Nghiên cứu điều kiện vận dụng mô hình Altman Z-Score ở các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

<b>TĨM TẮT LUẬN VĂN </b>

Mơ hình Z-score để dự đoán phá sản được xuất bản vào năm 1968 bởi Edward I.

Altman, vào thời điểm đó là một trợ lý giáo sư tài chính tại Đại học New York. Mơ hình
được sử dụng để dự đoán xác suất mà một Cơng ty sẽ đi vào phá sản trong vịng hai năm.

Z-score được sử dụng để dự đoán giá trị của Cơng ty và là một biện pháp kiểm sốt dễ

tính tốn cho trạng thái khủng hoảng tài chính của các Công ty trong nghiên cứu học

thuật. Z-score sử dụng nhiều giá trị thu nhập doanh nghiệp và bảng cân đối kế tốn để đo
lường năng lực tài chính của một Công ty.

<i>Tuy nhiên, Altman đã thêm một kỹ thuật thống kê gọi là phân tích đa biến vào hỗn </i>

hợp của các kỹ thuật phân tích tỷ số truyền thống, cho phép ơng có thể xem xét khơng chỉ
ảnh hưởng của một số tỷ số trên tính chính xác của mơ hình phá sản, đồng thời phải xem

xét làm thế nào những ảnh hưởng đến tỷ số hữu dụng trong mơ hình. Altman đã phát

triển mơ hình Z-score sau khi đánh giá 66 công ty, một nửa trong số đó đã nộp đơn xin

phá sản giữa năm 1946 và 1965. Ông bắt đầu với 22 tỷ số phân thành năm loại bao gồm:

Thanh khoản, lợi nhuận, đòn bẩy, khả năng thanh toán và hoạt động - nhưng cuối cùng

thu hẹp nó xuống đến năm tỷ số. Mơ hình Altman Z-score xác định như thế nào có thể là

một công ty gặp nguy cơ khủng hoảng, trong đó đặc biệt là xác định nguy cơ gặp rủi ro

phá sản của Doanh nghiệp hoặc khả năng tài chính của Cơng ty trong ngưỡng an tồn,

hay tốt. Cơng thức đánh giá bảy phần dữ liệu đơn giản, tất cả đều nên có sẵn trong báo

cáo tài chính cơng bố công khai của Công ty.

Trải qua hàng chục năm ứng dụng ở nhiều ngành, lĩnh vực, các quốc gia khác

nhau, mô hình Altman Z-score đã được phát triển thành nhiều biến thể khác nhau: Mơ

hình Z-score đối với doanh nghiệp đã Cổ phần hóa, ngành sản xuất; Mơ hình Z’- score

dùng cho các doanh nghiệp chưa cổ phần hóa, ngành sản xuất; mơ hình cho các ngành

các doanh nghiệp khác… Saukhi tìm hiểu và nghiên cứu, tác giả đã lựa chọn mơ hình Z”

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra ở đề tài “Nghiên cứu điều kiện vận

dụng mơ hình Altman Z-score ở các Doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam”, tác giả đi

sâu vào nghiên cứu 2 vấn đề theo tác giả là sát thực và cần quan tâm nhất trong việc đưa

vào vận dụng mơ hình Z-score. Đó là điều kiện về nguồn tư liệu và điều kiện về tổ chức

thực hiện việc vận dụng mơ hình Altman Z-score vào các Doanh nghiệp Bất động sản

Việt Nam.

Trong điều kiện về các nguồn tư liệu, tác giả quan tâm đến các điều kiện vè chất
lượng nguồn thông tin, điều kiện về hệ thống kế toán và các điều kiện về quy trình thu

thập số liệu kế tốn và cơ sở dữ liệu kế tốn nói chung. Chất lượng nguồn thơng tin có
đảm bảo, cần đáp ứng các tiêu chuẩn thì các điều kiện về sau mới trở nên có ý nghĩa vì

vậy đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện cơng việc, từ đó điều kiện hệ thống kế toán

cần đáp ứng các yêu cầu để thực hiện việc vận dụng mô hình Z-score được thuận lợi
trong đó nếu có được một phận kế tốn quản trị riêng là tốt nhất đặc biệt là với các DN
BĐS thường có quy mơ Cơng ty lớn. Từ các điều kiện chuẩn hóa hệ thống kế tốn trên, ta

có thể áp dụng các quy trình, tiêu chuẩn về quy trình thu thập các số liệu kế tốn và lập
cơ sở dữ liệu kế tốn nói chung để phục vụ các cơng tác phân tích tài chính về lâu dài.

