PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN
THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI
CÔNG TY VVFC.
3.1. Phương hướng và mục tiêu hoạt động của công ty VVFC trong thời gian tới
3.1.1. Phương hướng phát triển của công ty VVFC thời gian tới
Trong báo cáo tổng kết cuối năm 2008 vừa qua, Công ty định giá và dịch
vụ tài chính Việt Nam đã đề ra phương hướng nhiệm vụ công tác năm 2009
như sau:
Tiếp tục phát huy những thành tích đã đạt được đồng thời phải đẩy nhanh
hơn nữa công tác định giá nói chung và công tác định giá đất nói riêng, tiếp tục giữ
vị trí là một trong những công ty hàng đầu về định giá được khách hàng biết tới.
Để đạt được mục tiêu đó, cần thực hiện các mục tiêu cụ thể sau:
1. Về công tác chuyên môn định giá:
- Thực hiên chấp hành tốt các chính sách pháp luật của Nhà nước.
- Tiếp tục duy trì, thực hiện tốt Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn
ISO 9001: 2000.
- Nỗ lực trong việc đào tạo một đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm, có tư cách
đạo đức vững vàng và có nhiệt huyết, năng động, sáng tạo, cống hiến sức mình cho
hoạt động định giá của Công ty.
- Phấn đấu tăng số lượng cũng như chất lượng các hợp đồng định giá, các
cán bộ của Công ty tích cực tìm kiếm mở rộng đối tượng khách hàng. Đồng thời
mở rộng đội ngũ cộng tác viên với các đơn vị, ngành, các cá nhân trong cả nước.
- Mở rộng lĩnh vực định giá bất động sản, tư vấn cổ phần hóa và xác định giá
trị doanh nghiệp.
- Tiếp tục nghiên cứu, học tập để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn.
- Tiến hành thành lập thêm chi nhánh của Công ty định giá và dịch vụ tài
chính Việt Nam tại một số tỉnh, thành phố trong cả nước. Mở rộng quan hệ với
các tổ chức Ngân hàng, Tài chính, Chứng khoán, Bảo hiểm để thu hút khách
hàng.
Trên cơ sở đó Công ty phấn đấu trong năm 2009 sẽ nâng trị giá định giá
vượt mức so với kế hoạch đã đề ra từ đầu năm và tăng 15% so với năm 2008.

Phấn đấu tăng thêm doanh số và chăm lo đời sống của nhân viên, cán bộ Công
ty.
2. Về công tác công nghệ thông tin thị trường giá cả:
- Ban hành quy chế bắt buộc đối với các chuyên gia định giá phải có trách
nhiệm thường xuyên cập nhật thông tin giá cả những mặt hàng được phân công
theo dõi, những thông tin thực hiện của khách hàng về giá cả những mặt hàng đã
thẩm định để xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ thông tin định giá.
- Hoàn thiện Website của Công ty, duy trì mạng nội bộ hoạt động ổn định để
phục vụ tốt cho công tác định giá.
3. Về công tác tổ chức đào tạo định giá:
- Nghiên cứu xây dựng qui trình kiểm soát chất lượng, đảm bảo chất lượng
cho hoạt động định giá.
- Hoạch định chiến lược Marketing và kế hoạch xây dựng thương hiệu trong
từng giai đoạn.
- Tiếp tục triển khai việc sắp xếp tổ chức, kiện toàn bộ máy, xây dựng đội
ngũ cán bộ viên chức đủ năng lực, trong sạch vững mạnh.
- Tiếp tục mở lớp học bồi dưỡng nghiệp vụ Định giá để quảng cáo và xây
dựng hình ảnh của Công ty.
- Cử cán bộ tham gia các lớp học bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, thẩm định giá
trong và ngoài nước. Tham gia các đoàn khảo sát, học tập kinh nghiệm chuyên môn ở
nước ngoài. Kết hợp cử cán bộ tham gia thi thẻ thẩm định viên về giá.
4. Về công tác văn phòng:
Tiếp tục thực hiện các công việc thường xuyên về công tác tài chính, kế
toán, công tác hành chính quản trị trong năm 2008.
Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam mới cổ phần hóa từ
cuối năm 2007, do đó những năm đầu hoạt động trong hình thức mới sẽ được coi là
dấu mốc quan trọng đối với công ty khi đi những bước đi đầu tiên của mô hình
Công ty cổ phần. Với tinh thần đó, toàn thể Công ty đang cố gắng thực hiện mục
tiêu đề ra nhằm khẳng định vị thế của công ty trên thương trường.
3.1.2. Mục tiêu định hướng hoạt động định giá đất cho DNNN cổ phần hóa trong

thời gian tới của công ty VVFC
Nhận thấy được tầm quan trọng của công tác định giá đất cho DNNN CPH
nói riêng và vấn đề xác định giá trị cho DNNN CPH nói chung. Công ty Định giá
và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã đề ra mục tiêu định hướng hoạt động công tác
này trong năm 2009 như sau:
- Đẩy nhanh công tác định giá đất phục vụ cho DNNN CPH
- Nâng cao chất lượng định giá đất cho DNNN CPH
- Cố gắng đạt mục tiêu doanh số công tác định giá đất cho DNNN CPH tăng
20% so với năm 2008. Góp phần thúc đẩy hoạt động CPH của đất nước.
- Tăng cường hợp tác với các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hóa
- Hướng dẫn, đào tạo cán bộ định giá thực hiện tốt công tác định giá đất cho
DNNN CPH
- Giải quyết những khó khăn, vướng mắc gặp phải trong công tác định giá
đất cho DNNN CPH. Đưa ra giải pháp thực hiện trong toàn công ty.
- Kiến nghị những bất cập trong quy định của nhà nước để nhằm tạo điều
kiện thực hiện công tác đất cho DNNN CPH một cách tốt nhất.
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ
phần hóa tại công ty VVFC.
3.2.1. Thống nhất và cập nhật các văn bản pháp lý sử dụng
Hiện nay các văn bản pháp lý quy định trong định giá, thẩm định giá nói
chung có rất nhiều song thực sự vẫn chưa đầy đủ gây ra những khó khăn nhất định
trong quá trình định giá. Do đó để thuận lợi hơn cho định giá viên Công ty cần
thống nhất các văn bản pháp lý áp dụng trong quá trình định giá cụ thể. Cần lập các
danh mục căn cứ pháp lý cần áp dụng để định giá cho mỗi trường hợp, mỗi mục
đích định giá là khác nhau. Không phải trong trường hợp nào cũng áp dụng các
văn bản như vậy. Trong mỗi trường hợp thì cần áp dụng các văn bản nào. Và cần
thống nhất trong toàn bộ công ty để tạo điều kiện cho các nhân viên (chuyên viên
định giá) làm việc thống nhất và hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản đang trong quá trình phát triển những bước đầu tiên
nên có nhiều biến động, bên cạnh đó vấn đề về đất đai là một vấn đề hết sức nhạy

cảm, hơn nữa công tác định giá cũng đang trong quá trình phát triển manh nha vì
thế việc nhà nước ban hành và thay đổi, chỉnh sửa những chính sách, quy định
nhằm phù hợp với sự phát triển của đất nước là điều đương nhiên. Công ty cần
luôn luôn cập nhật các thông tin pháp lý liên quan đến công tác định giá để có thể
thực hiện công tác định giá tốt nhất, đúng theo các quy định mà nhà nước ban
hành.
Ngoài ra cần thống nhất quy trình các bước định giá trong từng phương pháp
cụ thể. Đặc biệt đối với những phương pháp tính mà văn bản pháp lý ko quy định
cụ thể cách tính thì Công ty cần thống nhất cách tính chung để áp dụng trong quá
trình định giá. Đây sẽ là căn cứ giúp thẩm định viên dễ dàng hơn trong việc tính
toán các thông số liên quan.
Ví dụ, khi thực hiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa công ty
sử dụng phương pháp so sánh thì có thể thống nhất các bước thực hiện như sau:
- Bước 1: Khảo sát thị trường tìm hiểu các thông tin so sánh trên thị trường đất ở.
- Bước 2: Điều chỉnh giá về giá đất ở của mảnh đất định giá. Ví dụ là: A (đ/m2)
- Bước 3: Điều chỉnh về đất phi nông nghiệp – đất sản xuất kinh doanh.
Dựa vào quy định giá đất ở và giá đất phi nông nghiệp của UBND tỉnh tại
khu vực mảnh đất định giá tọa lạc để tính tỷ lệ giữa giá đất phi nông nghiệp với
đất ở. (Tùy theo quy định của từng tỉnh). Giả sử là 70%. Bước 3 có kết quả:
70%xA.
- Bước 4: Điều chỉnh về hệ số phân lớp (tùy theo quy định tưng tỉnh)
Ví dụ: một mảnh đất có 3 lớp. Lớp 2 có đơn giá QSDĐ bằng 60% lớp 1; Lớp
3 có đơn gái QSDĐ bằng 40% lớp 1. Tỷ lệ diện tích lớp 1 chiếm 25%, lớp 2 chiếm
25%, lớp 3 chiếm 50%. Suy ra trung bình hệ số điều chỉnh của mảnh đất trên so
với giá đất lớp 1 sẽ là: 25%x100% + 25%x60% + 50%x40% = 60%
Bước 4 có kết quả là: 60%x70%xA = 42%A
- Bước 5: Điều chỉnh về thời gian
Ví dụ tính giá trị QSDĐ giao có thời hạn 50 năm. Theo quy định tại tiết b,
2.2, điểm 2, mục 1, phần B thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ
Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng

đất: Giao đất có thời hạn 70 năm tính bằng 100% giá đất; Giao đất có thời hạn dưới
70 năm thì giảm mỗi năm tương ứng 1,2% của mức thu 70 năm.
Vậy giá trị QSDĐ giao có thời hạn 50 năm là:
42%A – 42%A x (70 – 50) x 1.2% = 32%A
Bước 5 có kết quả là: 32%A.
- Bước 6: Điều chỉnh về hình thức sử dụng đất (giao – thuê)
Ví dụ đất thuê có thời hạn 50 năm, đã trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời
gian thuê (theo điều 111 – Luật Đất Đai, đất thuê trả tiền một lần có các quyền tham
gia thị trường bất động sản tương đương với đất giao cùng thời hạn).
Vậy giá trị QSDĐ thuê có thời hạn còn lại 50 năm, đã trả tiền thuê đất 1 lần
vẫn là : 32%A
3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin
Trong định giá bất động sản thì vấn đề thông tin là vô cùng quan trọng bởi
để có kết quả định giá chính xác cao cần phải có thông tin chất lượng cao. Hơn nữa
định giá đất cho DNNN CPH có tính đặc thù riêng, mà phương pháp công ty sử
dụng trong định giá đất cho DNNN CPH lại chủ yếu là phương pháp so sánh nên
rất cần thiết phải có các thông tin chính xác, có thể so sánh được.Thông tin ở đây
bao gồm: thông tin về đặc điểm mảnh đất, thông tin về các giao dịch thị trường,
thông tin về sự biến động của thị trường, thông tin khách hàng…Chất lượng thông
tin thể hiện ở tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được.
Để có được thông tin chất lượng cao đòi hỏi phải thực hiện tốt công việc
thu thập và xử lý thông tin. Thực tế nhiều khi do không đủ thông tin mà việc áp
dụng các phương pháp định giá trở nên khó khăn. Tại Công ty định giá và dịch vụ
tài chính Việt Nam, phương pháp định giá bất động sản nói chung và phương
pháp định giá đất cho DNNN CPH nói riêng còn nhiều hạn chế do chưa thực hiện
thực sự tốt công tác thu thập và xử lý thông tin. Do đó để hoàn thiện phương pháp
định giá đất cho DNNN CPH ở Công ty em xin đề xuất một số giải pháp sau:
Thứ nhất, cần tiến hành thực hiện thống nhất và phân quyền trong quá trình
thu thập thông tin: tức là Công ty phải xây dựng và thống nhất một tiến trình thu
thập thông tin của từng phương pháp cụ thể để định giá viên có cái nhìn tổng quát

về công việc thu thập thông tin. Đồng thời thực hiện phân quyền trong thu thập
thông tin, giao việc tới từng cán bộ thực hiện để đẩy nhanh quá trình này.
Thứ hai, Công ty cần xây dựng mạng lưới thu thập thông tin ở từng địa
bàn cụ thể trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Điều này xuất phát
từ chính thuận lợi của công ty đó là công ty đã có một mạng lưới chi nhánh
khắp cả nước nên nếu xây dựng được mạng lưới này thì các thông tin thu thập
được sẽ rất nhanh và có chất lượng cao.
Từ đó Công ty có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu về bất động sản riêng của
Công ty. Đây là nguồn thông tin rất có ý nghĩa đối với hoạt động định giá của
Công ty, giúp cho các thông tin về các bất động sản cần thu thập ngày càng phong
phú hơn. Tuy nhiên để cơ sở dữ liệu này thực sự phát huy tính hiệu quả của nó thì
đòi hỏi cán bộ thực hiện cần liên tục cập nhật các thông tin liên quan đến bất động
sản.
Thứ ba, thiết lập một danh mục chi tiết đối với các thông tin cần thu thập:
việc thiết lập danh mục này nhằm tránh bỏ sót các thông tin cần thu thập.
Ví dụ khi định giá đất cho DNNN CPH công ty thực hiện phương pháp so
sánh và chiết trừ là chủ yếu. Vì vậy, để tránh bỏ sót thông tin công ty cần xây dựng
một danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập có thể như sau:
Bảng 5: Thông tin thu thập BĐS
TT Thông tin Yêu cầu liên quan
1 Tình trạng
pháp lý
- Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu các công trình xây dựng trên đất: Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; sơ đồ mảnh
đất; hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công
trình…
- Các qui định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm
cho thuê, thời gian cho thuê, giá thuê…
- Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng

cháy chữa cháy…
2
Đặc điểm về vị
trí, địa điểm.
- Khoảng cách, số lượng, chất lượng của cơ sở hạ tầng,
dịch vụ xã hội ảnh hưởng đến giá trị mảnh đất (khả
năng tiếp cận trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa).
3
Tình trạng vật
chất, đặc điểm
mặt bằng của
mảnh đất.
- Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng…
- Độ cao, độ dốc, độ lún…
4
Tính chất cuộc
giao dịch
- Thời gian giao dịch trong điều kiện cung cầu thị
trường như thế nào; tính công khai, tự nguyện của giao
dịch..
Tuy nhiên đây chỉ là một bảng sơ bộ các thông tin cần thu thập, đối với các
mảnh đất, các mảnh đất khác nhau thì mức độ cần thiết của các thông tin là khác
nhau song nếu có khả năng thu thập đầy đủ các thông tin liên quan thì định giá
viên sẽ có nhiều căn cứ hơn để tiến hành điều chỉnh các thông số tính toán, do đó
kết quả định giá sẽ có độ tin cậy và chính xác cao hơn.
Thứ tư, trong quá trình thu thập thông tin cần phân rõ mục đích, yêu cầu và
nội dung cụ thể đối với từng loại thông tin để việc thu thập hiệu quả hơn.
Thứ năm, tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ
Công ty cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết được những việc đã làm được,
những khó khăn cụ thể của từng định giá viên trong quá trình thu thập thông tin…

Từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những khó khăn đó.
Trong quá trình thu thập thông tin, công ty có thể áp dụng cách tiến hành
sau:
- Đến khảo sát thực địa và xem xét