Đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu công nghiệp

Trêng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n
***
LÊ THỊ HẰNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN CÁC
KHU CÔNG NGHIỆP
(Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết
đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA)
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
HÀ NỘI, 2009
Trêng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n
***
LÊ THỊ HẰNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN
CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
(Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết
đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA)
Chuyên ngành: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2009
ii
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC BẢNG, BIỂU
TÓM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NÓI ĐẦU.....................................................................................................i
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT
NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP..................................ii
1.1. Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ....ii

1.1. Quá trình công nghiệp hoá..........................................................................ii
1.1.2. Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệpii
1.2. Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.............iii
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp................................................................................................iii
- Điều kiện môi trường, sinh thái: Môi trường tốt sẽ giảm thiểu được những tác
động tiêu cực của khu công nghiệp đối với môi trường. điều kiện môi trường
không thuận lợi, những tác động tiêu cực của khu công nghiệp sẽ cộng hưởng với
điều kiện môi trường vốn không tốt gây ra những hậu quả môi trường càng nặng
nề. iii
1.4. Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp...............................................................................................................iii
Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội
phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều
kiện nhất định. Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất
cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp..............iii
Quan điểm đánh giá hiệu quả: Quan điểm phát triển bền vững, phù hợp với
chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
iii
an ninh, phù hợp với quy hoạch kế hoạch của cấp trên, phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất tiết
kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi
trường; bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.................iv
1.4. Tiêu chí đánh giá.......................................................................................iv
- Hi u qu kinh tệ ả ế.....................................................................................................iv
- Hi u qu xã h i:ệ ả ộ .....................................................................................................iv
- Hi u qu môi tr ng:ệ ả ườ ..............................................................................................v

1.4.4. Phương pháp đánh giá.............................................................................v
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI.........................v
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP........................v
2.1. Thực trạng phát triển các khu công nghiệp.................................................v
2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệpvi
2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp................vi
2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.............vii
2.2.2.1. Hi u qu kinh t :ệ ả ế .........................................................................................ix
2.2.2.2. Hi u qu xã h iệ ả ộ ...........................................................................................ix
2.2.2.3. Hi u qu môi tr ng:ệ ả ườ ..................................................................................ix
2.2.2.4. Nguyên nhân c a nh ng hi u qu trên:ủ ữ ệ ả ....................................................ix
2.3 Hạn chế, tồn tại............................................................................................x
Vẫn còn hàng triệu lao động chưa có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn; đất
chuyển đổi mục đích sử dụng nhiều nơi bị bỏ hoang hoặc sử dụng chưa hiệu quả;
giá đất đền bù cho người dân chưa thoả đáng; vấn đề bố trí khu công nghiệp
chưa hợp lý, có vùng bố trí quá dầy đặc, chưa tương quan với phát triển công
nghiệp trong vùng và một số bất cập khác ..........................................................x
2.4. Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự
án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao
HANAKA”........................................................................................................x
iv
2.4.1. Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và
phát triển khu công nghệ cao HANAKA”...........................................................x
2.4.2. Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án......................................xi
2.4.3. Hiệu quả của dự án................................................................................xii
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP SANG ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP............................................................................................................xii
3.1. Phương hướng phát triển các khu công nghiệp trong những năm tới.......xiii
3.2 Quan điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất............................xiii

3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển
các khu công nghiệp ........................................................................................xiv
KẾT LUẬN......................................................................................................xiv
LỜI NÓI ĐẦU....................................................................................................1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT
NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP..................................4
1.1. Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp ....4
1.2. Quá trình công nghiệp hoá..........................................................................4
1.1.2. Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công nghiệp6
1.2. Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp..............8
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp...............................................................................................10
1.3.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................10
1.3.2 Điều kiện kinh tế.....................................................................................12
1.3.2.1. Quy ho ch, k ho ch phát tri n kinh t xã h iạ ế ạ ể ế ộ .......................................12
1.3.2.2. H th ng c s h t ng k thu tệ ố ơ ở ạ ầ ỹ ậ ............................................................14
1.3.3. Điều kiện xã hội......................................................................................14
1.3.4. Điều kiện môi trường.............................................................................16
1.4.Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp..............................................................................................................17
v
1.4.1. Khái niệm..............................................................................................17
Hiệu quả là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện các
mục tiêu hoạt động của chủ thể và chi phí mà chủ thể bỏ ra để có kết quả đó
trong những điều kiện nhất định.......................................................................17
Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội
phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều
kiện nhất định. Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp

còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất
cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp.............17
1.4.2. Quan điểm đánh giá...............................................................................17
1.4.3 Tiêu chí đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp..............................................................................................................18
1.4.3.1. Các tiêu chí ánh giá hi u qu kinh tđ ệ ả ế....................................................18
1.4.3.2. Các tiêu chí ánh giá hi u qu xã h i:đ ệ ả ộ ....................................................20
1.4.3.3. Các tiêu chí ánh giá hi u qu môi tr ng:đ ệ ả ườ ...........................................22
1.4.4. Phương pháp đánh giá...........................................................................22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ......................24
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP......................24
2.1. Thực trạng phát triển các khu công nghiệp...............................................24
2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
30
2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp...............30
2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.............37
2.2.2.1. Hi u qu kinh t :ệ ả ế ........................................................................................40
2.2.2.2. Hi u qu xã h iệ ả ộ ..........................................................................................41
2.2.2.3. Hi u qu môi tr ng:ệ ả ườ ................................................................................44
2.2.2.4.Nguyên nhân c a nh ng hi u qu trên:ủ ữ ệ ả ....................................................44
vi
2.3 Hạn chế, tồn tại..........................................................................................45
2.4. Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự
án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao
HANAKA”......................................................................................................57
2.4.1. Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và
phát triển khu công nghệ cao HANAKA”.........................................................57
2.4.2. Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án......................................59
2.4.3. Hiệu quả của dự án................................................................................62
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO ...........68

HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP ..................................68
SANG ĐẤT KHU CÔNG................................................................................68
...........................................................................................................................68
3.1. Phương hướng phát triển các khu công nghiệp trong những năm tới........68
3.2 Quan điểm đánh giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất..............................72
3.2.1. Quan điểm phát triển ............................................................................72
3.2.2. Đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích............................................................74
3.2.3. Tuân theo nguyên tắc thị trường, đồng thời Nhà nước tạo môi trường và
thực hiện điều tiết vĩ mô....................................................................................76
3.2.3. Quan điểm bảo vệ môi trường và sử dụng đất có hiệu quả......................77
Ô nhiễm môi trường và suy thái đất đai đang là một vấn đề đang được toàn thế
giới quan tâm. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp là một
trong những nhân tố tác động trực tiếp đến môi trường. Đất nông nghiệp mất đi
đồng nghĩa với việc mất đi một nguồn cung cấp cây xanh và không gian thoáng
rộng. Đất công nghiệp hình thành gắn với nguồn nước, khí thải và nhiệt độ trong
quá trình hoạt động của nhà máy. Những chất thải này sẽ tác động trực tiếp tới
nguồn nước, bầu không khí và đất đai. Do vậy ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi
trường. Do vậy cần phải có các biện pháp bảo vệ môi trường và nâng cao hiệu
quả sử dụng đất................................................................................................77
vii
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển
các khu công nghiệp ........................................................................................77
3.3.1. Xây dựng, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ..............77
3.3.2. Các giải pháp tạo việc làm cho người nông dân bị mất đất......................79
3.3.3. Cơ chế chính sách về đền bù và bồi thường thiệt hại...............................80
3.3.4. Cơ chế chính sách liên quan đến nghĩa vụ và trách nhiệm của các đơn vị
được nhận đất thu hồi sử dụng vào các mục đích phát triển khu công nghiệp....83
3.3.5 Công tác đào tạo và công tác cán bộ .......................................................83
3.3.6. Công tác thông tin, tuyên truyền và giáo dục..........................................84
3.3.7. Cải tiến quy trình thực hiện....................................................................86

3.3.8. Công tác tổ chức thực hiện.....................................................................87
KẾT LUẬN.......................................................................................................91
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................93
viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu 2.1: Tình hình xây dựng KCN qua các năm 2004 - 2008...................26
Biểu 2.3: . .Giá trị sản xuất và tỷ trọng của giá trị sản xuất của KCN trong
ngành
Công nghiệp qua các năm 2004-2008............................................................34
Biểu 2.4: Cơ cấu kinh tế nước ta qua các năm 2004- 2008.........................34
Biểu 2.5: Số lượng lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp....35
Biểu 2.6: Cơ cấu lao động nước ta qua các năm 2004- 2008......................36
Biểu 2.7: .........So sánh hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp và đất khu công
nghiệp cả nước
qua các năm 2004-2008...................................................................................39
Biểu 2.8: .....Vốn đầu tư và thời gian thực hiện các dự án đầu tư tại Trung
tâm liên kết
đầu tư phát triển công nghệ cao Hanaka......................................................60
Biểu 2.9: Kế hoạch nhân sự Trung tâm liên kết đầu tư công nghệ cao
HANAKA..........................................................................................................61
Biểu 2.10:So sánh hiệu quả kinh tế trước và sau khi chuyển đổi mục đích
............................................................................................................................62
Biểu 3.1: Diện tích KCN dự kiến thành lập đến năm 2015.........................71
ix
Trêng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n
***
LÊ THỊ HẰNG
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHÁT TRIỂN CÁC
KHU CÔNG NGHIỆP

(Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và
phát triển khu công nghệ cao HANAKA)
Chuyên ngành: KINH TẾ ĐỊA CHÍNH
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THẾ PHÁN
HÀ NỘI - 2009
x
LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm gần đây, tốc độ phát triển các khu công nghiệp, khu chế
xuất đã diễn ra rất nhanh. Quá trình đó đi liền đồng thời với việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Hiệu
quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất là yêu cầu thực sự cần thiết trong quá trình
thực hiện. Điều này đòi hỏi phải đánh giá được thực trạng hiệu quả của việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, và đưa ra các giải pháp để nâng cao hiệu quả
chuyển đổi mục đích sử dụng đất này.
Để góp phần nâng cao hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung,
đặc biệt là hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp tác giả lựa chọn đề tài:
“Đánh giá hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang phát triển các khu
công nghiệp” (Nghiên cứu chuyên sâu dự án đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu
tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA)
Mục tiêu nghiên cứu là: Đánh giá thực trạng, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, lấy dự án đầu tư phát triển
trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA làm ví dụ minh
chứng; đề xuất quan điểm, phương hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chuyển
đổi mục đích sử dụng đất trong thời gian tới.
Đối tượng nghiên cứu: Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công
nghiệp.
Phạm vi nghiên cứu là thực trạng, hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất

nông nghiệp sang đất khu công nghiệp qua nghiên cứu chuyên sâu tại dự án đầu tư
phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA, có
đối chiếu với thực trạng chung của cả nước.
Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 đến năm 2008
Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp lịch sử và phương pháp lôgíc;
Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; Phương pháp tổng hợp, thống
i
kê; Phương pháp so sánh, phân tích và một số phương pháp khác, luận văn kế thừa
các công trình đã nghiên cứu có lien quan.
Kết cấu của đề tài gồm: ngoài phần lời nói đầu, mục lục, danh mục bảng
biểu và kết luận, nội dung luận văn được kết cấu thành ba chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp
Chương 2: Thực trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển đổi đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
1.1. Sự cần thiết phải chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
1.1. Quá trình công nghiệp hoá
Công nghiệp hoá là con đường giúp các nước chậm phát triển rút ngắn thời
gian so với các nước đi trước. Công nghiệp hoá diễn ra đồng thời với phát triển các
vùng kinh tế trọng điểm, khu kinh tế mở, khu công nghiệp tập trung, các trung tâm
dịch vụ lớn. Công nghiệp hoá ở nước ta là quá trình cơ cấu lại nền kinh tế theo hướng
phát triển mạnh công nghiệp và dịch vụ. Tất yếu là phải phân bổ lại các nguồn lực
phát triển nền kinh tế, trong đó trước hết là nguồn nhân lực, đất đai và lao động, phải
chuyển một bộ phận đất nông nghiệp sang phục vụ cho việc xây dựng các khu công
nghiệp, khu chế xuất.
1.1.2. Sự hình thành các khu công nghiệp và đất đai giành cho khu công
nghiệp

Quá trình nâng cấp, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và các công trình phục
vụ phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, phục vụ lợi ích cộng đồng, lợi
ích quốc gia đi liền với việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
ii
Tốc độ phát triển các khu công nghiệp càng nhanh thì hệ thống cơ sở hạ tầng và các
công trình công cộng càng đồng bộ, càng hiện đại.
1.2. Chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Cơ cấu sử dụng đất được hoạch định theo nguyên tắc đảm bảo hiệu quả sử dụng cao,
cần đến đâu sử dụng đến đó, hạn chế tối đa lấy đất nông nghiệp, nhất là đất lúa nước để sử
dụng cho các khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng, đô thị và các yêu cầu phi nông nghiệp
khác. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu
hạ tầng khu công nghiệp.
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp
- Điều kiện tự nhiên: Vị trí đất đai, chất đất, địa hình, độ phì nhiêu của đất, khí
hậu, thời tiết, tài nguyên, khoáng sản, nguyên liệu đầu vào
- Điều kiện kinh tế: Điều kiện kinh tế là một trong những nhân tố cơ bản tác
động đến hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp. Trong đó,
đặc biệt là yếu tố quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và hệ thống cơ sở hạ
tầng.
- Điều kiện xã hội: Dân số, lao động, trình độ dân trí, chính sách, pháp luật,
môi trường xã hội, an ninh trật tự.
- Điều kiện môi trường, sinh thái: Môi trường tốt sẽ giảm thiểu được những tác
động tiêu cực của khu công nghiệp đối với môi trường. điều kiện môi trường
không thuận lợi, những tác động tiêu cực của khu công nghiệp sẽ cộng hưởng
với điều kiện môi trường vốn không tốt gây ra những hậu quả môi trường càng
nặng nề.
1.4. Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Hiệu quả chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất khu công

nghiệp là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả thực hiện việc
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp và chi phí, chi phí cơ hội
phải bỏ ra để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp trong điều
kiện nhất định. Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
iii
còn được hiểu là phép so sánh dùng để chỉ mối quan hệ giữa kết quả sử dụng đất
cho khu công nghiệp và kết quả sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp.
Quan điểm đánh giá hiệu quả: Quan điểm phát triển bền vững, phù hợp với
chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh, phù hợp với quy hoạch kế hoạch của cấp trên, phù hợp với quy hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất
tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi
trường; bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh.
1.4. Tiêu chí đánh giá
- Hiệu quả kinh tế
+ Đối với nền kinh tế quốc dân, địa phương: Đóng góp đối với sự phát triển
của ngành công nghiệp, các doanh nghiệp công nghiệp, sảm phẩm công nghiệp; mức
tăng giá trị sản xuất; mức tăng quy mô và tỷ lệ thu ngân sách; mức tăng quy mô và tỷ
lệ đóng góp vào kim ngạch xuất khẩu; mức tăng thu thập bình quân của người lao
động; mức tăng thu nhập bình quân của địa phương; tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh
tế của địa phương có KCN; sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật; mức
tăng sản lượng và số việc làm tăng thêm của doanh nghiệp liên kết với doanh nghiệp
trong KCN; khả năng tiếp thu công nghệ của các doanh nghiệp
+ Đối với nhà đầu tư hiệu quả đầu tư sản xuất vào KCN thể được đánh giá
trên một số chỉ tiêu sau: Tổng doanh thu; tổng giá trị gia tăng; tổng lao động thu hút;
tổng vốn kinh doanh; tỷ lệ giá trị gia tăng so với tổng doanh thu; năng suất lao động
tính theo doanh thu; thu nhập bình quân của một đơn vị lao động, hiệu quả sử dụng
vốn, NPV, IRR; năng lực quản lý điều hành, tổ chức trong hoạt động công nghệ.
- Hiệu quả xã hội:
Hiệu quả xã hội của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang

đất khu công nghiệp được đánh giá trên một số các tiêu chí sau: Số việc làm được tạo
thêm; sự chuyển dịch cơ cấu lao động; mức tăng thu thập bình quân của lao động trực
tiếp và lao động gián tiếp; mức tăng thu nhập bình quân của địa phương trước và sau
khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp; an ninh trật tự xã hội.
iv
- Hiệu quả môi trường:
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả môi trường gồm: Những tác động tích cực và
những tác động làm giảm thiểu các tác động tiêu cực đối với môi trường sinh thái,
đất, nước, không khí, bụi, tiếng ồn….; mức độ đổi mới công nghệ của các doanh
nghiệp, ngành, nhóm ngành; khả năng đổi mới, tiếp nhận chuyển giao công nghệ tiên
tiến, ứng dụng bí quyết công nghệ được chuyển giao của doanh nghiệp; tác động tới
việc khai thác nguồn tài nguyên: đất, nước, không khí, khoáng sản….. một cách hợp
lý, tiết kiệm.
1.4.4. Phương pháp đánh giá
So sánh kết quả kinh tế, xã hội và môi trường đạt được trước và sau khi
chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp; So sánh về kết quả kinh tế, xã
hội và môi trường đạt được khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
với các kết quả kinh tế, xã hội và môi trường có thể đạt được nếu chuyển đổi đất
nông nghiệp sang các mục đích khác không phải là đất khu công nghiệp
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ CHUYỂN ĐỔI
ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
2.1. Thực trạng phát triển các khu công nghiệp
Tính đến hết năm 2008 cả nước ta đã có quyết định thành lập các KCN với
diện tích như sau: (hầu hết điện tích đất KCN được chuyển đổi từ đất nông nghiệp)
v
Biểu 2.1: Tình hình xây dựng KCN qua các năm 2004 - 2008
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
2004 2005 2006 2007 2008

Số KCN được thành lập đến cuối năm Khu 122 130 139 183 219
Diện tích KCN Ha 21829 26517 29063 43687 61472
Quy mô trung bình các khu công nghiệp Ha 178,9 204,0 209,1 238,7 280,7
Diện tích làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh
Ha 15280 17730 19413 29719 40000
% Diện tích làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh so với tổng diện tích đất KCN
% 70 67 67 68 65
Số KCN đã đi vào hoạt động đến cuối
năm
Khu CN 68 75 83 111 118
Diện tích đã cho thuê Ha 6956 8853 11200 14374 17000
Diện tích đã cho thuê trung bình/KCN Ha 102,3 118,0 134,9 129,5 144,1
% Diện tích đã cho thuế/ Diện tích mặt
bằng sản xuất kinh doanh
% 45,52 49,93 57,69 48,37 42,50
Số KCN đang xây dựng Khu 54 55 56 72 101
(Nguồn: Tổng hợp số liệu trên Website: khucongnghiep.com.vn)
2.2 Thực trạng hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
2.2.1 Kết quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
Một là: Thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân đặc biệt
là nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim
ngạch xuất khẩu, nâng cao khả năng cạnh tranh của các khu công nghiệp Việt Nam, tăng qui
mô và tỷ lệ thu ngân sách địa phương từ KCN; tăng thu thuế từ các khu công nghiệp
vi
Biểu 2.2: Tình hình đầu tư, sản xuất và đóng góp vào ngân sách nhà nước các
KCN qua các năm 2004-2008
Chỉ tiêu ĐVT 2004 2005 2006 2007 2008
Số dự án đầu tư luỹ kế đến cuối năm Dự án 3 927 4 516 5 006 6 090 7 152

Dự án có vốn FDI luỹ kế đến cuối năm Dự án 1 232 2 202 2 500 3 020 3 564
Tổng vốn đầu tư T ỷ USD 16.3 24.7 30 41 57.5
Vốn FDI Tỷ USD 10.7 17.6 20 29.8 42.7
Giá trị sản xuất Tỷ USD 10.5 14.1 17.85 22.5 28.9
Vốn sản xuất Tỷ USD 15 17.6 20 29.8 39.3
Giá trị xuất khẩu Tỷ USD 4.5 6 8.2 10.8 14.5
Nộp ngân sách nhà nước Tỷ USD 0.4 0.65 0.85 1.1 1.3
Tỷ lệ nộp ngân sách % 3.5 4.6 5.7 5.8 5.9
Nguồn: Tổng hợp số liệu trên website: khucongnghiep.com.vn
Hai là: Cơ cấu các ngành kinh tế thay đổi theo xu hướng tích cực và tiến bộ.
Ba là, phát triển các khu công nghiệp đã tạo điều kiện thu hút, giải quyết việc
làm ổn định cho hàng triệu lao động; thay đổi cơ cấu lao động
Biểu 2.5: Số lượng lao động đang làm việc trong các khu công nghiệp
( do Thủ tướng Chính Phủ cấp phép)
Đơn vị tính: nghìn lao động
Chỉ tiêu Năm 2004 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008
Số lao động luỹ kế cuối năm 756 953 1 003 1 062 1 120
Lao động thu nhận qua các năm +247 +50 +61 +58
Tốc độ tăng (%) 20,24 122 95,08
Tỷ trọng lao động trong KCN (%) 1,82 2,24 2,31 2,40 2,5
Nguồn: Tổng hợp số liệu trên website: khucongnghiep.com.vn
Bốn là: Môi trường KCN đã dần được cải thiện.
2.2.2 Hiệu quả chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp
vii
Biểu 2.7: So sánh hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp và đất khu công nghiệp cả nước qua các năm 2004-2008
Nguồn: Tác giá tự tính toán
Chỉ tiêu
Đơn vị
tính
Đất nông nghiệp Đất khu công nghiệp

200
4
200
5
200
6
200
7
200
8
Bình
quâ
n
2004 2005 2006 2007 2008
Bình
quân
Chênh
lệch
Giá trị sản xuất/ha Triệu đồng 23,1 35,7 42 46,2 52,5 40 16.906 17.039 17.033 17.038 17.699 17.143 +17.103
Vốn đầu tư/ha Triệu đồng 4,6 5,8 7,2 8,8 10,4 7,4 11.947 14.904 16.516 15.016 14.966 14.966 +14.959
Giá trị xuất khẩu/ha Triệu đồng 5 6 7 8 11 7,4 7.245 7.250 7.825 8.178 8.880 7.876 +7.868
Nộp ngân sách/ha Triệu đồng 0,6 0,6 0,5 0,5 0,5 0,5 644 785 811 833 796 774 +773
Số lao động sử dụng/ha Lao động 13 14 14 15 15 14 76 72 72 72 73 73 +59
Thu nhập của công
nhân/ha/năm
Triệu đồng 5,88 6,72 7,56 9,45 10,5 8 1.482 1.690 1.768 2.522 2.808 2.054 +2046
viii
2.2.2.1. Hiệu quả kinh tế:
So với sản xuất nông nghiệp, giá trị sản xuất tăng 17.103 triệu đồng/ha, bằng
428,5 lần giá trị sản xuất nông nghiệp; so với sản xuất nông nghiệp, vốn đầu tư trên

ha đất tăng trên 14.959 triệu đồng/ha gấp hơn 2022,43 lần vốn đầu tư trong nông
nghiệp; so với sản xuất nông nghiệp giá trị xuất khẩu trung bình trên 1ha đất khu
công nghiệp đã đi vào hoạt động gấp hàng nghìn lần giá trị xuất khẩu trung bình trên
1ha đất nông nghiệp; đóng góp cho ngân sách nhà nước gấp 1.548 lần so với sản xuất
nông nghiệp.
2.2.2.2. Hiệu quả xã hội
Mỗi ha đất được chuyển đổi sẽ tạo thêm khoảng 59 việc làm trực tiếp tại khu
công nghiệp, chưa kể một số lớn lao động gián tiếp khác, làm giảm đi 13 đến 15 lao
động nông nghiệp và sẽ có thêm khoảng 72-75 lao động công nhân công nghiệp; bình
quân mỗi công nhân lao động trong khu công nghiệp có mức thu nhập từ 1,5 đến 2,5
triệu đồng/tháng thì một ha đất khu công nghiệp một năm cũng chi trả cho công nhân
lao động từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, gấp rất nhiều lần so với thu nhập trong nông nghiệp.
2.2.2.3. Hiệu quả môi trường:
Giảm thiểu tác động tiêu cực của ô nhiễm môi trường trong quá trình phát triển
KCN.
2.2.2.4. Nguyên nhân của những hiệu quả trên:
Do đường lối, chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước; sự quan tâm chỉ
đạo của các Bộ, ngành; hệ thống chính sách phát triển khu công nghiệp đã tạo được
hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh cho việc vận hành các khu công nghiệp; ý
chí quyết tâm và sự quan tâm của Đảng bộ, Hội đồng nhân dân, Uỷ ban nhân dân các
cấp ở các tỉnh, thành phố; tinh thần quyết tâm khắc phục khó khăn, chủ động tìm
kiếm giải pháp hiệu quả để xây dựng, phát triển khu công nghiệp
ix
2.3 Hạn chế, tồn tại
Vẫn còn hàng triệu lao động chưa có việc làm, đời sống gặp nhiều khó khăn; đất
chuyển đổi mục đích sử dụng nhiều nơi bị bỏ hoang hoặc sử dụng chưa hiệu quả; giá
đất đền bù cho người dân chưa thoả đáng; vấn đề bố trí khu công nghiệp chưa hợp lý,
có vùng bố trí quá dầy đặc, chưa tương quan với phát triển công nghiệp trong vùng
và một số bất cập khác
+ Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại: Quy hoạch phát triển khu công nghiệp

chưa thực sự gắn với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; công tác vận động xúc tiến đầu
tư gặp nhiều khó khăn; chưa có sự phân loại các khu công nghiệp; việc phát hiện và
điều chỉnh các chính sách liên quan đến quản lý phát triển chưa kịp thời.
2.4. Hiệu quả của chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại dự án
“Đầu tư phát triển trung tâm liên kết đầu tư và phát triển khu công nghệ cao
HANAKA”
2.4.1. Giới thiệu chung về dự án “Đầu tư phát triển trung tâm liên kết
đầu tư và phát triển khu công nghệ cao HANAKA”
Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được xây
dựng tại phần đất nằm trong cụm công nghiệp Đồng Nguyên, huyện Từ Sơn, Tỉnh
Bắc Ninh, diện tích khoảng: 107.000 m
2
đã được Công ty Hồng Ngọc thuê lâu dài
của Nhà nước (được tỉnh cấp sổ đỏ năm 2001).
Khu vực đầu tư đất canh tác nông nghiệp (chủ yếu là canh tác lúa 2 vụ, bên
dưới lòng đất không có tài nguyên quý hiếm), trước khi lập dự án khu vực không có
dân cư cư trú, không có các công trình công cộng, không có các công trình quân sự, giao
thông, thuỷ lợi, không có các công trình kiến trúc quan trọng.
Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA được đặt tại
vị trí cách khu dân cư hợp lý, do vậy trong điều kiện thiên tai sẽ không ảnh hưởng
nhiều đến dân cư.
x
2.4.2. Quy mô, cơ cấu đầu tư và hoạt động của dự án
Dự án xây dựng Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệ HANAKA nằm trong
Khu công nghiệp Từ Sơn – Bắc Ninh. Trong mặt bằng trung tâm xây dựng của dự án
có 5 nhà máy.
xi

Biểu 2.8: Vốn đầu tư và thời gian thực hiện các dự án đầu tư tại Trung tâm liên kết đầu tư phát triển công nghệ cao Hanaka
Đơn vị tính: triệu đồng

Chỉ tiêu
NM bao bì
kim loại
NM dây và
cáp điện
NM SX biến
áp truyền tải
NM SX dây
điện từ
NM SX, lắp ráp
máy biến áp khô
Tổng
Vốn đầu tư thực hiện
Trong đó:
Vốn FDI
Vốn trong nước
391.000
391.000
384.000
195.840
188.160
412.141
412.141
296.881
296.881
354.000
354.000
1.838.022
195.840
1.642.182

Thời gian hoạt động 45 năm 44 năm 43 năm 43 năm 42 năm
Tiến độ thực hiện 2006 2007 2008 2008 2009
Nguồn: Phòng Dự án – Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA
xi
2.4.3. Hiệu quả của dự án
Hiệu quả kinh tế
Biểu 2.10: So sánh hiệu quả kinh tế trước và sau khi chuyển đổi
mục đích sử dụng
Đơn vị: triệu đồng
Chỉ tiêu
Trước khi
chuyển đổi
Sau khi
chuyển đổi
Hiệu quả
tăng thêm
Giá trị sản xuất hàng năm 802 3.551.476 3.550.674
Giá trị xuất khẩu 0 532.721 532.721
Lợi nhuận, thu nhập trước thuế 120 474.205 474.085
Nộp ngân sách 0 110.585 110.585
Lợi nhuận, thu nhập sau thuế 0 263.620 263.620
Nguồn: Phòng dự án Công ty cổ phần tập đoàn HANAKA
Hiệu quả xã hội
Trung tâm đầu tư phát triển công nghệ cao HANAKA, khi đi vào hoạt động
100% công suất sẽ thu hút một số lượng lao động lớn khoảng 1.400 lao động với 3 ca
làm việc gấp gần 5 lần số lao động trước đây (300 lao động – theo số liệu đền bù, giải
phóng mặt bằng). Giải quyết công ăn việc làm cho số lượng lớn lao động có thu nhập ổn
định trung bình khoảng 2 triệu đồng/tháng, tỷ lệ lao động địa phương chiếm từ 80 đến
82% góp phần giữ gìn an toàn, an ninh trật tự xã hội.
Hiệu quả môi trường

Trung tâm liên kết đầu tư và phát triển công nghệ cao HANAKA đã áp dụng
những thiết bị công nghệ tiên tiến, hiện đại nhằm giảm thiểu những tác động tiêu
cực đến môi trường, đồng thời sử dụng những biện pháp tơi ưu nhất để khắc phục
và hạn chế những tác động đến môi trường. Do vậy tác động của việc chuyển đổi
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp tại Trung tâm liên kết đầu tư và phát
triển công nghệ cao HANAKA là không nhiều, có thể nói việc chuyển đổi mục
đích sử dụng đất tại đây là có hiệu quả về mặt môi trường.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIÊP SANG ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP
xii
3.1. Phương hướng phát triển các khu công nghiệp trong những năm tới.
Biểu 3.1: Diện tích KCN dự kiến thành lập đến năm 2015
(Theo Quyết định 1107/QĐ- TTg ng ày 21/08/2006)
Đơn vị tính: ha
Vùng
Diện tích KCN dự
kiến thành lập mới từ
5/2008-2015
Diện tích KCN đã
thành lập đến tháng
5/2008
Tổng
cộng
Đồng bằng Sông Hồng
15.239 10.046 25.285
Trung du miền núi Bắc Bộ
1.837 2.801 4.638
Bắc Trung Bộ 1.649 779 2.428
Duyên hải Nam Trung Bộ

5.221 3.651 8.872
Tây Nguyên 724 463 1.187
Đông Nam Bộ 9.811 22.352 32.163
Đồng bằng Sông Cửu Long
5.979 5.027 11.006
Cả nước 40.460 45.042 85.502
Nguồn: Quyết định 1107/QĐ- TTg ng ày 21/08/2006
- Hình thành hệ thống các KCN chủ đạo có vai trò dẫn dắt sự phát triển công
nghiệp quốc gia, đồng thời hình thành các KCN có quy mô hợp lý để tạo điều kiện phát
triển công nghiệp, nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại những địa phương có tỷ trọng
công nghiệp trong GDP thấp; đưa tỉ lệ đóng góp của các KCN vào tổng giá trị sản xuất
công nghiệp lên khoảng 39 - 40% vào năm 2010 và tới trên 60% vào giai đoạn tiếp theo;
tăng tỷ lệ xuất khẩu hàng công nghiệp của các KCN lên khoảng 40% vào năm 2010 và
cao hơn vào giai đoạn tiếp theo.
3.2 Quan điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quan điểm phát triển: Tận dụng đặc điểm sức sản xuất không có giới hạn của đất
đai và ưu thế của thời đại, cân đối hợp lý nguồn lực đất đai cho các nhu cầu; lựa chọn đất
xấu, ít màu mỡ để chuyển đổi, hạn chế tối đa việc lấy đất nông nghiệp màu mỡ chuyển
đổi sang đất khu công nghiệp; phải tính đến vị trí của khu vực chuyển đổi, lựa chọn địa
điểm gần nguồn nguyên liệu.
- Đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi ích xã hội là chủ đạo, nó đảm bảo cho sự
phát triển chung của toàn xã hội, nhưng lợi ích của người dân có đất bị thu hồi là cơ sở, là
nền tảng xuất phát.
- Tuân theo nguyên tắc thị trường, đồng thời Nhà nước tạo môi trường và thực
hiện điều tiết vĩ mô
xiii