(Luận văn thạc sĩ) xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại ninh thuận
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (788.21 KB, 78 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
TRẦN NGỌC NAM
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT –
THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Ninh Thuận - Năm 2020
1
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
TRẦN NGỌC NAM
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT –
THỰC TIỄN TẠI NINH THUẬN
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số:8380107
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
TS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN
Ninh Thuận - Năm 2020
3
LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Trần Ngọc Nam – mã số học viên: 7701280052A, là học viên lớp
Cao học Luật Ninh Thuận, Khóa 28, chuyên ngành Luật kinh tế, Trường Đại học
Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ với đề tài “Xác
định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn tại Ninh Thuận” (Sau đây gọi tắt là “Luận
văn”).
Tơi xin cam đoan nội dung được trình bày trong luận văn này là kết quả
nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của thầy TS. Dương Kim
Thế Nguyên. Trong luận văn có sử dụng một số ý kiến, quan điểm khoa học của
một số tác giả. Các thơng tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và có
thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Ninh Thuận, ngày
tháng 3 năm 2020
Học viên thực hiện
Trần Ngọc Nam
5
MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT
ABSTRACT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .............................................................................. 3
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................... 6
4. Phương pháp tiến hành nghiên cứu ................................................................. 7
5. Kết cấu của Luận văn ........................................................................................ 7
CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT . 8
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................. 8
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất ...................8
1.1.2. Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất. ................................................................................9
1.2. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ..................................................................... 14
1.2.1. Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất. ..................15
1.2.2. Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. ........................16
1.2.3. Nguyên tắc và phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất. .............18
1
1.2.4. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất. .......................................................................21
1.2.5. Quy định về lựa chọn và ký hợp đồng thuê tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất. ..................................................................................................28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 30
CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI NINH THUẬN VÀ MỘT
SỐ KIẾN NGHỊ....................................................................................................... 31
2.1. THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT Ở NINH THUẬN ........................................................................................ 32
2.1.1. Vụ án thứ nhất:. .........................................................................................33
2.1.2. Vụ việc thứ hai: . .......................................................................................36
2.1.3. Vụ việc thứ ba: ..........................................................................................42
2.2. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC
ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ..................................................................... 48
2.2.1. Kiến nghị sửa đổi, hoàn thiện các quy định của pháp luật về xác định giá
trị quyền sử dụng đất:..........................................................................................48
2.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quy định pháp luật về xác định
giá trị quyền sử dụng đất .....................................................................................51
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................ 54
KẾT LUẬN CHUNG .............................................................................................. 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN
PHỤ LỤC
2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Giải phóng mặt bằng -
GPMB
Giá trị quyền sử dụng đất -
GTQSDĐ
Thu hồi đất -
THĐ
Quyền sử dụng đất -
QSDĐ
Ủy ban nhân dân -
UBND
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa -
CHXHCN
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
BT, HT, TĐC
3
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng giá đất hiện hành
Bảng 2.2. Danh sách những người được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
Bảng 2.3. Bảng giá đất cụ thể
Bảng 2.4. Diện tích đất thu hồi trong dự án K2
Bảng 2.5. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất
Bảng 2.6. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất
Bảng 2.7. Thông tin về giá chuyển nhượng các thửa đất
Bảng 2.8. Danh sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 1
Bảng 2.9. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đợt 2
4
TÓM TẮT
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ các trường hợp Nhà nước quyết
định thu hồi đất, trong đó có thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, cơng cộng. Việc xác định giá trị quyền sử
dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất
cập, không khách quan, pháp luật quy định chưa cụ thể rõ ràng. Giá đất để tính tiền
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị đất trên
thị trường. Khi bên thực hiện việc thu hồi đất và bên có đất bị thu hồi khơng cùng
quan điểm với nhau về giá thì pháp luật quy định giải quyết những bất đồng đó để
đảm bảo tính khách quan. Thơng qua phương pháp hệ thống hóa, phương pháp tổng
hợp, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử và phương pháp dự báo, đánh giá
tác động pháp luật…Tác giả làm sáng tỏ những điểm chưa hoàn thiện của pháp luật
trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, từ đó kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xác định giá trị
quyền sử dụng đất để thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian
tới.
TỪ KHÓA: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất
1
ABSTRACT
The 2013 Land Law clearly stipulates cases where the State decides to
recover land, including land for national defense and security purposes; socioeconomic development for the sake of the nation and the public. The determination
of the value of land use rights for compensation, support and resettlement when the
State recovers land is still inadequate, not objective and the laws are not clear
enough. The compensation costs when the State recovers the land do not reflect the
market value of land. When the State conducting the land recovery and the land
user does not agree with each other on the price, the law provides the solutionsfor
such disagreements to ensure objectivity.Through the systematization method, the
general method, the analytical method, the historical method and the method of
forecasting and assessing legal impact ... The author clarifies the incomplete points
of the law in determining the value of land use rights for compensation, support and
resettlement when the State recovers land, thereby proposing to complete the law on
determining the value of land use rights to make compensation when the Land
acquisition in the near future.
KEY WORDS: Compensation, support, resettlement, land acquisition
2
1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai có vai trị vơ cùng quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã
hội của mỗi quốc gia bởi vì, đất đai được xác định là tài nguyên quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế, là thành
phần quan trọng của môi trường sống.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc
biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo
pháp luật”1 Như vậy, Hiến pháp – văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất tại
Việt Nam cũng đã chính thức xác nhận đất đai có vị trí, vai trị đặc biệt quan trọng.
Vì lẽ đó, việc quản lý, sử dụng đất luôn là vấn đề được Nhà nước Việt Nam quan
tâm.
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh
tế - xã hội ở Việt Nam một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng
các đô thị, làm thay đổi chất lượng cuộc sống của người dân, song mặt khác cũng
gây khơng ít khó khăn cho một bộ phận dân cư do bị ảnh hưởng bởi việc THĐ mà
mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai. Chính vì thế, khi
Nhà nước THĐ vì mục đích quốc phịng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi
ích cơng cộng, việc chú ý đến hoạt động bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu
hồi nhằm đảm bảo họ có đời sống tốt hơn là một yêu cầu quan trọng và gần như
phải hình thành là một nguyên tắc khi thu hồi đất. Khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
việc xác định GTQSDĐ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ luôn
là vấn đề bức thiết. Đây là hoạt động có liên quan mật thiết đến từng cá nhân, hộ gia
đình và các tổ chức có đất bị thu hồi. Do vậy, cần phải hồn thiện các quy định của
pháp luật liên quan về xác định GTQSDĐ khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Khoản 1, Điều 54, Hiến pháp Nước CHXHCN Việt Nam năm 2013
1
1
2
Theo thống kê của các cơ quan nội chính tại tỉnh Ninh Thuận nói riêng và cả
nước nói chung, phần lớn các vụ khiếu kiện đông người trong những năm qua là
khiếu kiện về đất đai và bồi thường, GPMB. Qua đó cũng đủ thấy vấn đề THĐ nói
chung và vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ nói riêng là một vấn đề
cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách.
Để giải quyết những vấn đề trên, thời gian gần đây tỉnh Ninh Thuận đã có
nhiều cố gắng trong việc đề ra các giải pháp để đẩy nhanh tiến độ, nâng cao hiệu
quả thực hiện công tác THĐ để thực hiện các dự án đầu tư, phát triển kinh tế, xã
hội. Tuy nhiên, việc thực hiện THĐ nói chung và việc bồi thường khi Nhà nước
THĐ, trong đó có việc xác định GTQSDĐ để giải quyềt bồi thường, hỗ trợ nói riêng
vẫn cịn có những bất cập, hạn chế nhất định. Đa số các cơng trình mà phải thực
hiện THĐ trên địa bàn tỉnh vẫn còn gặp khá nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều
nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định GTQSDĐ để tính tiền BT, HT, TĐC khi
THĐ đối với các dự án do Nhà nước thực hiện thu hồi là một trong những nguyên
nhân cơ bản. Chính sách bồi thường hiện nay tuy đã được quy định tại các văn bản
quy phạm pháp luật, nhiều lần được điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế ở
địa phương nhưng vẫn cịn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn, trong
đó, chủ yếu là việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính tiền bồi thường khi
Nhà nước THĐ.
Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần đánh giá đúng thực trạng và đưa ra các
kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về việc xác định GTQSDĐ
cụ thể để tính tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước THĐ, từ đó tạo
điều kiện thuận lợi cho cơng tác THĐ nhằm góp phần tích cực vào q trình xây
dựng, phát triển kinh tế - xã hội và ổn định cuộc sống của người dân tại tỉnh Ninh
Thuận, tôi lựa chọn đề tài: “Xác định giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Thực tiễn tại Ninh
Thuận” làm luận văn tốt nghiệp thạc sĩ của mình.
2
3
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chủ đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có đất bị Nhà nước thu hồi trong thực hiện các mục tiêu phát triển hiện đang là
tâm điểm gây chú ý của dư luận xã hội ở nước ta hiện nay. Do đó, đã có nhiều cơng
trình nghiên cứu chủ đề này dưới các cách tiếp cận và về các địa phương khác nhau.
Có thể đề cập đến một số cơng trình nghiên cứu và một số bài báo tiêu biểu như:
Luận án tiến sĩ “Tái định cư ở thành phố Hà Nội: Nghiên cứu sự tác động
đến đời sống kinh tế - xã hội của người dân”,của tác giả Trần Đức Phương đã bảo
vệ năm 2015 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã hệ thống hóa và góp phần làm
rõ hơn cơ sở lý luận về tái định cư và tác động của tái định cư đến đời sống kinh tế,
xã hội của người dân. Luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng vai trò quản lý của
Nhà nước đối với vấn đề tái định cư và đảm bảo đời sống của người dân thông qua
việc ban hành và thực hiện hệ thống các văn bản pháp lý về đất đai, về BT, HT,
TĐC khi nhà nước THĐ để thực hiện các dự án phát triển. Luận án đã chỉ ra định
hướng phát triển đô thị của thành phố Hà Nội trong tương lai, xác định mục tiêu
phát triển, nhu cầu về tái định cư và đề xuất các quan điểm giải quyết vấn đề tái
định cư và đảm bảo ổn định bền vững đời sống kinh tế, xã hội của người dân tái
định cư. Luận án cũng đề xuất 7 nhóm giải pháp chủ yếu nhằm ổn định bền vững
đời sống kinh tế, xã hội của người dân trong quá trình tái định cư.
Luận văn thạc sĩ “Thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội”,của tác giả Nguyễn
Quốc Cường bảo vệ năm 2018 tại Học viện Khoa học xã hội Hà Nội, đã rút ra một
số kết luận sau: Trình tự tiến hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước THĐ đã được các cấp chính quyền huyện Hoài Đức thực hiện về cơ bản
phù hợp với quy định của Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP
và Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Đồng thời, để cơng tác thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ GPMB ở huyện Hoài Đức đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới,
thành phố Hà Nội nói chung, huyện Hồi Đức nói riêng cần thực hiện đồng bộ các
giải pháp chủ yếu sau: Hoàn thiện nội dung chính sách bồi thường, hỗ trợ giải
3
4
phóng mặt bằng; tăng cường vai trị cộng đồng trong việc tham gia cơng tác giải
phóng mặt bằng; nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của đội ngũ cán bộ, cơng
chức làm việc trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng...Đó q q trình cải tạo, chỉnh
trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới các đô thị, các khu cơng nghiệp và dân cư
khu vực đơ thị hóa. Việc BT, HT, TĐC có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay
các chính sách trong lĩnh vực này cịn thiếu và rời rạc.
Luận văn thạc sĩ ngành Tài nguyên đất và môi trường nông nghiệp“Ảnh
hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống
và việc làm của người dân bị thuhồi đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị”,của
tác giả Trần Thị Loan bảo vệ năm 2016 tại trường Đại học Nông lâm Huế, đã đề
cập đến việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi đất;
những tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
THĐ đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Từ đó, đề xuất một số
giải pháp nhằm góp phần hồn thiện hơn trong công tác bồi thường, GPMB khi
THĐ nông nghiệp của người dân và hướng tới mục tiêu thực sự mang lại một cuộc
sống tốt hơn cho người dân, đối tượng được coi là dễ bị tổn thương trong q trình
đơ thị hóa nói chung và q trình chuyển đổi sử dụng đất nói riêng.
Luận văn thạc sĩ Luật học "Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải
phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang",của tác giảNguyễn Thị
Thùy Linh bảo vệ năm 2015 tại trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã đi sâu nghiên
cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những vấn đề chung về pháp luật định giá
đất trong GPMB về thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng, từ
đó đưa ra các giải pháp hồn thiện pháp luật về định giá đất trong GPMB và nâng
cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá đất trong GPMB tại địa phương.
