(Luận văn thạc sĩ) nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản của các ngân hàng tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH


NGUYỄN THỊ KIM HỒNG

NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG
TẠI TPHCM

Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
Mã số
: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT

Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2008


2

PHẦN MỞ ĐẦU
Đặt vấn đề
Có thể nói hoạt động tín dụng ngân hàng – hoạt động truyền thống và chủ yếu của
các NHTM, trong vai trò là định chế tài chính trung gian lớn của nền kinh tế.
Đồng thời, hoạt động tín dụng cũng là hoạt động mang lại thu nhập chính cho các
NHTM hiện nay, mặc dù các hoạt động dịch vụ khác đang được các ngân hàng
chú trọng đầu tư và phát triển để đa dạng sản phẩm dịch vụ cung cấp cho khách
hàng. Tuy nhiên hoạt động tín dụng vẫn và sẽ tiếp tục là hoạt động “nền” của các

NHTM, gắn liền với đúng bản chất hoạt động ngân hàng: đi vay để cho vay.
Chính vì lẽ đó hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng có ý nghĩa rất lớn đối với
hoạt động kinh doanh của mỗi ngân hàng và phụ thuộc vào khả năng, trình độ
quản lý, quản trị rủi ro tín dụng của các NHTM. Trong q trình này tín dụng bất
động sản cũng giữ vai trị quan trọng khơng chỉ đối với q trình mở rộng sản
phẩm tín dụng cung cấp cho nền kinh tế mà còn đáp ứng yêu cầu tăng trưởng tín
dụng của mỗi ngân hàng. Điều này xuất phát từ chính đặc điểm của hoạt động tín
dụng bất động sản: là tín dụng cung cấp vốn trung dài hạn và chịu ảnh hưởng trực
tiếp bởi diễn biến của thị trường bất động sản. Đặc biệt trong nền kinh tế thị
trường hội nhập quốc tế thì sự tác động của các yếu tố bên ngoài lẫn diễn biến thị
trường trong nước càng lớn hơn nhiều và rủi ro tiềm ẩn cũng cao hơn. Bên cạnh
đó những diễn biến từ thị trường tiền tệ, thị trường bất động sản cuối năm 2007 và
đầu năm 2008, cùng với cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997 và hiệu
ứng tác động từ thị trường tín dụng bất động sản Mỹ đã và đang đặt ra một số vấn
đề cần quan tâm, liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản; đến cơng tác
quản lý, quản trị rủi ro tín dụng của các NHTM hiện nay. Với ý nghĩa đó Tơi chọn
đề tài “ Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản của các ngân hàng tại
TPHCM”, nhằm nghiên cứu và góp thêm những giải pháp về quản lý rủi ro để
nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản trong tình hình thị trường bất động sản
của Việt Nam cịn nhiều bất ổn và hạn chế thấp nhất những tác động từ biến động
của thị trường nhằm đảm bảo hoạt động ngân hàng tăng trưởng hiệu quả và bền
vững.
Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản,
2


3

đồng thời nêu lên sự cần thiết của nó đối với nền kinh tế thành phố trên cơ sở

nghiên cứu những lý luận chung về thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng
bất động sản. Đánh giá thực trạng hoạt động trong thời gian qua từ đó đề xuất giải
pháp nhằm hoàn thiện, phát triển thị trường bất động sản và các giải pháp đảm
bảo hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM ngày càng mở rộng và phát
triển đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế trong điều kiện hội nhập trên
cơ sở tăng trưởng an toàn, hiệu quả và bền vững.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng
bất động sản của các NHTM trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2003-2007.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong đề tài:
Phương pháp phân tích định lượng: sử dụng các số liệu phản ánh thực trạng hoạt
động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TPHCM, đánh giá tình
hình hoạt động, hiệu quả và những tồn tại trong hoạt động tín dụng bất động sản
cũng như trong cơng tác quản lý tín dụng bất động sản để đưa ra những giải pháp
nhằm nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản cho các NHTM trên địa bàn,
đảm bảo hoạt động ngân hàng tăng trưởng và phát triển bền vững, cung ứng vốn
đáp ứng cho thị trường đảm bảo thị trường phát triển ổn định và bền vững.
Phương pháp chuyên gia: thông qua hội thảo, các cuộc họp chuyên ngành, các ý
kiến đóng góp của các chuyên gia ngân hàng, chuyên gia kinh tế về các vấn đề có
liên quan như: tín dụng bất động sản và phát triển thị trường bất động sản để tiếp
thu bổ sung và hoàn chỉnh các giải pháp và những kiến nghị đảm bảo để các giải
pháp nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản trên địa bàn có khả
năng thực tiễn cao.
Ý nghĩa của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trị đặc biệt
đối với nền kinh tế quốc dân và có liên quan mật thiết đến thị trường tài chính tiền
tệ, thơng qua các hoạt động cấp vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, hoạt động tín dụng cung
ứng vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của thị trường bất động sản và các
khoản tín dụng có tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Mọi sự biến động của thị

trường đều có tác động ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng ngân hàng. Vì vậy việc
3


