NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (369.45 KB, 8 trang )

(1)<div class='page_container' data-page=1>

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI TRỤC ĐƯỜNG

HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Trần Thị Mai Anh1, Hoàng Văn Hùng2
, 
Nguyễn Quang Thi 1*, Nguyễn Ngọc Anh1

1Trường Đại học Nông Lâm - ĐH Thái Nguyên 
 2

Phân hiệu Đai học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai

TÓM TẮT

Trong những năm gần đây thành phố Thái Nguyên trong những năm gần đây đã có tốc độ phát
triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng vai trị của tỉnh vệ tinh của thủ đơ Hà Nội. Trục đƣờng Hồng
Văn Thụ là trục đƣờng chính của thành phố Thái Nguyên, việc xác định giá đất ở trên trục đƣờng
này đƣợc quan tâm đặc biệt. Nghiên cứu đã xác định đƣợc 6 yếu tố chính ảnh hƣởng đế giá đất ở
tại trục đƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên là: Vị trí thửa đất, Độ rộng mặt tiền, Quy
hoạch khu dân cƣ, Nghề nghiệp, Chiều dài thửa đất, Chuyển nhƣợng có chứng thực và mức độ
tƣờng quan với giá đất ở, trong đó yếu tố vị trí thửa đất có tƣơng quan chặt nhất với giá đất ở
(-0,814). Nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng, mang lại hiệu quả cho công tác định giá đất ở trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên.

Từ khóa: Giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng, Hồng Văn Thụ, Thái Nguyên.

Ngày nhận bài: 16/11/2018; Ngày hoàn thiện: 10/12/2018; Ngày duyệt đăng: 31/12/2018

RESEARCHING THE MAJOR FACTORS THAT EFFECT TO LAND PRICE AT

HOANG VAN THU STREET, THAI NGUYEN CITY, THAI NGUYEN PROVINCE

Tran Thi Mai Anh1, Hoang Van Hung2, 
Nguyen Quang Thi1*, Nong Ngoc Anh1

1TNU University of Agriculture and Forestry 
 2

Thai Nguyen University – Lao Cai Campus

ABSTRACT

In recent years, Thai Nguyen city has experienced rapid economic growth, meeting the role of the
satellite province of Hanoi capital. Hoang Van Thu street is the main road of Thai Nguyen city, the
determination of land price on this road is of special interest. The study has identified 6 main factors
affecting the price of residential land in Hoang Van Thu street, Thai Nguyen city: Land plot location,
Frontage width, Residential and occupational planning, Length parcel of land, authenticated transfer
and the level of concern with the price of residential land, in which the position of the parcel of land
is most closely correlated with the price of residential land (-0.814). The study also proposed a
number of solutions to help determine the price of residential land in accordance with the actual
transfer price in the market, bringing efficiency to the valuation of land in Thai Nguyen City.

Keywords: Land prices, influencing factors, Hoang Van Thu, Thai Nguyen

Received: 16/11/2018; Revised: 10/12/2018; Approved: 31/12/2018

</div>
(2)<div class='page_container' data-page=2>

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu
sản xuất đặc biệt, là nguồn lực to lớn trong ngân
sách nhà nƣớc, là thành phần quan trọng hàng

đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn
đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nƣớc.
Chính vì vậy, thị trƣờng đất đai đang đƣợc
khai thác và phát triển bằng nhiều biện pháp
khác nhau tùy thuộc vào mục đích.

Cơng tác định giá đất là một biện pháp hữu
ích, đƣợc nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng
để xác định giá trị của đất đai. Trong những
năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành
phố Thái Nguyên có tốc độ đơ thị hóa rất
nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn
nhiều bất cập, giá đất ở là một trong những
nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng
mắc trong công tác bồi thƣờng khi Nhà nƣớc
thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tƣ và ngƣời
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1] .

Việc nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến
giá đất ở tại trục đƣờng Hoàng Văn Thụ, thành
phố Thái Nguyên để đề xuất một số giải pháp
cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá
chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng là một
vấn đề cấp bách trong giai đoạn mà tỉnh Thái
Nguyên nói chung và thành phố Thái Nguyên
nói riêng đang thu hút nhiều nguồn vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài.

Nghiên cứu đƣợc thực hiện với mục tiêu phân
tích một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại

trục đƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái
Nguyên nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định
giá đất ở phù hợp với khả năng sinh lời của đất
và mặt bằng giá đất ở trên thị trƣờng, nhằm
mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Các chỉ tiêu nghiên cứu

(1) Trình độ học vấn; (2) nghề nghệp; (3) Số
nhân khẩu; (4) diện tích thửa đất; (5) vị trí;
(6)chiều rộng thửa đất; (7) chiều dài thửa đất;
(8) hình dạng thửa đất; (9) gần các cơng trình
cơng cộng điển hình; (10) Các bất động sản

hàng năm Nhà nƣớc đƣa ra hay không; (12)
thƣờng xuyên tiếp cận với các văn bản quy
định của Nhà nƣớc về đất đai hàng năm hay
khơng; (13) tình trạng pháp lý của thửa đất;
(14) thửa đất này thuộc quyền sở hữa hay đất
cho thuê, mƣợn; (15) sử dụng thửa đất với
mục đích gì; (16) vị trí thửa đất có thuận tiện
cho cuộc sống không; (17) giá chuyển
nhƣợng quyền sử dụng đất của thửa đất cần
điều tra; (18) giá Nhà nƣớc; (19) giá thực tế..
Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu

thập số liệu về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã

hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài
liệu liên quan đến giá đất ở tại Văn phòng
UBND thanh phố Thái Nguyên, Trung tâm
phát triển quỹ đất, Phịng Tài chính đất và Bồi
thƣờng giải phóng mặt bằng thuộc sở Tài
nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, qua
các bài báo khoa học, qua mạng Internet…

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Căn cứ

vào giá quy định của UBND tỉnh Thái
Nguyên (2014-2019) và điều kiện thực tế
thành phố Thái Nguyên. Tôi chọn ra 4 nhóm
tại trục đƣờng Hồng Văn Thụ có tính chất
đại diện phản ánh đƣợc sự phát triển kinh tế,
xã hội của thành phố và giá đất của các đoạn
đƣờng có nhiều biến động.

Nhóm I: từ 35 triệu đến 45 triệu đồng/m2.

Nhóm II: từ 25 triệu đến 34 triệu/m2.

Nhóm III: từ 15 triệu đến 24 triệu đồng/m2.

Nhóm IV: dƣới 15 triệu đồng/m2 [2].

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Tiến

hành phỏng vấn trực tiếp 40 ngƣời dân tại
trục đƣờng Hoàng Văn Thu bằng mẫu phiếu

điều tra đã đƣợc thiết kế sẵn, mẫu phiếu đã
đƣợc điều tra thử và chỉnh sửa hoàn thiện (40
phiếu). Các thông tin trên phiếu đƣợc lập để
tập trung điều tra giá chuyển nhƣợng đất ở,
giá cho thuê nhà ở chi tiết đến từng thửa đất.

- Phương pháp tổng phân tích và xử lý số liệu:

</div>
(3)<div class='page_container' data-page=3>

tích bằng phần mềm SPSS 16.0. Kết quả phân
tích và xử lý số liệu chỉ ra đƣợc mối tƣơng
quan (Correlations) giữa các yếu tố ảnh 
hƣởng đến giá đất ở tại trục đƣờng Hoàng
Văn Thụ.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu 
Hoàng Văn Thụ là một trong những trục
đƣờng trung tâm của thành phố Thái Nguyên,
thuộc địa phận của 4 phƣờng là:

- Phƣờng Hoàng Văn Thụ.

- Phƣờng Đồng Quang.

- Phƣờng Quang Trung.

- Phƣờng Phan Đình Phùng

Trong những năm gần đây, thành phố có
những bƣớc phát triển mạnh về kinh tế, tổng

thu nhập bình quân tăng. Thu hút nhiều dự án,
xây dựng cơ sở hạ tầng đã đƣợc đẩy mạnh,
đất đai biến động mạnh mẽ.

Kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến 
giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ, 
thành phố Thái Nguyên

Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố 
Thái Nguyên

Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh
hƣởng đến giá đất ở tại trục đƣờng Hoàng
Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Chia đối
tƣợng nghiên cứu thành 4 nhóm:

Nhóm I gồm:

+ Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tƣ đƣờng
Nguyễn Huệ và đƣờng Chu Văn An.

+ Từ ngã tƣ rẽ đƣờng Nguyễn Huệ và đƣờng
Chu Văn An đến đảo tròn Đồng Quang.
+ Từ đảo tròn Đồng Quang đến đƣờng sắt Hà
Thái.

Nhóm II gồm:

+ Ngõ số 2: Rẽ theo Khách sạn Thái Nguyên
gặp đƣờng Phủ Liễn (cạnh Sở Công nghiệp cũ).

+ Ngõ số 60: rẽ cạnh nhà trẻ 19/5 đi gặp ngõ
số 2 cạnh Sở Công nghiệp cũ.

+ Ngõ số 62: Rẽ cạnh UBND phƣờng Hoàng
Văn Thụ (cũ) gặp đƣờng Phủ Liễn.

+ Các đƣờng trong khu dân cƣ Phủ Liễn II
thuộc tổ 22, phƣờng Hồng Văn Thụ.

Nhóm III gồm:

+ Ngõ 13: Rẽ theo hàng rào cạnh Điện lực
Thái Nguyên.

+ Từ đƣờng Hoàng Văn Thụ vào 100m.
+ Qua 100m đến 200m.

+ Rẽ vào cạnh Sở Giao thông Vận tải gặp
đƣờng ga Thái Nguyên (đƣờng chợ tạm
Quang Trung).

Nhóm IV gồm:

Ngõ rẽ vào đến trạm T12 (cạnh đƣờng sắt Hà
Thái).

Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số 
và thu nhập bình qn đầu người

Trục đƣờng Hồng Văn Thụ tập trung dân cƣ

khá đông đúc, phát triển mạnh các ngành
công nghiệp, dịch vụ và khu vực thu hút giao
lƣu kinh tế nhất trong thành phố. Dân số tăng
đều qua các năm. Từ năm 2015 đến nay trung
bình mỗi năm tăng 672 ngƣời, năm sau gấp
1,1 lần so với năm trƣớc. Kết quả gia tăng
dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, thu nhập
hàng năm trên đầu ngƣời cũng tăng nhanh
chóng. Việc này cũng có ảnh hƣởng đến sự
mua bán diễn ra trên thị trƣờng bất động sản.

Mức thu nhập bình quân mỗi năm trong giai
đoạn 2015-2018 là 103.398 triệu
VNĐ/ngƣời/năm cho thấy đây là khu vực có
tốc độ tăng trƣởng và phát triển về kinh tế khá
nhanh. Mức bình quân thu nhập một năm của
ngƣời dân ở đây tƣơng đối cao. Ta thấy thu
nhập bình quân thực tế điều tra lớn hơn so với
thu nhập bình quân theo số liệu báo cáo.
Nguyên nhân là do ngƣời dân không muốn
phải chịu mức thuế thu nhập cao.

Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở

</div>
(4)<div class='page_container' data-page=4>

Những đoạn đƣờng thuộc nhóm này có hệ
thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công
ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, ngân
hàng, trụ sở Nhà nƣớc… mang lại sự thuận
tiện cho ngƣời sử dụng đất trong đời sống
sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh.

Giá đất ở thị trƣờng các năm tiến hành điều
tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên
cùng một đoạn đƣờng do các yếu tố chủ quan
và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố
chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần
trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt
hơn, gần trung tâm thƣơng mại, có hình thể
thửa đất và diện tích phù hợp… thì có giá
chuyển nhƣợng cao hơn. Yếu tố khách quan:
yếu tố về con ngƣời, quá trình sử dụng, yếu tố
về tín ngƣỡng… Những yếu tố này cũng ảnh
hƣởng không nhỏ đến giá đất ở.

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường 
nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng

Giá đất ở trên thị trƣờng qua các năm tăng
đều ở các đoạn đƣờng. Các đoạn đƣờng thuộc
nhóm II thuận lợi cho cuộc sống của những
gia đình khơng sản xuất kinh doanh, không
muốn ầm ĩ, các vị trí bên trong của đoạn
đƣờng có điều kiện đi lại thuận lợi. Cũng sát
trục đƣờng chính nên giá đất của các tuyến
đƣờng thƣờng cao.

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường 
nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng

Trong các đoạn đƣờng thuộc nhóm III thì thị
trƣờng buôn bán đất ở đƣờng rẽ vào sở Giao

thông vận tải gặp đƣờng ga Thái Nguyên diễn
ra sơi động nhất. Do có vị trí thuận lợi, cạnh
chợ Đồng Quang nên là nơi buôn bán, giao
lƣu thƣơng mại sầm uất, cạnh trƣờng Đại học
Y Thái Nguyên nên là nơi tiêu thụ hàng hóa
chủ yếu của sinh viên.

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường 
nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng

Là đoạn đƣờng xa trung tâm nhất trên trục
đƣờng Hồng Văn Thụ nên có giá quy định là
thấp nhất.

Giá đất thị trƣờng liên tục tăng qua các năm
từ 2015 đến 2018, số vụ chuyển nhƣợng, mua
bán đất tăng. Nguyên nhân là do việc mua bán
trong thời gian qua khơng hồn tồn vì mục
đích để ở, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất nhằm đầu cơ, thu lợi nhuận từ việc mua
đi, bán lại [3].

Kết quả phân tích tương quan của các yếu 
tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại trục đường 
Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên 
Số liệu điều tra sau khi tổng hợp đƣợc xử lý
bằng phần mềm SPSS 16.0 đã thể hiện mối
quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối
chiếu rất rõ. Các yếu tố có mối quan hệ với
nhau và quyết định đến giá đất ở trên địa bàn

nghiên cứu [4].

Hình 1. Mối tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng 
đến giá đât ở tại trục đường Hồng Văn Thụ

Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Hoàng Văn Thụ đƣợc là trục đƣờng có giá bán
cao nhất trong thành phố Thái Nguyên. Giá
bán của các lơ đất có vị trí mặt tiền trên các
trục đƣờng chính (VT 1) cao hơn rất nhiều lần
so với các lơ đất có mặt tiền tại các VT 2, 3, 4.

Nghiên cứu sử dụng hệ số tƣơng quan
Pearson (ký hiệu r) để lƣợng hóa mức độ chặt
chẽcủa mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến. r
có giá trị nằm trong đoạn [-1,1], giá trị tuyệt
đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối
liên hệ tuyến tính.

Ta có:

</div>
(5)<div class='page_container' data-page=5>

+ Nếu -1< r <1 Thì 2 biến có mối tƣơng
quan

r ≠ 0

Và hệ số tƣơng quan càng gần với -1 và 1 thì

tƣơng quan giữa các biến càng mạnh.

Bảng 1. Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và 
giá đất ở thực tế

Correlations

Vi tri Gia thuc te

Vi tri Pearson Correlation 1 -.814**

Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

Gia
thuc te

Pearson Correlation -.814** 1

Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

**. Correlation is significant at the 0.01 level 
(2-tailed).

Qua bảng 1 ta thấy r = - 0.814, gần tiến tới -1.

Nên sự tƣơng quan giữa 2 biến càng mạnh.

Hình 2. Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Kết quả tổng hợp 40 phiếu điều tra và phân
tích bằng phần mềm SPSS 16.0 ta có biểu đồ
Scater (hình 2) nhƣ trên. Qua biểu đồ ta thấy vị
trí thửa đất và giá thực tế có mối tƣơng quan
với nhau. Các thửa đất nằm dọc theo đoàn
đƣờng, phố chính thuận lợi cho kinh doanh,
thƣơng mại có mức giá cao hơn.

Ngoài ra bảng xử lý số liệu còn cho thấy, do
thửa đất nằm trên mặt đƣờng lớn (lơ 1) ngƣời
dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh
hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của
mảnh đất. Các thửa đất ở nằm trong xóm, ngõ
(lơ 2, lơ 3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí
thể hiện ở chỗ nếu càng gần đƣờng lớn thì giá
càng cao. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở

những thửa đất nằm trên vị trí lô 1, các thửa
đất ở vị trí lơ 2, lơ 3 chủ yếu dùng để ở.

