội - Viện Phát triển kinh tế - xã hội chủ trì và Kỷ yếu
hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu QLKTTW chủ
trì.
Tuy nhiên, sau khi luật đất đai 2003 được ban hành, nhiều câu hỏi đặt ra
về tình trạng đóng băng của thị trường đất đai, nhưng chưa có tác phẩm nào
đề cập đến tình hình này.
3. Mục đích nghiên cứu của Luận văn: Đây là luận văn thuộc chuyên
ngành Kinh tế chính trị học nên:
Mục đích của luận văn là nghiên cứu các cơ sở lí luận và thực tiễn để
kiến nghị hướng hoàn thiện chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử
dụng. Luận văn có nghiên cứu và kiến nghị một số vấn đề thực tiễn; nhưng đó
không phải là trọng tâm của luận văn.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề chính sách thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai trong điều kiện CNH và ĐTH. Giác độ nghiên cứu
của chuyên ngành kinh tế chính trị. Phạm vi nghiên cứu là các chính sách và
cơ sở khoa học thực tiễn làm căn cứ cho việc xây dựng và đổi mới các chính
sách đó từ 1988 đến nay và cho thời kỳ 2006-2010. Các thí dụ về tình hình
chủ yếu là ở thành phố Hà Nội, có bổ xung thêm thí dụ điển hình ở các địa
phương khác để chứng minh tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của
các nhận xét.
5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn: Luận văn sẽ sử dụng tổng
hợp các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, khảo sát thực tế,
phân tích, so sánh, khái quát hoá…
6. Các đóng góp khoa học của đề tài:
Luận văn có các đóng góp sau:
3
- Hệ thống hoá, chuẩn xác hoá các quan niệm về hàng hoá đất đai, thị
trường đất đai, thị trường quyền sử dụng đất; sự cần thiết khách quan phải thu
hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai…, một số biện pháp để thi hành

có hiệu quả các kiến nghị đã nêu.
- Nêu lên những bài học về phát triển thị trường đất đai và cơ sở xây
dựng chính sách trên cơ sở quan điểm thị trường thông qua việc khảo sát pháp
luật và tình hình mua bán đất đai ở một số nước.
- Kiến nghị một số quan điểm tiếp cận và hướng đổi mới chính sách thu
hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.
7. Nội dung và kết cấu của luận văn
Luận văn, ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo,
được bố trí thành 2 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về thực tiễn của việc đổi mới chính sách thu
hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện
CNH, ĐTH ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 3: Phương hướng và các giải pháp đổi mới chính sách về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH,
ĐTH ở Việt Nam.
4
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐỔI MỚI
CHÍNH SÁCH THU HỒI VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CNH, ĐTH Ở VIỆT NAM
1.1. Thực chất, và sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam
1.1.1. Thực chất của chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong
quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá.
Khi nghiên cứu quy luật chung tích luỹ tư bản chủ nghĩa, đặc biệt
nghiên cứu về bí mật của tích luỹ nguyên thuỷ; về sự tước đoạt nông dân; đạo
quân trù bị công nghiệp ngày càng sản sinh nhiều hơn; giai cấp vô sản nông

nghiệp Anh… C. Mác đã chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, và hình thành các đô
thị, khai sinh ra chủ nghĩa tư bản (CNTB).
Ở Việt Nam trong vài chục năm lại đây (cuối thế kỷ 20, đầu thế kỷ 21)
việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai diễn ra và có quy mô
ngày càng rộng lớn. Trong các văn bản, sách báo thường sử dụng một cụm từ
"dân dã" để mô tả quá trình này, đó là cụm từ: "Giải phóng mặt bằng". Cụm
từ này nhằm mô tả quá trình tạo mặt bằng để xây dựng các công trình kinh tế,
xã hội, quân sự… Nó chưa thể hiện đúng thực chất của việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất.
Nếu tiếp cận từ nội dung công việc thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất
bao gồm các bước công việc: Thu hồi đất đai phục vụ các dự án đã được
duyệt (theo quy hoạch); Bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải toả
các công trình đã có trên mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất, tái tạo chỗ
ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử
dụng cho các nhiệm vụ theo mục đích đã được duyệt.
5
Nếu tiếp cận từ tiêu chí mục đích thì quá trình thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai nhằm tạo những điều kiện cần thiết cho phát triển.
Ở buổi khai sinh của CNTB quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng
đất đai đã tạo nên những vùng nguyên liệu những đồng cỏ chăn cừu rộng lớn,
cơ sở để phát triển ngành công nghiệp dệt, những công trường thủ công quy
mô lớn và các đô thị ở nước Anh; đặc biệt nó là cơ sở để hình thành lực lượng
lao động tự do, và bị tước đoạt hết tư liệu sản xuất, sẵn sàng bán sức lao động
của mình: Chính nhờ có đội ngũ này tiền tệ mới thành tư bản .
Ở nước ta hiện nay việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai
là nhằm phát triển công nghiệp, chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu
quả hơn. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của
một địa phương, một vùng, hay cả nước; chuyển lao động nông nghiệp năng
suất, hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinh

tế cao.
Mục đích của quá trình này có tầm kinh tế quốc dân như vậy, trong lúc
khái niệm giải phóng mặt bằng chỉ bao hàm một ý nghĩa nhỏ hẹp là tạo mặt
bằng cho việc thi công một công trình nào đó.
Nếu tiếp cận từ tiêu chí "tính chất" thì quá trình thu hồi và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là quá trình có tính chất kỹ
thuật: tạo mặt bằng cho việc triển khai xây dựng một công trình… mà đây là
một quá trình có tính chất kinh tế xã hội thậm chí cả chính trị rộng lớn. Có thể
nói quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng ruộng đất là tổng hoà
của các quá trình sau:
Một là, quá trình vận động quần chúng kiên trì, gắn liền với thực thi
pháp luật công minh.
Hai là, quá trình giải quyết hài hoà quan hệ lợi ích giữa người bị thu
hồi; người được giao đất, giữa dân cư quanh vùng với những người mới đến,
giữa dân cư với chính quyền….
6
Ba là, quá trình tái định cư, chăm lo việc làm thu nhập, ổn định đời
sống dân cư bị chuyển cư (bao gồm đời sống vật chất và tinh thần; kinh tế xã
hội, cho người lớn và cho trẻ em…. cho hiện tại và tương lai).
Bốn là, quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phải
được tiến hành đồng bộ với quá trình xoá đói giảm nghèo; xoá bỏ tệ nạn về
việc xây dựng, chỉnh trang hay xây dựng mới trong các đô thị.
Năm là, quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn liền
với quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động theo hướng hiệu
quả kinh tế cao và văn minh xã hội.
Vậy, nhìn tổng quát chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình từ
việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu
lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án để sử dụng theo các mục
đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó,
bằng các hình thức, phương pháp thích hợp (bao gồm việc bồi thường đất, bồi

thường và giải toả các tài sản hiện diện trên đất, tái định cư, hỗ trợ đào tạo,
giải quyết việc làm mới, hỗ trợ ổn định thu nhập, đời sống của người bị thu
hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã
hội (đã được duyệt), ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, bảo đảm công
bằng, và an toàn xã hội*.
* Những cụm từ cụ thể dùng trong khái niệm này được hiểu theo cách
hiểu của Luật đất đai năm 2003 như sau:
• Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của luật này.
• Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
• Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
7
• Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua
các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới
• Giá quyền sử dụng đất (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất.
• Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
• Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định.

• Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
• Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới; bố trí việc làm mới; cấp kinh phí để
dời đến địa điểm mới.
• Sở hữu đất đai:
•• Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
•• Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
••• Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
••• Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
••• Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.
8
••• Định giá đất
•• Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua các chính sách, tài chính về đất đai như sau:
••• Thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất.
••• Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
••• Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của
người sử dụng đất mang lại.
•• Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1.1.2. Sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sử dụng
đất trong điều kiện Việt Nam
1.1.2.1. Nghiên cứu của C.Mác về chuyển đổi mục đích và các thủ
đoạn thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời kỳ tích lũy
nguyên thủy tư bản chủ nghĩa
Trước khi trình bày sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất

đai phục vụ nhiệm vụ CNH, ĐTH ở Việt Nam hiện nay, luận văn hệ thống lại
những nghiên cứu của C.Mác về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở
nước Anh, và Aisơlen trong thời kỳ CNH - TBCN.
Phục vụ cho quá trình tích lũy nguyên thủy tư bản chủ nghĩa và sau đó
là sự phát triển của các công trường thủ công, hình thành các đô thị công
nghiệp nhiều diện tích đất trồng trọt cây lương thực như: tiểu mạch, yến
mạch, khoai tây….được chuyển đổi mục đích sử dụng.
C.Mác trong Tư bản quyển 1 tập 3 đã có các số liệu sau:
Năm
Diện tích ngũ
cốc (giảm)
Diện tích hoa
màu (giảm)
Diện tích đồng
cỏ (tăng)
Diện tích trồng
lanh (tăng)
1861 15.701 arc 36.974 arc - 14.271 arc
1862 72.734 arc 74.785 arc 6623 arc 2.055 arc
1863 144.714 arc 19.358 arc 7724 arc 63.922 arc
1864 122.437 arc 2.317 arc 47486 arc 87.761 arc
1865 72.450 arc - 68970 arc -
9
1861
1865
428.041 arc 108.193 arc 82.834 arc 122.850 arc

Ở thí dụ này Mác chỉ ra diện tích trồng ngũ cốc qua 4 năm giảm
428.041arc; diện tích hoa màu giảm 108.193arc trong khi đó diện tích đồng
cỏ tăng 82.834arc diện tích trồng cây nguyên liệu cho dệt (lanh) tăng

