TIỂU LUẬN QUẢN LÝ RỦI RO

0

MỤC LỤC
1. Giới thiệu dự án

1

1.1. Giới thiệu về công trình

1

1.2. Giải pháp kiến trúc và kết cấu của cơng trình

1

2. Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự án Nhà
ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội

2

2.1. Các rủi ro bên ngồi dự án

2

2.2. Mơi trường bên trong dự án

3

3. Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính (định tính thơng
thường)

5

4. Đề xuất biện pháp kiểm sốt rủi ro

10

4.1. Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án

10

4.2. Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an tồn thi cơng ở tất cả các khâu11
4.3. Kiến nghị với nhà thầu

11

Kết luận và kiến nghị

13


1

1. Giới thiệu dự án:
1.1. Giới thiệu về cơng trình:
- Tên cơng trình: Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội – Từ
Liêm – Hà Nội.
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH phát triển Bắc Việt.
- Nguồn vốn: vốn tự có kết hợp với vốn huy động của người mua nhà.
- Địa điểm xây dựng: Thôn Chợ - xã Đại Mỗ - huyện Từ Liêm – Hà Nội.
1.2. Giải pháp kiến trúc và kết cấu của cơng trình:

- Diện tích khu đất: 3.189 m2
- Cơng trình cao 19 tầng, 1 tầng hầm, 2 tầng thương mại, từ tầng 3 đến tầng 19 là
các tầng căn hộ, với hơn 21.000m2 sàn xây dựng. Sau khi hoàn thành, khu nhà ở
cao tầng cung cấp 250 căn hộ chất lượng cao, có diện tích từ 57,4 m2 – 106,9 m2
được thiết kế hiện đại và khéo léo, các phịng chức năng đều được đón ánh sáng tự
nhiên và rất tiện cho sinh hoạt, đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt cho khoảng 1.000
người.
- Mật độ xây dựng: 46,1%.
- Hệ số sử dụng đất: 5,99 lần.
- Tầng cao trung bình:
+ Tầng hầm: cao 3m.
+ Tầng 1 cao 4,5m.
+ Tầng 2 đến tầng 15: cao 3,2m.
+ Tầng mái: cao 3,1m.
- Tòa nhà gồm 2 cầu thang bộ, 6 thang máy.
- Kết cấu móng bê tơng cốt thép, nền xử lý bằng cọc ép bê tông cốt thép, bê tông
cọc ép mác 350#. Cọc gồm 2 loại: cọc dưới đài thang máy có kích thước 500x500
dài 60m và cọc dưới đài thường có kích thước 400x400 dài 40m. Bê tơng móng,
giằng móng mác 350, đá 1x2. Bê tơng cổ cột, vách mác 350, đá 1x2. Bê tông vách
tầng hầm mác 350, đá 1x2. Cốt thép d<10 nhóm AI, cốt thép d <=18 nhóm AII,
cốt thép d > 18 nhóm AIII. Bê tơng lót móng mác 100, đá 4x6.
- Kết cấu chịu lực chính của phần thân là nhà khung bê tông cốt thép đổ tại chỗ,


2

các sàn và mái thi cơng tồn khối với hệ khung, dầm và thang máy, thang bộ. Mái
lợp tôn.
2. Thiết lập danh mục các rủi ro có thể xảy ra với với quá trình thực hiện dự
án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội:

Trong quá trình triển khai dự án do sự tác động của các nhân tố bên ngoài và
những biến động bên trong dự án nên bản thân dự án có nhiều sự rủi ro nhất định
cụ thể:
2.1. Các rủi ro bên ngồi dự án:
* Mơi trường kinh tế:
- Khủng hoảng kinh tế : Trong giai đoạn thực hiện dự án, nền kinh tế của nước ta
chịu ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế dẫn đến ảnh hưởng một cách trực
tiếp đến nguồn tài chính của khách hàng.
- Chính sách tiền tệ của các ngân hàng: Các ngân hàng có nhiều chính sách thắt
chặt tiền tệ trong các chính sách cho vay đối với doanh nghiệp, hoặc với lãi suất
vay cao, sự thận trọng của các ngân hàng đối với khối ngành xây dựng.
- Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu: Một số chính sách về điều chỉnh
tiền lương (lương tối thiểu vùng, tối thiểu chung) của nhà nước, sự tăng giá đột
biến của các loại vật liệu (sắt, thép,...), nguyên liệu (xăng, dầu) ảnh hưởng lớn đến
chi phí thi cơng xây dựng cơng trình.
* Mơi trường luật pháp:
- Trong Luật Nhà ở 2014 có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong 50 năm.
Điều này ảnh hưởng tới tâm lý của khách hàng, đặc biệt với tâm lý của người Việt
Nam, mọi người thường sẽ có xu hướng mua đất thổ cư thay vì mua chung cư;
- Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở: Quyết định số 859/QĐ- BXD ngày
13/9/2013 cho phép “điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại hoặc chuyển đổi
mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc cơng trình dịch vụ”
điều này ảnh hưởng trực tiếp tới cạnh tranh dự án đang thực hiện;
- Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua căn hộ trả góp: hiện nay, các ngân
hàng đã hỗ trợ rất tốt khách hàng trong việc vay mua căn hộ chung cư bằng hình
thức trả góp. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, sự phối hợp về mặt pháp lý giữ


3

ngân hàng cho vay và Chủ đầu tư trong việc giải ngân khoản vay cho khách hàng
chưa tốt, dẫn đến việc khách hàng nộp tiền mua căn hộ không đúng tiến độ hoặc
phải trả thêm tiền lãi do đóng tiền chậm.
* Môi trường thiên nhiên:
- Thay đổi điều kiện tự nhiên: Điều kiện tự nhiên thay đổi, mưa bão, thời tiết khắc
nghiệt ảnh hưởng tiến độ, chi phí, chất lượng cơng trình.
* Mơi trường cơng nghệ:
- Sự cải tiến cơng nghệ: Nhiều công nghệ thi công mới được áp dụng dẫn đến sự
giảm giá chi phí của các cơng trình tương tự sắp sửa triển khai làm cho tính cạnh
tranh của dự án giảm.
* Mơi trường văn hóa:
- Quan điểm tâm lý xã hội: Quan điểm của người dân Việt Nam là thích nhà đất
thổ cư, tâm lý của người dân luôn lo sợ sự xuống cấp nhà chung cư, đặc biệt là
chung cư thu nhập thấp của một số các khách hàng làm cho nhu cầu với căn hộ
chung cư giảm.
2.2. Mơi trường bên trong dự án:
* Tài chính dự án:
- Tài chính cho dự án: Việc phân chia nguồn lực tài chính của cơng ty có ảnh
hưởng đến dự án, công ty đầu tư vào nhiều nghành nghề khác như: đầu tư bất
động sản; đầu tư vào lĩnh vực văn phòng cho thuê, khách sạn…
- Khả năng vay vốn: Hiện tại các ngân hàng đang siết chặt chính sách vay vốn đối
với lĩnh vực bất động sản do gặp phải tình trạng nợ xấu với lĩnh vực này trong các
năm liền trước, nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn khi vay vốn và hợp tác với
ngân hàng thương mại.
* Giai đoạn thi cơng xây dựng:
- Sai sót trong thiết kế: Sự sai lệch trong khâu khảo sát thiết kế, thiết kế có sự thay
đổi dẫn đến phát sinh thêm khối lượng, chi phí cho dự án.
- Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng: Chậm chễ trong khâu bàn giao mặt bằng thi
công dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ chung dự án.
- Lựa chọn nhà thầu: Nhà thầu được lựa chọn không đáp ứng được yêu cầu mong

4

muốn dẫn đến phát sinh chi phí và làm ảnh hưởng tiến độ dự án làm tăng thời gian
xây dựng do lỗi của nhà thầu.
- Cung ứng vật tư: Việc phân tích thị trường chưa được hợp lý, chưa có kế hoạch
dự trù vật tư để thi cơng cơng trình, nên khi xảy ra đột biến biến về giá cả vật tư,
làm tăng chi phí đầu tư của dự án, dẫn đến tăng giá thành của căn hộ.
- An toàn lao động: Hầu hết các đơn vị xây dựng chưa chú trọng đến cơng tác an
tồn trong q trình xây dựng điều này dẫn đến nhiều rủi ro về an toàn cho dự án
dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng cơng trình khi có sự cố xảy ra.
Danh mục các rủi ro của dự án
TT
1

Danh mục rủi ro
MÔI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

1.1.

Mơi trường kinh tế

a

Khủng hoảng kinh tế

b

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

c

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

1.2.

Môi trường luật pháp

a

Luật Nhà ở 2014

b

Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở

c

Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua căn hộ trả góp

1.3
a
1.4
a
1.5

Mơi trường thiên nhiên
Thay đổi điều kiện tự nhiên
Mơi trường cơng nghệ

Sự cải tiến cơng nghệ
Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

a

Quan điểm tâm lý xã hội

2

MÔI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1

Tài chính dự án

a

Tài chính cho dự án

b

Khả năng vay vốn


5

2.2

Giai đoạn thi cơng xây dựng

a

Sai sót trong thiết kế

b

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

c

Lựa chọn nhà thầu

d

Cung ứng vật tư

e

An toàn lao động

3. Đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính (định tính
thơng thường):
Phương pháp đánh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính thơng
thường được thực hiện theo 3 bước:
* Bước 1: Đánh giá xác suất xuất hiện của rủi ro.
Xác suất xuất hiện của rủi ro được đánh giá theo bảng sau:
Bậc đánh giá

Thang đánh giá định tính

Gán giá trị xác xuất

1

Xác suất rủi ro rất thấp

0,01-0,19

2

Xác suất rủi ro thấp

0,2- 0,39

3

Xác suất rủi bình thường

0,4-0,59

4

Xác suất rủi cao

0,6-0,79

5

Xác suất rủi rất cao

0,8-0,99

Từ danh mục rủi ro ta thiết lập bảng xác suất xuất hiện rủi ro sau:
Bảng 1: Bảng xác suất xuất hiện rủi ro

TT
1

Danh mục rủi ro

Xác suất
xuất hiện
rủi ro

Giá trị
xác suất
xuất hiện
rủi ro

Rất cao

0,85

MÔI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

1.1.

Mơi trường kinh tế

a

Khủng hoảng kinh tế

b

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

Cao

0,75

c

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

Cao

0,62

1.2.

Môi trường luật pháp

Ghi
chú


6

a

Luật Nhà ở 2014

b
c
1.3
a
1.4
a
1.5

Trung bình

0,55

Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở
Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua
căn hộ trả góp
Mơi trường tự nhiên

Thấp

0,25

Thấp

0,25

Thay đổi điều kiện tự nhiên

Thấp

0,25

Thấp

0,25

Thấp

0,25

Rất thấp

0,15

Trung bình

0,55

Mơi trường cơng nghệ
Sự cải tiến cơng nghệ
Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

a

Quan điểm tâm lý xã hội

2

MƠI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1

Tài chính dự án

a

Tài chính cho dự án

b

Khả năng vay vốn

2.2

Giai đoạn thi cơng xây dựng

a

Sai sót trong thiết kế

Cao

0,7

b

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

Thấp

0,2

c

Lựa chọn nhà thầu

Thấp

0,25

d

Cung ứng vật tư

Thấp

0,2

e

An toàn lao động

Rất cao

0,85

* Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro.
Mức độ tác động của rủi ro được phân cấp: rất thấp, thấp, trung bình, cao, rất

cao, tùy theo mỗi loại rủi ro mà mức độ tác động của nó tới dự án cũng khác nhau.
Ta có bảng mức độ tác động rủi ro của từng rủi ro tới dự án:

Bảng 2: Mức độ tác động của từng rủi ro


7

TT

Danh mục rủi ro

Mức độ
tác động

Gán giá
trị

Ghi
chú


8

1

MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

1.1.

