HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU
I GIỚI THIỆU VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI ACB
1 Giới thiệu chung về ACB
1.1 Lịch sử hình thành
Pháp lệnh về NHNN và Pháp lệnh về NHTM, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành
vào tháng 5 năm 1990, đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động NHTM tại Việt Nam. Trong bối
cảnh đó, ACB được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do NHNN cấp ngày 24/4/1993, và Giấy
phép số 533/GP-UB do Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993. Ngày 04/6/1993, ACB
chính thức đi vào hoạt động.
1.2 Phát triển
Trong 14 năm qua, với sự đồng tâm, hiệp lực của các cổ đông và nhân viên ACB đã giúp Ngân hàng
khẳng định vị trí dẫn đầu của mình trong hệ thống NHTM tại Viêt Nam trong lĩnh vực bán lẻ. Dưới đây
là một số cột mốc đáng nhớ của ACB:
04/6/1993: ACB chính thức hoạt động.
27/4/1996: ACB là Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-
MasterCard.
15/10/1997: ACB phát hành thẻ tín dụng quốc tế ACB-Visa.
Năm 1997 – Tiếp cận nghiệp vụ ngân hàng hiện đại: Công tác chuẩn bị nhằm nhanh chóng đáp ứng các
chuẩn mực quốc tế trong hoạt động ngân hàng đã được bắt đầu tại ACB, dưới hình thức của một
chương trình đào tạo nghiệp vụ ngân hàng toàn diện kéo dài hai năm. Thông qua chương trình đào tạo
này ACB nắm bắt một cách hệ thống các nguyên tắc vận hành của một ngân hàng hiện đại, các chuẩn
mực trong quản lý rủi ro, đặc biệt trong lĩnh vực ngân hàng bán lẻ, và nghiên cứu điều chỉnh trong điều
kiện Việt Nam để áp dụng trong thực tiễn hoạt động ngân hàng.
Thành lập Hội đồng ALCO: ALCO đã đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động an toàn và
hiệu quả của ACB.
Mở siêu thị địa ốc: ACB là ngân hàng tiên phong trong cung cấp các dịch vụ địa ốc cho khách hàng tại
Việt Nam. Hoạt động này đã góp phần giúp thị trường địa ốc ngày càng minh bạch và được khách hàng
ủng hộ. ACB trở thành ngân hàng cho vay mua nhà mạnh nhất Việt Nam.
Năm 1999: ACB bắt đầu triển khai chương trình hiện đại hóa công nghệ thông tin ngân hàng nhằm
trực tuyến hóa và tin học hóa hoạt động của ACB.
Năm 2000 - Tái cấu trúc: Với những bước chuẩn bị từ năm 1997, đến năm 2000 ACB đã chính thức tiến

