Quy định phòng ngừa rủi ro và phương thức bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai trong pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ THÙY LINH

QUY ĐỊNH PHÒNG NGỪA RỦI RO VÀ PHƢƠNG THỨC BẢO VỆ
NGƢỜI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu của cá nhân tơi.
Các số liệu, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Tơi xin chịu mọi trách nhiệm về cơng trình nghiên cứu của riêng mình.

TÁC GIẢ

PHẠM THỊ THÙY LINH


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Bộ luật dân sự: BLDS

Luật Kinh doanh bất động sản: LKDBĐS


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUAN HỆ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI ..................................................................................................... 6
1.1.

Chủ thể quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai............................... 6

1.1.1

Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai .................................................. 6

1.1.2

Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai.................................................. 8

1.2.

Đối tƣợng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................. 11

1.2.1

Nhà ở hình thành trong tương lai .............................................................. 11

1.2.2

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh .... 13

1.3.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong

tƣơng lai ...................................................................................................................... 15
1.3.1.

Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai ........... 16

1.3.2.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai .......... 19

CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ PHÒNG NGỪA RỦI RO VÀ
PHƢƠNG THỨC BẢO VỆ NGƢỜI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG
LAI ................................................................................................................................. 23
2.1.

Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ ngƣời

mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai trƣớc rủi ro khơng đƣợc giao nhà đúng thời hạn
23

2.1.1.

Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro người mua nhà ở hình thành

trong tương lai khơng được giao nhà đúng thời hạn .............................................. 23
2.1.2.

Quy định của pháp luật về phương thức bảo vệ người mua nhà ở hình

thành trong tương lai khi khơng được giao nhà đúng thời hạn .............................. 25
2.2.

Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ ngƣời

mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai trƣớc rủi ro bị chiếm dụng vốn ...................... 30
2.2.1.

Quy định của pháp luật về phịng ngừa rủi ro người mua nhà ở hình thành

trong tương lai bị chiếm dụng vốn .......................................................................... 30
2.2.2.

Quy định của pháp luật về phương thức bảo vệ người mua nhà ở hình

thành trong tương lai trước rủi ro bị chiếm dụng vốn ............................................ 34
2.3.

Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ ngƣời

mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai trƣớc rủi ro nhà ở không đúng chất lƣợng ..... 36
2.3.1.

Quy định của pháp luật về phịng ngừa rủi ro nhà ở khơng đúng chất

lượng

.................................................................................................................... 36

2.3.2.

Quy định của pháp luật về phương thức bảo vệ người mua nhà ở hình

thành trong tương lai trước rủi ro nhà ở không đúng chất lượng .......................... 38
2.4.

Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ ngƣời

mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai trƣớc rủi ro không đƣợc cấp giấy chứng nhận
sở hữu nhà ở ....................................................................................................................
41
2.4.1.

Quy định của pháp luật về phịng ngừa rủi ro người mua nhà ở hình thành

trong tương lai không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở ............................ 42
2.4.2.

Quy định của pháp luật về phương thức bảo vệ người mua nhà ở hình

thành trong tương lai khi không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở ............ 44


CHƢƠNG 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
PHÒNG NGỪA RỦI RO VÀ PHƢƠNG THỨC BẢO VỆ NGƢỜI MUA NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ......................................................................... 49
3.1.

Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật trƣớc rủi ro ngƣời mua nhà ở hình

thành trong tƣơng lai khơng đƣợc giao nhà đúng thời hạn......................................... 49
3.2.

Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật trƣớc rủi ro ngƣời mua nhà ở hình

thành trong tƣơng lai bị chiếm dụng vốn .................................................................... 52
3.3.

Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật trƣớc rủi ro nhà ở không đúng

chất lƣợng .......................................................................................................................
55
3.4.

Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật trƣớc rủi ro ngƣời mua nhà ở hình

thành trong tƣơng lai khơng đƣợc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở ...................... 58
KẾT LUẬN .................................................................................................................... 65
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu
Thị trƣờng bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở và các cơng trình kiến trúc trên đất
đai là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời sống xã hội, hơn nữa đất đai lại
là tài nguyên quý giá và khơng thể thay thế đƣợc. Vì vậy, cần phải sử dụng hiệu quả và
phát triển hợp lý các bất động sản, đáp ứng nhu cầu đời sống của ngƣời dân. Ngày 25
tháng 11 năm 2014, Quốc Hội đã thông qua Luật số 66/2014/QH13 về Kinh doanh bất
động sản và Luật số 65/2014/QH13 về Nhà ở, có hiệu lực thi hành vào ngày 1 tháng 7
năm 2015. Sự sửa đổi hai luật này đƣợc đánh giá tạo cú hích mạnh vào thị trƣờng bất
động sản hiện nay.
Sức sống mới của thị trƣờng đƣợc thể hiện rõ nét từ đầu năm 2015 đến nay với
hàng ngàn dự án đƣợc khởi công, mở bán và thanh khoản tăng ở mức kỷ lục. Để đáp
ứng nhu cầu phát triển của thị trƣờng bất động sản, các đối tƣợng giao dịch trên thị
trƣờng này cũng dần trở nên đa dạng và phong phú hơn, có thể kể đến sự phát triển
mạnh mẽ của loại hình nhà ở hình thành trong tƣơng lai trong những năm gần đây.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam: Xét riêng trên thị trƣờng thành phố Hồ Chí
Minh, trong Quý 1/2018 thị trƣờng đón nhận thêm 9.503 căn hộ, tăng 11% theo quý và
79% so với cùng kỳ năm ngoái. Tình hình tiêu thụ khả quan khi có 9.260 căn hộ đƣợc
tiêu thụ, tăng 4% so với quý trƣớc và tăng 26% so với năm trƣớc.1 Và theo thông tin
đƣợc Tập Đồn Vingroup đƣa ra thì Vingroup sẽ đầu tƣ xây dựng 200.000-300.000 căn
hộ VinCity hay mới đây FLC cũng đã tuyên bố xây dựng hàng trăm căn hộ giá rẻ tại
Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội. Cùng với đó FLC cũng tuyên bố sẽ xây dựng 15.000
căn hộ giá rẻ tại nhiều tỉnh thành nhƣ Hà Nội, Thanh Hóa, Bình Định, Thái Bình,
Quảng Ninh…

1

Thơng cáo báo chí của CBRE (2018), „CBRE - Tiêu diểm quý 1/2018 thị trƣờng bất động sản TP. Hồ Chí Minh‟


2

Thông thƣờng, khi nguồn cung tăng mạnh, sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tƣ diễn
ra mạnh mẽ thì ngƣời mua nhà sẽ đƣợc hƣởng lợi. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho
thấy, đôi khi sự cạnh tranh gay gắt lại khơng mang lại lợi ích cho ngƣời mua nhà, bởi
trong nhiều trƣờng hợp, để tránh vuột mất cơ hội, các chủ đầu tƣ sẽ tranh thủ bằng mọi
cách để chèo kéo khách hàng mua nhà với những lời quảng cáo đƣờng mật, chiết khấu,
giảm giá, khuyến mãi khủng, khiến ngƣời mua nhà rất dễ đƣa ra quyết định sai.
Tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai là mua cái chƣa tồn tại trên
thực tế, khách hàng quyết định mua hay không chỉ căn cứ vào thơng tin mà chủ đầu tƣ
cung cấp. Do đó, trong nhiều trƣờng hợp, khi mua nhà hình thành trong tƣơng lai rủi ro
thƣờng thuộc về khách hàng. Các rủi ro thƣờng thấy khi mua nhà hình thành trong
tƣơng lai nhƣ chậm tiến độ, thiết kế bị thay đổi, chất lƣợng vật liệu không đúng nhƣ lúc
xem nhà mẫu…hay nhiều chủ đầu tƣ hoạt động với phƣơng châm “nhanh là thắng”,
không ít dự án đã đƣợc đầu tƣ một cách cẩu thả, chạy đua tiến độ, mà quên đi yếu tố
chất lƣợng. Chính việc này đã khiến phát sinh nhiều tranh chấp khi khách hàng nhận
nhà và chuyển về sinh sống. Trong nửa đầu năm 2017, nhiều vụ tranh chấp đã xảy ra
tại các khu chung cƣ trên địa bàn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong đó có những dự
án chung cƣ cao cấp liên quan đến chất lƣợng cơng trình, chất lƣợng dịch vụ nhƣ
Capital Garden, Home City Trung Kính, Golden West Lê Văn Thiêm, Hồ Gƣơm Plaza,
Capital Garden hay New Horizon…
Tác giả hoàn toàn đồng ý với quan điểm của Nguyễn Ngọc Điện (trích dẫn trong
Châu Thị Khánh Vân và nhóm tác giả, 2018)2 rằng trong trƣờng hợp mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, ngƣời tiêu dùng là bên yếu thế. Bởi trong giao
dịch mua bán này, đối tƣợng giao dịch ngƣời mua hƣớng tới chƣa hiện hữu, mọi thơng
tin đều từ phía ngƣời bán cung cấp, đồng thời họ phải thanh toán giá trị hợp đồng trƣớc
khi nhận đƣợc tài sản giao dịch, sự phụ thuộc về thông tin làm cho họ ở vị thế yếu hơn

2

Châu Thị Khánh Vân và nhóm tác giả (2018), „Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua khi bảo lãnh
mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai‟, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 7 kỳ 1 tháng 4/2018


3

so với ngƣời bán. Và với sức ảnh hƣởng lớn đến nền kinh tế của thi trƣờng bất động
sản, tác giả nhận thấy vấn đề bảo vệ “bên yếu thế” – ngƣời mua trong mối quan hệ mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là rất cần thiết. Tác giả lựa chọn đề tài: “Quy
định phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ ngƣời mua nhà ở hình thành trong
tƣơng lai trong pháp luật Việt Nam” làm đề tài Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật
học, chuyên ngành Luật Kinh tế với mong muốn nghiên cứu một cách có hệ thống và
khoa học các quy định của pháp luật về các biện pháp phòng ngừa rủi ro cũng nhƣ
phƣơng thức bảo vệ ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, qua đó phát hiện ra
những bất cập, hạn chế còn tồn tại và đƣa ra một số kiến nghị để góp phần hồn thiện
hơn nữa các quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề bảo vệ ngƣời mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong qua trình nghiên cứu và hồn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham
khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn nhƣ
sau:
-

Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng dùng để bảo đảm
nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;

-

Tuấn Đạo Thanh: Bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong
tương lai, Tạp chí Dẫn chủ và pháp luật, số chuyên đề sửa đổi, bổ sung BLDS,
phần liên quan đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;

-

Phạm Quang Huy: Bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành
trong tương lai, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, số 6/2014;

-

Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hƣơng: Một số bất cập về hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử, 22/03/2018;

-

Vũ Thị Hồng Yến: Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp
theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật điện
tử, 20/06/2018.


4

Những cơng trình nghiên cứu trên chủ yếu tập trung nghiên cứu từng vấn đề cụ thể
của đối tƣợng là tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ: tài sản hình thành trong tƣơng
lai trong trong bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thế chấp, cơng chứng…, chƣa có cơng trình
nghiên cứu nào liên quan đến vấn đề bảo vệ ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai nhƣ đƣợc đề cập trong đề tài. Do đó việc nghiên cứu đề tài càng có ý nghĩa.
3. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Luận văn đƣợc hình thành nhằm nghiên cứu các rủi ro thƣờng gặp đối với ngƣời

mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai, phát hiện các bất cập trong quy định của pháp
luật về phòng ngừa rủi ro cũng nhƣ các phƣơng thức mà ngƣời mua có thể sử dụng để
bảo vệ mình khi rủi ro xảy ra, đồng thời đƣa ra các kiến nghị nhằm góp phần hồn
thiện quy định pháp luật để bảo vệ ngƣời mua khi tham gia quan hệ mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai hiện nay.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu và đặt ra hƣớng giải quyết cho các vấn đề chính nhƣ: khi tham
gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai, những rủi ro nào ngƣời mua có
thể gặp phải? quy định của pháp luật nhƣ thế nào để bảo vệ ngƣời mua trƣớc những rủi
ro đó? Những phƣơng thức bảo vệ đó đã phù hợp và hoàn thiện chƣa?
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận văn là những rủi ro và các biện pháp để bảo vệ
ngƣời mua trong giao dịch mua bán nhà ở chƣa hình thành đƣợc quy định trong luật
dân sự, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng và một số
văn bản pháp luật liên quan.
6. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
6.1. Cơ sở lý luận
Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh,
các văn kiện của Đảng, chính sách pháp luật, chính sách kinh tế của Nhà nƣớc. Đồng


5

thời luận văn cịn kế thừa các cơng trình nghiên cứu của tập thể và các cá nhân có liên
quan đến đề tài.
6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn đƣợc nghiên cứu dựa trên cơ sở các ngành khoa học chuyên ngành luật,
từ đó sử dụng những phƣơng pháp phân tích, so sánh, đánh giá quy định của pháp luật
dựa trên các khảo sát thực tiễn nhằm đƣa ra các kiến nghị một cách khách quan và khả
thi nhất.

7. Bố cục của đề tài
Ngoài phần Mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận
văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1. Tổng quan về quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Chƣơng 2. Quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và phƣơng thức bảo vệ
ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Chƣơng 3. Kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật về phòng ngừa rủi ro và
phƣơng thức bảo vệ ngƣời mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai trong pháp luật
Việt Nam.


6

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUAN HỆ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI
1.1.

Chủ thể quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai

Quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đƣợc xác lập dựa trên hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Chủ thể là một trong những điều kiện quan
trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng. Chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở hình
thành trong tƣơng lai gồm hai chủ thể chính: Bên bán và bên mua có năng lực pháp
luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch đƣợc xác lập.
1.1.1 Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên bán hiểu theo nghĩa thông thƣờng là bên cung cấp hàng hóa hoặc dịch vụ để
thu tiền. Bên bán có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 3
Luật bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010 thì bên bán đƣợc hiểu là bên kinh doanh
hàng hóa, dịch vụ, là tổ chức, cá nhân thực hiện một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn
của q trình đầu tƣ, từ sản xuất đến tiêu thụ hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ trên thị

trƣờng nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm thƣơng nhân và cá nhân hoạt động thƣơng
mại độc lập, thƣờng xuyên, khơng phải đăng ký kinh doanh. Trong đó, thƣơng nhân
theo quy định của Luật thƣơng mại 2005 bao gồm tổ chức kinh tế đƣợc thành lập hợp
pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng xuyên và có đăng ký
kinh doanh. Nhƣ vậy, bên bán đƣợc điều chỉnh theo Luật bảo vệ ngƣời tiêu dùng 2010
là tổ chức kinh tế đƣợc thành lập hợp pháp và cá nhân hoạt động thƣơng mại độc lập,
thƣờng xuyên. Tuy nhiên, tùy theo tính chất hàng hóa, dịch vụ mà địi hỏi một số điều
kiện khác đối với bên bán, đƣợc quy định riêng trong các văn bản pháp luật liên quan.
Ví dụ, nếu hàng hóa kinh doanh là thực phẩm chức năng thì bên bán phải có giấy
chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm theo quy định của Bộ y tế, sản phẩm
thực phẩm chức năng phải đƣợc cấp Giấy xác nhận công bố phù hợp quy định an toàn
thực phẩm và một số điều kiện khác, hay một trong những điều kiện để thành lập ngân
hàng thƣơng mại cổ phần là doanh nghiệp phải có mức vốn tối thiểu là 3.000 tỷ đồng.


7

Đối với kinh doanh bất động sản là nhà ở thì pháp luật quy định bên bán phải là chủ sở
hữu nhà ở hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về
nhà ở; trƣờng hợp chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở thƣơng mại thì phải là
ngƣời đã mua nhà ở của chủ đầu tƣ hoặc ngƣời đã nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua
bán nhà ở. Đặc biệt với đối tƣợng là nhà ở hình thành trong tƣơng lai, bên bán ngồi
các quy định chung trong quan hệ mua bán thông thƣờng còn phải đáp ứng đầy đủ yêu
cầu theo quy định tại LKDBSĐS 2014.
“Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định khơng đƣợc thấp hơn
20 tỷ đồng, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản quy mô nhỏ, khơng thƣờng xun thì khơng phải thành lập doanh nghiệp

nhƣng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.”
Theo đó, điều kiện đối với bên bán kinh doanh bất động sản là phải có vốn pháp
định khơng đƣợc thấp hơn 20 tỷ đồng, ngoại trừ các trƣờng hợp không phải thành lập
doanh nghiệp theo điều 5 Nghị định 76/2015 Quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 10 tháng 09 năm 2015.3

3

Điều 5.Các trƣờng hợp không phải thành lập doanh nghiệp - Nghị định 76/2015 Quy định chi tiết thi hành một
số điều của luật kinh doanh bất động sản:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do
đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ
đồng (khơng tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC),
cơng ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để
thu hồi nợ.
4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài
sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập
doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.


8

Vậy, bên bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai mà tác giả muốn đề cập chính yếu
trong bài viết có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, bên bán là doanh nghiệp đƣợc thành lập hợp pháp theo quy định của pháp

luật Việt Nam.
Thứ hai, bên bán phải có chức năng kinh doanh bất động sản, có vốn pháp định
khơng dƣới 20 tỷ đồng.
Thứ ba, bên bán là chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở có quyền bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai khi đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về điều kiện mua bán.
1.1.2 Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai
Bên mua hiểu theo nghĩa thơng thƣờng là bên có nhu cầu và mua hàng hóa, dịch vụ
để sử dụng cho mục đích của mình. Theo Luật bảo vệ quyền lợi ngƣời tiêu dùng 2010,
bên mua ở đây đƣợc xem là ngƣời tiêu dùng, mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục
đích tiêu dùng, sinh hoạt của cá nhân, gia đình, tổ chức. Từ đó có thể suy ra, bên mua
trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là bên có nhu cầu về nhà ở
hình thành trong tƣơng lai. Nhu cầu này có thể là mua nhà để ở hoặc để kinh doanh.
Bên mua nhà ở có thể là4:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nƣớc.
2. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi gồm:
a) Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh
nghiệp nƣớc ngoài, quỹ đầu tƣ nƣớc ngoài và chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài đang
hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nƣớc ngoài);
b) Cá nhân nƣớc ngoài đƣợc phép nhập cảnh vào Việt Nam.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản cơng.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của
mình.
4
Điều 7, Điều 159 Luật Nhà ở 2014


9

Khơng giống nhƣ các loại hàng hóa khác, để tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở,
bên mua nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và
pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trƣờng hợp bên mua là cá nhân, tổ chức trong nƣớc: Cá nhân mua nhà phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp
luật dân sự5; tổ chức đƣợc thành lập và hoạt động hợp pháp ở Việt Nam đáp ứng các
điều kiện do pháp luật quy định có nhu cầu và có khả năng thực hiện hợp đồng mua
bán nhà đều có thể mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Tuy nhiên, đối với trƣờng hợp cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài mua nhà ở hình thành
trong tƣơng lai thì phụ thuộc vào chính sách mở cửa của Việt Nam vào từng thời kỳ,
giai đoạn phát triển mà có các quy định khác nhau. Nhằm tạo điều kiện cho các tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài vào đầu tƣ, làm việc, sinh sống tại Việt Nam, góp phần tạo
mơi trƣờng đầu tƣ hấp dẫn, kích thích nền kinh tế phát triển, phù hợp với xu hƣớng
tồn cầu hóa hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở
tại Việt Nam là các cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài, tuy nhiên phải đáp ứng một số quy
định nhƣ sau:
Thứ nhất, ngƣời mua là cá nhân nƣớc ngoài thì phải đƣợc phép nhập cảnh vào Việt
Nam và khơng thuộc diện đƣợc hƣởng quyền ƣu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo
quy định của pháp luật; bên mua là tổ chức nƣớc ngồi thì phải có Giấy chứng nhận
đầu tƣ hoặc giấy tờ liên quan đến việc đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền của Việt Nam cấp.6
5

Khoản 2, Điều 119 Luật Nhà ở 2014
Tham khảo thêm tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hƣớng dẫn Luật nhà ở 2014 quy định các giấy tờ chứng
minh đối tƣợng và điều kiện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
1. Đối với cá nhân nước ngồi thì phải có hộ chiếu cịn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan
quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của
Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại
diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

2. Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng
nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn
hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).
6


10

Thứ hai, nhằm mục đích an ninh quốc phịng, Nhà nƣớc hạn chế khu vực và số
lƣợng nhà ở mà ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua trong một dự án. Theo đó, ngƣời nƣớc
ngồi chỉ đƣợc sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cƣ và nhà ở riêng lẻ) trong dự án
đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy
định của pháp luật Việt Nam do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể thông
báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ chỉ đạo Sở xây dựng xác định cụ thể
danh mục dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại trên địa bàn khơng cho phép tổ
chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc quyền sở hữu nhà ở. Và chỉ đƣợc sở hữu khơng q
30% tổng số căn hộ có mục đích để ở trong một tòa nhà chung cƣ (kể cả nhà chung cƣ
có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trƣờng hợp tịa nhà chung cƣ có nhiều đơn ngun
hoặc nhiều khối nhà cùng chung khối đế thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi chỉ đƣợc sở
hữu khơng q 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối
nhà. Trƣờng hợp trên một khu vực có số dân tƣơng đƣơng một đơn vị hành chính cấp
phƣờng chỉ có 01 dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thì tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi đƣợc sở
hữu số lƣợng nhà ở không quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của dự án và tối đa không
vƣợt quá hai trăm năm mƣơi căn nhà; trƣờng hợp có từ 02 dự án trở lên thì tổ chức, cá
nhân nƣớc ngồi chỉ đƣợc sở hữu khơng q 10% tổng số nhà ở riêng lẻ tại mỗi dự án
và tổng sổ nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu tại tất cả các dự
án không vƣợt quá hai trăm năm mƣơi căn nhà.
Thứ ba, thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch hợp đồng mua bán
nhƣng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở
hữu nhà ở ghi trong giấy chứng nhận, nếu bên mua có nhu cầu gia hạn thêm thì đƣợc

Nhà nƣớc xem xét, gia hạn thêm.
Nhƣ vậy, bên mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai bao gồm cá nhân, tổ chức trong
nƣớc và cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài. Tuy nhiên đối với bên mua là đối tƣợng mang
yếu tố nƣớc ngồi thì quyền mua nhà bị hạn chế về số lƣợng. Trong bài viết này, tác
giả không đi sâu vào sự phân biệt giữa bên mua là trong nƣớc hay ngoài nƣớc, tác giả


11

muốn dùng từ bên mua để chỉ đối tƣợng bên mua đƣợc quyền sở hữu nhà ở nói chung
theo pháp luật Việt Nam.
1.2.

Đối tƣợng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai

1.2.1 Nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tƣợng của quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai mà các bên hƣớng
tới là nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Vậy nhà ở hình thành trong tƣơng lai là gì?
Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân7, là một loại tài sản bất động sản. Tùy theo mục đích sử dụng
mà nhà ở đƣợc xác định thành nhiều loại nhƣ: nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng
trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; nhà chung cƣ là nhà có từ 2
tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở
hữu chung và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ
đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; nhà ở thƣơng mại là
nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng; hay
nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội. Nhà ở hình thành trong
tƣơng lai là khái niệm có nội hàm hẹp hơn nhà ở và đƣợc hiểu là một loại tài sản đƣợc

hình thành trong tƣơng lai. Tài sản hình thành trong tƣơng lai tiếp cận dƣới góc độ của
khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có
cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau. Tài sản hình thành trong tƣơng lai hiểu theo
quy định của BLDS 2015 là tài sản chƣa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhƣng
chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch8. Tài sản hình thành trong
tƣơng lai có thể là tài sản đã tồn tại hoặc chƣa tồn tại ở tại thời điểm giao dịch. Tuy
nhiên, nó đƣợc đảm bảo thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc tổ chức nhất định trong
7
8

Khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014
Khoản 2, Điều 108 BLDS 2015


12

giao dịch về tài sản đó. Theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch đảm bảo thì “Tài sản hình
thành trong tƣơng lai gồm:
a) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp pháp tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở hữu, nhƣng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc đăng ký theo quy định
của pháp luật.”
Nhƣ quy định ở trên thì các nhà làm luật xác định loại tài sản hiện có cũng có thể là
tài sản hình thành trong tƣơng lai dựa vào thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm
giao kết giao dịch. Nhƣ vậy, có thể hiểu nhà ở hình thành trong tƣơng lai bao gồm nhà
ở chƣa đƣợc hình thành và nhà ở đã hình thành nhƣng chƣa đƣợc xác lập quyền sở hữu
tại thời điểm giao dịch. Tuy nhiên, theo khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4

Điều 3 LKDBĐS 2014 thì pháp luật định nghĩa nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà
ở đang trong quá trình xây dựng và chƣa đƣợc nghiệm thu đƣa vào sử dụng. Quy định
này đã giới hạn đối tƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai chỉ có nhà ở đang đƣợc
hình thành, khơng bao gồm nhà ở đã hình thành nhƣng chƣa đƣợc xác lập quyền sở
hữu nhƣ quy định tại BLDS 2015 nêu trên. Dạng giao dịch phổ biến theo định nghĩa
này thƣờng là căn hộ chung cƣ, nhà ở liền kề hay biệt thự đang đƣợc đầu tƣ xây dựng
trong các dự án phát triển nhà ở.
Để rõ ràng, phạm vi đối tƣợng nhà ở hình thành trong tƣơng lai mà tác giả muốn đề
cập đến là Nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở đang đƣợc xây dựng và chƣa đƣợc
nghiệm thu đƣa vào sử dụng theo định nghĩa của Luật Nhà ở 2014 và LKDBĐS 2014
nhƣ đƣợc nêu trên.


13

1.2.2 Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi cá nhân, gia đình. Sự biến động
về nhà ở nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung có thể ảnh hƣởng lớn đến sự
phát triển kinh tế của mỗi đất nƣớc. Đối với sự bùng nổ mạnh mẽ của các giao dịch
mua bán loại hình nhà ở hình thành trong tƣơng lai trong những năm gần đây thì pháp
luật ngày càng có nhiều quy định chặt chẽ hơn. Nhà ở hình thành trong tƣơng lai muốn
trở thành đối tƣợng của hợp đồng mua bán thì ngồi việc đáp ứng các điều kiện đối với
nhà ở thông thƣờng nhƣ: nhà ở phải thuộc đối tƣợng đƣợc phép kinh doanh; khơng có
tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án; không nằm trong khu vực
cấm xây dựng… thì phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác là:
Thứ nhất, phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi
công đã đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt,
Thứ hai, phải có giấy phép xây dựng đối với trƣờng hợp phải có Giấy phép xây
dựng,
Thứ ba, phải có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ

thuật tƣơng ứng theo tiến độ dự án; trƣờng hợp là nhà chung cƣ, tịa nhà hỗn hợp có
mục đích để ở hình thành trong tƣơng lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn
thành xong phần móng của tịa nhà đó;
Thứ tư, chủ đầu tƣ phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về
việc nhà ở đủ điều kiện đƣợc bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trƣờng hợp chủ
đầu tƣ có thế chấp dự án đầu tƣ xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tƣ
phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên
mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và đƣợc mua bán nhà ở
đó.
Ngồi ra, Chủ đầu tƣ dự án bất động sản trƣớc khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tƣơng lai phải đƣợc ngân hàng thƣơng mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ đối với khách hàng khi chủ đầu tƣ không bàn giao


14

nhà ở đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng9. Tuy nhiên quy định này không nằm ở
mục Điều kiện của bất động sản hình thành trong tƣơng lai đƣợc đƣa vào kinh doanh ở
Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản mà đƣợc quy định riêng tại khoản 1 Điều 56
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai nên quy định về bảo
lãnh này có thể khiến nhiều ngƣời thắc mắc liệu việc khơng có bảo lãnh do ngân hàng
phát hành có làm vơ hiệu giao dịch bán hay cho th mua nhà ở hình thành trong tƣơng
lai hay khơng. Hay đây chỉ là một nghĩa vụ đơn thuần của chủ đầu tƣ mà việc vi phạm
không ảnh hƣởng đến hiệu lực của các giao dịch này? Có ý kiến cho rằng, khi khơng có
bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tƣ đối với khách hàng trong mua bán, thuê
mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai bị vơ hiệu vì vi phạm ngun tắc mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai10.Theo Điều 123 BLDS 2015 thì một giao dịch sẽ vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của
pháp luật. Điều cấm của pháp luật đƣợc định nghĩa là quy định của pháp luật không
cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Nghĩa là chủ đầu tƣ bị cấm,

không đƣợc phép bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi chƣa có ngân hàng bảo lãnh
nghĩa vụ tài chính. Vận dụng nguyên tắc “nếu luật viết khơng rõ ràng hoặc khơng đầy
đủ, thì phải tìm hiểu luật trên cơ sở qn triệt tồn bộ tinh thần của văn bản”11, tác giả
cho rằng, mục đích của các nhà làm luật khi đƣa quy định này vào là nhằm ràng buộc
nghĩa vụ của bên bán và góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi tham gia vào
giao dịch mua bán mang tính rủi ro cao này, vì vậy, xét một cách tổng thể theo tinh
thần của điều luật này, việc chủ đầu tƣ phải có bảo lãnh ngân hàng đồng nghĩa với việc
khơng đƣợc xác lập hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai khi
chƣa có bảo lãnh ngân hàng. Nói cách khác đây dƣờng nhƣ là một điều cấm hàm ý của
pháp luật mà việc vi phạm có nguy cơ làm cho hợp đồng mua bán hay thuê mua vô
9

Khoản 1 Điều 56 LKDBĐS 2014
Bùi Đức Giang, „Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai‟, Tạp chí
Nhà nƣớc và Pháp luật, số 2 năm 2016, tr.5
11
Nguyễn Ngọc Điện (2006), „Một số vấn đề lý luận về các phương pháp phân tích luật viết‟, NXB Tƣ pháp, Hà
Nội, tr.79
10


15

hiệu. Cho nên, theo quan điểm của tác giả, dự án phải đƣợc bảo lãnh ngân hàng trƣớc
khi bán cũng đƣợc xem là một trong những điều kiện để bất động sản đƣợc đƣa vào
kinh doanh.
1.3.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành

trong tƣơng lai
Theo Nguyễn Ngọc Điện (2005), đặc trƣng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán
là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền12, yếu tố đặc trƣng quan trọng này cho
thấy mặc dù nhà ở chƣa hình thành nhƣng giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán, là hợp đồng giao vật/tài sản. Hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng là một loại hợp đồng song vụ, quyền
của bên này là nghĩa vụ tƣơng ứng của bên kia và ngƣợc lại. Tƣơng tự nhƣ quan hệ
mua bán thơng thƣờng bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản
cịn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và đƣợc nhận tài sản. Trong giao dịch mua bán, thông
thƣờng các bên thƣơng thảo và cùng thống nhất đƣa quyền lợi và nghĩa vụ của mình
vào các điều khoản hợp đồng. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai lại khác, bên bán và bên mua thực hiện giao dịch thƣờng thông qua một
hợp đồng mua bán mẫu do bên bán – chủ đầu tƣ soạn sẵn, vậy nên hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng khơng hồn tồn đƣợc xem là sự gặp gỡ ý chí
của hai bên để tạo ra hệ quả pháp lý13, bởi dễ dàng nhận thấy khi hợp đồng đƣợc một
bên đơn phƣơng soạn thảo thì thơng thƣờng sẽ có lợi cho bên đó nhiều hơn, và việc
bên mua phải chấp thuận giao dịch theo các điều khoản đã quy định sẵn đó sẽ khơng
đƣợc đảm bảo đầy dủ quyền lợi chính đáng. Xét về mặt bản chất thì hợp đồng mua bán
nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản và nằm trong sự điều chỉnh của Bộ luật
Dân sự 2015. Tuy nhiên, do đối tƣợng của hợp đồng là bất động sản, nên nó cịn chịu
sự điều chỉnh của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan.
12

Nguyễn Ngọc Điện (2005), „Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam‟, tr.15, Nhà xuất
bản Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh
13
Nguyễn Ngọc Điện (2016). „Giáo trình Luật dân sự, Tập 1‟, tr.104, Nhà xuất bản Đại học quốc gia TP.HCM


16

Đặc biệt, đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cƣ, pháp luật bắt buộc bên bán
phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung với Cục quản lý cạnh tranh
– Bộ Công thƣơng theo Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/12/2012 của Thủ
tƣớng Chính phủ. Khi đƣợc Cục Quản lý cạnh tranh phê duyệt, hợp đồng mua bán nhà
ở này mới đƣợc tiến hành giao kết với khách hàng. Quy định này là một bƣớc nâng cao
hơn nữa vai trò quản lý nhà nƣớc, hạn chế tình trạng các chủ đầu tƣ áp đặt ý chí đơn
phƣơng của họ lên hợp đồng mua bán căn hộ chung cƣ. Do đó, đối với giao dịch mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai với đặc điểm đối tƣợng nhà ở chƣa hình thành,
đang trong quá trình xây dựng thì để bảo vệ quyền lợi của bên mua – là bên yếu thế
trong các hợp đồng mẫu, LKDBĐS 2014 đã trực tiếp quy định một số quyền và nghĩa
vụ cơ bản mà bên mua và bên bán có đƣợc và phải thực hiện dù có hay khơng quy định
trong hợp đồng giao kết.
1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bên bán nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền sau:14
1. u cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận
trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phƣơng thức thỏa thuận
trong hợp đồng; trƣờng hợp khơng có thỏa thuận thì chỉ đƣợc thu tiền của bên
mua không vƣợt quá 95% giá trị hợp đồng khi ngƣời mua chƣa đƣợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa
thuận.
4. Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng khi chƣa nhận đủ tiền, trừ trƣờng hợp
các bên có thỏa thuận khác.
5. Yêu cầu bên mua bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
14

Điều 21 LKDBĐS 2014

17

6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Và có các nghĩa vụ sau:15
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng
(nếu có).
2. Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng đã bán trong thời gian chƣa bàn giao cho
bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp
luật.
4. Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lƣợng và
các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên
quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng đã bán
6. Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật.
8. Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tƣ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trƣớc và
tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại cơng trình.
9. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trong đó đáng chú ý là nghĩa vụ cung cấp thông tin và nghĩa vụ sử dụng tiền ứng
trƣớc của bên bán. Bởi lẽ, đặc thù của nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở
sẽ hình thành trong tƣơng lai nên tranh chấp rất dễ phát sinh khi khơng xác định rõ nhà
ở hình thành trong tƣơng lai sẽ đƣợc giao dịch nhƣ thế nào. Tại thời điểm giao kết hợp
đồng bên mua chƣa đƣợc thấy, kiểm tra nhà ở thực tế, tất cả những gì bên mua đƣợc
biết chỉ là các thơng tin trên giấy tờ, việc lựa chọn tham gia giao dịch hay không phụ
thuộc phần lớn vào những thông tin mà bên mua đƣợc bên bán cung cấp. Do đó, bên
15

Điều 22 LKDBĐS 2014


18

bán có nghĩa vụ cung cấp các thơng tin liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai
một cách đầy đủ, chính xác, và cơng khai minh bạch. Bên bán có thể cung cấp những
thơng tin khác nhau tuy nhiên phải đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6
LKDBĐS 2014 nhƣ loại bất động sản; vị trí bất động sản; thơng tin về quy hoạch có
liên quan đến bất động sản; quy mơ, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá
bán bất động sản…Việc cung cấp thông tin để xác định nhà ở giao dịch không chỉ đơn
thuần đƣợc xác định trên giấy mà cịn thơng qua tổng thể các hứa hẹn, trao đổi, thỏa
thuận, thống nhất giữa hai bên trong quá trình từ khi đề xuất giao ƣớc, thƣơng thảo,
đàm phán hợp đồng cho đến khi hợp đồng đƣợc hai bên ký kết, công chứng theo luật
định. Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất này thƣờng đƣợc thể hiện bằng biên
bản thỏa thuận giữa các bên, tài liệu nội bộ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt việc
mua – bán. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình
thành trong tƣơng lai (Bên Mua mua cái gì và Bên Bán bán cái gì) cũng nhƣ là chứng
cứ quan trọng trong trƣờng hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên16.
Đồng thời, nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trƣớc đúng mục đích cũng là một trong những
vấn đề quan trọng mà pháp luật quy định. Nhằm tạo cơ hội cho ngƣời mua có cơ hội
tiếp cận nhà ở với mức giá gốc ban đầu cũng nhƣ bổ sung nguồn vốn cho chủ đầu tƣ
thực hiện dự án, pháp luật cho phép chủ đầu tƣ (bên bán) đƣợc quyền huy động vốn từ
khách hàng trƣớc thời điểm bàn giao nhà ở, khoản tiền mà khách hàng phải trả gọi là
tiền ứng trƣớc. Bản chất và mục đích của khoản tiền này là tiền mà khách hàng trả
trƣớc cho chủ đầu tƣ để đƣợc sở hữu nhà ở trong tƣơng lai và chủ đầu tƣ thƣờng cam
kết dùng số tiền này để bổ sung nguồn vốn thực hiện chính dự án nhà ở đó, trong quan
hệ này đơi bên cùng có lợi. Nếu chủ đầu tƣ sử dụng tiền ứng trƣớc của khách hàng vào
mục đích khác ngồi mục đích đã cam kết thì đã làm sai lệch bản chất của quan hệ mua

bán này, chỉ chủ đầu tƣ có lợi cịn ngƣời mua nhà vơ tình bị lợi dụng và khả năng dự án
16

Phạm Quang Huy, „Bình luận về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai‟, Tạp chí
Nghiên cứu lập pháp điện tử, số 6/2014


19

không đƣợc thực hiện, ngƣời mua không nhận đƣợc nhà theo thỏa thuận là rất cao. Nhƣ
vậy bắt buộc chủ đầu tƣ phải sử dụng tiền ứng trƣớc của ngƣời mua nhà theo đúng mục
đích đã cam kết ban đầu với ngƣời mua mà không đƣợc sử dụng khoản tiền này vào bất
cứ mục đích nào khác.
Ngồi ra, bên bán có nghĩa vụ “Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo
đúng thời hạn, chất lƣợng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Vì thời điểm thực hiện
nghĩa vụ bàn giao tài sản khá xa so với thời điểm ký kết và thƣờng không xác định
chính xác ngày tháng năm nào, chính vì thế quyền đƣợc kiểm tra tính chính xác về tài
sản đƣơng nhiên không đƣợc đảm bảo tại thời điểm ký kết hợp đồng. Khách hàng có
quyền yêu cầu chủ đầu tƣ có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thƣờng thiệt hại theo
quy định. Nếu chủ đầu tƣ không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phƣơng chấm
dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng, chủ đầu tƣ phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng
trƣớc và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trƣớc theo lãi suất vay ngân hàng thƣơng
mại. Nhƣ vậy, để đánh giá bên bán có thực hiện đúng nghĩa vụ giao tài sản hay khơng
địi hỏi hợp đồng phải quy định rõ thời hạn, tiến độ, chất lƣợng…của nhà ở.
Ngoài quyền đƣợc thanh tốn theo hợp đồng đã giao kết thì những nghĩa vụ trên là
những nghĩa vụ cơ bản và quan trọng mà bên bán phải tuân thủ trong giao dịch mua
bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền sau:17
1. u cầu bên bán hồn thành các thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo
thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

17

Điều 23 LKDBĐS 2014