Tiếp đó là các điều kiện về tổ chức thực hiện vận dụng mơ hình Altman Z-score,
trong điều kiện này tác giả đặt ra các điều kiện vận dụng mơ hình này. Đầu tiên là điều

kiện về nhân sự, do đây là nghề về phân tích tài chính nên địi hỏi cán bộ thực hiện cơng

việc của mình cần có trinh độ, chuyên môn nhất định và cần được đào tạo về các nội

dung phân tích của mơ hình Altman Z-score áp dụng cho đơn vị mình. Thứ hai, để xứng
đáng với trình độ, chuyên mơn cũng như cơng sức bỏ ra đó, các đơn vị quản lý cần có chế
độ về kinh tế tạo ra tâm lý yên tâm làm việc cho các cán bộ thực hiện công việc đặc thù

này. Thứ ba, Ban lãnh đạo Công ty cũng rất cần tạo ra một cơ chế riêng cho bộ phận vận

dụng mơ hình Altman Z-score này vì việc thu thập dữ liệu một cách chính xác và quan hệ

với các phịng ban khác trong Cơng ty góp phần tạo ra quy trình thu thập số liệu tài chính

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

Để đo lường được hiệu quả đánh giá của các điều kiện vận dụng mơ hình Altman

Z-score, ta có thể thực hiện đánh giá trên cac tiêu chí về số lần cung cấp thơng tin, tính

kịp thời của các báo cáo, báo cáo đó có cung cấp đầy đủ thơng tin khơng hay độ chính

xác của cac đề xuất phương án kinh doanh từ các ban phân tích đó cho Banh lãnh đạo

Công ty quyết định.

Trong thực tế, mơ hình này từ khi ra đời năm 1968 đến nay đã được hàng chục
năm, được vận dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ, Trung Quốc, Hy Lạp,
Mexico… với nhiều biến thể khác nhau tạo hiệu quả cao đã làm tăng uy tín của mơ hình

này. Nghiên cứu việc ứng dụng ở các quốc gia đó, tác giả nhận thấy để thành công, các

nhà phân tích ở Mỹ rất quan tâm đến việc số liệu tài chính cần cơng khai minh bạch,
được nhiều đơn vị cùng tham gia phân tích như Doanh nghiệp, các quỹ đầu tư, sàn chứng
khoán… tạo nên sự nhất quán và phổ biến; hay như ở Trung Quốc họ nhận thấy ngoài các

tiêu chuẩn đó ra họ cịn có thể th các đơn vị phân tích độc lập hoặc tự đào tào các

chuyên gia phân tích.

Trong bối cảnh ngành BĐS VN đang gặp nhiều khó khăn do thị trường đóng băng,

nhiều DN BĐS VN lâm vào phá sản và các Dự án bỏ khơng, ứ đọng vốn cịn gây ra nhiều

hệ lụy cho Xã hội, đặc biệt là tình trạng nợ xấu làm ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế mà
BĐS là một tác nhân chủ yếu gây nên. Người quản trị DN cần biết các vấn đề quản trị tài

chính DN những đặc biệt trong điều kiện hiện nay là rủi ro về phá sản DN và mơ hình

Altman Z-score là một cơng cụ rất hiệu quả trong việc đó.

Ở Chương 2, tác giả nghiên cứu thực trạng các điều kiện vận dụng mô hình
z-score vào các DN BĐS VN. Tác giả đã lựa chọn ra 10 Công ty BĐS được niêm yết trên

sàn chứng khoán và thời gian nghiên cứu các số liệu trong 5 năm từ 2009-2013. Sau đó

tác giả lựa chọn 2 DN BĐS điển hình là Công ty VIC và Công ty STL, phân tích tình

hình tài chính của họ bằng mơ hình Z-score từ đó đưa ra các điều kiện cụ thể hơn vào các
DN BĐS có tình trạng tài chính cũng như quy mô DN khác nhau.

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

1999), Cơn sốt lần thứ 2 (2001 –2002), Đóng băng lần thứ hai (2002 –2006), Cơn sốt đất

lần thứ ba (2007 - 2008), Đóng băng lần 3 ( 2008 –nay ).

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khá phân tán. Hiện nay trên thị trường

chứng khốn có khoảng 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS được niêm yết.