hành tái cấu trúc (2000 - 2004) như là một bộ phận của chiến lược phát triển trong nửa đầu thập niên
2000. Cơ cấu tổ chức được thay đổi theo định hướng kinh doanh và hỗ trợ. Các khối kinh doanh gồm
có Khối khách hàng cá nhân, Khối khách hàng doanh nghiệp, Khối ngân quỹ. Các đơn vị hỗ trợ gồm có
Khối công nghệ thông tin, Khối giám sát điều hành, Khối phát triển kinh doanh, Khối quản trị nguồn
lực và một số phòng ban. Hoạt động kinh doanh của Hội sở được chuyển giao cho Sở Giao dịch. Tổng
giám đốc trực tiếp chỉ đạo Ban Chiến lược, Ban kiểm tra - kiểm soát nội bộ, Ban Chính sách và quản lý
rủi ro tín dụng, Ban Đảm bảo chất lượng, Phòng Quan hệ quốc tế và Phòng Thẩm định tài sản.
Cơ cấu tổ chức mới sau khi tái cấu trúc nhằm đảm bảo tính chỉ đạo xuyên suốt toàn hệ thống. Sản
phẩm được quản lý theo định hướng khách hàng và được thiết kế phù hợp với từng phân đoạn khách
hàng. Phát triển kinh doanh và quản lý rủi ro được quan tâm đúng mức. Các kênh phân phối tập trung
phân phối sản phẩm dịch vụ cho khách hàng mục tiêu.
29/6/2000 - Tham gia thị trường vốn: Thành lập ACBS. Với sự ra đời công ty chứng khoán, ACB có thêm
công cụ đầu tư hiệu quả trên thị trường vốn tuy mới phát triển nhưng được đánh giá là đầy tiềm năng.
Rủi ro của hoạt động đầu tư được tách khỏi hoạt động ngân hàng thương mại.
02/01/2002 – Hiện đại hóa ngân hàng: ACB chính thức vận hành TCBS. 11/3/2002: Đưa công cụ xếp
hàng tự động vào sử dụng.
06/01/2003 – Chất lượng quản lý: Đạt tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các lĩnh vực huy động vốn, cho
vay ngắn hạn và trung dài hạn, thanh toán quốc tế và cung ứng nguồn lực tại Hội Sở.
14/11/2003 – Thẻ ghi nợ: ACB là NHTMCP đầu tiên của Việt Nam phát hành thẻ ghi nợ quốc tế ACB-
Visa Electron.
Trong năm 2003, các sản phẩm ngân hàng điện tử phone banking, mobile banking, home banking và
Internet banking được đưa vào hoạt động trên cơ sở tiện ích của TCBS.
10/12/2004 – Công nghệ sản phẩm cao: Đưa ra sản phẩm quyền chọn vàng, quyền chọn mua bán
ngoại tệ. ACB trở thành một trong các ngân hàng đầu tiên của Việt Nam được cung cấp các sản phẩm
phái sinh cho khách hàng.
17/06/2005 – Đối tác chiến lược: SCB & ACB ký kết thỏa thuận hỗ trợ kỹ thuật. Cũng từ thời điểm này,
SCB trở thành cổ đông chiến lược của ACB. Hai bên cam kết dựa trên thế mạnh mỗi bên để khai thác
thị trường bán lẻ đầy tiềm năng của Việt Nam
Đại hội đồng cổ đông
Hội đồng quản trị

Tổng Giám đốc
Khối Phát triển kinh doanhKhối Giám sát Điều hànhKhối Quản trị Nguồn lựcKhối CNTT Khối Ngân quỹKhối Khách hàng Doanh nghiệpKhối Khách hàng Cá nhân
Ban định giá tài sảnBan kiểm tra kiểm soátBan đảm bảo chất lượngBan chiến lượcPhòng Quan hệ Quốc tếBan chính sách và quản lý rủi ro tín dụng
Sở giao dịch, trung tâm thẻ, các chi nhánh và phòng giao dịch;Các công ty trực thuộc: Công ty chứng khoán ACB (ACBS), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản ACB (ACBA)
Ban kiểm soát
Các Hội đồng Văn phòng HĐQT
1.3 Sơ đồ tổ chức
2. Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội
2.1 Lịch sử hình thành
Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội là một bộ phận trực thuộc Phòng Thẩm định tài của Ngân
hàng TMCP Á Châu. Phòng Thẩm định tài sản đã được hình thành từ khá lâu nhưng Bộ phận Thẩm
định tài sản khu vực Hà Nội mới chỉ được chính thức thành lập vào ngày 17/10/2007 theo Quyết định
số 2139/TCQĐ-TĐTS.07 của Tổng Giám đốc.
2.2 Sơ đồ tổ chức
Giám đốc khối giám sát điều hành
Trưởng phòng
Phó phòng
Trưởng bộ phận thẩm định động sảnTrưởng bộ phận thẩm định bất động sảnTrưởng bộ phận hướng dẫn nghiệp vụTrưởng bộ phận quản lý hàng thế chấp
Nhân viên bộ phận thẩm định động sảnNhân viên bộ phận thẩm định bất động sảnNhân viên bộ phận hướng dẫn nghiệp vụNhân viên bộ phận quản lý hàng thế chấp
Nhân viên văn thư
II TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
1 Quy định ACB về định giá bất động sản thế chấp
1.1 Hồ sơ tối thiểu để thẩm định bất động sản
Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy phép mua bán…)
Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)
Giấy phép xây dựng (nếu có)
Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng
Chứng minh thư nhân dân
Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (làm theo mẫu)

Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê/thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thuê/thuê lại,
ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị phải gửi kèm theo hợp động thuê/thuê lại đất,
quyết toán đối với công trình xây dựng (nếu có).
1.2. Nội dung thẩm định bất động sản
a) Các nội dung thẩm định bất động sản bao gồm:
Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Khả năng chuyển nhượng của BĐS
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS
Định giá BĐS
b) Việc thẩm định BĐS phải được thực hiện trên cơ sở tình trạng thực tế của bất động sản và các
chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, các chứng từ hợp pháp khác do khách hàng cung cấp.
1.3. Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
a) Việc thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng BĐS phải đảm bảo xác định được:
Người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS; những người đồng sở hữu, sử dụng
Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
Người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS trong trường hợp tài sản của Doanh nghiệp nhà
nước, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Doanh nghiệp liên doanh, Doanh nghiệp 100%
vốn nước ngoài
Hợp tác xã và các tổ chức khác
Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với người được bảo lãnh trong trường hợp chủ sở hữu, sử
dụng BĐS bảo lãnh cho cá nhân, tổ chức khác tại ACB.
b) Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐSS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS,
hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh.
c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở các căn cứ thẩm định trên, người thẩm định thực hiện thẩm
định thực tế nơi BĐS tọa lạc, phỏng vấn, quan sát và đối chiếu các quy định của pháp luật, quy định
của ACB để làm rõ nội dung cần thẩm định.
1.4. Thẩm định về quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc
a) Việc thẩm định về quy hoạch sử dụng bất nơi BĐS tọa lạc phải bảo đảm xác định được:
Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa

Trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào.
b) Căn cứ thẩm định: đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của
BĐS để xác định quy hoạch. Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm
định phải làm việc với cơ quan thẩm quyền để xác định. Ngoài ta, người thẩm định có thể phỏng vấn,
trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
1.5. Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của bất động sản.
a) Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển
nhượng hay không.
b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác.
c) Phương pháp thẩm định: trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng, tình hình an ninh,
kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao
dịch chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố khác đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS.
1.6. Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của bất động sản
a) Việc thẩm định về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải bảo đảm xác định được:
Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
Diện tích thực tế, diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện để
thế chấp hay chưa
BĐS có tranh chấp hay không
BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không
Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không.
b) Căn cứ thẩm định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn thông tin
khác.
c) Phương pháp thẩm định:
Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB để xác định
Thẩm định thực tế BĐS
Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định chính xác
tình trạng pháp lý,tình trạng thực tế của BĐS.
1.7. Định giá bất động sản
Việc xác định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VNĐ của BĐS tại thời điểm định giá

Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (Sđ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (St)
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (Pđ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (Pt)
Phương pháp định giá: tùy từng trường hợp,việc định giá được thực hiện theo các quy định phù hợp.
1.8 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị
a) Đối với quyền sử dụng đất:
Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện
tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diện
tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sử hữu, nếu có sự
chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS diện
tích được tính giá trị được xác định như trên
Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục
đăng ký quyền sử hữu:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực
tế.
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực
tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực
tế.
1.9. Xác định đơn giá bất động sản
1.9.1 Đối với đất ở ( Pđo):
Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường.
Đối với đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND
Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp này, các đơn vị có thể nhân đơn giá với hệ
số K. Hệ số K do Hội đồng thẩm định tài sản bảo đảm quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn,
từng thời kỳ. Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với
đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng
thực tế) để thuyêt minh việc áp dụng hệ số K đó

Việc so sánh được thực hiện như sau:
Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng bất động sản với các điều kiện ( về vị trí, cở sở hạ tầng và
điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định: các đơn vị so sánh với các giao dịch này để
thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của BĐS đang thẩm định không được cao hơn đơn giá
đất của BĐS so sánh.
Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện ( về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều
kiện khác) tương tự với BĐS đang thẩm định: các đơn vị phải so sánh với các giao dịch chuyển nhượng
BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K. Đơn giá đất của
BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá đất của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý
giữa sự khác biệt của từng BĐS và sự khác biệt về đơn giá đất đó.
1.9.2 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xường, văn phòng ( Pđsx)
Đối với các đơn vị đã được duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất phi nông nghiệp: Áp dụng
đơn giá đất thị trường.
Đối với các đơn vị chưa được duyệt đơn giá đất thị trường, áp dụng theo cách tính sau:
Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định, lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm
(Pđsx.ođ): đơn giá đất được tính tối đa bằng 50% đơn giá đất ở có cùng vị trí tương ứng.
Pđsx.ođ = 50% x Pđo
Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm ( Pđsx.th) : đơn
giá đất được tính theo công thức sau:
Pđsx.th = [ Pđ.sx.ođ - (Pđ.sx.ođ x (70-m) x 1,2%]
Trong đó: m là thời hạn giao đất tính bằng năm
Trường hợp đất đã được sử dụng một thời gian nhất định thì phải khấu trừ giá trị tương ứng với thời
gian sử dụng đó.
Khi đó đơn giá đất sẽ bằng:
1.9.3 Đối với nhà ở, công trình xây dựng ( Pt)
Việc xác định giá trị của nhà phải dựa vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để định giá thông
qua tiêu chí: thời hạn sử dụng, kiểu dáng ngôi nhà, kết cấu bố trí bên trong và mức độ hoàn thiện
cơ sở hạ tầng trong khu vực, tình trạng pháp lý của ngôi nhà. Theo các tiêu chí này thì đơn giá xây dựng
của Ngân hàng TMCP Á Châu được quy định như sau:
Loại nhà Kết cấu Đơn vị tính

Đơn giá tính theo tổng diện
tích sử dụng được tính giá trị
(nghìn đồng/m2)
Từ Đến
Biệt thự
trệt
1.Cột, đà, mái bằng BTCT , tường gạch, nền lát
gạch xi măng các loại.
M2 1.600 2.800
2.Cột, đà bằng BTCT, mái ngói/tôn có trần, nền
lát xi măng các loại.
M2 1.500 2.600
Biệt thự
lầu
1.Khung, sàn, mái BTCT, tường gạch, nền lát xi
măng các loại
M2 1.400 2400
2. Khung sàn, BTCT tường gạch, mái ngói/tôn
có trần,nền lát xi măng các loại
M2 1300 2200
3. . Sàn xây cuốn trên sắt chữ I, tường gạch,
mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại
M2 1200 2000
4.Sàn gỗ, tường gạch, mái ngói/tôn có trần,
nền lát xi măng các loại
M2 1100 1800
Nhà phố
trệt
1. Cột, đà, mái bằng BTCT, tường gạch, nền lát
xi măng các loại

M2 1200 2000
2. Cột, đà bằng BTCT, mái ngói/tôn có trần,
nền lát xi măng các loại.
M2 1000 1800
3.Kết cấu biệt thự như trên, nền láng xi măng,
trần ván cót ép carton, vệ sinh láng sứ xi măng
M2 700 1000
4. Ván gạch+ ván/tôn/ngói, cột gỗ/gạch
M2 600 800
5. Tường gạch+ ván/tôn, mái giấy, dầu lá M2 400 600
6. Cột gỗ, mái tôn, nền lát xi măng các loại,
trần ván/cót ép, tường mượn
M2 300 500
7. Ván tôn, gỗ, mái lá/giấy dầu, khung sườn gỗ
M2 250 350
Nhà phố
lầu
1. Cột, đà,sàn, mái bằng BTCT, tường gạch,
nền lát xi măng các loại
M2 1200 1800
2. Cột đà, sàn BTCT, mái ngói tôn có trần, nền
lát xi măng các loại
M2 1000 1500
3. Tường gạch, sàn xây cuốn trên sắt chữ I,
mái ngói/tôn có trần, nền lát xi măng các loại
M2 800 1200
4. Tường, cột gạch, sàn đúc giả, mái đúc M2 700 1100
5. Tường, cột gạch, sàn đúc giả/lợp tôn có
trần, nền lát xi măng các loại
M2 600 1000

