Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới hạ đình và dự án đầu tư xây dựng nhóm nhà ở tây nam mễ trì tp hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHU MINH HUYỀN

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI HẠ ĐÌNH VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG NHĨM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ - TP. HÀ NỘI

Chuyên ngành :

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học :

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 26 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Chu Minh Huyền

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến TS. Đỗ Thị Đức Hạnh- Khoa Quản lý đất
đai- Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai- Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện và
hồn thành đề tài.
Tơi xin trân trọng cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ Công ty CP Xây dựng Lắp máy Điện
nước Hà Nội và Công ty CP Xây dựng và phát triển nhà DAC Hà Nội; Hội đồng Bồi
thường hỗ trợ và tái định cư huyện Thanh Trì, quận Thanh Xuân và quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội.
Chính quyền địa phương và nhân dân xã Tân Triều, huyện Thanh Trì; phường Hạ
Đình, quận Thanh Xuân và phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm đã giúp đỡ tơi trong q
trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 26 tháng 04 năm 2017
Tác giả luận văn

Chu Minh Huyền

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................................... i
Lời cảm ơn........................................................................................................................ ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt ....................................................................................................... vi
Danh mục bảng ................................................................................................................vii
Danh mục hình................................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ............................................................................................................ ix
Thesis abstract .................................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ................................................................................................................ 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 2

1.4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài............................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu ............................................................................................... 3
2.1.

Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ................................ 3

2.1.1.

Khái niệm ............................................................................................................ 3

2.1.2.

Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ................................... 4

2.1.3.

Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ......................... 6

2.2.

Cơ sở thực tiễn của bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .............. 7

2.2.1.

Các trường hợp thu hồi đất ................................................................................... 7

2.2.2.

Điều kiện bồi thường ............................................................................................ 8

2.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất ................................................................................................................ 10

2.2.4.

Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam .................................. 16

2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ tại một số nước trên thế giới ................................ 20

2.3.1.

Trung Quốc ........................................................................................................ 20

2.3.2.

Hàn Quốc ........................................................................................................... 22

2.3.3.

Thái Lan............................................................................................................. 24

2.3.4.

Australia ............................................................................................................ 25

iii

2.4.

Nhận xét chung về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam
và một số nước trên thế giới ............................................................................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................. 29
3.1.

Địa điểm nghiên cứu .......................................................................................... 29

3.2.

Thời gian nghiên cứu.......................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 29

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Hà Nội ................................. 29

3.4.2.

Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án............. 30

3.4.3.

Đánh giá về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất tại 02 dự án ................................................................................................... 30

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác BTHT,
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án. .................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................................... 30

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ........................................................................ 32

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh số liệu điều tra .................................................. 32

3.5.5.

Phương pháp xử lý số liệu .................................................................................. 32

3.5.6.

Phương pháp minh hoạ bằng bản đồ, biểu đồ...................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................ 33
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của thành phố Hà Nội ................................... 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 33

4.1.2.

Điều kiện kinh tế- xã hội .................................................................................... 36

4.1.3.

Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội....................................... 41

4.2.

Kết quả bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ...... 48

4.2.1.

Các quy định chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02
dự án .................................................................................................................. 48

4.2.2.

Sơ lược về hai dự án thu hồi đất ......................................................................... 48

4.2.3.

Hiện trạng quản lý và sử dụng đất ...................................................................... 55

4.2.4.

Trình tự các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án ................................ 57

4.2.5.

Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án ................................. 59

iv


4.3.

Đánh giá về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất tại 02 dự án ................................................................................................... 67

4.3.1.

Đánh giá của các hộ dân chịu ảnh hưởng ............................................................ 67

4.3.2.

Đánh giá của các cán bộ trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ. ............ 73

4.3.3.

Đánh giá chung về việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại 02 dự án ....................................................................................... 75

4.4.

Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất ...................................................................................................................... 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................ 83
5.1.

Kết luận ............................................................................................................. 83

5.2.