Tính đến ngày 14 tháng 3 năm 2014, vốn hóa thị trường của các Cơng ty này đạt

125 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 10,6% tổng vốn hóa thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh
đó vẫn cịn một số lượng đáng kể các doanh nghiệp BĐS, thậm chí là các “đại gia”, vẫn
chưa “lên sàn” như: Tập đoàn Geleximco, tập đoàn Nam Cường…Trong nhóm doanh

nghiệp cùng ngành, VIC hiện là doanh nghiệp có vốn hóa thị trường lớn nhất và đồng

thời cũng có mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất trong năm 2012 và 2013.

Thị trường ảm đạm đã dẫn đến kết quả kinh doanh không mấy khả quan của hầu hết

các Doanh nghiệp BĐS bất kể quy mô vốn hóa trong năm 2011 và năm 2012. Năm 2013,

thị trường có sự phục hồi nhẹ dưới tác động của các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ và

sự phục hồi niềm tin của Nhà đầu tư. Điều này được phản ảnh qua kết quả kinh doanh cải

thiện của một số cổ phiếu được tác giả khảo sát theo tiêu chí lợi nhuận rịng.

Nghiên cứu thực trạng các điều kiện vận dụng ở Chương 1 vào các DN BĐS VN,

tác giả nhận thấy ở mỗi điều kiện có những điểm tốt, điểm chưa tốt khác nhau cần tăng
cường, phát huy hay sửa chữa, điều chỉnh lại cho phù hợp hơn khi thực hiện vận dụng.

Thực trạng về nguồn tư liệu hiện nay ở các DN BĐS VN thì tính trung thực của các

bản báo cáo tài chính nói chung cịn nhiều điều chưa tốt, các DN thường cố ý giấu giếm,
“làm đẹp” các con số, điều này là rất nguy hại cho các Nhà đầu tư cũng như tạo tâm lý

xấu, thiếu tin tưởng cho việc thu hút vốn vào các DA, đặc biệt trong hồn cảnh thị trường
đóng băng thì nguồn vốn FDI muốn thu hút thì điều kiện này vô cùng quan trọng, các
điều kiện về tính phù hợp, hiệu quả của thơng tin kế tốn cũng có đơi chút khác biệt do sự

khác biệt về các chuẩn mực kế toán của VN và các nước. Các bản báo cáo tài chính của
các DN thường chỉ phục vụ cho công tác báo cáo thuế với các cơ quan Nhà nước do đó

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

đảm bảo, phần lớn đều chậm, thực hiện bị động so với yêu cầu đề ra trong kinh doanh

vốn luôn sôi động và biến đổi. Với các DN BĐS VN hiện nay phần lớn vẫn duy trì hệ

thống kế tốn tài chính là chủ yếu, rất ít các DN có bộ phận kế tốn quản trị riêng như

Cơng ty VIC. Một số DN có các CFO nhưng phần lớn là kiêm nhiệm chức kế toán trưởng

nên vai trò bị chồng chéo, ảnh hưởng chất lượng cơng việc. Việc phân tích tài chính DN
do đó cũng thường kiêm nhiệm, hiệu quả chưa cao do việc phân định công việc không rõ

ràng. Việc lập các sổ sách, cơ sở dữ liệu được thực hiện đều đặn và đầy đủ. Tuy nhiên, do
đã nói ở trên, chủ yếu phục vụ cho cơng tác kế tốn tài chính báo cáo thuế nên quy trình

thu thập số liệu cũng chủ yếu phục vụ cho hướng đó, thiếu hiệu quả cho việc phục vụ

cơng tác phân tích tài chính.

Thực trạng về các điều kiện về tổ chức thực hiện ở các DN BĐS VN cũng có nhiều
<i>điều cần bàn đến. Thứ nhất, là thực trạng điều kiện nhân sự của các DN BĐS VN đang </i>

thiếu trầm trọng các chuyên viên phân tích tài chính có năng lực, số lượng các chuyên

viên có kinh nghiệm chưa cao, thậm chí chưa làm các bản phân tích đó bao giờ. Họ
khơng được đào tạo hay cập nhật về các phương pháp phân tích và cũng do điều kiện chủ

yếu làm việc kế tốn tài chính nên việc phân tích là rất hạn chế. Số lượng các nhân viên

<i>có các bằng cấp về phân tích tài chính như CFA, ACCA càng hiếm hơn. Thứ hai, thực </i>

trạng về điều kiện kinh tế cũng có nhiều khác biệt giữa các Công ty nhưng tựu trung

trong thời kỳ thị trường đang thăng hoa, thu nhập của họ rất tốt, có thể đến từ lương,
thưởng, cổ phiếu ưu đãi, căn hộ giá gốc… nhưng khi thị trường đi xuống, các DN khó
khăn theo đó thu nhập họ cũng giảm đi, một số bị mất việc, những người ở lại về mặt cơ

