Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á CHÂU

Nguyễn Thị Nhung 1 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
LỜI NÓI ĐẦU
Đất nước ta trong những năm vừa qua đã có những bước phát triển
vượt bậc. Nền kinh tế luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao (trên 8%/năm), cùng
với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO đã đưa Việt Nam trở
thành một thị trường hấp dẫn trên toàn thế giới. Những cơ hội lớn đó đã kéo
theo sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực, trong đó quan trọng nhất
là thị trường vốn. Thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là các ngân hàng đóng
vai trò rất quan trọng, nó được xem như hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế
quốc dân. Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay
để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh không ngừng
hoà nhịp với tốc độ phát triển tăng trường của đất nước. Tuy nhiên hoạt động
cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro. Để hạn chế những rủi ro
này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà
chủ yếu là các BĐS. Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó
liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản
lý. Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định
giá BĐS thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để
Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của
việc định giá bất động sản thế chấp, các ngân hàng đều có những quy định,
quy trình định giá riêng của mình. Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức
mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng thế
chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt
động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tâp tại Phòng Thẩm định tài sản-ngân hàng TMCP
Á CHÂU, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã
quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 2 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
ngân hàng TMCP Á CHÂU” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt

động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói
riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động
định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đề tài được viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận và các phương pháp định giá BĐS
thế chấp trong ngân hàng.
Thứ 2, nghiên cứu, đánh giá về quy trình, tình hình hoạt động định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu.
Thứ 3, những giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện hoạt
động định giá BĐS thế chấp
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Á Châu là ngân hàng TMCP lớn nhất hiện nay với hệ thống các chi
nhánh trên khắp cả nước. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, em chỉ tập
trung nghiên cứu về hoạt động định giá BĐS thế chấp trên địa bàn thành phố
Hà Nội và các tỉnh lân cận trong thời gian gần đây để từ đó đề xuất các biện
pháp nâng cao hoạt động này.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
làm cơ sở cho phương pháp luận. Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng thêm
phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp trong quá trình nghiên cứu.
BỐ CỤC ĐỂ TÀI
Chuyên đề gồm 3 phần:
Phần 1: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp
Phần 2: Hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á
Châu
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 3 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
Phần 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Á Châu

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy
em rất mong đựơc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.
Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định tài sản đã giúp em thu
thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Á CHÂU.
Đăc biệt, em xin cảm ơn GS-TSKH Lê Đình Thắng đã giúp em hoàn thành
chuyên đề này!
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 4 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
I. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY THẾ CHẤP
1. Bất động sản
1.1 .Khái niệm
BĐS là một khái niệm được dùng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế
giới. Ở nước ta, theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “ BĐS là tài sản
không di dời được bao gồm:
a.Đất đai
b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định”
1.2. Đặc điểm
BĐS có một số đặc điểm chủ yếu như sau:
 Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý về địa điểm và không có
khả năng di dời được.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với
từng vị trí cụ thể và chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Những
yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều
kiện mội trường, nên khi định giá tính đến các yếu tố này và phải dự báo được
sự thay đổi của chúng ảnh hưởng đến BĐS.

 Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của BĐS gắn
liền với sự trường tồn của đất đai. Mặt khác các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Tuy nhiên tính
lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể. Vì
vậy khi thẩm định BĐS thế chấp cũng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 5 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
BĐS để quy định thời gian cho vay hợp lý.
 Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sự khan hiếm BĐS chủ yếu
là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố
định về vị trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS,
người đầu cơ lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà
nước cần có chính sách chống đầu cơ về BĐS, chống tình trạng tăng giá ảo,
ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh
hưởng rất lớn tới việc định giá BĐS thế chấp.
 Thứ tư, BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một
BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS là do khác nhau về vị trí, về kết cấu,
kiến trúc, hướng, cảnh quan môi trường. Khi định giá BĐS phải chú ý đến
tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn các BĐS với nhau.
 Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã
hội. Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS
thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.
 Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS
có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện
của hàng hóa này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm

bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa kia. Bất động sản là loại tài sản có
tính ảnh hưởng mạnh mẽ giữa các BĐS liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến
các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Vì vậy khi định giá BĐS phải tính
đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác ra đời.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 6 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Thứ bẩy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu
tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi lớn đồng thời có thể tạo vốn mới. Chính vì
vậy BĐS là tài sản thế chấp chủ yếu khi vay vốn của ngân hàng.
 Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà Nước. Hàng hóa BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc, mỗi người dân, các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có
tác động rất mạnh mẽ tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Vì vậy Nhà
nước bằng các chính sách của mình để quản lý hoạt động của thị trường BĐS.
Khi định giá BĐS thì người thẩm định cần phải hiểu rõ và thực hiện đúng
theo các quy định của pháp luật về định giá BĐS.
 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ
thuộc nhiều và năng lực quản lý. BĐS thường có giá trị lớn và gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý
phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng
hóa thông thường.
2. Bất động sản thế chấp
2.1 Khái niệm về thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS
thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
đối với bên cho vay (nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ,
trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để
thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
2.2 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề
cho vay, Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có BĐS.
BĐS luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 7 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng.Tài
sản thế chấp gồm:
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
 Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định;
trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp
2.3 Điều kiện với bất động sản thế chấp
BĐS dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
 Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật
về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước
quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp
hoặc bảo lãnh BĐS đó
 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật
cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 8 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
 Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về cam kết của mình.
 Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua
bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
2.4 Vai trò của thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế xã hội
 Thị trường BĐS nước ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất đai
được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển công nghiệp
hóa hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của người
sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp BĐS có một ý
nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một
cách hiệu quả nhất. Thế chấp BĐS là một trong các quyền người sử dụng đất
được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng
và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
 Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,
thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho Ngân hàng, tạo điều
kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần
quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
 Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải
có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan
chức năng.
 Thế chấp BĐS là một trong các giao dịch phổ biến trong thị trường BĐS,

nhất là khi nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu vốn vay để phát triển sản
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 9 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, điều này tất yếu sẽ dẫn đến hoạt động
cho vay có thế chấp tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy thị trường BĐS ngày
càng phát triển.
3. Các quy định về cho vay thế chấp bất động sản trong ngân hàng
3.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp BĐS, trước hết cần thực
hiện các nguyên tắc sau:
 Khách hàng vay phải thế chấp BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ
đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Ngân hàng và
khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng BĐS thế chấp
của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
 Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa
chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng. Trường hợp bên thứ ba
bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài
thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt
Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình.
Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của
Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam.
 Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện làm bảo
đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng
thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời
giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng
nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lý tài sản trong quá trình cho
vay và xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 10 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
3.2.Điều kiện, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.

3.2.1 Điều kiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện
sau:
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất của các tổ chức kinh
tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng
Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh
doanh.
 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều
năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt
Nam ở trong nước.
 Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó.
 Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm
tài sản thế chấp.
 Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 11 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
phải lập thành văn bản riêng.
 Ngân hàng xem xét, quyết định việc bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình

thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng
đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như
sau:
 Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi
và có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi
phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án
đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài
sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng
45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó.
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay
phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định
được giá trị, số lượng và được phép giao dịch. Trường hợp pháp luật quy
định BĐS phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt
thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng.
3.2.2- Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS
 Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà
nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả
thuận. Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng
thực thì các bên phải tuân theo.
 UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các
cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực
các hợp đồng thế chấp bảo lãnh.
 Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì
khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 12 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp.
3.2.3- Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp
 Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau:

 Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm
 Nghĩa vụ được bảo đảm
 Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ
kèm theo.
 Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá tri BĐS
kèm theo mà các bên đã thỏa thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên
môn.
 Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp
 Quyền nghĩa vụ của các bên
 Các thỏa thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp.
 Các thoả thuận khác
3.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thế chấp BĐS
Để bảo đảm cho quá trình diễn ra có lợi cho cả bên thế chấp và bên
nhận thế chấp thì các bên cần thực hiện một số quyền và nghĩa vụ sau:
3.3.1 Quyền của khách hàng vay
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường
hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng
vay giữ BĐS thế chấp.
 Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy
định
 Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt
hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng.
 Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị
hư hỏng
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 13 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm,
trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
3.3.2- Nghĩa vụ của khách hàng vay
 Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba

( nếu có)
 Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ về
BĐS thế chấp cho ngân hàng
 Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
 Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ
trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có
thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Trong trường
hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán
BĐS trả nợ cho ngân hàng.
 Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh
BĐS thế chấp.
 Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp
 Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã
thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá
trị của đất.
 Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản an
toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu
thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị
BĐS thế chấp. Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất,
hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng.
 Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì
khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 14 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng. Nếu khoản
tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ
sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn.
 Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay:
Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất

mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản
hình thành từ vốn vay.
Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản
bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay.
Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền
sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao
cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó.
Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc
dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi
chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho
bán để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm.
3.3.3- Quyền của ngân hàng
 Giữ giấy tờ về BĐS thế chấp; giữ BĐS thế chấp trong trường hợp các bên
có thoả thuận
 Yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng BĐS thế chấp
trong trường hợp giữ BĐS
 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp theo thoả
thuận trong trường hợp giữ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng
thuộc BĐS thế chấp.
 Yêu cầu khách hàng vay hoặc bên thứ ba giữ BĐS thế chấp phải ngừng sử
dụng hoặc bổ sung BĐS thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
nếu BĐS bị hư hỏng; Nếu khách hàng vay hoặc bên thứ ba không thực hiện
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 15 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
được thì ngân hàng được thu nợ trước hạn
 Xử lý BĐS để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
 Yêu cầu khách hàng thông báo tiến độ hình thành và sự thay đổi của tài
sản bảo đảm tiền vay.
 Tiến hàng kiểm tra và yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin để kiểm

tra, giám sát tài sản hình thành từ vốn vay.
 Thu hồi nợ vay trước hạn nếu phát hiện khách hàng vay không sử dụng
vốn vay để hình thành tài sản như đã cam kết.
 Xử lý tài sản hình thành vốn vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ
3.3.4 Nghĩa vụ của ngân hàng
 Bảo quản an toàn BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp, trong trường
hợp ngân hàng giữ.
 Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh hoặc dùng BĐS thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong
trường hợp ngân hàng giữ.
 Không được tiếp tục khai thác công dụng của BĐS thế chấp nếu việc tiếp
tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị, giảm sút giá trị BĐS trong trường
hợp ngân hàng giữ.
 Bồi thường thiệt hại cho khách hàng vay nếu bị mất, hư hỏng BĐS thế
chấp và giấy tờ về BĐS thế chấp trong trường hợp ngân hàng giữ.
 Trả lại BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS thế chấp cho khách hàng khi khách
hàng hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng giữ.
 Đối với BĐS hình thành từ vốn vay:
 Thẩm định, kiểm tra để bảo đảm khách hàng vay và tài sản hình thành
từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay đáp ứng được các điều kiện quy
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 16 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
định
 Trả lại giấy tờ về tài sản khi chấm dứt biện pháp bảo đảm tiền vay bằng
tài sản hình thành từ vốn vay, nếu ngân hàng giữ.
3.4 Xác đinh giá trị của BĐS thế chấp.
Việc xác đinh giá trị BĐS thế chấp ảnh hưởng đến mức cho vay của
ngân hàng đối với khách hàng vay. Do đó để đảm bảo quyền và lợi ích của
người đi vay và người cho vay thì giá trị của BĐS được xác đinh như sau:

 BĐS thế chấp phải được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Việc xác định giá trị BĐS tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở cho xác định
mức cho vay của ngân hàng và không áp dụng khi xử lý BĐS để thu hồi nợ.
Việc xác định giá trị của BĐS thế chấp được lập thành văn bản riêng hoặc ghi
vào hợp đồng tín dụng.
 Đối với BĐS thế chấp không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định
giá trị của BĐS thế chấp do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức tư vấn, tổ
chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định,
có tham khảo đến các loại giá như giá quy định của Nhà nước ( nếu có), giá
mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá
 Đối với giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được xác định như
sau:
 Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển
nhượng giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp; đất do Nhà nước giao có thu
tiền đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo
lãnh do ngân hàng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thoả thuận giá đất thực
tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp. Ngân hàng xem
xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 17 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã
trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều
năm, thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh gồm tiền để đền
bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có)
tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã
sử dụng.
 Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê
đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị

quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước
đó khi được miễn giảm.
 Giá trị BĐS thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các
quyền phát sinh từ BĐS đó, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định. Trong trường hợp BĐS thế chấp có vật phụ, thì giá trị của vật
phụ cũng thuộc giá trị BĐS thế chấp, nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có
vật phụ, thì giá trị vật phụ chỉ thuộc giá trị BĐS thế chấp khi các bên có
thoả thuận.
3.5 Phạm vi bảo đảm tiền vay của BĐS thế chấp
Một BĐS bảo quản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trả
nợ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Trường hợp BĐS được dùng để bảo
đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng, thì phải có đủ các điều
kiện:
 Các giao dịch đảm bảo liên quan đến BĐS này đã được đăng ký tại cơ
quan đăng ký giao dịch bảo đảm
 Các tổ chức tín dụng cùng chấp nhận một BĐS thế chấp, bảo lãnh phải
thoả thuận nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến
BĐS bảo đảm, về việc xử lý BĐS bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng
không trả nợ
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 18 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Gía trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm, trừ trường hợp có quy
định khác
 Trường hợp thế chấp BĐS có khoản vay hợp vốn, các tổ chức tín dụng
tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận cử đại diện quản lý BĐS và giấy tờ
của BĐS thế chấp, không phân biệt đó là tổ chức tín dụng nước ngoài, tổ chức
tín dụng liên doanh hay tổ chức tín dụng Việt Nam.
II ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP

1. Khái niệm và vai trò định giá bất động sản
1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Có nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá BĐS, thông thường người
ta hay sử dụng 2 khái niệm sau:
 Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã được xác định.
 Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn
bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn.
Như vậy định giá BĐS là một công việc phức tạp, nó không chỉ mang
tính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm định giá phải có
kiến thức chuyên môn về nghệ thuật vững vàng và sự nhạy cảm tốt đối với thị
trường. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các phương pháp khoa
học để định giá trị của tài sản BĐS đó. Quá trình này không thể tách rời với
mục đích định giá BĐS.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 19 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
1.2 Vai trò định giá bất động sản
Thị trường BĐS hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớn
hơn cung rất nhiều, cùng với nạn đầu cơ BĐS, những cơn sốt ảo làm cho giá
cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.
Chính vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trị
phù hợp của BĐS góp phần minh bạch cho thị trường BĐS. Định giá BĐS là
rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bất động sản như mua bán,
chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…
Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng
lợi tức BĐS. Những người cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay
có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao
dịch. Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang

mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản bảo
đảm đựơc thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó.
Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài
sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trường hợp
này, không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào
một thời điểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người
định giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS
trong trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác
xa so với định giá bán trên thị trường. Việc định giá thế chấp là định giá
khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức
2. Nguyên tắc định giá bất động sản
2.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích
khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Xét về mặt vật chất, một BĐS
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 20 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu
cầu nhất. Xét về mặt pháp lý, một BĐS được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt
nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đó được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
2.2 Nguyên tắc thay thế
Trong thực tế, một BĐS có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và một
cách sử dụng cũng có thể có nhiều BĐS đáp ứng được. Vì thế một BĐS tương
tự có thể thay thế sử dụng cho một BĐS khác. Người mua không bao giờ trả
giá cao hơn cho BĐS có cùng công năng với bất động sản khác và BĐS nào
có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư hơn.
2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi ích tương
lai tài sản mang lại cho chủ đầu tư. Vì vậy để thẩm định một cách hợp lý và
chính xác, người định giá phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải

dựa vào các khoản lợi ích đó để tính giá trị tài sản.
2.4 Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một BĐS phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên
hay giảm đi là bao nhiêu
2.5 Nguyên tắc cung- cầu
Giá trị thị trường của BĐS được xác định bởi tác động qua lại của cung
cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, giải thích sự khác nhau về giá cả bất
động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong đô thị.
Như vậy khi định giá BĐS người định giá phải tiến hành phân tích cung cầu,
đánh giá các nhân tố tác động đến cung cầu BĐS tại thời điểm định giá, dự
báo xu hướng vân động của cung – cầu BĐS.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 21 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
2.6 Nguyên tắc nhất quán.
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá
trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự nhất quán thể hiện giữa mục
đích đầu tư vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng
BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích
định giá. Vì vậy, khi định giá một BĐS, người định giá phải căn cứ vào mục
đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá, không được lẫn lộn với định giá
tiềm năng
2.7 Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh
trở nên có tính hấp dẫn, điều đó có nghĩa là “Lợi nhuận làm phát sinh cạnh
tranh”. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh về tính
phù hợp thị hiếu; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh
tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cả nước. Do đó,
người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS,

dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá phù hợp,
chính xác.
2.8 Nguyên tắc thực tế.
Định giá phải được dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng
sử dụng này không được trái với quy hoạch. Đối với việc định giá đất, khi
định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên
tắc thực tế đảm bảo cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá.
Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải biết kết
hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây là điều kiện tiên quyết đến sự thành
công của quá trình định giá một BĐS.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 22 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị, giá cả bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn
phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như:
3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
 Vị trí BĐS :Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay tại các ngã 4 hay ngã
3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS
nằm ở các vị trí khác
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư
trong vùng. Những thửa đất có kích thước, diện tích tối ưu sẽ có giá trị cao
hơn và ngược lại.
 Địa hình BĐS tọa lạc: Những BĐS ở những khu vực thấp, thường hay bị
ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường hay những khu vực có
địa hình không thuận lợi thì giá sẽ thấp hơn và ngược lại

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu 2 BĐS có giá xây dựng
như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao
hơn và ngược lại.
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của
đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 23 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và
ngược lại.
3.1.2 Các yếu tố kinh tế
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng
tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và
ngược lại.
 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng
3.1.3 Các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của BĐS: một BĐS có tính hữu dụng cao, thỏa mãn nhiều
nhu cầu sử dụng thì giá càng cao và ngược lại.
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: Cầu BĐS trên thị trường càng cao thì
giá càng cao và ngược lại.
3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
 Tình trạng pháp lý của BĐS: BĐS có đầy đủ các giấy tờ pháp lý hợp lệ thì

tất nhiên giá sẽ cao hơn các BĐS có giá không hợp lệ
 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS
3.3 Các yếu tố chung bên ngoài
3.3.1 Các yếu tố chính trị pháp lý
 Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói
chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng
 Các chính sách tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 24 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS.
 Các chính sách tác động trực tiếp:
 Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam.
 Chính sách thuế, tín dụng…
3.3.2 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
 Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực
 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
 Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
 Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng)
 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với khu
vực khác
 Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
 Mức độ lạm phát chung
 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng
3.3.3 Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của
BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề
nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của
những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp
Nguyễn Thị Nhung 25 GVHD: GS.TSKH. Lê Đình Thắng
thuỷ.
4. Quy trình định giá bất động sản
Định giá BĐS bao gồm nhiều bước có trật tự và logic, điều này giúp
nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm
các bước sau:
4.1. Xác định vấn đề định giá
Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước này là
giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là
căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt được mục đích trên cần phải làm rõ các vấn đề:
 Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS mục tiêu: vị trí, kích thước lô đất,
kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ BĐS...
 Nhận biết các đặc điểm pháp lý của BĐS mục tiêu: các giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và các điều
khoản hạn chế khai thác.
 Xác định rõ mục đích định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm...
 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm
giá trị bồi thường
 Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

 Xác định ngày định giá có hiệu lực
 Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành
4.2 Lâp kế hoạch định giá
Dựa trên thông tin sơ bộ mà khách hàng cung cấp, nhân viên định giá
lựa chọn các thông tin cần thu thập, sau đó sẽ thực hiện các công việc sau:
 Lập lịch trình làm việc: phụ thuộc vào khối lượng công việc
 Yêu cầu nhân lực: phụ thuộc vào đặc điểm của công việc định giá
Lớp: Địa chính 46 Chuyên đề tốt nghiệp