122.850arc diện tích còn lại phục vụ cho các mục đích khác gắn liền và đô thị
hóa, và công nghiệp hóa.
Sự chuyển đổi mục đích trên theo Mác có nguyên nhân khách quan, tất yếu:
- Trước hết, C.Mác cho rằng: "bản chất của chế độ tư bản chủ nghĩa có
sự tách rời căn bản giữa người sản xuất với những tư liệu sản xuất… Nếu
không có sự tách rời đó thì chế độ tư bản chủ nghĩa cũng không thể xác lập
được. Vậy muốn cho chế độ TBCN xuất hiện hệ thì phải bị thẳng tay tước
đoạt tư liệu sản xuất của những người sản xuất, là những người đã dùng
những tư liệu ấy để thực hiện lao động của bản thân mình… sự chuyển biến
lịch sử làm cho lao động tách rời các điều kiện bên ngoài của lao động, đó là
cái bí mật của sự tích lũy gọi là tích lũy nguyên thủy… Còn về phần người
lao động, tức là người trực tiếp sản xuất muốn có thể làm chủ được bản thân
mình thì trước hết phải không bị trói buộc vào ruộng đất nữa… trở thành
người tự do bán lao động của mình".
Như vậy, việc biến nông dân thành những người tự do đòi hỏi thu hồi
và chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai, chuyển hóa nó thành tư bản.
Tiếp theo, cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất cơ cấu ngành
kinh tế thay đổi. Tỷ trọng ngành công nghiệp tăng lên, tỷ trọng ngành nông
nghiệp giảm xuống. Nhiều công trường thủ công sản xuất công nghiệp quy
mô lớn ra đời. Trong lúc đó nhờ những tiến bộ trong kỹ thuật canh tác, năng
suất cây trồng tăng lên. Để cung cấp một số lượng ngũ cốc, hoa màu như cũ
chỉ cần một diện tích ruộng đất gieo trồng ít hơn.
10
Cuối cùng, là vấn đề hiệu quả sử dụng đất. Đất đai trồng trọt ngũ cốc
hoa màu hiệu quả thấp hơn là chuyển sang trồng cây nguyên liệu, trồng cỏ và
thành bãi chăn thả phát triển các đàn cừu lấy lông cừu phát triển ngành dệt và
len. Việc chuyển đổi mục đích trên cùng đòi hỏi phải khắc phục tình trạng
mỗi gia đình sở hữu một miếng đất rộng ít nhất là 4 acôrơ (với những căn nhà
nhỏ) để hình thành những trang trại quy mô lớn. Mác dẫn ra bài viết của Mục
sư Átlingtơn phản ánh:"Trong nhiều giáo khu ở Hécphoócse 24 ấp, mỗi cái

trung bình từ 50 - 150 arc đã bị hợp lại thành 3 ấp lớn".
Về các thủ đoạn tước đoạt đất ruộng của nông dân chuyển thành đồng
cỏ phát triển đàn cừu nhằm cung cấp lông cừu cho các công trường thủ công
nghề dệt C.Mác đã nêu lên các hình thức chủ yếu sau:
Một là, "Chiếm đoạt những đất đai công cộng của nông dân, và đuổi họ
ra khỏi mảnh đất mà họ cũng có quyền sở hữu phong kiến ngang với người
chủ của họ. Những hành động bạo lực đó ở Anh phát sinh do các công trường
thủ công sản xuất lên ở Fơ lan đơ rơ phát đạt lên và do sự tăng giá len mà sự
phát đạt kia đưa tới. Cuộc chiến tranh hai đóa hoa hồng lâu dài đã tiêu diệt lớp
quý tộc cũ, nên lớp quý tộc mới, con đẻ của thời đại của nó, coi tiền bạc là
quyền lực mạnh hơn tất cả các quyền lực khác. Biến đồng ruộng thành đồng
cỏ đó là khẩu hiệu chiến đấu của lũ quý tộc mới…. Từ năm 1801 đến 1831
nhân dân nông thôn đã bị tước đoạt 3.511.770 acôrơ…. thử hỏi có bao giờ
dân cư nông thôn lĩnh được một đồng tiền bồi thường nào chăng" (Tư bản,
quyển 1, tập 3 trang 225).
Hai là, cải cách chế độ sở hữu của giáo hội "chế độ sở hữu của giáo hội
là cái thành lũy thiêng liêng đối với chế độ sở hữu ruộng đất. Cái trước kia bị
hạ rồi thì cái sau cũng không thể đứng vững được nữa" (trang 231).
Ở thế kỷ XVI, giáo hội Thiên chúa giáo là kẻ chiếm hữu phong kiến
của phần lớn đất đai nước Anh. Việc phế bỏ những nhà tu kín… làm cho
những người ở trong đó rơi vào đội ngũ vô sản. Ngay cả tài sản của tăng lữ
cũng rơi vào tay những sủng thần, hoặc bị bán với giá rẻ mạt cho những
11
người dân thành thị, những Fermier đầu cơ, bọn này bắt đầu đuổi hàng loạt
những tá điền cũ, cha truyền con nối. Quyền người nghèo được hưởng một
phần trong thuế thập phân của Giáo hội bị xóa bỏ một cách lặng lẽ.
Thứ ba, chiếm đoạt đất công (Luật Rào đất công) dưới triều Sta- át cho
phép các địa chủ được dùng những thủ đoạn hợp pháp để tước đoạt… Họ xóa
bỏ chế độ ruộng đất phong kiến…. đòi hỏi những tài sản có danh nghĩa phong
kiến, nay được xác định là thuộc quyền sở hữu tư nhân. Đất đai của Nhà nước