Luận văn thạc sĩ ngành Kinh tế tài chính “Nghiên cứu phương pháp định giá
đất đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án nhà ở đô thị Việt Nam”, của tác giả
Nguyễn Thị Tuyết Anh, bảo vệ năm 2014 tại Học viện Tài chính, đề tài nghiên cứu
phương pháp định giá đất nói chung và các phương pháp định giá đất trong việc bồi
thường GPMB cho các dự án xây dựng nhà ở đô thị. Nghiên cứu một số phương
4
5
pháp phổ biến trong định giá đất, cơ sở cho việc định giá THĐ và một số kinh
nghiệm của các nước về vấn đề định giá đất. Đề tài nghiên cứu thực trạng giá đất
đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam, nghiên cứu
các chính sách, quy định của Việt Nam trong thời gian gần đây về các phương pháp
định giá đất và chính sách đối với việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng. Nghiên cứu
trường hợp giải tỏa cho dự án nhà Thủ Thiêm minh họa cho thực trạng về vấn đề
thu hồi đất, GPMB ở Việt Nam. Đề tài cũng đưa ra các kiến nghị về cơ chế và
phương pháp đền bù giải tỏa mặt bằng cho các dự án xây dựng nhà ở đơ thị. Bên
cạnh đó, đánh giá về chính sách giải phịng mặt bằng.
Tác giả Lê Văn Lợi có bài viết“Những vấn đề xã hội nảy sinh từ việc thu hồi
đất nông nghiệp cho phát triển đô thị, khu công nghiệp và giải pháp khắc phục”
đăng trên Tạp chí khoa học chính trị, số 6 năm 2013. Trong bài viết này, tác giả đã
phân tích thực tế những vấn đề xã hội nảy sinh trong q trình THĐ nơng nghiệp
như: Nơng dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống bấp bênh; tình trạng dư thừa lao
động, thiếu việc làm; tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đền bù GPMB
kéo dài; tình trạng hẫng hụt về văn hóa, lối sống của một bộ phận dân cư khi phải
trở thành thị dân một cách “bất đắc dĩ”; tệ nạn xã hội gia tăng. Ô nhiễm mơi trường
sống.... Từ đó tác giả đề xuất những đổi mới căn bản về thể chế quản lý đất đai, nhất
là quy trình, cách thức thu hồi, phân chia lợi íchvà kèm theo đó là thực hiện đồng bộ
các giải pháp về an sinh xã hội, đảm bảo cuộc sống của người dân.
Qua nghiên cứu các cơng trình khoa học, bài báo được công bố đã nêu trên
đều nghiên cứu về việc xác định GTQSDĐ khi thực hiện việc BT, HT, TĐC khi nhà
nước THĐ ở mức độ và phạm vikhác nhau. Đã nghiên cứu đi sâu phân tích, bình
luận một số khía cạnh pháp lý về xác định GTQSDĐ khi nhà nước thu hồi đất; đánh
giá một cách toàn diện cảlý luận và thực trạng pháp luật về xác định GTQSDĐ nói
chung và xác định GTQSDĐ trong lĩnh vực GPMB để đưa ra các giải pháp hoàn
thiện. Với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ góc độ thực tiễn một cách chi tiết,
đồng thời bằng việc tham chiếu giữa các quy định của pháp luật về xác định
GTQSDĐ để bồi thường khi nhà nước THĐ với thực tiễn áp dụng qua các vụ việc,
5
6
tình huống cụ thể, nhằm góp thêm một ý kiến chỉ ra được những quy định phù hợp,
không phù hợp của pháp luật với thực tiễn cuộc sống, mặt khác cũng đưa ra những
nhận xét, đánh giá việc thực thi pháp luật về việc xác định GTQSDĐ khi thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền
ở một địa bàn cụ thể. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện
pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về việc xác định GTQSDĐ khi
thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn
hiện nay.
3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm rõ các quy định của pháp luật về
xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ và thực tiễn áp
dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước
THĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại địa bàn tỉnh Ninh Thuận.
3.2. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu bao gồm:
- Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật của Viêt Nam ở Trung ương, của
UBND tỉnh Ninh Thuận về xác định GTQSDĐ để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định khi nhà nước THĐ từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay;
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT,
TĐC khi nhà nước THĐ qua các vụ việc, tình huống cụ thể tại tỉnh Ninh Thuận từ
khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay.
