(Luận văn thạc sĩ) một số giải pháp đẩy nhanh tiến bộ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và dịch vụ TP HCM đến năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-------------------

TRẦN VŨ

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM
ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
-------------------

TRẦN VŨ

MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ VÀ DỊCH VỤ TP.HCM
ĐẾN NĂM 2020
Chuyên ngành
Mã số

: Quản trị kinh doanh
: 60.34.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

THẦY HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS. VŨ CÔNG TUẤN

TP. Hồ Chí Minh, Năm 2010


MỤC LỤC
Trang

Mở đầu

1

Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản

4

1.1. Khái niệm về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1.1.1. Định nghĩa

4
4

1.1.2. Ý nghĩa

4

1.1.3. Vai trò

5

1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản
1.2.1. Đặc điểm tổng quát
1.2.2. Tính đặc thù
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản
1.3.1. Qui hoạch và dự án đầu tư
1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự toán

5
5
6
6
7
9

1.3.3. Giấy phép xây dựng

11

1.3.4. Lựa chọn nhà thầu

12

1.3.5. Quản lý thi công xây dựng

14

1.3.6. Các hình thức quản lý dự án

16

1.3.7. Quản lý chi phí dự án

17

1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng

19

1.3.9. Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng và giám sát cộng đồng

20

Chương 2 : Phân tích thực trạng, tiến độ thực hiện dự án đầu tư tại Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM (Invesco) thời gian qua

23

2.1. Giới thiệu về Công ty Invesco
2.1.1. Lịch sử hình thành

23
23

2.1.2. Ngành nghề kinh doanh chủ yếu

24

2.1.3. Các dự án đầu tư, cơng trình xây dựng tiêu biểu

24

2.1.4. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh

26

2.2. Phân tích thực trạng tiến độ thực hiện các dự án
2.2.1. Dự án Cao ốc Căn hộ - Thương mại 86 Tản Đà - Quận 5

26
26


2.2.2. Dự án Khu dân cư An Phú - Quận 2 (Blooming Park)
2.2.3. Dự án Khu nhà ở tại 321 Đào Duy Anh - Quận Phú Nhuận

29
33

2.2.4. Dự án Khu dân cư Cát Lái 153ha - Quận 2

38

2.2.5. Dự án nâng cấp, mở rộng đường Hùng Vương

45

2.3. Đánh giá nguyên nhân ảnh hưởng

2.3.1. Năng lực và trách nhiệm của các nhà tư vấn

49
49

2.3.2. Năng lực và trách nhiệm của các nhà thầu thi cơng

50

2.3.3. Chính sách đền bù - giải phóng mặt bằng và thủ tục hành chính

53

2.3.4. Năng lực quản lý dự án của chủ đầu tư và sự điều phối

54

2.3.5. Năng lực tài chính của nhà đầu tư

55

Chương 3 : Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án của Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020

58

3.1. Mục tiêu phát triển của Công ty
3.1.1. Mục tiêu tổng quát

58

58

3.1.2. Mục tiêu cụ thể
3.2. Quan điểm đẩy nhanh tiến độ dự án đầu tư của Công ty
3.2.1. Quan điểm 1: Tuân thủ chặt chẽ pháp luật và đảm bảo thực hiện theo qui
hoạch, tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng của Nhà nước

58
61
61

3.2.2. Quan điểm 2: Bảo đảm chất lượng, an tồn cơng trình, bảo vệ con người
và tài sản; phịng, chống cháy, nổ, vệ sinh môi trường

61

3.2.3. Quan điểm 3: Xây dựng đội ngũ cán bộ - nhân viên Công ty là nòng cốt;
tổ chức, chăm lo và quan tâm đến đời sống của cán bộ - nhân viên

62

3.2.4. Quan điểm 4: Tổ chức tốt việc quản lý chi phí, bảo đảm tiết kiệm, có hiệu
quả, chống lãng phí, thất thốt và các tiêu cực khác trong xây dựng; tạo ra
nhiều sản phẩm cạnh tranh, góp phần ổn định thị trường bất động sản

62

3.2.5. Quan điểm 5: Phối hợp chặt chẽ, sâu sát với cơ quan quản lý nhà nước trong
việc thực hiện các thủ tục - công tác quản lý chất lượng; kế thừa và phát huy
những ưu điểm, khắc phục những tồn tại trong việc đẩy nhanh tiến độ dự án

trong thời gian qua
3.3. Các giải pháp đề xuất
3.3.1. Giải pháp 1: Vận dụng các chỉ tiêu qui hoạch, tổ chức tốt công tác lập qui

63
64


hoạch xây dựng và đảm bảo dự án được thiết lập mang tính khả thi cao

64

3.3.2. Giải pháp 2: Quản lý chặt chẽ chất lượng,tiến độ công tác khảo sát,thiết kế
- lập dự toán; quan tâm sâu sát đến việc xin phép xây dựng

65

3.3.3. Giải pháp 3: Có hình thức chọn thầu phù hợp với từng gói thầu, đảm bảo
nhà thầu có năng lực; kiểm tra chặt chẽ tiến độ thực hiện của đơn vị thi
cơng và có biện pháp kỹ thuật để xử lý tình huống tại cơng trường

66

3.3.4. Giải pháp 4: Chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án và quản lý chi
phí một cách phù hợp, linh hoạt

69

3.3.5. Giải pháp 5: Chủ động, minh bạch,cởi mở trong đàm phán ký kết hợp đồng;
đảm bảo tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng đủ năng lực

72

3.3.6. Giải pháp 6: Tạo điều kiện tích cực cho giám sát cộng đồng; có kiến nghị
chính đáng với cấp thẩm quyền cho những vướng mắc về mặt thủ tục
3.4. Kiến nghị
3.4.1. Đối với Nhà nước
3.4.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

74
80
80
81
83


1

MỞ ĐẦU
1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU:
Việt Nam đã gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đã được các nước ASEAN, Nam
Phi công nhận là quốc gia có nền kinh tế thị trường và vừa mới đây đã trở thành thành
viên không thường trực Hội đồng Bảo an Liên hiệp quốc nhiệm kỳ 2008-2009. Đó là cơ
hội rất lớn, là tiền đề cho Việt Nam phát triển nhanh, bền vững và vượt bậc. Trong đó,
một trong các yếu tố góp phần vào việc tăng trưởng kinh tế của đất nước, hình thành nên
diện mạo văn minh, hiện đại của đất nước là thực hiện đầu tư các dự án bất động sản,
cơng trình xây dựng.

Các dự án đầu tư vào bất động sản thường sử dụng vốn đầu tư khá lớn, vịng đời dự
án rất dài (có khi đến 20-30 năm), mất rất nhiều thời gian, chi phí cho việc nghiên cứu
để quyết định đầu tư dự án. Do đó, tiến độ thực hiện là yếu tố không thể thiếu đối với
các nhà đầu tư dự án bất động sản, nó giúp cho nhà thầu tư có cách nhìn khái quát và
nắm rõ trình tự thực hiện dự án nhằm phân tích tính khả thi của dự án và đề ra chính
sách đầu tư, kinh doanh hợp lý.
Tuy nhiên, trong thời gian qua, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
thường bị chậm, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, nó khơng chỉ gây ra thiệt hại về kinh tế
- xã hội mà cịn gây ra ơ nhiễm mơi trường, cản trở giao thơng, gây ra tâm lý ức chế cho
người dân,… Đó là những thiệt hại khơng thể tính tốn được bằng tiền. Mặc dù trong
thời gian qua, Nhà nước và các chủ đầu tư cũng có những biện pháp để khắc phục tình
trạng trên, nhưng hầu như chưa triệt để.
Do vậy, khi vừa hồn thành chương trình Cao học của Trường Đại học Kinh Tế
TP.HCM cộng với một số kinh nghiệm thực tế trong q trình cơng tác và được sự động
viên, hướng dẫn của Thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn, tôi mạnh dạn tiến hành tìm hiểu,
nghiên cứu và lựa chọn đề tài “Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án
đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm
2020” nhằm góp phần tìm ra những biện pháp tối ưu nhất cho việc phát triển Cơng ty và
góp phần phát triển đơ thị tại TP.HCM.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU :
Nhằm tìm hiểu một cách xác thực về tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động
sản hiện nay của Công ty ở TP.HCM, nắm rõ thực trạng và có những biện pháp đảm bảo
tiến độ thực hiện.


2
Nghiên cứu và hiểu rõ chi tiết từng công đoạn của quá trình thực hiện dự án, các hình
thức, tình hình quản lý dự án thực tế hiện nay cũng như những giải pháp hữu hiệu trong
việc thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM trong thời gian qua.
Thơng qua đó, đề xuất các giải pháp thiết thực, tối ưu nhất để thúc đẩy nhanh tiến độ

thực hiện các dự án đầu tư bất động sản của Công ty cũng như các doanh nghiệp, các
nhà đầu tư khác trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tạo thuận lợi cho các
doanh nghiệp trong việc quản trị dự án có hiệu quả.
Mặt khác, đề tài nghiên cứu sẽ đề ra một số giải pháp thiết thực trong việc củng cố và
nâng cao hiệu quả về quản lý dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư, trong đó có việc
đảm bảo tiến độ thực hiện dự án là yếu tố quan trọng.
Ngoài ra, đề tài cũng đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả trong cơng
tác đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý dự án của chủ đầu tư, các công tác của nhà tư
vấn như: lập qui hoạch, lập dự án, thiết kế - lập dự toán, giám sát thi cơng xây dựng
cơng trình và nhất là đối với nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình, chủ đầu tư,…
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các dự án đầu tư bất động sản của Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; các chính
sách và các qui định về quản lý dự án đầu tư xây dựng, về đấu thầu, quản lý chi phí, hợp
đồng trong hoạt động xây dựng…; các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và các
nhà tư vấn có liên quan đến việc đầu tư xây dựng cơng trình,….
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là tình hình thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
trong thời gian qua và các giải pháp từ nay đến năm 2020 cho các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh của Cơng ty kể cả các dự án sử dụng
vốn nhà nước và các dự án sử dụng vốn khác…
“Tiến độ thực hiện dự án” trong đề tài này được hiểu là tổng tiến độ thực hiện toàn
bộ dự án, tức là thời gian thực hiện dự án trong suốt q trình kể từ khi có ý tưởng thực
hiện dự án, tiến hành thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư đến triển khai thực hiện dự án
cho đến khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU :
Trong luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử; phương
pháp qui nạp, thống kê, phương pháp tổng hợp, lý thuyết hệ thống.
Với đặc điểm của luận văn, tác giả đã vận dụng các cơ sở pháp lý để giải quyết đề
tài như: Luật đầu tư (năm 2005), Luật kinh doanh bất động sản (2005), Luật nhà ở
(2005), Luật đấu thầu (năm 2005), Luật xây dựng (năm 2003); Nghị định của Chính phủ

3
về quản lý dự án đầu tư xây dựng, quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà thầu,
kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong xây dựng,…
Đề tài cũng sử dụng các phương pháp phân tích, so sánh,… kết hợp với cơ sở lý
luận là các sách giáo khoa, giáo trình, báo chí, các luật, nghị định, qui định hiện hành
của Nhà nước và sự hướng dẫn của các thầy cơ trường Đại học Kinh tế TP.HCM,…
Ngồi ra, đề tài còn sử dụng cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tế của các doanh
nghiệp - nhà đầu tư kinh doanh có hiệu quả, các dự án đầu tư đạt kết quả cao, các thông
tin từ các đồng nghiệp, đối tác và kinh nghiệm thực tiễn trong công tác để đề ra các giải
pháp phù hợp.
5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Đề tài nghiên cứu bao gồm 03 chương :
Chương 1 : Cơ sở lý luận về tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản.
Chương 2 : Phân tích thực trạng tiến độ các dự án đầu tư bất động sản tại Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM trong thời gian qua.
Chương 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án của Công ty
Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2020.
Kết luận
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

Do trình độ và kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế, chắc chắn nghiên cứu cịn nhiều
thiếu sót, tơi rất mong nhận được sự chỉ bảo của các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế
TP.HCM, nhất là mong được sự tiếp tục hướng dẫn thầy PGS.TS. Vũ Công Tuấn và các
ý kiến đóng góp của các bạn lớp Cao học Quản trị kinh doanh - Khóa 16 để sau này có
thể hồn thiện và thực hiện việc nghiên cứu sâu hơn, góp phần đề ra những giải pháp
hữu hiệu hơn phục vụ cho cơ quan đang công tác và các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh
bất động sản.

Xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế TP.HCM.
Trân trọng.


4
Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Định nghĩa
Theo tự điển tiếng Việt, tiến độ là nhịp độ tiến hành công việc.
Theo kế hoạch tiến độ sản xuất: là loại kế
hoạch được xây dựng trong các doanh nghiệp công nghiệp, nhằm phân chia nhiệm vụ kế
hoạch sản xuất cả năm cho các phân xưởng, ngành, tổ chức sản xuất và từng công nhân
trong từng khoảng thời gian tương đối ngắn (tháng, tuần), thậm chí đến từng ca sản xuất.
Là công cụ giúp cho giám đốc doanh nghiệp chỉ đạo điều hành sản xuất một cách chặt
chẽ, nhịp nhàng và kịp thời.
Như vậy: Tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản là nhịp độ tiến hành công
việc trong một khoảng thời gian nhất định, trong đó phân chia cụ thể chi tiết theo một
trình tự các công việc cho từng bộ phận với từng khoảng thời gian tương đối ngắn
(tháng, tuần) để tiến hành thực hiện các dự án đầu tư bất động sản từ khi chuẩn bị
đầu tư đến khi kết thúc xây dựng, đưa dự án vào khai thác, sử dụng.
1.1.2. Ý nghĩa :
- Nắm vững được đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến tiến độ
thực hiện dự án sẽ giúp cho chủ đầu tư nhìn nhận tổng quát về tiến trình thực
hiện dự án, hình dung được thời gian thực hiện dự án một cách chung nhất, nhận
định và lường trước được khả năng rủi ro cao nhất khi dự án bị chậm tiến độ…
- Tiến độ thực hiện dự án bị ảnh hưởng ở tất cả các giai đoạn từ khi hình thành ý

tưởng cho đến khi kết thúc việc xây dựng, đưa dự án vào khai thác sử dụng. Có
khi tiến độ của dự án bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong giai đoạn đầu của dự án
– giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
- Trong quá trình thực hiện dự án, nhất là ở giai đoạn thi công, ta cần tiến hành
nhiều công việc khác nhau, chúng chồng chéo lẫn nhau trong những thời kỳ cao
điểm... Do đó những cơng việc được sắp xếp theo một trình tự chặt chẽ, khoa
học sẽ giúp cho chủ đầu tư hoàn thành dự án đúng hạn.
- Việc đề ra tiến độ thực hiện sẽ giúp cho chủ đầu tư dự án có kế hoạch cụ thể, chi
tiết các cơng việc để bố trí và sử dụng nguồn lực có hiệu quả nhất, qua đó có
biện pháp có thể rút ngắn thời gian thực hiện cơng việc đó.


5
-

-

Tiến độ dự án đầu tư càng chi tiết, rõ ràng, hợp lý sẽ là công cụ đắc lực cho chủ
đầu tư hoàn thành dự án đúng vào thời điểm đã định hoặc có biện pháp cải thiện
nếu thấy trễ tiến độ.
Việc thực hiện đúng theo tiến độ đã đề ra, giúp cho chủ đầu tư dự án nâng cao
hiệu quả và năng lực cạnh tranh của mình…
Việc thực hiện dự án theo đúng tiến độ có ý nghĩa hết sức to lớn về mặt quản lý
chi phí, nó đảm bảo được cho các dự án có hiệu quả cao nhất.
Đầu tư mới có ý nghĩa quyết định trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đầu tư
mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ cơng nghệ và quản lý mới.

1.1.3. Vai trị
- Có vai trị hết sức quan trọng đến sự thành cơng của dự án vì nó khái quát cho
người thực hiện dự án thấy được những việc cần ưu tiên thực hiện, công việc

cần làm ngay.
- Giúp chủ đầu tư có cái nhìn tổng qt và tồn diện dự án, kịp thời có những điều
chỉnh khi có các yếu tố tác động làm ảnh hưởng dự án.
- Giúp chủ đầu tư thực hiện dự án một cách trình tự, khoa học hoặc thực hiện một
cách đan xen các công việc nhưng vẫn đảm bảo đúng qui định.
- Tiến độ thực hiện dự án nhanh sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của đất nước, hình thành các đơ thị văn minh, hiện đại…
- Góp phần đáp ứng nhu cầu và minh bạch thị trường bất động sản…
- Tiến độ thực hiện dự án là cơ sở để chủ đầu tư cân đối nguồn vốn thực hiện một
cách hiệu quả nhất và bố trí vật tư, nhân cơng, xe máy hợp lý nhất.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Đặc điểm tổng quát
- Hầu hết các dự án đầu tư bất động sản khi triển khai đều tuân thủ theo Luật xây
dựng, các luật khác có liên quan và các qui định hiện hành của Nhà nước về
quản lý dự án đầu tư và xây dựng.
- Các dự án đầu tư bất động sản bao gồm một hạng mục hay nhiều hạng mục cơng
trình; nằm trong dây chuyền cơng nghệ đồng bộ, hồn chỉnh.
- Chủ yếu là hoạt động xây dựng, lắp đặt, trang trí, nó bao gồm lập quy hoạch xây
dựng, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây
dựng cơng trình, thi cơng xây dựng cơng trình, giám sát thi cơng xây dựng cơng
trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt
động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng cơng trình.


6
-

Phải tuân thủ các qui định về đấu thầu theo luật đấu thầu.
Phải tuân thủ theo các qui trình, qui chuẩn, tiêu chuẩn của cơ quan chuyên ngành.
Nhà quản trị - sử dụng vốn hoàn toàn chịu trách nhiệm về hiệu quả đầu tư của

mình.

1.2.2. Tính đặc thù
- Các dự án đầu tư xây dựng thuờng gắn liền với đất (bao gồm cả khoảng không,
mặt nước, mặt biển và thềm lục địa…).
- Chúng là sản phẩm của công nghệ xây lắp, được tạo thành bằng vật liệu xây
dựng, thiết bị và lao động.
- Chiếm vị trí khơng gian lớn, có dự án chiếm hơn 1000ha đất.
- Sử dụng nhiều loại vật liệu xây dựng (cát, đá, gạch, xi măng, tole, sắt, thép,…
với khối lượng lớn, có khi khổng lồ).
- Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư bất động sản thường lớn, thậm chí rất lớn
(có dự án lên đến hơn 20.000 tỷ đồng).
- Vốn đầu tư ban đầu lớn, thời gian hoàn vốn lâu. Đối với các dự án lớn, thời gian
-

hồn vốn có thể lên đến 10 ÷ 20 năm.
Thời gian xây dựng thường kéo dài qua nhiều năm, tuổi thọ cơng trình hay vịng
đời dự án lớn, nên mất nhiều thời gian nghiên cứu chuẩn bị .
Có một hoặc nhiều hạng mục cơng trình trong một dự án nên việc thực hiện khó
khăn, phức tạp và phải kết hợp chặt chẽ, đồng bộ với nhau.
Tốn nhiều thời gian cho việc thực hiện thi công xây dựng.
Nhiều rủi ro phát sinh khi thực hiện dự án trong thời gian dài…
Tiến độ thực hiện của dự án phụ thuộc rất nhiều vào thời tiết.
Hầu như đều không hồn thành đúng hạn, chất lượng khơng đảm bảo, chi phí
tăng,… gây rất nhiều lãng phí cho xã hội, nhất là các dự án có nguồn vốn đầu tư
từ ngân sách Nhà nước.

1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
Trong quá trình tham gia thực hiện việc quản lý các dự án đầu tư bất động sản của

cơng ty Invesco và tìm hiểu từ các dự án khác, tác giả nhận thấy có rất nhiều yếu tố tác
động và ảnh hưởng đến tiến độ dự án cả khách quan lẫn chủ quan. Tuy nhiên, thời gian
nghiên cứu đề tài có giới hạn, nên tác giả đã kết hợp kinh nghiệm thực tế trong việc quản
lý dự án hơn 10 năm qua và lập mẫu điều tra, tiến hành khảo sát thăm dò về yếu tố ảnh
hưởng đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư đối với hơn 100 người là các chuyên gia, cán


7
bộ quản lý dự án, đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bạn bè đồng nghiệp và các đối tác tham
gia thực hiện dự án bất động sản.
Theo kết quả điều tra nhận được từ 105 phiếu trong số 110 phiếu phát ra, tác giả
nhận thấy hầu hết các ý kiến đều cho rằng các yếu tố sau ảnh hưởng chủ yếu (khá lớn)
đến tiến độ thực hiện dự án đầu tư bất động sản. Đó là vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư
xây dựng cơng trình; khảo sát, thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình; giấy phép xây
dựng; lựa chọn nhà thầu; quản lý thi cơng xây dựng cơng trình; hình thức quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình; quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình; hợp đồng
trong hoạt động xây dựng; điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây
dựng và việc giám sát đầu tư của cộng đồng
(tham khảo một số mẫu điều tra tại Phụ lục 1)
Chính vì vậy, tác giả tiến hành nghiên cứu tập trung, xoáy sâu vào các yếu tố nêu
trên để đề ra các giải pháp cho đề tài của mình.
1.3.1. Vấn đề qui hoạch và dự án đầu tư xây dựng cơng trình
1.3.1.1. Về qui hoạch :
Quy hoạch xây dựng phải được lập, phê duyệt làm cơ sở cho các hoạt động xây
dựng tiếp theo. Quy hoạch xây dựng được lập cho mười năm trở lên và định hướng phát
triển lâu dài. Quy hoạch xây dựng phải được định kỳ xem xét điều chỉnh để phù hợp với
tình hình phát triển kinh tế - xã hội trong từng giai đoạn.
Nhà nước bảo đảm nguồn vốn ngân sách và có chính sách huy động các nguồn vốn
khác cho công tác lập quy hoạch xây dựng.
Ủy ban nhân dân các cấp cần khẩn trương tổ chức lập quy hoạch xây dựng trong

địa giới hành chính do mình quản lý theo phân cấp, làm cơ sở quản lý các hoạt động xây
dựng và triển khai các dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
Quy hoạch xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu chung: phù hợp với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội, của các ngành khác và quy hoạch sử dụng đất; tổ chức, sắp
xếp không gian lãnh thổ trên cơ sở khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, đất
đai và các nguồn lực phù hợp; bảo vệ môi trường, di sản văn hố, bảo tồn di tích lịch sử văn hố, cảnh quan thiên nhiên, giữ gìn và phát triển bản sắc văn hoá dân tộc,…
Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng cũng phải
đảm bảo đủ điều kiện năng lực phù hợp theo quy định về qui hoạch xây dựng.
Mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt. Nghiêm cấm các tổ chức thiết kế quy hoạch xây dựng hoạt
động không đúng phạm vi hoạt động theo quy định.


8
Các cấp chính quyền có trách nhiệm lập nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị
thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trình duyệt. Ủy ban nhân dân các cấp có trách
nhiệm tổ chức cơng bố đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được duyệt để mọi
người thực hiện và giám sát việc thực hiện. Xác định cụ thể tính chất của đơ thị, quy mô
dân số đô thị, định hướng phát triển không gian đô thị từng giai đoạn 10 năm và dự báo
hướng phát triển của đô thị cho giai đoạn 20 năm.
Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, trong thời hạn 3 năm kể từ ngày
công bố mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu thì người có thẩm quyền
phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân
trong khu vực quy hoạch biết. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể thực
hiện được thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và cơng bố lại theo quy định.
1.3.1.2. Về lập – thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình
Việc lập dự án đầu tư xây dựng cũng là một khâu quan trọng trong tiến trình thực
hiện dự án, nó phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu về nội dung và thực hiện theo đúng thời
gian qui định. Trong đó phải thể hiện một cách chi tiết rõ ràng đầy đủ các thông tin cần
thiết đề chủ đầu tư và người quyết định đầu tư có thể hình dung hết tất cả các yếu tố, đặc

điểm của dự án. Ở khâu này, chủ đầu tư phải là đầu tàu trong việc tổ chức lập dự án để
làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư.
Việc lập dự án chậm đồng nghĩa với việc làm trễ tiến độ thực hiện toàn bộ dự án
cho dù với bất cứ lý do gì. Tuy nhiên, việc lập dự án cần tránh tình trạng thể hiện nội
dung chung chung, sơ sài, các nội dung không liên quan đến nhau,… làm cho lúc tổ
chức thực hiện không thực hiện được hoặc phải điều chỉnh.
Do vậy, dự án đầu tư khi lập cần phải thể hiện cụ thể và rõ ràng hai phần chính
(thuyết minh và thiết kế cơ sở). Nội dung của chúng phải nêu bật lên được sự cần thiết
đầu tư, hình thức đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường; mô tả về quy mơ xây dựng, phân
tích lựa chọn phương án kỹ thuật; giải phóng mặt bằng, các phương án kiến trúc, phân
kỳ thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án; khái quát tổng mức đầu tư dự
án, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã
hội của dự án; thể hiện đầy đủ thuyết minh thiết kế cơ sở và các bản vẽ thiết kế cơ sở.
Ngoài ra, qui định về thời gian thẩm định thiết kế cơ sở và thẩm định dự án cũng
rất rõ ràng. Thời gian thẩm định thiết kế cơ sở không quá 30 ngày làm việc đối với các
dự án nhóm A, 15 ngày làm việc đối với các dự án nhóm B và 10 ngày làm việc với các
dự án nhóm C. Thời gian thẩm định dự án, kể cả thời gian thẩm định thiết kế cơ sở,
không quá 60 ngày làm việc đối với các dự án nhóm A; 30 ngày làm việc với các dự án
B; 20 ngày làm việc với các dự án nhóm C, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.


9
1.3.2. Khảo sát, thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình
1.3.2.1. Quản lý chất lượng, tiến độ cơng tác khảo sát xây dựng
Đơn vị tư vấn thiết kế hoặc khảo sát phải lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng và đề
nghị chủ đầu tư phê duyệt. Trong đó, nhiệm vụ khảo sát xây dựng phải phù hợp với yêu
cầu từng loại công việc khảo sát, từng bước thiết kế, bao gồm các nội dung như: mục
đích khảo sát; phạm vi khảo sát; phương pháp khảo sát; khối lượng các loại công tác
khảo sát dự kiến; tiêu chuẩn khảo sát được áp dụng; thời gian thực hiện khảo sát.
Sau đó, đơn vị tư vấn lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng và chuyển chủ đầu

tư phê duyệt. Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu so với
nhiệm vụ được chủ đầu tư phê duyệt; tuân thủ các tiêu chuẩn được áp dụng.
Nội dung báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải nêu đầy đủ các nội dung theo qui
định của Nghị định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng phải được chủ đầu tư kiểm tra, nghiệm thu theo
quy định và là cơ sở để thực hiện các bước thiết kế cơng trình. Nhà thầu khảo sát xây
dựng phải chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính trung thực và tính chính
xác của kết quả khảo sát; bồi thường thiệt hại khi thực hiện không đúng nhiệm vụ khảo
sát, phát sinh khối lượng do khảo sát sai; sử dụng các thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu
chuẩn về khảo sát xây dựng không phù hợp và các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại.
Mặt khác, chủ đầu tư phải quán triệt về trách nhiệm của nhà thầu khảo sát xây dựng
trong việc bảo vệ môi trường và các cơng trình xây dựng trong khu vực khảo sát.
Ngồi ra, Chủ đầu tư cần phải thực hiện giám sát công tác khảo sát xây dựng
thường xuyên, có hệ thống từ khi bắt đầu khảo sát đến khi hồn thành cơng việc (nếu
khơng có đủ điều kiện năng lực thì phải thuê tư vấn giám sát).
Khi nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng, chủ đầu tư phải căn cứ: hợp đồng khảo
sát; nhiệm vụ và phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng đã được duyệt; tiêu chuẩn được
áp dụng; báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; đánh giá chất lượng cơng tác khảo sát; kiểm
tra hình thức và số lượng của báo cáo kết quả khảo sát xây dựng. Kết quả nghiệm thu báo
cáo kết quả khảo sát xây dựng phải lập thành biên bản theo mẫu quy định. Chủ đầu tư chịu
trách nhiệm trước pháp luật về việc nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
1.3.2.2. Quản lý tiến độ, chất lượng công tác thiết kế - dự tốn
Các bước thiết kế xây dựng cơng trình phải tuân thủ theo qui định như sau:
* Dự án đầu tư xây dựng cơng trình có thể gồm một hoặc nhiều loại cơng trình
với một hoặc nhiều cấp cơng trình khác nhau theo quy định. Tùy theo quy mơ, tính chất
của cơng trình xây dựng, việc thiết kế xây dựng cơng trình có thể được thực hiện theo


10
một bước, hai bước hoặc ba bước. Trường hợp thực hiện thiết kế hai bước hoặc ba bước

thì các bước thiết kế tiếp theo phải phù hợp với bước thiết kế trước đã được phê duyệt.
* Thiết kế xây dựng phải tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành và phải được thể hiện trên các bản vẽ theo quy định.
Thiết kế phải thể hiện được các khối lượng công tác xây dựng chủ yếu để làm cơ sở xác
định chi phí xây dựng cơng trình.
Về thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự tốn xây dựng cơng trình :
* Thẩm định, phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức việc thẩm định, phê duyệt thiết kế
kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi cơng, dự tốn, tổng dự tốn đối với những cơng trình xây
dựng phải lập dự án; thiết kế bản vẽ thi cơng và dự tốn của hạng mục, cơng trình trước
khi đưa ra thi cơng phải được thẩm định, phê duyệt.
* Tùy theo tính chất, quy mơ và u cầu của cơng trình xây dựng, chủ đầu tư
được thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp cơng trình để thực hiện
thẩm tra thiết kế - dự toán và phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm tra. Trường hợp
thiết kế - dự tốn khơng bảo đảm u cầu theo hợp đồng thì nhà thầu thiết kế phải thiết
kế lại và chịu mọi chi phí, kể cả chi phí thẩm tra thiết kế.
* Nhà thầu thiết kế - dự tốn xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm trước chủ đầu
tư và pháp luật về chất lượng thiết kế xây dựng cơng trình và phải bồi thường thiệt hại
khi sử dụng thông tin, tài liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, giải pháp kỹ thuật, công
nghệ không phù hợp gây ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình xây dựng và các hành vi
vi phạm khác gây ra thiệt hại.
Yêu cầu đối với thiết kế - dự toán
* Nhà thầu thiết kế - dự toán phải thực hiện công tác giám sát tác giả một cách đầy
đủ, thường xuyên và có trách nhiệm và phải cử người đủ năng lực để thực hiện giám sát
tác giả theo quy định trong q trình thi cơng xây dựng.
* Nhà thầu thiết kế xây dựng cơng trình có trách nhiệm tham gia nghiệm thu cơng
trình xây dựng khi có yêu cầu của chủ đầu tư. Qua giám sát, nếu phát hiện hạng mục
cơng trình, cơng trình xây dựng khơng đủ điều kiện nghiệm thu thì nhà thầu thiết kế xây
dựng cơng trình phải có văn bản gửi chủ đầu tư nêu rõ lý do từ chối nghiệm thu.
* Trong thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công phải đảm bảo các yêu cầu như:
nhiệm vụ thiết kế, kết quả khảo sát, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và chỉ dẫn kỹ

thuật được áp dụng; các yêu cầu khác của chủ đầu tư. Bản vẽ phải thể hiện chi tiết tất cả
các bộ phận của công trình, các cấu tạo với đầy đủ các kích thước, vật liệu và thông số


11
kỹ thuật để thi cơng chính xác và đủ điều kiện để lập dự tốn thi cơng; dự tốn thi công
phải phù hợp. Hồ sơ thiết kế phải phù hợp với thiết kế cơ sở và dự án đầu tư được duyệt.
1.3.3. Giấy phép xây dựng
1.3.3.1. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây
dựng đối với các cơng trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp cơng trình tại
Nghị định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các cơng trình còn lại và nhà ở
riêng lẻ thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý, trừ các cơng trình quy định trên.
Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư
nông thơn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý
theo quy định của ủy ban nhân dân huyện.
1.3.3.2. Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng
Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại trụ
sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng.
Cung cấp bằng văn bản thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng khi có yêu
cầu của người xin cấp giấy phép xây dựng. Thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7
ngày làm việc, kể từ khi được yêu cầu.
Khi cần làm rõ thông tin liên quan đến các cơ quan khác để phục vụ việc cấp giấy
phép xây dựng mà không thuộc trách nhiệm của người xin cấp giấy phép xây dựng, thì
cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để
làm rõ và xử lý.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn xin ý kiến, các tổ
chức được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho cơ quan cấp giấy phép xây
dựng. Quá thời hạn trên nếu khơng có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý và phải chịu

trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời
chậm trễ.
Giấy phép xây dựng được cấp trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giải quyết các khiếu nại, tố cáo về việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định của
pháp luật. Thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Cơ quan cấp giấy phép xây dựng không được chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế
hoặc lập các đơn vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp giấy phép.


12
1.3.4. Lựa chọn nhà thầu
Theo Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định của Chính
phủ hướng dẫn về Luật đấu thầu, việc lựa chọn nhà thầu tham gia cơng tác tư vấn và thi
cơng xây dựng cơng trình được qui định tương đối nhiều. Trong đó, qui định về trình tự
thực hiện, điều kiện năng lực của tổ chức – cá nhân tham gia và thời gian xem xét hồ sơ
cũng minh bạch. Tuy nhiên, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục này cũng còn rất nhiêu
khê, chưa phù hợp với tình hình thực tế cụ thể của mỗi gói thầu. Do đó, đây cũng là khâu
làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án (nếu làm không tốt).
1.3.4.1. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu và yêu cầu đối với bên mời thầu,
tổ chuyên gia đấu thầu
Đối tượng được đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về đấu thầu bao gồm: các cá nhân
trực tiếp tham gia hoạt động đấu thầu; các cá nhân khác có nhu cầu.
Điều kiện để các cơ sở tổ chức hoạt động đào tạo, bồi dưỡng : phải có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập đối với cơ sở khơng có Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; có đội ngũ giảng viên về đấu thầu
đáp ứng yêu cầu. Các cơ sở đào tạo về đấu thầu chịu trách nhiệm về chất lượng đào tạo;
thực hiện hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ tham gia khóa học cho học
viên theo đúng quy định; định kỳ hàng năm báo cáo Bộ Kế hoạch và Đầu tư và bộ,
ngành hoặc địa phương có liên quan để theo dõi, tổng hợp.

Cá nhân tham gia bên mời thầu phải có đủ các điều kiện như: am hiểu pháp luật về
đấu thầu; có kiến thức về quản lý dự án; có trình độ chun mơn phù hợp với u cầu
của gói thầu theo các lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính và pháp lý; có
trình độ ngoại ngữ đáp ứng yêu cầu đối với gói thầu được tổ chức đấu thầu quốc tế, gói
thầu thuộc dự án sử dụng vốn ODA.
Tùy theo tính chất và mức độ phức tạp của gói thầu, thành phần tổ chuyên gia đấu
thầu bao gồm các chuyên gia về lĩnh vực kỹ thuật, tài chính, thương mại, hành chính,
pháp lý và các lĩnh vực có liên quan. Thành viên tổ chuyên gia đấu thầu phải có đủ các
điều kiện như: có chứng chỉ tham gia khố học về đấu thầu; có trình độ chun mơn liên
quan đến gói thầu; am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của gói thầu; có tối thiểu 3
năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật của gói thầu.
Trường hợp chủ đầu tư có đủ nhân sự đáp ứng các điều kiện quy định thì tự mình
làm bên mời thầu. Trường hợp chủ đầu tư không đủ nhân sự hoặc nhân sự khơng đáp
ứng các điều kiện quy định thì tiến hành lựa chọn theo quy định một tổ chức tư vấn hoặc
một tổ chức đấu thầu chuyên nghiệp có đủ năng lực và kinh nghiệm thay mình làm bên
mời thầu. Trong mọi trường hợp, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về quá trình lựa chọn


13
nhà thầu theo quy định và ký kết hợp đồng với nhà thầu trúng thầu sau khi thương thảo,
hoàn thiện hợp đồng.
1.3.4.2. Tư cách hợp lệ của nhà thầu và điều kiện tham gia đấu thầu
Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện như: Giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp
luật; hạch tốn kinh tế độc lập; khơng bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài
chính khơng lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ đọng khơng có khả
năng chi trả; đang trong q trình giải thể.
Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi: năng lực hành vi dân sự đầy đủ; đăng ký
hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên mơn phù hợp do cơ quan có thẩm quyền
cấp; khơng bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Nhà thầu tham gia đấu thầu đối với một gói thầu phải có đủ các điều kiện sau:
- Có tư cách hợp lệ quy định;
- Chỉ được tham gia trong một hồ sơ dự thầu đối với một gói thầu với tư cách là
nhà thầu độc lập hoặc là nhà thầu liên danh. Trường hợp liên danh phải có văn bản thỏa
thuận giữa các thành viên, trong đó quy định rõ người đứng đầu của liên danh, trách
nhiệm chung và trách nhiệm riêng của từng thành viên đối với cơng việc thuộc gói thầu;
- Đáp ứng yêu cầu của thông báo hoặc thư mời thầu của bên mời thầu;
- Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định Luật Đấu thầu.
1.3.4.3. Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu
Nhà thầu khi tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án quy định tại Điều 1 của
Luật Đầu thầu phải bảo đảm các yêu cầu về tính cạnh tranh sau đây:
- Nhà thầu tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi không được tham gia đấu thầu
cung cấp dịch vụ tư vấn lập thiết kế kỹ thuật của dự án, nhà thầu tư vấn đã tham gia thiết
kế kỹ thuật của dự án không được tham gia đấu thầu các bước tiếp theo, trừ trường hợp
đối với gói thầu EPC;
- Nhà thầu tham gia đấu thầu phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào
một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu tư vấn lập hồ sơ mời thầu, đánh
giá hồ sơ dự thầu;
- Nhà thầu tư vấn giám sát phải độc lập về tổ chức, không cùng phụ thuộc vào
một cơ quan quản lý và độc lập về tài chính với nhà thầu thực hiện hợp đồng;
- Nhà thầu tham gia đấu thầu các gói thầu thuộc dự án phải độc lập về tổ chức và
độc lập về tài chính với chủ đầu tư của dự án.


14
1.3.4.4. Quy định về thời gian trong đấu thầu
Tùy vào tính chất của từng gói thầu, thời gian đấu thầu được quy định như sau:
- Thời gian sơ tuyển nhà thầu tối đa là 30 ngày đối với đấu thầu trong nước, 45
ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời sơ tuyển đến khi có kết
quả sơ tuyển được duyệt;

- Thời gian thơng báo mời thầu tối thiểu là 10 ngày trước khi phát hành hồ sơ;
- Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là 15 ngày đối với đấu thầu trong
nước, 30 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày phát hành hồ sơ mời thầu đến thời
điểm đóng thầu;
- Thời gian đánh giá hồ sơ dự thầu tối đa là 45 ngày đối với đấu thầu trong nước,
60 ngày đối với đấu thầu quốc tế kể từ ngày mở thầu đến khi chủ đầu tư có báo cáo về
kết quả đấu thầu trình người có thẩm quyền xem xét, quyết định;
- Thời gian thẩm định tối đa là 20 ngày cho việc thực hiện đối với từng nội dung về
kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu. Đối với gói thầu thuộc thẩm
quyền phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ, thời gian thẩm định tối đa là 30 ngày cho việc
thực hiện đối với từng nội dung về kế hoạch đấu thầu, kết quả lựa chọn nhà thầu.
1.3.5. Quản lý thi cơng xây dựng cơng trình
1.3.5.1. Quản lý tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình
- Cơng trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi cơng xây
dựng. Tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình phải phù hợp với tổng tiến độ của dự án đã
được phê duyệt.
- Đối với cơng trình xây dựng có quy mô lớn và thời gian thi công kéo dài thì tiến
độ xây dựng cơng trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm, thậm chí lập
theo từng ngày (nếu cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án hoặc đối với những
cơng trình xây dựng có qui mô nhỏ, thời gian thi công ngắn)
- Nhà thầu thi cơng xây dựng cơng trình có nghĩa vụ lập tiến độ thi cơng xây dựng
chi tiết, bố trí xen kẽ kết hợp các công việc cần thực hiện nhưng phải bảo đảm phù hợp
với tổng tiến độ của dự án.
- Chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sát và các bên có liên quan có
trách nhiệm theo dõi, giám sát tiến độ thi cơng xây dựng cơng trình và điều chỉnh tiến độ
trong trường hợp tiến độ thi công xây dựng ở một số giai đoạn bị kéo dài nhưng không được
làm ảnh hưởng đến tổng tiến độ của dự án.
Trường hợp xét thấy tổng tiến độ của dự án bị kéo dài thì chủ đầu tư phải báo cáo
người quyết định đầu tư để quyết định việc điều chỉnh tổng tiến độ của dự án.

15
- Khuyến khích việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng trên cơ sở đảm bảo chất lượng
cơng trình.
Trường hợp đẩy nhanh tiến độ xây dựng đem lại hiệu quả cao hơn cho dự án thì
nhà thầu xây dựng được xét thưởng theo hợp đồng. Trường hợp kéo dài tiến độ xây dựng
gây thiệt hại thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại và bị phạt vi phạm hợp đồng.
Lý thuyết là vậy, nhưng việc đảm bảo tiến độ thi công ở hầu hết các dự án đầu tư
xây dựng là điều đáng quan tâm và là vấn đề then chốt hiện nay của các chủ đầu tư.
1.3.5.2. Quản lý an tồn lao động trên cơng trường xây dựng
Việc đảm bảo an tồn lao động trên cơng trường cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
tiến độ thực hiện dự án, nếu công trường xây dựng để xảy ra sự cố tai nạn lao động thì
dù nhỏ hay lớn, cơng trình xây dựng cũng phải tạm ngưng thi công trong một thời gian.
Do đó, cần phải tuân thủ các yêu cầu dưới đây :
- Nhà thầu thi công xây dựng phải lập các biện pháp an tồn cho người và cơng
trình trên cơng trường xây dựng. Các biện pháp an tồn, nội quy về an tồn phải được thể
hiện cơng khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. Ở những vị trí
nguy hiểm trên cơng trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phịng tai nạn.
- Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư và các bên có liên quan phải thường
xuyên kiểm tra giám sát cơng tác an tồn lao động trên cơng trường. Khi phát hiện có vi
phạm về an tồn lao động thì phải đình chỉ thi cơng xây dựng. Người để xảy ra vi phạm về
an toàn lao động thuộc phạm vi quản lý của mình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
- Nhà thầu xây dựng có trách nhiệm cấp đầy đủ các trang bị bảo hộ lao động, an
toàn lao động cho người lao động theo quy định khi sử dụng lao động trên cơng trường.
- Khi có sự cố về an toàn lao động, các bên liên quan tổ chức xử lý và báo cáo
đồng thời chịu trách nhiệm khắc phục và bồi thường những thiệt hại.
1.3.5.3. Quản lý môi trường xây dựng
Đây cũng là điều cần thiết vì nếu để xảy ra các khiếu kiện, sẽ ảnh hưởng đến tiến
độ thực hiện dự án.
Nhà thầu thi công xây dựng phải thực hiện các biện pháp đảm bảo về môi trường

cho người lao động trên công trường và bảo vệ mơi trường xung quanh, bao gồm có biện
pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với những cơng
trình xây dựng trong khu vực đơ thị thì cịn phải thực hiện các biện pháp bao che, thu
dọn phế thải đưa đến nơi quy định.


16
Trong quá trình vận chuyển vật liệu xây dựng, phế thải phải có biện pháp che chắn
đảm bảo an tồn, vệ sinh môi trường.
Nhà thầu thi công xây dựng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc
thực hiện bảo vệ môi trường xây dựng, đồng thời chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan
quản lý nhà nước về môi trường. Trường hợp nhà thầu thi công xây dựng không tuân thủ
các quy định về bảo vệ mơi trường thì chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về mơi
trường có quyền đình chỉ thi công xây dựng và yêu cầu nhà thầu thực hiện đúng biện
pháp bảo vệ môi trường.
Người để xảy ra các hành vi làm tổn hại đến môi trường trong quá trình thi cơng
phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
1.3.6. Các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình
1.3.6.1. Nhiệm vụ, quyền hạn của chủ đầu tư và Ban Quản lý dự án trong trường
hợp chủ đầu tư thành lập Ban Quản lý dự án
Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn: tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước
thiết kế, dự toán xây dựng cơng trình sau khi dự án được phê duyệt; phê duyệt kế hoạch
đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu thầu đối với các gói thầu
khơng sử dụng vốn ngân sách nhà nước; ký kết hợp đồng với các nhà thầu; thanh toán
cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu; nghiệm thu để đưa
cơng trình xây dựng vào khai thác, sử dụng.
Ban Quản lý dự án có các nhiệm vụ và quyền hạn: thực hiện các thủ tục về giao
nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác
phục vụ cho việc xây dựng cơng trình; chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây
dựng cơng trình để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt theo quy định; lập hồ sơ mời

dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu; đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ
quyền của chủ đầu tư; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi cơng xây dựng cơng trình (khi có
đủ điều kiện năng lực); nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết; quản lý
chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an tồn và vệ sinh mơi trường của cơng
trình xây dựng; nghiệm thu, bàn giao cơng trình; lập báo cáo thực hiện vốn đầu tư hàng
năm, báo cáo quyết tốn khi dự án hồn thành đưa vào khai thác, sử dụng.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn, phức tạp hoặc theo tuyến thì Ban
Quản lý dự án được phép thuê các tổ chức tư vấn để quản lý các dự án thành phần.
Ban Quản lý dự án được ký hợp đồng thuê cá nhân, tổ chức tư vấn nước ngồi có
kinh nghiệm, năng lực để phối hợp quản lý các công việc ứng dụng công nghệ xây dựng
mới mà tư vấn trong nước chưa đủ năng lực thực hiện hoặc có yêu cầu đặc biệt khác.


17
Việc thuê tư vấn nước ngoài đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước
phải được người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép.
1.3.6.2. Nhiệm vụ của chủ đầu tư và tổ chức tư vấn quản lý dự án trong trường
hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án
Người quyết định đầu tư quyết định hình thức lựa chọn tư vấn quản lý dự án. Tổ
chức tư vấn được lựa chọn phải đủ điều kiện năng lực phù hợp với quy mơ, tính chất của
dự án. Tổ chức tư vấn phải là tổ chức tư vấn độc lập.
Trách nhiệm của chủ đầu tư trong trường hợp thuê tư vấn tổ chức quản lý dự án:
lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án đủ điều kiện năng lực phù hợp
với dự án; ký thanh toán cho nhà thầu theo yêu cầu của tư vấn quản lý dự án; tạo mọi
điều kiện cho hoạt động của tổ chức tư vấn quản lý dự án; chịu trách nhiệm trước pháp
luật và bồi thường thiệt hại khi thông đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án hoặc nhà
thầu làm thất thoát vốn đầu tư.
Nhiệm vụ của tổ chức tư vấn quản lý dự án: kiểm tra hồ sơ thiết kế, dự tốn, tổng
dự tốn xây dựng cơng trình để chủ đầu tư phê duyệt; lập hồ sơ mời thầu, tư vấn lựa
chọn nhà thầu; thực hiện nhiệm vụ giám sát thi cơng xây dựng cơng trình nếu đủ điều

kiện năng lực; nghiệm thu, thanh toán, quyết toán các hợp đồng đã ký kết; tư vấn quản lý
dự án phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư và pháp luật về tính chính xác,
hợp lý của giá trị thanh toán; quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng,
an tồn và vệ sinh mơi trường của dự án; nghiệm thu, bàn giao cơng trình; lập báo cáo
thực hiện vốn đầu tư hàng năm, lập báo cáo quyết tốn khi dự án hồn thành đưa vào
khai thác, sử dụng. Tuỳ điều kiện của dự án, chủ đầu tư có thể giao các nhiệm vụ khác
cho tư vấn quản lý dự án và phải được ghi cụ thể trong hợp đồng.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về
các nội dung đã cam kết trong hợp đồng. Phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra
trong quá trình quản lý dự án. Tư vấn quản lý dự án phải chịu trách nhiệm về các hoạt động
quản lý dự án tại công trường xây dựng.
1.3.7. Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình
1.3.7.1. Ngun tắc quản lý chi phí
Quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình phải bảo đảm mục tiêu, hiệu quả
dự án và các yêu cầu khách quan của kinh tế thị trường.
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo từng cơng trình, phù hợp với các giai đoạn
đầu tư xây dựng, các bước thiết kế, loại nguồn vốn và các quy định của nhà nước.


18
Tổng mức đầu tư, dự tốn xây dựng cơng trình phải được tính đúng, tính đủ và phù
hợp độ dài thời gian xây dựng cơng trình. Tổng mức đầu tư là chi phí tối đa mà chủ đầu
tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng cơng trình.
Chủ đầu tư xây dựng cơng trình chịu trách nhiệm tồn diện về việc quản lý chi phí
đầu tư xây dựng cơng trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi kết thúc xây dựng đưa
cơng trình vào khai thác, sử dụng.
Việc quản lý tốt chi phí thực hiện dự án sẽ tác động rất lớn đến và tích cực đến tiến
độ thực hiện dự án vì nó đảm bảo nguồn vốn được cung cấp kịp thời, hiệu quả.
1.3.7.2. Lập, thẩm định, phê duyệt tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình là chi phí dự tính của dự án được xác định

theo quy định. Tổng mức đầu tư là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi
thực hiện đầu tư xây dựng cơng trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phịng.
Tổng mức đầu tư được xác định theo một trong các phương pháp sau đây:
- Tính theo thiết kế cơ sở của dự án;
- Tính theo diện tích hoặc giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng cơng
trình; tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế-kỹ thuật tương tự đã thực
hiện; hoặc kết hợp các phương pháp quy định lại với nhau.
Thẩm định tổng mức đầu tư là một nội dung của thẩm định dự án đầu tư xây dựng
cơng trình, bao gồm: sự phù hợp của phương pháp xác định tổng mức đầu tư với đặc
điểm, tính chất kỹ thuật và yêu cầu công nghệ của dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
tính đầy đủ, hợp lý và phù hợp với yêu cầu thực tế thị trường của các khoản mục chi phí
trong tổng mức đầu tư; các tính tốn về hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình, các yếu tố
rủi ro, phương án tài chính, phương án hồn trả vốn, nếu có; xác định giá trị tổng mức
đầu tư bảo đảm hiệu quả đầu tư xây dựng cơng trình.
Người quyết định đầu tư quyết định việc tổ chức thẩm định tổng mức đầu tư hoặc
có thể thuê các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra. Các
tổ chức, cá nhân thực hiện việc thẩm định tổng mức đầu tư phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về tính hợp lý, chính xác của kết quả thẩm định, thẩm tra .
1.3.7.3. Lập, thẩm định, phê duyệt dự toán - tổng dự toán
Dự toán xây dựng cơng trình được xác định theo cơng trình xây dựng cụ thể và là
căn cứ để chủ đầu tư quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình.


19
Dự tốn cơng trình được lập căn cứ trên cơ sở khối lượng các công việc xác định
theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ cơng việc phải thực hiện
của cơng trình và đơn giá xây dựng cơng trình, định mức chi phí tính theo tỷ lệ phần
trăm cần thiết để thực hiện khối lượng, nhiệm vụ cơng việc đó. Nội dung dự tốn cơng

trình bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phịng.
Đối với dự án có nhiều cơng trình, chủ đầu tư có thể xác định tổng dự tốn của dự
án để phục vụ cho việc quản lý dự án. Tổng dự toán của dự án được xác định bằng cách
cộng các dự tốn của các cơng trình thuộc dự án.
Chủ đầu tư tổ chức việc thẩm tra dự toán cơng trình trước khi phê duyệt. Trường
hợp Chủ đầu tư khơng đủ điều kiện, năng lực thẩm tra thì được phép thuê tổ chức, cá
nhân đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm để thẩm tra dự tốn cơng trình. Tổ chức cá
nhân tư vấn thẩm tra dự tốn cơng trình chịu trách nhiệm trước pháp luật và Chủ đầu tư
về kết quả thẩm tra.
Chủ đầu tư phê duyệt dự toán cơng trình sau khi đã thẩm tra và chịu trách nhiệm
trước pháp luật về kết quả phê duyệt dự toán cơng trình. Dự tốn cơng trình được phê
duyệt là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá thành xây dựng và là căn cứ để đàm phán ký
kết hợp đồng, thanh toán với nhà thầu trong trường hợp chỉ định thầu.
Cơng trình hoặc hạng mục cơng trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước khi khởi
công xây dựng phải có thiết kế, dự tốn được phê duyệt.
1.3.8. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng
1.3.8.1. Nguyên tắc chung ký kết và hồ sơ hợp đồng xây dựng
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được ký kết sau khi Bên giao thầu hoàn
thành việc lựa chọn nhà thầu theo quy định. Việc ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng
phải tuân thủ quy định của pháp luật về hợp đồng.
Hồ sơ hợp đồng xây dựng bao gồm hợp đồng xây dựng và các tài liệu kèm theo
hợp đồng xây dựng với nội dung cơ bản được quy định theo Luật Xây dựng.
Tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng là bộ phận không thể tách rời của hợp đồng.
Tùy theo quy mơ, tính chất của cơng việc, tài liệu kèm theo hợp đồng bao gồm toàn bộ
hoặc một phần các nội dung: thông báo trúng thầu hoặc văn bản chỉ định thầu; điều kiện
riêng và điều kiện chung của hợp đồng; hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, hồ sơ dự
thầu, hồ sơ đấu thầu; đề xuất của nhà thầu; các chỉ dẫn kỹ thuật; các bản vẽ thiết kế; các
sửa đổi, bổ sung bằng văn bản; các bảng, biểu; bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh
đối với tiền tạm ứng và các loại bảo lãnh khác (nếu có); các tài liệu khác có liên quan.

20
1.3.8.2. Đàm phán, ký kết và phương thức thanh toán trong hợp đồng
Tuỳ theo quy mơ, tính chất và u cầu về thời gian thực hiện dự án, chủ đầu tư có
thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính. Nhà thầu chính có thể ký hợp đồng
để thực hiện công việc với một hoặc nhiều nhà thầu phụ. Khối lượng công việc do các
nhà thầu phụ thực hiện không được vượt quá khối lượng công việc của hợp đồng.
Việc đàm phán, ký kết hợp đồng phải căn cứ vào kết quả lựa chọn nhà thầu, điều
kiện thực hiện công việc, hồ sơ mời đấu thầu, hồ sơ đấu thầu, đề xuất của nhà thầu được
lựa chọn và các tài liệu có liên quan khác.
Tuỳ theo sự thoả thuận, các bên trong hợp đồng xây dựng có thể uỷ thác để điều
phối, giám sát, thực hiện nghiệm thu cơng việc theo hợp đồng.
Hợp đồng xây dựng có hiệu lực kể từ ngày các bên tham gia hợp đồng ký kết hợp
đồng trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Căn cứ thời gian thực hiện hợp đồng, tính chất hợp đồng, các bên tham gia thoả
thuận áp dụng một hoặc kết hợp các phương thức thanh toán sau:
- Thanh tốn theo giá trọn gói (giá khốn gọn): bên giao thầu thanh toán cho nhà
thầu theo giá khoán gọn trong hợp đồng, được áp dụng cho gói thầu được xác định rõ về
khối lượng, chất lượng và thời gian.
- Thanh toán theo đơn giá cố định: bên giao thầu thanh tốn cho nhà thầu các
cơng việc hồn thành theo đơn giá đã được xác định trước trong hợp đồng.
- Thanh toán theo giá điều chỉnh: áp dụng cho những gói thầu mà tại thời điểm ký
hợp đồng khơng đủ điều kiện xác định chính xác về số lượng và khối lượng hoặc có biến
động lớn về giá cả do Nhà nước thay đổi và hợp đồng có thời gian thực hiện trên 12 tháng.
1.3.9. Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân trong hoạt động xây dựng và đảm
bảo cho nhân dân tham gia việc giám sát cộng đồng
1.3.9.1. Quy định chung về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động xây dựng phải có đủ điều kiện năng
lực phù hợp với loại dự án, loại, cấp công trình và cơng việc theo quy định. Năng lực

của tổ chức được chia làm 2 hạng và phải có ít nhất từ 10- 30 người là kiến trúc sư,
kỹ sư, kỹ sư kinh tế phù hợp với yêu cầu của dự án, trong đó có người có đủ điều
kiện đứng đầu 1 cơng trình cùng loại, đã từng thực hiện 1 cơng trình cùng loại…
Năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức được xác định theo cấp bậc trên cơ sở
năng lực hành nghề xây dựng của các cá nhân trong tổ chức, kinh nghiệm hoạt động xây
dựng, khả năng tài chính, thiết bị và năng lực quản lý của tổ chức.
Một tổ chức tư vấn được thực hiện một, một số hoặc tất cả các công việc về lập dự
án đầu tư xây dựng cơng trình, quản lý dự án, khảo sát, thiết kế xây dựng cơng trình,