Kiến nghị ........................................................................................................... 84

Tài liệu tham khảo ........................................................................................................... 86
Phụ lục ........................................................................................................................... 89

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BT

Bồi thường

CĐT

Chủ đầu tư

CNH

Cơng nghiệp hố

CP

Cổ phần

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐH

Hiện đại hố

HSĐC

Hồ sơ địa chính

HT

Hỗ trợ

NĐ

Nghị định

NN

Nơng nghiệp

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2015 ................................ 43
Bảng 4.2. Biến động sử dụng đất thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2015 ...................... 44
Bảng 4.3. Quy mô thực hiện 02 dự án nghiên cứu .......................................................... 54
Bảng 4.4. Thống kê diện tích đất bị thu hồi tại dự án 1................................................... 55
Bảng 4.5. Thống kê hiện trạng quản lý và sử dụng đất dự án 2 ....................................... 56
Bảng 4.6. Tổng hợp kết quả chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án 1 ........................... 61
Bảng 4.7. Bảng tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ tại dự án 2 ................................ 64
Bảng 4.8. Thông tin về các hộ điều tra ........................................................................... 67
Bảng 4.9. Đánh giá của các hộ gia đình về mức giá bồi thường về đất và tài sản
gắn liền với đất .............................................................................................. 70
Bảng 4.10. Đánh giá của các hộ gia đình đối với việc tổ chức thực hiện cơng tác
bồi thường, hỗ trợ của cơ quan nhà nước và đơn vị chủ đầu tư ....................... 72
Bảng 4.11. Tống hợp ý kiến điều tra cán bộ trực tiếp thực hiện BT, HT ........................... 74

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Hà Nội ............................................................... 33
Hình 4.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2015 ...................................... 44
Hình 4.3. Phân khu chức năng Khu đô thị mới Hạ Đình ................................................ 50
Hình 4.4. Phân khu chức năng dự án Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì .............................. 52

viii

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Chu Minh Huyền
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại Dự án Đầu tư xây dựng Khu đơ thị mới Hạ Đình và Dự án Đầu tư xây dựng Nhóm nhà
ở Tây Nam Mễ Trì- Thành phố Hà Nội”
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu.
Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong q trình Nhà nước thu hồi đất
để thực hiện dự án nghiên cứu qua đó đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hồn thiện và
đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp nghiên cứu
- Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội; khí hậu, địa hình và các
số liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thông qua phương
tiện thông tin đại chúng và báo cáo các năm; Số liệu về tình hình bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất của 02 dự án thông qua các phương án bồi thường, hỗ trợ và các văn
bản liên quan tại các phòng ban chức năng của đơn vị chủ đầu tư và chính quyền địa
phương.
- Điều tra bằng bảng hỏi thu thập ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân bị thu
hồi đất. Tổng số phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân tại 02 dự án là 60 phiếu.
- Điều tra, lấy ý kiến của các cán bộ trực tiếp thực hiện bồi thường hỗ trợ tại 02 dự án
với tổng số phiếu là 13 phiếu, bao gồm cán bộ địa chính tại các phường, xã; Cán bộ ban
bồi thường quận, huyện; Cán bộ chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án.
Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự án nghiên cứu dựa

trên các tiêu chí như: Tính minh bạch, sự phù hợp của đơn giá bồi thường, hỗ trợ; Tiến độ
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; Tinh thần thái độ của cán
bộ thực hiện dự án...
- Số liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel để tổng hợp các
số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội; Tình hình quản lý, sử dụng đất đai và tổng
hợp phiếu điều tra theo các tiêu chí đã xây dựng.

ix


- Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo các tiêu chí đã xây dựng tại
phiếu điều tra và lập thành bảng, tiến hành phân tích, so sánh số liệu điều tra. Từ đó tìm ra
các nguyên nhân, giải pháp khắc phục các tồn tại.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Hà Nội là địa phương lớn nhất cả nước với tổng diện tích tự nhiên là
335.901,12 ha, đồng thời cũng là địa phương đứng thứ nhì về dân số với 7.500.000 người.
Trong những năm gần đây Hà Nội đã có nhiều chuyển biến tích cực cơng tác quản lý đất
đai; cùng với đó là hàng loạt các cơng trình, dự án được xây dựng nhằm hướng tới đơ thị
hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình thực hiện cũng đã thể
hiện nhiều hạn chế bất cập. Nhiều dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố mà trong
số đó là dự án Đầu tư xây dựng khu đơ thị mới Hạ Đình và dự án Đầu tư xây dựng Nhóm
nhà ở Tây Nam Mễ Trì đã bị kéo dài nhiều năm, chưa đảm bảo tiến độ đã làm ảnh hưởng
đến hiệu quả đầu tư dự án. Mặc dù 02 dự án đã được thực hiện công khai, minh bạch và
theo đúng quy trình của cơ quan Nhà nước đã đề ra. Tuy nhiên đến nay, tại dự án Khu đô
thị mới Hạ Đình mới chỉ tiến hành chi trả tiền đối với 136 hộ dân và thu hồi được
66.112,28m2 đất, chiếm 88% tổng diện tích tồn dự án; cịn tại dự án Nhóm nhà ở Tây
Nam Mễ Trì cũng đã tiến hành chi trả tiền đối với 83 hộ và thu hồi được 28.930,7m 2,chiếm
50% tổng diện tích tồn dự án.
Ngun nhân cơ bản khiến hai dự án bị kéo dài thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ

đó là sự thiếu chặt chẽ, chính xác trong cơng tác quản lý về đất đai của địa phương. Ngoài
ra, nguồn vốn đầu tư chưa đảm bảo cùng với sự thiếu tích cực của các đơn vị chủ đầu tư là
doanh nghiệp phi Nhà nước đã ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án. Bên cạnh đó cũng
phải kể đến sự thiếu nhất quán trong các văn bản pháp luật về công tác bồi thường, hỗ trợ.
Để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án được
hiệu quả thì cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau: Hồn thiện chính sách pháp luật về
đất đai nói chung và chính sách về cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nói
riêng; Tăng cường vai trị cộng đồng trong việc tham gia thực hiện dự án; Nâng cao năng
lực, vai trò trách nhiệm của đơn vị chủ đầu tư và các cán bộ trực tiếp tham gia trong quá
trình thực hiện dự án.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Chu Minh Huyen
Thesis title: "Evaluating the implementation of compensation and assistance
when the State recovers land at the project of Investment in construction of Ha Dinh
new urban area and the project of Investment in construction of southwest Me Tri
housing group in Hanoi "
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
To study and evaluate the implementation of the policy on compensation and support
when the State recovers land in 02 research projects.
In doing so, identifying problems and obstacles in the process of land recovery by the
State, thereby facilitating proposal of solutions to contribute to improving and accelerating

the compensation and support provided in State land acquisition.
Methods
- Collect data on natural and socio-economic conditions, climate, terrain and as well
as on land management and use in the city of Hanoi through mass media and annual
reports; Special attention will be paid to the data on the matter of compensation and
support when the State recovers land at 02 projects through the form of compensation,
method of support and related documents at the departments and the main unit of the
investor and local authority.
- Survey by questionnaire collecting opinions of households and individuals having land
recovered from them. The total number of individual and household questionnaires in 02
projects is 60.
- Investigate and soliciting opinions of officials directly performing compensation and
support in 02 projects with a total of 13 votes, including cadastral officers in wards and
communes; Officers of the district compensation committee and Investor staff directly
implementing the project.
- Evaluating the implementation of compensation and support in 02 research projects
based on criteria such as: transparency, suitability of compensation, support unit price; The
progress of compensation and support when the State recovers land; Spiritual attitude of
project implementation staff .
- Collect data is processed by Microsoft Office Excel software to gather data on

xi


natural and socio-economic conditions; Land management and use situation and
aggregation of questionnaires according to established criteria.
- Based on the actual survey, the data is aggregated according to the criteria set out in
the questionnaire tabulated, analyzed and compared survey data. Therefore, determining
the causes and potentially demonstrating solutions to overcome the problems.
Main results and conclusions

Hanoi is the largest province in Vietnam with a total natural area of 335,901.12
hectares and is also the second largest population in Vietnam with 7.5 million people. In
recent years, Hanoi has made positive changes in land management; Along with that, a
series of projects are underway in effort to urbanize and modernize the country.
However, in addition to the achieved results, the implementation process has shown
many limitations and inadequacies. Of the many investment projects built in the city,
among them are the investment project to build Ha Dinh new urban area and the project of
investment in the construction of southwest Me Tri housing group. These two projects have
been prolonged for many years, and lack of guarantee of progress has affected the effect of
investment projects. Although the 02 projects have been implemented publicly,
transparently and in accordance with the procedures that State agencies have set out. The
project of Ha Dinh new urban area has only paid for 136 households and recovered
66,112.28 m2 of land, accounting for 88% of the total area of the project while; the project
of Investment in construction of southwest Me Tri housing group has also paid 83
households and recovered 28,930.7 m2, accounting for 50% of the total project area.
The major cause of the two projects prolonging for compensation and support are the
lack of rigor and precision in local land administration. In addition, the investment capital
has not ensured along with the lack of active investors, those are non-state enterprises have
great impact on the project progress. There is also a lack of consistency in legal documents
on regarding compensation and support.
In order to implement the compensation and support when the State recovers land
in the 02 projects effectively, the following solutions should be implemented
comprehensively: - To complete the policies of land legislation in general and the
policies of compensation and, support when the State recovers land in particular;
Strengthen community involvement in project implementation; Improving the capability,
roles and responsibilities of the investers and the staff involved in the project
implementation process.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là địa bàn để phân
bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực để
xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang phát triển kinh tế với mục tiêu “Đẩy
nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa, hiện đại
hóa, tạo nền tảng để đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo
hướng hiện đại vào năm 2020”. Việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất, nhất là
từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang các mục đích phi nơng nghiệp để đáp ứng cho
quá trình phát triển diễn ra ở khắp các địa phương trên cả nước. Song hành với đó là
quá trình thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, nhằm đáp ứng nhu cầu
sử dụng đất, vừa ổn định đời sống, thu nhập và việc làm của người dân bị mất đất.
Các dự án đầu tư phát triển như xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại và
dịch vụ, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, chỉnh trang các làng nghề; phát triển hệ
thống cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể
thao.....đã và đang được triển khai một cách mạnh mẽ. Các dự án này sẽ góp phần
thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao cho đất nước. Tuy nhiên,
các dự án đó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức lớn như việc thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng cho nông dân khi thu hồi đất nông nghiệp chưa
thỏa đáng; việc ổn định đời sống, ổn định sản xuất và tạo việc làm mới cho người bị
thu hồi đất chưa thực sự hợp lý. Những vấn đề bất cập nêu trên có thể gây nên tình
trạng khiếu kiện phức tạp của người bị thu hồi đất, nhiều nơi đã tạo ra nguy cơ mất
ổn định an ninh chính trị và an tồn xã hội, khơng đảm bảo tính bền vững xã hội
trong q trình phát triển.
Thành phố Hà Nội là thủ đơ của đất nước, có mật độ dân số cao, tốc độ phát
triển nhanh và mạnh mẽ, đặc biệt là ở khu vực các quận mới được thành lập và các
huyện thuộc khu vực Hà Nội cũ. Tại đây tập trung nhiều dự án phát triển kinh tế
nhằm thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng

từ đất nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp hay các mục đích khác. Tuy nhiên, người
dân tại các khu vực này chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và đất nông nghiệp là tư
liệu sản xuất chính. Do vậy, cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
đang gặp rất nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng nhiều đến đời sống và sản xuất của

1


người dân. Bên cạnh đó, việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt
hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân. Đã có khơng ít trường hợp người dân
không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể đơng người. Từ đó làm chậm tiến độ thực hiện dự án và sẽ dần trở
thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự,
mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các
chính sách của Nhà nước.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài:
“Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại
Dự án Đầu tư xây dựng Khu đơ thị mới Hạ Đình và Dự án Đầu tư xây dựng
Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì- Thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
Tìm hiểu và đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu.
Xác định những vấn đề vướng mắc, khó khăn trong quá trình Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện dự án nghiên cứu qua đó đề xuất các giải pháp nhằm góp
phần hồn thiện và đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Dự án đầu tư xây dựng khu đơ thị mới Hạ Đình trên địa bàn xã Tân Triều
(huyện Thanh Trì), phường Hạ Đình (quận Thanh Xuân) và dự án Đầu tư Xây dựng
Nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì trên địa bàn phường Phú Đơ (quận Nam Từ Liêm),

thành phố Hà Nội.
1.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
Luận văn là cơng trình nghiên cứu một cách có hệ thống. Nó làm rõ cơ sở
pháp lý, phân tích các đặc điểm và yếu tố ảnh hưởng đến bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo cho học sinh, sinh viên
ngành quản lý đất đai tại các trường; cho các cán bộ quan tâm đến cơng tác bồi
thường, hỗ trợ. Ngồi ra, những giải pháp được đề xuất trong luận văn có thể để các
cơ quan ban ngành cùng đơn vị chủ đầu tư đang trực tiếp thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ tham khảo nhằm đẩy nhanh quá trình thực hiện và hồn thiện hơn
nữa cơng tác bồi thường, hỗ trợ trong thời gian tới.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm
- Đất đai:
Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm các yếu tố cấu
thành môi trường sinh thái ngay trên, dưới bề mặt trái đất như khí hậu, thổ nhưỡng,
địa hình, địa mạo… và các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập đoàn
động thực vật, trạng thái định cư của con người và những kết quả hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại. (Hội nghị quốc tế về Môi trường Rio de
Janerio- Brazil, 1993).
Đất đai là tài nguyên đặc biệt và vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu
sản xuất cơ bản và quan trọng nhất của tất cả mọi quá trình sản xuất, là thành phần
quan trọng hàng đầu của mơi trường sống. Nó tham gia vào tất cả các hoạt động của
đời sống kinh tế-xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh, quốc phịng, là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia.
- Thu hồi đất:
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc Hội, 2013).
-Giải phóng mặt bằng:
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
cơng trình mới (Từ điển Tiếng Việt, 2010).
- Bồi thường:
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó
bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại (Từ điển Tiếng Việt, 2010).
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
cơng lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.

3


Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất khác, do các quy định
của pháp luật điều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc Hội, 2013).
+ Bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi được quy
định như sau:
1. Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tồn bộ diện tích đất Nhà nước thu hồi.
2. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí

đầu tư vào đất bị Nhà nước thu hồi.
3. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
và hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất .
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì cịn một hình thức bồi
thường khác gọi là hỗ trợ. Hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc Hội, 2013).
2.1.2. Đặc điểm của bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Quá trình bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là quá trình đa dạng và
phức tạp. Ở mỗi dự án khác nhau, q trình bồi thường, hỗ trợ cũng khác nhau, nó
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội. Do đó
q trình bồi thường, hỗ trợ có các đặc điểm sau:
* Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với
điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định:
- Ở khu vực nội thành: nơi có mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị
đất và tài sản trên đất lớn... khiến cho quá trình bồi thường có những thuận lợi, khó
khăn khác với khu vực ven đô và nông thôn.
- Đối với khu vực ven đô: mật độ tập trung dân cư ở mức trung bình, ngành
nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công

4


nghiệp, thương mại, bn bán nhỏ… q trình bồi thường, hỗ trợ cũng có những
đặc trưng riêng của nó.
- Cịn đối với khu vực nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nơng nghiệp. Do đó, q trình

bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn.
* Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống KT-XH
đối với mọi người dân.
- Đối với đất sản xuất nông nghiệp (chủ yếu ở khu vực nông thôn): Đất đai là
tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thể thiếu. Mặt khác trình độ sản xuất của nơng dân
cịn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý chung là giữ
được đất để sản xuất. Bên cạnh đó, cơng tác định giá bồi thường trên khu vực này
gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa dạng vừa không tập trung. Do
vậy, công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư
sau này.
Mặt khác, cây trồng, vật ni trên vùng đó cũng đa dạng, khơng được tập
trung một loại nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
- Việc bồi thường, hỗ trợ GPMB đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do
những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau do quản lý đất đai bng lỏng
một thời gian dài dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu
vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển;
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu TĐC cũng như chất lượng khu TĐC thấp,
chưa đảm bảo được yêu cầu;
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB được
thực hiện khác nhau.

5


2.1.3. Vai trị của cơng tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Sự phát triển cơ sở hạ tầng của một quốc gia phản ánh trình độ phát triển
kinh tế cũng như nền văn minh của quốc gia đó, cho nên nhìn vào bộ mặt đơ thị
người ta có thể đánh giá nền kinh tế của quốc gia này mạnh hay yếu.
Ở Việt Nam đường phố còn chật hẹp, các quy định về kiến trúc khu phố
cũng như việc kết hợp cảnh quan khơng được hài hịa, bộ mặt đô thị xuống cấp.
Nguyên nhân của vấn đề này một phần do sự buông lỏng trong quản lý đất đai, nhất
là trật tự xây dựng. Mặt khác, do dân số đơ thị tăng lên nhanh chóng, diện tích nhà ở
bình quân ngày càng bị thu hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cộng với ý thức về
kiến trúc đô thị của người dân thấp, mạnh ai nấy làm, khi xây dựng nhà ở người dân
chưa có thói quen thuê tư vấn, thiết kế, gây khó khăn trong việc sắp xếp lại đô thị
cũng như xây dựng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị.
- Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
tài chính, lao động, cơng nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của những người dân
trong diện bị giải tỏa…
+ Công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực hiện đúng tiến
độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có hiệu quả. Ngược lại,
nếu cơng tác này bị kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của các cơng trình,
ảnh hưởng đến việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án, có khi gây ra
thiệt hại khơng nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Về mặt kinh tế của dự án:
+ Nếu công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện
tốt sẽ giảm tối đa chi phí cho đơn vị đầu tư, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cơng
trình. Ngược lại, nếu kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, khơng kịp hồn thành
tiến độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư:
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do khơng đáp ứng được tiến độ đầu tư

vì vậy nhiều dự án mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp. Còn đối với
các dự án đầu tư khác, thời gian thi công kéo dài, tiến độ thi công bị ngắt quãng gây
ra sự lãng phí rất lớn và ảnh hưởng tới chất lượng cơng trình.
Để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư xây dựng công trình thì Nhà nước cần
phải quan tâm điều tiết lĩnh vực này bằng các biện pháp như:
+ Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ : Điều tra, khảo sát và lập phương án

6


bồi thường hợp lý nhằm đảm bảo giải tỏa nhanh chóng. Sau khi phương án được
phê duyệt, cần khẩn trương tiến hành chi trả tiền bồi thường ngay.
Nhà nước giao cho các cơ quan liên quan như Sở Tài nguyên và Mơi trường,
Sở Tài chính tiến hành cơng tác GPMB, thành lập Ban chỉ đạo GPMB cấp huyện cho
dự án với sự tham gia của chính quyền sở tại, các cơ quan ban ngành liên quan khác
cũng như các đoàn thể quần chúng và các hộ dân phải di dời để quán triệt chủ trương,
chính sách, đồng thời vận đồng quần chúng tham gia.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải quan tâm, quản lý chặt chẽ các hoạt động
cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh sự tham nhũng và lãng phí trong q
trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi thường, hỗ trợ cụ thể đối với từng dự
án, tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB,
thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án có vốn ngân sách; các dự án có nguồn
vốn TW, vốn vay của ngân hàng thế giới hay vốn tài trợ cũng thường chi trả bồi
thường cao hơn các dự án có nguồn vốn từ ngân sách địa phương. Điều này gây ra
sự so sánh của người dân có đất bị thu hồi trong các dự án làm ảnh hưởng đến công
tác bồi thường, hỗ trợ đất đai.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT TẠI VIỆT NAM
2.2.1. Các trường hợp thu hồi đất
Các trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất được quy định tại mục 1, chương

VI, Luật đất đai năm 2013, bao gồm:
- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế- xã hội;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như:
+ Sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được giao, cho thuê;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất do người sử dụng đất tự ý nhận chuyển nhượng, tặng cho;
+ Đất bị lấn, chiếm (bao gồm: đất giao để quản lý và đất chưa sử dụng bị
lấn, chiếm)
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
+ Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng

7


liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao
đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất đó cho phép.
- Thu hồi đất do tự nguyện trả lại đất, chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp
luật như:
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Đất được nhà nước giao, cho th có thời hạn nhưng khơng được gia hạn;
+ Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún... có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2.2.2. Điều kiện bồi thường
Trường hợp bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì
được bồi thường:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận khơng có
tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

8


+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy

định của pháp luật.
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy
định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết
định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khơng có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được
ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng
có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải
quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết
định quản lý trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong
thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các cơng trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi
xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và khơng có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

9


+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho

việc chuyển nhượng khơng có nguồn từ ngân sách nhà nước;
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất
Trong điều kiện nước ta hiện nay, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất là một trong những công việc quan trọng cần phải làm trên con đường cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Cơng việc này là khâu đầu tiên để thực hiện và
mang tính quyết định tiến độ của các dự án.
Có một thực tế cho thấy, vấn đề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất của
người đang sử dụng để giao đất cho các nhà đầu tư đang gây nhiều bức xúc cho
người dân. Mặc dù các quy định của pháp luật ngày càng rõ ràng và cụ thể, không
chỉ về nguyên tắc mà còn về điều kiện, đơn giá bồi thường… Tuy nhiên vẫn có một
số yếu tố ảnh hưởng đến như sau:
2.2.3.1. Yếu tố quản lý nhà nước
Yếu tố quản lý nhà nước ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất bao gồm các thành tố như: Văn bản quy phạm pháp luật; Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất; Lập và quản lý hồ sơ địa
chính; Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thanh tra về
quản lý và sử dụng đất đai... cụ thể:
* Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Do vậy, các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải
mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước có nhiều biến
động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng ngừng được sửa đổi, bổ
sung. Theo đó, chính sách BT, HT cũng ln được Chính phủ khơng ngừng hồn
thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác BT, HT , phù hợp với
yêu cầu thực tế triển khai.

10


Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác BT, HT đã
đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa
thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác BT, HT đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở.
Ngồi ra, hệ thống văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm như
là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ
thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi
pháp luật.
Bên cạnh đó, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi
trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về
đất đai. Tuy nhiên, nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung cịn yếu, ở
cấp cơ sở cịn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm
chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình
hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ
địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn,
xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên
nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB .
* Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai và không gian sử dụng đất đai có hạn. Do vậy, quy hoạch sử dụng
đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của

các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Bất kỳ một phương án BT, HT nào đều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch.. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng

11


nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy
ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”.
* Giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho th đất có tác động rất lớn đến cơng tác bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
khơng rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng
tác bồi thường hỗ trợ.
* Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan

trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai. Đến nay, việc lập HSĐC được thực hiện theo quy
định, nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng
là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở các cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ
chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai
như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế
cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
* Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất
đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất.
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử

12