Phân tích và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Vân Trung huyện Việt Yên tỉnh Bắc Giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (855.01 KB, 84 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
---------------------------
LÊ QUANG MINH
PHÂN TÍCH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH
TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI VÂN TRUNG
HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI
---------------------------
LÊ QUANG MINH
PHÂN TÍCH VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH
TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI VÂN TRUNG
HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số đề tài: 2016BQLKT-BG27
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGÔ THU GIANG
HÀ NỘI - 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
cơng bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Bắc Giang, ngày
tháng
Tác giả
Lê Quang Minh
i
năm 2018
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................... i
MỤC LỤC ......................................................................................................................ii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................. v
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ PHÂN TÍCH HIỆU
QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI ........................... 9
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI ........................9
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội.......................................................................................... 9
1.1.2. Cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội ............................................................................... 9
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
XÂY DỰNG .................................................................................................................10
1.2.1. Khái niệm về đầu tư............................................................................................ 10
1.2.2. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng. ...................................................................... 14
1.2.3. Phân tích hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng .............................................. 18
CHƢƠNG II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
NHÀ Ở XÃ HỘI VÂN TRUNG, HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG ........ 29
2.1. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ...................................................................................29
2.1.1. Giới thiệu về chủ đầu tư dự án ........................................................................... 29
2.1.2. Khái quát về dự án: .............................................................................................. 30
2.1.3. Đánh giá tổng hợp về hiện trạng địa điểm đầu tư xây dựng ............................... 37
2.2. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI ..............38
2.2.1. Các căn cứ pháp lý để lập dự án .......................................................................... 38
2.2.2. Nội dung dự án đầu tư ......................................................................................... 39
2.2.3. Tiến độ và thời gian đầu tư xây dựng .................................................................. 40
2.2.4. Phương án tổ chức xây dựng ............................................................................... 41
2.2.5. Phương thức đầu tư.............................................................................................. 42
2.3. PHÂN TÍCH KINH TẾ- TÀI CHÍNH DỰ ÁN ..................................................42
ii
2.3.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật được sử dụng trong phân tích cơ cấu sử dụng đất . 42
2.3.2. Xác định tổng vốn đầu tư của dự án .................................................................... 47
2.3.3. Xác định chi phí, doanh thu của dự án ................................................................ 51
2.3.4. Phân tích các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư ............................................................ 54
2.3.5. Phân tích rủi ro của dự án .................................................................................... 55
2.3.6. Phân tích hiệu quả xã hội của dự án .................................................................... 57
2.4. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG DỰ ÁN. ..........................................58
2.4.1. Giai đoạn thi công xây dựng dự án...................................................................... 58
2.4.2. Giai đoạn đưa dự án vào hoạt động. .................................................................... 59
2.5. VẬN HÀNH, SỬ DỤNG CƠNG TRÌNH ...........................................................62
2.5.1. Mục đích yêu cầu................................................................................................. 62
2.5.2. Nguyên tắc quản lý, vận hành ............................................................................. 62
CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ
DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI VÂN TRUNG, HUYỆN VIỆT
YÊN, TỈNH BẮC GIANG .......................................................................................... 65
3.1. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN
ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƢ: ...........................................................................................65
3.1.1. Giải pháp về sử dụng vật liệu dùng cho thi cơng cơng trình: .............................. 65
3.1.2. Giải pháp về bán hàng, maketing ........................................................................ 66
3.1.3. Giải pháp về quản trị doanh nghiệp ..................................................................... 69
3.1. ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN
ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC: ..............................................70
3.1.1. Giải pháp hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.70
3.1.2. Giải pháp về quy hoạch ....................................................................................... 71
3.1.3. Giải pháp về chính sách ....................................................................................... 72
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................... 76
iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Bộ Xây dựng
BXD
Chính phủ
CP
Cụm cơng nghiệp
CCN
Chất thải rắn
CTR
Dịch vụ công cộng
DVCC
Giao thông vận tải
GTVT
Khu công nghiệp
KCN
Nhà ở xã hội
NOXH
Quốc hội
QH
Quyết định
QĐ
Trách nhiệm hữu hạn
TNHH
Thủ tướng
TTg
Tiêu chuẩn Việt Nam
TCVN
Thương mại
TM
Trung tâm thương mại
TTTM
Xã hội
XH
Ủy ban nhân dân
UBND
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất .....................................................................................33
Bảng 2. Thống kê số lượng lao động trong các khu công nghiệp .................................35
Bảng 3. Bảng tổng hợp sử dụng đất ..............................................................................43
Bảng 4. Chi tiết sử dụng đất .........................................................................................44
Bảng 5. Chi tiết diện tích sàn các cơng trình ................................................................46
Bảng 6. Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư .......................................................................50
Bảng 7. Doanh thu bán căn hộ.......................................................................................51
Bảng 8. Doanh thu từ cho thuê TTTM ..........................................................................51
Bảng 9. Doanh thu từ bán căn hộ nhà ở thương mại .....................................................52
Bảng 10. Doanh thu từ bán căn hộ nhà ở công nhân .....................................................52
Bảng 11. Tổng hợp các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư ......................................................54
Bảng 12: Tổng hợp các phương án so sánh hiệu quả kinh tế khi thay đổi của giá bán và
lãi suất chiết khấu ..........................................................................................................56
Bảng 13. Hệ số ơ nhiễm khơng khí đối với các loại xe .................................................59
v
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề tài.
Ngày nay trong cơng cuộc cơng nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước, việc đầu tư
các dự án xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội trong các khu kinh tế, khu công nghiệp tập
trung là rất quan trọng, đặc biệt là các dự án xây dựng nhà ở xã hội để phục vụ cho
chính nhu cầu của người lao động làm việc tại đó vì đây là điểm mấu chốt trong phát
triển kinh tế và ổn định chính trị tại các địa phương có các khu kinh tế, khu cơng
nghiệp quy mô lớn.
