CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
1.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.1. Đấu giá là gì?
1.1.1.1. Các kiểu đấu giá:
*) Đấu giá kiểu Hà Lan:
- Tên món hàng: RAM 512Mb
- Số lượng: 10 thanh
- Giá khởi điểm: 50 USD
Nếu có 05 người tham gia đấu giá và số lượng mua như sau:
- A đặt giá 65 USD số lượng 03 thanh;
- B đặt giá 60 USD số lượng 02 thanh;
- C đặt giá 58 USD số lượng 03 thanh;
- D đặt giá 55 USD số lượng 04 thanh;
- E đặt giá 53 USD số lượng 01 thanh.
Sau khi thời gian đấu giá kết thúc, người thắng đấu giá được tính như sau:
1) A thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 65 USD/thanh
2) B thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 60 USD/thanh
3) C thắng đấu giá được 3 thanh Ram với giá 58 USD/thanh
4) D thắng đấu giá được 2 thanh Ram với giá 55 USD/thanh
5) E thua cuộc không mua được thanh Ram.
Chú ý:
- Người mua có thể đặt giá nhiều lần cho cùng 01 mặt hàng;
- Đây là hình thức thích hợp nếu bạn muốn bán “một mặt hàng với số lượng
nhiều” mà không xác định được giá chính xác.
*) Đấu giá kiểu cổ điển
- Tên món hàng: LAPTOP IBM
- Số lượng: 1
- Giá khởi điểm: 500 USD
- Giá sàn: 900 USD
- Giá mua ngay: 1.000 USD

1) Có người “mua ngay”:
Cuộc đấu giá sẽ kết thúc ngay lập tức người bán và người mua sẽ nhận được
thông báo (kèm theo đầy đủ thông tin của cả hai) và người bán sẽ bán với giá:
1.000 USD.
2) Không có người “mua ngay”:
Khi kết thúc đấu giá có thể xảy ra các trường hợp sau:
- Người “đặt giá cao nhất”: 950 USD
Cuộc đấu giá kết thúc thành công và người bán sẽ bán được Lapton này với
giá: 950 USD (vì giá này vượt quá giá sàn).
- Người “đặt giá cao nhất”: 800 USD
Cuộc đấu giá kết thúc không thành công người bán có quyền không bán (vì
giá này chưa vượt quá giá sàn).
Chú ý:
Trong quá trình đấu giá người mua “không biết giá sàn là bao nhiêu” họ chỉ
thông báo việc “đặt giá hiện tại” đã vượt giá sàn hay chưa.
*) Đấu giá ngược:
Một đại siêu thị của Pháp muốn tìm nhà cung cấp bơ để bán lại, với thương
hiệu của mình. Người chủ lựa ra một vài nhà cung cấp vừa ý nhất và mời họ truy
cập vào một trang web với khẩu hiệu riêng, vào một thời điểm nhất định. Trong
khoảng từ 30 phút đến 2 giờ đồng hồ, họ sẽ phải cạnh tranh lẫn nhau mà không ai
biết ai bằng phương pháp đấu giá trực tuyến, nhưng theo cách giảm dần giá trào
bán.
Đây là hình thức đấu giá ngược mà người bán không lấy gì làm thích thú.
“Bạn có thể mất thị phần trong vài phút giống như đánh bạc vậy”, giám đốc một
doanh nghiệp cho biết. Người phát ngôn của một hiệp hội nhà nông Pháp thì cho
rằng hình thức này sẽ dẫn tới việc các doanh nghiệp chào bán với giá bằng giá
thành sản phẩm.
Trong cơ chế đấu giá thông thường, nếu muốn mua hàng, người mua sẽ lần
lượt đưa ra các mức giá cao hơn của những người khác. Lượt chào giá quay vòng
cho đến khi chỉ còn lại một mức giá chào mua cao nhất và giao dịch được thực

hiện. Việc đấu giá trực tuyến, trên eBay chẳng hạn, cũng áp dụng cơ chế này. Tại
đây, người mua và người bán sẽ theo dõi diễn tiến trình đấu giá cho đến khi hết
thời hạn đấu giá.
Và nếu đấu giá thông thường chỉ có một người bán, nhiều người mua, thì
đấu giá ngược lại được thực hiện trong khoảng thời gian cho trước với một người
mua, nhiều người bán. Giá chào bán được hạ xuống dần cho đến khi hết thời gian
đã được định trước. Người chào giá để bán có thể bị loại khỏi cuộc chơi nếu bỏ qua
lượt của mình.
Gần đây một đại siêu thị của Pháp còn “tra tấn” các nhà cung cấp thịt trong
một cuộc đấu giá kéo dài 24 tiếng đồng hồ. Với cơ chế đấu giá xếp hạng (ranking),
các nhà cung cấp còn không được biết giá chào của đối thủ cũng như bất cứ thông
tin nào khác ngoài vị trí xếp hạng giá chào của mình trong lượt vừa qua.
Gary Reiner, giám đốc thông tin của General Electric, cho biết năm 2001 tập
đoàn của ông đã tiết kiệm được khoảng 600 triệu đô la Mỹ, tức 8% chi phí mua
hàng, nhờ đấu giá ngược. Doanh nghiệp Mỹ này hàng năm tổ chức đến cả 10.000
cuộc đấu giá ngược qua mạng.
Công ty phần mềm và dịch vụ đấu giá hàng đầu thế giới FreeMarkets thì cho
biết, kể từ năm 1995 đến năm 2001, công ty đã giúp khách hàng tiết kiệm được
20% trên tổng số tiền 30 tỉ đô-la Mỹ dùng để mua hàng.
Từ năm 2002, Liên hiệp châu Âu đã nghiên cứu tạo khung pháp lý cho việc
đấu giá ngược qua mạng (nhưng chưa xong). Vì bên cạnh tính tàn bạo, hình thức
này cũng không minh bạch, chỉ có lợi cho người mua. Nhờ đấu giá ngược, người
mua có thể nắm bắt được các thông số về khả năng của các nhà cung cấp khác
nhau, chi phí vận chuyển, chất lượng sản phẩm… Nhờ vậy, người mua luôn có thể
tìm được mức giá thấp nhất.
Trong một số trường hợp, người mua còn nhờ đấu giá ngược để kiểm tra thị
trường, tìm kiếm cơ hội đàm phán trong tương lai.
Tại Đức, việc thực hiện hình thức này trong lĩnh vực dịch vụ đã bị chỉ trích
mạnh mẽ bởi tính khắc nghiệt của nó đối với những nhà cung cấp khi mức giá thực
hiện quá thấp.

Tháng 7 vừa qua, phong trào doanh nghiệp Pháp Medef cũng đã thông qua
phương thức giám sát các hình thức đấu giá ngược có khả năng bị lạm dụng. Trước
hết là giới hạn phạm vi các mặt hàng có thể đấu giá, loại trừ các ngành dịch vụ và
bảo trì.
1.1.1.2. Danh mục các ngành nghề cấm kinh doanh đấu giá:
- Kinh doanh vũ khí, đạn dược, quân trang, quân dụng và phương tiện kỹ
thuật quân sự chuyên dùng của các lực lượng vũ trang;
- Kinh doanh chất nổ, chất độc, chất phóng xạ;
- Kinh doanh chất ma tuý;
- Kinh doanh mại dâm, dịch vụ tổ chức mại dâm, buôn bán phụ nữ, trẻ em;
- Kinh doanh dịch vụ tổ chức đánh bạc, gá bạc;
- Kinh doanh các hoá chất có tính độc hại mạnh;
- Kinh doanh các hiện vật thuộc di tích lịch sử, bảo tàng;
- Kinh doanh các sản phẩm văn hoá phản động, đồi truỵ, mê tín, dị đoan có
hại đến giáo dục nhân cách;
- Kinh doanh các loại pháo;
- Kinh doanh thực vật, động vật hoang dã thuộc danh mục điều ước quốc tế
mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định và các loại động thực vật quý
hiếm khác cần được bảo vệ;
- Kinh doanh đồ chơi có hại cho giáo dục nhân cách, sức khoẻ của trẻ em
hoặc ảnh hưởng tới an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
- Kinh doanh dịch vụ môi giới hôn nhân có yếu tố nước ngoài;
- Hàng hoá nhập lậu hay trốn thuế;
- Các loại thuốc không có đơn thuốc của bác sỹ và không có nguồn gốc nhập
khẩu rõ ràng theo quy định;
- Các loại dược phẩm hay sản phẩm dinh dưỡng không được phép lưu hành
trên thị trường Việt Nam hoặc quá hạn sử dụng theo quy định của Bộ,
Ngành liên quan;
- Ma tuý dưới bất kỳ dạng nào;
- Bản sao chương trình, trò chơi hay phim ảnh vi phạm các quy định của Việt

Nam về sở hữu trí tuệ;
- Số sê-ri, mã vạch hay bất kỳ chương trình, dịch vụ nào phục vụ việc cho
phép người khác sử dụng các chương trình, trò chơi hay phim ảnh một cách
bất hợp pháp;
- Những chương trình mà khi sử dụng có thể gây thiệt hại cho máy tính hoặc
điện thoại của người sử dụng hoặc cho phép người khác lấy được thông tin
trong máy của người sử dụng một cách bất hợp pháp;
- Những tài liệu bôi nhọ hoặc hàm ý xúc phạm danh dự, nhân phẩm và uy tín
của người khác;
- Bộ phận cơ thể người và động vật;
- Động thực vật trong danh sách cần được bảo vệ theo quy định của Bộ,
Ngành liên quan;
- Các loại cổ phiếu, chứng khoán trừ trường hợp phục vụ mục đích sưu tập;
- Hàng giả, hàng kém chất lượng và cấm lưu thông theo quy định;
- Thông tin về nhân thân và đời tư của người khác;
- Các loại luận văn, luận án tốt nghiệp, đề tài nghiên cứu khoa học các cấp;
- Các loại phiếu bảo hiểm hay giấy tờ khác để trống;
- Các thông tin tuyển dụng, tìm việc, tìm người;
- Những hàng hoá, sản phẩm xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ, nhãn hiệu hàng
hoá liên quan đến người thứ ba;
- Những hàng hoá, sản phẩm có nội dung chống phá hoặc phục vụ cho hoạt
động chống phá Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam và an ninh
quốc gia của Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất:
1.1.2.1. Các quyền cơ bản về đất đai:
Theo Luật Đất đai 2003 thì các quyền cơ bản về đât đai gồm:
- Sở hữu đất đai;
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:
Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy

hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất;
Định giá đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai như sau:
Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử
dụng đất mang lại.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
+ Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và
sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;
+ Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh; thống nhất về quản lý đất đai trong phạm vi cả nước;
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong
việc quản lý nhà nước về đất đai;
+ Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp
luật về đất đai tại địa phương;
+ Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật
này.
- Người sử dụng đất.

Gồm:
+ Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của
Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng
địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất;
+ Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường
đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn
giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt
động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước
Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu
tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
1.1.2.2. Khái niệm về đấu giá QSD đất:
- Quy định mục đích đấu giá quyền sử dụng đất;
Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích góp phần giải quyết một phần
nhu cầu về nhà ở cho nhân dân, tạo thêm vốn đầu tư cơ sở hạ tầng từ nguồn thu

đấu giá quyền sử dụng đất để Thành phố, Huyện chủ động triển khai các dự án đầu
tư hạ tầng kỹ thuật trên địa bàn theo kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội phù hợp
với quy định của UBND Thành phố, nhằm giải quyết từng bước về môi trường,
hoàn chỉnh không gian kiến trúc quy hoạch, tạo thêm việc làm cho người lao động.
- Đặc điểm khu đất tổ chức đấu giá;
Về ranh giới khu đất đấu giá; diện tích khu đất; phân chia các ô đấu giá; số
lượng các ô đấu giá.
- Giới thiệu về đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;
Là UBND Huyện; Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương; hoặc các tổ chức
kinh doanh bất động sản; các tổ chức đầu tư xây dựng và phát triển nhà.
- Hội đồng xét đấu giá và tổ công tác giúp việc đấu giá quyền sử dụng đất;
Hội đồng xét đấu giá quyền sử dụng đất gồm: Chủ tịch hội đồng và hai uỷ
viên hội đồng. Hội đồng xét đấu giá là tổ chức tư vấn giúp đơn vị tổ chức đấu giá
xét đấu giá và lập danh sách đơn vị, cá nhân trúng đấu giá.
- Đối tượng tham gia dự đấu giá;
Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đất để xây dựng nhà ở và đảm bảo các điều
kiện:
+ Cá nhân: là công nhân Việt Nam đủ 18 tuổi trở lên, có hộ khẩu thường trú,
có năng lực hành vi dân sự và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện
mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật;
+ Tổ chức: Có trụ sở hoặc văn phòng đại diện, có giấy phép đầu tư và xây
dựng, kinh doanh nhà, đất.
- Trách nhiệm quyền lợi của đối tượng tham dự đấu giá;
+ Chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi tham dự đấu giá;
+ Nộp tiền sử dụng đất khi trúng đấu giá theo quy định;
+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở sau khi nộp xong tiền sử
dụng đất; cấp giấy phép xây dựng trước khi xây dựng nhà ở.
- Bảo lãnh dự đấu giá;
Người tham gia đấu giá QSD đất khi nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền bảo lãnh
trách nhiệm cho bên tổ chức đấu giá theo quy định của từng dự án. Khoản tiền này

không quá 5% giá trị thửa đất tính theo giá sàn được duyệt hoặc bằng giá trị tạo lập
khu đất trong trường hợp cho thuê đất. Người trúng đấu giá được trừ tiền bảo lãnh
vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Người không trúng đấu giá được
trả lại tiền bảo lãnh, chậm nhất sau 10 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá.
Những trường hợp không được nhận lại tiền bảo lãnh gồm những người
đăng ký tham gia đấu giá đất được xác định đủ tư cách nhưng không tham gia đấu
giá; người tham gia đấu giá đất trả giá thấp hơn giá quy định của vòng đấu bắt
buộc, hoặc tham gia đấu giá từ vòng thứ hai trở đi nhưng trả giá thấp hơn giá cao
nhất của vòng đấu trước trực tiếp; người trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSD đất
hoặc rút lại giá đã trả; người tham gia đấu giá vi phạm quy chế đấu giá.
- Hình thức lựa chọn, phương thức áp dụng và thời gian tổ chức đấu giá;
Có 3 hình thức đấu giá QSD đất:
+ Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố
công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn, thì
người cuối cùng có mức giá trae cao nhất là người trúng đấu giá (hình thức này
phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đầu);
+ Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở thì xét
người trúng giá theo từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người bỏ giá cao
xuống thấp được chọn vị trí cho đến đủ số lượng các thửa đất. Trường hợp một
thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những người đó bắt thăm
để chọn người trúng giá;
+ Thứ ba, hình thức đấu giá công khai bằng lời, hội đồng đấu giá chỉ được
công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu
giá phải trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả tiếp.
Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối
tượng đều trả giá thấp hơn giá khởi điểm thì hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ
phiên đấu giá, báo cáo các cơ quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá khởi
điểm.
- Tiêu chuẩn xét đấu giá, giá dự đấu giá, giá sàn và giá trúng đấu giá;

+ Tiêu chuẩn xét đấu giá dựa trên hai tiêu chí: có hồ sơ dự đấu giá hợp lệ; có
giá dự đấu giá hợp lệ;
+ Giá dự đấu giá hợp lệ: là mức giá do các đối tượng tham gia đấu giá xác
định cho 1 m2 đất được ghi trong phiếu dự đấu giá phải lớn hơn hoặc bằng mức giá
sàn;
+ Giá sàn: là giá tối thiểu chặn dưới cho 1 m2 đất theo quy định và được
dùng để xét đấu giá;
+ Giá trúng đấu giá: Các đối tượng tham gia đấu giá có mức giá trúng đấu
giá được xét từ người bỏ mức giá cao nhất trở xuống theo số lượng các ô đất được
đấu giá và đảm bảo giá dự đấu giá hợp lệ.
Theo quy định mới, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá cho thuê
đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm tổ chức
đấu giá. Trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất với các khu đất do Nhà
nước giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật có giá khởi điểm: giá
tối thiểu làm căn cứ định giá khởi điểm không thấp hơn chi phí giải phóng mặt
bằng cộng suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và tiền sử dụng đất theo khung
giá quy định cho 1m2 đất sử dụng.
Đối với công trình xây dựng, nhà chuyên dùng gắn liền với quyền sử dụng
đất: giá tối thiểu làm căn cứ xác định giá khởi điểm không thấp hơn giá trị còn lại
của nhà, công trình cộng tiền sử dụng đất theo khung giá quy định cho 1m2 đất sử
dụng và tiền hỗ trợ di chuyển (nếu có). Bước giá tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và