Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

..

LỜI CẢM ƠN
Với sự dạy dỗ tận tình, sự dìu dắt chu đáo và sự quan tâm nhiệt tình của thầy cô khoa
Luật trường Đại học Công Nghệ Thành phố Hồ Chí Minh mà hơm nay em đã hồn thành khóa
luận của mình với đề tài: “Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” một
cách hoàn chỉnh và đúng theo tiến độ yêu cầu.
Để có thể hồn thiện được khóa luận này, em đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ cũng
như chỉ bảo của rất nhiều từ Thầy Nguyễn Thành Đức- người đã hướng dẫn, tận tình quan tâm và
giúp đỡ em trong suốt q trình thực hiện khóa luận này. Để em có thể hồn thành tốt đề tài khóa
luận, thầy đã bỏ ra nhiều tâm huyết, thời gian cũng như sự tận tâm. Nhờ những lời khuyên hữu
ích và sự chỉ bảo của thầy từ những chi tiết dù là nhỏ nhất đã hỗ trợ rất lớn giúp em hoàn thiện
luận văn. Đó là điều khiến em ln cảm kích và chân thành biết ơn.
Với điều kiện thời gian và kinh nghiệm cịn hạn chế nên khóa luận khơng tránh khỏi
những thiếu sót. Em hy vọng nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của thầy cơ để em có cơ hội
sửa chữa, bổ sung cũng như hoàn thiện và nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn cho
công tác thực tế sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

……....................................


LỜI CAM ĐOAN
Em tên....................................................................., MSSV: ...................................
Em xin cam đoan các số liệu, thơng tin sử dụng trong bài Khố luận tốt nghiệp này được
thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chun ngành (có trích dẫn đầy đủ và theo đúng qui định);
Nội dung trong khố luận KHƠNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác.
Nếu sai sót em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và pháp luật.

Sinh viên
(ký tên, ghi đầy đủ họ tên)

........................................


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................................... 2
3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu đề tài................................................................................. 2
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ...................................................... 2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài .......................................................................................... 4
6. Kết cấu đề tài ........................................................................................................................ 5

CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƢƠNG LAI ................................................................................................. 6
1.1 Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............................................................... 6
1.1.1 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai ................................................................. 6
1.1.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................. 10
1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .................... 11
1.2 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai ............................ 12
1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .................................... 12
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .............................. 13
1.2.3 Vai trò, ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..................... 15
1.3 Kinh nghiệm của một số nƣớc về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng
lai .............................................................................................................................................. 16
1.3.1 Pháp luật Pháp quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........ 17
1.3.2 Pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa quy định về nhà ở hình thành trong tương lai18

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI ............................................. 20
2.1 Chủ thể, đối tƣợng và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai ................................................................................................................................... 20
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ................................. 20
2.1.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................. 24
2.1.3 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .............................. 25
2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................. 27
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai .............................................................................................................................................. 27
2.2.2 Điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai .............................................................................................................................................. 31
2.2.3 Phạt vi phạm hợp đồng và giải quyết tranh chấp ............................................................ 34
2.3 Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai ......................................................................................................................... 35
2.3.1 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vơ hiệu ........................................ 35
2.3.2 Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................ 37


2.3.3 Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai……………………………………………………………………………………………..38

CHƢƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN
PHÁP LUẬT ............................................................................................................... 41
3.1 Tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai .................................................. 41
3.1.1 Giai đoạn trước Bộ luật Dân sự 2005 ............................................................................. 41
3.1.2 Giai đoạn từ Bộ luật Dân sự 2005 đến Luật Nhà ở 2014 ................................................ 42
3.1.3 Giai đoạn Luật Nhà ở 2014 đến nay ................................................................................ 43
3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai . 46

3.2.1 Các tranh chấp liên quan đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai .................................................................................................................................... 46
3.2.2 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai .............................................................................................................................................. 49
3.2.3 Một số tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ... 50
3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong lai…….53
3.3.1 Hồn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .............. 54
3.3.2 Hoàn thiện kỹ năng của cán bộ khi giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .......................................................................................................................... 55
3.3.3 Kiến nghị khác ................................................................................................................. 56

KẾT LUẬN ................................................................................................................. 57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................... 58


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản ngày nay đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong
hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể
vào việc ổn định xã hội, thúc đẩy nển kinh tế đất nước, thu hút vốn đầu tư, tạo việc
làm, thay đổi bộ mặt các đô thị, …
Thị trường bất động sản ở Việt Nam tại thời điểm hiện tại đang diễn ra nhộn nhịp
hơn bao giờ hết. Các hoạt động mua bán nhà ở diễn ra hết sức sôi động và một trong
những đối tượng hoạt động này hướng đến chính là những ngơi nhà ở hình thành trong
tương lai. Tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, với tốc độ đơ thị
hóa nhanh, quy mơ hộ gia đình giảm và kết cấu dân số trẻ hiện nay, nhu cầu sở hữu
nhà ở tiếp tục tăng cao, thậm chí có những thời điểm “cung” khơng đủ “cầu”.
Thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng
hiện nay tuy phát triển mạnh mẽ nhưng luôn tiềm ẩn những rủi ro, đặt ra nhiều bài toán
nan giải. Bên cạnh những bất cập về vấn đề pháp lý, chính sách, quản lý và kiểm sốt

của Nhà nước thì vốn và huy động vốn là một trong những câu hỏi khó tìm câu trả lời
nhất của các chủ đầu tư. Rất nhiều doanh nghiệp vẫn đang khó khăn trong việc tìm ra
các kênh huy động vốn hiệu quả, trong đó có huy động vốn trực tiếp từ khách hàng cá
nhân, doanh nghiệp thông qua việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Nắm bắt được tầm quan trọng của các giao dịch về nhà ở và tránh việc huy
động vốn tràn lan, trái pháp luật, Luật Nhà ở đã có những quy định chặt chẽ về phương
thức và điều kiện được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của
chủ đầu tư các dự án bất động sản. Tuy nhiên các vụ việc tranh chấp vẫn luôn diễn ra
liên tục, phần lớn các tranh chấp phát sinh trong lĩnh vực nhà ở xuất phát từ việc thiếu
các điều khoản cụ thể, rõ ràng về vấn đề tranh chấp trong hợp đồng hoặc các điều
khoản trong hợp đồng chỉ đứng về phía chủ đầu tư, gây nhiều bất lợi cho người mua
nhà. Hơn nữa, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực pháp luật còn
khá mới mẻ ở nước ta. Các quy định về kinh doanh bất động sản nói chung và hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng đang trong q trình xây
dựng và hồn thiện nên khó tránh khỏi những hạn chế, bất cập. Bên cạnh đó, tìm hiểu
về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dưới góc độ pháp luật thì
dường như cịn ít cơng trình nghiên cứu, xem xét trên phương diện lý luận và thực
tiễn. Với những lý do cơ bản trên, tác giả lựa chọn đề tài khóa luận là "Pháp luật về
1


hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai " với mong muốn lý giải, cung
cấp cơ sở khoa học góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung
và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định
của pháp luật Việt Nam.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu mà đề tài hướng đến đó là làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của việc
áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam. Sự cần thiết
của việc quy định về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong

tương lai trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi của
bên mua trước chủ đầu tư. Đồng thời, còn đưa ra cơ sở lý luận, nội dung của hợp đồng
mua bán nhà ở, trình bày, phân tích các quy định pháp luật có liên quan, nhận diện
những hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai và tìm ra giải pháp nhằm hướng đến khắc phục những vướng mắc về mặt
pháp luật cịn tồn tại, góp phần giải quyết những khó khăn đặt ra với bên mua nhà ở
trong quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
cũng như đưa chủ đầu tư vào một khuôn khổ nhất định để quản lý và kiểm soát.
3. Phạm vi, đối tƣợng nghiên cứu đề tài
Trong đề tài này, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên phương diện là hợp đồng mua
bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư xây dựng nhà
ở thương mại. Các sản phẩm nhà ở được nghiên cứu trong đề tài này gồm nhà chung
cư, nhà ở riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại do chủ đầu tư tạo lập để
bán. Bên cạnh đó, tác giả cịn liên hệ, so sánh, đối chiếu quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành với các quy định của pháp luật Việt Nam đã hết hiệu lực thi hành để
đưa ra các điểm mới và tìm ra những hạn chế, bất cập đề xuất phương hướng khắc
phục.
4. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Quá trình nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
trong các dự án đầu tư bất động sản ở Việt Nam cho thấy đã có nhiều cơng trình
nghiên cứu khoa học trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập đến đề tài này. Tuy nhiên, mỗi nhà
2


nghiên cứu có một cách tiếp cận khác nhau, các nghiên cứu hầu hết chỉ là những bài
viết, bài tham luận trên các báo, tạp chí chuyên nghành. Bên cạnh đó, hầu hết các
nghiên cứu đã được thực hiện từ khá lâu nên khơng cịn tính mới. Một số tác giả chỉ
tiếp cận vấn đề này ở một góc độ nhất định, khơng có nhiều bài viết đem đến cho
người đọc cái nhìn tồn diện, chun sâu. Sau đây là một số cơng trình nghiên cứu tiêu

biểu liên quan đến phạm vi đề tài nêu trên mà tác giả thu thập được:
-Ngô Quang Cháng (2011), ‘Mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai’, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội. Trong nghiên cứu
này, tác giả Ngơ Quang Cháng đã phân tích khá chi tiết các vấn đề lý luận về nhà ở
thương mại hình thành trong tương lai và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, từ đó đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật và đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện tại, luận
văn đã khơng cịn tính mới, chỉ được sử dụng để tham khảo cho những ai quan tâm và
mong muốn nghiên cứu về vấn đề này.
-Lê Chí Cường (2011), ‘Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai’, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Trong luận văn của
mình, tác giả Lê Chí Cường tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể về nội dung, hình thức, những vấn đề
pháp lý phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng, những rủi ro có thể gặp và hệ
thống pháp lý điều chỉnh loại hợp đồng này. Tuy luận văn được viết vào năm 2011, có
rất nhiều vấn đề trong luận văn đã được Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động
sản 2014 điều chỉnh nhưng luận văn đã cho tác giả có cái nhìn tồn diện về các vấn đề
pháp lý cơ bản của pháp luật về hợp đồng và là nguồn tài liệu tham khảo khi tác giả
thực hiện đề tài của mình.
-Hồng Thị Oanh (2014), „Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt
Nam‟, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội. Trong luận văn
này, tác giả Hoàng Thị Oanh đề cập đến vấn đề mua bán căn hộ chung cư đang là vấn
đề nóng của xã hội. Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch
mua bán này nhưng chưa có Luật chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn
đến việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Luận văn được thực hiện
vào năm 2014 khi Luật Nhà ở 2014 chưa có hiệu lực, do đó, các quy định mới, ví dụ:
quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, quy định về việc chủ đầu tư
3

không được ký hợp đồng mua bán nhằm phân chia sản phẩm nhà ở, thời điểm giao kết
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,…chưa được tác giả đề cập trong bài nghiên cứu
này.
-Nguyễn Thị Nhường (2014), „Quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi khách
hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện‟, Luận văn
thạc sĩ, Đại học Kinh tế - Luật. Trong luận văn này, tác giả nêu ra các vấn đề khái quát
về nhà ở hình thành trong tương lai và bảo vệ quyền lợi khách hàng khi mua nhà ở
hình thành trong tương lai..
-Nguyễn Thu Trang (2016), Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội. Trong luận văn này,
tác giả đã đưa ra các nghiên cứu lý luận cùng những bật cập về hiệu lực của hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai từ đó đưa ra kiến nghị đề hoàn thiện pháp luật về hiệu lực của
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Phương pháp luận nghiên cứu của đề tài là chủ nghĩa Mác Lênin về duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng và
Nhà nước ta về nền kinh tế thị trường trong điều kiện tự do hóa thương mại và hội
nhập kinh tế quốc tế. Bên cạnh đó, đề tài cịn được nghiên cứu trên cơ sở sử dụng kết
hợp nhiều phương pháp nghiên cứu cụ thể:
Phương pháp phân tích – tổng hợp được sử dụng trong cả ba chương của đề tài
nhằm đi sâu tìm tịi, trình bày, làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong đề
tài từ đó rút ra đánh giá, kết luận, kiến nghị và giải pháp phù hợp;
Phương pháp so sánh được sử dụng xuyên suốt nhằm đối chiếu quy định của
pháp luật qua các thời kỳ và quy định pháp luật các quốc gia, từ đó đưa ra những điểm
mới về quy định pháp luật Việt Nam hiện hành;
Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn được sử dụng chủ yếu ở Chương 3,
cụ thể, tác giả sử dụng các vấn đề lý luận về hợp đồng, về quy định liên quan đến nhà
ở hình thành trong tương lai để phân tích, từ đó kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp
luật làm cơ sở đề xuất các phương hướng, giải pháp;

4


Phương pháp hệ thống hóa được sử dụng xuyên suốt tồn bộ đề tài nhằm trình
bày các vấn đề, các nội dung theo một trình tự, một bố cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn
kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dung để đạt được mục đích, nhiệm vụ đã
xác định.
6. Kết cấu đề tài
Đề tài được chia làm ba chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai;
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai và kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

5


CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
1.1 Khái quát về nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.1.1 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại nhà ở và cũng đồng thời là một
loại tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, để nghiên cứu về khái niệm nhà ở hình
thành trong tương lai, tác giả bắt đầu từ khái niệm nhà ở và khái niệm tài sản hình
thành trong tương lai.
Xét về nhà ở, nhà ở là loại cơng trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển con
người, đây không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu trú ẩn
của con người, mà còn là vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc,
một quốc gia và cả nhân loại. Xã hội ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu sống của

mỗi cá nhân, gia đình cũng tăng lên từ đó vấn đề nhà ở được chú trọng và phát triển
hơn. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới các góc
độ khác nhau, từ đó xuất hiện nhiều quan điểm, khái niệm khác nhau về nhà ở.
Tra cứu trong Từ điển Tiếng Việt thì “nhà” được hiểu trong nghĩa nhà ở là danh
từ chỉ cơng trình xây dựng để che mưa nắng, có mái, có tường vách thường sử dụng
làm chỗ ở.1
Trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở “là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với mơi trường bên ngồi và dùng để ở”.
Dưới góc độ kinh tế, nhà ở được xem là “một loại hàng hóa đặc biệt – hàng hóa bất
động sản, có thể được đưa vào kinh doanh và được thực hiện trên thị trường bất động
sản để thu lợi nhuận hoặc nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con người, là
bộ phận quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.”2 Dưới góc độ
pháp luật, nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau trong đó có pháp luật
dân sự và pháp luật nhà ở. Dưới góc độ pháp luật dân sự, nhà ở là một loại tài sản bất
động sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở,
tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở,...Dưới góc độ pháp luật nhà ở, khoản 1

1

Hoàng Long_Quang Hùng (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, Hà Nội, trang 646
Lê Đình Thắng (2001), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà
Nội, trang 49
2

6


Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Nhà ở là cơng trình xây dựng với mục đích để ở
và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra định nghĩa về các loại hình nhà ở, dựa trên đó, tác

giả phân loại nhà ở thành ba nhóm như sau:3
Về hình thức sở hữu và kết cấu căn nhà, nhà ở bao gồm: Nhà ở riêng lẻ và nhà
chung cư. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền
sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền
kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cư là nhà có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối
đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống cơng trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;
Về mức độ hoàn thiện của nhà ở, nhà ở được chia thành nhà ở có sẵn và nhà ở
hình thành trong tương lai. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng
và đưa vào sử dụng. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình
đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Về tính chất giao dịch của nhà ở, Luật Nhà ở quy định bốn loại nhà ở gồm nhà
ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư. Nhà ở
thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế
thị trường; Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của pháp luật thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công
tác; Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng
chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật nhà ở; Nhà ở để phục vụ tái định cư
là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Như vậy, có thể thấy dù được nghiên cứu qua nhiều ngành, lĩnh vực và dưới
những góc độ khác nhau về khái niệm nhà ở thì mục đích chính của nhà ở là nhằm để
ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của hộ gia đình, cá nhân. Tuy rằng có nhiều
cơng trình xây dựng với kiến trúc là nhà ở, nhưng chỉ khi nào chủ thể sử dụng là hộ gia
đình, cá nhân sử dụng vào mục đích chính là ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt hàng

3

Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014

7


ngày của chính chủ sử dụng đó thì cơng trình xây dựng này mới thoả điều kiện là nhà
ở.
Xét về tài sản hình thành trong tương lai, đây là một loại tài sản đặc biệt, tùy
thuộc vào thời điểm hình thành tài sản mà đó là tài sản có sẵn hay là tài sản hình thành
trong tương lai. Qua nhiều thời kỳ, lịch sử khoa học pháp lý Việt Nam đã chứng kiến
nhiều sự thay đổi trong quy định của pháp luật về khái niệm tài sản hình thành trong
tương lai, cụ thể như sau:
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch
bảo đảm quy định tại khoản 77 Điều 2 : “Tài sản hình thành trong tương lai là động
sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền
sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình
xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”.
Bộ Luật Dân sự năm 2005 ra đời, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
được ghi nhận tại khoản 2 Điều 320, cụ thể như sau: “Vật hình thành trong tương lai là
động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm tại khoản 2 Điều 4 đã chỉnh sửa lại quy định về tài sản hình thành trong tương lai:
“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời
điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.”
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của nghị định số 163/2006/NĐ-CP, cụ thể là tại khoản 2 Điều 1 đã
quy định rõ ràng hơn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a. Tài sản hình thành từ vốn vay;

b. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
c. Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng kí quyền sở hữu
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đang kí theo
8


quy định của pháp luật. tài sản hình thành trong tương lai khơng bao gồm quyền sử
dụng đất”.
Có thể thấy, các quy định trên đã tiếp cận từ sơ lược đến khá cụ thể về tài sản
hình thành trong tương lai nhưng tất cả đều mới chỉ được thể hiện dưới góc độ là đối
tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên chưa mang đến tính khái
qt. Việc quy định như thế có thể dẫn đến những cách hiểu khác nhau trong nhận
thức lý luận cũng như thực tiễn áp dụng, đồng thời chưa bao quát hết nội hàm “tài sản
hình thành trong tương lai”. Kế thừa từ những quy định trong các văn bản quy phạm
pháp luật trước đó, cách quy định cụ thể trong Bộ Luật Dân sự 2015 về khái niệm “tài
sản hình thành trong tương lai” đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng về khái niệm này.
Theo điều 108 Bộ Luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm “tài
sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài
sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Về nhà ở hình thành trong tương lai, đây là một loại tài sản hình thành trong
tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của
pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở. Luật Nhà ở 2014
đã giải thích rất cơ đọng về khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “nhà ở đang
trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Đồng
thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành
trong tương lai gần như tương tự và khơng có nhiều khác biệt so với Luật Nhà ở 2014,
theo đó “nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây
dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” Nói
đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là

nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định
để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hồn thành trong tương lai.
Từ những phân tích nêu trên về nhà ở và tài sản hình thành trong tương lai, tác
giả đưa ra định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở hình thành
trong tương lai là cơng trình xây dựng với mục đích để ở và chưa hình thành hoặc đã
hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao
dịch”.

9


1.1.2 Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai trước hết là nhà ở, do đó nhà ở hình thành
trong tương lai sẽ có các đặc điểm của nhà ở, cụ thể như sau:
Một là, về mục đích sử dụng, nhà ở khác với các cơng trình xây dựng khác ở
chỗ nhà ở có chức năng để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của đối tượng sử dụng
nhà ở là cá nhân, hộ gia đình.
Hai là, nhà ở có tính cố định vị trí, khơng thể di dời, được gắn liền và xây dựng
trên đất, có diện tích cùng vị trí nhất định, mang tính chất bền vững, lâu dài.
Ba là, nhà ở mang tính cá biệt, thể hiện thông qua sự khác biệt về đặc điểm và
giá trị của mỗi loại nhà ở. Tùy vào vị trí, khơng gian khác nhau mà mang những đặc
điểm và giá trị khác nhau.
Bốn là, nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn và khả năng đầu tư mang lại lợi
nhuận cao nhưng chứa đựng nhiều rủi ro và biến động. Do đó, nhà ở được đưa vào
kinh doanh sẽ phải chịu sự điều chỉnh bởi những quy định chặt chẽ của pháp luật.
Bên cạnh đó, với đặc thù là một loại tài sản hình thành trong tương lai, nhà ở
hình thành trong tương lai có các đặc điểm riêng biệt giúp phân biệt nó với các loại
nhà ở có sẵn, được thể hiện ở hai điểm cơ bản:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai có thể là nhà ở chưa hình thành hoặc
đã hình thành nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Đặc điểm này khác với

nhà ở có sẵn, bởi nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây
dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp nhà ở do
chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở
không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều
kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa
cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phịng cháy, chữa cháy) thì mới
được coi là nhà ở có sẵn theo khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng
dẫn Luật Nhà ở 2014.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù chưa hình thành hoặc có thể đã
hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng nhà ở đặc thù, khác với nhà ở thông
10


thường về mức độ hoàn thiện tại thời điểm giao kết cũng như quyền sở hữu được xác
lập sau thời điểm xác lập giao dịch. Chính vì điều này mà nhà ở hình thành trong
tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn nhà ở thông thường khi tham gia vào các giao dịch
dân sự.
Tóm lại, tuy là một loại nhà ở và có các đặc điểm đầy đủ của một loại nhà ở
nhưng nhà ở hình thành trong tương lai xét về mức độ hoàn thiện và xét về việc xác
lập quyền sở hữu vẫn có nhiều khác biệt giúp phân biệt nó với các loại nhà ở có sẵn.
1.1.3 Vai trò, ý nghĩa của hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trong điều kiện kinh tế nước ta còn nghèo, nhu cầu về nhà ở ngày càng gia
tăng, Nhà nước chưa đáp ứng được tất cả các nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu
cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng cấp
thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải
quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành
phố,... Theo đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng cùng với việc mở rộng chính sách
đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt Nam, hoạt động hình kinh doanh các loại

nhà ở, trong đó có nhà ở hình thành trong tương lai, trở nên sơi động. Tuy vậy số
lượng người mua có một số tiền lớn đê thanh toán một lúc là cực kỳ hiếm. Nắm bắt
được tình hình đó, nhiều chủ đầu tư đã phát triển căn hộ thuộc loại hình bán nhà hình
thành trong tương lai với nhiều phương thức thanh tốn linh hoạt, giảm áp lực tài
chính cho khách hàng.
Dưới góc nhìn của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, có thể thấy việc
mua nhà ở hình thành trong tương lai hiện đang có rất nhiều ưu điểm như giá tốt hơn,
đóng tiền theo tiến độ, có ngân hàng bảo lãnh … đang là sản phẩm được thị trường rất
chú ý, đặc biệt với những người có tích lu chưa nhiều. Cụ thể, căn cứ quy định tại
điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, việc thanh tốn trong mua bán, th mua
bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp
đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số
không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách
hàng.Với quy định này, người mua nhà cũng sẽ có thêm thời gian để chuẩn bị cho
nguồn tài chính của mình, giảm sức ép trong việc phải huy động vốn nhiều ngay một
lúc như việc mua bán các loại hình bất động sản khác.Tuy nhiên, bên cạnh những yếu
tố lợi ích cũng có nhiều rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Bởi thực tế hiện
11


nay, có rất nhiều dự án kéo dài nhiều năm vẫn chưa hồn thành, chậm tiến độ giao nhà,
thậm chí là mất tiền vì gặp dự án ma. Tuy con số dự án ma hay chủ đầu tư kéo dài dự
án này không nhiều nhưng cũng khiến nhiều người mua nhà hoang mang và lo sợ.
Dưới góc nhìn của chủ đầu tư, việc bán nhà ở hình thành trong tương lai trong
giai đoạn xây dựng, tạo lập sẽ là kênh huy động vốn khá thuận lợi để hoàn thiện dự án
nhà ở bởi luật khơng địi hỏi các chủ đầu tư phải có vốn đầy đủ để hồn thiện nhà
trước khi mở bán ra thị trường. Và với nhà đầu tư, các dự án nhà ở hình thành trong
tương lai có thể đem lại lợi nhuận cao do khách hàng được mua giá rất tốt từ chủ đầu
tư. Thêm vào đó, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại các khu quy hoạch đô
thị, biến động giá có thể đến từ chính nội lực của khu đơ thị đó. Ch ng hạn như hồn

thiện hạ tầng giao thơng nội khu, các tiện ích hình thành: khu trung tâm thương mại,
hồ bơi, cơng viên… thì giá trị của bất động sản trong đó cũng đã tăng giá.
1.2 Khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao kết hợp đồng là
cách thức cơ bản để thực hiện các giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua. Hợp
đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và
nghĩa vụ dân sự.4 Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn cho nên xét về loại hợp đồng, đây là
hợp đồng mua bán tài sản. Theo PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện nhìn nhận đặc trưng quan
trọng nhất của hợp đồng mua bán “là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi
việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản”.5 Có thể thấy, mặc dù vào thời điểm xác lập
giao dịch, đối tượng của hợp đồng là nhà ở có thể chưa được hình thành hoặc đã hình
thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch, tuy
nhiên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thuộc loại hợp đồng
mua bán tài sản. Theo Điều 430 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua
và bên mua trả tiền cho bên bán. Việc giao kết hợp đồng giữa các bên phải được thể
hiện bằng nội dung các điều khoản của hợp đồng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên. Pháp luật về nhà ở không đưa ra định nghĩa cụ thể về giao dịch mua

4

Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015
Nguyễn Ngọc Điện (2005), Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ,
Thành phố Hồ Chí Minh, trang 15
5

12

bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai (hay còn gọi là hợp đồng mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai).
Từ các lập luận trên, tác giả rút ra khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai như sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là
sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua khi
xây dựng hoàn thành và bên mua phải thanh toán cho bên bán theo giá cả và phương
thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng. Mặc dù sự thỏa thuận dựa trên tự do ý
chí của các bên nhưng đối với giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro và có giá trị tài sản lớn
như giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật ln có những quy
định cụ thể và chặt chẽ về hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các
bên.”
1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước hết là một loại hợp
đồng mua bán tài sản, do đó nó có đầy đủ các đặc điểm của một hợp đồng mua bán tài
sản nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nói riêng, cụ thể như sau:
Một là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng ưng
thuận. Khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tn theo ngun tắc tự nguyện,
bình đ ng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và
thống nhất ý chí với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng được coi là
đã xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
là thời điểm các bên kí vào hợp đồng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối
với nhau giữa bên bán và bên mua nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao
hay chưa chuyền giao nhà ở.
Hai là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song
vụ. Bên bán và bên mua đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, khơng bên nào chỉ có
quyền hoặc nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại. Tính
song vụ cịn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được
đảm bảo khi hai bên thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Khi bên có

nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng cam kết đã thỏa

13


thuận thì bên có quyền sẽ u cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ
những cam kết đã thỏa thuận.
Ba là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hợp đồng có
tính chất đền bù. Khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật là khoản đền bù khi bên bán chuyển giao
nhà ở thuộc sở hữu của mình cho bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được nhà ở
cùng quyền sở hữu đối với nhà ở mà bên bán chuyển giao.
Bên cạnh các đặc điểm chung nêu trên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có một số đặc trưng riêng biệt nhằm phân biệt nó với các hợp đồng
mua bán các loại tài sản khác cũng như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, cụ thể như
sau:
Thứ nhất, vào thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, đối tượng của hợp đồng là nhà ở có thể chưa được hình thành hoặc đã hình
thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định. Khác với hợp đồng mua bán nhà
ở thông thường, điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch thì đối với hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên khơng cần đáp ứng điều kiện “có giấy
chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”, mà bên bán phải
đưa ra các chứng cứ để kh ng định ngơi nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương
lai thơng qua thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt hoặc nếu là nhà chung cư, tịa
nhà hỗn hợp có thì phải có biên bản nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng của
tịa nhà đó.6
Thứ ba, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần
những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Bởi vì đối tượng nhà ở hình

thành trong tương lai là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, do đó pháp luật cũng quy
định điều kiện để có thể trở thành chủ thể của hợp đồng. Trong trường hợp mua bán
nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì bên bán phải là doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua phải là cá nhân, tổ chức được quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan.
6

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

14


Thứ tư, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro
cho người mua nhà, bởi lẽ đây đối tượng của loại hợp đồng này là một tài sản chưa
được hình thành vào lúc giao kết hợp đồng hoặc tại thời điểm giao kết hợp đồng,
quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao cho người mua nhà. Những rủi ro mà
người mua nhà có thể gặp phải, tùy đặc trưng từng dự án, nhưng thường có các loại rủi
ro như sau: rủi ro liên quan đến hồ sơ pháp lý; rủi ro về thanh tốn và mục đích sử
dụng tiền từ người mua nhà của bên bán; rủi ro từ tiến độ xây dựng và chất lượng dự
án,… Do đó, trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà
trở thành bên yếu thế hơn bởi lẽ họ thường sẽ khơng có nhiều kiến thức pháp luật bất
động sản như chủ đầu tư, việc tiếp cận thông tin liên quan đến thị trường, các dự án
bảo lãnh ngân hàng, các dự án đang thế chấp tại ngân hàng,… cũng gặp nhiều khó
khăn, vướng mắc.
Thứ năm, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường là hợp
đồng theo mẫu. Với đặc trưng bên ban hành hợp đồng thường là chủ đầu tư dự án –
bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư dự
án thường soạn thảo các loại hợp đồng theo mẫu để ký kết với người mua nhà. Hợp
đồng này được chủ đầu tư dự án áp dụng hàng loạt cho tất cả khách hàng của mình.

Các điều khoản trong hợp đồng mang tính cố định dành cho bất kỳ ai mua sản phẩm
của chủ đầu tư. Khách hàng khi giao dịch với doanh nghiệp sẽ không được đàm phán
riêng lẻ về các nội dung của hợp đồng mà chỉ có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận
ký kết hợp đồng. Để tránh việc các chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng một cách tùy tiện,
thêm vào hợp đồng nhiều điều khoản có lợi cho mình và gây bất lợi cho người mua
nhà, đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, pháp luật quy định chủ đầu tư
có trách nhiệm phải đăng ký mẫu hợp đồng với Sở công thương hoặc cục quản lý cạnh
tranh trước khi áp dụng mẫu hợp đồng vào giao dịch, góp phần bảo vệ quyền lợi của
người mua nhà theo quy định của Luật bảo vệ người tiêu dùng 2010.
1.2.3 Vai trò, ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản có giá trị lớn và mang tính rủi ro
cao, do đó, việc giao kết hợp đồng giúp đảm bảo cho các chủ thể khi tham gia quan hệ
mua bán nhà ở sẽ được pháp luật bảo vệ và hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra.
Khơng chỉ vậy, giao kết hợp đồng cịn đảm bảo sự cơng bằng, hài hồ lợi ích trong
giao dịch, đồng thời hướng các bên tập trung vào thỏa thuận các nội dung quan trọng
của hợp đồng, tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện và phịng ngừa các tranh chấp có
thể xảy ra trong q trình thực hiện hợp đồng.
15


Dựa trên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ giúp các bên xác định thời điểm
phát sinh quyền và nghĩa vụ đối ứng trong hợp đồng, như bên mua nhà ở hình thành
trong tương lai có quyền u cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến
độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình, cịn
bên bán có nghĩa vụ cung cấp thơng tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền
ứng trước và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại cơng trình,…. Khơng chỉ
vậy, khi hợp đồng có hiệu lực cịn ràng buộc các bên, bên có quyền được phép yêu cầu
bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và được hưởng mọi quyền lợi hợp
pháp phát sinh từ hợp đồng; bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam
kết trong hợp đồng, và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi

phạm hợp đồng như
Ngoài ra, khi các bên xảy ra tranh chấp, hợp đồng cũng chính là cơ sở pháp lý
để tịa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định các bên bị xem là vi phạm hợp đồng
và đưa ra đường lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách
nhiệm dân sự tương ứng. Theo đó, nếu các bên khơng tn thủ hợp đồng, thì tịa án
hoặc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng hợp
đồng và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có).
1.3 Kinh nghiệm của một số nƣớc về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tƣơng lai
Nhà ở hình thành trong tương lai cũng như các bất động sản khác sẽ hình thành
trong tương lai là nhóm đối tượng đã được pháp luật các nước tiên tiến trên thế giới
điều chỉnh với những quy định cụ thể và chặt chẽ nhằm hạn chế các rủi ro khơng đáng
có trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay trong các văn bản pháp luật của Việt
Nam vẫn chưa đề cập đến khái niệm cũng như quy định cụ thể về “hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai”, do đó, việc tham khảo pháp luật nước ngoài sẽ giúp
pháp luật Việt Nam có cách nhìn khác về hợp đồng cũng như vấn đề mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai, thơng qua một số quốc gia điển hình gồm Pháp và Trung
Quốc.

16


1.3.1 Pháp luật Pháp quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai
Tham khảo Bộ luật Dân sự Pháp tại Chương III - 1 về hợp đồng mua bán bất
động sản sẽ được xây dựng, đã quy định các trường hợp mua bán bất động sản nói
chung (trong đó nhà ở được coi là một loại bất động sản cụ thể) sẽ được hình thành
trong tương lai. 7
Theo đó, hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên

bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng.
Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức
hoàn thiện từng bước. Căn cứ loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên
mua sẽ được phát sinh, thực hiện tùy thời điểm. Hợp đồng bán theo phương thức chìa
khóa trao tay là hợp đồng theo đó bên bán cam kết giao bất động sản cho bên mua sau
khi đã xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền vào thời
điểm nhận. Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác
nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực
ngược lại từ ngày bán.8 Còn đối với hợp đồng bán theo phương thức hoàn thiện từng
bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối với
đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất. Quyền sở hữu
cơng trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo tiến độ thi công và bên mua
trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giữ quyền chủ cơng trình cho đến khi
nghiệm thu cơng trình.9
Ngồi ra, tại Điều 1601 - 4 Bộ luật Dân sự Pháp quy định về việc người mua
nhượng quyền của họ như sau: “Đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm
cho người được chuyển nhượng thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người
bán Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua
và người được nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển
nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Qua đó có thể thấy pháp luật dân sự Pháp không những đã gián tiếp kh ng định
bảo vệ bằng pháp luật đối với các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được
hình thành trong tương lai), mà cịn đưa ra các quy phạm tạo cho các giao dịch mua
7

Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân sự của nước Cộng hịa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội
Điều 1601 – 2 Bộ luật Dân sự Pháp
9
Điều 1601 – 3 Bộ luật Dân sự Pháp
8

17


bán này được thực hiện một cách tương đối hoàn chỉnh, mà pháp luật dân sự Việt Nam
cũng như pháp luật một số nước khác nên học tập theo.
1.3.2 Pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa quy định về nhà ở hình thành
trong tương lai
Chịu ảnh hưởng của Bộ luật Dân sự Pháp đối với các quy định về bất động
sản, pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa đã đưa ra những quy định thắt chặt các
vấn đề liên qua đến mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong Pháp
lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998, cụ thể theo Điều 23
quy định về việc bán trước nhà ở thương mại, doanh nghiệp phát triển bất động sản
phải đáp ứng các yêu cầu sau: đã trả tất cả tiền thù lao cho việc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quy
hoạch dự án xây dựng và chứng chỉ xây dựng; được tính tốn phù hợp với nhà ở
thương mại được cung cấp để bán trước, vốn đã đầu tư đã đạt 25% tổng số vốn đầu tư
trở lên, và tiến độ xây dựng và ngày hoàn thành và giao hàng đã được xác định; đăng
ký bán trước đã được hoàn thành và giấy chứng nhận cho phép bán trước nhà ở thương
mại đã được lấy từ cơ quan hành chính chịu trách nhiệm phát triển bất động sản theo
Điều 25 của Pháp lệnh này.
Ngoài ra, tại Điều 26, để tránh rủi ro cho người mua nhà đối với loại nhà ở
hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phát triển bất động sản không được tham gia
vào các hoạt động quảng cáo sai sự thật; số sê-ri của các tài liệu chứng nhận cho phép
bán trước nhà ở thương mại sẽ được nêu trong các quảng cáo. Đồng thời, doanh
nghiệp phát triển bất động sản phải trình bày trước cho người mua trước giấy chứng
nhận cho phép bán trước nhà ở thương mại.10 Tuy nhiên, trường hợp doanh nghiệp
phát triển bất động sản giao cho các tổ chức trung gian bán nhà ở thương mại , doanh
nghiệp phát triển bất động sản phải cấp cho tổ chức trung gian thư ủy quyền để trình
cho người mua nhà ở thương mại các chứng từ liên quan đến nhà ở thương mại và thư

ủy quyền bán nhà ở thương mại.11

10

Khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân
dân Trung Hoa
11

Điều 29 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đơ thị 1998 của Cộng hịa Nhân dân Trung
Hoa

18


Cũng như Pháp và Việt Nam, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên
phải ký hợp đồng bằng văn bản, quy định diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, giá
cả, ngày bàn giao, yêu cầu chất lượng, phương tiện quản lý bất động sản và các khoản
nợ phải trả cho các vi phạm hợp đồng.12 Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại, trong vòng 30 ngày, các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải lập hồ sơ với
các cơ quan hành chính chịu trách nhiệm phát triển bất động sản và các cơ quan hành
chính chịu trách nhiệm quản lý đất đai của chính phủ nhân dân tại hoặc trên cấp quận
nơi có nhà ở thương mại.13
Như vậy, Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đơ thị
1998 của Cộng hịa Nhân dân Trung Hoa đã đưa ra rất nhiều quy định chặt chẽ liên
quan đến việc bán trước nhà ở thương mại (được hình thành trong tương lai) nhằm bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời cũng giúp cơ quan nhà
nước kiểm soát các giao dịch bất động sản nói chung và bán trước nhà ở thương mại
nói riêng.
Qua chương 1, tác giả đã nêu các vấn đề tổng quan về nhà ở hình thành trong
tương lai cũng như phân tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai. Đồng thời, tác giả cịn trình bày, phân tích một số quy định của
pháp luật hiện hành cũng như các luật điều chỉnh cùng một vấn đề, từ đó đưa ra so
sánh, đối chiếu làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật
và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai trong Chương 2 và Chương 3.

12

Điều 28 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân
Trung Hoa
13

Khoản 2 Điều 27 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đơ thị 1998 của Cộng hịa Nhân
dân Trung Hoa

19


CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI
2.1 Chủ thể, đối tƣợng và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tƣơng lai
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán tài sản nói chung theo Bộ luật Dân
sự và giao dịch trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng bao gồm là
bên bán và bên mua nhà ở. Trong giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành
trong tương lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ
thể trong quan hệ hợp đồng. Để tham gia giao kết hợp đồng và trở thành chủ thể hợp
pháp của hợp đồng thì các bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, ngồi ra các bên cịn cần phải đáp ứng một số điều

kiện nhất định do pháp luật quy định.
Xét về bên bán nhà ở, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì bên bán nhà ở
phải có điều kiện sau:
Thứ nhất, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền
để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự;
Thứ hai, nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư
cách pháp nhân.14
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo khoản 1 Điều
54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có
quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngồi ra, trên thực tế, cịn có các chủ thể
kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua đi bán lại, tuy nhiên hình thức này chủ yếu tìm
cách khai thác làm tăng giá trị bất động sản sẵn có để bán kiếm lời. Chủ thể này được
luật quy định là tổ chức, cá nhân trong nước theo điểm a điều 11 Luật Kinh doanh bất
động sản 2014.

14

Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014

20


Tùy vào mỗi loại nhà ở, ví dụ: nhà ở thương mại, nhờ ở xã hội, nhà ở công vụ,...
luật có các quy định khác nhau về điều kiện của chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong
phạm vi nghiên cứu của khóa luận, tác giả sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu và phân tích các
vấn đề về nhà ở thương mại, theo đó chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy
định của Luật Nhà ở 2014 phải là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt
động theo quy định của pháp luật Việt Nam, có chức năng kinh doanh bất động sản và
có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản là không được

thấp hơn 20 tỷ đồng15, có vốn ký qu để thực hiện đối với từng dự án theo quy định
của pháp luật về đầu tư.16
Ngoài những điều kiện đã nêu, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản,
trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng
thương mại có đủ năng lực thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu
tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam
kết. Theo đó, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu
tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính
của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến
độ đã cam kết với khách hàng”.
Xét về bên mua nhà ở, để có thể trở thành bên mua nhà ở trong hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam. Theo đó, điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định, đối tượng được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài thỏa mãn các điều kiện theo quy
định của luật nhà ở. Ngoài ra, theo quy định tại điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua
nhà ở thương mại phải có các điều kiện sau:
Thứ nhất, nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để
thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và khơng bắt buộc
phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Thứ hai, nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì
phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của
pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
15
16

Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Điều 21 Luật Nhà ở 2014

21