(Luận văn thạc sĩ) định giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN VĂN HIẾU

ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN VĂN HIẾU

ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI
VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. VÕ TRÍ HẢO

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên là Nguyễn Văn Hiếu – Mã số học viên: 7701250518A, là học viên
lớp Cao học khóa 25, chuyên ngành Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành
phố Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Định giá đất
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam” (Sau đây gọi tắt là “Luận
văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thơng tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Nguyễn Văn Hiếu


MỤC LỤC

Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Tóm tắt luận văn
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ, GIÁ NHÀ NƯỚC
XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG, NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
GIÁ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................... 10

1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai ........................................................ 10
1.1.1. Khái niệm về đất đai ................................................................................... 10
1.1.2. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai ........................................................ 12
1.1.3. Phân loại đất đai .......................................................................................... 14
1.2. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất ................................................ 16
1.2.1. Khái niệm thu hồi đất ......................................................................................................... 16
1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất .............................................................................................. 18
1.3. Khái quát về giá trị đất, thị giá đất, giá đất dùng để xác định nghĩa vụ
tài chính đối với nhà nước .................................................................................. 25
1.3.1. Giá trị đất ............................................................................................................ 25
1.3.2. Thị giá đất (giá đất thị trường) ......................................................................... 26
1.3.3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước .................... 27
1.4. Đặc trưng của giá đất thị trường ............................................................... 30
1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị giá đất ................................................... 32
1.5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên ................................................................................. 34
1.5.2. Nhóm các yếu tố kinh tế ................................................................................... 34
1.5.3. Nhóm các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản ................................... 36
1.5.4. Nhóm các yếu tố xã hội ..................................................................................... 36


Tiểu kết luận Chương 1 ...................................................................................... 39
Chương 2: QUY ĐỊNH VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC Ở VIỆT
NAM VÀ NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT . 40
2.1. Định giá và thẩm định giá đất ..................................................................... 40
2.1.1. Khái niệm định giá đất ................................................................................ 41
2.1.2. Chủ thể định giá đất .................................................................................... 42
2.1.3. Mục đích nhà nước định giá đất ................................................................. 43
2.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc định giá đất của Nhà nước ................ 44
2.2.1. Đặc thù về chế độ sở hữu toàn dân ............................................................. 44
2.2.2. Sự khác biệt về mục đích sử dụng đất ........................................................ 46

2.2.3. Tính thanh khoản, điều kiện thực hiện giao dịch đối với loại đất đai tương
ứng ........................................................................................................................ 46
2.2.4. Kỳ vọng của thị trường bất động sản, đầu cơ và các yếu tố gây “méo” thị
trường đất đai ........................................................................................................ 47
2.2.5. Thời hạn sử dụng đất .................................................................................. 51
2.3. Kinh nghiệm định giá đất ở một số nước trên thế giới ............................. 51
2.3.1. Định giá đất ở Úc ........................................................................................ 51
2.3.2. Định giá đất ở Singapore ............................................................................ 52
Tiểu kết luận Chương 2 ...................................................................................... 54
Chương 3: THỰC TRẠNG NHỮNG QUY ĐỊNH ĐỂ NHÀ NƯỚC XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG VÀ THỰC TIỄN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI56
3.1. Nguyên tắc để nhà nước xác định giá đất .................................................. 56
3.2. Phương pháp xác định giá đất .................................................................... 57
3.3. Cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất tính bồi thường ....................... 59
3.4. Quy trình xác định giá đất tính bồi thường ............................................... 60
3.5. Thời điểm xác định giá đất tính bồi thường .............................................. 61
3.6. Thực tiễn xác định giá đất bồi thường ở Đồng Nai ................................... 61
Tiểu kết luận Chương 3 ...................................................................................... 67


Chương 4: NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT BỒI
THƯỜNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN .......................................................... 68
4.1. Về chủ thể định giá đất bồi thường ............................................................ 68
4.2. Về nguyên tắc định giá đất bồi thường ...................................................... 70
4.3. Về phương pháp định giá đất bồi thường .................................................. 73
4.4. Về quy trình định giá đất bồi thường ......................................................... 74
4.5. Về thời điểm áp giá đất bồi thường ............................................................ 76
4.6. Một số giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước ............................................. 78
Tiểu kết luận Chương 4 ...................................................................................... 82
Danh mục tài liệu tham khảo

Danh mục văn bản quy phạm pháp luật


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


§

Điều

BĐS

Bất động sản

BT

Bồi thường

CNQSD

Chứng nhận quyền sử dụng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HT

Hỗ trợ

KCN

Khu công nghiệp

LĐĐ

Luật Đất đai

TĐC

Tái định cư

TĐG

Thẩm định giá

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

THĐ

Thu hồi đất

UBND

Ủy ban nhân dân


TĨM TẮT LUẬN VĂN

Ở nước ta, cho đến nay, có lẽ chưa có một lĩnh vực nào xảy ra nhiều tranh
chấp, xung đột, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng như lĩnh vực đất đai. Cũng chưa có đạo
luật nào bổ sung, sửa đổi lại tốn nhiều giấy mực và thời gian tranh cãi như Luật Đất
đai. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ các trường hợp nhà nước quyết
định thu hồi đất. Khi thu hồi đất, điều mà người dân quan tâm trước tiên đó chính là
giá đất bồi thường bởi đất đai là một loại tài sản vơ cùng đặc biệt, điều đó có nghĩa
giá trị của nó cũng đặc biệt. Phải khẳng định một điều rằng Nhà nước ta quan niệm
đất đai với tư cách là “đại diện chủ sở hữu về đất đai” cũng có nghĩa giá đất là do
nhà nước quyết định. Điều này tạo ra các khoản thu tài chính về đất đai.
Hiện nay, trong vấn đề xác định giá đất để bồi thường, nước ta cũng đang
dần điều chỉnh và bắt đầu sử dụng cơ chế “ngang giá thị trường”, điều đáng nói ở
đây là cho đến bây giờ để biết được căn cứ định giá ngang giá thị trường làm như
thế nào thì vẫn chưa có một hướng dẫn cụ thể. Do đó, vấn đề được đặt ra ở đây là
chúng ta cần một quy trình, trình tự thủ tục, quy định cụ thể để làm sao xác định
được giá thị trường mà các bên có được sự thỏa mãn nhất định. Thời gian qua, trong
quá trình thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2013, nhiều địa phương đã triển khai kế
hoạch và thực hiện điều tra thực tế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi lưu
thông trên thị trường. Tuy nhiên, giá các loại đất trong bảng giá đất của các tỉnh vẫn
còn khá thấp so với giá được khảo sát trên thị trường. Nó vẫn nghiêng về bảo vệ
quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai hơn là xác
định một giá đất phù hợp làm căn cứ để giải quyết hài hịa những xung đột về lợi
ích kinh tế của các chủ thể trong quản lý đất đai.
Điều này có thể minh chứng bằng quy trình thẩm định giá đất bồi thường.
Qua đó cho thấy, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể vẫn là các cơ quan hành chính
nhà nước, khơng có tổ chức định giá chuyên nghiệp, dẫn đến giá được đưa ra chưa
sát với giá thị trường là điều tất yếu. Quy trình thẩm định giá đất được thực hiện bởi
một cơ chế quản lý hành chính tuyệt đối, khơng có sự đóng góp ý kiến một cách
khách quan của những người có đất nằm trong dự án.

Từ việc hình thành giá đất khơng phù hợp với giá thị trường cũng sẽ dễ dẫn
đến nhiều hành vi tham nhũng như: cố tình lập phương án bồi thường không đúng
để tham ô tài sản, tạo ra hai phương án bồi thường, một cho người có đất bị thu hồi
và một để thanh toán với nhà nước nhằm hưởng lợi; một số cán bộ công chức lập
phương án bồi thường, xác nhận nguồn gốc đất, vị trí, thời điểm sử dụng, diện tích
đất khơng đúng với thực tế, mặt khác lợi dụng tình trạng này để gây nhũng nhiễu
với người dân.
Từ phân tích ở trên, Luận văn chỉ ra những bất cập trong việc xác định giá
đất, từ đó đề xuất những giải pháp khả thi, thích hợp trong việc xác định giá đất tính
bồi thường.
Tóm lại, vấn đề giá đất bồi thường luôn nhận được sự quan tâm của tất cả
các thành phần trong xã hội, nó khơng chỉ ảnh hưởng đến một chủ thể nhất định nào
mà nó ảnh hưởng đến nhiều bên liên quan, kể cả nhà nước. Làm tốt công tác định
giá đất sẽ tiến đến dần xóa bỏ cơ chế “xin – cho”, lợi ích nhóm. Khi giá đất khơng
nhận được sự đồng thuận của người dân sẽ ít nhiều dẫn đến tình trạng tham nhũng,
gây hoang mang trong dư luận, tiến độ thực hiện dự án đầu tư theo đó cũng bị trì
hỗn, thất thu cho nền kinh tế, khiếu kiện kéo dài, gây mất ổn định trật tự xã hội.
Từ khóa: Thu hồi đất, Giá đất, Định giá đất, Giá thị trường.


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong điều kiện đổi mới ở nước ta hiện nay, đất đai được xem là một loại tài
sản đặc biệt với vai trò hết sức quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, do đó việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên quốc gia này không chỉ quyết định cho sự tăng
trưởng của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính
trị. Khi kinh tế xã hội phát triển sẽ kéo theo việc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích an ninh quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và mục đích phát triển

kinh tế cũng ngày càng gia tăng.
Theo định hướng đó, một trong những nhiệm vụ phải thực hiện là tập trung
xây dựng, hoàn thiện quy hoạch hệ thống kết cấu hạ tầng cả nước. Đẩy mạnh phát
triển các vùng kinh tế trọng điểm; đồng thời hoàn thành hệ thống đô thị, phân bổ
hợp lý ở các vùng phát triển sao cho hài hịa giữa thành thị và nơng thôn. Nhà nước
muốn thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ này trước hết là phải quy hoạch và thực
hiện các dự án theo quy hoạch. Khi thực hiện dự án, thu hồi đất là một trong những
mắc xích quan trọng, giữ vai trò quyết định sự thành hay bại của dự án nhưng đồng
thời việc thu hồi cũng ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của những người đang sử
dụng đất, trước hết là diện tích đất canh tác, đất ở của người dân bị thu hẹp lại.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích
quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng, phát triển kinh tế là nội
dung quan trọng theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở quy định
khung trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được pháp luật quy định
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng được trao thẩm quyền quyết định cụ thể chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như về định giá đất ở địa phương mình
cho phù hợp với điều kiện thực tế. Đây là vấn đề phức tạp và mang tính thời sự
nóng bỏng, thu hút sự quan tâm của tồn xã hội, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc
sống, tâm lý của người dân và tác động khơng nhỏ đến sự ổn định chính trị.


2
Qua đó, có thể khẳng định rằng cơng tác giải phóng mặt bằng trong những
năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện dự án. Muốn làm tốt cơng
tác này thì chắc chắn giá đền bù khi thu hồi đất đóng vai trị quyết định. Giá đất phù
hợp thị trường sẽ hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng khiếu nại, tạo sự đồng thuận
và chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp cho các hộ dân có đất bị thu hồi trong vùng quy hoạch. Muốn đạt được
điều đó, chính sách về giá đất đóng vai trị hết sức quan trọng. Nó gần như mang
tính quyết định sự thành công hay thất bại của công tác bồi thường gắn với thu hồi

đất.
Thực tế trong những năm qua, những quy định về định giá đất bồi thường
chưa phù hợp thực tế, gây thiệt thòi cho người dân và tạo nên sự không đồng thuận,
phản ứng của họ khi phải chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước. Điều này
sẽ dẫn đến một số vướng mắc như: tiến độ triển khai các dự án đầu tư chậm làm
giảm tốc độ phát triển kinh tế, gây thiệt hại về nguồn thu thuế cho ngân sách nhà
nước; tình trạng khiếu kiện kéo dài của người bị thu hồi đất, gây tình trạng thiếu ổn
định trong xã hội. Việc bồi thường không theo giá đất phù hợp thị trường thường
phát sinh khiếu nại. Ngoài ra, việc thực hiện nhanh khâu giải phóng mặt bằng có ý
nghĩa rất lớn đối với nhà đầu tư.
Với lý do đó, học viên chọn đề tài “Định giá đất bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam’’ với mong muốn nghiên cứu về chính sách bồi thường
liên quan đến định giá đất để đóng góp một số ý kiến nhằm góp phần hồn thiện
quy định này cho việc giải phóng mặt bằng, đảm bảo quyền lợi cho người dân khi bị
thu hồi đất tại Việt Nam.
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu
2.1. Giả thuyết nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu các quy định của pháp luật và xuất phát từ tính cấp
thiết của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, trong
phạm vi thẩm quyền quy định giá đất cụ thể do Chính phủ phân cấp cho Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, luận văn đặt ra giả thuyết nghiên cứu: Pháp luật về định giá khi


3
thu hồi đất là nguyên nhân dẫn đến bất đồng trong thu hồi đất ở Việt Nam trong
thời gian vừa qua.
Để kiểm chứng giả thuyết này, luận văn đặt ra ba nhiệm vụ nghiên cứu:
Một là, làm rõ vấn đề lý luận về giá đất khi Nhà nước thu hồi đất cũng như
khái niệm cơ bản về thu hồi đất; các trường hợp thu hồi đất và tầm quan trọng của
giá đất trong việc xác định giá bồi thường.

Hai là, thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật về xác định giá đất và
thực tiễn áp dụng các quy định này, qua đó đánh giá rõ những ưu điểm cũng như
những bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quy định này ở địa phương, ví dụ cụ thể
từ thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai.
Ba là, qua việc phân tích, đánh giá những hạn chế, bất cập trong quy định,
chính sách bồi thường về giá đất, tác giả đề xuất nhiều kiến nghị nhằm hoàn thiện
hơn quy định về định giá đất, góp phần đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của
người dân bị thu hồi đất tại Việt Nam.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Khi đặt ra vấn đề thu hồi đất, người ta nghĩ ngay đến việc bồi thường như thế
nào, giá bồi thường ra sao. Chính vì thế dù đây là những vấn đề phát sinh sau nhưng
luôn được cơ quan nhà nước quan tâm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất là những vấn đề được đặt ra
trên cơ sở quyền tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ. Pháp luật ghi nhận và
bảo hộ quyền của người sử dụng đất nên khi thu hồi đất nhà nước phải bồi thường
về đất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho họ. Nếu nhà nước không giải quyết
tốt những vẫn đề này cũng như không cho người sử dụng đất biết về nghĩa vụ tài
chính giữa nhà đầu tư và nhà nước sau khi được nhà nước giao đất thực hiện dự án
(là phải đóng tiền thuê đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, phần đất thực tế để
xây dựng các cơng trình cơng cộng và đầu tư kinh doanh) thì người dân cho rằng
nhà nước đứng về phía chủ đầu tư nên người bị thu hồi đất có phản ứng gay gắt, có
biểu hiện chống đối, không đồng ý giao đất.


4
Do đó, việc xác định giá đất bồi thường là những nội dung quan trọng trong
trình tự thủ tục thu hồi đất. Việc định giá này cũng không đơn thuần theo ý chủ
quan của nhà nước cũng như nhà đầu tư mà nó phải được sự tham gia đóng góp ý
kiến của những người bị thu hồi đất vì đây là những vấn đề liên quan đến trực tiếp
đến quyền lợi của họ. Vì họ khơng có nhiều thơng tin về quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất, mặt khác cũng khơng có quyền thương lượng giá cả với chủ đầu tư cũng
như Nhà nước. Vì vậy, đề tài luận văn đứng trên khía cạnh bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi.
Câu hỏi nghiên cứu của đề tài luận văn là: (1) Những bất cập nào khi áp
dụng các quy định về giá đất bồi thường trong thực tế? (2) Làm thế nào để khắc
phục những bất cập đó nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất bị thu hồi?
Trong đó, những câu hỏi nghiên cứu cho từng chương nhằm làm rõ cho hai
câu hỏi nghiên cứu lớn của toàn bộ luận văn như sau:
Chương 1 nhằm trả lời câu hỏi: Giá trị, thị giá và giá đất do nhà nước khác
nhau như thế nào?
Chương 2 nhằm trả lời câu hỏi: Những yếu tố nào tác động đến việc định giá
đất?
Chương 3 nhằm trả lời câu hỏi: Những quy định xác định giá đất bồi thường
trên thực tế gồm: Mục đích của việc định giá đất là gì? Hình thức giá? Cơ quan
thẩm định giá, kiểm soát giá đất? Nguyên tắc và phương pháp xác định giá.
Chương 4 nhằm trả lời câu hỏi: Tại sao giá đất bồi thường không nhận được
sự đồng tình của đa số người dân có đất bị thu hồi và những giải pháp nhằm khắc
phục vấn đề này.
3. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, có một số đề tài nghiên cứu về lĩnh vực bồi thường cũng như
định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Hầu hết các tác giả đều chỉ ra rằng khung giá đất do Ủy ban nhân dân các
tỉnh ban hành có sự chênh lệch quá lớn so với giá thị trường làm ảnh hưởng nghiêm


5
trọng và trực tiếp đến đời sống sinh hoạt của người dân bị thu hồi đất. Mặt khác còn
làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho chủ đầu tư.
Như vậy, giá đất hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng
cũng như giảm đơn khiếu nại, tố cáo về giá đất bồi thường. Do đó, đa số các tác giả

đều kiến nghị xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù theo giá thị trường đảm bảo lợi
ích thỏa đáng của người dân.
Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy vẫn còn một số vấn đề còn bỏ ngỏ như
quy định áp giá tại thời điểm nào, thời điểm có quyết định thu hồi đất hay thời điểm
ban hành phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính sách về giá giữa các
địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương cịn chưa đồng bộ. Cơ quan có thẩm
quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo
thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất khơng ổn định
nên cần phải đồng bộ chính sách về giá giữa trung ương và địa phương. Cần phải
đổi mới quy định về phương pháp xác định giá đất phù hợp giá thị trường, hoàn
chỉnh hệ thống khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất, bổ
sung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất, quyết định về giá đất phục
vụ tính bồi thường. Theo đó, cần xây dựng pháp luật về trình tự thủ tục thực hiện
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư. Do chưa có quy định cụ thể về quá trình xác định giá đất nên mỗi địa
phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đa số áp đặt giá đất theo quyết
định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường,
không đạt được sự đồng thuận của người dân. Như vậy việc tìm kiếm giải pháp phù
hợp để xác định giá đất trên thị trường, phục vụ việc tính tốn bồi thường là một
trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm cải thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư tại Việt Nam.
3.1. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ nhất
Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai 2013 (tác giả Nguyễn Thị Nga, Tạp
chí Nhà nước và Pháp luật, số 5 năm 2015); Người nông dân trong công nghiệp hóa
– hiện đại hóa: Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp (tác giả Phạm


6
Duy Nghĩa, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright, tháng 12 năm 2014); Pháp
luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ở Việt Nam (tác giả Phạm

Thu Thủy, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, năm 2014); Kiến nghị
hoàn thiện cơ sở hiến định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (tác giả
Phan Trung Hiền, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06 năm 2013); Cơ sở hiến định
về thu hồi đất vì mục đích cơng cộng ở Việt Nam (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp, số 12 năm 2008); Một số ý kiến về cơ chế thu hồi đất trong
dự thảo luật đất đai sửa đổi (tác giả Phạm Văn Võ, Hội thảo khoa học: Góp ý kiến
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tháng
05 năm 2013); Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản (tác giả Hà
Văn Dũng và Phùng Thị Thu Hà, Tạp chí Tài chính, kỳ 01 năm 2016); Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp (tác giả Trần Ngọc
Tuấn và Phan Quốc Nghị, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Đồng Tháp, năm
2011).
3.2. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ hai
Hoàn thiện các quy định về định giá đất ở Việt Nam hiện nay (tác giả Châu
Hồng Thân và Phan Trung Hiền, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03 năm 2017);
Định giá đất hàng loạt bằng mơ hình hồi quy (tác giả Nguyễn Quỳnh Hoa và
Nguyễn Thạch, Tạp chí phát triển kinh tế, số 269 năm 2013); Vì sao giá nhà đất ở
Việt Nam cao? Làm gì để đất đai trở thành nguồn lực quý giá của quốc gia? (tác giả
Đặng Đức Thành, Kỷ yếu Diễn đàn Kinh tế, Ủy ban Kinh tế Quốc hội tổ chức năm
2013).
3.3. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ ba
Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện
nay: Thực trạng và giải pháp (tác giả Hoàng Thị Nga, Luận văn Thạc sĩ Luật học,
Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2010); Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay
thấp? (tác giả Đặng Anh Qn, Tạp chí Tài ngun và Mơi trường, số 8 năm 2005);
Xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (tác giả Phan Trung
Hiền, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 01+02 năm 2017).


7

3.4. Tình hình nghiên cứu xung quanh câu hỏi nghiên cứu thứ tư
Những giải pháp cơ bản hình thành giá đất hợp lý ở An Giang (tác giả Bùi
Tôn, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh,
năm 2006); Bất cập trong quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì
mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia cơng
cộng (tác giả Châu Hồng Thân, Tạp chí Khoa học, Trường Đại học Cần Thơ, số 44
năm 2016); Pháp luật về đền bù và giải phóng mặt bằng ở Việt Nam – cân bằng
giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân (tác giả Phan Trung Hiền, Tạp chí Khoa
học, Trường Đại học Cần Thơ, số 10 năm 2008); Nghiên cứu hồn thiện quy trình
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Phát hiện nhiều bất cập (tác giả Phan
Trung Hiền, Dự án “Đào tạo nâng cao năng lực và nghiên cứu hồn thiện quy trình
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Trường Đại học Cần Thơ, tổ chức ngày
18 tháng 10 năm 2017).
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu: Nhằm phân tích chính sách định giá đất bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại. Từ đó, đưa ra nhận định
Luật Đất đai 2013 đã đáp ứng, thay thế được những tồn tại, hạn chế trong việc xác
định giá đất bồi thường hay chưa. Đề xuất, kiến nghị những giải pháp để hồn thiện
các cơng tác định giá đất khi nhà nước thu hồi đất trong thời gian tới.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu những văn bản pháp luật liên quan đến
giá đất. Theo đó, luận văn chỉ nghiên cứu các quy định về giá bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng hay vì mục tiêu phát triển kinh tế, bởi trong trường hợp nhà nước thu
hồi đất khi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai thì khơng đặt ra vấn đề bồi thường.
Có tham chiếu các quy định về chính sách bồi thường giá đất ở Đồng Nai, cũng như
ở một số quốc gia trên thế giới như Úc, Singapore,...
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài Luận văn chủ yếu tập trung vào những yếu tố tác
động đến việc định giá đất bồi thường và nội dung định của việc định giá đất bồi
thường tại Việt Nam, liên hệ các phương thức xác định giá đất bồi thường của các

8
nước trên thế giới. Ưu điểm và những tồn tại, hạn chế. Phân tích hệ thống pháp luật
hiện hành ở Việt Nam để từ đó tìm ra những điểm chồng chéo, những quy định
không hợp lý về giá đất bồi thường.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
Luận văn sử dụng các phương pháp: phương pháp phân tích kinh tế - luật,
phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp số liệu.
Khung lý thuyết: Giá đất bồi thường hiện nay quá thấp so với giá thị trường.
Theo bộ quy tắc ROCCIPI thì nguyên nhân dẫn đến giá đất bồi thường thấp so với
giá thị trường là do những quy định về quy trình định giá đất bồi thường của cơ
quan Nhà nước (R); do thiếu cơ chế giám sát của nhân dân, là người trực tiếp bị ảnh
hưởng khi Nhà nước thu hồi đất (O); do năng lực của cơ quan định giá đất chủ yếu
không có chun mơn, trình độ, định giá đất nhằm phục vụ lợi ích Nhà nước (C); do
người dân chưa hiểu hết được quyền lợi của mình khi Nhà nước thu hồi đất (C); do
quy trình thẩm định giá đất vẫn tập trung quyền lực trong bộ máy nhà nước một
cách khép kín (P); do lợi ích và ý thức hệ của người dân, chủ đầu tư và Nhà nước
không đồng nhất với nhau (I).
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Những quy định về giá đất bồi thường đã có luật điều chỉnh, tuy nhiên các
quy định này cịn chung chung, khơng rõ ràng dẫn đến việc áp dụng luật về giá đất
khơng có hiệu quả trên thực tế. Hiện nay vẫn chưa có cơ chế hợp lý để xác định giá
đất phù hợp với giá thị trường, chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định
giá đất phù hợp với giá thị trường.
Trong quá trình thu hồi đất, thực hiện bồi thường cho người bị thu hồi đất
chiếm một thời gian dài đáng kể, tiếp theo đó là q trình giải quyết khiếu nại hành
chính về giá đất ngày càng gia tăng. Để khắc phục được những việc này cần phát
triển dịch vụ định giá đất và hoàn chỉnh những quy định của pháp luật về hoạt động
cung cấp dịch vụ định giá đất, nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài về định giá đất
theo thị trường, hoàn thiện pháp luật về giá đất bồi thường phải đặt trong mối quan

hệ với các đạo luật có liên quan.


9
Theo đó, kết quả nghiên cứu luận văn sẽ hệ thống lại về mặt lý luận giúp cho
người đọc có cái nhìn khái quát về tình hình ban hành các văn bản pháp luật, các quy
định chính sách trong cơng tác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất. Đồng thời, đi sâu vào phân tích những ưu điểm, hạn chế trong quy
định và áp dụng quy định về công tác bồi thường giá đất; phân tích kinh nghiệm quốc
tế về giải quyết vấn đề định giá đất ở một số quốc gia, trên cơ sở đó đưa ra những giải
pháp phù hợp cho việc hoàn thiện cơ chế định giá đất phục vụ tính tốn giá trị bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư tại địa phương cũng như ở Việt Nam.
Do đó, luận văn khơng chỉ có tính áp dụng riêng cho địa phương cụ thể nào
mà cịn có thể ứng dụng trong công tác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam.


10

Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ THU HỒI ĐẤT, GIÁ TRỊ,
GIÁ NHÀ NƯỚC XÁC ĐỊNH VÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG,
NHỮNG YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ THỊ TRƯỜNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về đất đai và giá trị đất đai
Đất đai là một trong những loại tài nguyên đặc biệt có giá trị, ngồi là một tư
liệu sản xuất thì nó cịn đóng vai trị là nguồn lực quan trọng để phát triển nền nơng
nghiệp của một quốc gia nói riêng cũng như chiến lược phát triển nền kinh tế nói
chung. Đối với con người, chúng ta không thể nào sống và tồn tại nếu khơng có đất
đai, bởi vì mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc của mỗi người đều gắn với đất
đai. Theo kết quả thống kê diện tích đất của Bộ Tài ngun và Mơi trường năm

2015 thì tính đến ngày 31/12/2015, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.123.077
ha; trong đó đất nơng nghiệp là 27.302.206 ha, chiếm 82,43% diện tích đất của cả
nước; đất phi nông nghiệp là 3.697.829 ha, chiếm 11,16 % diện tích đất cả nước;
đất chưa sử dụng là 2.123.042 ha, chiếm 6,41% diện tích đất cả nước1.
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Hiện nay, có rất nhiều quan niệm về đất đai, cụ thể như theo quan điểm của
ngành kinh tế học thì đất đai ngồi mặt đất cịn bao gồm tất cả mọi thứ sinh sôi trên
mặt đất và trong lịng đất. Tất cả những thứ này khơng phải là sản phẩm do con
người làm ra2. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất đai là một vùng đất có
ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay
đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đốn được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất
trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng,

1
Điều 1 Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015.
2
Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội, tr. 1.


11
khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động
sản xuất của con người3.
Như vậy phải khẳng định, đất đai là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản
xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn nhiều người sống nhờ vào nơng nghiệp, thì đất
đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Tuy nhiên, nếu xem đất đai là tài nguyên
thì thực tế đã tạo ra sự ngộ nhận rằng, đất đai cũng giống như cá bắt dưới sông,
chim thú săn trên rừng. Hầu hết các nước đều coi đất đai là bất động sản và những
tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí
địa lý của đất4. Cụ thể ở Thái Lan xem bất động sản là đất đai và những vật gắn liền

với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai 5. Thậm chí ở
Pháp, xem mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản6.
Trên bình diện pháp lý của Bộ luật Dân sự 2015 lại coi đất đai không thể là
tài nguyên mà phải là tài sản7. Đất đai trong giao lưu dân sự được hình thành bằng
số liệu diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ
địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định
giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những thuộc tính của tài sản đất đai
đó là: nhu cầu của con người được đất đai đáp ứng, tức là có giá trị sử dụng; đất đai
là đối tượng để con người trao đổi mua bán, có nghĩa là q trình giao lưu dân sự có
sự tham gia của đất đai. Do đó, đất đai được quản lý theo đúng nguyên tắc giống
như quản lý tài sản. Các quan hệ về đất đai phải được nhìn nhận và điều chỉnh với
tính cách là quan hệ tài sản. Chỉ như vậy mới có cơ sở để xác lập một trật tự đất đai
mới, thực sự lành mạnh, giúp phát triển kinh tế một cách bình thường, góp phần ổn
định đời sống.

Điều 4.2 Thơng tư 14/2012/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 về việc ban hành quy định kỹ thuật
điều tra thối hóa đất.
4
Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hịa Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân
sự Cộng hoà Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức.
5
Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan.
6
Điều 520 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp.
7
Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015.
3

12
Vì đất đai là tài sản nên quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, trong đó tuy nhà
nước đóng vai trị đại diện chủ sở hữu nhưng khơng đồng thời là người sử dụng đất
bởi nhà nước không đóng vai trị trung tâm trong khai thác nguồn tài nguyên đất đai
phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước. Người sử dụng đất có nhiều thay đổi
theo quá trình của Luật Đất đai, cụ thể tại Luật Đất đai 2003 quy định người sử
dụng đất trong đó có đối tượng là cá nhân người nước ngoài 8 nhưng đến Luật Đất
đai 2013 đã bỏ đối tượng này9. Sự thay đổi này nhằm giảm thiểu tình trạng người
nước ngồi mua của một vùng đất rộng lớn, khó quản lý về mặt hành chính, gây nên
bất ổn xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay quy định này mâu thuẩn với Luật
Nhà ở năm 2014, bởi do muốn mở rộng đối tượng cho người nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu hoặc kinh doanh nhà ở gắn liền với đất
ở nhằm mục tiêu giúp thị trường bất động sản ngày càng phát triển và tạo điều kiện
đảm bảo cho họ đến Việt Nam sống và làm việc10.
Tóm lại, có thể thấy rằng đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với
những tài sản, hàng hóa bình thường khác bởi q trình lao động khơng tạo ra nó
mà chỉ tác động vào nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả
năng sinh lợi cao. Theo một đánh giá của Ngân hàng thế giới và Viện Khoa học xã
hội Trung Quốc, khoảng một nửa tới 2/3 của cải của các dân tộc được gắn liền với
đất đai11.
1.1.2. Đặc điểm và giá trị của tài sản đất đai
Trước hết cần khẳng định, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường,
các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua
bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi
như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai này có liên
quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của nó có ảnh hưởng đến đời

Điều 9.7 Luật Đất đai 2003.
Điều 5 Luật Đất đai 2013.
10

Điều 7.3 Luật Nhà ở 2014.
11
Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp, số 14/2014, tr.41-47.
8
9


13
sống người dân và sự phát triển kinh tế của quốc gia. Do khơng phải là một tài sản
bình thường nên đất đai có những đặc điểm đặc biệt sau:
Thứ nhất, về đặc điểm hình thành: đất đai xuất hiện và tồn tại ngồi ý chí và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước con người. Chúng ta
không thể nào dịch chuyển được đất đai do chúng có tính bất động, trong khi các tài
sản khác là kết quả lao động của con người. Dù được đem chuyển nhượng nhưng
chỉ được quyền sử dụng và khai thác, khơng thể chuyển bất động sản đó đến một
nơi cụ thể nào khác.
Thứ hai, đất đai có tính hữu hạn: bởi vì diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Do
đó, cần sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì nhu cầu sử dụng đất của con người là
rất lớn do phải đáp ứng yêu cầu về tăng dân số. Vì vậy sử dụng tiết kiệm tài nguyên
đất là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính tồn cầu.
Thứ ba, tính không đồng nhất: cụ thể là tỉ trọng và chất lượng giữa các thửa
đất là khác nhau. Mỗi bất động sản sẽ có những khác biệt về giá, giá cả gắn liền với
đặc điểm riêng của từng loại bất động sản khác nhau. Giả sử hai bất động sản nằm
trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như
thế nào, người mua có thích hay khơng, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và
đặc điểm cụ thể của bất động sản đó, tất cả những điều này chứng minh cho sự
không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện
nay, sẽ được trình bày cụ thể ở Mục 1.3.3.
Thứ tư, đất đai có tính bền vững: tức là cho dù đem sử dụng cho mục đích

nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hữu. Hơn nữa được sử dụng để
hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời
gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi.
Để đất đai ln có giá trị cao về nơng nghiệp, cần phải cải tạo và bồi bổ, nếu khơng
thì đất đai ngày càng trở nên hoang hóa.
Qua đây, chúng ta khẳng định được tầm quan trọng của tài sản đất đai và có
ý thức sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, đó là sự đối xử cơng bằng với thiên nhiên và
yêu cầu chung của xã hội.


14
1.1.3. Phân loại đất đai
Việc phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 dựa vào tiêu chí về mục
đích sử dụng đất để phân loại các loại đất và được phân thành 3 nhóm: đất nơng
nghiệp, phi nơng nghiệp và đất chưa sử dụng. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, nhóm đất nơng nghiệp bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng
năm khác như các loại cây hoa màu: ngô, khoai, sắn,… và những loại cây được coi
là lương thực; đất trồng cây lâu năm như dừa, cam, chanh,… Tuy nhiên việc sử
dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa,
hoa màu mà cịn dùng vào mục đích chăn ni gia súc, ni trồng thủy sản,…12. Ở
nước ta, nhóm đất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của cả
nước, loại đất này được phân bố rộng khắp và đóng một vai trị quan trọng trong đời
sống cũng như sự phát triển kinh tế của đất nước13.
Thứ hai, nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp,…14
Thứ ba, các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng được xem là đất chưa
sử dụng.
Ngồi các khái niệm được quy định trong Luật Đất đai thì trong thực tiễn,
chúng ta (người dân) cịn phân loại đất đai thành các loại như: đất nền, đất thổ cư,

đất tái định cư.
Đất nền được hiểu đơn giản là những mảnh đất chưa tiến hành xây dựng,
không gồm các cơng trình nhà ở hay sinh hoạt, chỉ có đất trống. Đất nền có thể
được chia thành hai loại, đó là đất nền dự án và đất nền tự do.
Trong đó, đất nền dự án là những lơ đất nằm trong dự án được quy hoạch của
chủ đầu tư, tức là đất thuộc dự án nhưng chưa tiến hành xây dựng và vẫn cịn đang
trong giai đoạn ban đầu. Ví dụ như các cơng trình như trường học, chung cư, siêu

Điều 10.1 Luật Đất đai năm 2013.
Tham khảo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015.
14
Điều 10.2 Luật Đất đai năm 2013.
12
13


15
thị, công viên,... Ngược lại với đất nền dự án, đất nền tự do là những khu đất còn
trống hoặc đã được sử dụng. Nhưng sự khác biệt nổi bật nhất đó là đa số khu đất
nền tự do đều là rất nhỏ và thường thuộc quyền sở hữu của cá nhân.
Đất thổ cư là tên gọi khác của đất ở – thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp. Đất
thổ cư bao gồm hai loại chính: đất ở nơng thơn (gọi tắt là ONT) và đất ở đô thị (gọi
tắt là ODT). Đất ở nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ
đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố,
thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý15. Đất ở đô thị là đất ở thuộc
phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới
đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng
hiện tại vẫn do xã quản lý.
Ngồi ra cịn có thể kể đến như đất trụ sở làm việc hoặc đất vườn, ao gắn liền

với nhà ở riêng lẻ thuộc khu dân cư cũng được gọi là đất thổ cư. Đất xây dựng trụ
sở cơ quan là đất sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở hoặc văn phịng làm việc
của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội. Cịn đất vườn, ao
gắn liền nhà nhưng khơng thuộc khu dân cư thì tùy theo diện tích tối thiểu của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh cho phép để tính diện tích đất thổ mà mình có được tại thửa
đất đó là bao nhiêu. Để được cơng nhận là đất thổ cư thì người sở hữu đất phải làm
thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp sang đất ở 16, nhưng
không phải đất nào cũng được phép chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp17.
Đất tái định cư được hiểu là đất do nhà nước cấp cho dân sau khi thu hồi đất
của họ. Đất tái định cư đảm bảo nơi ở mới cho người bị thu hồi đất, nhằm giúp cho
họ tái lập cuộc sống mới, chuyển đổi nghề nghiệp, giải quyết khó khăn về mặt kinh
tế. Riêng tái định cư đặt ra đối với chủ thể bị quy hoạch trắng và khơng cịn đất ở
sau khi bị thu hồi nhằm tái lập nơi ở mới “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” 18.

Mục 2.1.1 Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6
năm 2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
16
Điều 57 Luật Đất đai 2013.
17
Điều 134 Luật Đất đai 2013.
18
Phan Trung Hiền (2009), Giáo trình Luật Hành chính đơ thị, nông thôn, NXB Đại học Cần
Thơ, Cần Thơ, trang 55.
15


16
Để xác định các loại đất đã nêu trên thì cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào
giấy CNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc các giấy
tờ liên quan đến quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép

chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền19. Tuy nhiên, trong những
trường hợp khơng có một trong những giấy tờ nêu trên thì việc xác định loại đất
được phân thành các trường hợp theo Điều 4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Việc xác định các loại đất vơ cùng quan trọng, nó là bằng chứng để cơ quan
Nhà nước áp dụng các quy chế một các hợp lý đối với từng chủ thể có quyền sử
dụng đất. Vì mỗi một nhóm đất có một cơ chế pháp lý riêng quy định về chủ thể
được giao đất, mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng cũng như hạn mức giao đất.
Bên cạnh đó nó cũng là cơ sở để các chủ thể có quyền sử dụng đất khai thác đất hợp
lý hơn nhằm nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất.

1.2. Thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất
Thu hồi đất hiện nay luôn được xem là vấn đề nhạy cảm, phức tạp trong quá
trình quản lý đất đai. Các quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn
thu hút được sự quan tâm của cả xã hội. Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để
làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, phát sinh quyền sử dụng đất của người được
nhà nước trao quyền thì thu hồi đất là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ pháp luật
đất đai bằng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông
qua hoạt động này, nhà nước thể hiện rất rõ quyền định đoạt tài sản đất đai. Tuy
nhiên, khi lợi ích giữa nhà nước, các chủ đầu tư và người nơng dân khơng được phân
bổ hài hịa, có nguy cơ xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến thu hồi đất đai20.
1.2.1. Khái niệm thu hồi đất
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, thu hồi đất được hiểu là: “Cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy
định về sử dụng đất để Nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ
sử dụng đất hợp pháp bị lấn chiếm. Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
Điều 11 Luật Đất đai 2013.
Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, Tạp chí Nghiên
cứu lập pháp, số 14/2014, tr.41-47.
19
20