Để thực hiện dự án tốt nhất đạt hiệu quả nhất (về mặt kinh tế- tài chính cũng như
về mặt xã hội), ngay từ khi có ý tưởng đầu tư, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu
tiền khả thi đầu tư xây dựng, nội dung là nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi
và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư
xây dựng. Sau khi Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được phê duyệt, chủ đầu tư mới
tiến hành lập dự án đầu tư (Báo cáo nghiên cứu khả thi). Trong giai đoạn này, chủ đầu
tư phải lập thiết kế cơ sở và tính tốn mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây
dựng theo phương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu
tư xây dựng.
Qua đây ta có thể thấy đối với chủ đầu tư, sự thành công hay thất bại của dự án
phụ thuộc vào tính chính xác khi lập và phân tích dự án đầu tư xây dựng; đối với chính
quyền và các cơ quan quản lý chuyên ngành về lĩnh vực đầu tư xây dựng, việc thẩm
định và đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án có vai trị quan trọng trong thực hiện quy
hoạch phát triển kinh tế- xã hội tại các vùng, địa phương, là cơ sở để quyết định chủ
trương đầu tư cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Việc thành cơng của dự án khơng
những mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà cũng mang lại lợi ích thiết thực cho người
lao động; đồng thời, là cơ sở để nhân rộng mơ hình đầu tư, kêu gọi đầu tư và khuyến
khích các thành phần kinh tế thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội phục vụ cho
phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế, công nghiệp.
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với mỗi người dân, mỗi gia đình, là
một bộ phận quan trọng trong kết cấu hạ tầng xã hội có chức năng phục vụ nhu cầu
thiết yếu trong đời sống sinh hoạt của dân cư đô thị. Do vậy, từ trước đến nay, trong
công cuộc xây dựng và phát triển nhà ở, nhất là nhà ở cho người lao động có thu nhập
thấp trong đơ thị và các khu cơng nghiệp đã được Chính quyền các cấp, Đảng và Nhà
nước quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi trên phạm vi cả nước, đảm bảo cho mọi người
1
có nhà ở. Tuy nhiên, trong q trình thực hiện cịn nhiều bất cập về chính sách, quan
điểm... nên khơng tránh khỏi những thiếu sót. Vấn đề đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở
cho người lao động trong đô thị và các khu công nghiệp đang đặt ra cho các nhà quản
lý phải đứng trước những thử thách, những khó khăn phức tạp.
Để đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa cùng với q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước thì vấn đề giải quyết nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những người có thu nhập
thấp- nhà ở xã hội phải được giải quyết đúng đắn, kịp thời. Nhưng trước hết là các cơ
quan quản lý nhà nước phải chung tay với các nhà đầu tư để tạo dựng, nghiên cứu và
đề xuất được những dự án, mơ hình dự án có hiệu quả về kinh tế thật sự khả thi. Từ đó
mới thu hút được mọi nguồn lực của xã hội để đầu tư vào loại hình nhà ở này.
Tuy nhiên, đây là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, trong thực tế đã
nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để góp phần giải quyết nhà ở cho người
lao động có thu nhập thấp trong các khu cơng nghiệp, tác giả đã đi vào nghiên cứu đề
tài “Phân tích và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế Dự án đầu tƣ xây
dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài:
2.1. Cơng trình đăng trên các tạp chí, website:
Có rất nhiều bài báo viết về kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội ở một số nước
phát triển; thực trạng, phương hướng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam,
nhưng trong giới hạn của đề tài này, tác giả chỉ nêu về nội dung bài báo: “Phát triển
nhà ở xã hội cho người lao động, người thu nhập thấp: Một số kết quả và nhiệm vụ
trọng tâm” của tác giả: Nguyễn Trọng Ninh- Cục Trưởng Cục quản lý nhà và thị
trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đăng trên Website Tạp chí cộng sản ngày
09/01/2018.
Bài báo đã chỉ ra: “Nhà ở là nhu cầu thiết yếu, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ
gia đình và cá nhân. Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến
lĩnh vực nhà ở, đồng thời ban hành nhiều cơ chế, chính sách, văn bản quy phạm pháp
luật; xây dựng và tổ chức thực hiện nhiều chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà
ở xã hội dành cho người có cơng với cách mạng, hộ gia đình ngh o và các đối tượng
thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở, góp phần bảo đảm an sinh xã hội”.
Trên kết quả đạt được từ việc triển khai thực hiện các cơ chế, chính sách phát
triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị, công nhân các khu công
nghiệp, tác giả cũng chỉ ra một số bất cập như: Điều kiện ngân sách nhà nước hạn hẹp,
thu nhập của đại bộ phận người dân còn thấp; đầu tư phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi
2
nguồn vốn lớn, khó thu hút các doanh nghiệp tham gia. Các hình thức, cơ chế huy
động nguồn lực tài chính dành cho phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội chưa đáp
ứng nhu cầu thực tiễn, còn phụ thuộc vào nguồn vốn vay ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách
nhà nước. Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị lớn cịn hạn chế, đặc
biệt là các vị trí thuận lợi. Một số địa phương chưa có quy hoạch quỹ đất dành riêng
cho việc phát triển nhà ở xã hội theo quy định, nhất là đối với việc phát triển nhà ở xã
hội cho thuê. Nhiều địa phương vẫn còn thiếu các sản phẩm nhà ở phù hợp với các đối
tượng có thu nhập thấp. Một số chỉ tiêu về phát triển nhà ở xã hội chưa đạt yêu cầu đề
ra, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội là rất lớn. Việc triển khai một số chương trình hỗ
trợ phát triển nhà ở cho các hộ thu nhập thấp, hộ ngh o tại một số địa phương còn
chậm so với kế hoạch. Thủ tục hành chính trong đầu tư, xây dựng, quản lý các dự án
đầu tư phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở tuy được cải cách, rút ngắn, nhưng việc
chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án vẫn còn mất nhiều thời gian, thủ tục phức tạp. Một số
địa phương chưa quan tâm đúng mức trong việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương
trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; chưa chủ động dành đủ quỹ đất và
ban hành cơ chế khuyến khích hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện cụ
thể của địa phương.
Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân khu công
nghiệp trong thời gian tới, nhằm hoàn thành cơ bản các mục tiêu về phát triển nhà ở xã
hội đã được đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm
nhìn đến năm 2030, tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 25/01/2017, Thủ tướng Chính phủ
đã chỉ đạo các Bộ, Ngành, Tỉnh ủy, Thành ủy, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương phải có quyết tâm và xác định việc phát triển nhà ở xã hội, nhất
là nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp là một nhiệm vụ chính trị,
trong đó chính quyền địa phương là cấp quyết định sự thành cơng của chương trình
phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp.
Tác giả cũng chỉ ra các nhiệm vụ trong tâm để phát triển nhà ở xã hội trong thời
gian tới như:
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần tạo mơi trường
thuận lợi về đất đai, thủ tục hành chính,... để huy động các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản, doanh nghiệp có sử dụng nhiều lao động và người dân tham gia đầu tư
phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn. Nâng cao chất lượng nhà ở xã hội, nhất là nhà ở
cho cơng nhân, có cơ cấu sản phẩm nhà ở phù hợp, bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ
3
thuật, hạ tầng xã hội, thiết yếu về giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa của các dự án xây
dựng nhà ở xã hội ở đô thị và khu cơng nghiệp.
- Tiếp tục hồn thiện thể chế, bổ sung, điều chỉnh cơ chế chính sách phát triển
nhà ở xã hội, nhà ở cho cơng nhân phù hợp với tình hình mới. Bộ Xây dựng chủ trì,
phối hợp với các bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện thể chế, bổ sung
các cơ chế, chính sách để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội, bảo đảm phù hợp với
điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và khả năng chi trả của từng đối tượng. Trong
thời gian tới, tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở cho cơng nhân khu cơng nghiệp,
người có thu nhập thấp ở đô thị. Nghiên cứu bổ sung cơ chế, chính sách khuyến khích
xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, nhà ở thương mại giá thấp. Hoàn thiện cơ chế,
chính sách về tín dụng liên quan đến nhà ở xã hội, nguồn vốn hỗ trợ cho Ngân hàng
Chính sách xã hội, mơ hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở, hợp tác xã tín dụng...; ban hành
bổ sung các quy chuẩn, tiêu chuẩn về nhà ở xã hội, nghiên cứu, ứng dụng khoa học kỹ
thuật, sử dụng vật liệu mới..., nhằm giảm giá thành nhà ở xã hội, cơ cấu sản phẩm nhà
ở phù hợp, bảo đảm các điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu về y tế,
giáo dục, văn hóa trong các dự án xây dựng nhà ở xã hội…
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần xây dựng, điều
chỉnh, bổ sung Chương trình phát triển nhà ở của địa phương theo quy định của Luật
Nhà ở. Đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội,
nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm. Rà
soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất
cho phát triển nhà ở xã hội. Khi quy hoạch các khu đô thị mới, khu công nghiệp mới,
mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải k m theo quy hoạch nhà ở xã hội, nhà ở
công nhân, nhà ở sinh viên và quy hoạch các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn
hóa, thể thao,... theo quy định. Bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư kết cấu hạ tầng thiết
yếu như trường học, nhà trẻ, cơ sở khám chữa bệnh, sinh hoạt cộng đồng, văn hóa, thể
thao,... trong và ngoài các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là tại các khu vực có đơng cơng
nhân và người lao động. Nhất thiết phải sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20%
trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại có quy mơ dưới 10ha do các
chủ đầu tư nộp và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho
công nhân các khu công nghiệp, người ngh o, người thu nhập thấp tại các đô thị theo
quy định.
4
2.2. Một số đề tài tƣơng tự đã thực hiện.
- Lê Tuấn Anh, Luận văn Thạc sĩ tài chính ngân hàng- Trường Đại học kinh tếĐại học Quốc gia Hà Nội- Phân tích hiệu quả dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần xây
dựng số 9, mã số: 60.34.02.01, 2016.
Mục tiêu của Đề tài là phân tích tài chính trên cơ sở phân tích hiệu quả kinh tế dự
án đầu tư xây dựng Lô 2- Khu đô thị mới phía Tây đại lộ Xơ Viết- Nghệ Tĩnh của
Cơng ty Cổ phần xây dựng số 9, từ đó đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng cho ban lãnh đạo Công ty. Trong đề tài
này, tác giả đã nêu được các cơ sở lý luận về dự án đầu tư của các doanh nghiệp xây
lắp, cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư và các chỉ tiêu để đánh giá, so
sánh hiệu quả tài chính của dự án và hiệu quả tài chính của Cơng ty. Qua phân tích
tình hình tài chính của Cơng ty, hiệu quả tài chính của dự án, tác giả đã chỉ ra được các
tồn tại, điểm mạnh, điểm yếu của Công ty và đưa ra được một số giải pháp góp phần
nâng cao hiệu quả đầu tư đối với Công ty Cổ phần xây dựng số 9 như: Đặt mục tiêu
và dự báo phát triển dự án xây dựng; Nâng cao công tác xử lý, thu thập thông tin; Ưu
tiên nâng cao chất lượng trong xây dựng các cơng trình xây dựng; Tăng cường tiếp thị,
quảng cáo bất động sản; Đầu tư trang thiết bị, công nghệ; Nâng cao khả năng dự báo
tình huống đối với các dự án đầu tư; Áp dụng và nâng cao trình độ quản lý dự án đầu
tư; Nâng cao trình độ của cán bộ, công nhân viên; Nghiên cứu các điều kiện đối với
khách hàng mua căn hộ xây thô. Tuy nhiên, đây là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật là chủ yếu, sau khi thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư được
phép chuyển nhượng đất nền cho người dân để xây nhà ở; chuyển nhượng các lô đất
dịch vụ thương mại cho các chủ đầu tư thứ cấp để thực hiện các dự án kinh doanh theo
quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt để thu hồi vốn đầu tư; các cơng trình
hạ tầng kỹ thuật bàn giao lại cho địa phương quản lý. Do vậy, về quy mô, tính chất dự
án của tác giả Lê Tuấn Anh có nhiều sự khác biệt với dự án đang thực hiện nghiên cứu
tại Luận văn này.
- Huỳnh Nguyên Dạ Quyên, Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế- Đại học Đà NẵngChính sách phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng, mã số: 60.31.05, 2011.
Trong Luận văn, tác giả Huỳnh Nguyên Dạ Quyên đã nêu được một số cơ sở lý
luận về nhà ở xã hội như khái niệm nhà ở xã hội, đối tượng cung cấp, đối tượng thụ
hưởng nhà ở xã hội; chính sách phát triển nhà ở xã hội, kinh nghiệm phát triển nhà ở
xã hội của một số nước Châu Á như: Singapore, Hàn Quốc, Thái Lan, Indonesia,
Trung Quốc; kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước Châu Mỹ như:
Venezuela, Mỹ; kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước Châu Âu như
5
Thụy Điển. Qua phân tích thực trạng thực hiện chính sách về nhà ở xã hội tại thành
phố Đà Nẵng, tác giả đã nêu ra những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội tại thành
phố Đà Nẵng và đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà
Nẵng đến năm 2020. Tuy nhiên, do tính khơng ổn định của hệ thống pháp lý liên quan
đến nhà ở xã hội, chính sách về nhà ở xã hội thường xuyên thay đổi nên các giải pháp
của tác giả khơng cịn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay.
- Mai Hồng Thuận, Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế- Trường Đại học kinh tếĐại học Quốc gia Hà Nội - Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội, mã số: 60 34
04 10 , 2014.
Tương tự đề tài của tác giả Huỳnh Nguyên Dạ Quyên, tác giả Mai Hồng Thuận
đã nêu được một số cơ sở lý luận về nhà ở xã hội như khái niệm nhà ở xã hội, đối
tượng cung cấp, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội; chính sách phát triển nhà ở xã hội,
kinh nghiệm của Đà Nẵng, Seoul- Hàn Quốc. Qua phân tích thực trạng thực hiện chính
sách về nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội, tác giả đã đưa ra một số giải pháp hồn
thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghị với
Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính. Tuy nhiên, các giải pháp và kiến nghị của tác
giả đưa ra trước thời điểm Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành Nghị định số
100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư
số 20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số
nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát
triển và quản lý nhà ở xã hội. Do vậy, các giải pháp và kiến nghị của tác giả nêu ra
khơng cịn phù hợp với thực tế hiện nay.
Qua tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, mặc dù nhà
nước đã nhiều lần thay đổi để ngày càng hoàn thiện chính sách về nhà ở, nhất là nhà ở
xã hội nhưng trên thực tế vẫn còn rất nhiều bất cập cần phải giải quyết để thực hiện
thành công mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở do Chính phủ ban hành. Trong lĩnh
vực đầu tư xây dựng cơng trình, nhiều tác giả đã thực hiện nghiên cứu về các góc độ
khác nhau về cơng tác quản lý dự án, phân tích tài chính, hiệu quả dự án đầu tư,...
nhưng chưa có đề tài nào đề cập tồn diện tới vấn đề nâng cao hiệu quả kinh tế của dự
án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và đề xuất các giải pháp cho cả chủ đầu tư và các cơ
quan quản lý nhà nước để nâng cao hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội, nhà ở thu nhập thấp cho các đối tượng là người lao động có thu nhập thấp. Bản
chất của việc phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã
hội là giữa nhà nước và chủ đầu tư cùng đánh giá, lựa chọn phương án khả thi nhất để
đưa ra quyết định đầu tư. Khi nhà đầu tư và nhà nước cùng thấy được hiệu quả kinh tế
khi đầu tư vào lĩnh vực này thì mới đảm bảo dự án này và nhiều dự án tương tự sẽ
6
được triển khai. Có như vậy mới thực hiện được các Đề án, Chương trình phát triển
nhà ở xã hội do Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành; người lao động có thu nhập
thấp mới có cơ hội để sở hữu nhà ở cùng với hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo an sinh,
góp phần bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn xã hội và phát triển kinh tế của địa phương.
Chính vì vậy, đề tài “Phân tích và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh
tế Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc
Giang” là đề tài có tính cấp thiết cả về lý luận với thực tiễn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài.
3.1. Mục tiêu nghiên cứu: Trên cơ sở phân tích hiệu quả kinh tế của dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang, Đề tài đề xuất
được các giải pháp giúp cho chủ đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác nhằm nâng
cao hiệu quả kinh tế để đảm bảo tính khả thi của dự án tại thời điểm lập dự án và thời
điểm thực hiện; đồng thời, giúp cho cơ quan quản lý nhà nước nhìn nhận được hiệu
quả kinh tế- xã hội của dự án đầu tư nhà ở xã hội nhằm nhân rộng mơ hình, kêu gọi
các nhà đầu tư đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội phục vụ cho nhu cầu của người
lao động trong đô thị và các khu công nghiệp tập trung trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được các mục tiêu trên, đề tài cần thực hiện một số nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội để hình thành khung nội dung nghiên cứu cho đề tài.
- Điều tra, đánh giá nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Việt n nói
chung và Khu cơng nghiệp Vân Trung nói riêng.
- Phân tích hiệu quả kinh tế, đánh giá được các mức độ rủi ro của dự án đầu tư
xây dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là phân tích hiệu quả kinh tế và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả kinh tế Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện
Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại khu công nghiệp Vân
Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Về thời gian: Sử dụng các số liệu tại thời điểm năm 2018.
7
5. Phƣơng pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Thống kê, mơ tả, phân tích,
tổng hợp, tính tốn, so sánh và các phương pháp liên quan dựa trên các số liệu: Báo
cáo nghiên cứu khả thi dự án của chủ đầu tư lập từ thời điểm năm 2016; các báo cáo
liên quan đến nội dung nghiên cứu của các cơ quan quản lý nhà nước (Ban Quản lý
các khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang, Sở Xây dựng) và các tài liệu liên quan khác…
6. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục chữ viết
tắt, mục lục, Luận văn được kết cấu làm 3 Chương. Bao gồm:
- Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về phân tích hiệu quả kinh tế dự án
đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Chương 2 : Phân tích thực trạng hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
- Chương 3 : Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội Vân Trung, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
8
CHƢƠNG I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ PHÂN TÍCH HIỆU
QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội được định nghĩa là loại hình nhà thuộc quyền sở hữu của cơ quan
nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và
quản lý của nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng nhằm cung cấp nhà ở
giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như người có thu nhập thấp,
cơng chức nhà nước chưa có nhà ở ổn định hoặc cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ hơn
trên thị trường.
Ở Việt Nam nhà ở xã hội được biết đến là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho một số đối tượng được quy
định ở luật nhà ở thuê hoặc thuê mua theo quy chế mà nhà nước đưa ra.
1.1.2. Cơ sở pháp lý về nhà ở xã hội
Trong lĩnh vực phát triển nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng, hệ thống văn
bản pháp luật gồm: Luật Nhà ở, các Nghị định, Quyết định do Chính phủ ban hành
nhằm hướng dẫn và cụ thể hóa việc thi hành Luật Nhà ở và Thông tư do các Bộ ban
hành hướng dẫn chi tiết một số điều của các Nghị định. Ngồi ra việc phát triển nhà ở
xã hội cịn được định hướng bởi Chiến lược phát triển nhà ở do Thủ tướng Chính phủ
ban hành. Ở cấp địa phương, căn cứ theo các quy định ở văn bản cấp trung ương, từng
địa phương có các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành trực thuộc trung
ương quy định chi tiết một số yếu tố đặc thù cũng như cách thức tiến hành và quản lý
phát triển nhà ở và nhà ở xã hội tại địa phương.
Tại thời điểm hiện tại (2018), các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan đến
chính sách nhà ở xã hội là Luật nhà ở số 65/2014/QH13, Luật Đất đai số
45/2013/QH13, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014, Luật kinh doanh
bất động sản 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày
30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Thông tư số
20/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ xây dựng Hướng dẫn thực hiện một số nội
9
dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội và điều chỉnh bởi các Luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật
Đầu tư, Luật Kinh doanh Bất động sản và các Nghị định và Thông tư tương ứng. Các
văn bản pháp luật nêu trên đã tạo ra cơ bản đầy đủ cơ cở pháp lý cho các đối tượng
liên quan đến nhà ở xã hội, bao gồm cả các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà ở
xã hội, đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ DỰ ÁN
ĐẦU TƢ XÂY DỰNG
1.2.1. Khái niệm về đầu tƣ.
Khái niệm về hoạt động đầu tư.
Hoạt động đầu tư là hoạt động có định hướng của con người, bỏ ra một lượng tài
nguyên hoặc vốn sau một khoảng thời gian nhất định nhằm đạt được một mục đích nào
đó.
Mục đích của việc đầu tư.
Mục đích của đầu tư thể hiện mục đích của chủ đầu tư là thơng qua hoạt động
đầu tư để thu được một số lợi ích nào đó.
Xét về mặt lợi ích mục đích của việc đầu tư được thể hiện trên các khía cạnh sau:
- Lợi ích kinh tế - tài chính.
- Lợi ích kinh tế - chính trị.
- Lợi ích trực tiếp, lợi ích gián tiếp, lợi ích trong ngành, lợi ích ngồi ngành.
- Lợi ích trước mắt, lợi ích lâu dài.
Nếu chủ đầu tư là tư nhân hoặc tổ chức sản xuất kinh doanh thì mục đích của đầu
tư là mang lại lợi ích kinh tế. Nếu chủ đầu tư là Nhà nước thì lợi ích kinh tế xã - hội
chính là mục đích của việc đầu tư; đơi khi mục đích đầu tư lấy lợi ích xã hội là mục
đích chính.
Các giai đoạn của quá trình đầu tư.
Quá trình đầu tư là thứ tự về thời gian tiến hành những công việc của một quá
trình đầu tư nhằm đạt đựơc mục tiêu đầu tư đề ra.
Đối với hoạt động đầu tư trong xây dựng, quá trình đầu tư bao gồm 3 giai đoạn:
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn kết thúc đầu tư đưa
dự án vào khai thác sử dụng.
* Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Các công việc cần giải quyết trong giai đoạn này gồm:
- Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư. Tiến hành xúc tiến, thăm
10
dị thị trường trong nước, ngồi nước để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ
sản phẩm.
- Xem xét các khả năng huy động vốn và lựa chọn hình thức đầu tư
- Lựa chọn địa điểm, lập dự án đầu tư, thẩm định dự án đầu tư.
- Giai đoạn này kết thúc khi nhận đựơc văn bản Quyết định đầu tư (đối với các
trường hợp đầu tư của Nhà nước) hoặc văn bản Giấy phép đầu tư (đối với đầu tư của
các thành phần kinh tế khác).
* Giai đoạn thực hiện đầu tư.
Bao gồm các công việc sau:
- Xin cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
- Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, chọn thầu tư vấn khảo sát thiết kế.
- Thẩm định thiết kế bản vẽ thi cơng- dự tốn.
- Cấp phép xây dựng, cấp phép khai thác tài nguyên (nếu có).
- Đấu thầu mua sắm thiết bị, thi công xây lắp.
- Ký kết các hợp đồng thực hiện dự án, thi cơng cơng trình, lắp đặt thiết bị.
- Tổng nghiệm thu cơng trình.
* Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào khai thác sử dụng.
Giai đoạn này gồm các công việc sau: Bàn giao cơng trình, kết thúc xây dựng,
bảo hành cơng trình, vận hành dự án, đưa cơng trình vào sản xuất, kinh doanh.
Những đối tượng tham gia vào hoạt động đầu tư.
Các đối tượng tham gia vào quá trình thực hiện đầu tư bao gồm một loạt các
doanh nghiệp, các cơ quan của Nhà nước, các tổ chức xã hội và các hiệp hội có liên
quan đến đầu tư, các khách hàng tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu tư, sau đây là một số
đối tượng cụ thể:
* Chủ đầu tư.
Chủ đầu tư là chủ thể quan trọng nhất đóng vai trò quyết định mọi vấn đề của đầu
tư. Chủ đầu tư là người sử dụng vốn, vay vốn hoặc người được giao trách nhiệm trực
tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư theo quy định của pháp luật.
