CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm liên quan đến bất động sản
1.1. Bât động sản
Theo điều 172 Bộ Luật Dân Sự quy định: “ tài sản bao gồm: vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền về tài sản. Trong đó các quyền
về tài sản bao gồm quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu cũng có nghĩa
là chủ sở hữu tài sản đó được hưởng một số quyền lợi và lợi ích nhất định khi
làm chủ tài sản đó ”
1
.
Có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, tuy nhiên có thể thống
nhất ở khái niệm về bất động sản tại điều 181 – Bộ Luật Dân Sự 1995: “ Bất
động sản là những tài sản không thể di dời đuợc bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật ”
2.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản
“ Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, có cân
nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn ”
3.

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất,
nên định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn
liền với đất. Trong đó:
- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho

một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Mục đích
sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất, vì vậy
khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng của mảnh đất mà
mình tiến hành định giá.
- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vào chi
phí xây dựng, hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó. Do vậy, để ước
tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mục công
trình , của từng bộ phận trong công trình…đồng thời phải tính đến cả các khoản
khấu hao và các khoản giảm giá khác.
2. Đặc điểm của định giá bất động sản
Đặc trưng của hoạt động định giá được quy định bởi đặc điểm của bất
động sản. Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào
giống nó, vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá
tài sản thông thường. Định giá bất động sản có những đặc trưng cơ bản sau đây:
- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quá
trình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bất động
sản toạ lạc. Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thông tin khác để nắm
được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là những thông tin về thị
trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạ lạc.
- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độc
nhất vô nhị, nên trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xác định
chính xác giá trị của bất động sản. Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giá trị của
bất động sản.
- Khi định giá bất động sản ngoài việc tuân theo các kỹ thuật định giá còn
phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định của Nhà
nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất; các quyền, nghĩa vụ của người
được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất
3. Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản
- Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản
Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản. Trong các giao
dịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất động
sản với mức giá cao hơn mức dự kiến. Ngược lại, người mua thường có xu
hướng trả giá thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản. Do vậy, hoạt động
định giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua – bán trên thị trường diễn ra
thuận lợi hơn.
- Dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo tiền vay
Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần được
khẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phần vốn
vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo. Hoạt động định giá góp phần xác định
chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được những rủi ro
có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng.
- Xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản
Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản. Việc không
nắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế. Hoạt động
định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất động sản được
tính toán chính xác và thoả đáng hơn.
- Xác định các khoản đền bù thiệt hại bất động sản
Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng các
công trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản bị
thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.
Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sản của
họ thì việc xác định giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết.
II. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản diễn biến vừa theo quy luật chung vốn có, vừa
theo những quy luật có tính đặc thù: đó là một thị trường không hoàn hảo, bị
chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại,
du lịch, dịch vụ với khả năng cung cầu rất khác nhau. Vì vậy, định giá bất động
sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Những nguyên tắc cơ bản
trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi với nhau và bổ

sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cách riêng rẽ, tách biệt.
Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giá phải tuân theo những
nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây:
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất
được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất
động sản. Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên cơ sở ứng
dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớn nhất hoặc đạt
hiệu quả cao nhất.
2. Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bởi sự tác động
qua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường. Khi lượng
cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;
khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường
sẽ giảm. Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Như vậy, giá cả trên thị trường
có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầu
đến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai. Khi
phân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước
khi thực hiện các điều chỉnh.
3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản
Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sự đóng
góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý. Nguyên tắc này cho
rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ sự
tham gia của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bất động sản.

Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Trong quá trình đánh giá ta thường đưa giá trị của từng yếu
tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tính thống nhất về mặt giá
trị. Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu tố đó để xác định đúng
giá trị của bất động sản đang định giá.
4. Nguyên tắc nhất quán
Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ
sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó (cả địa điểm và
công trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng). Trên
thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:
như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ…vì thế, một bất động sản cùng
một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinh doanh
thương mại- dịch vụ…
“ Nhất quán ” được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất và
mục đích đầu tư công trình. Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính
pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất
động sản. Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lỗn với các mục
đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất
động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất.
5. Nguyên tắc cân đối
Nguyên tắc cân đối chơ rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt
ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và
quản lý đạt tới trạng thái cân đối. Cân đối trong thị trường bất động sản được
hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất
động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thu được từ
chúng đạt ở mức cao nhất.
6. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sản không
bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã
hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổi như: thay đổi

trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng ( hao mòn, lạc hậu…)…. Những
thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.
Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ những
nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dự đoán
được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai.
7. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu ( cung không đáp ứng
đủ cầu ) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại
hàng hoá thông thường. Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểu hiện
của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản
thân. Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thể thay thế
được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một
vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị
trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn. Nhà kinh doanh bất động
sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địa phương này đến thị
trường bất động sản của địa phương khác để đạt được mục đích của họ, đó là tối
đa hoá lợi nhuận.
Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sản
cần phải xem xét đến nhân tố này. Nếu như bất động sản đang định giá nằm
trong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị được hình
thành trên thị trường. Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyền cao thì
phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó.
8.Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản
phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản
là bao nhiêu ( nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu ).
Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bất
động sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vào

giá trị của bất động sản nói chung.
9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liên
tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố
định, thì thu nhập ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng
liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai. Nghĩa
là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư.
Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợi
nhuận ở trong tương lai.
10.Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có
sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản. Sự tác động qua lại đó làm tăng
hoặc giảm giá trị thực của bản thân bất động sản. Những bất động sản có giá trị
thực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị
cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so với giá trị
thực của chính nó. Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực cao nhưng
nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đa phần thấp, thì
giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực.
11.Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sản
chủ thế có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thế
khác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó. Một người mua cẩn trọng
sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá
bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu
nhập.
III. PHUƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Trong định giá bất động sản người ta thường sử dụng 5 phương pháp cơ
bản sau đây:

- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp đầu tư
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp lợi nhuận
Khi định giá, không có một phương pháp định giá nào là chính xác riêng
lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất. Một phuơng pháp định giá bất động
sản được đánh giá là phù hợp nhất khi những điều kiện để thực hiện phương
pháp đó được đáp ứng dễ dàng, chính xác, kịp thời và đầy đủ.
1.Phương pháp so sánh
1.1.Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách
so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự
đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá
bán của bất động sản so sánh.
1.2.Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuân
thủ “ nguyên tắc thay thế ”, đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số
tiền nếu người đó tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay
thế. Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có
thể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được.
1.3.Các bước tiến hành