CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐIỀU
TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
I/ Thị trường bất động sản:
1.Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển
của sản xuất hàng hóa bất động sản hay nói cách khác thị trường bất động sản chỉ
ra đời trong xã hội xuất hiện các quan hệ giao dịch về hàng hóa bất động sản và
các quan hệ giao dịch này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Có
nhiều quan niệm cũng như cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản chẳng
hạn trong thời kỳ sơ khai người ta coi thị trường bất động sản là thị trường đất đai
vì trong thời kỳ này các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu là giao
dịch liên quan đến đất. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, nhu cầu sử dụng
đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì theo đó các quan hệ mua bán
chuyển nhượng đất đai xuất hiện biến đất đai trở thành hàng hóa bất động sản đầu
tiên trong thị trường. Như vậy sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản gắn
liền với quá trình đất đai trở thành hàng hóa. Theo thời gian các hoạt động giao
dịch trong thị trường bất động sản không chỉ bó buộc ở hàng hóa đất đai mà mở
rộng ra cả giao dịch các công trình xây dựng trên đất từ đó xuất hiện quan niệm coi
thị trường bất động sản là thị trường nhà đất với các giao dịch chủ yếu trên thị
trường là mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên quan niệm
này vẫn chưa thể hiện đầy đủ mà đó mới chỉ là nghĩa hẹp của thị trường bất động
sản vì hàng hóa bất động sản khác các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm…
Do vậy thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải được hiểu một cách khái
quát là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan
hệ hàng hóa tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định. Các giao dịch về
bất động sản được nói đến ở đây là các giao dịch liên quan đến bất động sản như
mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản, cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm, các dịch vụ liên quan đến bất động sản…Vì vậy thị trường bất động sản có

thể được định nghĩa là nơi mà hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi dựa
trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ và yếu tố không gian, thời gian khi các giao dịch
bất động sản diễn ra.
2. Phân loại thị trường bất động sản:
Có nhiều cách để phân loại thị trường bất động sản tùy theo mục tiêu nghiên
cứu, cách tiếp cận, tiêu thức phân loại. Do đó có một số cách phân loại sau:
Nếu dựa vào loại hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường
bất động sản thành các loại thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động
sản dịch vụ, thị trường bất động sản văn phòng công sở, thị trường bất động sản
công nghiệp, nông nghiệp….Việc phân chia theo tiêu thức này giúp cho ta dễ dàng
trong việc thống kê số lượng bất động sản từng loại để có hướng điều tiết cho thích
hợp.
Nếu dựa vào loại hình giao dịch ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo
hiểm. Việc phân chia theo loại hình giao dịch này giúp cho các nhà đầu tư kinh
doanh bất động sản lựa chọn được hướng đầu tư cho phù hợp với khả năng và điều
kiện của mình.
Nếu dựa vào trình tự tham gia ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trong đó thị trường sơ cấp là thị
trường mà các giao dịch bất động sản diễn ra giữa một bên chủ thể là Nhà Nước
một bên là người dân, còn thị trường thứ cấp là thị trường mà các hoạt động giao
dịch bất động sản diễn ra giữa những người sử dụng đất với nhau.
Dựa vào mức độ kiểm soát của pháp luật của Nhà Nước người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát và
thị trường phi chính thức là thị trường không được kiểm soát. Trước khi có luật đất
đai năm 2003 ra đời ở nước ta có tới 70% giao dịch trên thị trường bất động sản là
giao dịch ngầm, không được Nhà Nước kiểm soát gây thất thu rất lớn cho NSNN,
nhưng từ sau khi có luật đất đai 2003 ra đời số lượng giao dịch ngầm đã giảm đi
đáng kể và cho đến nay thì khoảng 80% giao dịch bất động sản là giao dịch chính
thức, chỉ còn khoảng 20% là giao dịch phi chính thức. Nhà Nước ta trong thời gian

