Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VƠ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội - 2020


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VƠ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. LÊ THỊ BÍCH THỌ

Hà Nội - 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan tồn bộ nội dung luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn
thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của q trình làm việc nghiêm tục và có hệ
thống của chính tơi, theo sự hướng dẫn về mặt khoa học của PGS.TS. Lê Thị Bích
Thọ. Việc sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích
dẫn tài liệu tham khảo; các bản án, thơng tin được dẫn chứng trong luận văn là trung
thực, chính xác và đúng sự thật.
Về nội dung luận văn, tôi cam đoan rằng luận văn này chưa từng được công
bố hoặc sử dụng để thực hiện nghiên cứu cho bằng cấp ở những nơi khác.
Các nghiên cứu của tác giả khác được sử dụng trong luận văn này được trích
dẫn theo đúng quy định.
Đồng thời, luận văn này chưa bao giờ được đệ trình ở bất cứ nơi nào khác để
nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 02 năm 2020
Tác giả

Nguyễn Hồ Phương Nhân


MỤC LỤC
Lời cam đoan

Trang

Danh mục các chữ viết tắt
Mục lục
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài…………………………………………………….

1

2. Tình hình nghiên cứu đề tài ………………………………………………..

2

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu…………………………………………

3

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…………………………………………

4

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu…………………………………

4

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ……………………………………………….

4

7. Kết cấu của luận văn ……………………………………………………….

5

NỘI DUNG
Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô
hiệu ……………………………………………………………………………

6

1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…………………..

6

1.1.1. Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ ………………………………………..

6

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu……………………………

8

1.2. Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật
dân sự …………………………………………………………………………
1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về năng
lực chủ thể …………………………………………………………………….
1.2.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về sự tự
nguyện của chủ thể ……………………………………………………………
1.2.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
với với đạo đức xã hội…………………………………………………………

12

12

22

23

1.2.4. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn…………………….. ……...

26

1.2.5. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức……….

27


1.2.6. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất
đai………………………………………………………………………………

28

1.3. Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…..…………………...

31

Tiểu kết chương 1 …………………………………………………………….

33

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức
tại TP.HCM….………………………………………………………………..
2.1. Giới thiệu về TP.HCM và sơ lược thực trạng pháp luật về Hợp đồng
CNQSDĐ vô hiệu tại TP.HCM ………………………………………….…..

34

34

2.1.1. Giới thiệu khái quát về TP.HCM………..……………………………..

34

2.1.2. Sơ lược chung về tranh chấp liên quan đến QSDĐ tại TP.HCM…..….

35

2.2. Thưc trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức tại
TP.HCM ………………………………………………………………………
2.3. Một số bất cập trong thực tiễn giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về
hình thức tại Tịa án các cấp trên địa bàn TP.HCM …..………………………
2.3.1. Hợp đồng CNQSDĐ viết tay..………………………………………….
2.3.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hơp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về
hình thức…………………… …………………………………………………
2.3.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức
hiện nay …………………… …………………………………………………
Tiểu kết chương 2 …………………………………………………………….
Chương 3. Một số kiến nghị hồn thiện pháp luật quy định về hình thức của
Hợp đồng CNQSDĐ………………………………………………………….
3.1. Kinh nghiệm của một số nước trong quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ..……………………………………………………………………..
3.1.1. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ tại Trung Quốc … …………………………………………………
3.1.2. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ của luật pháp Mỹ …………………………………………………

37

44
44
46

47
50
51

51

51

53


3.1.3. Vấn đề công chứng. chứng thực của Hợp đồng mau bán bất động sản
tại Pháp ………………………………………………………………………...
3.2. Một số kiến nghị hồn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về
hình thức ………………………………………………………………………

54

56

3.2.1. Qn triệt, đường lối chính sách của Đảng về quản lý đất đai….………

56

3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức ...…

57

3.3. Một số kiến nghị khác ……………………………………………………

59

Tiểu kết chương 3 …………………………………………………………….

65

Kết luận ………………………………………………………………………

66

Danh mục tài liệu tham khảo


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ Luật dân sự

BLTTDS

: Bộ luật Tố tụng dân sự

LĐĐ

: Luật đất đai

TAND

: Tòa án nhân dân

VKSND

: Viện Kiểm sát nhân dân

UBND

: Ủy ban nhân dân

CNQSDĐ

: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP.HCM

: thành phố Hồ Chí Minh


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ quốc
gia nào. Đó là là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với từng ngành
nghề trong nền kinh tế quốc dân. Việc xác lập quyền sở hữu về đất đai được các nhà
nước trên thế giới thực hiện và luật hóa trong các định chế pháp luật của quốc gia
mình. Bên cạnh quyền sở hữu đất đai được xác lập và thừa nhận, nhà nước còn xác lập
và thừa nhận quyền sử dụng đất đai.
Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất được
quy định rõ trong Hiến pháp 1992 và thuộc sở hữu toàn dân. Quyền sử dụng đất đai
được nhà nước xác lập và bảo hộ hợp pháp, được Nhà nước cho phép chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy
định của LĐĐ 2013. Các hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể này
sang chủ thể khác ở Việt Nam theo quy định của LĐĐ 2013, hiện nay diễn ra rất phổ
biến, trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo quy định của
LĐĐ 2013 và BLDS 2015. Trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực
hiện theo chế định hợp đồng dạng văn bản.
Tại Việt Nam, hiện nay từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô
hiệu diễn ra rất nhiều trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức. Hệ lụy
của Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vơ hiệu về hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến
quyền, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng và triệt tiêu quyền được nhà nước bảo vệ
hợp pháp về QSDĐ của các bên đương sự trong hợp đồng nếu các Hợp đồng
CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức không được giải quyết hoặc giải quyết không hiệu quả.
Thực tiễn tiếp nhận và giải quyền các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong
thời gian qua tại các cơ quan chức năng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Nguyên nhân đưa tới
hạn chế là từ cách hiểu giá trị pháp lý của các Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định của
BLDS 2015 và theo LĐĐ 2013. Chính vì lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ
thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của

1

BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đối với vấn đề vô hiệu về hình thức của Hợp đồng
CNQSDĐ cũng như kiến nghị cho thực tiễn giải quyết các Hợp đồng CNQSDĐ để từ
đó góp phần hồn thiện pháp luật về đất đai.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức đã được nghiên cứu
trong một số cơng trình khoa học của ngành luật nói chung. Các cơng trình đó nghiên
cứu về:
- Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên
quan đến QSDĐ, Nhà xuất bản Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về
giao dịch QSDĐ, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch
QSDĐ; xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch
liên quan đến QSDĐ; chứng cứ trong quá trình TAND giải quyết tranh chấp giao dịch
liên quan đến QSDĐ.
- Tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về
QSDĐ vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và Truyền
thông. Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch liên quan đến QSDĐ vô hiệu,
qua đó phân tích và làm rõ những quy định pháp luật hiện hành và việc giải quyết hậu
quả pháp lý nhằm rút ra bài học thiết thực cho việc giải quyết các vướng mắc trong quá
trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ; thực tiễn giải
quyết tranh chấp về QSDĐ vơ hiệu và bình luận bản án với những đánh giá khoa học
về những sai sót trong q trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch về
QSDĐ vô hiệu của TAND các cấp.
Có thể nói những cơng trình khoa học nêu trên là tài liệu vô cùng quý giá giúp
tác giả có thêm nhiều thơng tin phục vụ cho việc nghiên cứu của mình. Tuy nhiên các
cơng trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu nghiên cứu về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung
chưa đi sâu, nghiên cứu một cách toàn diện hệ thống, thực tiễn “Hợp đồng CNQSDĐ
đất vơ hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí
Minh”. Luận văn này sẽ kế thừa và tiếp thu một cách có chọn lọc các cơng trình
nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả có liên quan để tập trung nghiên cứu sâu

2


các vấn đề liên quan đến đề tài luận văn trên cơ sở phân tích và tìm hiểu ngun nhân
của hạn chế, vướng mắc trong sự kết hợp hài hòa giữa vấn đế lý luận và thực tiễn
thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra
các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu quy phạm của BLDS, BLTTDS hiện nay, các quy định
về trường hợp vô hiệu của pháp luật đất đai cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng
CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng
cùng với thực tiễn trong xác định và xử lý trong các vụ án của TAND, từ đó, đề xuất
kiến nghị, phương hướng và một số giải pháp hồn thiện pháp luật đối với Hợp đồng
CNQSDĐ vơ hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ CNQSDĐ.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ sau:
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ
vơ hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng: làm
rõ khái niệm và bản chất pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như
Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng; nghiên cứu một cách xun suốt
vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định
của pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung cũng như Hợp
đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng.
- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết
tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vơ
hiệu về hình thức nói riêng tại TAND các cấp; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp
Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình
thức nói riêng tại TAND để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ sung

những điểm khuyết trong các quy định liên quan.
- Trên cơ sở những bất cập được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải
pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

3


nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng từ thực tiễn
giải quyết của TAND.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của BLDS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và thực tiễn thi
hành các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
4.2.1. Phạm vi về nội dung
Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng giải quyết các tranh chấp Hợp đồng
CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức, thực trạng ảnh hưởng do Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu
mang lại từ 2015 đến nay
4.2.2. Phạm vi về không gian
Tại thành phố Hồ Chí Minh
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
- Lấy nguyên tắc khách quan, toàn diện và lịch sử của chủ nghĩa duy vật biện
chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan
điểm của Đảng và pháp luật của Nhà nước về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung, pháp
luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng làm cơ sở lý
luận chung của đề tài.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm phân tích, tổng hợp,
thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp.

- Sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu bao gồm: Tài liệu cấp 1, tài liệu cấp
2 và các nguồn tài liệu khác.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
-Làm sáng tỏ lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu nói chung và Hợp đồng
CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức nói riêng cũng như thực tiễn giải quyết của TAND.

4


- Xác định các hạn chế của pháp luật trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu
về hình thức, trên cơ sở đó, rút ra kết luận, giải pháp nhằm hồn thiện quy định về tình
trạng vơ hiệu của dạng hợp đồng này trong tương lai.
-Đề xuất các hướng giải quyết phù hợp với luật định và thực tiễn nhằm điều
chỉnh vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức với từng nhóm ngun nhân để
từ đó hồn thiện pháp luật sát với thực tế hơn.
7. Kết cấu của luận văn
Kết cẩu của luận văn gồm bốn phần: Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và nội dung chính của luận văn.
Phần nội dung chính được chia thành 3 Chương. Kết cấu của từng chương cụ
thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu về hình thức
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện.

5


CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
1.1. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

1.1.1. Khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ
Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. QSDĐ là công cụ pháp lý do Nhà
nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh. Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân
về đất đai. Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai,
môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một
thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Do đó, QSDĐ được xem xét
như một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế
chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ theo quy định tại Điều 167 của LĐĐ
2013. Như vậy, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu
toàn dân về đất đai.
Trong BLDS 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền về tài sản”. Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được
nêu như sau” Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối
với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy,
theo BLDS 2015, QSDĐ chính là quyền về tài sản và quyền này, theo BLDS 2015 là
một dạng tài sản. Cũng theo Điều 430, Chương 16 BLDS 2015, “Hợp đồng mua bán
tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản
cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Trong BLDS 2015, không quy định rõ
và cụ thể Hợp đồng CNQSDĐ. Xét từ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng và
hợp đồng mua bán quyền tài sản, Hợp đồng CNQSDĐ tương đồng với Hợp đồng mua
bán tài sản, cụ thể hơn là Hợp đồng mua bán quyền tài sản.
Tại Khoản 1 Điều 450 của BLDS 2015,” Trường hợp mua bán quyền tài sản thì
bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên
mua phải trả tiền cho bên bán”. Tại Mục 7 Điều 500 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng

6

về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng
đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia
thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, Hợp đồng
CNQSDĐ cũng là một trong các loại hợp đồng về QSDĐ. Đồng thời, hợp đồng này
cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và
làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho
bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận.
Trong Hợp đồng CNQSDĐ, có hai bên tham gia vào chuyển giao QSDĐ. Một
bên chuyển giao QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển giao QSDĐ và bên nhận chuyển
giao nhận QSDĐ đồng thời phải trả cho bên chuyển giao QSDĐ khoản tiền theo như
thỏa thuận trong hợp đồng. Vì nghĩa vụ được xác lập do thỏa thuận của hai bên trong
hợp đồng nên việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ mang tính tự nguyện nhưng
có sự đảm bảo thực hiện của nhà nước thông qua các quy định từ Điều 277 đến Điều
294 của BLDS 2015 về nghĩa vụ trong hợp đồng.
Mặt khác, theo Điều 116 của BLDS 2015, “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc
hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự.”. Xét theo quy định của điều trên, việc chuyển nhượng QSDĐ chính là hành vi
pháp lý đơn phương chuyển (làm thay đổi) quyền và nghĩa vụ về QSDĐ từ chủ thể này
sang chủ thể khác bằng giao kết hợp đồng. Do đó, về bản chất, CNQSDĐ chính là một
giao dịch dân sự.
Trong các giao dịch dân sự về đất đai, giao dịch CNQSDĐ là loại giao dịch
được thực hiện thường xuyên, phổ biến, thông dụng trên thị trường bất động sản Việt
Nam hiện nay. Do tính chất đặc biệt của giao dịch về QSDĐ, nên các chế định pháp
luật Việt Nam liên quan tới QSDĐ quy định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản
này đều phải thiết lập bằng văn bản theo thể thức là Hợp đồng. Do vậy, CNQSDĐ phải
được thực hiện bằng Hợp đồng CNQSDĐ.
Theo Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi
có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành

7


vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch
dân sự hồn tồn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi
phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức xã hội; 2. Hình thức của giao dịch dân sự
là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Với
các tiêu chí trên, BLDS 2015 lấy đó làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vơ hiệu
và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, một giao dịch dân sự được coi là
vơ hiệu khi giao dịch đó khơng đạt được một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1
Điều 117 của BLDS 2015.
Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự
không tồn tại theo quy định của pháp luật, khơng có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao
dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc
đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết. Khi xác định là giao dịch dân
sự vô hiệu, mọi cam kết đã, đang thực hiện theo hợp đồng đều không được pháp luật
bảo vệ, bảo hộ. Hiện nay, ở phần lớn các nước trên thế giới, khi xác định giao dịch dân
sự vô hiệu, họ cũng dựa vào đặc điểm, tính chất của giao dịch như trong BLDS 2015
của chúng ta đồng thời cũng xem xét tới căn cứ về tình hình kinh tế - xã hội của đất
nước trong từng giai đoạn.
Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng
chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy
định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch CNQSDĐ khơng có
năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của
pháp luật; QSDĐ là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao
dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch
bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật
về hình thức như cơng chứng, chứng thực…
Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu khi bên chuyển
nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ theo điều kiện về

hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch CNQSDĐ.
1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

8


Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ
các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân
sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự
hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự khơng vi phạm
điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Cũng
theo quy định Điều 122 BLDS 2015, “Giao dịch dân sự khơng có một trong các điều
kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu, trừ trường hợp Bộ luật
này có quy định khác”. Do đó, một giao dịch dân sự được xem là vơ hiệu khi khơng có
một trong các quy định của Điều 117 BLDS 2015. Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều
129 của BLDS 2015 quy định chi tiết 08 trường hợp vô hiệu do:
-

Vi phạm điều cấm, trái với đạo đức xã hội (Điều 123)

-

Giả tạo (Điều 124)

-

Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn
trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác
lập, thực hiện. (Điều 125)

-

Bị nhầm lẫn (Điều 126)

-

Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127)

-

Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128)

-

Khơng tn thủ quy định về hình thức (Điều 129)

-

Vơ hiệu từng phần (130)
Hợp đồng CNQSDĐ là giao dịch dân sự nên Hợp đồng CNQSDĐ cũng sẽ vô

hiệu với những đặc điểm chung của giao dịch dân sự được quy định như trên. Bên
cạnh đó, Điều 502 của Bộ luật này cũng quy định rõ “1. Hợp đồng về quyền sử dụng
đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này,
pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện
hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Hợp đồng CNQSDĐ khơng

9

chỉ có dạng vơ hiệu về hình thức quy định mà cịn vơ hiệu nếu khơng tn thủ đúng
trình tự thủ tục của luật định.
Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có những đặc điểm cơ bản sau:
Đặc điểm thứ nhất cũng là đặc điểm chung nhất của Hợp đồng CNQSDĐ vơ
hiệu, đó là khơng đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của
BLDS 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham
gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch khơng tự nguyện, hình thức giao dịch
không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu, các bên
tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về
cả vật chất và tinh thần cũng như khơng đạt được mục đích đã xác định. Trong trường
hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ khơng thực hiện được
giao dịch nữa. Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì
phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho
nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng.
Đặc điểm thứ hai là Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu đa dạng về loại hình và mức
độ vô hiệu. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều
kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung
mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình,
Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu cịn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính
chất và mức độ khác nhau. Khơng những thế, Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu cịn đa
dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại cả
trường hợp vơ hiệu tồn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy,
Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vơ hiệu. Đó là do
những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và sự
đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ CNQSDĐ.
Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ
vơ hiệu. Giao dịch CNQSDĐ với tính chất và vai trị đặc biệt quan trọng như đã phân

tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp

10


luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ
được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh
Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ
thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người
sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch CNQSDĐ và thủ tục thực hiện
những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao
dịch CNQSDĐ khơng bị vơ hiệu. Ngồi những quy định tại văn bản pháp luật liên
quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà q trình thực hiện các giao
dịch CNQSDĐ cịn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật
Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hơn nhân và gia đình… Khi
khơng đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu.
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu được quy
định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực
pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng
CNQSDĐ ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với CNQSDĐ.
Đặc điểm thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ
vô hiệu khá phức tạp do tính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ. QSDĐ là một loại tài sản
đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân khi tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội.
Việc thay đổi tình trạng pháp lý của QSDĐ tác động mạnh đến quyền lợi của các bên
liên quan. Hiện nay, pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vơ hiệu cịn tồn tại những hạn
chế, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch
CNQSDĐ vơ hiệu khơng ổn định, dễ thay đổi nếu xét theo lịch sử vấn đề. Vì thế, vấn
đề phức tạp hiện nay khi giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là giải quyết những
vấn đề đang tồn tại do lịch sử để lại. Để áp dụng pháp luật đối với những trường hợp
này, các nhà tư pháp khơng chỉ khó khăn khi lựa chọn quy định pháp luật đồng thời

còn phải giải quyết vấn đề sao cho phù hợp với thực tiễn, để từ đó, tránh trường hợp
gây xáo trộn lớn trong xã hội.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu cho thấy có nhiều
trường hợp giải quyết kéo dài thời gian và đi qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng

11


luật và thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là những trường hợp giao
dịch diễn ra cách đây đã lâu, qua nhiều đời chủ. Kết quả giải quyết tranh chấp về Hợp
đồng CNQSDĐ vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên trong tranh chấp. Do
đó, các bên thường theo đuổi lợi ích của mình theo mọi cách nhằm tránh các thiệt hại
do tranh chấp đem lại. Đối với những trường hợp rơi vào thời điểm pháp luật đã có sự
thay đổi hoặc quy định của pháp luật không rõ ràng sẽ dẫn tới q trình giải quyết càng
khó khăn hơn. Do đó, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vơ
hiệu rất phức tạp, bởi vì, q trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn
ra mà cịn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của QSDĐ trong
giao dịch.
1.2. Các trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp
luật
Theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương
mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có
giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch dân sự có hiệu lực
khi: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có
năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được
xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện; c) Mục đích và
nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, khơng trái đạo đức
xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, những giao dịch không đáp ứng được các quy định tại Điều 117

BLDS 2015 sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu.
1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
1.2.1.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
cá nhân
Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch
dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói
riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch

12


dân sự có hiệu lực khi “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự
phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”.
Điều 19 của BLDS 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là
khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân
sự”. Như vậy, con người sinh ra, ai cũng có năng lực pháp luật. Nhưng khơng phải
người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình. BLDS 2015 chia năng lực
hành vi dân sự thành nhiều loại khác nhau nhằm phân biệt khả năng tham gia giao dịch
dân sự, Cũng theo Khoản 1 Điều 20 BLDS 2015, người có năng lực hành vi dân sự là
người thành niên từ đủ 18 tuổi trở nên. Những người chưa thành niên (chưa đủ 18
tuổi), hạn chế về năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người
khó khăn khăn trong nhận thức làm chủ hành vi được quy định theo điều 21, 22, 23, 24
BLDS 2015 là những người không đảm bảo về năng lưc hành vi dân sự của bản thân
cá nhân. Điều 21, 22. 23. 24 của BLDS 2015 quy định rõ:
-

“Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi” (Điều 21)

-

“Người mất năng lực hành vi dân sự do bị tâm thần hoặc bệnh khác không thể
làm chủ được hành vi” (Điều 22)

-

“Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ năng lực hành vi dân sự là
những người do thể trạng hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức và làm
chủ hành vi” (Điều 23)

-

“Người hạn chế năng lực hành vi dân sự là những người nghiện ma túy hoặc
những người nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.”
(Điều 24)
Những người nói trên sẽ khơng thể chịu trách nhiệm về hành vi dân sự của

mình trong giao dịch dân sự. Do đó, trong giao dịch dân sự mà các chủ thể khơng có
đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch đó sẽ bị vơ hiệu toàn phần. Tuy nhiên, việc
đánh giá năng lực hành vi dân sự của chủ thể bị mất, bị hạn chế hoặc gặp khó khăn sẽ
do Tịa án ra phán quyết dựa trên căn cứ của pháp y giám định tâm thần. Nếu khơng có
phán quyết của Tịa án về năng lực hành vi dân sự chủ thể, chủ thể đó trong giao dịch

13


dân sự sẽ vẫn được xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và giao dịch đó khơng bị
vơ hiệu.
Ngồi ra, theo Điều 128 BLDS 2015 quy định “Người có năng lực hành vi dân
sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được
hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vơ

hiệu”. Với quy định này, chế tài của pháp luật dân sự Việt Nam hướng đến bảo vệ chủ
thể của giao dịch dân sự bị kiểm soát, chi phối hoặc bị phát bệnh đột ngột tại một thời
điểm nhất định mà thời điểm đó rơi vào đúng lúc xác lập giao dịch dân sự thì chủ thể
(cá nhân) lúc này cũng được xem là không đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm
xác lập giao dịch. Như vậy, năng lực của chủ thể cá nhân khơng chỉ xem xét dưới một
q trình mà cịn được xem xét theo thời điểm trong các giao dịch dân sự nói chung
trong đó có hợp đồng về QSDĐ. Do đó, vào thời điểm xác lập Hợp đồng CNQSDĐ,
chủ thể không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì giao dịch đó sẽ được
tun vơ hiệu bằng một tun bố của Tịa án về hợp đồng vơ hiệu.
1.2.1.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
tổ chức
BLDS 2015 phân chia các tổ chức thành 2 nhóm: Tổ chức có tư cách pháp nhân
và Tổ chức khơng có tư cách pháp nhân.
a) Đối với tổ chức được công nhận là pháp nhân:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015: “1. Một tổ chức được công
nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Được thành lập theo quy định
của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều
83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách
nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một
cách độc lập”
Như vậy, tổ chức được công nhận là pháp nhân hội tụ đủ bốn yếu tố bao gồm:
-

Thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật BLDS và các luật pháp có liên
quan tới hoạt động động của tổ chức.

-

Có cơ cấu tổ chức hợp pháp theo Điều 83 của BLDS

14


-

Có tài sản độc lập và tách biệt với cá nhân và pháp nhân khác (tổ chức có tài
sản hợp pháp riêng biệt và tự chịu trách nhiệm bằng chính tài sản này)

-

Nhân danh chính tổ chức để tham gia giao dịch dân sự và các giao dịch khác
được pháp luật quy định vào bảo hộ một cách độc lập và riêng rẽ.
BLDS 2015 phân chia pháp nhân làm hai loại: Pháp nhân thương mại và Pháp

nhân phi thương mại: theo quy định tại Điều 75 và Điều 76 BLDS 2015.
* Pháp nhân thương mại:
“Là pháp nhân có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận này được
chia cho các thành viên, bao gồm doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác” (Khoản 1
Điều 75 BLDS 2015).
* Pháp nhân phi thương mại:
“1. Pháp nhân phi thương mại là pháp nhân khơng có mục tiêu chính là tìm
kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng khơng được phân chia cho các thành viên;
2. Pháp nhân phi thương mại bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, doanh nghiệp xã
hội và các tổ chức phi thương mại khác” (Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 76 BLDS
2015).
Các pháp nhân nói trên được quy định chặt chẽ và rõ ràng về điều lệ, tài sản của
pháp nhân, người đại diện của pháp nhân, năng lực dân sự của pháp nhân trách nhiệm
dân sự của pháp nhân theo Điều 77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS

2015. Về đại diện của pháp nhân, pháp luật dân sự Việt Nam quy định rõ tai Điều 85
và Điều 137 BLDS 2015. Theo đó, đại diện của pháp nhân có hai loại là đại diện theo
pháp luật và đại diện theo ủy quyền
Đối với trường hợp người đại diện pháp nhân tham dự với vai trò là chủ thể
trong Hợp đồng CNQSDĐ. Khoản 3 Điều 139 BLDS 2015 nêu “Trường hợp người
đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối,
bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì khơng làm phát sinh quyền,
nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc

15


phải biết về việc này mà không phản đối”. Do vậy, nếu trong Hợp đồng CNQSDĐ, đại
diện của pháp nhân, với vai trò là chủ thể của hợp đồng, đã biết việc xác lập đại diện
do bị nhầm lẫn, lừa dối, bị đe đoa, bị cưỡng ép mà vẫn thực hiện giao dịch CNQSDĐ
thì Hợp đồng CNQSDĐ ấy cũng bị xem là vô hiệu trừ trường hợp pháp nhân biết việc
xác lập giao dịch CNQSDĐ mà không phản đối việc này.
Trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu chủ thể hợp đồng là pháp nhân, mà pháp nhân
đó thực hiện những hành vi không được công nhận hoặc trái với các quy định tại Điều
77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS 2015 như giao dịch không phù hợp
với điều lệ hoạt động của pháp nhân, giao dịch QSDĐ không thuộc về pháp nhân đó
mà thuộc về cá nhân trong tổ chức thì hợp đồng đó vơ hiệu.
b) Tổ chức khơng có tư cách pháp nhân:
Đó là những tổ chức không thỏa mãn các điều kiện để được công nhận là có tư
cách pháp nhân theo quy định của Điều 74 BLDS 2015. Ví dụ: Doanh nghiệp tư nhân
khơng có tài sản độc lập với chủ doanh nghiệp tư nhân theo Khoản 2 Điều 36 của Luật
Doanh nghiệp 2014; Tập đồn kinh tế, Tổng cơng ty theo Điều 188 của Luật Doanh
nghiệp 2014
Theo các chế định của LĐĐ 2013, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có trà tiền thuê đất hàng năm thì có quyền

CNQSDĐ. Tuy nhiên, đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất theo Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 sẽ khơng có có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất..
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Điều 10 Luật Kinh doanh bất
động sản 2014 đặt ra yêu cầu bắt buộc về vốn pháp định của doanh nghiệp là không
được thấp hơn 20 tỷ đồng.
Các cơ sở tôn giáo được thành lập theo quy định của pháp luật cũng khơng có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định tại Khoản
2 Điều 181 LĐĐ 2013
Như vậy, các đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất nói chung là chủ thể
trong Hợp đồng CNQSDĐ đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đối

16


tượng tổ chức được quy định tại Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định thấp hơn 20 tỷ đồng tại Điều 10
Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ sở tơn giáo hợp pháp. Do đó, trong Hợp đồng
CNQSDĐ, đối tượng tổ chức thuộc Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng vi
phạm về vốn pháp định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các cơ sở
tôn giáo hợp pháp là chủ thể của hợp đồng thì hợp đồng đó vơ hiệu.
c). Thành viên hộ gia đình có QSDĐ tham gia CNQSDĐ
Theo Khoản 1, Điều 101 của BLDS 2015, “Trường hợp hộ gia đình tham gia
quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực
hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác theo quy định tại; Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan
hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên
đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện; 2. Việc xác định chủ thể
của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo

quy định của Luật đất đai” Như vậy, trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp
đồng CNQSDĐ nói riêng, hộ gia đình là chủ thể của Hợp đồng thì các thành viên trong
hộ gia đình cũng là chủ thể đồng thời của Hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ như nhau
trong Hợp đồng.
Nếu một trong số các thành viên của hộ gia đình, khơng được tồn bộ các thành
viên hộ gia đình hoặc một trong số các thành viện khác của hộ gia đình cử làm đại diện
thơng qua ủy quyền, đứng ra làm chủ thể của Hợp đồng CNQSDĐ thì Hợp đồng đó vơ
hiệu theo từng phần vì thành viên đứng ra xác lập hợp đồng chỉ có thể xác lập được
giao dịch dân sự của bản thân, không có quyền xác lập giao dịch dân sự của các thành
viên cịn lại trong hộ gia đình nếu khơng có ủy quyền. Việc ủy quyền có thời hạn xác
định. Việc xác lập thời gian ủy quyền được quy định tại Điều 563 của BLDS 2015
“Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu khơng có
thoả thuận và pháp luật khơng có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm,
kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”. Nếu trường hợp người được ủy quyền đã hết thời

17


gian được ủy quyền mà vẫn tham gia vào Hợp đồng CNQSDĐ của hộ gia đình thì Hợp
đồng đó vơ hiệu phần người được ủy quyền hết hạn thời gian ủy quyền theo quy định
của BLDS 2015.
Đối với trường hợp mảnh đất được nhượng quyền sử dụng là tài sản có được do
sự tạo lập và đóng góp chung của các thành viên trong gia đình theo quy định tại Điều
212 của BLDS 2015, thì việc định đoạt quyền sử dụng mảnh đất nói trên phải theo
phương thức thỏa thuận giữa tồn bộ các thành viên gia đình. Nếu các thành viên của
hộ gia đình khơng đạt được thỏa thuận chung mà Hợp đồng CNQSDĐ vẫn được thực
hiện thì Hợp đồng đó vơ hiệu theo từng phần (vơ hiệu phần sở hữu thuộc về người
không chấp nhận thỏa thuận).
Trong trường hợp tồn bộ thành viên của hộ gia đình có năng lực hành vi dân
sự đầy đủ thì tồn bộ các thành viên trong hộ gia đình đều tham gia xác lập giao dịch

dân sự nói chung. Tuy nhiên, nếu một hoặc một vài thành viên trong hộ gia đình bị mất
năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, gặp khó khăn trong nhận
thức và làm chủ hành vi dân sự thì cần có người giám hộ cho cá nhân hoặc những
người nói trên trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp đồng CNQSDĐ nói
riêng theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 57, Điều 58 và Điều 59 của BLDS
2015. Trong trường hợp người giám hộ vi phạm các điều này thì giao dịch dân sự nói
chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu từng phần, cụ thể hơn là vô hiệu phần giao dịch
mà người giám hộ làm đại diện đứng ra giao dịch.
1.2.1.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể
có yếu tố nước ngoài
Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 nêu rõ: “Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngồi
là quan hệ dân sự thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có ít nhất một trong
các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; b) Các bên tham gia đều là công
dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm
dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngồi; c) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam,
pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngồi” Do đó, sẽ

18