Mơi trường kinh tế

a

Khủng hoảng kinh tế

b
c
1.2.

Rất cao

0,8

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

Cao

0,4

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

Cao

0,4

Môi trường luật pháp

a

Luật Nhà ở 2014

Trung bình

0,2

b

Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở
Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua
căn hộ trả góp
Mơi trường thiên nhiên

Trung bình

0,2

Thấp

0,1

Thấp

0,1

Trung bình

0,2

Thấp

0,1

Thấp

0,1

Trung bình

0,2

c
1.3
a
1.4
a
1.5

Thay đổi điều kiện tự nhiên
Môi trường công nghệ
Sự cải tiến cơng nghệ
Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

a

Quan điểm tâm lý xã hội

2

MƠI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1

Tài chính dự án

a

Tài chính cho dự án

b

Khả năng vay vốn

2.2

Giai đoạn thi cơng xây dựng

a

Sai sót trong thiết kế

Cao

0,4

b

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

Thấp

0,1

c

Lựa chọn nhà thầu

Trung bình

0,2

d

Cung ứng vật tư

Thấp

0,1

e

An toàn lao động

Rất cao

0,8

* Bước 3: Trên cơ sở hai bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác suất xuất
hiện và mức độ tác động của rủi ro.
Từ hai bảng ở bước 1 và bước 2 ta có bảng ma trận xác xuất suất hiện và mức

độ tác động của rủi ro như sau:
Bảng 3: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro


9

TT
1

Danh mục rủi ro

Giá trị xác
suất xuất
hiện rủi ro

Giá trị
mức độ
tác động
rủi ro

Hệ số
rủi ro

MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

1.1.

Mơi trường kinh tế

a

Khủng hoảng kinh tế

0,85

0,8

0,68

b

Chính sách tiền tệ của ngân hàng

0,75

0,4

0,3

c

Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật liệu

0,62

0,4

0,248

1.2.

Môi trường luật pháp

a

Luật Nhà ở 2014

0,55

0,2

0,11

b

Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở
Chính sách vay vốn của ngân hàng để mua
căn hộ trả góp
Mơi trường thiên nhiên

0,25

0,2

0,05

0,25

0,1

0,025

Thay đổi điều kiện tự nhiên

0,25

0,1

0,025

0,25

0,2

0,05

0,25

0,1

0,025

c
1.3
a
1.4
a
1.5

Môi trường công nghệ

Sự cải tiến công nghệ
Mơi trường văn hóa, tâm lý xã hội

a

Quan điểm tâm lý xã hội

2

MƠI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

2.1

Tài chính dự án

a

Tài chính cho dự án

0,15

0,1

0,015

b

Khả năng vay vốn

0,55

0,2

0,11

2.2

Giai đoạn thi cơng xây dựng

a

Sai sót trong thiết kế

0,7

0,4

0,28

b

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

0,2

0,1

0,02

c

Lựa chọn nhà thầu

0,25

0,2

0,05

d

Cung ứng vật tư

0,2

0,1

0,02

e

An toàn lao động

0,85

0,8

0,68

- Thiết lập ma trận đánh giá rủi ro trước khi xếp hạng rủi ro:

10

Bảng 4: Xếp hạng rủi ro

TT

Danh mục rủi ro

Hệ số rủi
ro

Thứ tự

I

MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI DỰ ÁN

1

Khủng hoảng kinh tế

0,68

1

2

0,3

2

0,248

3

0,11

4

0,05

5

6

Chính sách tiền tệ của ngân hàng
Sự thay đổi tiền lương, nguyên liệu vật
liệu
Luật Nhà ở 2014
Chính sách điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà
ở
Sự cải tiến công nghệ

0,05

5

7

Thay đổi điều kiện tự nhiên

0,025

6

8

Quan điểm tâm lý xã hội
Chính sách vay vốn của ngân hàng để
mua căn hộ trả góp

0,025

6

0,025

6

3
4
5

9
B

MƠI TRƯỜNG BÊN TRONG DỰ ÁN

10

An tồn lao động

0,68

1

11

Sai sót trong thiết kế

0,28

2

12

Khả năng vay vốn

0,11

3

13

Lựa chọn nhà thầu

0,05

4

14

Chậm chễ trong bàn giao mặt bằng

0,02

5

15

Cung ứng vật tư

0,02

5

16

Tài chính cho dự án

0,015

6

Ghi
chú

- Báo động rủi ro:

Các rủi ro 1, 2, 3, 10, 11 là các rủi ro thuộc vùng rủi ro lớn và nguy cấp cần
tập trung nguồn lực để nghiên cứu và xử lý.
4. Đề xuất biện pháp kiểm soát rủi ro:
4.1. Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án:
Quy trình này cụ thể gồm các bước sau:
* Xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro:
- Mục tiêu của lập kế hoạch rủi ro:


11

+ Xác định thời gian, chi phí, yêu cầu chất lượng;
+ Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực;
+ Cung cấp dữ liệu, thuận lợi cho kiểm soát và theo dõi.
- Bên tham gia xây dựng kế hoạch này phải bao gồm tất cả các cơ quan liên quan,
xác định rõ vai trò, nhiệm vụ các bộ phận.
- Nhiệm vụ chính của bước này là đưa ra chính sách quản lý rủi ro của tổ chức
thực hiện dự án, phân loại rủi ro, xác định các phương pháp áp dụng khi gặp rủi
ro…
* Nhận dạng rủi ro:
Nhiệm vụ của bước này là xác định thông tin cần thiết, xác định đúng rủi ro
bằng các phương pháp chính xác.
* Phân tích định tính, phân tích định lượng: để có thể đo lường chính xác hậu
quả của rủi ro mang lại
* Kiểm soát và quản lý rủi ro:
Sau khi nhận biết mức độ rủi ro, phải quyết định đối phó như thế nào. Có thể
thực hiện 4 chiến lược chính:
- Tránh rủi ro: loại trừ một cách rõ ràng mối đe dọa hay rủi ro, thường loại trừ
nguyên nhân;
- Chấp nhận rủi ro: chấp nhận kết quả nếu rủi ro xảy ra;

- Thuyên chuyển rủi ro: luân phiên hậu quả rủi ro và giao trách nhiệm quản lý cho
bên thứ ba;
- Giảm nhẹ rủi ro: việc giảm bớt ảnh hưởng một sự kiện rủi ro bằng việc cắt giảm
những gì có thể khi sự cố xảy ra.
4.2. Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an tồn thi cơng ở tất cả các
khâu:


12

4.3. Kiến nghị với nhà thầu:
Để dự án đầu tư xây dựng cơng trình đạt hiệu quả cao và chất lượmg tốt, các
nhà thầu cần:
- Quan tâm hơn nữa và tích cực áp dụng các biện pháp phịng ngừa rủi ro trong
khi triển khai thi cơng cơng trình.
- Chú trọng hơn nữa vấn đề tích lũy các số liệu liên quan đến các rủi ro xảy ra
trong quá trình triển khai thi cơng của mình để làm cơ sở tính tốn các trị số xác
suất phục vụ cho cơng tác quản trị rủi ro có hiệu quả.
- Nâng cao năng lực dự báo rủi ro.
- Tích cực hơn nữa trong cơng tác tun truyền giáo dục ý thức phịng ngừa rủi ro
đến từng thành viên tham gia vào hoạt động thi công của doanh nghiệp để đảm


13

bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp.


14

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Tiểu luận đã thiết lập được danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực
hiện dự án Nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Tây Hà Nội – Từ Liêm –
Hà Nội; đồng thời, đánh giá mức độ các rủi ro đó theo phương pháp định tính.
Tiểu luận cũng đã đề xuất một số biện pháp để kiểm soát rủi ro phù hợp với các
rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án:
- Áp dụng quy trình quản lý rủi ro đưa vào giai đoạn thực hiện dự án;
- Triển khai đồng bộ các biện pháp đảm bảo an tồn thi cơng ở tất cả các khâu;
- Kiến nghị với nhà thầu.