4

kiểm soát, nắm bắt chất lượng các khoản vay để phòng và hạn chế rủi ro xảy ra
khi thị trường bất động sản biến động là điều cần làm của các ngân hàng thương
mại.
Quản lý và nâng cao chất lượng tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói
riêng sẽ giúp cho hoạt động của các ngân hàng ngày càng ổn định và hiệu quả,
giúp ngân hàng ngày càng mở rộng quy mô và phát triển bền vững. Đồng thời làm
cơ sở để mở rộng và tăng trưởng hoạt động tín dụng cho vay bất động sản góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hội nhập đầy biến động, mọi sự biến động
của các yếu tố thị trường trong và ngoài nước đều có tác động ảnh hưởng đến các
thị trường tham gia vào nền kinh tế đó, điều này cũng không loại trừ đối với thị
trường bất động sản. Việc quản lý và nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng bất
động sản mới đảm bảo hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân
hàng thương mại, làm cơ sở để các ngân hàng thương mại hoạt động an toàn, hiệu
quả và tăng trưởng bền vững.
Đề tài đặt ra những nội dung liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản, đến
cơng tác quản lý và nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản trong điều kiện thị
trường bất động sản của nước ta nói chung và trên địa bàn Thành phố Hồ chí
minh nói riêng đang có biến động lớn, hoạt động thị trường bộc lộ nhiều khuyết
tật thể hiện ở các mặt sau: phát triển tự phát, giao dịch phi chính thức chiếm tỷ
trọng lớn, giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến dẫn đến tình trạng sốt nhà
diễn ra nhiều nơi, hoạt động đầu cơ phát triển mạnh làm méo mó thị trường và
ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động đầu tư, tài chính tín dụng, sản xuất quản lý
xây dựng theo quy hoạch. Đặc biệt trong bối cảnh cả thế giới đang phải gánh chịu

những hậu quả nặng nề từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới chuẩn của Mỹ sẽ càng có ý nghĩa thực tiễn cao hơn.
Kết cấu của đề tài
Phù hợp với ý nghĩa, mục đích và phương pháp nghiên cứu nêu trên, đề tài kết
cấu thành 3 chương với những nội dung chính như sau:
chương 1: Tổng quan về tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản
chương 2: Thực trạng thị trường bât động sản và hoạt động tín dụng bất động sản
của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM
4


5

chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản của các ngân
hàng thương mại tại TPHCM

5


6

Chương 1
TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực cho vay ngày càng phát triển nhanh
chóng, cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự

khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng. Vậy cho vay bất động sản
là gì?
Cho vay bất động sản là việc ngân hàng tài trợ cho việc mua những tài sản
thực như nhà cửa, khu căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho và các
cơ sở vật chất khác và trong một số trường hợp bao gồm cả đất đai. Cho vay bất
động sản đặc biệt có thể là những món cho vay xây dựng ngắn hạn, được thanh
tốn đủ trong vòng vài tháng hoặc vài tuần khi dự án xây dựng được hồn tất và
cũng có thể là những khoản thế chấp dài hạn kéo dài từ 25 đến 30 năm, để cung
cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng
cấp chúng.
Những yếu tố cần xem xét khi đánh giá đơn xin vay BĐS
Hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao nhất trong hoạt động các ngân hàng.
Vì vậy việc xem xét các bước trong quy trình cho vay, thẩm định và quản lý tín
dụng đều có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra một quyết định của hội đồng xét
duyệt cho vay của ngân hàng. Trong lĩnh vực cho vay bất động sản, việc đánh giá
chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay, bên cạnh đó
do những khoản vay bất động sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến động
của thị trường bất động sản và nguồn trả nợ chính phụ thuộc vào thu nhập của
người vay. Vì vậy nhiệm vụ của cán bộ tín dụng khi thụ lý hồ sơ vay của khách
hàng trong lĩnh vực bất động sản cần tập trung vào những yếu tố sau khi đánh giá
đơn xin vay bất động sản:
Thứ nhất, xem xét giá trị phần vốn của người vay so với giá mua của tài sản được
mang thế chấp vì đây là phần quyết định mức độ an toàn của khoản vay thế chấp,
nó cũng thể hiện thiện chí trả nợ của người đi vay khi tỷ lệ vốn tự có tham gia của
họ cao.
6


7

Thứ hai, tiềm năng về nguồn tiền gửi của người đi vay mà ngân hàng kỳ vọng vào
khi thực hiện cho khách hàng vay đồng thời các dịch vụ ngân hàng khác mà
khách hàng sử dụng trong tương lai nhằm tạo thêm nguồn thu phí cho ngân hàng.
Thứ ba, mức thu nhập của khách hàng xin vay và độ ổn định của thu nhập, đặc
biệt là trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh tốn
được u cầu.
Thứ tư, đánh giá năng lực tài chính hiện có của khách hàng vay thơng qua những
khoản tiết kiệm sẵn có của khách hàng và nguồn vốn khách hàng tham gia đầu tư
trong tài sản.
Thứ năm, Chất lượng của tài sản được đem làm tài sản thế chấp.
Thứ sáu, thông tin dự báo về triển vọng của thị trường bất động sản nhằm đánh
giá một cách tương đối giá trị tài sản mà ngân hàng thu hồi trong tương lai.
1.1.2 Đặc điểm của tín dụng BĐS
Cho vay bất động sản là hình thức cho vay đặc biệt, khác với phần lớn các
hình thức cho vay khác. Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, xin đưa ra một số
khác biệt như sau:
Thứ nhất, quy mơ trung bình của một khoản vay bất động sản thường lớn hơn
nhiều so với quy mơ trung bình của các món cho vay thông thường đặc biệt là cho
vay tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ.
Thứ hai, thời gian cho vay bất động sản thường có kỳ hạn dài, như một số khoản
vay mua nhà thế chấp chủ yếu cho các ngôi nhà có một gia đình ở thường có kỳ
hạn dài nhất( khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm) trong danh mục cho vay của
ngân hàng. Với kỳ hạn cho vay dài loại này thường chứa đựng những nguy cơ rủi
ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi
tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong
suốt kỳ hạn của món vay.
Thứ ba, đối với các hình thức cho vay khác, chính dịng tiền mặt dự tính hoặc thu
nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho
vay hay khơng cho vay. Tuy nhiên trong cho vay bất động sản, giá trị và tình
trạng của tài sản lại là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương

đương với thu nhập của người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá
chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định cho vay. Sự đánh giá
7


8

này phải tuân theo tiêu chuẩn của ngành và của chính phủ. đặc biệt là nếu như vật
thế chấp có thể bán lại được trên thị trường thứ cấp. Nó cho phép ngân hàng có
thể tăng vốn bổ sung để tài trợ cho các khoản tín dụng mới trong trường hợp phải
phát mại tài sản.
1.1.3 Nội dung của tín dụng bất động sản
Theo quy định của Luật tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng khơng được
trực tiếp kinh doanh bất động sản, nhưng ngày nay việc tài trợ vốn cho kinh
doanh bất động sản ngày càng được mở rộng trong các loại hình tín dụng bất
động sản như sau:
Xây dựng đường xá, các cơng trình giao thơng, khai thác tài ngun lịng đất;
Xây dựng các khu cơng nghiệp, khu chế xuất;
Xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị;
Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ ở thành phố, thị xã;
Xây dựng nhà ở để bán, cho thuê;
Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh;
Cho vay tiêu dùng để hộ gia đình, cá nhân xây dựng, sửa chữa nhà ở, mua nhà ở,
căn hộ;
Cho vay xây dựng nhà ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ;
Cho vay làm nhà ở đối với hộ chính sách, hộ dân vùng lũ đồng bằng sơng Cửu
Long.
1.1.4 Vai trị của tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho thị trường bất động sản góp phần ổn
định và phát triển thị trường và nền kinh tế của quốc gia, tạo lập an sinh xã hội

Tín dụng bất động sản cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, các tổ chức kinh
tế và cá nhân tham gia thị trường bất động sản. Tín dụng bất động sản cung ứng
vốn cho đầu tư cải tạo nâng cấp và mở rộng cơ sở hạ tầng của một quốc gia; Đối
với doanh nghiệp, tín dụng bất động sản góp phần cung ứng vốn cho đầu tư, tạo
lập dự án cung ứng cho thị trường; Đối với cá nhân, tín dụng bất động sản là kênh
hỗ trợ vốn để dân chúng đầu tư, mua sắm, sửa chữa nhà ở.
Tín dụng bất động sản góp phần ổn định và tạo lập nguồn cung hàng hóa cho thị
trường bất động sản
Với vai trị tài trợ tài chính cho các cơng trình, dự án của doanh nghiệp. Tín
8


9

dụng bất động sản tạo điều kiện cho các doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch đầu tư
xây dựng… tạo nguồn cung hàng hóa phong phú cho thị trường góp phần ổn định
và phát triển thị trường, ổn định giá cả.
Tín dụng bất động sản góp phần ổn định cuộc sống cho dân chúng, tạo công ăn
việc làm, ổn định trật tự xã hội
Do tín dụng có tác dụng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo ra
nguồn cung dồi dào và đa dạng làm thỏa mãn nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư;
mặt khác do vốn tín dụng cung ứng đã tạo ra khả năng khai thác các tiềm năng
sẵn có trong xã hội về tài nguyên thiên nhiên, về lao động, đất…do đó thu hút
nhiều lực lượng lao động của xã hội tham gia xây dựng, sản xuất tạo cơng ăn việc
làm góp phần ổn định trật tự xã hội.
1.1.5 Các yếu tố tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản
Nền kinh tế
Một nền kinh tế là một hệ thống các hoạt động của con người liên quan đến
sản xuất, phân phối, trao đổi, và tiêu thụ hàng hóa và dịch vụ trong một quốc gia
hoặc một khu vực địa lý nhất định.

Cấu thành một nền kinh tế không thể thiếu các cuộc cách mạng về công nghệ,
lịch sử văn minh và tổ chức xã hội, cùng với địa lý và sinh thái.
Nền kinh tế cũng đề cập đến thước đo tăng trưởng sản phẩm của một đất nước
hoặc một khu vực.
Chính từ khái niệm trên của nền kinh tế và được nhân rộng hơn trong giai đoạn
mà vấn đề tồn cầu hóa được quan tâm hàng đầu, thì sự phồn thịnh hay suy vong
của một nền kinh tế không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố trong nước mà còn bị tác
động mạnh của các yếu tố bên ngoài phạm vi một quốc gia. Hoạt động tín dụng
bất động sản là một kênh tài trợ vốn cho nền kinh tế sẽ không tránh khỏi việc gặp
phải những tác động do biến động của nền kinh tế.
Thị trường bất động sản
Tín dụng bất động sản là kênh tài trợ vốn cho các hoạt động tài chính của thị
trường bất động sản, triển vọng của thị trường bất động sản tác động đến các
khoản vay bất động sản. Do tính chất các khoản vay bất động sản là những khoản
vay có tài sản thế chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay. Vì vậy bất cứ một sự biến
động nào của thị trường làm cho hoạt động trở nên trì trệ hơn sẽ ảnh hưởng đến
9


10

khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.
Cơ chế, chính sách quản lý
Trong mọi hoạt động của xã hội hiện đại, dưới một cơ chế mà luật pháp, chính
sách ngày càng hoàn thiện đều chịu sự chi phối của luật, chính sách liên quan đến
hoạt động đó. Trong đó mọi cơ chế, chính sách của nhà nước tác động đến thị
trường bất động sản và chính sách quản lý hoạt động tín dụng bất động sản của
ngân hàng trung ương đều tác động đến các đối tượng tham gia thị trường.
Vì vậy các cơ chế chính sách quản lý của nhà nước điều tiết thị trường bất
động sản và hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng trung ương nhằm

giúp thị trường ổn định và bền vững hơn, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân
hàng thương mại.
Định hướng chiến lược cho vay bất động sản của các ngân hàng
Bên cạnh chính sách quản lý của ngân hàng trương ương hỗ trợ cho hoạt động
tín dụng bất động sản thì chiến lược, định hướng phát triển cũng như trình độ và
khả năng quản trị trong hoạt động tín dụng bất động sản của một ngân hàng sẽ
ảnh hưởng đến cơ cấu, chất lượng của các khoản vay bất động sản.
1.1.6 Chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng Bất động sản
Trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói
riêng, tiêu chí phản ánh chất lượng tín dụng của các TCTD được thể hiện thông
qua tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ.
Hiện nay để xác định nợ xấu, các TCTD căn cứ vào Quyết định số
493/2005/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, ngày 22 tháng 4 năm 2005 về
việc ban hành Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phịng để xử lý
rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của TCTD và được sửa đổi bổ sung tại
Quyết định số 18/2007/QĐ-NHNN, ngày 25/04/2007. Theo đó, Nợ xấu được hiểu
là các khoản nợ thuộc các nhóm: nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5, cụ thể như sau:
 Nợ xấu theo điều 6:
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 91 đến 180 ngày;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu;
- Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả
nợ đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;
10


11

Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày;

- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 90 ngày theo
thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
- Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả
nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá
hạn hoặc đã quá hạn;
- Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý.
 Nợ xấu theo điều 7: (theo điều 7 thì việc phân loại nợ được căn cứ vào hệ
thống xếp hạng tín dụng nội bộ của mỗi TCTD), trong đó:
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng
đánh giá là khơng có khả năng thu hồi nợ gốc và lãi khi đến hạn. Các khoản nợ
này được tổ chức tín dụng đánh giá là có khả năng tổn thất một phần nợ gốc và
lãi.
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín dụng đánh giá
là khả năng tổn thất cao.
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm: Các khoản nợ được tổ chức tín
dụng đánh giá là khơng cịn khả năng thu hồi, mất vốn.
1.2

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.2.1.1. Bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất

mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất
11


12

cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại
trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của một quốc gia bao gồm đất đai, các
tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian… Tài sản của một quốc gia thường
được phân thành hai loại: động sản và bất động sản. Động sản là những tài sản có
thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không
thể di chuyển được.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di
dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thỏa
mãn các điều kiện sau:
Nó thỏa mãn một số nhu cầu của con người;
Nó được sở hữu bởi một quốc gia, một nhóm người hay một cá nhân;
Nó có giá trị;
Khơng thể di dời và hình thái của nó khơng thể thay đổi.
1.2.1.2. Hàng hóa bất động sản
Có thể khẳng định rằng hầu hết bất động sản là hàng hóa và cũng như bao loại
hàng hóa khác, bất động sản để được xem là hàng hóa khi nó được đưa ra thị
trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… và những hoạt động này pháp luật không

cấm. Tuy nhiên cũng có những bất động sản khơng phải là hàng hóa như các bất
động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử
dụng của người khác.
Ở Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa như
những cơng trình hạ tầng mang tính chất cơng cộng, đất đai là bất động sản nhưng
pháp luật cấm mua bán.
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, ngồi những đặc điểm chung của hàng
hóa thơng thường bất động sản cịn có một số đặc điểm riêng sau đây:
Các bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai. Nếu đất đai
khơng phải là hàng hóa thì bất động sản trên đó khó có thể trở thành hàng hóa;
12


13

Xét dưới gốc độ các nhà đầu tư thì đất đai được dùng làm phương tiện bảo
hiểm giá trị phòng ngừa khi lạm phát, đặc biệt là những nước thị trường tài chính
kém phát triển;
Đất đai khi trở thành hàng hóa thì giá trị của nó cịn phản ánh lợi thế về vị trí
địa hình, địa điểm và các tài sản tạo lập trên đất;
Bất động sản là hàng hóa không di dời được nên hồ sơ mô tả về hàng hóa ghi
nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về thay đổi chủ sở hữu, chủ sử
dụng… theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong
quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa có giá trị cao, cần nhiều vốn đầu tư dài hạn. Những
người có thu nhập trung bình trở xuống khó có khả năng tiếp cận nếu khơng có sự
hỗ trợ của thị trường tài chính;
Hàng hóa bất động sản ln nằm trong một khơng gian nhất định, nó ảnh
hưởng trực tiếp đến cảnh quan môi trường của dân cư trong khu vực. Cho nên nó
liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học kỹ thuật kiến trúc, văn hóa… Vì vậy

thị trường bất động sản ít nhiều chịu sự tác động của các ngành trên.
1.2.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ
trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ
quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan
trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường
BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
13


14

Bất động sản đặc biệt: là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hố vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.3 Thị trường bất động sản và đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản

Khi hàng hóa bất động sản được đưa ra giao dịch mua bán, cầm cố, cho th
thơng qua tiền tệ thì lúc đó xuất hiện thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ nó khơng chỉ được
đem ra mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp. Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng chỉ là quan hệ giữa người
mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản
như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường
bất động sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: “ Thị trường bất động sản là
tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn
ra trong một thời gian và không gian nhất định.”
Các đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động
sản: thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được
từ việc sở hữu đất đai ( quyền sử dụng đất). Bởi vậy, đất đai khơng bao giờ hao
mịn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản
thơng thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lợi ích do
đất mang lại
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải
rộng trên khắp các vùng miền của đất nước: BĐS là một loại hàng hố cố định và
khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm
lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa
phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính khơng tập trung và trải rộng
14


15

ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hố BĐS có “dư thừa” ở vùng này

cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang
tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự phát triển khơng
đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tếvăn hố-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường
BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển
kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản lớn của
mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến
hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối
và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về
BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở.
Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ
cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà
nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, ln điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các
nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thông tin không đầy
đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường): Đặc điểm này xuất phát từ những đặc
trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền
thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí,
ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến
những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên
tính khơng hồn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự
can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai
để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường
hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước
nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt khác, thị trường
BĐS khơng hồn hảo cịn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường
BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hố khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động

15


16

thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền
kinh tế: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được
đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian
hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông
trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi,
mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư
và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là
đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là
cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế
chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho
vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngồi ra,
thị trường BĐS cịn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà
bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động
v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định
của nền kinh tế quốc dân.
1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS
là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các
nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của
mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của
nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai
thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành

cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia
đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:Đây
là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các
16


17

BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng
cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay.
Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc
chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng
đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu
toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho
thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hoá thường
chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng u cầu
đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước
ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà
nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì
việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công
tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với
các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường
vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường
BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích
thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo
nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh
thổ và trên phạm vi cả nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật
để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi
mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng
góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở
là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở
17


18

là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết
đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với
thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà
nước về thị trường BĐS nhà ở.
1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Sự phát triển kinh tế: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia cũng đồng thời là
sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nơng nghiệp. Sự
phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các
ngành kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải

chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp
sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ du lịch… làm gia
tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản phát triển.
Ngồi ra, do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần, nên thực
tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.
Sự gia tăng dân số: Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã
hội, về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí… theo đó làm tăng nhu cầu về bất
động sản. Trước hết sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất
kinh doanh, vì với số lượng dân số tăng nhanh làm tăng nhu cầu thiết yếu thúc
đẩy kinh tế phát triển. Đồng thời dân số tăng nhanh là một áp lực lớn làm tăng
nhu cầu sử dụng bất động sản để xây nhà ở, đồng thời cũng làm gia tăng nhu cầu
về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu
cầu về giáo dục đào tạo… những nhu cầu là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu
về bất động sản như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư…
Yếu tố pháp luật: yếu tố pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế
chấp, góp vốn bất động sản…hướng dẫn hợp đồng giao dịch nhân sự bất động
sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp lý
có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản như
ở Việt nam trước khi có Luật Đất đai 1993. Yếu tố pháp luật lại có sự ảnh hưởng
mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản;
18


19

vì bất động sản mà yếu tố ban đầu cấu tạo nên nó là đất đai, nhưng quan hệ đất
đai được mọi nhà nước điều chỉnh bằng luật pháp: Pháp luật đất đai hay Luật dân
sự. Các quan hệ giao dịch đất đai dưới hình thức nào ở bất cứ chế độ xã hội nào
(trừ xã hội công xã nguyên thủy) đều được pháp luật quy định. Chính sự quy định

này là đặc trưng riêng có của hàng hóa bất động sản và ảnh hưởng đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản.
Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cùa Chính phủ và
Chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố
quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia
việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây
dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng… Các đầu tư
này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính
phủ. Chính phủ cũng cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư,
xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê…
Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển
của thị trường bất động sản.
Tập quán, truyền thống và thị hiếu: Tập quán và truyền thống ảnh hưởng trực
tiếp đến cách tiến hành thực hiện các giao dịch, mua bán, thuê mướn, thế chấp…
của thị trường bất động sản. Nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao
dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua, bán, cho thuê và đi thuê. Nó cũng
góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm q trình thanh tốn. Thị hiếu ảnh hưởng đến
thị trường bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu: Một là, thị hiếu về vị trí bất
động sản mang tính tập quán, truyền thống nhiều hơn, nhất là về thị trường nhà ở,
đất ở. Hai là, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng kể cả mốt, là những nhân tố làm ảnh
hưởng đến thị trường bất động sản.
1.3

BÀI HỌC TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
DƯỚI CHUẨN CỦA MỸ

1.3.1 Vay mua nhà trả góp theo hình thức cổ điển của Mỹ
Thông thường muốn vay nợ ngân hàng để trả góp mua nhà thì người đi vay
cần có một số vốn để trả trước một phần trị giá căn nhà và đồng thời phải chứng

tỏ là mình có đủ khả năng tài chính để trả nợ đều đặn trong suốt thời gian đi vay.
19


20

Chính sách cho vay của ngân hàng thay đổi tùy tình hình thị trường, tuy nhiên
ngân hàng thường buộc người vay phải có ít nhất 10% - nghĩa là chỉ cho vay tối
đa 90% - trị giá căn nhà. Số tiền trả góp hàng tháng thì khơng vượt q mức an
toàn là một phần ba mức thu nhập trước khi tính thuế.
Theo quy định của Hiệp hội cho vay thế chấp quốc gia FNMA(Federal
National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae), các khoản cho vay thế
chấp được thực hiện phải đảm bảo một số điều kiện sau:
+ Mức trả tiền hàng tháng( bao gồm tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm) phải tuân
theo quy ước “tỷ lệ 28:36” dựa vào mức thu nhập hàng tháng - 28% là tỷ lệ trước
(front ratio) và 36% là tỷ lệ sau (back ratio). Ngân hàng thường chỉ cho vay nếu
số tiền trả góp hằng tháng (kể cả thuế và tiền bảo hiểm ngôi nhà) không vượt quá
28% (tỷ lệ trước) thu nhập hằng tháng. Cộng thêm các khoản nợ khác (như tiền
trả nợ thẻ tín dụng, mua xe, nợ trả học phí cho con cái...) thì tất cả khơng được
q 36% (tỷ lệ sau) của số thu nhập hằng tháng.
+ Kỳ hạn các khoản cho vay mua nhà thế chấp không được ít hơn 10 năm hoặc
lớn hơn 30 năm.
+ Tài sản phải được một thẩm định viên của Fannie Mae đánh giá.
+ Báo cáo tín dụng của người đi vay cần phải được cập nhật trong vịng 90
ngày.
Bên cạnh đó, các ngân hàng Mỹ lại cịn căn cứ vào “điểm tín dụng” (credit
score) của người đi vay khi xét đơn xin vay. Đây là thang điểm do Công ty Fair
Isaac Corp. thiết lập, gọi tắt là điểm số FICO, từ 300-900 điểm. Điểm tín dụng
này được thiết lập cho mỗi cá nhân dựa trên năm yếu tố mà quan trọng nhất là
“tiểu sử tín dụng” - hễ người nào xưa nay càng trả nợ trễ hạn bao nhiêu thì điểm

tín dụng của người ấy càng thấp bấy nhiêu. Điểm càng cao thì càng dễ vay và
người đi vay lại cịn được cho vay với lãi suất nhẹ hơn. Thơng thường thì người
vay sẽ gặp khó khăn với điểm tín dụng thấp hơn 620.
1.3.2 Vay nợ dưới chuẩn và nguyên nhân hình thành thị trường cho vay nợ
dưới chuẩn
Là hình thức tín dụng mà các công ty cho vay thế chấp ở Mỹ đã cung ứng cho
khách hàng mua nhà, với các điều kiện cho vay được nới lỏng, như : không cần
tiền đặt cọc theo hình thức cho vay truyền thống ; cũng chẳng đòi hỏi người đi
20


21

vay phải chứng tỏ rõ ràng về khả năng trả nợ, và lại khơng hề quan tâm đến “điểm
tín dụng” và sản phẩm Option ARM(Adjustable Rate Mortgage - lãi suất thả nổi)
được các công ty áp dụng phổ biến nhất.
Với cách cho vay quá dễ dàng này thì những người trước đây bị ngân hàng...
chê là “không đạt tiêu chuẩn”, nay có thể vay trả góp thoải mái. Thế là vơ số
những khách hàng chưa hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì đã từng
chậm trả nợ, hoặc khơng đủ khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người đã
bị phá sản... cũng nghiễm nhiên trở thành chủ nhân những ngôi nhà to lớn, khang
trang. Và những món nợ cho các khách hàng này vay đều được xếp vào cái gọi là
“nợ dưới chuẩn”.
Nguyên nhân hình thành thị trường cho vay nợ dưới chuẩn
Đó là sự kỳ vọng tin tưởng vào thị trường nhà đất của Mỹ vẫn mang lại khả
năng sinh lợi cao, nhà cửa tiếp tục tăng giá, đồng thời các món nợ ấy có thể tái
tài trợ dễ dàng, vì vậy người đi vay đã chọn Option ARM và các nhà tài trợ cũng
mạnh dạn cho vay.
Tâm lý không ngại rủi ro khi cùng một lúc giá nhà cửa tăng vùn vụt mà lãi
suất lại liên tục hạ vì vậy nhiều người đã tham gia vào thị trường địa ốc. Số

người mua nhà gia tăng, cầu vượt cung nên giá nhà cứ thế mà tiếp tục gia tăng.
Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ đã tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và
có nơi thì đã tăng gấp ba lần. Trong bối cảnh đó, hầu hết mọi người nhắm mắt đi
vay mua nhà mà khơng ngần ngại nhờ có sản phẩm Option ARM. Tuy nhiên
trong hình thức cho vay này trường hợp thị trường nhà cửa sụt giá thì người vay
không thể tái tài trợ được và lúc ấy Ngân hàng sẽ tịch biên ngôi nhà mang ra bán
đấu giá rồi đưa người đi vay ra tòa để đòi lại khoản tiền thiếu nợ. Khơng trả được
thì người đi vay đành phải khai... phá sản và ngân hàng chịu mất tiền.
Bên cạnh đó,việc có thêm nhiều nguồn tài trợ địa ốc đã làm nhà cửa ở Mỹ gia
tăng giá trong giai đoạn hơn mười năm qua. Trước đây thì nguồn vốn cho vay địa
ốc hầu như đều do ngân hàng cung cấp, tuy nhiên lượng tiền cho vay từ ngân
hàng cũng có giới hạn. Ngồi những ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt động ngân
hàng, lượng tiền cho vay của mỗi ngân hàng lệ thuộc phần lớn vào số tiền ký gửi
của khách hàng, và để quản lý rủi ro thì chỉ một phần của tổng số tiền cho vay
được dành cho địa ốc. Số người đủ tiêu chuẩn để có thể vay tiền ngân hàng vì thế
21


