SỰ CẦN THIẾT VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC CHUẨN BI QUỸ NHÀ Ở

SỰ CẦN THIẾT VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC CHUẨN BI QUỸ
NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB
I. SƠ LƯỢC VỀ VẤN ĐỀ GPMB
1. GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển
Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt
bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn
thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng
đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực
xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.
Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các đô thị là một điều
tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các
điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị được xem là điểm dân cư tập
trung với mật độ cao, chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung
tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể
hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát
triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội,
củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, dịch vụ,
thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào
các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại…là đièu tất yếu và diễn ra ngày càng
mạnh mẽ. Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng (đặc biệt là đất sử dụng vào các
mục đích công nghiệp®, du lịch, dịch vụ) càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt
ra là nhà nước cần có quy hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm
bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối.
Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH -HĐH, quá trình đô thị hoá
diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật
cũng như cỏ sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí ….là rất lớn. Để có đất đai
phuc vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông

nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những diện tích đất đang
được sử dụng trên đia bàn thành phố nhưng nằm trong quy hoạch và chưa phù hợp
thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát để xây dựng các dự án theo quy
hoach này được gọi là Giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định
đối với tiến độ thi công các dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh
hưởng tới lợi ích của nhiều người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước. Giả
phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc
sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy người dân chỉ sẵn sàng
chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy được lợi ích của
mình không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt hại
của nhà nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng. Đây là công việc
khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi người dân không
chấp nhận các phương án bòi thường của nhà nước và đưa ra các đòi hỏi vượt quá
phạm vi cho phép của nhà nước. Vì vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng,
đảm bảo tiến độ thực hiện cho dự án. Nhà nước cần đưa ra các chính sách, giả pháp
quy định cụ thể vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân.
GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu
không được xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát
triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề
này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành mà cồn để lại
nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền
bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh
của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ xã hội và sự thành
công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ
đều để lại hậu quả tiêu cực.
2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng
2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng.
Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu,
quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ

đất nước. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nước có quyền quyết định số phận
pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho
lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền
SDĐ c), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với người đang sử dụng đất ổn
định. Người sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ lợi ích cho mình,
đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với nhà
nước, trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ “ Giao lại đất trong khi nhà nứoc có
quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”.
Khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội,
mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vô tình nhà
nước đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của người sử dụng, làm ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống của người sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hành thu hồi đất.
Đền bù GPMB được hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tương xứng những thiệt
hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và
các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người
bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về việc
đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để
ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong điều kiện hiện nay,
nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổi mới về mọi mặt kinh
tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốc phòng, an ninh để bảo vệ
đất nước trước những âm mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu
cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao,
các công trình du lịch, dịch vụ, thương mại, phát triển đô thị…công trình an ninh
quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà nước không có những chính sách và những quy
định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào múc đích quuốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có
nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm,

công việc sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó
khăn.Thực tế cho thấy, công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn
của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng
quyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn
đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, làm
cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế chính trị xã
hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực hiện các dự án xây
dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng
là người được giao đất và người bị thu hồi đất. Người được giao đất (Trong đó có
cả các cơ quan nhà nướcT) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ
giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Trong khi đó người bị thu hồi đất
luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước
hết phải là thoả đáng; mặt khác trong nội bộ những người được đền bù có người
chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó
đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một viếc hết sức khó khăn.
Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề ra một
chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trước mọi tình huống để giả quyết hài hoà,
thoả đáng quyền lợi của người được giao đất và người bị thu hồi đất là rất cần thiết,
góp phần tạo động lực phát triển.
Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trước khi
có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của
nhà nước, các chính sách về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể là: Nghị
định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy định tạm thời về
trưng dụng đất; Thông tư số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủ tướng quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, các hoa màu
cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố. Do ở thời kỳ này
đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường,
phương án thực hiện. Đến khi nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối

về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết địnhvề đền
bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích
khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay.
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách
bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Điều 17: “ Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 18: “ nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn địnhlâu
dài… Tổ chức, cá nhân…được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo
quyết định của pháp luật”.
Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi
ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản cho cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.”
Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành
nhà ở, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức
kinh tế khác; đối với đất được NN giao sử dụngthì theo quyết định tại Đ17 và
Đ18”
Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànước thực hiện giao đất sử
dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất
đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt
hại.
Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, tái định cư
cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Luật quy định
cụ thể các trường hợp bồi thườngvà tái định cư đảm bảo chỗ ở ổn định cho người
dân sau khi bị thu hồi đất.
Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc đền bù
thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của chính phủ quy
định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Quy định khi nhà

nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền
bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3 năm triển khai, khả năng thực hiện của nghị
định này là rất hạn chế do: sau khi ban hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có
chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn
cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhưng
giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại
hầu hết các địa phương.
Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày
24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừa một số quy
định của nghị định số 90 và có một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất vẫn
theo quy định của chính phủ, nhưng được nhân với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính
đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
địa phương; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư; chính sách hỗ trợ có lợi nhiều
hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy vậy, sau một thời gian thực hiện, nghị định
22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dù giá dất tính đền bù được nhân theo
hệ số K nhưng vẫn còn quá thấp so với thời giá thị trường, chưa có sự thống nhất
về cách xác định giáất giữa các địa phương, chưa làm rõ trách nhiệm của UBND
các cấp, các nghành, chủ dự án trong công tác GPMB, chưa quy định việc bồi
thường, hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng… Vì vậy luật đất đai năm 2003 ra đời,
chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định cư đã được quy đinh rõ trong
nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định 197 ra đời thay thế cho
nghị định 22? CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, mục đích phát triển kinh tế.
2.2. Phạm vi áp dụng và đối tượng được đền bù trong chính sách:
Phạmvi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được
quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhaf
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Khái niệm này bao gồm cả
đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp,

khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư
tập trung và các dự án đầu tưhoặc phát triểnkhác đã được cơ quan nhà nứoccó
thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích
và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND
tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ương quyết định.
Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB:
- Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thường, hỗ trợ, tái
đinh cư được tính vào vốn đầu tư cua dự án.
- Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của NĐ197/CP và
được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư vào
VN thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nếu đẫ chi trả thì được
trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Phạm vi bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất
là: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi; bồi
thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu tư vào đất
bị nhà nước thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất
và đời sống tại khu tái định cư. Khi người sử dung đất bị nhà nước thu hồi đất mà
phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
Bồi thường bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền tiền
để tự lo chỗ ở mới..
Đối tượng được bồi thường bằng đất được quy định cụ thể tại NĐ
197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều kiện
ssau thì được bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có
quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất ổn định được xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong các loại

giấy tờ theo quy định của nhà nước…
Về hạn mức bồi thường đất ở: Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia
đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết