CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1. Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai
là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là
mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện
là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà
không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy nói giá đất thực chất là nói đến
giá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:
Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền sử dụng
đất
1.1.2. Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất mang
lại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiều
thì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại. Trong đó, các

yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:
1.1.2.1. Địa tô
Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa
tô chênh lệch và địa tô độc quyền. Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau
mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất,
đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.
- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm
có hiệu suất cao hơn…). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả
sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã
hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi
nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.
Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnh
đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những mảnh đất có điều kiện
tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm...bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độ
phì thấp hơn, xa đường giao thông...Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là
khoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại
Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng không
mất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền
sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người
đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm.)
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi

xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnh
đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá
chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây
hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
mảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều
kiện địa hình; và vị trí của mảnh đất.
+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụng
biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tư
một khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó. Ðịa tô chênh
lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên mảnh đất
đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh
trên mảnh đất đó.
Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ có
thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác
biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và
điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh.
- Đơn giá trên một m
2
đất
Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất. Đơn giá này
cho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau
(hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất). Đơn
giá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích. Mỗi một
loại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBND
tỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm. Việc xác định
đơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó.VD như

đơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II...,
loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ...
- Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của mảnh đất cần xác định giá
trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của mảnh đất.
Mỗi một mảnh đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai của NSDĐ. Nhà nước và
NSDĐ căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình.
Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồ
sau:
Yếu tố cấu thành
địa tô
==>
Đơn giá của một
m
2
đất
==>
Diện tích sử
dụng
==>
Giá trị của mảnh
đất cần
định giá
Trong đó:
Giá của một mảnh đất
cần định giá

=
Diện tích đất sử dụng
(m
2
)
x
Đơn giá trên một m
2
đất
(đồng/m
2
)
1.2. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất
Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá
trị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến các
đặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử
dụng đất.
Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiến
thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân
tích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị
của đất đai.
Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người định
giá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá và
hình thành những quan điểm riêng của từng người.
1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói
riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như
sau:

1.2.4.1.Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai
* Tình trạng pháp lý
Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất
đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó
quyết định tới giá trị của đất.
Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu:
kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất
là là bao lâu, còn bao lâu.
Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước trong
khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách
và pháp luậtvề đất đai...
* Đặc điểm vật lý
Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động
trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất. Bao gồm các yếu tố:
- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất
đó so với các khu vực xung quanh. Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện
thì càng khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn.
- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất.
- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất.
- Các yếu tố khác
Định giá viên cần quan tâm đến các yếu tố khác cũng tác động đến giá trị
của đất đai như: Nguồn gốc của mảnh đất, quan hệ lịch sử của đất.v.v…Các yếu
tố tâm lý, xã hội, phong thủy.v.v. cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị quyền
sử dụng đất.
1.2.4.2. Các yếu tố kinh tế
Sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế tác động trực tiếp đến sự
phát triển của thị trường đất đai, bất động sản
- Tăng trưởng kinh tế thể hiện qua chỉ tiêu “Tổng sản phẩm quốc dân”
(GNP), cho thấy một nền kinh tế đang tăng trưởng sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu

cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đất
đai tăng lên.
- Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao động
tăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị quyền sử
dụng đất.
- Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai. Nếu
tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như
ăn, mặc.. mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai
giảm rõ rệt…
Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định
được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác
về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một cách
chính xác.
1.2.4.3. Các yếu tố xã hội
Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự
gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó
giá trị đất đai tăng.
Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm
tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá
trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí Minh,
Đà Nẵng…)
Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ
muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất
đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất.
Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất
đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có
thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá
trị quyền sử dụng đất đai.
1.2.4.4. Các yếu tố về chính trị và phápluật
Các quyền của đất đai quyết định giá trị của đất. Các quyền này được quy

định rõ trong hiến pháp, pháp luật và các chính sách về đất đai.
Nhà Nước ban hàng pháp luật về đất đai, chi phối hoàn toàn đến hoạt
động của thị trường đất đai, bất động sản và xu hướng đầu tư của các tổ chức và
cá nhân vào lĩnh vực có liên quan đến đất đai. Do đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến
giá trị đất đai. Khi thị trường phát triển thì giá QSD đất sẽ tăng lên và ngược lại.
Đất đai có tính chất cố định và lâu dài, chỉ cần có một sự thay đổi trong
quy định của Nhà Nước liên quan đến đất đai cũng có thể làm thay đổi giá trị
của đất. Người định giá không những cần quan tâm đến tính pháp lý của đất đai
ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tương lai
ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào…
1.2.3. Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất
Khi định giá quyền sử dụng đất, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:
1.2.3.1. Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất
Căn cứ vào các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trình
trên mảnh đất đó.
Căn cứ vào số lượng, chất lượng lao động. Chủ yếu là lao động trong
ngành xây dựng…
1.2.3.2. Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất
Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất, hiệu quả nhất, phù
hợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tố
kinh tế.
1.2.3.3. Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân
Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… có
ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất, từ đó thấy được xu
hướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất.