Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố tam điệp tỉnh ninh bình

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THỊ THỦY

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP – TỈNH NINH BÌNH

Chuyên ngành:
Mã số:

Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu
được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy
bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn,
các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Thị Thủy

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được sự
hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng
nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết ơn
sâu sắc TS Đỗ Thị Đức Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo
điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý đất đai - Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Tam Điệp đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình
thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn.

Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Vũ Thị Thủy

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .......................................................................................................................... i

Lời cảm ơn ............................................................................................................................. ii
Mục lục ................................................................................................................................. ii
Danh mục từ viết tắt ............................................................................................................. vi
Danh mục bảng .................................................................................................................... vii
Danh mục hình ................................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ................................................................................................................ ix
Thesis abstract ...................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu .................................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................. 2

1.4.1.

Những đóng góp mới............................................................................................... 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................... 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................................. 4
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 4

2.1.1.

Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản .................................................... 4

2.1.2.

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................. 6

2.1.3.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất...................................................................... 10

2.2.

Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới và vận dụng vào
đấu giá quyền sử dụng đất ...................................................................................... 15

2.2.1.

Quy định về đấu giá đất, tài sản của một số nước trên thế giới ............................ 15

2.2.2.

Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam............................................................. 20

2.3.

Cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................. 22

2.3.1.

Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất tại Việt Nam .................................................................................................... 22

2.3.2.

Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................. 23

2.3.3.

Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 25

iii


2.3.4.

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương ........................... 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ............................................................... 32
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ............................................................................................. 32

3.2.

Thời gian nghiên cứu............................................................................................. 32

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 32

3.4.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 32

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tam Điệp .............................. 32

3.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai
đoạn 2014- 2016 .................................................................................................... 32

3.4.3.

Kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ................. 32

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ....................................................... 33

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Tam Điệp .......................................................................... 33

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ........................................ 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................................... 33

3.5.3.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................................... 34

3.5.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp........................................................................... 34

3.5.5.

Phương pháp so sánh, phân tích ............................................................................ 34

3.5.6.

Phương pháp minh họa bằng hình ảnh .................................................................. 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận ........................................................................................... 35
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tam Điệp ..................................... 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 35

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................................... 40

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Tam Điệp ................................. 47

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................................... 50

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai
đoạn 2014 - 2016 ................................................................................................... 52

4.2.1.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp ................. 52

4.2.2.

Kế hoạch đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố giai đoạn 2014 – 2016 .............. 59

4.3.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu ..................................................... 62

4.3.1.

Khái quát về các dự án đấu giá.............................................................................. 62

iv


4.3.2.

Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới tổ 1- phường Tân Bình ................................. 63

4.3.3.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu dân cư phường Tây Sơn ...................................... 65

4.3.4.

Kết quả đấu giá tại khu dân cư mới xã Quang Sơn ............................................... 67

4.3.5.

Kết quả cấp giấy chứng nhận, tình hình sử dụng đất sau đấu giá quyền sử
dụng đất ................................................................................................................. 69

4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ............... 70

4.4.1.

Đánh giá của người dân về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá.......... 70

4.4.2.

Đánh giá của cán bộ về hoạt động đấu giá và quản lý quỹ đất sau đấu giá .......... 74

4.4.3.

Đánh giá tình hình sử dụng quỹ đất sau đấu giá tại các dự án .............................. 78

4.4.4.

Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ tại 3 dự án ........................................ 80

4.5.

Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ tại thành
phố Tam Điệp ........................................................................................................ 82

4.5.1.

Giải pháp về công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. ................... 82

4.5.2.

Giải pháp về chính sách thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất.............................. 82

4.5.3.

Giải pháp về quy hoạch khi đấu giá quyền sử dụng đất. ....................................... 83

Phần 5. Kết luận và kiến nghị........................................................................................... 84
5.1.

Kết luận ................................................................................................................. 84

5.2.

Kiến nghị ............................................................................................................... 85

Tài liệu tham khảo ............................................................................................................. 86
Phụ lục ............................................................................................................................... 88

v

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐS
CSHT
CNH-HĐH
ĐGQSDĐ
GCN
GCNQSDĐ
HĐND
KDC
KT-XH
QSDĐ
SDĐ
TN&MT
THPL
TW
UBND

Nghĩa tiếng Việt
Bất động sản
Cơ sở hạ tầng
Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa
Đấu giá quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Khu dân cư
Kinh tế - xã hội
Quyền sử dụng đất

Sử dụng đất
Tài nguyên và môi trường
Thi hành pháp luật
Trung ương
Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1

Số phiếu điều tra hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá........................................ 34

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tam Điệp năm 2016 ................................... 50
Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu nhóm đất sản xuất nơng nghiệp năm 2016 ........................... 51
Bảng 4.3. Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2016 ............................................. 51
Bảng 4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của các đơn vị hành chính trên địa
bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn 2014-2016 ................................................ 60
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Tam Điệp .......................... 60
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ theo quyết định đấu giá đất từ năm 2014-2016
trên địa bàn thành phố Tam Điệp ..................................................................... 61
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá tại 3 dự án trên địa bàn thành phố Tam Điệp ......................... 63
Bảng 4.8. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới tổ 1 - phường Tân Bình ........ 64
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phường Tân Bình ..................................... 65
Bảng 4.10. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới phường Tây Sơn .................... 66
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất KDC phường Tây Sơn ............................. 66
Bảng 4.12. Giá sàn và bước giá của dự án khu dân cư mới Xã Quang Sơn ....................... 68
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Quang Sơn ...................................... 68
Bảng 4.14. Tình hình quản lý, sử dụng đất sau khi đấu giá QSDĐ .................................... 69

Bảng 4.15. Kết quả điều tra về việc thông báo, niêm yết thông tin đấu giá quyền sử
dụng đất tại các dự án ....................................................................................... 71
Bảng 4.16. Kết quả điều tra về giá khởi điểm và hiểu biết của người dân về thông tin
giá đất trong khu vực ........................................................................................ 72
Bảng 4.17. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các
dự án ................................................................................................................. 73
Bảng 4.18. Kết quả điều tra đánh giá trình độ chun mơn của đấu giá viên ..................... 74
Bảng 4.19. Kết quả điều tra về việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch
của dự án ........................................................................................................... 75
Bảng 4.20. Kết quả điều tra cán bộ về giá khởi điểm, tiến đặt cọc, bước giá .................... 76
Bảng 4.21. Kết quả điều tra về quá trình thực hiện đấu giá QSDĐ .................................... 77
Bảng 4.22. Kết quả điều tra hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ ........................................... 77
Bảng 4.23. Điều tra tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận sau
đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................................ 78
Bảng 4.24. Mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội ............................. 79
Bảng 4.25. Kết quả điều tra mục đích của người tham gia đấu giá QSDĐ ........................ 79

vii


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
Hình 4.1.

Bản đồ hành chính thành phố Tam Điệp – Tỉnh Ninh Bình .......................... 35

Biểu đồ 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế năm 2014 và 2016 .............................................. 40
Biểu đồ 4.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 ......................................................................... 50
Sơ đồ 4.4.

Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình ................................................ 54

Hình 4.5.

Sơ đồ thể hiện dự án đấu giá QDSĐ trên địa bàn thành phố Tam Điệp ....... 62

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Thị Thủy
Tên đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Tam Điệp –
tỉnh Ninh Bình
Mã số: 60.85.01.03

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành
phố Tam Điệp - tỉnh Ninh Bình;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 30 cán bộ và 95 hộ gia đình
và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố từ 2014 – 2016.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của thành

phố được tiến hành tại 3 dự án tiêu biểu gồm dự án khu dân cư mới phường Tân Bình, dự
án khu dân cư mới phường Tây Sơn và dự án khu dân cư mới xã Quang Sơn.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Tổng hợp các kết quả công tác đấu giá tại 03 dự
án nghiên cứu được thống kê và xử lý bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp so sánh, phân tích: đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền
sử dụng đất và so sánh giá đất đấu giá với giá đất khởi điểm.
- Phương pháp minh họa bằng hình ảnh: Dựa trên bản đồ hành chính của thành phố
đưa ra vị trí các dự án nghiên cứu.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính:
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất của thành phố Tam Điệp.

ix


+ Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp giai đoạn
2014 - 2016
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Tam Điệp tại 3 dự án nghiên cứu
+ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.
- Kết luận
1. Thành phố Tam Điệp nằm ở phía Tây – Nam tỉnh Ninh Bình trên trục Quốc lộ 1A,
có vị trí khá thuận lợi cho quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội với các vùng Tây Bắc,
vùng đồng bằng Bắc Bộ. Chính vì vậy, cơng tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan
tâm, đặc biệt là cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách
của địa phương.
2. Trong những năm gần đây từ năm 2014 – 2016, thành phố Tam Điệp tổ chức đấu
giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 157.494,9 m2, số tiền thu nộp ngân sách

nhà nước tổng cộng 166 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương.
3. Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất khu dân cư của các xã, phường đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, cơng tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được
người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp
luật của Nhà nước, Chính phủ và của UBND tỉnh Ninh Bình về quy chế đấu giá QSDĐ nên
đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức
đấu giá.
4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của thành phố Tam Điệp: Điều tra xác định nhu cầu SDĐ, Xây dựng giá khởi điểm phù
hợp trong công tác đấu giá, tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người
tham gia đấu giá, phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người
tham gia đấu giá.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Thi Thuy
Thesis title: “Evaluate auctions of land use rights in Tam Diep city, Ninh Binh
province”
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- To evaluate auctions of land use rights of some projects in Tam Diep city, Ninh
Binh province
- To propose solutions to improve auctioning land use rights in researched areas in
the future

Research Methodology
The thesis abstract has used these following methods:
Secondary data investigation and collection: Secondary data was collected from
specialized departments, which are involved in auctions of land use rights in Tam Diep
city, Ninh Binh province.
Primary data investigation and collection: Primary data was collected from
investigating 30 officers, households and individuals involved in auctions of land use
rights in Tam Diep city, Ninh Binh province from 2014 to 2016
Method of choosing research area: The research about auction for city's land use
right was conducted at 3 new residential areas: Tan Binh ward, Tay Son ward and Quang
Son commune.
Statistics and synthesis: Synthesize results of auctions gathered and handled by Excel
from 3 research projects.
Comparison and analysis: Analyze factors impacting on auctions of land use rights
and compare the price of land for auction and the original price.
Illustration by images: Base on the city’s official map to bring out the locations of
research projects.
Main findings and conclusions
Main findings:
+ Overview about natural, socio-economic conditions, management, and land use in
Tam Diep
+ Auctions of land use rights in Tam Diep from 2014 to 2016

xi


+ The results of auctions of land use rights in Tam Diep at 3 research projects
+ Assess the procedure of auctions of land use rights at the research projects
+Propose solutions to improve auctions of land use right in Tam Diep city, Ninh
Binh province

Conclusions:
1. Tam Diep city is located on the southwest of Ninh Binh Province and the highway
1A goes through Tam diep which make it become a favourable plave for economic,
cultural and social exchange with the Northwest and South delta. Therefore, land
management is always paid much attention to, especially, auctions of land use rights since
it is the financial resource for this city.
2. In recent years (2014-2016), Tam Diep has hold auctions of land use rights
with 157 494,9 metre square in total, payment to the state and local fund : 166 million
in total.
3. Evaluation of 3 projects for auctions of residental area in villages and towns
proves that auctions are successful and highly appreciated by participants. Bidders obey
legal documents of the state, the government and Ninh Binh people’s commitee regarding
regulations for auctions of land use rights, which helps to raise awareness of participants
about the process, procedure and forms of auctions.
4. Proposal of solutions to raise effectiveness of acutions of land use rights in Tam
Diep: Investigate and determine demand of land use rights; give approriate original prices
in auctions; check financial capacity of participants more often; publicize information
about projects of auctions to attract more participants.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Giá đất luôn được cho là vấn đề nhạy cảm trong điều kiện quyền sở hữu đất
thuộc về toàn dân và do Nhà nước quản lý. Khi đất được đem bán lần đầu, đất được
chuyển giao từ tay Nhà nước sang một chủ thể khác để sử dụng; đổi lại, Nhà nước
nhận được một số tiền do người sử dụng đất chi trả, trong luật hiện hành gọi là tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất. Tính chất nhạy cảm của vấn đề gắn với mối quan hệ so
sánh giữa số tiền ấy và giá thị trường của mảnh đất. Trên thực tế, người dân ln

hồi nghi: liệu giá bán có q thấp so với giá trị đó, liệu giữa người được Nhà nước
trao quyền định đoạt đối với đất và người có nhu cầu sử dụng đất đã có sự thỏa
hiệp, thông đồng để hạ thấp giá bán so với giá trị thật nhằm thu lợi. Để xóa tan hồi
nghi ấy, người làm luật đã quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong một số
trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.
Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất tạo
vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá
quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNHHĐH đất nước, và đã được quy định trong Luật Đất đai 2003. Công tác đấu giá
quyền sử dụng đất đã mang lại một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Nguồn thu
cho ngân sách từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng để thanh
tốn nợ đầu tư xây dựng cơ bản của địa phương, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo, chỉnh trang đô thị trong q trình phát triển đất nước.
Việc thực hiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất (ĐGQSDĐ) đã đạt được
nhiều thành quả, tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số tồn tại như không đủ số lượng
người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ
tục và xuất hiện các đối tượng mơi giới (cả chính thống và khơng chính thống).
Thành phố Tam Điệp là thành phố cơng nghiệp nằm ở phía Tây Nam của tỉnh
Ninh Bình. Thành phố nằm trên trục Quốc lộ 1A, cách Thủ đô Hà Nội 105 km về
phía Nam, cách thành phố Ninh Bình 14 km. Thị trường đất đai thành phố Tam Điệp
trong những năm vừa qua đã có nhiều chuyển biến tích cực, cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố đã đem lại hiệu quả cao về mặt
kinh tế. Để hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho

1


ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các cơng trình phúc lợi, phục vụ cho sự
nghiệp phát triển KT - XH thì việc thực hiện tốt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất
và ban hành các quy định đối với cơng tác ĐGQSDĐ đóng vai trị rất quan trọng.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá

công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tam
Điệp - tỉnh Nình Bình".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Tam Điệp - tỉnh Ninh Bình;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất tại địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi thời gian: Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành
phố Tam Điệp trong giai đoạn từ năm 2014 – 2016.
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Tam Điệp gồm 9 đơn vị hành chính (6 phường
và 3 xã), nghiên cứu sâu tại 3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư mới tổ 1 phường Tây Sơn
với tổng diện tích 23.109,9 m2 chia thành 92 lô.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư mới tổ 1 phường Tân
Bình với tổng diện tích 3.497 m2 chia thành 35 lô.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án quy hoạch khu số 2 thuộc khu dân
cư mới xã Quang Sơn với tổng diện tích 21.027,3 m2 chia thành 111 lơ.
1.4. NHỮNG ĐĨNG GĨP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
- Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc rất lớn
vào vị trí khu đất và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
- Luận văn góp phần chỉ ra được kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
phụ thuộc rất lớn vào việc xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và giá
khởi điểm của khu đất được đấu giá.

2

1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Luận văn nêu lên được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả
thi khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; nhằm bảo vệ, quản lý, khai thác và sử
dụng có hiệu quả nguồn tài ngun đất đai vơ cùng quý giá tại thành phố Tam Điệp
hiện nay.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản

2.1.1.1. Đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với q trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Về mặt thuật ngữ khoa
học, đất đai được hiểu rộng như sau: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái
đất, bao gồm: khí hậu, bề mặt thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối,
đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khống sản trong
lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ
thơng tiêu thốt nước, đường xá, nhà cửa...).
Như vậy, “đất đai” là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện
tích nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm
ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật
cùng các thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt
động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai

là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao
thơng, thủy lợi. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như
gạch ngói, xi măng, gốm sứ....
Luật Đất đai 1993 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi : Đất
đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay!”.

2.1.1.2. Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo Luật
cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản". Như vậy
bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những

4


gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như cơng trình
xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay
gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.Tuy nhiên hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm
phân loại và tiêu chí phân loại. Ví dụ, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung, việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói
chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tại
Pháp, Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt
khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự

điều này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và
Sài Gịn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định “Bất động
sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài
sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn
liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy
định" (Quốc hội, 2015).

2.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hóa.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS. Có
nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một
điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về
BĐS được thực hiện thơng qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do vậy, các đặc
trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm và
chi phối tồn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua
bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp,

5


chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh khơng thể
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các
giao dịch liên quan đến BĐS.

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định. Trong
cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc
đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị
trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch.
Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, do đó khơng tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu
đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là
quyền sử dụng đất (QSDĐ) (Quốc hội, 2013).
2.1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.1. Khái quát về giá đất
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền
sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất
đó trong khơng gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất:
Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan. Giá đất Nhà
nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và
các mục đích khác của Nhà nước.
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của
Nhà nước. Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường
chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng,
phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất
cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngồi yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư
cơ sở hạ tầng (CSHT), kinh tế, pháp lý chi phối nó cịn bị tác động bởi các yếu tố về
tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà khơng thể

tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.

6


Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: là giá trị bằng tiền của quyền
sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên
một đơn vị diện tích đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đồng thời giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường
quy định chi tiết các phương pháp định giá đất được áp quy định tại Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 bao gồm các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức gía của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá (Chính phủ, 2014).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh (Chính
phủ, 2014).

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất
đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn
liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền
với đất) (Chính phủ, 2014).
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS (Chính
phủ, 2014).

7


- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đất bằng cách
sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành (Chính phủ, 2014).

2.1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm
việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất
thuộc sở hữu nhà nước;

+ Giao đất ở tại đơ thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
+ Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất.
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

2.1.2.4. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
Giá khởi điểm bao giờ cũng là điều được người tham gia đấu giá quan tâm,
liệu họ có đủ khả năng tài chính để tham gia hoạt động này. Giá khởi điểm của dự
án đấu giá quyền sử dụng đất quy định theo TT 02/2015/TT-BTC như sau:
Thẩm quyền xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền.
Trình tự xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất:
- Cơ quan được giao nhiệm vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất có trách
nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm tới Sở Tài chính hoặc Phịng Tài
chính – Kế hoạch.

8


- Căn cứ vào diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá đất cụ
thể; hồ sơ về tài sản gắn liền với đất và các hồ sơ khác do Cơ quan được giao nhiệm
vụ chủ trì đấu giá quyền sử dụng đất cung cấp; bảng giá đất, mức tỷ lệ (%) để tính
đơn giá thuê đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức (%) để tính đơn giá th đất xây
dựng cơng trình ngầm, mức thu cụ thể đất có mặt nước, Sở Tài chính (trong trường
hợp giá khởi điểm do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Giám đốc Sở Tài
chính quyết định), phịng Tài chính – Kế hoạch (Trong trường hợp giá khởi điểm do

Chủ tịch Ủy ban cấp huyện quyết định) có trách nhiệm xác định giá khới điểm đấu
giá quyền sử dụng đất.

2.1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước
và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả
năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh
lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm
các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác
định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị
trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí
ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí
ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng
đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định
vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có
rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ
có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực
được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước đồng
bộ, dịch vụ thơng tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,
v.v... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của
dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa

9

hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở.
Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu
công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu cơng nghiệp, khu chế xuất
sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến
giá đất sẽ thấp.
- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lơ đất nếu
dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng
theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản khơng giống như những tài sản
thơng thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về khơng
gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó
lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư khơng
hồn toàn bất biến.
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh
hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu
giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ
cao hơn.
2.1.3. Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa
chứ khơng phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có
tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSDĐ là hình thức mua bán cơng
khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người
bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do
người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được
quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán
đấu giá.
Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với

một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. (Quốc hội, 2013).
Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất. (Quốc hội, 2013).

10


2.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng
a. Nguyên tắc
Đấu giá và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc quy định của Bộ Luật
Dân sự năm 2015. "Bán đấu giá bất động sản’’.
1. Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại nơi có bất động sản hoặc
nơi do người bán đấu giá xác định.
2. Sau khi có thơng báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn
mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước. Danh sách những
người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá.
3. Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước
được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì khơng được hồn trả khoản
tiền đó.
4. Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác
đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá.
5. Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có cơng
chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
b. Phạm vi áp dụng
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền
sử dụng đất”:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ
sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn
liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
g) Giao đất ở tại đô thị, nơng thơn cho hộ gia đình, cá nhân;
h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất. (Quốc hội, 2013).

11


2.1.3.3. Vai trị của cơng tác đầu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp nhà nước huy động
tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển
kinh tế. Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã
vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát qũy đất, ảnh hưởng và
tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định
để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất... thấp hơn nhiều
so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là
những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc
phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật
Đất đai 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai 2013 thì việc bán đấu giá quyền
sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước (ban đầu
được tiến hành có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi mới
phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc
phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho th đất trong nhiều năm

qua. Có thể khẳng định: Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã đóng vai trị quan trọng trong việc giúp các
địa phương tháo gỡ, khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động
vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các cơng trình phúc lợi, cải thiện môi
trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật
chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã
hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Thơng qua việc tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư
nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp phần cải thiện và
nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá đã trở thành
nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Đặc biệt kể từ ngày
01/7/2010 khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản có hiệu lực thi hành, sau gần 4 năm triển khai Nghị định số
17/2010/NĐ-CP (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), trên tồn quốc có 244 tổ chức
đấu giá chun nghiệp, trong đó có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 181
doanh nghiệp bán đấu giá tài sản với 1114 đấu giá viên. Các tổ chức bán đấu giá tài

12