mà, trước kia, người ta chỉ dám cướp bóc một cách dè dặt trong vòng hợp
thức, thì bây giờ, người ta dùng bạo lực… bất chấp thủ tục đem sát nhập
thẳng vào những tài sản tư mà không phải bồi thường cho ai cả.
Thứ tư, gạt bỏ nông dân lẫn nhà cửa của họ ra khỏi các vùng đất được
"quy hoạch" chuyển sang "chế độ trồng trọt đại quy mô" hay "thành đồng cỏ
chăn nuôi". Ở Airơlen người ta "sàn phẳng luôn một lúc nhiều làng mạc… ở
Ecôsơ thì san phẳng những diện tích rộng bằng hơn một hầu quốc trong nước
Đức. Làng mạc của họ bị thiêu hủy, đồng ruộng của họ biến thành đồng cỏ
chăn nuôi đó là thủ đoạn mà người lúc đó gọi là "Làm cho rừng cây thưa ra".
1.2.2. Sự cần thiết phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay
Ở nước ta, sau Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đã giao quyền sử dụng từng lô đất cho các đối tượng cụ thể
để khai thác. Việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở từng lô
đất cụ thể có những lí do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất
đai thay đổi; do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn; do sự đổi mới phân
công lao động xã hội và tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình công nghiệp
hóa…
- Đất đai là yếu tố cầu cho nhiều loại nhu cầu: xây dựng cơ sở hạ tầng
phát triển các ngành sản xuất, dịch vụ nhu cầu đời sống xã hội… phù hợp với
trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở từng thời kỳ nhu cầu sử dụng đất có cơ
cấu khác nhau. Trong điều kiện đất đai có hạn, khi cơ cấu nhu cầu đất đai
12
thay đổi, muốn thỏa mãn các nhu cầu mới thì việc thu hồi và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đai là tất yếu, không thể khác được.
Với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa nhu cầu đất xây dựng giao
thông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa đặc
biệt đất xây dựng các Nhà máy cửa hàng, công sở,… tăng nhanh. Do phải
chuyển đất trồng trọt phục vụ cho yêu cầu mới.
- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai còn do yêu cầu phải sử

dụng đất có hiệu quả hơn thúc bách. Trong phạm vi đất nông nghiệp đang có
phong trào xây dựng cánh đồng có thu nhập 50 triệu VNĐ một ha, muốn vậy
phải đổi mới cơ cấu cây trồng, mùa vụ để hiệu quả trên một đơn vị diện tích
tăng lên. Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một
đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt thí dụ đất nông nghiệp có giá 50.00đ/1m
2
nhưng đất đô thị giá có thể là 5.000.000đ/1m
2
, tăng 100 lần (có nhiều ví dụ
giá đất cao hơn mức kể trên).
- Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phân công lao động xã
hội có những chuyển biến theo hướng lao động nông nghiệp giảm dần, lao
động công nghiệp, dịch vụ tăng lên nhanh, lao động và dân cư nông thôn
giảm, lao động và dân cư đô thị tăng lên nhanh chóng.
Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật canh tác làm cho năng suất lao
động trong nông nghiệp tăng nhanh, tạo điều kiện cho phép giảm số lao động
nông nghiệp. Số lao động dôi ra này sẽ bổ xung vào đội quân phục vụ cho
phát triển công nghiệp, dịch vụ. Họ ra thành thị và có nghề nghiệp, và vị trí
công việc mới. Không có lực lượng lao động này không thể nói đến công
nghiệp hóa. Đội quân công nghiệp, dịch vụ tăng đòi hỏi phải có nhà ở, đường
xá, trường học, các công trình phúc lợi khác… đi theo yêu cầu mở rộng diện
tích, các đô thị là cấp bách, tất yếu (tốc độ đô thị nhanh, trog khi khả năng
quy hoạch, xây dựng có hạn, dẫn tới tình trạng nhiều làng xóm cũ ở ngoại
thành nay chuyển vào nội thành mà vẫn mang dáng vẻ nông thôn, chen lấn,
đan xen với phố xá) ở nông thôn do năng suất cây trồng tăng lên, nên có khả
13
năng giảm diện tích nông nghiệp xuống, để chuyển sang phục vụ công
nghiệp, dịch vụ và đô thị hóa.
1.2. Cơ sở lý luận của chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam

1.2.1. Lý luận chung về chính sách
Trong nền kinh tế thị trường Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ quản lý
các hoạt động kinh tế xã hội nhằm phát huy những ưu thế và khắc phục các
khuyết tật của kinh tế thị trường. Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý sử
dụng các công cụ quản lý truyền dẫn các tác động quản lý lên các đối tượng
và khách thể quản lý. Các công cụ quản lý bao gồm: công cụ kế hoạch; pháp
luật; các chính sách kinh tế, xã hội; bộ máy Nhà nước, cán bộ công chức; các
tài sản nhà nước (như: ngân sách; đất đai; tài nguyên; công khố; kết cấu hạ
tầng kinh tế xã hội); các doanh nghiệp Nhà nước; hệ thống thông tin Nhà
nước; văn hoá dân tộc. Trong đó, chính sách kinh tế xã hội là một công cụ hết
sức quan trọng. Chính sách kinh tế xã hội là một tổng thể các quan điểm, tư
tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các
chủ thể kinh tế xã hội nhằm giải quyết các vấn đề (đặt ra cho chính sách)
nhằm thực hiện các mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của
đất nước.
Cấu trúc của một chính sách gồm có: Mục tiêu của chính sách; các
nguyên tắc thực hiện mục tiêu của chính sách; các phân hệ của chính sách;
các giải pháp và các công cụ của chính sách.
Là một công cụ quan trọng nhất, các chính sách có các chức năng: chức
năng định hướng; chức năng điều tiết; chức năng tạo tiền đề cho phát triển;
chức năng khuyến khích sự phát triển.
Để thực hiện các chức năng trên, các chính sách phải bảo đảm các yêu
cầu sau đây:
• Tính khách quan: nghĩa là phải tuân thủ các yêu cầu của quy luật
khách quan; cũng có ý nghĩa nội dung chính sách phải dựa trên cơ sở khoa
14
học, cơ sở thực tiễn vững vàng. Điều đó đòi hỏi phải khắc phục tính chủ quan,
giản đơn, duy ý chí. Cán bộ hoạch định chính sách phải là những người có
năng lực và hết lòng vì dân, vì nước.
• Tính chính trị đòi hỏi chính sách phải quán triệt đường lối chủ trương

của Đảng và Nhà nước, và thực hiện mục tiêu chính trị của Đảng.
• Tính đồng bộ và hệ thống: Các vấn đề kinh tế xã hội không tồn tại độc
lập mà luôn có sự liên hệ, tác động qua lại lẫn nhau. Cho nên các chính sách cần
được xem xét tất cả các khía cạnh, giải quyết phải đồng bộ mới có hiệu lực.
• Tính thực tiễn: Mọi chính sách kinh tế xã hội đều phải được hoạch
định trên cơ sở quy luật khách quan và ý chí nguyện vọng của nhân dân.
Chính sách chỉ có giá trị khi nó đi vào cuộc sống, được cuộc sống chấp nhận.
Cán bộ hoạch định chính sách phải gần dân, lắng nghe ý kiến của dân, rung
động trước nguyện vọng, khó khăn của dân để hoàn thiện đổi mới chính sách.
• Tính hiệu quả kinh tế, xã hội: Yêu cầu này đòi hỏi phải xem xét, tiếp
cận các vấn đề chính sách một cách toàn diện, tiếp cận các vấn đề chính sách
một cách toàn diện, hệ thống, chú trọng các vấn đề kinh tế, các vấn đề xã hội
trong một thể thống nhất.
• Chính sách cần được liên tục, xem xét, phân tích để đổi mới hoặc
hoàn thiện cho phù hợp với các điều kiện môi trường luôn luôn biến động
Ở trên chúng ta đã nói đến tính thực tiễn của chính sách: Một khi thực
tiễn đã biến đổi thì chính sách phải đổi mới. Vấn đề là cần liên tục nghiên cứu
xem xét để từng bước hoàn thiện và chọn đúng thời điểm đổi mới chính sách.
Chính sách bản thân nó cũng có đời sống của mình. Vòng đời của mỗi chính
sách thường có 4 giai đoạn: giai đoạn 1: Đưa chính sách vào thực hiện; giai
đoạn 2: Chính sách phát huy được với hiệu quả, hiệu lực cao. Đỉnh cao của
giai đoạn này là điểm ngưỡng hiệu lực của chính sách. Qua điểm ngưỡng này
chính sách bước vào giai đoạn 3: Với hiệu quả, hiệu lực của chính sách giảm
dần cần có những điều chỉnh, bổ xung cho phù hợp với sự biến động của môi
trường. Cuối cùng chính sách bước vào giai đoạn 4: Giai đoạn chính sách trở
15
nên lạc hậu, cần đổi mới, nếu không nó sẽ thành trở lực của phát triển kinh tế,
xã hội.
1.2.2. Lý luận về đất đai trong nền kinh tế thị trường và cơ sở để hình
thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay

Phần này đề cập đến những vấn đề cơ bản nhất về cơ sở lý luận của
chính sách đất đai trong đó có chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đó là các học thuyết về đất đai, hàng hoá đất đai, thị trường đất đai, các cơ sở
hình thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay.
1.2.2.1. Vai trò của đất đai và các học thuyết liên quan đến đất đai
Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triển
trồng trọt; bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đất
đai là bộ phận trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bất
động sản… Hơn thế nữa như thông báo của hội nghị Ban chấp hành Trung
ương VII (lần 2) ngày 22/1/2003 còn khẳng định "Đất đai là hàng hoá đặc
biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý
nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc".
Từ xưa, trong luật cổ La Mã, đất đai đã được coi là bộ phận quan trọng
nhất, trung tâm của bất động sản.
Pháp luật nhiều nước hiện nay cũng coi đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai là bất động sản. Đất đai ở đây được hiểu là từng mảnh đất
(chứ không phải là đất đai nói chung).
Chú ý: đất đai nói chung để chỉ các bộ phận của lãnh thổ quốc gia - Bề
mặt trái đất không thể là đối tượng giao dịch dân sự.
Dưới chế độ phong kiến, giai cấp địa chủ chiếm hữu đất đai. Số lượng
đất đai của mỗi một địa chủ là thước đo sự giàu có của họ.
Ngay từ khi chế độ tư bản mới nảy sinh và phát triển trong lòng chế độ
phong kiến, các nhà kinh tế cổ điển quan tâm đến vấn đề đất đai, giá cả ruộng
đất, địa tô, WPetty (1623 - 1687) Nhà kinh tế học cổ điển Anh đã xây dựng
học thuyết về địa tô. Ông coi địa tô là giá trị nông sản sản phẩm sau khi đã trừ
16
đi các chi phí sản xuất. Về thực chất địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền
lương, tức là sản phẩm của lao động thặng dư. Ông nghiên cứu chi tiết địa tô
chênh lệch và chỉ ra các mảnh đất xa gần khác nhau (vị trí địa lý khác nhau)
mang lại thu nhập khác nhau. Gắn với địa tô là lợi tức, theo Petty người có

tiền có hai cách để có thu nhập. Cách thứ nhất là dùng tiền mua đất đai để thu
địa tô, cách thứ hai là đem gửi vào ngân hàng để thu lợi tức. Như vậy, căn cứ
vào mức độ địa tô để xác định mức lợi tức, hay nói khác đi mức lợi tức phụ
thuộc vào điều kiện sản xuất nông nghiệp Petty cho rằng bán ruộng đất chẳng
qua là bán quyền nhận địa tô. Do đó, giá cả ruộng đất do địa tô quyết định.
Tuy nhiên, Petty chưa nghiên cứu đến địa tô tuyệt đối. Sau này A.Smit và
D.Ricácđô không công nhận địa tô tuyệt đối.
Chỉ có đến C. Mác bản chất của địa tô mới được làm rõ. Trên cơ sở phê
phán sai lầm của ASmit và D.Ricácđô, C.Mác đã xây dựng hai khái niệm độc
quyền kinh doanh và độc quyền chiếm hữu ruộng đất, xây dựng học thuyết
giá cả sản xuất và quy luật cấu tạo hữu cơ tăng lên (↑) trong đó trong nông
nghiệp thấp hơn trong công nghiệp. Từ đó, C.Mác tìm ra địa tô tuyệt đối, và
hình thành một hệ thống địa tô hoàn chỉnh gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh
lệch I và II C.Mác cũng đưa ra khái niệm giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hoá.
1.2.2.2. Hàng hoá đất đai
Các nhà kinh tế nhắc tới ở phần trên khi nghiên cứu đất đai đều coi đất
đai từng mảnh đất cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng. Tuy nhiên,
đất đai là hàng hoá đặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đai
được pháp luật quy định khác nhau. Ở các nước kinh tế thị trường phát triển
đất đai được mua bán trao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại
hàng hoá khác. Ở Pháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thị
chính địa phương giữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quy
hoạch đất đai (Hội này tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quy
hoạch phát triển của địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quy
mô nào cấp trong tay một chủ).
17
Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua các
thủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố công
khai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người
mua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xét

thực địa, hồ sơ giá cả và các vấn đề khác nếu có. Bên bán, bên mua thoả thuận
được thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ quan quản lý và thanh toán tài chính với
nhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng)
Ở các nước XHCN Đông Âu cũng đang trong quá trình chuyển đổi từ
nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường việc mua bán
đất đai vẫn còn nhiều khó khăn chưa giải quyết ngay được. Ở Liên Bang Nga,
trước đây cũng như ở các nước XHCN khác, đất đai bị cấm mua bán, mãi đến
tháng 9/2001 Đu ma quốc gia Nga thông qua được Luật đất đai mới Luật này
huỷ bỏ việc cấm mua bán đất đai, thừa nhận có nhiều hình thức sơ hữu đất
đai, Người nước ngoài có quyền mua đất trong những vùng quy định. Tuy
nhiên việc bán đất mới được tiến hành trong phạm vi 2% diện tích đất liên
bang.
Ở Ba Lan tình hình có cởi mở hơn. Từ đầu năm 1990 Ba Lan trao trả
đất ở, đất ruộng cho chủ cũ (chủ cũ chạy ra nước ngoài sau chiến tranh thế
giới lần thứ 2). Như vậy, qua hành động này Nhà nước Ba Lan thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất đai và quyền tự do mua bán đất đai cũng được
mở rộng dần.
Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các gia đình nông
dân, nhưng cho đến nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào cho việc mua bán
đất nông nghiệp. Ở Ukraina tư nhân sở hữu 10% đất nông nghiệp, nhưng
quyền sở hữu ở đây chỉ là quyền hưởng hoa lợi chứ không phải là quyền mua
bán.
Ở nhiều nước khác nhau đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
Tính chất đặc biệt của hàng hoá đất đai còn ở chỗ:
- Đất đai là nguồn vốn để đầu tư
18
- Đất đai là tài sản thế chấp tiện lợi
- Giá cả đất đai không chỉ phản ánh hao phí lao động khai phá, đầu tư
nâng cao độ phì nhiêu của đất đai…. mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địa
hình, địa mạo, khả năng kinh doanh trên mảnh đất cụ thể:

- Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, là điều kiện sống của dân cư… vấn
đề đất đai rất nhạy cảm về mặt chính trị xã hội…..
- Đất đai không sản sinh ra thêm mà ngày càng bị thu hẹp bởi các điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội (hiểu theo nghĩa tương đối và nhiều trường hợp
có ý tuyệt đối).
1.2.2.3. Thị trường đất đai
Nghiên cứu thị trường đất đai là cần thiết. Ở các nước có nền kinh tế thị
trường phát triển, dù theo mô hình nào, cũng đều hình thành một hệ thống các
thị trường hoàn chỉnh, trong đó, thị trường đất đai có vị trí rất quan trọng. Bởi
lẽ thị trường đất đai, lưu thông một loại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngành
nghề kinh doanh nào. Thị trường đất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng,
giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế quốc dân. Động thái phát triển mà thị
trường đất đai tác động mạnh mẽ đến thị trường lao động, thị trường tài chính,
các thị trường khác.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai phải quan tâm đến các vấn đề chủ yếu
sau đây:
- Cung đất đai: Lượng cung đất đai có giới hạn, do sự tổng cung đất đai
không đổi, trong lúc lượng cầu về đất ngày càng tăng, đặc biệt yếu tố đầu cơ
luôn phát sinh khi có cơ hội. Do đó, tình trạng khan hiếm đất đai là một đặc
điểm của thị trường đất đai.
Đường tổng cung thẳng đứng song song với trục tung (biểu thị giá thuê
đất). Cung đất đai, do đó, là không co giãn.
19
Giá
thuê
đất
Số lượng đất đai
R
1
DD

D'D'
S
- Cầu đất đai: Cầu đất đai được xác định từ hai hướng: Cầu sở hữu và
cầu sử dụng đất đai trong xã hội.
Cầu sở hữu có thể xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát
từ mục tiêu kinh doanh đất đai. Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở,
khác với mua đất để rồi khi được giá thì bán kiếm lời.
Cầu sử dụng xuất phát từ mục đích sử dụng đất đai để trồng trọt, xây
dựng các công trình công nghiệp, giao dịch… ở đây, người có nhu cầu sử
dụng không nhất thiết đồng thời là chủ sở hữu.
Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng, người sử dụng (các nhà tư
bản kinh doanh…) thực hiện việc thuê đất đai từ những người chủ sở hữu (các
nhà chủ đất); cũng có trường hợp thuê lại của người đi thuê trước.
Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phức
tạp. Lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từng
mục đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinh
doanh rất đặc biệt…)
Trên đồ thị đường cầu được hiển thị là đường DD dốc xuống (tỷ lệ
nghịch với giá thuê đất). Đường DD có thể dịch chuyển lên xuống thí dụ: đến
vị trí D'D'.
- Quan hệ cung cầu đất đai có những vấn đề đáng quan tâm sau:
• Cầu đất đai ngày càng tăng về số lượng, đa dạng về chủng loại, trong
lúc cung có hạn và ngày càng khan hiếm. Do đó, quan hệ này ngày càng căng
thẳng, đòi hỏi phải có sự lựa chọn khách quan, hướng vào những mục tiêu sử
dụng có hiệu quả nhất. Đồng thời cần có sự quản lý của Nhà nước với các
20
biện pháp, chính sách thích hợp để khắc phục các hiện tượng "Đầu cơ" không
lành mạnh.
• Điều tiết quan hệ cung cầu có điểm khác với cầu của các hàng hoá
khác (hàng hoá tiêu dùng và cả các tư liệu sản xuất thông thường). Các hàng

hoá khác có thể để thị trường điều tiết, nhưng đất đai không thể thiếu được sự
can thiệp của Nhà nước thí dụ, trong các khâu quy hoạch, kế hoạch phát triển
công nghiệp, nông nghiệp, đô thị… trong các thủ tục mua bán, xác lập quyền
sở hữu…
• Thủ tục giao dịch phức tạp hơn.
• Quan hệ cung cầu đất đai có thể nóng lên, hoặc đóng băng theo nhịp
phát triển hay suy giảm. Nói khác đi sự biến động về kinh tế, chính trị, xã hội
ảnh hưởng đến tâm lí dân cư và qua đó, tác động đến quan hệ cung cầu đất
đai…
- Giá cả đất đai:
Đất đai có thể được sử dụng vào các mục đích khác nhau: trồng trọt,
chăn nuôi, làm nhà xưởng, đường xá… giá đất đai và tiền thuê đất đai sẽ chi
phối việc phân bổ tổng mức cung cố định của đất đai cho các mục đích sử
dụng khác nhau.
Trên đó thị trường cầu DD dịch đến D
'
D' được lý giải như sau: giá cả
sản phẩm nông nghiệp tăng lên (giả định đất đai đang được sử dụng để trồng
trọt) làm cho việc gieo trồng có lợi. Nhiều nhà kinh doanh muốn có đất để
trồng cấy, nhu cầu đất đai tăng làm cho giá phải trả cho việc sử dụng đất tăng
lên (và ngược lại). Giá cả trả cho việc sử dụng đất đó được gọi là địa tô.
Lượng cung đất đai trong dài hạn là không đổi. Đất đai có thể sử dụng
vào các mục đích khác nhau chủ đất không muốn đất bỏ hoang (không được
khoản thu nhập nào từ đất bỏ hoang) mà muốn bán quyền sử dụng theo giá thị
trường. Lượng cung không đổi nên đường cung đất (S) đứng thẳng, không co
dãn. Chỗ giao nhau giữa đường cung S và đường cầu D là E (N, R) xác định
khối lượng cân bằng N và giá cân bằng tương ứng R.
21
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, do đó chi phí ban đầu coi như
bằng không. Bởi vậy mà giá (địa tô) của mỗi đơn vị đất là thặng dư đối với

chủ đất. Chủ đất cung ứng đất với giá tuỳ vị trí của điểm cân bằng E (N, R). E
lên trên giá lên (do đường cầu D dịch lên trên); E xuống dưới thì giá xuống.
Diện tích hình chữ nhật RENO chính là địa tô.
22
Thặng dư trên chính là tô kinh tế. Thặng dư là khoản lợi mà người
cung ứng đất nhận được với giá cao hơn giá mà mình sẵn sàng bán. Nói cách
khác đó là khoản chênh lệch giữa giá cân bằng với chi phí tối thiểu cần thiết
của mảnh đất đai đó.
Giá trị của đất đai được bắt nguồn từ giá trị của sản phẩm được tạo ra
trên mảnh đất đó.
Giá thuê đất cao hay thấp là do mảnh đất đó được sử dụng vào mục đích
gì và giá trị mang lại từ việc sử dụng đất tạo ra sản phẩm cao hay thấp.
Như vậy, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau
nhiều hay ít phụ thuộc vào giá thuê đất của mỗi loại mục đích sử dụng
Thí dụ: đất nông nghiệp ngoại thành trồng cây lương thực, rau quả, khi
chuyển thành đất đô thị sử dụng cho xây dựng công xưởng, nhà hàng, rạp
hát… thì đường cầu đất đai dịch lên cao, tạo ra điểm cân bằng mới, với mức
giá R cao hơn nhiều cũng có thể nói ngược lại chính mức giá R cao nên đất
đai đã được phân bố lại, đất nông nghiệp sử dụng có hiệu quả thấp đã chuyển
một phần quan trọng sang đất công nghiệp, đô thị…
Cơ cấu phân bố đất đai giữa các ngành không cố định mà biến động do
cơ cấu nhu cầu đất đai biến động, do đó, giá thuê đất biến động
Ngoài quan hệ cung cầu, giá đất còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
khác như tình trạng đầu cơ tạo nên các nhu cầu giả tạo, tình trạng độc quyền,
23
E
S
R
0
Giá

Số lượng đất đai
cạnh tranh không lành mạnh, sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính
sách, qua việc điều chỉnh các qui hoạch, kế hoạch.
24
- Các doanh nghiệp kinh doanh gắn với đất đai:
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung do không có thị trường đất đai
(cũng như thị trường bất động sản) nên không có doanh nghiệp kinh doanh
đất đai (và bất động sản). Tất cả là do Nhà nước chi phối, hoặc do dân cư tự
lo liệu nên hiệu quả sử dụng đất đai thấp. Trong nền kinh tế thị trường các
doanh nghiệp kinh doanh đất đai và liên quan đến đất đai phát triển và có vai
trò quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong sử dụng đất đai.
Không phải chỉ là các doanh nghiệp san tạo mặt bằng mà các doanh nghiệp
phát triển kết cấu hạ tầng cấp, thoát nước, điện, đường… làm tăng thêm giá trị
và giá trị sử dụng của đất đai cũng được hình thành. Hơn thế nữa các cơ quan
quy hoạch, các tổ chức ngân hàng, tài chính cũng tổ chức dưới dạng doanh
nghiệp hướng về mặt hàng đất đai để kinh doanh.
Các doanh nghiệp cạnh tranh và hợp tác với nhau phát triển trên cơ sở
nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh và phục vụ xã hội.
- Các tổ chức trung gian trong thị trường đất đai
Hoạt động trong thị trường đất đai thường xuất hiện 3 nhân vật: người
bán, người mua và các nhân vật trung gian làm cầu nối giữa người bán và người
mua. Ở nhiều loại hàng hoá khác cũng có các nhân vật trung gian, nhưng do đặc
điểm của hàng hoá đất đai và giao dịch bán - mua đất đai nên vai trò trung gian
là rất quan trọng. Các nhân vật trung gian có thể chia thành các loại:
• Các tổ chức cung cấp thông tin về hàng hoá và giá cả…
• Các tổ chức tư vấn về pháp lý, giao dịch.
• Các tổ chức môi giới, các tổ chức này trực tiếp giúp đỡ bên người
bán, hoặc bên người mua thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị luận cứ
cho người mua, người bán có cơ sở đi đến quyết định.
• Các tổ chức định giá, thống kê, dự báo giá cả. Những thông tin này

không có giá trị bắt buộc, nhưng là căn cứ quan trọng của các phi vụ giao dịch.
- Quản lý Nhà nước thể hiện ở hai nhiệm vụ:
25