gần đây đã có những biện pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản, cố
gắng để số lượng giao dịch ngầm bị hạn chế đến mức thấp nhất và đây là bước tiến
bộ rất lớn của thị trường bất động sản của ta trong những năm qua.
Việc phân loại thị trường bất động sản như trên sẽ giúp cho Nhà Nước, các
nhà quản lý nhìn nhận phân tích thị trường bất động sản được đầy đủ, toàn diện tất
cả mọi khía cạnh để từ đó có thể đưa ra những giải pháp, những chính sách điều
tiết phát triển thị trường bất động sản có hiệu quả cao.
3. Những đặc điểm của thị trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa rất đặc biệt khác với các hàng hóa
thông thường khác như hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, lâu bền, khan
hiếm, có giá trị rất cao, có tính dị biệt, mang nặng yếu tố tập quán, chịu sự chi phối
mạnh của pháp luật…. Vì vậy thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm
riêng khác biệt với thị trường của các loại hàng hóa khác.
Một nét đặc biệt của thị trường bất động sản đó là tính cách biệt giữa hàng
hóa với địa điểm giao dịch. Đối với các hàng hóa thông thường địa điểm giao dịch
thường ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch còn đối với hàng hóa bất động sản
địa điểm giao dịch thông thường cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch.
Nguyên nhân là do hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, còn hoạt động giao
dịch bất động sản có thể diễn ra tại rất nhiều địa điểm khác nhau do vậy không thể
mang hàng hóa bất động sản đến nơi giao dịch được. Ngoài ra giao dịch bất động
sản cũng không đơn giản như các hàng hóa khác mà giao dịch này diễn ra trong
một thời gian tương đối dài do vậy dễ chịu ảnh hưởng bởi các biến động của thực
tế.
Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích
chứa đựng trong bất động sản. Đó là do đặc điểm của đất đai không có sự hao mòn
hay bị mất đi trong quá trình sử dụng và người sử dụng đất thì chỉ mong muốn
quyền hay lợi ích do đất đai mang lại cho họ. Hơn nữa ở nước ta đất đai là sở hữu
toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và trao cho người dân quyền sử dụng
đất phù hợp vì vậy tất cả các giao dịch về đất đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất.
Ngoài ra thị trường bất động sản mang tính vùng và khu vực rất sâu sắc so

với các hàng hóa khác đó là do đặc điểm của bất động sản là gắn liền với điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Chính vì đặc điểm này mà
khi nghiên cứu thị trường bất động sản cần phải đặt chúng trong từng vùng cụ thể,
xem xét thị trường gắn liền với các điều kiện cụ thể của khu vực đó, không thể lấy
đánh giá thị trường ở khu vực này áp dụng cho khu vực khác. Thực tế hiện nay ta
có thể thấy thị trường bất động sản ở các đô thị, các khu vực đang trong quá trình
đô thị hóa, các khu vực trung tâm…thường có quy mô và trình độ phát triển cao
hơn, sôi động hơn, có sức ảnh hưởng rất cao đến thị trường bất động sản của các
khu vực khác. Vì vậy các chính sách của Nhà Nước để điều tiết phát triển thị
trường bất động sản chủ yếu thường tập trung vào những khu vực trung tâm này.
Thị trường bất động sản còn là một thị trường không hoàn hảo đó là do hai
nguyên nhân chính. Nguyên nhân thứ nhất là do các thông tin về hàng hóa bất
động sản và thị trường bất động sản không đầy dủ và không được phổ biến rộng rãi
như các hàng hóa khác. Thông thường người mua không được cung cấp đầy đủ
thông tin về bất động sản, mà thậm chí cả người chủ của bất động sản nhiều khi
còn không nắm hết về bất động sản của mình. Nguyên nhân thứ hai là do số lượng
người tham gia cung và cầu bất động sản có số lượng nhỏ, không thể cạnh tranh
hoàn hảo được làm cho giá cả bất động sản không phải là giá cạnh tranh hoàn hảo,
thị trường bất động sản rất dễ rơi vào tình trạng sốt bất động sản do lượng cung bất
động sản quá thấp so với cầu.
Trong thị trường bất động sản cung bất động sản thông thường phản ứng
chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản. Điều này là do đặc điểm
của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng, để xây dựng được một bất động
sản cung cho thị trường phải trải qua một thời gian tương đối dài trong khi đó cầu
bất động sản lại lên xuống trong ngắn hạn với tốc độ cao. Ngoài ra cung bất động
sản có giới hạn không thể tăng liên tục trong khi đó cầu bất động sản lại luôn tăng
do nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho đời sống ngày càng cao, điều này đã
làm cho cung bất động sản trong ngắn hạn luôn đi sau cầu. Do vậy giá cả bất động
sản trong ngắn hạn thường do cầu quyết định, do sự mất cân đối giữa cung cầu
quyết định. Thông thường giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng theo thời gian

do cầu bất động sản luôn tăng mà cung không thể phản ứng kịp nên những cơn sốt
đất xảy ra là không thể tránh khỏi. Vì vậy sự can thiệp của Nhà Nước với những
chính sách điều tiết thích hợp để tăng cung bất động sản, góp phần giảm sốt đất là
điều rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
Thị trường bất động sản còn có đặc điểm là thị trường khó thâm nhập, đòi
hỏi phải có tư vấn chuyên nghiệp, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề
rất khó khăn phức tạp mất rất nhiều thời gian. Nguyên nhân là do hàng hóa bất
động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua
và bán không phải đều là những người có hiểu biết đầy đủ về bất động sản và có
kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản nên đòi hỏi phải có những nhà tư vấn,
môi giới giúp cho các giao dịch bất động sản được tiến hành thuận lợi hơn. Mặt
khác bất động sản thường có giá trị rất lớn và tính thanh khoản lại rất chậm, việc
mua bán không thể nhanh chóng và đơn giản được vì vậy mà các nhà đầu tư tham
gia vào thị trường cần phải tính toán kỹ lưỡng, có định hướng đầu tư dài hạn.
Một đặc điểm quan trọng khác của thị trường bất động sản là chịu sự chi
phối của yếu tố pháp luật và bị ảnh hưởng rất mạnh bởi các chính sách của Nhà
Nước. Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn và nhu cầu về bất động sản lại rất
cao nên việc quản lý của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản bằng pháp luật
là điều rất cần thiết để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch và đồng thời đảm
bảo không bị thất thu cho ngân sách Nhà Nước. Các chính sách điều tiết, công cụ
điều tiết của Nhà Nước đối với thị trường bất động sản cần phải được tính toán,
cân nhắc kỹ càng để đảm bảo thị trường hoạt động có hiệu quả và đạt được những
mục tiêu đã đề ra.
4. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản:
Một chủ thể quan trọng không thể thiếu trong thị trường bất động sản đó là
Nhà Nước với vai trò điều tiết, quản lý đối với sự phát triển của thị trường. Thị
trường bất động sản có rất nhiều đặc điểm khác biệt với các loại thị trường hàng
hóa khác vì vậy trong thị trường này tiềm ẩn rất nhiều khuyết tật làm hạn chế sự
phát triển của nó như hiện tượng đầu cơ, thiếu thông tin về bất động sản giao dịch,
cung thấp hơn cầu gây sốt giá bất động sản… Những khuyết tật này không ai có

thể giải quyết được ngoài Nhà Nước với các phương pháp và công cụ quản lý của
mình như các biện pháp về mặt hành chính, kinh tế đều có tác động mạnh mẽ vào
thị trường bất động sản. Ngoài ra sự tham gia của Nhà Nước vào thị trường bất
động sản còn giúp cho thị trường có được những bước đi đúng, hiệu quả và ngày
càng phát triển hơn.
Thị trường bất động sản với hàng hóa trong thị trường là bất động sản vì vậy
không thể thiếu hai chủ thể quan trọng là người cung và người cầu bất động sản vì
không có hai chủ thể này thì không thể hình thành nên thị trường bất động sản.
Ch th tham gia cung v cu hng húa bt ng sn vo th trng ú l cỏc t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong v ngoi nc. Hin nay nc ta vi chớnh sỏch
m ca thu hỳt u t ca nc ngoi nờn ch th l ngi nc ngoi tham gia
vo th trng bt ng sn trong nc ang ngy cng gia tng v cng úng
gúp ỏng k vo s phỏt trin chung ca th trng bt ng sn.
Th trng bt ng sn hot ng c ngoi hng húa l bt ng sn ra
cũn cn cú tin t giao dch vỡ vy trong th trng cn cú nhng ch th cung
cp vn tin t cho cỏc giao dch bt ng sn. Nhng ch th ny bao gồm các ngân
hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, cỏc công ty bảo hiểm v.v. Đó là những
ngời cấp vốn, gi vn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay, khon gi có kì hạn,
và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu t.
th trng bt ng sn cú th hot ng c trụi chy v cú hiu qu
khụng th khụng nhc n s tham gia ca cỏc nh hot ng trong lnh vc dch
v bt ng sn ú l cỏc nh t vn, nh mụi gii, nh nh giỏ v thm nh giỏ,
nh qun lý v nhng ngi qung cỏo bt ng sn. Tt c cỏc ch th ny tham
gia th trng bt ng sn vi vai trũ trung gian giỳp cho cỏc hot ng giao dch
trong th trng bt ng sn din ra thun li hn.
Ngoi cỏc ch th chớnh nờu trờn trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc
ch th khỏc úng vai trũ l nhng ngi to lp xõy dng nờn bt ng sn bao
gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng kt cu hạ tầng cho các khu t,
các nhà quy hoạch đất đai, nhng nh kiến trúc s ... Đây là những nhà chuyên môn
trong lĩnh vực xõy dng và thờng thực hiện công việc theo hợp đồng ký kết với chủ

đầu t bt ng sn. Mt khỏc hin nay trong th trng bt ng sn cũn cú cỏc
hip hi bt ng sn c thnh lp bo v quyn, li ớch hp phỏp ca cỏc hi
viờn l cỏc t chc, cỏ nhõn hot ng kinh doanh bt ng sn.
5. Cung, cu v giỏ c trong th trng bt ng sn:
5.1. Cu trong th trng bt ng sn:
5.1.1. Khái niệm:
Cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà người tiêu dùng
chấp nhận, mong muốn và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để có
được bất động sản đó tại một thời điểm nhất định.
Ai cũng có nhu cầu về bất động sản để phục vụ cuộc sống của mình nhưng
không phải mọi nhu cầu đều trở thành cầu bất động sản vì không phải tất cả mọi
người đều có đủ khả năng thanh toán cho nhu cầu tiêu dùng bất động sản của mình.
Vì vậy điều kiện để xuất hiện cầu về bất động sản trên thị trường bao gồm sự xuất
hiện của nhu cầu về bất động sản mà nhu cầu này không thể tự thỏa mãn cần phải
tìm kiếm trên thị trường loại bất động sản mà mình cần và phải có nguồn lực tài
chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này.
5.1.2. Phân loại cầu bất động sản: Cầu về bất động sản có thể phân loại theo 2
tiêu thức đó là theo chủ thể và theo loại bất động sản.
5.1.2.1. Phân loại cầu theo chủ thể:
Nếu phân loại theo tiêu thức này ta có hai loại cầu bất động sản chủ yếu là cầu
tiêu dùng và cầu đầu tư bất động sản.
Cầu tiêu dùng bất động sản là cầu của những người thực sự có nhu cầu tiêu
dùng về bất động sản. Những người này thường chưa có bất động sản vì vậy họ có
cầu về bất động sản không vì mục đích kinh doanh mà dành cho mục đích tiêu
dùng, phục vụ cho cuộc sống của chính mình.
Cầu đầu tư bất động sản hay còn gọi là đầu cơ bất động sản xuất hiện trong
điều kiện giá cả bất động sản trên thị trường có xu hướng tăng cao, một bộ phận
những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm bất động sản nhưng có
tiền nhàn rỗi nên họ đầu tư tiền vào bất động sản, tích trữ bất động sản trờ đến khi
được giá sẽ bán kiếm lời. Hiện nay đầu cơ đang diễn ra khá phổ biến ở nước ta và

đây có thể nói là nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản ngày càng cao do sự
mua đi bán lại đẩy giá lên cao của các nhà đầu cơ. Chính hiện tượng đầu cơ đã làm