(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại ngân hàng TMCP á châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ HẠNH

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN Á CHÂU
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS LẠI TIẾN DĨNH

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


1

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................7
CHƯƠNG 1............................................................................................................... 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN .......................................................................................................................... 1
1.1.Tổng quan về bất động sản..............................................................................1
1.1.1.Khái niệm về bất động sản...........................................................................1
1.1.2.Phân loại bất động sản..................................................................................2
1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản...................................................................2
1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản.........................................................4
1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường......................5

1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản.............................................................5
1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản...............................................................5
1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản..........................................................6
1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ....................................8
1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế................................9
1.3.Tín dụng bất động sản ..................................................................................10
1.3.1.Khái niệm về tín dụng ngân hàng...............................................................10
1.3.2.Khái niệm về tín dụng bất động sản...........................................................10
1.3.3.Đặc điểm của tín dụng bất động sản...........................................................10
1.3.4.Vai trị của tín dụng bất động sản...............................................................11


2
1.3.5.Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản.............................................12
1.4. Phát triển tín dụng bất động sàn...................................................................14
1.5. Phân biệt cho vay kinh doanh bất động sản và phi kinh doanh bất động sản.
............................................................................................................................ 16
1.6. Bài học kinh nghiệm rút ra cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam trong
hoạt động cho vay bất động sản từ thị trường quốc tế ........................................18
CHƯƠNG 2............................................................................................................. 20
THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG TMCP Á CHÂU..........................................................................................20
2.1.Sơ lược vê hoat đông cho vay bât đông san tai cac NHTM...........................20
Nhân xet vê hoat đông cho vay bât đông san của cac NHTM Việt Nam...........25
2.2. Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu
............................................................................................................................ 26
2.2.1.Qúa trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu.............26
2.2.2. Định hướng chiến lược phát triển của Ngân hàng TMCP Á Châu.............27
2.2.2.1. Kế hoạch hoạt động năm 2011...............................................................27
2.2.2.2.Định hướng chiến lược ACB giai đoạn 2010-2015.................................29

2.2.3.Tình hình huy động và cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu ( ACB )......30
2.2.4. Quy trình cho vay bất động sản tại NH TMCP Á Châu.............................35
2.2.5. Các sản phẩm cho vay bất động sản..........................................................36
2.2.6. Tình hình cho vay bất động sản tại ACB thời gian qua.............................38
2.3. Đánh giá về hoạt động cho vay BĐS tại NH TMCP Á Châu.......................47


3
2.3.1.Những kết quả đạt được ............................................................................47
2.3.2. Những mặt hạn chế và rủi ro trong cho vay bất động sản..........................50
2.3.3. Nguyên nhân của cac han chê trong cho vay bât đông san tai ACB..........52
2.3.4. Sư khac biệt vê cho vay bât đông san của ACB vơi cac NHTM khac.......53
CHƯƠNG 3: ........................................................................................................... 55
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
TMCP Á CHÂU......................................................................................................55
3.1. Giai phap phat triên hoat đông cho vay bât đông san tai Ngân hang TMCP A
Châu.................................................................................................................... 55
3.1.1. Giai phap đôi vơi nhom cho vay không kinh doanh bât đông san ...........56
3.1.1.1. Chú trọng cho vay bất động sản đối với khách hàng có thu nhập trung
bình và có nhu cầu thực sự..................................................................................56
3.1.1.2. Phát triển hoạt động huy động vốn để cho vay bất động sản..................56
3.1.1.3.Xây dưng quy trinh thẩm định cho vay bât đông san riêng biệt...............58
3.1.1.4.Nghiên cứu thị trường cho vay bất động sản và phát triển nhiều sản phẩm
cho vay bất động sản mới ...................................................................................58
3.1.1.5.Chính sách kiểm sốt rủi ro trong cho vay bất động sản..........................59
3.1.1.6.Đào tạo cán bộ nghiệp vụ chuyên ngành.................................................60
3.1.1.7.Ứng dụng công nghệ thông tin trong việc cho vay bất động sản.............60
3.1.1.8.Phát triển dịch vụ liên kết giữa ACB và các công ty con về bất động sản
............................................................................................................................ 60
3.1.1.9.Áp dụng lãi suất cho vay bất động sản có tính tỷ lệ lạm phát..................61

3.1.1.10.Phát triển hoạt động cho vay đồng tài trợ đối với các dự án bất động sản


4
lớn....................................................................................................................... 61
3.1.2. Giai phap đôi vơi nhom cho vay kinh doanh bât đông san........................62
3.2. Giai phap chung đôi vơi Cơ quan nha nươc.................................................62
3.2.1. Hoan thiện va tiêp tuc xây dưng cac luât liên quan đên thị trương bât đông
san....................................................................................................................... 63
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản..............63
3.2.3. Thông tin vê thị trương bât đông san được minh bach, công khai.............64
3.2.4. Tăng cương quan ly rủi ro va kiêm soat hiệu qua dong tin dung vao bât
đông san..............................................................................................................64
3.2.5. Nâng cấp trang website của Trung tâm thơng tin tín dụng CIC _ Ngân hàng
nhà nước ............................................................................................................65
3.2.6.Ưu tiên giai ngân vôn cho cac dư an bo dơ dang........................................65
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................68


5

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
HINH 2.1: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN GIAI ĐOAN 2003-2010...........21
HINH 2.2: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐƠNG SAN TRONG HÊ THƠNG NGÂN
HANG..................................................................................................................... 22
HÌNH 2.3: DƯ NỢ CHO VAY VÀ SỐ DƯ HUY ĐỘNG CỦA ACB ...................30
HINH 2.4: TY LÊ SƯ DUNG VÔN ĐÊ CHO VAY TAI ACB GIAI ĐOAN 20032010......................................................................................................................... 31
HINH 2.5: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 20052010......................................................................................................................... 38
HINH 2.6: TY TRONG CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TRÊN TÔNG DƯ NƠ TAI
ACB......................................................................................................................... 39

HINH 2.7: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB...................44
HINH 2.8: TY LÊ NƠ XÂU BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB.....................................46


6

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
CAC CHI TIÊU TAI CHINH CUA ACB NĂM 2011.............................................28
BẢNG 2.1: TỶ LỆ SỬ DỤNG VỐN NGẮN HẠN CHO VAY TRUNG DÀI HẠN
TẠI ACB GIAI ĐOẠN 2005-2009.........................................................................33
BANG 2.2: TY LÊ NƠ XÂU CUA ACB SO VƠI TOAN NGANH GIAI ĐOAN
2005-2010................................................................................................................ 34
BANG 2.3: CƠ CÂU CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN TAI ACB GIAI ĐOAN 20082011......................................................................................................................... 40
BANG 2.4: DƯ NƠ CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO THƠI HAN VAY TAI
ACB......................................................................................................................... 43
BANG 2.5: CHO VAY BÂT ĐÔNG SAN THEO ĐIA BAN TAI ACB..................43
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................68


7

DANH MUC CAC CHƯ VIÊT TĂT
ACB: Ngân hang Thương mai cô phân A Châu.
TMCP: Thương mai cô phân.
NHTM: Ngân hang thương mai.
XHCN: Xa hôi chủ nghia.
TP.HCM: Thanh phô Hô Chi Minh.
Vôn FDI: Vôn đâu tư trưc tiêp.
NHNN: Ngân hang Nha Nươc.

LỜI MỞ ĐẦU
1.Lý do chọn đề tài
Trong những năm gần đây, với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, q trình đơ thị
hóa cũng diễn ra nhanh chóng. Sự chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị khiến nhu cầu về
nhà ở, các khu quy hoạch dân cư, các khu cơng nghiệp...ngày càng cao. Từ đó thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển. Việt Nam với vị thế là nước có nền kinh tế chính trị ổn định,
nền kinh tế đang trên đà phát triển, chi phí thấp, từ năm 2004 dịng vốn nước ngồi đầu tư
vào Việt Nam liên tục tăng. Đặc biệt, kể từ khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam càng
thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Vốn FDI chảy vào Việt Nam gia
tăng nhanh chóng, trong đó lượng vốn đổ vào bất động sản ln đứng đầu so với các thị
trường khác. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay phụ thuộc nhiều
vào nguồn vốn cho vay của hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng TMCP Á Châu với hoạt động chính là huy động vốn và cho vay, không
ngừng tăng trưởng qua các năm, đã hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp có điều kiện mở rộng
quy mơ sản xuất, hỗ trợ các cá nhân có nhu cầu về nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trường bất động sản phát triển. Dư nợ cho vay bất động sản của Ngân hàng TMCP Á Châu
liên tục tăng qua các năm, tiềm ẩn những rủi ro cho hoạt động tín dụng. Để kiểm sốt tốc
độ tăng trưởng tín dụng q nhanh trong thời gian qua, đầu năm 2011 Ngân hàng nhà nước
đã ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN là thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng,
kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là
lĩnh vực bất động sản và chứng khốn. Trong mơi trường kinh doanh gặp nhiều khó khăn
và thách thức, dự báo thị trường bất động sản ở Việt Nam còn nhiều tiềm năng và thị
trường sẽ dần phục hồi từ năm 2012. Với vị thế là Ngân hàng hoạt động năng động, sáng
tạo và hiệu quả, học viên chọn đề tài: “ Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực
tiễn nhằm nắm bắt những cơ hội, vượt qua thách thức nhằm phát triển hoạt động cho vay
bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
2.Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu là nêu ra thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân

hàng TMCP Á Châu, đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á


Châu, so sánh với thực trạng toàn ngành, nêu ra những tồn tại, khó khăn trong hoạt động
cho vay bất động sản. Từ đó kiến nghị những giải pháp nhằm phát triển cho vay bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong thời gian tới.
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Hoạt động cho vay bất động sản có mối liên hệ với thị trường bất động sản. Nghiên
cứu cho vay bất động sản cần nghiên cứu đến diễn biến của thị trường bất động sản và các
yếu tố tác động đến thị trường.
Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân
hàng TMCP Á Châu.
Phạm vi nghiên cứu: Thời gian lấy số liệu dùng trong nghiên cứu từ năm 2005-2010
4.Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở lý thuyết và thu thập tổng hợp các thơng tin từ: báo chí, internet,...và số
liệu thực tế về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu, đề tài sử
dụng phương pháp định tính, định lượng để nghiên cứu.
5.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu mang lại một số ý nghĩa thực tế: Hoạt động cho vay bất động sản
được triển khai và đẩy mạnh tại các Ngân hàng thương mại trong thời gian qua. Lấy Ngân
hàng TMCP Á Châu chọn mẫu để nghiên cứu. Qua đó, các Ngân hàng có thể xác định điểm
mạnh và điểm hạn chế tại Ngân hàng mình, từ đó đề ra những giải pháp nhằm phát triển
hoạt động cho vay bất động sản.
Qua kết quả nghiên cứu, các ngân hàng có cái nhìn tổng thể về hoạt động cho vay bất
động sản trong hệ thống, làm cơ sở tham khảo để các ngân hàng đề ra định hướng chiến
lược phát triển hoạt động cho vay bất động sản trong tương lai, góp phần làm gia tăng lợi
nhuận cho ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản trong hệ thống ngân hàng tăng trưởng ổn định sẽ
giúp thị trường bất động sản phát triển, nâng cao đời sống vật chất cho nhân dân và thúc
đẩy nền kinh tế xã hội phát triển.

6. Kết cấu của đề tài: Gồm 3 chương:


Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và cho vay bất động sản.



Chương 2: Thực trạng về hoạt động cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á

Châu.


Chương 3: Giải pháp phát triển cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu.


1

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.Tổng quan về bất động sản
1.1.1.Khái niệm về bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều coi bất động sản gồm đất đai và
những tài sản khác gắn liền với đất đai như nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất, có tính khơng di dời được, gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất
đai được coi là bất động sản.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều
181 quy định: “ Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”
Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước. Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là
khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể.
Về khía cạnh quyền đối với bất động sản, có hai loại quyền cơ bản là quyền
sở hữu và quyền sử dụng. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất
đối với người đang sử dụng đất ổn định. Còn quyền sử dụng Luật cho phép người
sử dụng đất thực hiện một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng


2
quyền sử dụng đất.
1.1.2.Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể phân thành ba loại:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và cơng trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội ), bất động sản là trụ sở làm việc, đất sản xuất, đất xây dựng khu
công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng. Trong đó bất động sản nhà đất ( bao gồm
đất và các tài sản gắn liền với đất ) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nhóm bất động sản này
có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và chiếm
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại đất nông nghiệp,

đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất
hiếm, đất chưa sử dụng.
Bất động sản đặc biệt: đất sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, các
cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đất có cơng trình là đình, đền,
miếu, nhà thờ họ, nghĩa trang...Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.
1.1.3.Các thuộc tính của bất động sản


Tính khan hiếm
Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo được. Diện tích đất

là có hạn so với sự phát triển của dân số loài người, cụ thể là giới hạn về diện tích
đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ....Tính khan hiếm
của bất động sản là một thuộc tính nổi bật, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu.
Cung về đất đai là không co dãn, do đó trong dài hạn giá bất động sản có xu hướng


3
tăng.


Tính cá biệt
Tính cá biệt thể hiện trên thị trường bất động sản là không thể tồn tại hai bất

động sản giống nhau một cách tuyệt đối. Dù bất động sản có thể giống nhau về
hình dạng và vật chất nhưng chúng lại khác nhau về vị trí khơng gian, hướng và
cấu trúc xây dựng.


Tính bất động
Đây là thuộc tính để phân biệt sự khác biệt giữa bất động sản và các động

sản khác, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Giá cả bất
động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và mang tính chất địa
phương.


Tính bền vững
Đất đai là loại tài nguyên không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai. Các

cơng trình xây dựng trên đất sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có
thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Vì vậy tính bền vững của bất động sản chỉ
tuổi thọ của bất động sản.
Do tính bền vững của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, khơng bị
thanh lý sau một q trình sử dụng, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau
nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng.


Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản

này có thể bị tác động của bất động sản khác.
Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng
sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.


Các tính chất khác

4
Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử
dụng mà vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn
nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Chi phí quản lý hàng hóa bất động sản
cao hơn so với các hàng hóa thơng thường. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản địi hỏi khả năng quản lý
thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về bất động
sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau. Nó phụ thuộc vào
thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống khu vực đó. Yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tơn giáo chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
1.1.4.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản


Độ co giãn của cung bất động sản kém
Tổng cung về toàn bộ đất đai là gần như cố định, quỹ đất đai của một quốc

gia hay một địa phương nào đó là cố định. Do đó, cung đối với bất động sản là ít co
giãn so với sự thay đổi của giá cả. Việc sử dụng đất đai phải tuân thủ các quy định
về quy hoạch sử dụng đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và
phải tuân theo quy định.


Thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị lớn nên người mua và người bán

phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua. Do đó, thời gian giao dịch thường kéo dài
so với các tài sản khác. Ngoài ra, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng và trao
đổi, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và tạo ra các khuôn khổ pháp luật tương

ứng. Để các giao dịch thành công cần phải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau
dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao.


5


Tính thanh khoản kém
Do giá trị bất động sản lớn và thời gian giao dịch dài nên tính thanh khoản

kém. Thực tế số người có nhu cầu bất động sản cao nhưng khả năng chi trả là thấp
nên bất động sản khơng dễ bán và khơng nhanh chóng thu được tiền mặt trong thời
gian ngắn.


Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước
Bất động sản là tài sản đặc biệt, gắn chặt với chủ quyền quốc gia, thể chế

chính trị, đời sống kinh tế xã hội nên Nhà nước thường có quy định và quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản. Ngồi ra, để bảo vệ
quyền và lợi ích của các chủ thể, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động liên quan
đến bất động sản.
1.1.5.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường.
Bất động sản được xem là hàng hóa trên thị trường khi đáp ứng các điều kiện
sau:
Bất động sản có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và phải có đủ
điều kiện để giao dịch. Cụ thể bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng, khơng thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu quy hoạch giải tỏa,
không gây ô nhiễm môi trường.
1.2.Tổng quan về thị trường bất động sản

1.2.1.Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là q trình giao dịch hàng hố bất động sản giữa
các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định


6
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất
động sản.
Thị trường bất động sản là nơi mà lượng cung bất động sản và lượng cầu bất
động sản tương tác với nhau, từ đó hình thành giá bất động sản, và là nơi phân phối
hàng hóa bất động sản cho các người sử dụng khác nhau và được các dịch vụ bất
động sản hỗ trợ.
1.2.2.Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch: Người mua và người bán có thể giao dịch với nhau tại địa điểm bất kỳ,
không nhất thiết phải giao dịch ở nơi bất động sản tọa lạc. Thông tin về đặc điểm
bất động sản và bản chất pháp lý của bất động sản là yếu tố xem xét chủ yếu tại địa
điểm giao dịch.
Khơng có thị trường trung tâm: Gần như tất cả các giao dịch được thực
hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản,
qua báo chí, hoặc thơng qua các cá nhân mơi giới. Do khơng có thị trường trung
tâm nên các thơng tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động
sản là loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Quan hệ cung cầu và
giá cả bất động sản trên thị trường ở các vùng và khu vực khác nhau. Hàng hóa bất
động sản dư thừa ở vùng này khơng thể đem bán ở vùng khác. Ngồi ra, tâm lý tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau nên hoạt động của thị
trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Thị trường bất động sản ở các

đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị
trường bất động sản ở nông thôn, miền núi...
Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập: do bất động sản có
giá trị lớn, khó chuyển nhượng và bị rằng buộc về pháp lý nên người tham gia thị


7
trường phải có vốn lớn, có sự hiểu biết về các vấn đề pháp luật liên quan và kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tham gia thị trường không dễ
dàng.
Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: bất động
sản là hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có ý nghĩa kinh tế chính trị xã hội sâu sắc,
do đó các vấn đề bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ
thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản. Yếu tố pháp lý của bất động sản
luôn được đặt lên vị trí hàng đầu trong quan hệ giao dịch bất động sản. Thơng qua
đó, Nhà nước có thể huy động và sử dụng nguồn lực bất động sản một cách đúng
đắn và có hiệu quả cho quốc gia.
Thị trường bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo: Sự
hiểu biết về các giao dịch bất động sản khơng hồn hảo, thông tin về bất động sản
thường không cân xứng giữa hai bên giao dịch và các bên liên quan, thông tin về
giá cả bất động sản không phổ biến. Bên cạnh đó, do khơng tái tạo hay tính khan
hiếm của bất động sản nên thị trường mang tính độc quyền, biến động giá thường
mạnh hơn nhiều so với các hàng hóa khác. Các thơng tin về quy hoạch, về giá cả,
về quản lý, về kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa phổ biến nên thị trường bất
động sản cạnh tranh khơng hồn hảo.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và
tài chính và tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế: Các giao dịch
bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Khi bất động sản được đem ra trao
đổi, mua bán, kinh doanh...giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch.

Thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở huy động nguồn tài chính lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Hầu hết các khoản đầu tư
đều đi vào hai luồng đầu tư là đầu tư vào tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tiền
tệ.


8
1.2.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, pháp
lý, cung cầu bất động sản trong khu vực...
Sự phát triển của nền kinh tế: nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất
cho các dự án xây dựng khu trung tâm thương mại, dịch vụ y tế, giáo dục đào tạo,
nhà ở...tăng cao. Mặt khác, kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng cao, nhu
cầu nhà ở tăng cao, hình thành các khu đơ thị lớn. Do đó, thị trường bất động sản sẽ
có xu hướng phát triển.
Thị trường tài chính: Thị trường tài chính phát triển mạnh mẽ thì lượng tín
dụng vào lưu thơng có xu hướng tăng cao. Thị trường bất động sản có nguồn cung
lớn, làn sóng đầu tư vào các dự án bất động sản phát triển mạnh mẽ.
Dân số: dân số tăng làm tăng nhu cầu về nhà ở, đất ở, các dịch vụ, trung tâm
thương mại và khu vui chơi giải trí,...Những nhu cầu này làm tăng nhu cầu về bất
động sản.
Các yếu tố về pháp lý: Đường lối chính sách của nhà nước có tác động đến
hoạt động của thị trường bất động sản như:
Luật thuế thu nhập cá nhân


Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam



Chính sách thuế đối với hoạt động bất động sản: thuế thu nhập cá nhân,

thuế chuyển nhượng bất động sản...
Chính

sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Đầu tư nhà nước: Nhà nước đầu tư vào giao thông, cơ sở hạ tầng sẽ làm cho
thị trường bất động sản khu vực xung quanh đó sơi động hơn.
Một số các yếu tố khác: tập quán truyền thống và thị hiếu của người dân


9
từng khu vực cũng ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.
1.2.4.Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế
Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng của nền kinh tế: Bất
động sản là loại tài sản khan hiếm và có giá trị to lớn đối với mỗi quốc gia, mỗi
doanh nghiệp và từng hộ gia đình. Vì vậy, sự phát triển lành mạnh và bền vững của
thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế quốc gia,
tạo ra nhiều của cải cho xã hội.
Thị trường bất động sản là thị trường huy động vốn lớn tại mỗi quốc
gia: Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy phát triển các mục tiêu
kinh tế xã hội. Khi thị trường phát triển, nó có tác động làm lưu chuyển nguồn vốn
trong toàn xã hội. Việc huy động các nguồn lực bất động sản để phục vụ các mục
tiêu đơ thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng,...dễ dàng hơn, bảo đảm nhu cầu nhà ở cho
cá nhân và gia đình, góp phần tạo ra cơng bằng xã hội.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần kích thích các thị trường
khác phát triển: Khi phát triển, thị trường bất động sản sẽ tạo ra cầu lớn cho thị
trường vốn, thị trường tín dụng, thị trường vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị...
tạo ra nhiều cơng ăn việc làm và đóng góp ngân sách cho Nhà nước.

Thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu về sử dụng lao động
rất lớn: do sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường lao động, khi
thị trường bất động sản phát triển tạo ra nhu cầu sử dụng lao động lớn trong lĩnh
vực xây dựng, là cơ hội phát triển các nghề đòi hỏi nhân sự trình độ cao trong lĩnh
vực kiến trúc, xây dựng, quản lý, đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng nguồn thu cho Ngân
sách Nhà nước qua các nguồn thu từ thuế, phí mua bán chuyển nhượng bất động
sản, phí dịch vụ, môi giới...theo quy định của pháp luật.


10
Thị trường bất động sản phát triển tạo điều kiện để bình ổn thị trường
nhà đất: thị trường phát triển, được quản lý giám sát đúng cách sẽ góp phần bình
ổn giá nhà đất trên thị trường, khơng tạo cú sốc cho nền kinh tế.
1.3.Tín dụng bất động sản
1.3.1.Khái niệm về tín dụng ngân hàng
Tín dụng là một giao dịch về tài sản ( tiền hoặc hàng hóa ) giữa bên cho vay (
ngân hàng và các định chế tài chính khác ) và bên đi vay ( cá nhân, doanh nghiệp
và các chủ thể khác ), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử
dụng một thời gian nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hồn trả
vơ điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh tốn.
Tín dụng ngân hàng là loại hình nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại trong
đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay một số vốn để sản xuất kinh doanh, đầu tư hoặc
tiêu dùng. Khi đến hạn người đi vay phải hoàn trả vốn và tiền lãi.
1.3.2.Khái niệm về tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa Ngân hàng và khách hàng liên quan đến việc mua
sắm và xây dựng, sửa chữa bất động sản là nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh
vực công nghiệp thương mại và dịch vụ.
1.3.3.Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Quy mơ của từng món vay bất động sản thường có giá trị lớn vì giá trị bất

động sản thường có giá trị lớn.
Thời hạn của tín dụng bất động sản thường là trung dài hạn. Đối với các
khoản cho vay bất động sản để tiêu dùng, giá trị nhỏ thường có thời hạn từ một đến
năm năm. Đối với các khoản cho vay để đầu tư dự án, quá trình hình thành dự án


11
lâu hơn nên thời hạn thường từ 5 năm trở lên, đầu tư bất động sản thường mang
tính lâu dài.
Ngân hàng giải ngân theo tiến độ của dự án nhằm kiểm sốt mục đích sử
dụng vốn của khách hàng. Vì thời gian thực hiện dự án bất động sản là dài hạn nên
nếu giải ngân một lần, người đi vay sẽ khơng sử dụng tồn bộ vốn vay cùng một
lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho Ngân hàng dẫn đến sử dụng vốn vay khơng đúng
mục đích.
Tài sản đảm bảo là bất động sản được đi công chứng, đăng ký nên khi khách
hàng khơng có khả năng trả nợ, Ngân hàng có tài sản đảm bảo chắc chắn để xử lý.
Tín dụng bất động sản thường có độ rủi ro cao hơn các loại hình cho vay
khác. Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro đầu cơ, làm giá ảo, lừa đảo giấy
tờ....Khi thị trường tăng trưởng quá nóng, giá bất động sản tăng cao dẫn đến hiện
tượng bong bóng. Sau đó thị trường đóng băng, giá bất động sản điều chỉnh giảm
khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn về tài chính, có thể phá sản do giá trị đầu tư
bất động sản thường có giá trị lớn. Khả năng thanh tốn các khoản tín dụng bất
động sản giảm xuống hoặc có thể mất khả năng thanh tốn, từ đó làm gia tăng các
khoản nợ xấu trong ngân hàng.
1.3.4.Vai trị của tín dụng bất động sản
Do thị trường bất động sản có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của nền
kinh tế nên cho vay trong lĩnh vực bất động sản đóng vai trị quan trọng nhằm khơi
thơng nguồn vốn, dịng tiền đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh
tế trong xã hội. Nguồn vốn thơng qua kênh tín dụng ngân hàng dễ tiếp cận nhất vì
có quy định và chính sách rõ ràng.

Tín dụng bất động sản phát triển khiến các dự án đầu tư bất động sản gia
tăng, tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giảm tỷ lệ thất nghiệp trong
xã hội.


12
Sử dụng nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư một cách triệt để, thúc đẩy việc sử
dụng vốn một cách hiệu quả.
Đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa: Cho vay bất động sản giúp các doanh nghiệp,
chủ đầu tư có vốn để xây dựng các dự án, cơ sở hạ tầng, nhà ở, chung cư, mở rộng
sản xuất....thúc đẩy quá trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Nâng cao đời sống nhân dân: các chính sách cho vay bất động sản trả góp,
cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp...giúp người dân có địi sống ổn định
hơn, đảm bảo an sinh xã hội.
Tăng lợi nhuận cho Ngân hàng và chủ đầu tư: Thường các khoản cho vay bất
động sản có dư nợ lớn, lãi suất cao làm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng. Đối với
chủ đầu tư bất động sản, vay vốn ngân hàng là cách sử dụng địn bẩy tài chính, tạo
ra tỷ suất sinh lời cao.
1.3.5.Rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản
Rủi ro tín dụng là các tổn thất phát sinh từ việc khách hàng không trả được
đầy đủ cả gốc và lãi của khoản vay hoặc khách hàng thanh toán nợ gốc và lãi
không đúng hạn sau khi được cấp tín dụng.
Tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro như rủi ro trong quá trình thẩm
định và xét duyệt cho vay, rủi ro trong q trình kiểm sốt tín dụng, rủi ro xuất phát
từ việc người đi vay khơng có khả năng trả nợ, rủi ro do tình hình kinh tế xã hội
biến động …. dẫn đến tổn thất cho Ngân hàng. Nó xuất phát từ nguyên nhân chủ
quan và nguyên nhân khách quan


Rủi ro trong năng lực thẩm định khách hàng

Cho vay bất động sản thường có giá trị lớn, địi hỏi nhân viên thẩm định phải

có trình độ chun mơn về luật đất đai, các thủ tục pháp lý chứng từ, khả năng
đánh giá các dự án, tỷ suất sinh lời...Tuy nhiên nhân viên ngân hàng thường không


13
có kinh nghiệm, thiếu thơng tin về người đi vay nên không đánh giá được khả năng
trả nợ của người vay.
Nhân viên tín dụng chú trọng tăng trưởng dư nợ khơng quan tâm đến chất
lượng tín dụng, khơng theo dõi quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng nên việc
cho vay bất động sản cịn thiếu sót, cho vay khơng đúng quy định dẫn đến sai sót
trong q trình cho vay.


Rủi ro trong thực hiện xét duyệt và kiểm sốt tín dụng
Người xét duyệt vay chỉ kiểm tra qua hồ sơ và trình bày của cán bộ tín dụng,

khơng có kiểm tra thực tế, trách nhiệm xét duyệt khoản vay khơng quy định rõ ràng
nên khâu xét duyệt cịn chưa chặt chẽ và không lường hết được rủi ro.
Ban kiểm sốt nội bộ chỉ có trách nhiệm kiểm tra sau cho vay, khơng có
ngăn ngừa cảnh báo rủi ro trong hệ thống.


Rủi ro do khách hàng sử dụng vốn sai mục đích, lừa đảo
Do khoản vay bất động sản có giá trị lớn nên khách hàng thường sử dụng

vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu cơ vàng, chứng khoán... Yếu tố
đầu cơ, làm giá ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Khách hàng làm hồ sơ giả về tài sản bảo đảm là bất động sản, cung cấp báo

cáo tài chính khơng thật cho ngân hàng dẫn đến kết quả cho vay không đúng.


Rủi ro thanh khoản cho ngân hàng
Kỳ hạn cho vay bất động sản là dài hạn, trong đó có các khoản vay được ân

hạn, trong khi nguồn vốn huy động chiếm 50% là ngắn hạn. Do đó ảnh hưởng đến
khả năng thanh khoản của ngân hàng.


Rủi ro về mặt pháp lý
Các quy định điều tiết thị trường bất động sản chưa rõ ràng, đồng bộ, khơng

có quy định rằng buộc giữa cho vay và thu hồi nợ là bất động sản. Khi khoản vay


14
bị chuyển nợ quá hạn, quy trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ kéo dài, nhiều
thủ tục pháp lý.


Rủi ro do biến động của nền kinh tế
Thời hạn cho vay bất động sản là trung dài hạn, lãi suất cho vay thay đổi theo

biên độ lúc giải ngân. Khi thị trường biến động khó lường, lãi suất huy động tăng
cao nhưng lãi suất cho vay điều chỉnh thấp hơn lãi suất huy động, Ngân hàng gặp
rủi ro lãi suất.
Mặt khác, lãi suất tăng cao làm lãi phải trả tăng, chi phí tăng lên ảnh hưởng
đến khả năng trả nợ của người vay.
Khi thị trường bất động sản suy thoái, giá trị bất động sản giảm xuống, tính

thanh khoản của bất động sản kém. Tài sản bảo đảm của các khoản cho vay bất
động sản giảm giá trị, khó phát mãi tài sản để xử lý thu hồi nợ.
1.4. Phát triển tín dụng bất động sàn
1.4.1. Khái niệm
Phát triển cho vay bất động sản là phát triển hoạt động cho vay trong lĩnh
vực bất động sản giữa Ngân hàng và khách hàng nhằm thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển bền vững và ổn định thị trường, nhưng việc phát triển vẫn bảo
đảm chất lượng tín dụng tốt cho Ngân hàng, qua đó góp phần quan trọng vào sự
phát triển của nền kinh tế xã hội.
1.4.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển cho vay bất động
sản
Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ tạo
ra sự chuyển dịch từ nông thôn ra thành thị khiến nhu cầu nhà ở, khu thương mại
dịch vụ, khu công nghiệp tăng lên nhanh chóng, tạo điều kiện để các Ngân hàng tiếp
cận và phát triển cho vay bất động sản.