<i>bản là lương tăng nhưng lại là sự cộng việc của những người đã ra đi. Thứ ba, điều kiện </i>

về cơ sở vật chất ở các DN BĐS do được tích tụ từ nhiều năm trước nên các điều kiện
văn phịng phẩm, nguồn tư liệu đã được định hình tuy nhiên các chi phí chung như chi

phí về đào tạo đã bị cắt giảm đi rất nhiều thậm chí là khơng có cho việc đào tạo, bồi
<i>dưỡng chuyên môn cũng như các quy định mới của Nhà nước. Thứ tư, cơ chế thực hiện </i>

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

phận kế toán quản trị tách biệt và cũng chưa có DN nào vận dụng mô hình Altman

Z-score cho DN mình.

Nghiên cứu điển hình ở 2 DN BĐS VN là Tập đồn Vingroup và Cơng ty STL. Đây
là 2 DN BĐS có những đặc trưng cơ bản nhất trên thị trường BĐS VN hiện nay. Trong

khi Công ty VIC dù thị trường gặp khó khăn, hàng tồn kho lớn nhưng DN đã có những
phương án huy động vốn từ nước ngoài, tăng vốn điều lệ…nên các DA không bị chậm,

tạo tin tưởng khách hàng cũng như phân khúc thị trường hợp lý dẫn đến thanh khoản tăng
cao, các DN BĐS nói chung gặp khó khăn thì Cơng ty VIC lại đạt lợi nhuận rất cao và
đứng đầu thị trường. Cịn Cơng ty STL ngược lại, do chạy đua theo xu hướng thị trường,
đầu tư các DA quá sức với năng lực tài chính của mình nên khi thị trường đi xuống, Cơng

ty STL lập tức gặp khó khăn và sau 2 năm có lợi nhuận âm đã bị hủy niêm yết trên sàn

chứng khoán. Kết quả kinh doanh của 2 DN này đã được tác giả vận dụng phân tích bằng

mơ hình Z-score và cho thấy sự tương đồng với thực trạng tài chính của 2 DN trên.

Từ kết quả phân tích trên, tác giả rút ra được các điều kiện cụ thể hơn ở 2 DN BĐS
<i>điển hình này. Đầu tiên, đó phải là ý thức, quan điểm tư tưởng quản trị của Ban lãnh đạo </i>

<i>Công ty về vấn đề thông tin kế toán. Thứ hai, hệ thống sổ sách thông tin báo cáo phải </i>

<i>chính xác, kịp thời và minh bạch. Thứ ba, về thời gian báo cáo ở 2 Cơng ty điển hình </i>

nghiên cứu, thơng thường do tập trung vào các công tác báo cáo thuế cho các cơ quan nhà
<i>nước thường vào ngày mồng 5 hàng tháng nên thường bị chậm. Thứ tư, về nhân sự tham </i>

gia, hiện tại để thực hiện việc vận dụng mơ hình z-score, nhân lực của 2 Công ty điển

<i>hình nghiên cứu đủ người để thực hiện cơng việc này. Thứ năm, về điều kiện khác hỗ trợ </i>

cho việc vận dụng mơ hình z-score ở 2 Cơng ty nghiên cứu điển hình như kinh tế, cơ sở

vật chất cũng tương ứng với điều kiện kinh tế ở 2 DN trên.

Từ những thực trạng được phân tích ở trên, tác giả thực hiện việc đánh giá những
điều kiện vận dụng mơ hình Altman Z-score ở các DN BĐS VN về những mặt đạt được,

những mặt cịn hạn chế từ đó chỉ ra các ngun nhân dẫn đến những hạn chế đó.

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

như sự phối hợp với các Phịng, Ban trong Cơng ty là những mặt đạt được của các DN
BĐS VN hiện nay. Đây là những điều kiện tiền đề cho việc vận dụng sau này. Trong đó

có thể nói chỉ có điều kiện về cơ sở vật chất dù trong điều kiện khó khăn thì đây là điểm

tốt nhất trong việc thực hiện vận dụng mơ hình Z-score vào các DN BĐS.

Tuy nhiên, những điều kiện quan trọng nhất để vận dụng mơ hình Altman Z-score
vào các DN BĐS VN như về nguồn nhân lực (trình độ chun mơn hạn chế) hay về

nguồn thông tin, phương pháp phân tích, nội dung phân tích để từ đó đưa ra các đề xuất
cho lãnh đạo Công ty đưa ra các quyết định kinh doanh còn rất hẹn chế. Các đề xuất này

là kết quả của quá trình nghiên cứu phân tích tài chính những đã khơng tạo ra được hiệu

quả nên Ban lãnh đạo Công ty khơng coi trọng các bản phân tích tài chính này.

Nguyên nhân dẫn đến các hạn chế đó có các nguyên nhân khách quan và chủ quan
nhưng chủ yếu đến từ tư duy quản lý nặng về cảm tính, kinh nghiệm của các Nhà quản trị

Doanh nghiệp, trình độ chuyên môn hạn chế của các nhân viên kế toán, thị trường chưa

yêu cầu một cách đúng mức về việc phân tích tài chính DN , thơng tin tài chính thiếu

minh bạch, chưa có một mơ hình đủ tin cậy và được phổ biến rộng rãi để áp dụng hay có

thể đến từ mơ hình kế tốn chưa hợp lý ở các DN BĐS hiện nay.

 Từ những điều kiện và thực trạng điều kiện vận dụng mơ hình Altman Z-score ở
các DN BĐS nêu trên, tác giả đề xuất một số quan điểm, giải pháp và kiến nghị điều kiện

vận dụng hiệu quả mơ hình Altman Z-score ở các DN BĐS VN.

Trước tiên là những dự báo về thị trường BĐS VN làm cơ sở cho các kiến nghị. Thị
trường BĐS năm 2013 khép lại với nhiều điểm tối. Xu hướng đi xuống vẫn tiếp tục chi

phối thị trường, nhiều biến động dẫn đến việc các doanh nghiệp phải giải thể hoặc chuyển

nhượng dự án. Tuy nhiên, trước bối cảnh ngày một khả quan của các chỉ số kinh tế vĩ mô

và những biện pháp cải cách lĩnh vực ngân hàng của Chính phủ, nhiều người tin rằng thị
trường BĐS Việt Nam đang bắt đầu phục hồi. Các chuyên gia đánh giá ngành BĐS có

</div>
<span class='text_page_counter'>(8)</span><div class='page_container' data-page=8>

trường BĐS, tạo nguồn vốn làm tan băng thị trường. Thêm vào đó, Hiệp định TPP được

ký kết sẽ hứa hẹn một nguồn vốn FDI lớn và dài hạn cho thị trường BĐS cũng là một
điểm đáng chú ý, ngồi ra cịn vốn từ các thị trường khác cũng như áp lực về dân số và
đơ thị hóa trong điều kiện các cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển và hoàn thiện hơn.

Để vận dụng được mơ hình Altman Z–score trong hồnh cảnh đó, có rất nhiều khó
khăn cũng như thuận lợi. Mô hình Altman Z-score đã chứng mình được hiệu quả của
<i>mình và trong điều kiện cơ sở vật chất tốt và đặc biệt đây chính là thời điểm vàng cho </i>

việc phổ biến và ứng dụng mơ hình này cho các DN BĐS VN. Tuy nhiên, bên cạnh đó
cũng có những khó khăn. Đầu tiên là chưa được lãnh đạo các DN BĐS quan tâm, thậm

chí thờ ơ việc phân tích tình hình tài chính DN, đặc biệt là rủi ro phá sản DN của mình.

Thứ hai là VN cũng chưa có hệ thống đánh giá tín nhiệm DN theo chuẩn quốc tế, đây
cũng là một tiêu chuẩn rất quan trọng và cần áp dụng. Một điểm khó khăn lớn nữa là tính

cơng khai, minh bạch của các bản báo cáo tài chính DN sẽ gây khó khăn lớn cho việc vận

dụng mơ hình và cuối cùng là mơ hình Altman Z-score chưa được chuẩn hóa cho riêng
các DN BĐS VN.

Kết hợp với những cơ sở lý luận của một số tác giả VN về tính khả thi của việc vận

dụng mơ hình Altman Z-score vào tình hình VN cũng như tác giả đã minh chứng bằng 2
DN BĐS điển hình ở Chương 2 về tính phù hợp của nó với các DN BĐS ở VN. Tác giả
đã đưa ra một số phương hướng về việc xây dựng mơ hình hệ thống kế tốn nhằm vận

dụng mơ hình Altman Z-score vào các DN BĐS VN bao gồm mơ hình tổ chức bộ máy

kế toán quản trị kèm vận dụng mô hình Altman Z-score bằng mơ hình tách biệt và kết

hợp phù hợp với các đặc thù hệ thống kế toán ở DN.

</div>
<span class='text_page_counter'>(9)</span><div class='page_container' data-page=9></div>

<!--links-->