3.3. Phạm vi nghiên cứu
Để một trong các căn cứ quan trọng để xác định GTQSDĐ là giá đất. Giá đất
bao gồm giá đất do nhà nước quy định và giá đất được xác định thông qua các giao
dịch về quyền sử dụng đất. Hơn nữa, giá đất do Nhà nước quy định bao gồm khung
giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể mới là căn cứ quan trọng để
xác định GTQSDĐ khi nhà nước THĐ cho mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng. Vì lẽ đó, Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy
6
7
định pháp luật về xác định giá đất cụ thể và xác định GTQSDĐ để thực hiện BT,
HT, TĐC cho hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất.
4. Phương pháp tiến hành nghiên cứu
Phương pháp tiến hành nghiên cứu Luận văn như sau:
- Phương pháp hệ thống hóa;
- Phương pháp tổng hợp;
-Phương pháp phân tích;
- Phương pháp lịch sử;
- Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật.
Các phương pháp nêu trên đã được sử dụng cụ thể trong Luận văn như sau:
Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, tổng hợp, phân tích luật và phương
pháp lịch sử được sử dụng tại chương 1 của Luận văn nhằm làm rõ những vấn đề lý
luận và các quy định của pháp luật hiện hành về xác định GTQSDĐ để thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp phân tích tình huống điền hình, phân tích Bản án lịch sử được
sử dụng tại phần 1, chương 2 của Luận văn nhằm làm rõ thực trạng áp dụng pháp
luật trong xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại tỉnh
Ninh Thuận.
Phương pháp dự báo và đánh giá tác động pháp luật được sử dụng tại phần 2,
chương 2 của Luận văn đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về xác
định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất.
5. Kết cấu của Luận văn
Luận văn gồm 2 chương:
Chương 1. Những vấn đề chung và các quy định của pháp luật về xác định
GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước thu hồi đất.
Chương 2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xác định GTQSDĐ khi thực hiện
BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ tại Ninh Thuận và một số kiến nghị.
7
8
CHƯƠNG1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC
HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI
ĐẤT
1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, kể từ Hiến pháp năm 1980, quy định “Đất đai thuộc quyền sở
hữu của toàn dân và do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” đã chính thức xác lập
và duy trì từ đó đến nay. Nhà nước trao QSDĐ cho người dân thông qua hình thức
giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai cũng quy định “Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và
khơng có tranh chấp”.
“Xét về bản chất, Quyền sử dụng đất là một loại vật quyền hạn chế thực hiện
trên đất, được phát sinh từ vật quyền chính là quyền sở hữu tồn dân về đất đai
thông qua việc Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể bằng
các hình thức giao đất, cho th đất và cơng nhận quyền sử dụng đất.”2
Ngồi ba hình thức xác lập QSDĐ từ Nhà nước (“được Nhà nướcgiao đất,
được Nhà nước cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất”),
QSDĐ của người sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua các giao dịch
nhận chuyển QSDĐ (như “nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho,
nhận góp vốn, nhận thừa kế quyền sử dụng đất”). Chính vì thế, Điều 5 Luật đất đai
2013 quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
Nguyễn Thành Luân (29/4/2018), “Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam”,
2
“ />
8
9
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này…”
1.1.1.2. Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản như được quy định tại các Điều 105 và
Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS 2015). Chính vì thế QSDĐ có giá trị của
nó.
Luật đất đai năm 2013 đưa ra định nghĩa về Giá đất và Giá trị quyền sử dụng
đất tại Điều 3 như sau:“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn
vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Như vậy, giá đất là cơ sở quan trọng để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ thì giá đất để
làm căn cứ xác định GTQSDĐ chính là giá đất do nhà nước quy định. Vì vậy, trong
Luận văn này chỉ đề cập đến giá đất do Nhà nước quy định mà không đề cập đến
giá đất thị trường.
1.1.2. Ý nghĩa của việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội tất yếu nảy sinh nhu cầu THĐ để
sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, hoặc vì lợi ích quốc gia, hoặc để đầu tư
xây dựng các cơng trình cơng cộng, phát triển đô thị. Khi Nhà nước thu hồi đất, nhà
nước tiến hành bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tuy vậy, xác định GTQSDĐ
khi thực hiện BT, HT, TĐC luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, tác động tới nhiều mặt
của đời sống kinh tế - xã hội. Nó ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của Nhà nước và
quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Chính vì thế, việc xác định GTQSDĐ có ý
nghĩa rất quan trọng như sau:
Thứ nhất, đối với nhà nước, xác định GTQSDĐ là căn cứ để nhà nước thực
hiện các chính sách BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi thu hồi đất.
9
10
Những năm qua, số lượng các dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã
hội do Nhà nước THĐ trên cả nước tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các
dự án đầu tư này thì việc xác định GTQSDĐ để nhà nước thực hiện các chính sách
BT, HT, TĐC cho người sử dụng đất khi THĐ là một khâu quan trọng và có tính
đặc thù, khơng những ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn
định tình hình kinh tế, chính trị - xã hội của đất nước. Việc xác định GTQSDĐ phù
hợp và đúng với giá trị đất trên thị trường sẽ được người có đất bị thu hồi đồng tình
ủng hộ. Qua đó, người dân sẽ nhận đền bù và sớm bàn giao mặt bằng để các dự án
được triển khai thực hiện đúng tiến độ, giảm thời gian và tiết kiệm chi phí GPMB.
Ngược lại, nếu việc xác định GTQSDĐ không phù hợp, giá đất được bồi thường
thấp hơn nhiều so với giá trị đất trên thị trường sẽ gây khơng ít khó khăn, trở ngại
cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có đất bị thu hồi3, gây dư luận, bất bình trong
Nhân dân dẫn đến mất trật tự trị an và gây trở ngại rất lớn trong tiến trình phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương.
Thứ hai, việc xác định GTQSDĐ cũng làm cơ sở để giải quyết các quyền lợi
cho người có đất bị thu hồi, đảm bảo người sử dụng đất sau khi bị thu hồi có thể
sớm ổn định cuộc sống với điều kiện “bằng hoặc tốt hơn” trước đó.
Nhà nước ta xuất thân từ Nhà nước có nền nơng nghiệp lạc hậu, người dân
chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp lúa nước. Thực hiện Chủ trương của Đảng
Cộng sản Việt Nam, Nhà nước Việt Nam đã và đang đầu tư cơ sở hạ tầng để phát
triển đất nước trở thành một nước có nền cơng nghiệp hiện đại. Đảng và Nhà nước
Việt Nam tập trung đẩy mạnh công tác phát triển cơ sở hạ tầng mà một trong những
công tác then chốt và quan trọng nhất đó là cơng tác thu hồi đất. Vấn đề xác định
GTQSDĐ để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước THĐ đã, đang và sẽ là một vấn đề
mang tính thời sự cấp bách; là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã
hội tổng hợp; đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, các tổ chức, cá
nhân và của toàn xã hội. Để người dân ổn định cuộc sống sau khi Nhà nước thu hồi
3
có thể làm cho họ mất đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai
1
0
11
đất, địi hỏi các cấp, các ngành có liên quan phải tập trung nghiên cứu, tìm nhiều
giải pháp để cơng tác xác định GTQSDĐ khi THĐ phải đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp cho người dân, Nhà nước cần quan tâm nhiều hơn nữa về việc chuyển đổi
nghề, BT, HT, TĐC cho các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi nhằm làm cho người
dân có cuộc sống ổn định và tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.
Thứ ba, xác định GTQSDĐ đúng đắn có ý nghĩa quan trọng trong việc đảm
bảo công bằng xã hội, ổn định kinh tế và chính trị tại các khu vực có đất bị thu hồi.
Xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ không chỉ thể hiện
bản chất kinh tế của các mối quan hệ về đất đai4, mà cịn thể hiện về các mối quan
hệ về chính trị, xã hội, ổn định thể chế của một quốc gia,.... Thực tế đã khẳng định
công tác xác định GTQSDĐ để bồi thường khi Nhà nước THĐ đúng đắn trong
những năm qua là điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án, nó mang ý
nghĩa hết sức to lớn trong việc BT, HT, TĐC cho các tập thể, cá nhân và quần
chúng Nhân dân, góp phần ổn định đời sống của người dân, đảm bảo trật tự an tồn
xã hội và ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội ở địa phương.
Chính vì thế, tại Việt Nam, vấn đề xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT,
TĐC khi Nhà nước THĐ đã được quan tâm xây dựng, tổ chức thực hiện và hoàn
thiện qua các giai đoạn khác nhau.
Giai đoạn trước năm 1987: Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa được thành lập. Trong nước Việt Nam mới, các quy định về
ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách
quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển. Trong thời kỳ này chỉ
có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà tiêu biểu là Nghị định số
151/TTg ngày 14/01/1959 của Hội đồng Chính phủ “quy định tạm thời về trưng
dụng ruộng đất”, tại Chương II đã đề cập việc “Bồi thường cho người có ruộng đất
bị trưng dụng”. Tiếp đến Thông tư số 1792/TTg ngày 11/01/1970 của Thủ tướng
Chính phủ về “quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây
giữa Nhà nước với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ chức
4
kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau.
1
1
12
cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng
thành phố đề cập vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”; Quyết định số
201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về “tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước”. Các quy định về bồi thường khi Nhà nước THĐ mặc dù
được ban hành song chưa đầy đủ và thống nhất.
Giai đoạn từ năm 1987 đếntrước năm 1993: Ngày 29/12/1987, Quốc hội
khóa VIII kỳ họp thứ hai của Nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua Luật đất đai;
trong đó quy định: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc
của xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác” 5. Tuy nhiên quy
định này mới dừng lại ở mức độ khái quát, chưa nêu cụ thể các trường hợp được bồi
thường hoặc không được bồi thường; mức độ bồi thường như thế nào…. Cụ thể hóa
quy định này của Luật đất đai năm 1987, Quyết định số 186/HĐBT ngày
31/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng6 “quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước THĐ trong trường hợp chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp, lâm nghiệp
sang sử dụng vào mục đích khác”. Theo đó, “người được Nhà nước cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp một khoản tiền vào ngân sách nhà nước.
Nhà nước dùng khoản tiền này để khai hoang mở rộng diện tích đất nơng nghiệp bù
đắp vào số diện tích phải chuyển mục đích sử dụng đất”.
Giai đoạn 1993 đến trước năm 2003: Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội
khóa X Nước CHXHCNViệt Nam thơng qua ngày 14/07/1993 đã quy định rõ hơn
về vấn đề bồi thường; cụ thể: “Người sử dụng đất có quyền được bồi thường thiệt
hại về đất đai bị thu hồi”7; và “Trong trường hợp cần thiết Nhà nước thu hồi đất
đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”8;
“Trước khi thu hồi phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu
5
Khoản 5 Điều 49, Luật đất đai năm 1987
6
nay là Chính phủ
7
Khoản 6 Điều 73 Luật đất đai năm 1993
Điều 27 Luật đất đai năm 1993
8
1
2
13
hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án đền bù thiệt hại”9. Ngày 17/08/1994,
Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà
nước THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
cơng cộng; Ngày 24/04/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐCP thay thế Nghị định số 90/CP; Ngày 04/11/1998 Bộ Tài chính ra Thơng tư số
145/1998/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP.
Giai đoạn 2003 đến trước năm 2013:Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ
họp thứ 4 Nước CHXHCNViệt Nam đã thông qua Luật đất đai 2003 thay thế Luật
đất đai năm 1993; trong đó có các quy định sửa đổi, bổ sung về BT, HT, TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể hóa các quy định này, ngày 03/12/2004, Chính phủ
ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định “về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất”. Bộ Tài chính ra Thơng tư số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 hướng thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Tiếp đó, để xử lý những vấn để mới nảy sinh
trong quá trình thu hồi đất, GPMB, ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị
định số 84/2007NĐ-CP quy định “bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu
hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ và giải
quyết khiếu nại về đất đai”; Ngày 13/08/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung “về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”... Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày
01/10/2009, gồm 3 chương, 41 điều quy định cụ thể về quy hoạch sử dụng đất; giá
đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất và cho thuê
đất; phát triển quỹ đất, cấp GCNQSDĐ, sử dụng đất công trình ngầm và gia hạn sử
dụng đất; Ngày 01/10/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết “về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất nhằm xử lý các tình huống mới nảy
sinh trong q trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng”.
