Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại SGDI – NHCTVN

Tình hình định giá, quản lý và xử lý bất động
sản thế chấp tại SGDI NHCTVN
I. Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của SGDI.
1. Lịch sử hình thành và phát triển
SGDI - NHCT Việt Nam là một trong hai sở giao dịch lớn nhất trong hệ
thống NHCT Việt Nam, sự hình thành và phát triển của SGDI đợc chia làm 3
giai đoạn chính, gắn với sự phát triển của hệ thống ngân hàng Việt Nam nói
chung và ngân hàng công thơng nói riêng, bao gồm:
a) Giai đoạn 1:
- Từ năm 1988 trở về trớc là ngân hàng Hoàn Kiếm.
- Từ năm 1988 - 1/4/1993 là ngân hàng Công thơng Hà nội, thời kỳ này
cơ sở vật chất kỹ thuật còn nghèo nàn, sản phẩm dịch vụ đơn điệu, kinh doanh
đối nội là chủ yếu, đối ngoại cha phát triển, quy mô hoạt động nhỏ, đội ngũ
cán bộ công nhân viên đợc đào tạo trong thời kỳ bao cấp tuy đông về số lợng
nhng chất lợng cha cao, nhất là kiến thức và kinh nghiệm kinh doanh trong cơ
chế thị trờng.
b) Giai đoạn 2: (từ 1/4/1993 - 31/12/1998).
Từ 1/4/1993 Ngân hàng công thơng Hà Nội sáp nhập với Ngân hàng
công thơng Trung ơng, có tên là Hội sở Ngân hàng công thơng Việt Nam. Đợc
sự quan tâm đầu t của Ngân hàng công thơng cũng nh của Nhà nớc, tiếp thu
công nghệ tiên tiến trên thế giới, kết hợp với phơng châm đa dạng hoá sản
phẩm dịch vụ cho nên cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan ngày càng lớn mạnh
cả về quy mô và chất lợng, sản phẩm dịch vụ của ngân hàng khá phong phú,
ngoài cho vay ngắn hạn, trung và dài hạn, còn có nhiều loại hình dịch vụ nh:
cho vay tài trợ uỷ thác, cho vay thanh toán công nợ, đồng tài trợ... Cùng với xu
hớng quốc tế hoá hoạt động kinh doanh đối ngoại cũng phát triển mạnh, đội
ngũ cán bộ đợc đào tạo lại, phơng thức quản lý kinh doanh cũng đợc điều chỉnh
cho phù hợp với các hoạt động kinh tế trong cơ chế thị trờng hiện đại.
c) Giai đoạn 3: (Từ 1/1/1999 đến nay).
Ngày 1/1/1999 Hội sở đợc tách ra theo Quyết định số 134/QĐ-HĐQT -
Ngân hàng công thơng Việt Nam và mang tên Sở Giao dịch I- Ngân hàng công

thơng Việt Nam là đơn vị hạch toán phụ thuộc, trụ sở tại số 10 Lê Lai - Hà Nội.
Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống Ngân hàng cả nớc, các hoạt động
kinh doanh của SGDI phát triển mạnh trên tất cả các mặt nghiệp vụ, mạng lới
kinh doanh không ngừng đợc mở rộng, kết quả là trong năm 2001, SGDI đã mở
phòng giao dịch số 1 và tổ nghiệp vụ bảo hiểm, nguồn vốn huy động tăng 275
lần so với năm 1988 (chiếm 20% tổng nguồn vốn huy động của Ngân hàng
công thơng), d nợ cho vay tăng 40 lần so với năm 1988. Là một trong hai SGD
lớn nhất của Ngân hàng công thơng Việt Nam nên SGDI luôn có vai trò quan
trọng, các chỉ tiêu kinh tế cơ bản luôn đứng đầu, nguồn vốn chiếm khoảng 20%
trong hệ thống Ngân hàng công thơng, d nợ và đầu t, lợi nhuận hạch toán nội
bộ cao nhất (năm 2001 là 50%). Đây là nơi luôn đợc chọn làm địa điểm thí
điểm những chơng trình mới của Ngân hàng công thơng Việt Nam, là đầu mối
cho các chi nhánh Ngân hàng công thơng trên địa bàn để triển khai các chơng
trình hợp tác của Ngân hàng công thơng với các đối tác và bạn hàng. SGDI có
nhiệm vụ sử dụng có hiệu quả, bảo toàn phát triển vốn và các nguồn lực của
Ngân hàng công thơng Việt Nam, tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh hiệu
quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc, thực hiện nghĩa vụ về tài
chính theo quy định của pháp luật và Ngân hàng công thơng.
Khách hàng chính của SGDI là các tổ chức kinh tế kinh doanh trong lĩnh
vực sản xuất công nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải, bu chính viễn thông,
thơng mại, du lịch và các khách hàng cá nhân tại các khu tập trung dân c.
Hiện nay, tổ chức bộ máy của SGDI gồm: ban lãnh đạo (gồm 1 Giám
đốc, 3 phó giám đốc), 9 phòng nghiệp vụ, 1 phòng giao dịch, 1 tổ nghiệp vụ
bảo hiểm, với tổng số cán bộ công nhân viên khoảng 260 ngời với 80% trình độ
đại học, cao đẳng trở lên.
2. Hoạt động của SGDI
Với u thế về cơ sở vật chất, đội ngũ cán bộ, bề dầy hoạt động mà kể từ
khi thành lập cho đến nay, SGDI luôn là một trong những chi nhánh đứng đầu
trong hệ thống Ngân hàng công thơng Việt Nam, vừa trực tiếp kinh doanh, vừa
làm đầu mối một số công việc cho các chi nhánh Ngân hàng công thơng phía

bắc. Bớc vào năm 2001, năm đầu tiên của thế kỷ 21, nền kinh tế nớc ta có
nhiều chuyền biến tích cực, tốc độ tăng trởng kinh tế đạt khoảng 6,8%, tuy
nhiên đây là năm nớc ta cũng phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức:
thiên tai, lũ lụt xảy ra tại một số nơi, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh
của các thành phần kinh tế cha cao, chỉ số giá cả tiêu dùng cả năm tăng 0,8%
thị trờng ngoại tệ thiếu ổn định... ngoài các khó khăn chung của nền kinh tế,
hoạt động ngân hàng phải đối mặt với việc lãi xuất cho vay liên tục giảm, trong
khi lãi suất huy động lại có xu hớng tăng, điều này gây không ít khó khăn cho
hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Trớc những khó khăn trên, ban lãnh đạo
SGDI vẫn quyết tâm lãnh đạo, chỉ đạo cán bộ công nhân viên phấn đấu thực
hiện hoàn thành các mục tiêu, nhiệm vụ đề ra. Nhờ có những biện pháp tích
cực cộng với sự chung sức đồng lòng của toàn thể cán bộ công nhân viên, đến
cuối năm 2001, các chỉ tiêu kinh doanh chủ yếu đều hoàn thành và hoàn thành
vợt mức kế hoạch, góp phần đa hoạt động kinh doanh của SGDI đi đúng theo
phơng châm hoạt động là: phát triển - an toàn - hiệu quả.
* Về nguồn vốn:
Nhờ áp dụng nhiều hình thức huy động vốn linh hoạt với mức lãi suất
thích hợp cho từng kỳ hạn và từng thời kỳ, đi đôi với tăng cờng mở rộng phát
triển phạm vi hoạt động tại những khu tập trung dân c nên SGDI vẫn là ngân
hàng có thế mạnh về nguồn vốn nội tệ. Trong khi hầu hết các ngân hàng trên
địa bàn gặp khó khăn về huy động vốn thì nguồn vốn huy động của SGDI vẫn
tăng hàng năm trung bình trên 20%, thể hiện trong bảng dới đây.
Bảng 1: Tình hình huy động vốn từ năm 1999 - 2001 của SGDI.
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu
31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001
Số
tiền
Tỷ
trọng

Số
tiền
Tỷ
trọng
2000 so 1999
Số tiền
Tỷ
trọng
2001 so 2000
ST % ST %
Tổng NV huy động 7779 100% 9263 100% 1484 +19% 11702 100% 2439 26%
1. Theo thành phần kinh tế
- Tiền gửi doanh nghiệp 5216 67,1% 6286 67,8% 1070 20,5% 8210 70,1 1924 30,6
- Tiền gửi dân c 2563 32,9% 2977 32,3% 414 16,15% 3492 29,9 515 17,30
2. Theo thời hạn
- Không kỳ hạn 4137 53,2% 5236 56,5% 1099 26,56% 6997 59,7 1761 33,6
- Có kỳ hạn 3642 46,8% 4027 43,5% 385 10,57% 4705 40,3 678 16,8
3. Theo đ.vị tiền tệ
- Bằng VND 6002 77,1% 6943 74,9% 941 15,7% 9052 77,3 2019 30,4
Bằng ngoại tệ 1777 22,99% 2320 25,1% 543 30,6% 2650 22,7 330 14,2
Nguồn: Báo cáo kinh doanh sở giao dịch I.
Nh vậy, nếu kết quả huy động vốn của SGDI năm 1999 là 7779 tỷ đồng
thì năm 2000 là 9263 tỷ đồng, tăng 1484 tỷ đồng (hay tăng 19%). Năm 2001
là 11702 tỷ đồng tăng 2439 tỷ đồng so năm 2000 (hay tăng 26%). Theo bảng
trên thì ta thấy rằng nguồn vốn huy động của SGDI bằng đồng nội tệ là chủ
yếu, tiền gửi không kỳ hạn chiếm phần lớn và doanh nghiệp gửi tiền là chính.
Có đợc kết quả trên là do SGDI luôn chú trọng vào công tác huy động
vốn: liên tục đa dạng hoá hình thức huy động vốn, tạo ra các tiện ích cho ngời
gửi tiền, lãi xuất linh hoạt theo thị trờng, có nhiều hình thức u đãi thu hút
khách hàng nh u đãi lãi suất cho các khách hàng thờng xuyên và có số d tiền

gửi cao, nhờ vậy nguồn vốn huy động của SGDI ngày càng tăng trởng nhanh,
ổn định, không những giúp SGDI chủ động về nguồn vốn mà còn thờng xuyên
gửi về Ngân hàng công thơng để điều hoà vốn cho các chi nhánh khác trong hệ
thống Ngân hàng công thơng Việt Nam.
* Về sử dụng vốn:
Nét nổi bật của SGDI trong những năm qua là mức tăng trởng cho vay
khá cao. Bên cạnh đáp ứng kịp thời nhu cầu tín dụng của những khách hàng
truyền thống, SGDI đã kịp thời tăng cờng tiếp cận dự án tại các khu công
nghiệp, khu chế xuất, các dự án mới thuộc các lĩnh vực điện lực, viễn thông, sắt
thép... đi đôi với cải tiến chất lợng phục vụ, tăng cờng ứng dụng các sản phẩm
công nghệ mới vào phục vụ khách hàng. Chủ động cùng với khách hàng tháo
gỡ những khó khăn để kịp thời giải ngân những dự án đã hội đủ các điều kiện
vay vốn. Điều này đợc chứng minh qua tổng d nợ của các năm trong bảng dới
đây.
Bảng 2: Chất lợng tín dụng từ năm 1999 - 2001 của SGDI
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu
31/12/1999 31/12/2000 31/12/2001 So sánh
Số tiền
Tỷ
trọng
(%)
Số tiền
Tỷ
trọng
(%)
Số tiền
Tỷ
trọng(
%)

2000 so 1999 2001 so 2000
số
tiền
%
số
tiền
%
Tổng d nợ 1.107,6 100 1.246,6 100 1497 100 +139 +12,55 +250,4 +20
1.Nợ luân
chuyển bình
thờng
1011 91,3 1162,1 93,2 1415,3 94,5
+151,
1
+4,95 +253,2 +21,17
2.Nợ khoanh 23,7 2,1 23,7 1,9 23,7 1,58 0 0 0 0
3.Nợ quá hạn 72,9 6,6 60,8 4,9 58 3,57 -12,1 -16,6 -2,8 -4,6
Nguồn báo cáo hoạt động kinh doanh của SGDI
Cùng với mức tăng trởng cho vay tăng cao, qua các năm nợ quá hạn tại
SGDI cũng liên tục giảm, thể hiện ở năm 2000 nợ quá hạn là 60,8 tỷ đồng,
giảm 12,1 tỷ (hay giảm 16,6%) so với năm 1999 và năm 2001 là 58 tỷ, giảm
2,8 tỷ đồng (hay giảm 4,6%) so với năm 2000. Để đạt đợc kết quả trên thì bên
cạnh việc nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ công nhân viên cùng trách
nhiệm làm việc của họ thì SGDI đã lập đề án chi tiết xử lý nợ tồn đọng theo
từng giai đoạn, thành lập ban chỉ đạo xử lý nợ tồn đọng, nhờ có những biện
pháp chỉ đạo mạnh mẽ SGDI đã từng bớc thu hồi nợ quá hạn.
* Kết quả kinh doanh:
Có thể nói rằng trong những năm qua, SGDI đã hoàn thành khá toàn diện
các chỉ tiêu, kế hoạch đợc giao, thực hiện đúng mục tiêu: Phát triển - an toàn -
hiệu quả. Đặc biệt kết quả kinh doanh năm 1999 trở lại đây là rất khả quan.

Bảng 3: Kết quả kinh doanh của SGDI từ 1999 - 2001
Đơn vị: Triệu đồng
Chỉ tiêu 1999 2000 2001
So sánh
2000 so 1999 2001 so 2000
Số tiền
tỷ trọng
(%)
Số tiền
tỷ trọng
(%)
1.Tổng
thu
459.656 405.197 572.966 -54.459 -11,8 167.769 41,4
2.Tổng
chi
339.446 280.512 458.258 -58.934 -17,4 177.746 63,4
3.Lãi 120.210 124.685 144.708 4.475 3,7 200.023 16,1
Nguồn báo cáo kết quả kinh doanh SGDI.
Thành quả trên là kết quả của sự năng động, đoàn kết, lòng quyết tâm và
sự cố gắng không mệt mỏi của toàn thể cán bộ công nhân viên SGDI trong
những năm qua. Bên canh việc tăng cờng huy động và sử dụng đồng nội tệ,
hoạt động mua bán ngoại tệ và thanh toán quốc tế cũng có mức tăng tr ởng khá
cao, một số dịch và sản phẩm mới đã đợc nghiên cứu và đa vào ứng dụng triển
khai nh: Hệ thống rút tiền tự động ATM, dự án thẻ tiền lẻ... song song với mở
rộng hoạt động kinh doanh ban lãnh đạo SGDI đã coi trọng đúng mức đến công
tác đào tạo và đào tạo lại đội ngũ cán bộ, coi trọng đội ngũ cán bộ làm công tác
giảng dạy, đào tạo, chú trọng đào tạo chiều sâu hớng vào kỹ năng nghiệp vụ, cơ
chế chính sách cho cán bộ công nhân viên...
3. Mục tiêu, ph ơng h ớng hoạt động.

Với phơng châm hoạt động: Tiết kiệm - an toàn - hiệu quả, SGDI -
Ngân hàng công thơng Việt Nam đã đề ra mục tiêu hoạt động năm 2002 và ph-
ơng hớng hoạt động những năm tới.
Mục tiêu năm 2002của SGDI tập trung vào các chỉ tiêu chính nh: nguồn
vốn huy động tăng 10%, d nợ cho vay tăng 20%, lợi nhuận cho vay tăng 5%,
nợ quá hạn dới 3% tổng d nợ.
Để đạt đợc những chỉ tiêu trên, SGDI đã tích cực chủ động nắm diễn
biến lãi suất thị trờng trong nớc để xây dựng chính sách kinh tế của Nhà nớc,
tiếp tục đẩy mạnh các biện pháp huy động và quản lý vốn, chú trọng khai thác
các nguồn tiền gửi có lãi suất thấp, tăng cờng tiếp thị để thu hút khách hàng
mới, có dự án sản xuất - kinh doanh hiệu quả để đầu t vốn, xử lý nợ tồn đọng,
tranh thủ sự ủng hộ và phối hợp với các cấp chính quyền địa phơng để bán tài
sản thế chấp thu nợ quá hạn, nợ khó đòi.
Bên cạnh mục tiêu trên, SGDI đã xác định phơng hớng hoạt động trong
những năm tới SGDI tập trung vào đổi mới và hoàn thiện các vấn đề then chốt
nh: đa dạng và tăng nguồn vốn tự có, cơ cấu lại tổ chức cơ quan theo mô hình
NHTM hiện đại, một bộ máy kinh doanh năng động, có khả năng thích ứng với
thị trờng; mở rộng kinh doanh tín dụng, thực hiện các hình thức, dịch vụ tín
dụng, dịch vụ quản lý vốn đối với các chơng trình tín dụng phi thơng mại cho
Nhà nớc, cho các tổ chức tài chính tín dụng và các định chế tài chính khác.
Xử lý giải quyết dứt điểm các khoản nợ khó đòi, nợ cho vay có tính chất
phi thơng mại, nhằm lành mạnh hóa tài chính và minh bạch hoá bảng tổng kết
tài sản theo các tiêu chuẩn kế toán phù hợp với thông lệ quốc tế.
II. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại
SGDI
1. Quy định của Ngân hàng công th ơng Việt Nam và SGDI về vấn đề
thế chấp bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giá trị và quan trọng đối với các cá nhân tổ
chức và hộ gia đình cho nên các hoạt động kinh tế liên quan đến bất động sản
đòi hỏi phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ lỡng, hoạt động thế chấp bất động sản cũng

vậy. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong hoạt động thế
chấp bất động sản, ở nớc ta đã hình thành một hệ thống các văn bản pháp luật
xuyên suốt từ trung ơng tới các văn bản hớng dẫn chỉ đạo của các ngân hàng
thơng mại. Những nội dung về thế chấp bất động sản đã đợc quy định trong
những văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự (Chơng V); Luật đất đai năm
1993; luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/01/1999; nghị định số 17/1999/NĐCP ngày 29/3/1999 của
Chính phủ, thông t số 1417/1999/thị trờng ngày 18/9/1999 của Tổng cục địa
chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐCP. Đối với SGDI, Ngân
hàng công thơng Việt Nam căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và
tình hình thị trờng, quy định trình tự, thủ tục về việc thế chấp bất động sản. Bất
động sản gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, việc thế chấp đất đai thực chất
là thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy quy định của Ngân hàng công thơng Việt
Nam về việc thế chấp bất động sản bao gồm quy định về thế chấp quyền sử
dụng đất và thế chấp tài sản gắn với đất (chủ yếu là nhà ở) bao gồm:
a) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất có thể đợc thế
chấp một phần hoặc toàn bộ; khi hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng
đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác của ngời thế chấp
gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận.
b) Điều kiện thế chấp.
b1). Đối với hộ gia đình, cá nhân: để tránh tình trạng đem đất đai cùng
tài sản gắn trên đất làm vật đảm bảo thế chấp nhiều nơi và đảm bảo sử dụng
đúng mục đích vốn vay thì điều kiện thế chấp gía trị quyền sử dụng đất tại
SGDI đợc quy định nh sau:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà
nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đợc Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm
mà thời hạn thuê đất đã đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử
dụng đất đợc thế chấp trong trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi

Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi
tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất
hàng năm thì đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng đợc thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất.
b2). Đối với tổ chức: Tổ chức kinh tế đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất tại SGDI khi có một trong các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nớc giao có thu tiền.
+ Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hợp pháp.
+ Đất do Nhà nớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc đã trả trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đợc trả
tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp trong trờng
hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có),
tiền thuê đất trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử
dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó.
+ Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng
đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc
đợc Nhà nớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì đợc thế chấp tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
Bên cạnh những điều kiện trên thì khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
và các tài sản gắn liền với đất, cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế phải có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì SGDI đợc phép căn cứ vào quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất,
giấy nộp tiền sử dụng đất để cho vay.
c. Hồ sơ thế chấp bất động sản.
Đối với hộ gia đình, cá nhân Đối với tổ chức
1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay
vốn ngân hàng (gồm cả đất)
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

và sử dụng đất + Sơ đồ thửa đất.
1. Hợp đồng thế chấp tài sản để vay
vốn ngân hàng (gồm cả đất).
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sở hữu tài sản trên đất (hoặc
quyết định giao đất, hợp đồng thuê
đất; giấy nộp tiền sử dụng đất) + sơ
đồ thửa đất.
d) Trình tự thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.
d.1) Đối với hộ gia đình cá nhân
Khi bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp theo mẫu số 4 ban
hành kèm theo Nghị định số 17/1999/NĐ-CP. Sau khi các bên ký kết hợp đồng,
bên thế chấp phải đăng ký tại UBND phờng, thị trấn nơi có đất. Khi hoàn thành
đăng ký, SGDI cho vay theo thoả thuận trong hợp đồng.
d.2) Đối với tổ chức:
Bên thế chấp kê khai nội dung thuộc phần mình quy định tại phần I của
bản hợp đồng thế chấp và nộp hồ sơ thế chấp cho Sở địa chính - nhà đất. Trong
thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở địa chính - nhà đất thẩm
tra hồ sơ, xác nhận cho từng trờng hợp đợc thế chấp vào mục II phần 2 bản hợp
đồng thế chấp; nếu không đợc thế chấp thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ
chức đó biết lý do không đợc thế chấp. Sau khi có xác nhận đợc thế chấp của
Sở địa chính nhà đất, bên thế chấp và SGDI ký kết hợp đồng thế chấp. Bên thế
chấp đăng ký thế chấp tại Sở địa chính nhà đất.
e) Xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
e.1) Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định nh sau:
+ Đất đợc Nhà nớc giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, môi trờng thuỷ sản, làm muối, nhà ở, đất chuyên dùng; đất
mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất đó không do ngân
sách Nhà nớc cấp, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận quyền chuyển nhợng
quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngời khác hoặc đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử

dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đợc xác định theo giá đất của
UBND thành phố Hà Nội ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
+ Đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất
cho cả thời gian thuê, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nớc cấp;
đất đợc Nhà nớc cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất đợc Nhà nớc
cho tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê
đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách
Nhà nớc cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại
khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau
khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
Đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài; ngời Việt Nam
định c ở nớc ngoài đầu t vào Việt Nam theo luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam
thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu
của mình đã đầu t xây dựng trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
đợc xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nớc sau khi trả đi tiền thuê
đất đã trả cho thời gian sử dụng.
+ Đất đợc Nhà nớc giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối, đất đợc Nhà nớc cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê
đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời
gian thuê đất đã trả tiền còn lại dới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không
tính giá trị quyền sử dụng đất.
+ Trờng hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngời thuê đất đợc
miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng
đất thế chấp đợc tính theo giá trị thuê đất trớc khi đợc miễn giảm.
e.2) Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất khi thế chấp..
Giá trị tài sản gắn liền với đất đợc xác định căn cứ vào đơn giá xây dựng,
thời hạn sử dụng, tình hình tài sản tại thời điểm thế chấp, có thể SGDI định giá

hoặc thuê tổ chức có chuyên môn định giá.
Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền,
thì giá trị tài sản đảm bảo tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị
tài sản gắn liền với đất. Mức cho vay đợc xác định không vợt quá 70% giá trị
tài sản đảm bảo tiền vay.
g) Xoá thế chấp, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
g.1) Xoá thế chấp.
Khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ thì SGDI xóa thế chấp việc
xoá thế chấp thực hiện nh sau:
+ Bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình gửi thông báo giải chấp đến
UBND xã, phờng, thị trấn nơi đã đăng ký thế chấp.
+ Bên thế chấp là tổ chức thì phải gửi thông báo giải chấp đến Sở địa
chính - nhà đất để xoá đăng ký thế chấp.
UBND xã, phờng, thị trấn, Sở địa chính - nhà đất kiểm tra hồ sơ để xoá
đăng ký thế chấp trong sổ đăng ký thế chấp đất đai.
g2.) Xử lý tài sản thế chấp.
Khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
trả nợ theo hợp đồng thế chấp thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn trên đất đợc
xử lý để thu hồi nợ.
Trong quá trình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi nợ, SGDI sẽ xem xét
giảm, miễn lãi cho bên vay theo quy chế giảm, miễn lãi của ngân hàng.
* Thời điểm tài sản đợc xử lý bởi tổ chức tín dụng:
- Sau 60 ngày, kể từ ngày phải trả nợ, nếu khách hàng không thực hiện đ-
ợc nghĩa vụ của mình, tài sản thế chấp sẽ đợc xử lý nh thoả thuận.
- Trờng hợp bên vay là tổ chức kinh tế bị giải thể theo luật phá sản,
* Phơng thức xử lý tài sản thế chấp
- Trờng hợp nhận thấy tài sản thế chấp cần thiết cho hoạt động kinh
doanh của mình, SGDI và bên thế chấp thoả thuận phơng án gán nợ. Hai bên
thoả thuận giá cả cụ thể trên cơ sở giá trị còn lại của tài sản, mặt bằng tài sản,
giá cùng loại tại địa bàn vào thời điểm thoả thuận.

- Trờng hợp không nhận gán nợ hoặc không thoả thuận đợc theo phơng
án nhận gán nợ, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp đứng chủ bán tài sản. Đây là
phơng án tối u nhất vì sẽ tránh đợc chi phí phát sinh về xử lý tài sản.
- Ngoài ra, ngân hàng có thể bán trực tiếp hoặc thông qua bán đấu giá để
thu hồi nợ.
+ Đấu giá trực tiếp
+ Uỷ quyền bán đấu giá, giao cho bên thứ 3 thực hiện việc bán đấu giá.
- Nếu các hớng xử lý trên không thực hiện đợc thì ngân hàng đề nghị toà
án có thẩm quyền giải quyết.
- Nếu tranh chấp và việc kiện tụng tại toà án phát sinh, tài sản bảo đảm
sẽ đợc xử lý theo phán quyết của toà án hoặc theo quyết định của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền.
- Trong trờng hợp phá sản, tài sản thế chấp đợc xử lý theo luật phá sản.
Sau khi bất động sản thế chấp đợc xử lý, ngời nhận quyền sử dụng đất
trong trờng hợp này đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kiểm tra trước khi cho vay
Kiểm tra giấu tờ Kiểm tra thực địa
Định giá
Đồng ý cho vay, xác định mức cho vay
Quản lý bất động sản thế chấp
Kiểm tra định kỳ Kiểm tra đột xuất Giữ giấy tờ TSCĐ
Kiểm tra đột xuất Thanh lý hợp đồng TC
ưHoàn trả hồ sơ giấy tờ .ưGiữ hộ để ký hợp đồng khác ưGia hạn nợ ưKhách tự bán TSCĐưNgân hàng bán
Trả được nợ Không trả được nợ
Hiện nay, tại SGDI một hợp đồng tín dụng có bất động sản thế chấp bao
gồm các bớc thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ quy trình tín dụng

Trong phạm vi đề tài này, ta sẽ phân tích tình hình thực tế tại SGDI theo
trình tự các bớc trên và tập trung vào vấn đề định giá và xử lý bất động sản thế

chấp.
2. Kiểm tra tr ớc khi cho vay: