Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường trưng vương , thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HUY HOÀNG
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƢỜNG TRƢNG VƢƠNG
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính Môi trƣờng

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: K43 – ĐCMT – N01

Khóa học

: 2010 - 2014

Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của
mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lƣợng kiến thức đó học, vận dụng lý
thuyết vào thực tiễn, bƣớc đầu làm quen với những kiến thức khoa học. Qua đó
sinh viên ra trƣờng sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phƣơng pháp làm
việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này.
Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đó tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Trưng Vương
, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy
cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy, cô giáo và đặc biệt là thầy
giáo ThS.Nguyễn Quang Thi ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp này.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản khóa luận tốt
nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận đƣợc
những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài
khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 30.tháng 12..năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Huy Hoàng


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng giá đất ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng ............................... 45
Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nƣớc quy định áp dụng cho các trục đƣờng
nghiên cứu từ 2012 đến 2014 .......................................................... 48
Bảng 4.3. Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu ngƣời ...... 48
Bảng 4.4. Giá đất của các đƣờng phố nhóm II................................................ 50
Bảng 4.5. Giá đất của các đƣờng phố nhóm III .............................................. 55
Bảng 4.6. Giá đất của các đƣờng phố nhóm IV .............................................. 59
Bảng 4.7. Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất ở của
phƣờng Trƣng Vƣơng ..................................................................... 60
Bảng 4.8. Ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ............ 61


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trƣờng hàng năm trên các tuyến đƣờng
nhóm II ............................................................................................ 53
Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình của tuyến đƣờng thuộc
nhóm III ........................................................................................... 57

iv

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................. 3
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất ........................................................................... 4
2.1.1.1. Khái niệm đất đai ................................................................................. 4
2.1.1.2. Đặc trƣng của đất đai ........................................................................... 5
2.1.1.3. Khái quát chung về giá đất ................................................................... 7
2.1.1.4. Đặc trƣng của giá đất ......................................................................... 10
2.1.1.5. Cơ sở hình thành giá đất .................................................................... 12
2.1.1.6. Cơ sở khoa học của định giá đất ........................................................ 13
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 16
2.2. Các nội dung liên quan đến giá đất ......................................................... 19
2.2.1. Các trƣờng hợp hình thành giá đất ........................................................ 19
2.2.2. Các nguyên tắc định giá đất .................................................................. 19
2.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất .......................................................... 21
2.3. Tổng quan thị trƣờng đất đai và công tác định giá đất
trên Thế Giới và Việt Nam .............................................................................. 22

v

2.3.1. Tổng quan thị trƣờng đất đai trên Thế Giới .......................................... 22
2.3.2. Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam .............................................................. 25
2.3.2.1. Thị trƣờng đất đai ở Việt Nam nói chung .......................................... 25
2.3.2.2. Thị trƣờng đất đai Thành phố Thái Nguyên ...................................... 31
2.4. Các nội dung liên quan đến giá đất theo luật đất đai năm 2013 .............. 32
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 37
3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 37
3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 37
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 37
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 37
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 37
3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại phƣờng Trƣng Vƣơng,
Thành phố Thái Nguyên.................................................................................. 37
3.3.2 Hiện trạng giá đất ở tại Phƣờng Trƣng Vƣơng ...................................... 37
3.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn phƣờng
Trƣng Vƣơng, Thành phố Thái Nguyên ........................................................ 37
3.3.4 Đánh giá mức độ chênh lệnh giá đất ở thông qua phiếu điều tra........... 37
3.3.5 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, đề xuất một số giải pháp trong
công tác định giá và quản lý về giá đất tại phƣờng Trƣng Vƣơng,
Thành phố Thái Nguyên.................................................................................. 37
3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 37
3.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 37
3.4.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 38
3.4.3. Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp .................................................... 38
3.4.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 38

vi

Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 40
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phƣờng Trƣng Vƣơng .............. 40
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 40
4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 40
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 42
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 42
4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 42
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội tại phƣờng Trƣng Vƣơng ............................ 42
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 42
4.1.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 43
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................. 43
4.2. Hiện trạng giá đất ở tại phƣờng Trƣng Vƣơng ........................................ 44
4.3. Các yêu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn phƣờng
Trƣng Vƣơng Thành Phố Thái Nguyên. ......................................................... 48
4.3.1. Ảnh hƣởng của tình hình biến động dân số và thu nhập
bình quân đầu ngƣời đến giá đất ..................................................................... 48
4.3.2. Ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất .......................................... 49
4.3.2.1. Biến động giá đất đƣờng phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hƣởng . 49
4.3.2.2. Biến động giá đất đƣờng phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hƣởng 55
4.3.2.3. Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hƣởng 58
4.3.3. Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất ở.............................................. 60
4.3.4. Ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................... 61
4.4. Đề xuất một số giải pháp trong việc định giá đất. ................................... 62
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 65
5.1. Kết luận .................................................................................................... 65
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67

1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính trị,
xã hội của đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang
tính chiến lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia
nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH HĐH đất nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc đƣợc hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu là mọi
yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải
trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính
sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ
phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở
thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn
định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với

2

nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị
trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây
Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong
những năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ
đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá
đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong
công tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập
trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành
chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc
thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sang tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng. Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý tài nguyên cùng với sự hƣớng dẫn của cô giáo Th.S Nguyễn Quang
Thi, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại phường Trưng Vương - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái
Nguyên” nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,
trên toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung cũng nhƣ tại phƣờng
Trƣng Vƣơng nói riêng.

3

1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành
phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất và giá đất ở trên địa
bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xây dựng,
quản lý giá đất trên địa bàn phƣờng Trƣng vƣơng , Thành phố Thái Nguyên.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu, tài liệu phải khách quan, trung thực phản ánh chính xác
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở.
- Việc nghiên cứu phải bám sát các văn bản của pháp luật hiện hành.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính
môi trƣờng.
- Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản
lý nhà nƣớc về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trƣớc khi ra trƣờng.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Cung cấp cho mọi ngƣời những thông tin về nguyên nhân và các yêu
tố ảnh hƣởng tới giá đất ở.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở tại phƣờng Trƣng
Vƣơng thanh phố Thái Nguyên tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp
trong công tác quản lý.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
2.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt
động của các sinh vật nói chung và con ngƣời nói riêng. Theo định nghĩa của
FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đất đai là một nhân tố sinh thái (FAO,
1976). Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt
Trái Đất có ảnh hƣởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất,
đó là:
- Khí hậu
- Dáng đất (địa mạo, địa hình)
- Đất (thổ nhƣỡng)
- Thủy văn
- Thảm thực vật tự nhiên bao gồm cả rừng
- Cỏ dại trên đồng ruộng
- Động vật tự nhiên
- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con ngƣời
Đất đai đƣợc xem xét ở nhiều góc độ. Phạm vi đầy đủ của đất đƣợc xét
theo chiều thẳng đứng và chiều ngang. Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới
của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dƣới
mặt đất.
Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản. Bất động sản bao
gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và
vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản. Điều
66 Luật dân sự nƣớc ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và vật thể đính

5

với nó. Sản vật của bất động sản mà chƣa tách ra là một phần của bất động
sản đó”. Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung và đất nói riêng
nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có quyền sở hữu đƣợc
chính xác.
2.1.1.2. Đặc trưng của đất đai
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tƣ liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố khu
dân cƣ, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng. Đất là đối
tƣợng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều
đặc trƣng của đất, sau đây là những đặc trƣng tự nhiên đƣợc thể hiện hết sức
rõ nét của đất đai:
- Tính cố định về vị trí địa lý.
Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi
trừ trƣờng hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hƣởng lớn đến việc sử
dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của
từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên.
- Tính không tăng.
Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt
động của con ngƣời chỉ có thể cải tạo tính chất của đất. Tổng diện tích của
một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi.
Nhƣng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối
mà có thể thay đổi.
- Tính thay đổi.
Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý,
hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này
không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai
không phải khấu hao.
- Tính cá biệt.

6

Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất
rõ ràng. Nếu xét một cách tƣơng đối một phạm vi đất nào đó có thể đƣợc coi
là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhƣng đất đai không
giống hàng hóa thông thƣờng khác, tƣơng đối giống nhau chứ không phải là
đồng chất.
Mỗi thửa đất có môi trƣờng cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn
giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa
đất khác. Những điểm tƣơng đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên
của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực,
hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn
khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh
nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. Đó là tính khu vực của đất đai.
- Các tính chất khác.
Khi mối quan hệ giữa con ngƣời và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc
tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn
quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích
sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con ngƣời đều cần thiết và có liên quan tới
đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con
ngƣời buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa
các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao
dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trƣờng. Mặt khác mặc dù những đặc tính
tự nhiên của đất đai là bất biến nhƣng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì
có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trƣờng sống xung quanh (trong đó có môi
trƣờng xã hội, cơ sở hạ tầng…).
Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và bất
động sản nói chung còn có thêm đặc trƣng là tính chịu ảnh hƣởng của chính

sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hƣởng lẫn nhau. Các đặc


7

điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phƣơng gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó.
Vì không thể di chuyển đƣợc nên bất động sản trong đó có đất đai không thể
tránh khỏi ảnh hƣởng của các điều chỉnh về chính sách. Do đó việc đầu tƣ phát
triển xây dựng bất động sản đƣợc xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức.
Các loại chi phí giành cho quản lý bất động sản chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá
trị của một bất động sản. Mặt khác các bất động sản nói chung, các thửa đất và
các công trình trong hệ thống cơ sở hạ tầng có ảnh hƣởng tƣơng hỗ với nhau vì
nó tạo nên môi trƣờng xung quanh của một bất động sản.
2.1.1.3. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất định,
cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị
trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá
đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học cũng chỉ là
sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là

giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc
đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003).


8

Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều
kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ƣơng có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá
nhƣ nhau.
2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác định

giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ƣơng
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho
ý kiến trƣớc khi quyết định.


9

4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định
đƣợc công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí
trƣớc hạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bối thƣờng đối với
ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.
Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đất Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và
giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu

và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP


10

ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
“Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng
hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng
hợp khác do Bộ Tài chính quy định”
2.1.1.4. Đặc trưng của giá đất
Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trƣng dễ
nhận thấy nhƣ sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Đối với những hàng hóa thông thƣờng, giá cả hàng hoá có thể dựa vào
giá trị hoặc lƣợng lao động xã hội cần thiết tạo ra đƣợc sản phẩm để tính giá
trị. Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất nhƣ vậy. Nhiều yếu tố
tác động tới việc xác định giá đất, trong đó có yếu tố chủ quan của con ngƣời.
Ngƣời mua và ngƣời bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về
kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động.
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thƣờng có một thị trƣờng tƣơng đối hoàn chỉnh.
Giá cả hàng hóa dễ dàng hình thành trong một thời gian ngắn. Ngƣợc lại, đất
đai có tính cá biệt lớn, thị trƣờng đất đai không hoàn chỉnh cho nên giá cả đất
đai đƣợc hình thành trong thời gian dài, cơ bản khó so sánh với nhau . Mặt
khác giá đất lại biến động và đồng thời chị u tác động của hàng loạt các yếu tố.


11

Vì vậy, giá đất đƣợc hì nh thành tại các thời điểm khác nhau . Tuy nhiên tại bất
kỳ thời điểm nào thì giá đất cũng là kết quả của quá trì nh xem xét lâu dài tƣ̀
quá khứ tới tƣơng lai . Nó phản ánh mảnh đất đó đã sử dụng ra sao , tƣơng lai
có khả năng dùng vào việc gì.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đất đai không phải là sản phẩm của lao động . Giá của các hàng hóa
thông thƣờng phản ảnh giá trị của nó . Đất đai không có giá cả , không có giá
thành sản xuất. Giá cả đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ
thể là p hản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tƣ . Vì vậy việc
tính đúng, tính đủ, tính hết đƣợc giá trị vốn của đất là khá phƣ́c tạp và khó
khăn. Trong thƣ̣c tế, khi khai phá đất đai có giá thành, nhƣng phần giá cả khai
phá đó chủ yếu là đầu tƣ vào đất đai và thu lợi đầu tƣ tƣơng ứng

, thƣ̣c chất

đây là phụ gia của giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết đị nh
Trong thị trƣờng của các hàng hóa thông thƣờng, giá cả phản ánh tƣơng
quan cung cầu . Thị trƣờng đất đai có cung tƣ̣ nhiên là hạn chế

, tính co dãn

trong cung kinh tế cũng không lớn . Giá đất cũng chị u tác động của cán cân
cung cầu với xu hƣớng cung có hạn còn cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu
phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội.
- Giá đất có tí nh khu vƣ̣c và tí nh cá biệt rõ rệt
Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trƣờng của đất rất
khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trƣng khu vực rõ ràng . Đồng thời
nhƣ̃ng tƣơng đồng về nhƣ̃ng đặc tí nh tƣ̣ nhiên , xã hội cũng làm cho giá của
các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hƣởng lẫn nhau. Nhƣ vậy, giá đất chƣ́a đƣ̣ng
yếu tố đị a phƣơng, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt.
- Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao
Hàng hóa thông thƣờng trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời
gian. Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy ngƣời ta tính khấu hao


12

cho hàng hóa . Thƣ̣c tế việc sử dụng đất khôn g có hiện tƣợng khấu hao thậm
chí còn có hiện tƣợng tăng giá trị . Ở nƣớc ta, trong thị trƣờng quyền sƣ̉ dụng
đất đối với nhƣ̃ng mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất
sẽ tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng còn lại.
- Giá đất có xu hƣớng tăng cao rõ ràng
Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông
thƣờng. Điều này có thể dễ dàng lý giải do tí nh chất ngày càng khan hiếm của
đất đai. Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thƣờng xuyên
tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con ngƣời đều có liên quan trƣ̣c tiếp
hoặc gián tiếp tới đất đai.
2.1.1.5. Cơ sở hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là

một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


13

2.1.1.6. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá đất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra . Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản thì những cơ sở kinh tế để hình

thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh
lệch vẫn tồn tại nhƣng nó thuộc sở hữu của Nhà nƣớc và về bản chất khác với
địa tô chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà
chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận
lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tƣ bản đầu tƣ có
hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và
địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu đƣợc trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trƣờng tiêu thụ. Nó thuộc về
ngƣời có quyền sở hữu đất đai và đƣợc chuyển vào giá cả đất đai hay tiền
thuê đất hàng năm (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm
canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những ngƣời đầu tƣ hay thâm canh trên
thửa đất đó (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]. Địa tô


14

chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi
nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả
sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành
từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền
mà nhà tƣ bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của
loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hƣởng rất lớn. Địa tô tăng lên không
phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tƣ bản
sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.

2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]. Dựa
trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối
tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đƣa ra công thức xác định giá đất:


15

Địa tô
Giá đất = ────────
Lãi suất ngân hàng
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng
giảm do đó giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời
bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đƣơng
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tƣơng đối dài để loại trừ ảnh hƣởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền
kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là nhƣ nhau, không kể
ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai

nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp
3. Quan hệ cung cầu
Quan hệ cung – cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hóa thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất
cơ bản là cố định và bất biến. Nhƣng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông
thƣờng là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo
nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên nhƣ tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tƣơng đối mạnh
cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lƣợng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến
hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do
đó, đất đai không chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là
đất đai ở nƣớc ta thuộc quyền sở hữu của toàn dân Nhà nƣớc thống nhất quản
lý, lƣu thông trên thị trƣờng chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất


16

định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nƣớc khống chế, nhân tố này ảnh
hƣởng các đặc tính trên thị trƣờng đất đai. Ngoài ra, khi tiến hành phân tích
cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng
của cung cầu thƣờng là đƣợc hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển
trong tƣơng lai nghĩa là từ hiện tại mà xét đến về tƣơng lai[14].
Cung – cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan
hệ cung cầu trong thị trƣờng thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất, bởi cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu nhƣ:
mật độ dân cƣ, mức tăng trƣởng kinh tế, mức thu thập bình quân của ngƣời

dân tại địa phƣơng, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân
hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
các khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm trí
giữa những vùng ven đô thị khác nhau trong cùng một đô thị. Không một
hàng hóa nào khác lại hình hiện sự biến thiên về giá lớn nhƣ vậy. Nói chung ,
một mặt càng cố định về số lƣợng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo
vùng . Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hóa thông thƣờng khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể
giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Thái
Nguyên . Các thông tin thu đƣợc đều liên quan đến việc định giá đất, quản lý
đất đai và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. Cụ thể là:
- Luật đất đai 2003.


17

- Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thi hành luật
đất đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của bộ Tài nguyên môi
trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 Nghị quyết thông qua
Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Nghị quyết số 59/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 Nghị quyết về việc thông qua
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2014 và kế hoạch sử dụng đất năm
2015 tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 Phê duyệt Bảng giá đất
giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Chỉ thị số 7/CT-UBND ngày 18/4/2014 Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật
Đất đai năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
+ Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013
của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc bảng giá đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên năm 2014.
+ Quyết định số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 thông qua
Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
+ Quyết định số 59/NQ-HĐND ngày 12/12/2014 về việc thông qua
kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2014 và kế hoạch sử dụng đất
năm 2015 tỉnh Thái Nguyên
+ Quyết định số 7/CT-UBND ngày 18/04/2014 Chỉ thị về việc triển
khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên


18

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất
đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của bộ Tài nguyên môi
trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.
Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính Phủ Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính
phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ.
- Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về
việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Quyết định số 2630/1999/QĐ-UB ngày 10/09/1999 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất ở địa phƣơng.
+ Quyết định số 1365/2004/QĐ-UB ngày 21/06/2004 của UBND tỉnh Thái
Nguyên, về việc Ban hành quy định quản lý Nhà nước về giá trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên.
+ Quyết định 3234/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 của UBND tỉnh
Thái Nguyên, về việc Quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên năm 2005.