Điều 28 Luật đất đai năm 1993
9
1
3
14
Giai đoạn 2013 đến nay: Ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa
XIII, Nước CHXHCN Việt Nam thơng qua Luật Đất đai 2013 thay thế Luật Đất đai
2003. Tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 “quy định về giá đất cụ thể và đây cũng là
một trong những căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Bên
cạnh đó, Chính phủ ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất; Nghị
định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất; Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định “sửa đổi, bổ sung một số Nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”. Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết “phương pháp định giá đất, xây
dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất”;
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi Nhà nước THĐ và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị
định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số
điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Cho đến nay, Quốc hội nhà nước CHXHCNViệt Nam đã 04 lần ban hành,
sửa đổi Luật Đất đai. Có thể nói Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể, chi tiết và
hoàn chỉnh nhất về phương pháp, quy trình xác định GTQSDĐ để BT, HT, TĐC
khi Nhà nước THĐ từ trước đến nay.
Nội dung của phần tiếp theo sẽ trình bày về các quy định của pháp luật về
xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi nhà nước THĐ theo pháp luật
hiện hành.
1.2. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Việc xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước THĐ tại
Việt Nam hiện nay được quy định tại các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013
(Điều 114), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Nghị định
1
4
15
01/2017/NĐ-CP, và các Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số
37/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.
Các văn bản pháp luật này tập trung vào hướng dẫn thực hiện các nội dung
như: “thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất, các loại đất cần phải xác
định giá trị quyền sử dụng đất, nguyên tắc xác định giá trị quyền sử dụng đất,
phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục xác định giá trị
quyền sử dụng đất…” Nội dung dưới đây của luận văn sẽ phân tích và luận giải các
nội dung cơ bản trong các quy định về xác định GTQSDĐ để thực hiện BT, HT,
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1. Quy định về thẩm quyền xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Giá đất nhà nước quy định bao gồm “giá đất theo bảng giá đất và giá đất cụ
thể”10. Tuy nhiên, giá đất để làm căn cứ xác định giá trị quyền sử dụng để bồi
thường khi Nhà nước THĐ là giá đất cụ thể nên các quy định về thẩm quyền xác
định GTQSDĐ được quy định tại Điều 114 và các quy định có liên quan.
Thẩm quyền xác định GTQSDĐ là việc quy định cơ quan Nhà nước có
quyền và trách nhiệm xác định giá trị quyền sử dụng đất. Việc xác định GTQSDĐ
là một hoạt động phức tạp, đòi hỏi chun mơn và kỹ năng nhất định. Chính vì thế,
Luật đất đai quy định về thẩm quyền xác định GTQSDĐ được trao cho Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng trên cơ sở của các cơ quan liên quan.
Dựa vào quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai, các cơ quan có liên
quan trong việc xác định GTQSDĐ bao gồm:
“- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh;
- Hội đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.”
Theo đó, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh là Sở Tài ngun và Mơi trường
cịn Hội đồng thẩm định GTQSDĐ là một cơ quan do UBND cấp tỉnh thành lập với
thành phần cụ thể như sau:
Điều 114 Luật đất đai 2013
10
1
5
16
“- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng;
- Đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất;
- Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá trị quyền sử dụng đất hoặc
chuyên gia về giá đất;
- Các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”
Về trình tự thực hiện xác định giá đất như sau:
Bước 1: Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ
chức việc xác định giá đất cụ thể. Điều lưu ý là trong quá trình thực hiện, Sở Tài
nguyên và Môi trường được phép thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Bước 2: Sở Tài ngun và Mơi trường trình Hội đồng thẩm định GTQSDĐ
xem xét. Hội đồng thẩm định GTQSDĐ tổ chức họp thẩm định phương án xác định
giá trị quyền sử dụng đất.
Bước 3: Sở Tài ngun và Mơi trường trình UBND tỉnh ký, ban hành quyết
định giá đất cụ thể.
1.2.2. Các loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Để bảo đảm việc xác định giá đất được chính xác, tại Khoản 3, Điều 114
Luật Đất đai 2013 quy định rõ “việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở
điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất
trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng
đất phù hợp”. Trong đó, phương pháp xác định GTQSDĐ phù hợp chịu sự tác động
rất lớn từ loại đất cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy, phần dưới
đây sẽ trình bày các quy định hiện hành của pháp luật đất đai về loại đất cần phải
xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 10, Luật Đất đai 2013,căn cứ vào mục đích sử dụng
đất mà nhà nước phân loại đất thành ba nhóm đất khác nhau gồm đất nơng nghiệp,
đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
1
6