Nếu vốn đầu tư của dự án là doanh nghiệp Nhà nước, của các tổ chức sử dụng
vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát
triển của Nhà nước thì chủ đầu tư do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết
định.
* Các tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng.
11
Các tổ chức này là các tổ chức chuyên làm các công việc lập dự án đầu tư, khảo
sát, thiết kế, quản lý việc thực hiện dự án đầu tư. Các tổ chức này làm việc theo chế độ
hợp đồng với chủ đầu tư.
* Các doanh nghiệp xây dựng.
Các doanh nghiệp xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức xây dựng và lắp đặt máy
móc vào cơng trình theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
* Các doanh nghiệp và tổ chức cung cấp các yếu tố đầu vào cho dự án đầu tư ở
mọi giai đoạn của quá trình đầu tư.
* Các tổ chức cung cấp và tài trợ vốn cho dự án đầu tư.
* Các khách hàng tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án.
* Các cơ quan của Nhà nước có liên quan đến đầu tư, như: Chính phủ, Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các Bộ
chức năng khác của Nhà nước có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh và thành phố
trực thuộc Trung ương.
* Các tổ chức xã hội, các hiệp hội có liên quan đến đầu tư, nhất là Hội Xây
dựng, Hội Kinh tế, Hội Bảo vệ môi trường và nhân dân ở địa phương đặt dự án.
Vốn đầu tư.
Vốn đầu tư là tồn bộ vốn dự kiến chi phí cho q trình đầu tư nhằm đạt được
mục đích đầu tư để đưa dự án vào khai thác sử dụng theo yêu cầu của dự án.
Do nhu cầu vốn đầu tư thường là rất lớn, do đó vốn đầu tư là lượng vốn được tích
luỹ từ nhân dân, doanh nghiệp hay toàn bộ nền kinh tế, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn đầu
tư.
Vốn đầu tư tồn tại dưới nhiều hình thức. Vốn đầu tư có thể là tiền, tài sản (bao
gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vơ hình), sức lao động và các loại tài sản đặc biệt
khác như cổ phiếu, trái phiếu, tín phiếu.
Trong xây dựng cơ bản, vốn đầu tư chính là số tiền bỏ ra nhằm đạt được mục
đich đầu tư, bao gồm chi phí cho khảo sát quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, chi
phí khảo sát thiết kế, chi phí cho xây dựng, chi phí mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị
và các chi phí khác.
Hiệu quả đầu tư.
- Khái niệm: Hiệu quả đầu tư là tất cả những lợi ích do việc đầu tư mang lại như:
lợi ích kinh tế - xã hội, lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích cho người sử dụng.
- Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư: Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến
hiệu quả đầu tư, có thể phân các nhân tố đó thành các nhóm sau:
12
+ Các nhân tố chủ quan như: Trình độ lập và thực hiện các phương án đầu tư kể
từ khi xác định đường lối đầu tư cho đến khi kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác
sử dụng.
+ Các nhân tố khách quan: Trình độ phát triển kinh tế kỹ thuật của đất nước, khả
năng cung cấp vốn, các nhân tố kinh tế đối ngoại, các nhân tố phi kinh tế và các nhân
tố ngẫu nhiên khác. Điều kiện khí hậu, dân số, các yếu tố về tài ngun, mơi trường,
thuỷ văn,…đều có thể làm ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư.
+ Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả đầu tư: Giải pháp thiết kế cơng
trình đã được đầu tư xây dựng, giá cả, trình độ sử dụng cơng trình đã xây dựng xong,
cơ cấu đầu tư, năng suất lao động,…đều là các nhân tố gây ảnh hưởng trực tiếp đến
hiệu quả đầu tư.
+ Các nhân tố ảnh hưởng gián tiếp như: Cơ chế quản lý kinh tế tác động lên quá
trình đầu tư xây dựng và sử dụng cơng trình sau khi xây dựng xong, cơ chế đầu tư tác
động lên quá trình đầu tư.
Nâng cao hiệu quả đầu tư.
Để dễ dàng hơn trong việc đưa ra các phương án nâng cao hiệu quả đầu tư, ở đây
ta xem xét các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư theo từng giai đoạn của quá
trình đầu tư, bao gồm:
- Giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Việc xác định đường lối và chiến lược đầu tư ở giai đoạn này mang một ý nghĩa
rất quan trọng. Ở bước lập kế hoạch đầu tư phải đặc biệt chú ý giải quyết hợp lý vấn đề
cơ cấu đầu tư, phải tiến hành sắp xếp trình tự xây dựng các cơng trình cụ thể và phải
xác định mức độ ưu tiên cho các lĩnh vực, các ngành mũi nhọn, các cơng trình trọng
điểm.
Các cơng trình được thiết kế sẽ là biểu hiện cụ thể của đường lối phát triển kinh
tế, khoa học kỹ thuật của Đảng và Nhà nước. Chính vì vậy mà bước khảo sát thiết kế
là cơng việc có tầm quan trọng đặc biệt. Ở bước này cần nâng cao chất lượng thăm dò,
khảo sát bằng cách áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật, nâng cao trình độ các cán
bộ của các cơ quan thiết kế.
Ở bước thiết kế cần lựa chọn các giải pháp thiết kế về quy hoạch mặt bằng, về
dây chuyền cơng nghệ có tính kinh tế cao. Trong bước này, để nâng cao hiệu quả vốn
đầu tư cần tăng cường áp dụng thiết kê mẫu điển hình và hồn thiện định mức giá cả.
- Giai đoạn thực hiện đầu tư.
Ở giai đoạn này cần áp dụng các biện pháp tổ chức, cơng nghệ có tính kinh tế
13
cao; tìm mọi biện pháp rút ngắn thời gian thi công, áp dụng xây dựng phân kỳ một
cách hợp lý, giảm bớt khối lượng thi công dở dự ánng.
Để nâng cao hiệu quả đầu tư, nâng cao hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư cần tăng
cường đảm bảo chất lượng cơng trình hơn nữa; cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các
khâu thi công.
- Giai đoạn kết thúc đầu tư.
Trong giai đoạn này, việc thực hiện tốt công tác tổ chức khai thác nhằm tăng
thêm kết quả thu nhập do cơng trình đem lại, thực hiện chế độ bảo hành, bảo hiểm,
duy tu sửa chữa nhằm kéo dài thời gian sử dụng cơng trình là góp phần làm tăng hiệu
quả của việc đầu tư.
Như vậy, muốn nâng cao hiệu quả đầu tư cần làm đúng, đủ và có hiệu quả tất cả
các khâu trong từng giai đoạn của quá trình đầu tư.
1.2.2. Khái niệm dự án đầu tƣ xây dựng.
Khái niệm dự án đầu tư xây dựng.
Theo Luật Đầu tư: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn
để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời
gian xác định.
Theo Luật Xây dựng: Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan
đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải
tạo cơng trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc
sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu
tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây
dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu
tư xây dựng.
Vai trò của dự án đầu tư xây dựng.
Dự án đầu tư xây dựng có những vai trị quan trọng như sau:
- Là phương diện để tìm đối tác trong và ngồi nước liên doanh bỏ vốn đầu tư.
- Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài
trợ cho vay vốn.
- Là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi đơn đốc q trình
thực hiện và kiểm tra q trình thực hiện dự án.
- Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt, cấp
giấy phép đầu tư.
- Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và điều chỉnh kịp thời những
14
tồn đọng và vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác cơng trình.
- Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) có tác dụng tích cực để giải quyết những
vấn đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên có liên quan đến thực hiện dự án.
- Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý hài
hoà mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham liên doanh, giữa liên doanh
và Nhà nước Việt Nam. Và đây cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp
giữa các bên tham gia liên doanh.
- Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) còn là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp
đồng liên doanh, soạn thảo điều luật của doanh nghiệp liên doanh.
Với những vai trị quan trọng như vậy khơng thể coi việc xây dựng một dự án
đầu tư là việc chiếu lệ để đi tìm đối tác, xin cấp vốn, vay vốn, xin giấy phép mà phải
coi đây là một công việc nghiên cứu bởi nó xác định rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ của
chính bản thân đơn vị lập dự án trước Nhà nước và nhân dân.
Yêu cầu đối với dự án đầu tư.
Một dự án đầu tư để đảm bảo tính khả thi cần đảm bảo những yêu cầu sau:
- Tính khoa học và hệ thống: Địi hỏi những người soạn thảo dự án phải có một
q trình nghiên cứu thật tỉ mỉ và kỹ càng, tính tốn chính xác cẩn thận từng nội dung
cụ thể của dự án (phân tích tài chính, phân tích kỹ thuật). Đồng thời rất cần sự tư vấn
của các cơ quan chuyên môn về dịch vụ đầu tư giúp đỡ.
- Tính pháp lý: Các dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phải phù
hợp với chính sách và pháp luật của Nhà nứơc. Do đó trong q trình soạn thảo dự án
phải nghiên cứu kỹ chủ trương đường lối chính sách của Nhà nước và các văn bản quy
chế liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tính đồng nhất: Đảm bảo tính thống nhất của các dự án đầu tư thì các dự án
phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư kể cả
các quy định về thủ tục đầu tư. Đối với các dự án quốc tế còn phải tuân thủ những quy
định chung mang tính quốc tế.
- Tính hiện thực: Để đảm bảo tính hiện thực các dự án phải được nghiên cứu và
xác định trên cơ sở phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện, hồn cảnh cụ thể có
liên quan trực tiếp hay gián tiếp tới hoạt động đầu tư. Việc chuẩn bị kỹ càng có khoa
học sẽ giúp thực hiện dự án có hiệu quả cao nhất và giảm tới mức tối thiểu các rủi ro
có thể xảy ra trong q trình đầu tư.
Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư.
- Xét về mặt pháp lý: Việc lập dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan Nhà nước về
15
đầu tư thẩm định để ra quyết định đầu tư hoặc quyết định tài trợ cho dự án đó.
- Đối với chủ đầu tư: Dự án đầu tư đựơc duyệt là tài liệu pháp lý để xin phép đầu
tư và giấy phép hoạt động, xin phép nhập khẩu vật tư, máy móc, thiết bị, xin ảnh
hưởng ưu đãi về đầu tư, xin vay vốn, kêu gọi góp vốn, hoặc phát hành cổ phiếu, trái
phiếu…
- Về mặt nội dung của dự án: Việc lập dự án đầu tư là việc tính tốn trước một
cách tồn diện về các giải pháp kinh tế - kỹ thuật, về kế hoạch bỏ vốn và huy động
vốn, kế hoạch kỹ thuật triển khai đầu tư, kế hoạch tổ chức khai thác…nhằm đạt được
mục đích của chủ đầu tư. Việc nghiên cứu, tính tốn trước khi đầu tư xây dựng cho
phép chủ đầu tư có thể lường trước những khó khăn, thuận lợi, loại trừ được những rủi
ro khơng đáng có. Mặt khác việc lập dự án đầu tư sẽ làm cơ sở để lập kế hoạch hành
động và các biện pháp tổ chức thực hiện cho giai đoạn triển khai sau này.
Những căn cứ xác định sự cần thiết phải lập dự án xây dựng cơng trình gồm:
* Căn cứ pháp lý
Các căn cứ pháp lý của một dự án là:
- Các văn bản cho phép ban đầu của cơ quan Nhà nước có liên quan về việc khởi
thảo một dự án đầu tư, nhất là cơ quan quản lý của chủ đầu tư.
- Tư cách pháp nhân của chủ đầu tư.
- Các văn bản pháp quy có liên quan đến đầu tư như: Luật xây dựng, Luật đất
đai, Luật đầu tư…
* Nhu cầu về việc thực hiện đường lối phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Các dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước phải xuất phát trực tiếp từ
nhu cầu thực hiện đường lối và kế hoạch phát triển của đất nước, căn cứ vào quy
hoạch tổng thể phát triển các ngành và các vùng.
Đối với các dự án đầu tư của các doanh nghiệp được thực hiện bằng vốn tín dụng
hay tự có thì đường lối và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước chỉ có
tính định hướng.
* Tình hình kinh tế xã hội của khu vực thực hiện dự án.
Nghiên cứu tình hình kinh tế - xã hội của khu vực thực hiện dự án phải phục vụ
cho cả giai đoạn xây dựng và giai đoạn khai thác cơng trình dự án sau này. Nội dung
nghiên cứu bao gồm:
- Tình hình kinh tế xã hội của khu vực nói chung, tuỳ theo tính chất của dự án mà
có thể gồm các vấn đề như tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực; tình hình dân số,
lao động và việc làm; chiến lược phát triển kinh tế xã hội của khu vực, các quy hoạch
16
xây dựng liên quan đến dự án,…
- Tình hình thị trường sản phẩm liên quan đến dự án.
- Khả năng cung cấp vật tư và nhân lực của địa phương.
- Tình hình an ninh và ảnh hưởng của dự án đến mơi trường văn hố xã hội.
* Nhu cầu thị trường.
Tình hình thị trường có liên quan đến sản phẩm của dự án là căn cứ quan trọng
chứng minh sự cần thiết của dự án. Nội dung nghiên cứu thị trường phải bao gồm các
nội dung như nghiên cứu chủng loại hay dịch vụ của dự án, nghiên cứu nhu cầu về số
lựơng sản phẩm, nghiên cứu về tiếp thị và nghiên cứu về tình hình cạnh tranh và khả
năng chiếm lĩnh thị trường của sản phẩm dự án.
Phân tích kỹ thuật dự án đầu tư xây dựng.
* Phân tích điều kiện thiên nhiên khu vực.
Miêu tả các điều kiện địa hình, địa chất, khí tượng, thuỷ văn, vật liệu xây dựng,
vùng chiụ ảnh hưởng của các cơng trình thuỷ lợi, các vùng có khả năng chịu ảnh
hưởng của dự án.
* Chọn cấp hạng và tiêu chuẩn kỹ thuật của cơng trình của dự án.
Trình bày các phương án khác nhau về cấp hạng và tiêu chuẩn kỹ thuật, kể cả dự
kiến phân kỳ đầu tư toàn bộ dự án hoặc một bộ phận, một hạng mục cơng trình.
* Các giải pháp thiết kế đối với các hạng mục của cơng trình.
Trình bày các quy trình, quy phạm, định hình đã áp dụng khi thiết kế cơng trình
và các cơng trình phụ trợ. Trong đó phải đề xuất các phương án giải pháp thiết kế và lý
do chọn giải pháp thiết kế. Thống kê khối lượng công việc đối với từng hạng mục.
Trình tự và kế hoạch triển khai dự án đầu tư xây dựng.
Phân tích và trình bày các nội dung:
- Chủ đầu tư và chủ quản đầu tư.
- Thời hạn khởi cơng và hồn thành cơng trình dự án.
- Trình tự đưa vào xây dựng các bộ phận, các hạng mục cơng trình.
- Khối lượng, nhu cầu nhân vật lực, máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng cần thiết.
Kế hoạch quản lý và khai thác.
Phân tích và trình bày các vấn đề về quản lý, khai thác bao gồm cả duy tu, sửa
chữa cơng trình.
Phân tích kinh tế, tài chính.
Hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư nhà ở xã hội được xác định được tiến hành
theo nội dung và trình tự như sau:
17
- Xác định nguồn vốn của dự án
- Tính tốn các khoản thu, chi của dự án
- Xác định dòng tiền trước thuế của dự án (CFBT)
- Phân tích độ nhạy của dự án.
- Phân tích rủi ro của dự án.
Phân tích hiệu quả đầu tư và lựa chọn phương án tối ưu.
Hiệu quả đầu tư thể hiện trên khía cạnh tài chính và kinh tế - xã hội. Trong phần
này cần thuyết minh rõ phương pháp phân tích, căn cứ của các thơng số đưa vào tính
tốn, chỉ rõ cách tính các chi phí và các đối tượng được hưởng các lợi ích của việc xây
dựng cơng trình các dự án, thời hạn phân tích và kết quả phân tích.
Dựa và các kết quả phân tích tài chính, kinh tế - xã hội và một số các chỉ tiêu kỹ
thuật tổng hợp, các ưu khuyết điểm của mỗi phương án (kể cả vấn đề nghiên cứu tác
động môi trường) để đưa ra kết luận và kiến nghị chọn phương án.
Đánh giá tác động môi trường.
Việc xây dựng và khai thác một cơng trình giao thơng góp phần vào việc cải
thiện hồn cảnh kinh tế, xã hội nhưng có thể tác động xấu đến các yếu tố môi trường
bao gồm: sự đi lại, làm việc của dân cư; tình trạng chiếm dụng đất và tái định cư, môi
trường nông nghiệp, thuỷ lợi, môi trường nước, đất và môi trường sinh thái.
Mục đích của việc đánh giá tác động mơi trường là điều tra, phân tích, đánh giá,
dự báo các tác động của quá trình xây dựng và khai thác dự án tới các yếu tố mơi
trường từ đó đề ra các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu các tác động bất lợi, đề xuất
các biện pháp đền bù những hậu quả do các tác động bất lợi đó gây ra.
1.2.3. Phân tích hiệu quả kinh tế dự án đầu tƣ xây dựng
Hiệu quả của dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng
bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định
lượng (thể hiện quan hệ giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được theo
mục tiêu của dự án)
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường có sự tham gia của nhiều thành
phần kinh tế, nhu cầu về lập và đánh giá dự án đầu tư nói chung và đặc biệt là các dự
án lớn, như các dự án về xây dựng là rất cần thiết.
Trong giai đoạn hiện nay, việc phân tích kinh tế - tài chính cho các dự án đầu tư
là một công việc rất phức tạp , rộng lớn và liên quan đến nhiều lĩnh vực. Bất kỳ một dự
án nào cũng cần đánh giá toàn diện với các khía cạnh: kỹ thuật, tài chính, kinh tế,
chính trị xã hội và môi trường sinh thái. Do vậy, để tiến hành thực thi một dự án đầu tư
phải thực hiện các loại phân tích. Trong đó :
18