Thực tế cho thấy, ngƣời dân sống ở các vị trí
lơ 1 chấp nhận một mơi trƣờng sống khói bụi,
tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi
cao, lƣợng khách hàng sử dụng các dịch vụ,
hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh
doanh. Những phân tích trên khẳng định mức
giá của các thửa đất ở vị trí lơ 1 chịu ảnh
hƣởng lớn nhất bởi yếu tố vị trí.

Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng 
đến giá đất ở

Ta có độ rộng mặt tiền của thửa đất có mối
tƣơng quan chặt chẽ đến giá đất. Thông qua
hệ số tƣơng quan r. r có giá trị nằm trong
đoạn [-1,1], giá trị tuyệt đối của r cho biết
mức độ chặt chẽ của mối liên hệ tuyến tính.

Hình 3. Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng 
mặt tiền và giá đất ở

Qua hình 3 ta thấy r = 0.632. Nên sự tƣơng
quan giữa 2 biến tƣơng đối mạnh.

Để có thể đánh giá đƣợc mức độ ảnh hƣởng
của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa
chọn một số ô đất liền nhau nhƣng kích thƣớc
chiều rộng mặt tiền khác nhau trên đoạn
đƣờng thuộc nhóm I thông qua phiếu điều tra
và xử lý số liệu.

</div>
(6)<div class='page_container' data-page=6>

Bảng 2. Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng 
đến giá đất ở

Correlations

Vi tri Gia thuc te

Chieu
rong
thua
dat

Pearson Correlation 1 .632**

Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

Gia
thuc
te

Pearson Correlation .632** 1
Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

**. Correlation is significant at the 0.01 level 
(2-tailed).

Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng 
đến giá đất ở

Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cƣ, gần các
cơng trình cơng cộng có mối tƣơng quan chặt
chẽ đến giá đất ở.

Nghiên cứu sử dụng hệ số tƣơng quan
Pearson (ký hiệu r) để lƣợng hóa mức độ chặt
chẽ của mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến. r
có giá trị nằm trong đoạn [-1,1], giá trị tuyệt
đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối
liên hệ tuyến tính.

Bảng 3. Ma trận tương quan giữa 2 biến quy 
hoạch khu dân cư và giá đất ở

Correlations

Vi tri Gia thuc te 
Quy

hoach
khu
dan cu

Pearson Correlation 1 .742**

Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

Gia
thuc te

Pearson Correlation .742**

1
Sig. (2-tailed) .000

N 40 40

**. Correlation is significant at the 0.01 level 
(2-tailed).

Qua bảng 3, ta thấy r = 0.742, gần tiến tới 1.
Nên sự tƣơng quan giữa 2 biến càng mạnh.

Qua hình 4, ta thấy thửa đất nằm trong hay
gần khu quy hoạch, gần công trình cơng cộng

Hình 4. Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá 
đất ở

Qua xử lý số liệu tổng hợp của 40 phiếu điều
tra ta nhận thấy chất lƣợng dịch vụ dân sinh ở
trong các khu quy hoạch tốt hơn so với các
khu vực khác, môi trƣờng sống, an ninh trật
tự cũng đƣợc cải thiện nhiều hơn làm cho giá
đất ở cao hơn.

Nhƣ vậy, qua nghiên cứu sử dụng phần mềm
SPSS 16.0 để phân tích sự tƣơng quan giữa
các yếu tố, cho thấy một số yếu tố quan trọng
ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất ở và có sự
tƣơng quan mạnh mẽ đến giá đất đó là yếu tố:
Vị trí thửa đất, độ rộng mặt tiền thửa đất và

quy hoạch khu dân cƣ.

Bảng 4. Ma trận tương quan của một số yếu tố 
nghiên cứu bằng phần mềm SPSS 16.0 ảnh hưởng

đến giá đất ở

TT Yếu tố Hệ số

tương 
quan (r) 
1 Vị trí thửa đất – Giá thực tế - 0.814
2 Độ rộng mặt tiền – Giá thực tế 0.632
3 Quy hoạch khu dân cƣ – Giá

thực tế

0.742

4 Nghề nghiệp – Giá thực tế - 0.322
5 Chiều dài thửa đất – Giá thực tế 0.519
6 Chuyển nhƣợng có chứng thực –

Giá thực tế

0.721

</div>
(7)<div class='page_container' data-page=7>

tố giá đất có hệ số tƣơng quan là cao nhất
-0.814, gần tiến tới -1 nhất nên có sự tƣơng
quan mạnh nhất. Sau đó đến yếu tố quy hoạch

khu dân cƣ, yếu tố độ rộng mặt tiền và yếu tố
chuyển nhƣợng có xác nhận của chính quyền.
Đề xuất một số giải pháp

Giải pháp về chính sách của Nhà nước

Cần có chính sách luật, và các quy định hợp
lý nhằm đảm bảo thực hiện định giá hiệu quả,
tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nƣớc.
Các cơ quan có thẩm quyền cần chủ động
định hƣớng, điều tiết và kiểm soát để ổn định
thị trƣờng bất động sản, khắc phục tình trạng
tự phát, đầu cơ bất động sản.

Giải pháp đối với đầu cơ đất đai

Có sự liên thơng giữa cơ quan quản lý đất đai
và cơ quan thuế, đƣa ra các hình thức thu thuế
và lệ phí phù hợp - là chìa khóa để điều tiết
thị trƣờng, khuyến khích các hoạt động đầu
tƣ, sử dụng đất đúng mục đích, xóa bỏ hình
thức chuyển nhƣợng đất trái phép dựa trên
nguyên tắc ngƣời sử dụng đất phải chia sẻ
nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã
hội, sử dụng càng nhiều thì mức thuế càng
cao và mọi giao dịch đất đai đều phải chịu
thuế chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng.

Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động thật

thuận tiện để có thể đảm bảo mọi giao dịch
đất đai đều phải đăng ký đúng thời hạn quy
định, nếu không mọi giao dịch đều vô hiệu và
không hợp pháp.

Một khi mọi thửa đất đều đƣợc đăng ký, mọi
giao dịch đều đƣợc kiểm soát bằng giá cả thì
các tác động tiêu cực của đầu cơ đất đai đƣợc
hạn chế tới mức thấp nhất

Giải pháp đối với tình trạng đóng băng thị 
trường quyền sử dụng đất

Tăng cƣờng hiệu quả trong công tác quản lý
đất đai bằng cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch
"treo", quy hoạch khơng ổn định và thiếu sót,
chú ý giám sát công tác thực hiện quy hoạch,
kế hoạch.

Có những chính sách kích cầu đối với những
ngƣời có nhu cầu đất ở thực sự, đối tƣợng có
thu nhập thấp.

Bên cạnh đó cần nâng cao việc tuyên truyền
phổ biến pháp luật về đất đai bằng cách
thƣờng xuyên mở các lớp nâng cao nghiệp vụ
quản lý cho cán bộ địa chính, đặc biệt là cán
bộ địa chính cấp xã, đồng thời phối hợp chặt
chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để
tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và

tiếp cận, giao lƣu trực tuyến và giải đáp các
vƣớng mắc cho ngƣời dân nâng cao ý thức
pháp luật trong mỗi cá nhân.

KẾT LUẬN

Nghiên cứu đã xác định đƣợc 6 yếu tố chính
ảnh hƣởng đế giá đất ở tại trục đƣờng Hoàng
Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên là: Vị trí
thửa đất; Độ rộng mặt tiền; Quy hoạch khu
dân cƣ; Nghề nghiệp; Chiều dài thửa đất;
Chuyển nhƣợng có chứng thực. Trong đó yếu
tố vị trí thửa đất có tƣơng quan chặt nhất với
giá đất ở (- 0,814).

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Giáo 
trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội, 
2008.

2. UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 
02/2018/QĐ-UBND, ngày 12 tháng 02 năm 2018, 
về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 
57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 
của ủy ban nhân dân tỉnh thái nguyên phê duyệt 
bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa 
bàn tỉnh thái nguyên.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Thông tư

36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi 
tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều 
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn 
xác định giá đất.

</div>
(8)<div class='page_container' data-page=8></div>