22

khơng nhiều và muốn giúp dân chúng có nhà thì Chính phủ Mỹ đã tìm cách tạo
thêm các nguồn tài trợ khác.
Vào năm 1980 Đạo luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative
Mortgage Transaction Parity Act) được ban hành, nới rộng những quy luật cho
vay và khuyến khích việc thành lập những kênh tài trợ khác. Đạo luật này đã thổi
một luồng gió mới vào thị trường địa ốc. Nhiều công ty tài trợ địa ốc (mortgage
lenders) ra đời và vì khơng bị ràng buộc bởi những luật lệ ngân hàng nên các nhà
tài trợ mới này mạnh tay tung hồnh. Nhiều ngân hàng lớn thay vì tiếp tục con
đường hoạt động truyền thống của mình là lấy tiền ký thác để cho vay thì lại...
khơng muốn đứng ngồi cuộc nên cũng đã thành lập, hoặc liên kết với những

công ty tài trợ địa ốc và số kênh cho vay trả góp nhà tăng vọt. Đây cũng là một
mầm mống đưa đến cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn hiện tại.
1.3.3 Hệ lụy ảnh hưởng đến thị trường chứng khốn
Chính việc giúp ngân hàng có tiền cho vay tiếp thơng qua việc bán các khoản
cho vay thế chấp cho các công ty do Chính phủ Mỹ thành lập “Cơng ty do nhà
nước bảo trợ” (Government Sponsored Enterprise) mà hai tổ chức lớn nhất là
Hiệp hội cho vay thế chấp quốc gia (FNMA – gọi tắt là Fannie Mae), và Công ty
Quốc Gia tài trợ địa ốc (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là
Freddie Mac). Những món nợ vay của các ngân hàng được dùng làm thế chấp để
phát hành những “Trái phiếu bất động sản” (Mortgage-backed Securities) bán cho
các nhà đầu tư khác.
Tương tự như vậy, các công ty tài trợ địa ốc cũng bán các món nợ này cho các
ngân hàng đầu tư (investment bank) để họ phát hành những trái phiếu bất động
sản và bán lại cho các nhà đầu tư khác. Thế là những món nợ địa ốc từ nay khơng
cịn kẹt trong sổ kế tốn của các ngân hàng và các công ty tài trợ địa ốc nữa mà lại
được liên tục luân chuyển và thay thế bằng những đồng vốn mới từ tiền bán
những trái phiếu trên thị trường tiền tệ.
Chính vì vậy khi thị trường cho vay thế chấp nhà ở của Mỹ gặp khủng hoảng
đã tạo ra hiệu ứng đô-mi-nô ảnh hưởng đến thị trường tài chính tiền tệ, thị trường
chứng khốn của Mỹ và của một số quốc gia khác ( chủ yếu là các nước ở Châu
Âu) có tham gia vào việc tái tài trợ vốn cho thị trường này.
1.3.4 Vậy Khủng hoảng nhà đất Mỹ là gì?
22


23

Là tên một đợt rối loạn tài chính xảy ra ở Mỹ từ 8/2007 và đang lan ra toàn
cầu. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng chính là sự kết hợp của việc cho vay
tràn lan “nợ dưới chuẩn” (subprime) của các ngân hàng và các công ty tài trợ Bất

động sản cùng với sự xẹp hơi của bong bóng thị trường nhà ở của Mỹ. Ngay lập
tức nó lan sang các thị trường tài chính khắp thế giới gây thiệt hại hàng ngàn tỷ
Đơ la Mỹ cho các tập đồn tài chính, tập đồn đầu tư lớn trên thế giới thông qua
việc gia tăng rủi ro do không thu hồi được nợ từ các khoản cho vay dưới chuẩn và
sự sụt giảm của các loại hàng hóa phái sinh, chứng khốn được sinh ra từ nguồn
tài chính tài trợ thị trường này.
1.3.5 Các giai đoạn bùng phát của cuộc khủng hoảng
Sự bùng nổ của cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ có thể chính thức được xem xét
từ tháng 8 năm 2007 khi mà ngân hàng trung ương can thiệp để làm tăng tính
thanh khoản cho hệ thống ngân hàng
 6/8/2007 American Home Mortgage, một trong những tổ chức cung cấp các
khoản vay mua nhà lớn nhất tại Mỹ nộp đơn xin phá sản sau khi sa thải phần
lớn nhân viên. Theo AHM thì cơng ty là nạn nhân của sự sụt giá nhanh chóng
trong thị trường nhà đất tại Mỹ với việc cho vay và vay nhiều món nợ dưới
chuẩn.
 9/8/2007 thị trường tín dụng ngắn hạn bị đóng băng sau khi một ngân hàng lớn
của Pháp, BNP Paribas, ngừng họat động 3 quỹ đầu tư trị giá 2 tỷ Euro và nêu
ra nguyên nhân liên quan đến thị trường thế chấp nhà dưới chuẩn của Mỹ.
BNP nói rằng ngân hàng này không thể định giá tài sản của quỹ bởi vì thị
trường đã biến mất. Ngân hàng TW Châu Âu đã bơm 95 tỷ EUR vào hệ thống
ngân hàng châu âu để giảm nhẹ thiệt hại của cuộc khủng hoảng nợ dưới
chuẩn.Cả Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ và Bank of Japan đều có những bước đi
tương tự.
 10/8/2007 Ngân hàng TW Châu Âu cung cấp thêm 61 tỷ EURO cho các ngân
hàng. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ tuyên bố sẽ cung cấp đủ các khoản tiền qua
đêm cần thiết để chống chọi lại cuộc khủng hoảng tín dụng.
 13/8/2007 Ngân hàng TW Châu Âu lại tiếp tục bơm 47,7 tỷ Euro vào thị
trường tiền tệ. Ngân hàng trung ương Mỹ và Ngân hàng trung ương Nhật Bản
cũng bơm thêm tiền vào thị trường. Goldman Sachs tuyên bố sẽ bổ sung
23

24

thêm 3 tỷ USD vào một quỹ đầu cơ để khơi phục giá trị bị giảm sút do khủng
hoảng tín dụng.
 16/8/2007 Countrywide Financial, tổ chức khởi xướng thế chấp lớn nhất nước
Mỹ đã rút tồn bộ giới hạn tín dụng 11.5 tỷ USD. Tổ chức cho vay thế chấp
của Úc Rams cũng thừa nhận gặp vấn đề về thanh khoản.
 17/8/2007 Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ đã cắt giảm lãi suất chiết khấu (lãi suất
mà Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ cho các ngân hàng vay) xuống nửa điểm phần
trăm nhằm giúp các ngân hàng đối phó với các vấn đề về tín dụng. Tuy nhiên,
biện pháp này đã khơng hữu hiệu. Do đó, các ngân hàng trung ương của các
nước phát triển chấm dứt việc tăng tiền với lượng lớn trong dài hạn và chấp
nhận tài sản đảm bảo có phạm vi bảo đảm rộng nhất từ trước đến nay.
 13/09/2007 có thơng tin rằng NorthernRock (ngân hàng nhận thế chấp lớn nhất
của Anh) đang ở bên bờ của tình trạng mất khả năng chi trả, (điều mà lần đầu
tiên xảy ra cho một ngân hàng kiểu cũ ở Anh hàng trăm năm nay). Ngân hàng
Northern Rock đã chứng khốn hố các khoản cho vay tín chấp và huy động
vốn từ thị trường vốn để phát triển nhanh chóng (77% tổng số tài sản của ngân
hàng này là các loại chứng khoán và chỉ 23% là từ tiền gửi tiết kiệm của khách
hàng). Mặc dù các nhà chức trách của ngân hàng này ra sức trấn an, nhưng
hoảng loạn tiếp tục gia tăng. Trong vòng 4 ngày, tổng số tiền tiết kiệm bị rút
khỏi ngân hàng này là khoảng 4 tỷ USD.
 Ngày 18/9, Fed tiếp tục cắt giảm thêm 0,5 điểm phần trăm đối với hai loại lãi
suất định hướng của mình: lãi suất cơ bản giảm xuống 4,75%/năm (đây là lần
đầu tiên trong vòng 4 năm kể từ năm 2003, FED cắt giảm lãi suất cơ bản); lãi
suất chiết khấu xuống 5,25%/năm nhằm đối phó với nguy cơ suy thối kinh tế
và các khó khăn hiện nay trên các thị trường tài chính của Mỹ. Hành động này
đã lập tức khiến TTCK Mỹ và kéo theo cả các thị trường châu Âu, châu Á

phục hồi mạnh trở lại. Như vậy sự phục hồi của hầu hết các TTCK trên thế
giới trong tháng 9 sẽ góp phần ổn định tâm lý cho các nhà đầu tư tài chính sau
một loạt biến động lớn từ tháng 8 đến nay mặc dù những khó khăn cũng như
cuộc khủng hoảng chưa thể sớm kết thúc.
1.3.6 Bài học cho Việt Nam
24


25

Cuộc khủng hoảng thị trường tài chính và những khó khăn của nền kinh tế Mỹ
hiện nay là bài học quý cho toàn cầu kể cả các nền kinh tế phát triển và những nền
kinh tế đang phát triển. Thực tiễn rất cần thiết cho Việt Nam trong giai đoạn này,
giai đoạn mà nền kinh tế có nhiều chuyển biến tích cực, tăng trưởng nhanh, trong
đó có sự hồi sinh và phát triển mạnh của thị trường bất động sản trong những
tháng cuối năm 2007. Trong vòng 10 năm trở lại đây (1997-2007), thế giới đã
chứng kiến 2 cuộc khủng hoảng tài chính lớn: khủng hoảng tài chính ở châu Á
năm 1997 và hiện nay ở Mỹ đều bắt nguồn từ những cơn sốt nóng, sốt lạnh của
thị trường bất động sản và tín dụng ngân hàng cho vay vào thị trường này. Thị
trường bất động sản - thị trường chứng khốn - thị trường tín dụng ln có mối
“liên thơng”. Thơng qua việc nghiên cứu cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
dưới chuẩn của Mỹ có thể rút ra một số kinh nghiệm cho Việt Nam về quản lý
nền kinh tế, kinh nghiệm điều tiết các thị trường nhạy cảm như thị trường chứng
khoán và thị trường bất động sản và các chính sách tiền tệ chi phối thị trường.
Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý của các cấp trong quá trình điều tiết
nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng
Đối với cơ quan quản lý nhà nước
Xây dựng, hoàn thiện cơ chế chính sách liên quan đến thị trường đảm bảo thị
trường phát triển ổn định và bền vững;
Điều phối quỹ đất đảm bảo đáp ứng lượng cung hàng hóa bất động sản hợp lý

cho thị trường nhằm để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng
thời góp phần thực hiện chính sách xã hội;
Thực hiện các biện pháp để công khai, minh bạch và lành mạnh các giao dịch
trên thị trường bất động sản;
Nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung các chính sách tài chính liên quan đến thị
trường bất động sản theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản;
Nâng cao vai trị kiểm sốt của cơ quan quản lý nhà nước trong việc điết tiết
thị trường một cách ổn định.
Đối với Ngân hàng nhà nước
Sử dụng chính sách tiền tệ can thiệp kịp thời vào thị trường nhằm hạn chế
những biến động mang tính tiêu cực tác động xấu đến thị trường, làm thị trường
phát triển méo mó.
25