6. Sàn đúc giả, vách gạch+ ván, cột gỗ, mái đúc
giả/lợp tôn có trần, nền gạch xi măng các loại
M2 500 700
7. Tưòng gạch, sàn gỗ ván, lợp tôn/ ngói có
trần, nền gạch xi măng
M2 500 800
8. Sàn đúc giả, vách ván tạp+ tôn, mái đúc giả/
tôn có trần
M2 400 550
9. Sàn gỗ, vách ván tạp/tôn, lợp tôn/ngói có
trần
M2 300 500
10. Hồ bơi trên sân thượng, trong sân nhà M2 1300 2000
Các loại
cao ốc văn
phòng
Nhà làm việc >= 5 tầng loại thường M2 1200 1900
Nhà làm việc >= 5 tâng trang trí loại sang M2 1550 2200
Nhà làm việc >= 5 tầng loại trang trí đặc biệt M2 2000 2800
Nhà
xưởng
* Nhà xưỏng kèo thép
Lợp tôn hoặc fibro, vách gạch M2 700 1000
Lợp tôn hoặc fibro, vách tôn/ván M2 450 700
Lợp tôn hoặc fibro không vách M2 300 450
* Nhà xưởng kèo gỗ
Lợp tôn hoặc fibro, vách gạch M2 500 700
Lợp tôn hoặc fibro, vách tôn/ ván M2 320 450
Lợp tôn hoặc fibro không vách M2 180 300
Đường nội

bộ, sân bãi
Đường nội bộ, sân bãi trải BT nhựa nóng M2 110 180
đường nội bộ, sân bãi trải BT nhựa nguội M2 70 110
Đường nội bộ, sân bãi BT đá 1x2 M2 65 100
Đường cấp phối sỏi đỏ M2 40 60
Sân đá- kẹp đất M2 40 60
Sân lát xi măng M22 50 70
Sân gạch màu M2 60 80
Tường rào xây gạch hoặc đan BTCT M2 70 110
Rào lưới B40 có khung sắt M2 50 80
Rào lưới B40 có khung gỗ M2 40 60
Rào kẽm gai M2 20 30
1.9.4 Đối với các tài sản gắn liền với đất khác
Các đơn vị xây dựng đơn giá trên cơ sở định mức so cơ quan nhà nước ban hành ( ví dụ định mức đền
bù đối với cây cà phê do UBND tỉnh ban hành). Trường hợp không có định mức, các đơn vị xây dựng
trên cơ sở chi phí thực tế hình thành tài sản đó.
1.10. Phương pháp định giá bất động sản
1.10.1 Trong đa số các trường hợp
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị quyền sử dụng đất = Sđ x Pđ
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
1.10.2 Các trường hợp khác
a) Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ
cao.
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù giải phóng mặt bằng + Tiền thuê đất đã trả - Tiền thuê đất cho
thời gian đã sử dụng
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:

Giá trị BĐS = Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp
thực hiện thep quy định của pháp luật, ACB.
b) Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao
Trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp
Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = St x Pt
Giá trị quyền sử dụng đất = ( V - F) x N
Trong đó:
V: là giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất
V được xác định như sau:
F: Là số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình
thức thuê đất có thu tiền sử dụng đất
F được xác định như sau: