CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI.
1.1. Khái niệm, Đặc điểm, vai trò của quy hoạch đất đai.
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đấi đai.
a. Bản chất quy hoạch sử dụng đất đai:
Trước tiên ta có thể đặt câu hỏi quy hoạch đất đai là gỡ? Thật vậy về mặt
thuật ngữ quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động
như phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức một đối tượng nào đó nhằm sử dụng theo
như mong muốn. Cũn “đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định, có vị trí hình
thể, diện tích với những tính chất tự nhiên theo thời gian hoặc mới tạo thành (
đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất thảm thực vật ... ) tạo ra những
điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau.
Muốn sử dụng đất phù hợp với từng mục đích phải trải qua một quá trình
nghiên cứu lao động sáng tạo, nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần
lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định, đó cũng là nội dung của
quy hoạch sử dụng dất đai.
Về mặt bản chất cần được xác định dựa trên quan điểm nhận thức đất đai là
đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai ( gọi là
các mối quan hệ đất đai ) và việc tổ chức sử dụng đất (coi đất đai như là tư liệu
sản xuất đặc biệt ) gắn chặt với phát triển kinh tế- xã hội. Mọi hoạt động sản
xuất sinh hoạt của con người đều gắn với một đơn vị lãnh thổ nhất định. Điều
này cũng đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế xã
hội thể hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế.
-Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất.
-Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật trong điều tra
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định xử lý số liệu ...
-Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo đúng pháp luật.
-Từ đó có thể đưa ra định nghĩa: “ Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng và
quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả caonhất thông qua việc
phân bổ quỹ đất đai ( khoanh định cho các mục đích và các ngành ) và tổ chức sử

dụng đất như tư liệu sản xuất ( các giải pháp sử dụng cụ thể ) nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường...”
Như vậy, thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các
quyết định để đưa đất đai vào sở dụng bền vững mang lại lợi ích cao nhất, thực
hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt.
Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý sẽ ngăn chặn được các hiện tượng
tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm, huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô
nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sức sản xuất, phát triển
kinh tế-xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định về chính trị, an
ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn kinh tế vận hành
theo chính sách nền kinh tế thị trường hiện nay.
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất.
ở nước ta, luật đất đai 1993 ( điều 16, 17,18) quy định có hai loại hình là:
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và Quy hoạch sử dụng đất theo ngành.
a.Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
Đây là loại hình quy hoạch theo các đơn vị cấp hành chính. Mỗi cấp đều tiến
hành quy hoạch sử dụng đất đai cho đơn vị mình.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích
tự nhiên của lãnh thổ. Loại hình này được thực hiện theo nguyên tắc: Từ trên
xuống dưới, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi
mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính là:
+ Cụ thể hoá một bước quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và đơn vị
hành chính cấp cao hơn.
+ Làm căn cứ để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành chính cấp dưới
triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của địa phương.
+ Phục vụ cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
b.Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Các ngành kinh tế cũng chỉ là các ngành sản xuất do con người thực hiện

trên một đơn vị đất đai nào đó, luôn gắn với đất đai nên mỗi ngành không thể thiếu
quy hoạch sử dụng đất đai cho ngành mình, nhằm đảm bảo cơ cấu sử dụng đất hợp
lý trong mỗi ngành. Tuy nhiên khi quy hoạch phải có sự phối hợp của nhiều ngành.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất trong
phạm vi ranh giới đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ
tương ứng.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối liên hệ chặt
chẽ với nhau. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội mang tính chiến lược,
xác định mục tiêu phát triển nhiều ngành. Các ngành chức năng căn cứ vào quy
hoạch tổng thể này để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai cho ngành mình.
Như vậy quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và có định hướng cho
quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai có nhiệm vụ xác định cơ cấu sử dụng đất đai và
vị trí những khoanh đất dùng cho các mục đích khác nhau và là một trong những
yếu tố chủ yếu xác định bố cục không gian của khu vực đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất đai là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế
hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Thể hiện ở các điểm sau:
(1). Tính lịch sử- xã hội.
Xã hội loài người từ trước tới nay, Mỗi hình thái kinh tế-xã hội đều có một
phương thức sản xuất nhất định, đặc trưng bởi mối quan hệ giữa người với sức tự
nhiên và quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất. Trong quy hoạch
sử dụng đất đai luôn nảy sinh mối quan hệ giữa người với đất đai- là sức tự nhiên
thông qua việc đo đạc khoanh định, thiết kế ... và mối quan hệ giữa người với
người ( xác nhận bằng văn bản- giấy CNQSDĐ ). Quy hoạch sử dụng đất đai vừa
thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy phát triển các mối
quan hệ sản xuất. Do đó nó luôn là một bộ phận quan trọng của phương thức sản
xuất xã hội.
Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai luôn phát triển, biến đổi và hoàn thiện
phù hợp với từng giai đoạn phát triển lịch sử-xã hội đáp ứng cho các nhiệm vụ kinh

tế xã hội và chính trị khác nhau. Trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử
dụng đất mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa, nặng về mặt
pháp lý là phương tiện mở rộng củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai... ở nước ta
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó quy hoạch sử dụng đất đai đảm bảo lợi ích
cho người sử dụng đất và phục vụ quyền lợi của toàn xã hội. Đặc biệt là góp phần
tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn ( nếu như trong sản xuất nông
nghiệp người nông dân gắn chặt với ruộng đồng, với đất đai thì khi có sự chuyển
cơ cấu sử dụng đát sẽ làm thay đổi hình thức quan hệ sử dụng đất từ bị động sang
chủ động.
Hiện nay trong nền kinh tế thị trường quy hoạch sử dụng đất đai góp phần giải
quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội, môi trường nảy sinh
trong quá trình sử dụng đất cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau. Vì
vậy có thể nói sự phát triển của xã hội là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng
đất đai.
(2). Tính tổng hợp
Con người là mối tổng hoà của các quan hệ xã hội, từ đó mọi hoạt động của
con người trong sản xuất và sinh hoạt đều liên quan đến một đơn vị đất đai nào
đó. Do vậy quy hoạch sử dụng đất đai là sự tổng hợp của rất nhiều lĩnh vực về
khoa học, kinh tế, xã hội như khoa học tự nhiên, KHXH,dân số, sản xuất công-
nông nghiệp, môi trường ...
Quy hoạch sử dụng đất đai điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các
nghành, lĩnh vực xác định phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
kinh tế-xã hội đảm bảo phát triển bền vững.
(3).Chiến lược dài hạn sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất đai được xây dựng trong 10 năm nhung có tính chiến
lược từ 15-20 năm và trên phạm vi lãnh thổ rộng lớn. Do vậy, cần phải lập dự
báo cáo cho việc sử dụng đất đai trong thời gian dài hơn là 15- 20 năm. Việc dự
báo không đòi hỏi chi tiết, chính xác cao mà cơ bản, nó xác định được đường lối
sử dụng đất trong thời gian dài. Sau đó, dựa vào số liệu thống kê và đánh gia
hiện trạng mới đưa ra phưong án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo

vệ quỹ đất đai trong thời gian trước mắt và lâu dài.
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm dự báo cơ cấu đất đai, nó liên quan chật
chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất đai, dự báo sử dụng các nguồn tài
nguyên như tài nguyên nước, tài nguyên rừng, phát triển các công trình thuỷ lợi,
giao thông. Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất đai với mục tiêu cơ bản là xác
định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông nghiệp- lâm nghiệp, xác
định định hướng cho các mục đích chuyên dùng khác phải được xem xét một
các tổng hợp cùng với các dụe báo về phát triển khoa học, kỹ thuật, dân số,xã
hội. Trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phất triển kinh tế xã hội của
cả nước.
(4). Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô.
Đây là đặc điểm do đặc tính trung và dài hạn của giai đoạn quy hoạch quy định.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước các xu thế thay đổi phương hướng, cơ
cấu và phân bố sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước các xu thế thay đổi phương
hướng, cơ cấu và phân bố sử dụng đất ở mức độ khái quát. Vì vậy quy hoạch sử
dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu quy hoạch mang tính
vĩ mô. Do khoảng thời gian dự báo dài, khó xác định các yếu tố ảnh hưởng nên chỉ
tiêu quy hoạch càng khái quát thì quy hoạch sẽ càng ổn định và có tính thực tiễn
cao.
(5). Tính chính sách.
Khi xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy định
có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu
khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
(6). Tính khả thi.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất
sang trạng thái mơí thích hợp hơn trong một thời kỳ nhất định. Sự biến động của
các nhân tố trong quy hoạch sử dụng đất theo nhiều phương diện khác nhau ta
không dự báo trước được và khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật tiến bộ, những
dự báo trước đây không còn phù hợp thì phương án quy hoạch sẽ được chỉnh sửa,
bổ sung và hoàn thiện. Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là một quy hoạch động,

một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc: quy hoạch-thực hiện-quy hoạch lại-tiếp
tục thực hiện với tính khả thi ngày càng cao.
Từ các đặc điểm trên cho thấy quy hoạch sử dụng đất đai có sự kế thừa và có
sự tham gia của nhiều nghành được hoạt động dưới sự chỉ đạo của cơ quan quản lý
nhà nước về đất đai thông qua các chính sách cụ thể. Mức độ phù hợp của chính
sách đất đai có tác động lớn đến tính khả thi của một phương án quy hoạch.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là đất đai, vì vậy để đạt được tính đầy
đủ, hợp lý, khoa học, và có hiệu quả đòi hỏi công tác quy hoạch sử dụng đất đai
phải được nghiên cứu một cách nghiêm túc, xem xét chi tiết các yếu tố tác động
đến sử dụng đất, nhằm mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả sản xuất, bảo vệ
đất và môi trường.
Tuy nhiên sự ảnh hưởng của các yếu tố trên luôn được xem xét trong mối quan
hệ với hệ thống pháp luật. Một phương án quy hoạch không thể thực hiện được khi
nó đi ngược với những quy định của pháp luật. Vì vậy xem xét những căn cứ pháp
lý là cần thiết và được xem là điều kiện đủ trong quy hoạch sử dụng đất đai.
1.1.4. Nội dung và trình tự lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết:
* Nội dung và trình tự lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết được thực hiện theo
trình tự các bước sau:
Bước 1: Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội
của địa phương.
1.1.Việc điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu của
địa phương để lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng đất chi tiết
kỳ đầu được thực hiện theo nội dung sau:
- Điều tra, thu thập thông tin, tư liệu về điều kiện tự nhiên, các nguồn tài
nguyên theo vùng lãnh thổ gồm đặc điểm địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu, thuỷ
văn, thổ nhưỡng, tài nguyên nước, rừng, khoáng sản và tài nguyên biển, hiện trạng
cảnh quan môi trường các hệ sinh thái.
- Thu thập các thông tin về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội có liên quan đến
việc sử dụng đất đai của địa phương; chỉ tiêu quy hoạch phát triển các ngành tại địa
phương.

- Thu thập các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên có
liên quan đến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo nội dung:
tăng trưởng kinh tế; chuyển dịch cơ cấu kinh tế; thực trạng phát triển các ngành kinh
tế; dân số, lao động, việc làm…; cơ sở hạ tầng kỹ thuật về giao thông thuỷ lợi, điền,
…; văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao.
1.2.Thu thập các thông tin về quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất của huyện đã
được xét duyệt có liên quan đến việc lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết của xã.
1.3.Thu thập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính của xã.
Bước 2: Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa phương
đối với giai đoạn 10 năm trước theo các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước,
đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng
phũng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông
nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và
công trỡnh sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngũi,
kờnh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa
trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có
rừng cây.
Bước 3: Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so
với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xó hội, khoa học -
công nghệ theo quy định sau: