LUẬN VĂN: Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện pptx

1











LUẬN VĂN:

Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà
ở theo pháp luật hiện hành và phương
hướng hoàn thiện










2
mở đầu

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những giác
độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở. Theo phạm trù triết học,
nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù
xã hội học nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế -
dân sự nhà ở là khối tài sản thường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là
đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của
mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính vì thế, quyền về nhà ở
luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia với tư cách là một quyền cơ
bản của công dân. ở nước ta, Hiến pháp
năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở
của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo
lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các
giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có mật
độ dân số đông như nước ta hiện nay là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh vì thế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá
chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị
trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước.
Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ,
đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao. Do đó, nhu cầu
có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi và thuận tiện trong sinh hoạt và công
việc ngày càng được người dân chú trọng. Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham
giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp.
Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước
chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới.

3
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau.
ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách
về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà
ở cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định.
Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham
gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng những quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các
giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn. Chính vì vậy, đề tài
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương
hướng hoàn thiện" được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm
chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra những phương hướng,
giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về hợp
đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát
triển lành mạnh.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu
Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực
tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua
bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
2.2. Nhiệm vụ
Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dụng các quy định của pháp
luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các quy định của Bộ
luật dân sự năm 1995 và các quy định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà
ở.


4

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện các quy định
của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
3. Phạm vi nghiên cứu
"Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương
hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng, nội dung phong phú, đa
dạng, phức tạp. Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung
nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực
trạng nội dung một số các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở.
Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụ thể:
Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc
biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán nhà ở. Thực trạng
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời gian qua. Đề xuất giải
pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
4.1. Cơ sở lý luận
Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sách nhà ở của
nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995; Bộ luật dân
sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005.
Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và văn bản
chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện
chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.


5

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích,
phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội
dung đề tài.
5. ý nghĩa và những điểm mới của đề tài
Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và
phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:
Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn
diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta.
Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp luật
nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay.
Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua
bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành,
đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở.
So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định
trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bật tính hiện đại của
pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở.
Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995. Đặc biệt, là các quy định liên quan đến
đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải
pháp hoàn thiện những quy định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện
những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương, 8 mục.



6

Chương 1
Khái quát hợp đồng mua bán nhà ở

1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình.
Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ở càng có vai trò quan
trọng. Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơn thuần bảo đảm nhu cầu ở của con
người, mà nó còn là một vật thể biểu thị các giá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một
quốc gia và cả nhân loại. Chính vì thế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới
các góc độ khác nhau. Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc,
đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu
cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường có giá trị lớn trong
tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều
ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự.
Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú
trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi
người và toàn xã hội. ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề
nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã
hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung
pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng
nhu cầu cần thiết của mình.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức
tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc
tham gia các giao dịch mua bán nhà. Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày
càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại. Mặt khác, với cách phân loại tài sản
theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc
phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá
chặt chẽ.

7
Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm
1995 và Bộ luật dân sự năm 2005. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là một
dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Trong hợp đồng mua bán
nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, pháp nhân
hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác. Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên
cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo
đức xã hội.
Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung và trong
hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người
khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác. Tất
cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong
giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ
luật dân sự) [2. Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên
tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luật dân sự
năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở
hữu. Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống
của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận
của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng
hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ
tục luật định.
Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao
dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về
hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở
hữu. Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định. Để giải

quyết những tồn tại của các giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày


8
01/07/1991, tại mục II khoản 12 Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-
VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
cao hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã
xác định:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sở hữu nhà ở đó cho
bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho
bên bán.
Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trong các trường
hợp sau đây:
a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không xác
nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đã nhận được hoặc chưa
nhận nhà ở);
b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ mua nhà ở đó
một cách hợp pháp;
c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và c khoản 2
mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64].
Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợp pháp khi bên
mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợp pháp" thì được pháp luật thừa
nhận. Nhưng một điều khó có thể thực hiện được là khi nào, bằng cách nào thì người
đang ở ngôi nhà đó chứng minh được họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi
pháp luật quy định giao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho
đến nay đều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng văn
bản. Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xác đáng trong
trường hợp này.
Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi nó không

có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyên tắc suy đoán pháp lý,
nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bất động sản. Khi không có tranh chấp,
nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó một cách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ


9
sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng
mua bán nhà ở của họ. Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền
sở hữu ngôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phải chứng
minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ pháp luật.
Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợp đồng mua bán
nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bán nhà ở, khẳng định rằng
chính họ đã bán nhà cho bên mua.
Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tại trong các
giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời gian tương đối dài. Tuy
nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa ban hành được hệ thống các văn
bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã buông lỏng hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về
nhà ở diễn ra một cách tùy tiện. Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải
pháp nhất định để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với các giao
dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.
Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng
mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sự năm 1995 và thực tiễn đời sống
của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở
hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc
phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà

ở.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộc phải đăng
ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quy định khá chặt chẽ
trong pháp luật. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp


10
đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp
đồng mua bán tài sản nói chung. Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc
thù riêng (đối tượng của loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng
khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta).
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy
định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do
pháp luật quy định. Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải
đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc.
Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở
đạt hiệu quả cao hơn. Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục
mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với
nhà ở. Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính
sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp,
những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc
có nhà để ở.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng
có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán
nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có
quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên

kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện
đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực
hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở
chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán
thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua
bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua.
Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như
nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực


11
hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau
khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng).
Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp
đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2]. Tương ứng với quyền
của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định
trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]. "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận
nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ
nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2].
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp
đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ
nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc
chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại
quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi
ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn
người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải
thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà.
Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc
trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo

quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở
hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này,
người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi
nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền
sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.
Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn có nhiều các
đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng,
hình thức của hợp đồng. Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác
giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo.


12
1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở của nước ta
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã xuất hiện
tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên, với trình độ kinh tế - xã hội
lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn
liền với các quy định về điền thổ. Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến
thế kỷ XV, cùng với việc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng
đất tư hữu được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân. Trong
Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng.
Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước.
- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản.
- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại [65].
Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật. Có thể nói, đây
là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập pháp cao nhất, tiến bộ nhất của
Nhà nước phong kiến Việt Nam. Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán ruộng đất
đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như

"nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất. Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì
không có giá trị" (Điều 335). Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng
đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60].
Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hình thành và
phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thời kỳ nhà nước phong
kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau này nói chung.
Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị" chính
quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho ba miền Bắc kỳ,
Trung kỳ và Nam kỳ. Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong ba
bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của Bộ luật dân sự Pháp, một trong
những Bộ luật dân sự có trình độ lập pháp phát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ. Các


13
quy định của pháp luật ở thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở
được thực hiện rõ ràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho các giao
lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nói riêng được tiến hành
ổn định trong đời sống xã hội. Ngày 10/10/1945, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc
lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời các luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và
Nam kỳ cho đến khi ban hành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc.
Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giản yếu, Bộ
dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã được giữ lại để áp dụng
trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưa ban hành được những văn
bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sự đang diễn ra trong xã hội. Mặc dù bản
chất giai cấp được thể hiện trong ba bộ dân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà
nước ta, nhưng do tính đặc thù của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ
dân luật này đều thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do,
tự nguyện của các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp lý
cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội.

Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luật dân sự
Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thời bấy giờ, nên ba bộ
dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệ dân sự nói chung và các quan hệ
về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo nội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các
hợp đồng mua bán nhà ở đều phải được lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chứng nhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên. Đây là những quy
định hết sức cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn.
Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừa phải chống
giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành Sắc lệnh số
92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các quan hệ dân sự nhưng
các quy định này không được trái với các nguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ
do Sắc lệnh này quy định như: "Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta
hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11]. Như vậy, các giao dịch dân


14
sự, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của ba
bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng,
không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành Sắc lệnh số
85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi nhà
cửa, ruộng đất. Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đến các vấn đề quan trọng của hợp đồng
mua bán nhà ở như:
- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới
được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1);
- Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay
thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những
người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi (Điều 3);
- Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng

đất (Điều 4);
- Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thời hạn này
(Điều 6) [12].
Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC về việc đình chỉ
áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến. Nhưng do điều kiện khách quan và chủ quan
ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật thay thế để
điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng. Do vậy,
trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật
dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở.
Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành
Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã. Trong nghị định này đã quy
định về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các cơ quan,
xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định. Việc nhân dân mua
bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp
tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh,


15
thành phố mới được coi là hợp pháp. Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp
về quyền sở hữu và những nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở
hữu (Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc thuê
nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làm phương hại đến trật
tự trị an. Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo pháp luật của nhà nước (Điều 18)
[44].
Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở. Có thể nói,
đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao
dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ. Trong đó, để tạo cơ sở pháp lý vững
chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói
riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá

nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua
bán, nhận thừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59]. Để
đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh
đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà
ở. Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình
xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:
Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua
hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán. Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở.
Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
Đất đai (Điều 31) [59].
Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987 không hề có
một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền sử dụng đất ở của người
bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duy nhất mà người mua nhà ở có thể có
quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "người được thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở,
khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà
đó" (Điều 17) [46].


16
Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao
gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó. Điều này có nghĩa là khi thành
lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển
quyền quyền sử dụng đất.
Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định
chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản
đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của

pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy
định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy
định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ
luật dân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở.
Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện các chính sách nhà ở của
Nhà nước. Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về nhà ở và tạo lập khung
pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý
cho việc thực hiện chủ trương hóa giá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính
phủ đã ban hành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP
và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở.
Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể
hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và các quy định của Luật Đất đai
năm 1993. Các quy định trong nghị định này đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho
hoạt động mua bán nhà ở phát triển. Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp
đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện
thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng
nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối
tượng này.


17
Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương - Chương III
- để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở. Trong đó khẳng định: "Nhà ở phải được đăng ký
tại ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13], quy định này đã đảm bảo cho các chủ
thể và những ngôi nhà tham gia giao dịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy
định của pháp luật.
Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa ra cách phân loại

nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở
thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân. Cách phân chia thành các hình thức sở hữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể
tham gia giao dịch mua bán nhà ở yên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở
phải đưa ra các chứng cứ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán.
Bên cạnh đó, việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyển
nhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn.
Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định là công
nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở cho bản thân
và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam trong thời gian định
cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết, tham gia thỏa
thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc tế có quy định khác (Điều 18) [13].
Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tham gia các giao
dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏa mãn các điều kiện nhất
định mà pháp luật Việt Nam đưa ra. Mặc dù vậy, theo quy định tại nghị định này thì các
cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu một ngôi nhà cho bản thân và các thành viên
gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam. Như vậy,
tuy còn điểm hạn chế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người
nước ngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam.
Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị
định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà ở. Nghị định đã quy
định:


18
Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên
bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên
bán theo đúng quy định của pháp luật. Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ
sử dụng hợp pháp đất ở. Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của

chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước
chứng nhận (Điều 3) [14].
Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo
các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà,
người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở
tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt
Nam" [14]. Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng
mua bán nhà ở.
Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến
hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp
đồng sẽ bị vô hiệu.
Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân
sự. Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của
pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay. Bộ luật dân sự được ban hành và có hiệu lực
đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy
nền kinh tế - xã hội phát triển.
Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành
một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450. Đây là
những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua bán
nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và nghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem
bán; nội dung, hình thức của hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán
nhà thuộc các hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê. Trên cơ sở các quy định này,
Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn
đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời,
cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở.


19
Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung và quan hệ
mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong Bộ luật này. Tuy nhiên,

để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước
ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề
hình thức và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở,
ngày 24/08/1998 ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-
UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở. Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999
Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông tư số
01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị
quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH. Theo các quy định trong nghị quyết và thông tư này, mọi
giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có quan hệ mua bán nhà ở được giải quyết trên ba
nguyên tắc cơ bản:
+ Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên tham gia giao
dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân, tương ái, tương trợ,
giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránh lãng phí của cải, vật chất phát
sinh do việc đòi lại nhà gây ra;
+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước,
lợi ích của cộng đồng; trong quá trình giải quyết cần quan tâm thích đáng đối
với bên tham gia giao dịch dân sự là người có công với cách mạng, người thuộc
diện hưởng chính sách xã hội, người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở;
+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và được nhân dân
đồng tình (Điều 1) [68].
Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giao dịch về nhà ở được xác lập
trước ngày 01/07/1991, pháp luật về mua bán nhà ở thể hiện sự ảnh hưởng rất nhiều trong
việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhà nước, khi mà các nhu cầu về nhà ở của
người dân chưa được xã hội đáp ứng một cách cơ bản.
Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong các giao dịch mua bán nhà ở.
Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương


20

đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho
các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời
cũng tạo điều kiện cho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu
ngôi nhà mình đang ở.
Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước
cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
tại đô thị. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ chỉ thị: "ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương cần kiện toàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh
về chính sách nhà ở và đất ở" (Mục1) [15]. Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước thì "ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải
khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong đó xác định
các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho nhân dân biết" (Mục 3)
[15]. Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các giao
dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sở hữu nhà nước.
Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việc chuyển
quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giao dịch mua bán thuộc
nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế. Như vậy, việc vi phạm về điều kiện chủ thể
là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán để hưởng hoa hồng" giữa người được nhà nước
giao nhà không thu với các chủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà pháp luật chưa có
biện pháp giải quyết triệt để những quan hệ thực tế này.
Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà nước ta thực hiện công
cuộc đổi mới toàn diện đất nước, bên cạnh việc nền kinh tế của nước ta đã có những
chuyển đổi tích cực thì công cuộc đổi mới này cũng đã góp phần không nhỏ trong việc
giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tuy nhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và
chủ quan khác nhau nên vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đối tượng, đặc
biệt là các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, những người có thu nhập thấp còn
nhiều khó khăn rất cần tới sự trợ giúp của Nhà nước, của chính quyền địa phương. Vì
vậy, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp quy quan trọng áp
dụng cho từng nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở

21
của người dân được công bằng, bình đằng, ổn định tình hình trật tự trị an trong khu vực
và trong phạm vi cả nước, cụ thể là:
Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh, bệnh
binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng, Nhà nước đã có
chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của Thủ
tướng Chính phủ. Theo quyết định này thì, tùy từng trường hợp cụ thể các đối tượng trên
được miễn tiền mua nhà, miễn tiền sử dụng đất hoặc được hỗ trợ về tài chính để tự mình
cải thiện chỗ ở cho bản thân và gia đình.
Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội đặc biệt, Nhà nước ta
cũng đã ban hành một số quy định mang tính đặc thù để điều chỉnh các giao dịch dân sự liên
quan đến việc mua bán nhà ở. Đặc biệt, nhà ở thuộc diện sở hữu nhà nước đã được bán
cho các cá nhân dưới các hình thức trợ giúp, trợ giá nhất định không tuân theo một cách
tuyệt đối các quy luật trao đổi ngang giá của nền kinh tế hàng hóa thị trường.
Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việc đầu tư tôn nền vượt lũ
để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâu đồng bằng sông Cửu Long, Quyết
định số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việc thực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và
nhà ở trong các cụm tuyến dân cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long. Đối với
vùng Tây Nguyên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg
ngày 08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định về việc giải
quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dân tộc thiểu số Tây
Nguyên.
Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ
phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt
Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó
quan hệ với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75)

[57]. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001
quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Nghị định này đã
quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở. Đặc biệt,


22
"người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại Nghị
định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) [22]. Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu
nhà ở là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm
việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ thuật có
thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, mặc dù
pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội dung và các thủ tục
mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại được thực thi không nhiều, không
triệt để trên thực tế. "Thị trường ngầm" về bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán
nhà ở đang diễn ra rất phức tạp. Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ
đất đai, nhà ở, gây nên những cơn sốt đất trong những năm vừa qua. Thực tế này đòi hỏi
Đảng, Nhà nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho
phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho các
giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt Nam, có tính đến sự phù
hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và
phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và
các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp
thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006.
Kết luận chương 1
Kể từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời năm 1945 cho đến nay,
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tuy đã có những quy định khác nhau nhưng vẫn thể

hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung các quy phạm, trong trình độ cũng
như kỹ thuật lập pháp. Các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng
được quy định cụ thể hơn, phù hợp hơn với các điều kiện khách quan về kinh tế - xã hội
của đất nước. Nó đã tạo được khung pháp lý cơ bản, cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham
gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được mở


23
rộng; hình thức và thủ tục mua bán nhà ở được quy định tương đối ổn định. Tuy nhiên,
dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc mua bán nhà đều chịu sự chi phối
mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điều chỉnh của pháp luật và sự quản lý chặt chẽ của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, sự cần thiết phải xây dựng được khái
niệm của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở, đồng
thời phân tích theo hệ thống những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy được toàn cảnh nội dung pháp luật quy định về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta trong các giai đoạn trước đây và hiện nay. Trong
chương này, tác giả luận văn đã giải quyết triệt để những vấn đề đặt ra ở trên.



24
Chương 2
Hợp đồng mua bán nhà ở
theo quy định của pháp luật hiện hành

2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác
nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà

nghiên cứu luật học trong và ngoài nước.
Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người
tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp
luật dân sự đó.
Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể
quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây
cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện
nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt
Nam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân
sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là
cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo
quy định của pháp luật. Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở,
cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan
hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán
nhà ở hiện nay là cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản. Để trở
thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thì các chủ thể này phải đáp ứng được các
điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định.
Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là chủ thể chủ yếu và
thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể
tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở


25
với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân
đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân. Đó là "khả năng của cá nhân
có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" (khoản 1 Điều 16) [2] khi cá nhân tham gia quan
hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt
Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có
thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở.

+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi
tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi
của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham
gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nó thường có
giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích chung
của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định cá nhân phải có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ thì mới có thể có được những quyết định đúng đắn nhất để tham gia giao
kết hợp đồng mua bán nhà ở.
Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ đủ 18 tuổi
trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà
không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy
hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình (Điều 24, Điều
25 Bộ luật dân sự năm 1995 và Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005).
Tuy có các quy định về điều kiện năng lực hành vi dân sự như trên nhưng điều
đó không có nghĩa là các cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họ không
được tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở. Đối với những chủ thể bị hạn chế năng
lực hành vi dân sự họ vẫn có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở nhưng việc
tham gia đó phải được thực hiện dưới sự đồng ý của người giám hộ (tuân theo các quy
định về giám hộ, đại diện).
Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Như phần trên đã đề
cập, hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự. Để tham gia vào việc