Nghiên cứu tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến việc làm và thu nhập của người dân khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện bình xuyên tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------------

Nguyễn Đức Hiếu

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐẾN VIỆC LÀM VÀ THU NHẬP CỦA NGƢỜI DÂN KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội –2013


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------------

Nguyễn Đức Hiếu

NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG ĐẾN VIỆC LÀM VÀ THU NHẬP CỦA NGƢỜI DÂN KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Hà Thành

Hà Nội –2013


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT VÀ BỒI THƢỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG Ở NƢỚC TA ........................................................................................... 6
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ............... 6
1.1.1. Một số khái niệm ................................................................................................. 6
1.1.2. Tính chất của quá trình thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất ....................... 7
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường GPMB ................................. 8
1.1.4. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ................................... 14
1.1.5. Thẩm quyền thu hồi đất ..................................................................................... 14
1.1.6. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất ................................................................ 15
1.2 Cơ sở pháp lý của thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ........................ 16
1.3. Một số vấn đề về thu hồi đất và bồi thƣờng GPMB hiện nay ở nƣớc ta ............ 17
1.3.1. Trước khi có Luật đất đai năm 1993 .................................................................. 17
1.3.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 ...................................................................................... 19
1.3.3. Từ khi có Luật đất đai năm 2003 ....................................................................... 20
1.3.4. Nhận xét, đánh giá ............................................................................................. 23
1.4. Một số khái niệm cơ bản về việc làm và thu nhập của ngƣời dân...................... 23
1.4.1. Việc làm ............................................................................................................. 23
1.4.2. Thu nhập ............................................................................................................ 25
1.6. Thực trạng thu hồi đất, bồi thƣờng, GPMB trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. ....... 29
1.6.1. Tình hình chung về công tác bồ i thường GPMB trên điạ bàn tin̉ h. ................... 29
1.6.2. Kế t quả công tác bồ i thường GPMB của tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 20072012 ............................................................................................................................. 32
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GPMB TRÊN ĐỊA

BÀN HUYỆN BÌNH XUYÊN, TỈNH VĨNH PHÚC TRONG Q TRÌNH CƠNG
NGHIỆP HĨA, HIỆN ĐẠI HĨA GIAI ĐOẠN 2007-2012 .................................................. 36
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ............................................... 36
2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ......................................................................... 36
2.1.2. Khái quát về điều kiện dân cư, văn hóa, xã hội ................................................. 38
2.1.3. Xu hướng chuyển dịch theo hướng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa của huyện
Bình Xun giai đoạn 2007 - 2012 .............................................................................. 40


2.1.4. Tình hình quản lý đất đai và xu hướng chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất giai
đoạn 2007 - 2012 ......................................................................................................... 45
2.2. Thực trạng thu hồi đất, bồi thƣờng, GPMB trên địa bàn huyện trong q trình
cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa giai đoạn 2007-2012 .................................................... 53
2.2.1. Cơ sở pháp lý thực hiện để thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB
trên địa bàn huyện ........................................................................................................ 53
2.2.2. Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng huyện Bình
Xun ........................................................................................................................... 55
2.2.3. Một số dự án trọng điểm có thu hồi đất trên địa bàn huyện Bình Xuyên: ............. 57
2.2.4. Một số quy định về bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn huyện Bình Xuyên........................................................................................... 59
2.2.5. Giá bồi thường hỗ trợ, đối với đất nông nghiệp bị thu hồi trên địa bàn
huyện ........................................................................................................................... 61
CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, GPMB
ĐỐI VỚI VIỆC LÀM, THU NHẬP CỦA NGƢỜI DÂN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH XUYÊN – TỈNH VĨNH PHÚC ................................................... 63
3.1. Khái quát về hai dự án nghiên cứu ....................................................................... 63
3.1.1. Giới thiệu về hai dự án trọng điểm nghiên cứu ................................................. 63
3.1.2. Cơ sở pháp lý của việc thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của
hai dự án nghiên cứu .................................................................................................... 67
3.1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất bị thu hồi của hai dự án nghiên cứu ........ 70

3.2. Đánh giá việc thực hiện tiến độ bồi thƣờng, GPMB đối với hai dự án nghiên cứu . 73
3.2.1. Trình tự thực hiện cơng tác bồi thường, GPMB đối với hai dự án nghiên cứu . 73
3.2.2. Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ ............................................... 75
3.2.3. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB hai dự án nghiên cứu .............. 76
3.3. Đánh giá công tác bồi thƣờng GPMB đối với việc làm và thu nhập của ngƣời dân
khi Nhà nƣớc thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu ....................................................... 91
3.3.1. Khái quát thông tin các hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu .. 91
3.3.2. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB đối với vấn đề việc làm của
người dân tại hai dự án nghiên cứu .............................................................................. 96
3.3.3. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB đối với vấn đề thu nhập của
người dân bị thu hồi đất tại hai dự án nghiên cứu ..................................................... 101


3.3.4.. Đánh giá chung ............................................................................................... 111
3.4. Một số giải pháp thực hiện cơng tác bồi thƣờng, GPMB hiệu quả, góp phần cải
thiện việc làm và đời sống của ngƣời dân sau thu hồi đất đối với địa bàn huyện
Bình Xuyên ................................................................................................................... 114
3.4.1. Nhóm giải pháp về chính sách ......................................................................... 115
3.4.2. Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện .............................................................. 115
3.4.3. Một số giải pháp khác ...................................................................................... 116
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................................. 118
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 121


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu độc lập của tác giả. Các
số liệu và kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được cơng bố
trong bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu trích dẫn trong q trình nghiên
cứu đều được ghi rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2013

Họ và tên tác giả luận văn

Nguyễn Đức Hiếu


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình làm việc và thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ
nhiệt tình và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân.
Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hà Thành,
người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu đề
tài và hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn Khoa Sau đại học, Quý thầy cô thuộc khoa
Địa Lý – trường Đại học KHTN – ĐHQG Hà Nội đã giúp tơi hồn thành q
trình học tập và thực hiện Luận văn Thạc sĩ khoa học.
Tơi xin chân trọng cảm ơn tập thể phịng Tài ngun và mơi trường
huyện Bình Xun, Ban BT – GPMB huyện Bình Xun, UBND xã Bá Hiến và
các đồng chí trưởng các thôn Thống Nhất, Bắc Kế, Văn Giáo và Thích Chung
đã tạo điều kiện thu thập số liệu và cung cấp thông tin cần thiết cho việc nghiên
cứu đề tài.
Nhân dịp này, tôi cũng xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè và đồng nghiệp
đã động viên và giúp đỡ tơi hồn thành chương trình học tập và thực hiện luận
văn này.
Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2013
Họ và tên tác giả luận văn

Nguyễn Đức Hiếu


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

CÁC CHỮ VIẾT TẮT

KÝ HIỆU

1

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CNH - HĐH

2

Đơ thị hóa

ĐTH

3

Giải phóng mặt bằng

GPMB

4

Bị ảnh hưởng

BAH

5

Ủy ban nhân dân

UBND

6

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

7

Tái định cư

TĐC

8

Bồi thường

BT

9

Hỗ trợ

HT

10

Khu công nghiệp

KCN

11

Khu đô thị

KĐT


DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH
SƠ ĐỒ,
BẢNG,

TÊN, BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

TRANG

BIỂU ĐỒ
Bảng 1.1
Bảng 2.1
Bảng 2.2

Bảng 2.3
Bảng 3.1
Bảng 3.2
Bảng 3.3
Bảng 3.4
Bảng 3.5
Bảng 3.6
Bảng 3.7
Bảng 3.8
Bảng 3.9

Kết quả bồi thường GPMB trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (Giai
đoạn 2007 – 2012)
Giá trị sản xuất và một số sản phẩm công nghiệp chủ yếu trên
địa bàn huyện thời kỳ 2001 -2010
Diện tích các loai đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2007 –
2012
Kết quả BT, GPMB trên địa bàn huyện Bình Xuyên giai đoạn 2007
– 2012
Bảng giá bồi thường hỗ trợ đất nông nghiệp áp dụng trên địa
bàn huyện
Danh sách các hộ chưa nhận tiền BT, GPMB dự án của giai đoạn 1
Danh sách các hộ chưa nhận tiền BT, GPMB dự án của giai
đoạn 2 (Đợt 1)
Danh sách các hộ thôn Bắ c Kế chưa nhận tiền BT, GPMB dự
án của giai đoạn 2 (Đợt 2)
Danh sách các hộ thôn Thố ng Nhấ t chưa nhận tiền BT,
GPMB dự án của giai đoạn 2 (Đợt 2)
Danh sách một số hộ gia đình, cá nhân chưa nhận tiền bồi
thường đợt 3

Trình độ văn hóa chun mơn của lao động tại 2 dự án
nghiên cứu
Tình hình thu hồi đất của các hộ dân tại 2 dự án nghiên cứu
Số tiền bồi thường, hỗ trợ việc làm của mỗi hộ dân theo các
mức

33
42
51
58
71
77
79
81
81
87
92
93
94


Bảng 3.10
Bảng 3.11
Bảng 3.12
Bảng 3.13
Bảng 3.14
Bảng 3.15
Bảng 3.16
Bảng 3.17
Biểu đồ 2.1

Biểu đồ 3.1
Biểu đồ 3.2

Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân trước và sau
khi bị thu hồi
Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân trước và sau
khi bị thu hồi
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất
Bình quân thu nhập /tháng ở các hộ có đất sau khi bị thu hồi
đất
Thu nhập bình quân theo đầu người/tháng phân theo nguồn
thu
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất
Bình quân thu nhập /tháng ở các hộ có đất sau khi bị thu hồi
đất
Thu nhập bình quân theo đầu người/tháng phân theo nguồn
thu
Cơ ấu diện tích các loại đất huyện Bình Xuyên năm 2007 và
năm 2012
Trình độ văn hóa, chun mơn các hộ dân tại 2 dự án ngiên
cứu
Tình hình diện tích thu hồi của các hộ dân tại 2 dự án nghiên
cứu

96
98
101
103
104
106

107
108
48
93
95

Hình 3.1

Sơ đồ vị trí xây dựng dự án đường Nguyễn Tất Thành

64

Hình 3.2

Sơ đồ vị trí xây dựng dự án khu đất dịch vụ

66


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Hiện nay ở nước ta, q trình đơ thị hóa (ĐTH) đang diễn ra rất mạnh mẽ. Q
trình đơ thị hóa đang được đẩy mạnh cả về quy mô lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu
phát triển của đất nước.
Q trình đơ thị hóa có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế-xã hội,
một mặt, nó tạo nên diện mạo mới cho đất nước, nâng cấp cơ sở hạ tầng, tập trung
nguồn lao động phục vụ các ngành kinh tế phi nông nghiệp, gia tăng cơ hội việc làm và
nâng cao thu nhập cho người dân. Tuy nhiên, để thực hiện q trình đơ thị hóa, thì địi
hỏi phải giải phóng được một diện tích lớn ―mặt bằng sạch‖ để có thể thực hiện các dự
án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đơ thị, khu cơng nghiệp,... Vì vậy cơng tác giải phóng

mặt bằng (GPMB) đóng vai trị hết sức quan trọng, là điều kiện tiên quyết để có thể
đảm bảo cho q trình đơ thị hóa được thực hiện. GPMB luôn đi đôi với việc thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng,
mục đích phát triển kinh tế.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục vụ phát
triển các dự án đầu tư phải được thực hiện ra sao và cách thức đền bù thế nào cho
những người bị thu hồi đất đang là những câu hỏi chưa có câu trả lời thỏa đáng. Giải
quyết khơng tốt, khơng thoả đáng khiến cho quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi
và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến
tình hình an ninh trật tự xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lịng tin của người dân đối
với các chính sách, pháp luật của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất diễn ra tràn lan khơng
kiểm sốt được, trước mắt quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh
hưởng tới vấn đề an ninh lương thực quốc gia.
Vĩnh Phúc là một tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, nhiệm vụ
phát triển kinh tế xã hội của tỉnh luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả
nước. Trong những năm vừa qua, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh

1


Phúc nói chung và q trình đơ thị hố của các thành phố, huyện, thị xã nói riêng, nhu
cầu sử dụng đất cho việc phát triển cơ sở hạ tầng ngày càng trở nên cấp thiết. Thực
hiện chủ trương chính sách của tỉnh về thu hút đầu tư, với lợi thế là một huyện cơng
nghiệp, có hệ thống giao thơng phát triển, có tuyến quốc lộ 2A, các tuyến tỉnh lộ 302,
303, 310... chạy qua địa bàn, những năm gần đây, huyện Bình Xuyên đã chấp thuận
một số dự án đầu tư như: khu cơng nghiệp Bình Xun, Khu cơng nghiệp Bá Thiện II,
Cụm công nghiệp Hương Canh và trong tương lai không xa là khu công nghiệp Bá
Thiện Trung, các dự án đã lấy đi một diện tích lớn đất sản xuất nông nghiệp của người
dân dẫn đến việc nhiều người dân bị thiếu đất hoặc khơng cịn đất để canh tác. Mặc dù

trong quá trình thu hồi đất, địa phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với
người dân bị thu hồi đất về các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào
tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư, nhưng vẫn khơng thể tránh khỏi một số thiếu
sót và bất cập.
Trên thực tế một bộ phận nhỏ người nông dân bị mất đất được đền bù bằng tiền
mặt chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định cuộc sống
và công việc; chỉ một bộ phận người dân bị thu hồi đất được đào tạo nghề, cịn đại đa số
khơng tham gia, hoặc có tham gia vào việc đào tạo nghề nhưng khơng có hiệu quả, dẫn
đến việc khơng có việc làm hay có việc làm nhưng không ổn định, thu nhập thấp dẫn đến
đời sống của người dân bị mất đất lại càng khó khăn thêm. Để tìm hiểu sâu thêm về vấn
đề này, từ đó góp phần đưa ra những giải pháp đúng đắn cho cơng tác giải phóng mặt
bằng khi thu hồi đất cho huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc, nhằm giải quyết vấn đề
việc làm và thu nhập cho người dân - đối tượng bị tác động lớn nhất sau khi bị thu hồi
đất và gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới, tôi đã chọn đề tài: ―Nghiên cứu
tác động của cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến việc làm và thu nhập của
người dân khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Bình Xuyên,
tỉnh Vĩnh Phúc” để làm nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm làm rõ những tác động của công tác bồi thường giải

2


phóng mặt bằng đến việc làm và thu nhập của người dân khi khi Nhà nước thu hồi đất
đối với một số dự án trên địa bàn huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó đề xuất
các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định và nâng cao đời sống của
người dân.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan một số chính sách, quy định pháp lý về vấn đề thu hồi đất, cơng tác
giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật

đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB tại một số
dự án trên địa bàn huyện Bình Xuyên.
- Điều tra, khảo sát về công tác bồi thường và thu hồi đất, phỏng vấn các hộ
thuộc diện Nhà nước thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư để làm rõ sự thay đổi về
công việc, mức thu nhập và đời sống chung của các hộ gia đình trước và sau khi bị thu
hồi đất.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng đến cơng
việc, thu nhập và đời sống chung của người dân bị thu hồi đất.
- Rút ra bài học kinh nghiệm, đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện cho
cơng tác thu hồi đất, GPMB ở huyện Bình Xuyên.
4. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi khu vực nghiên cứu: Do giới hạn về thời gian, nên luận văn chỉ thực
hiện nghiên cứu cụ thể ở 2 dự án đã thực hiện bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện
Bình Xun, đó là: dự án xây dựng khu đất dịch vụ và đấu giá QSDĐ tại thôn Tân
Ngọc – Thống Nhất - Bắc Kế, xã Bá Hiến – huyện Bình Xuyên và dự án đường
Nguyễn Tất Thánh kéo dài thuộc địa phận huyện Bình Xuyên.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu đánh
giá những ảnh hưởng của công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất đến
việc làm và thu nhập của người dân

3


5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống:
Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ
nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luận tới
thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách và thi
hành pháp luật.

Phƣơng pháp điều tra thực địa, khảo sát hộ gia đình:
- Điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất của huyện (thu thập số liệu,
kết hợp với phỏng vấn cán bộ địa phương-chủ tịch huyện, chủ tịch xã, cán bộ địa chính
thuộc địa bàn nghiên cứu).
- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của
huyện (thu thập số liệu sơ cấp).
- Điều tra phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi: sử dụng
bảng hỏi để phỏng vấn, nhằm tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm, thu
nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
Phƣơng pháp chọn mẫu điều tra:
Chọn mẫu điều tra có nghĩa là khơng tiến hành điều tra hết toàn bộ các đơn vị
của tổng thể, mà chỉ điều tra trên một số đơn vị nhằm tiết kiệm thời gian, cơng sức và
chi phí. Từ những đặc điểm và tính chất của mẫu ta có thể suy ra được đặc điểm và tính
chất của cả tổng thể đó. Vấn đề quan trọng nhất là đảm bảo cho tổng thể mẫu phải có
khả năng đại diện được cho tổng thể chung.
Phƣơng pháp hỏi ý kiến chuyên gia:
Sử dụng ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về lĩnh vực quy
hoạch và quản lý sử dụng đất.
Phƣơng pháp so sánh, phân tích
Được thực hiện trên cơ sở nguồn số liệu thu thập được từ phiếu điều tra, phỏng vấn,
sử dụng các thuật toán và sự hỗ trợ của phần mềm excel để thống kê, tính tốn tình hình thất
nghiệp/có việc làm, loại hình việc làm của các lao động; bình quân mức thu nhập của từng

4


hộ; số tiền đền bù trung bình mà từng hộ gia đình được nhận,… Những số liệu thống kê,
tính tốn được sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề, hoặc để so sánh giữa thời
điểm trước khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất cho dự án; giữa dự án
này và dự án kia.

Phƣơng pháp kế thừa:
Thu thập tài liệu nghiên cứu có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn
lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên
quan tới vấn đề nghiên cứu. Các kết quả có được từ các cơng trình, đề tài nghiên cứu từ
trước cung cấp kinh nghiệm để thực hiện việc thiết kế phiếu điều tra phỏng vấn hộ gia
đình, đồng thời là cơ sở lý luận và thực tiễn để tổng quan vấn đề nghiên cứu và đề xuất
các giải pháp nhằm góp phần thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái
định cư khi thu hồi đất có hiệu quả hơn đối với nghiên cứu này.
6. Cấu trúc của luận văn:
Phần mở đầu
Chƣơng 1: Tổng quan về công tác thu hồi đất và bồi thường, giải phóng mặt
bằng ở nước ta
Chƣơng 2: Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện
Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc trong quá trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa giai đoạn
2007 - 2012
Chƣơng 3: Đánh giá tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối
với vấn đề việc làm, thu nhập của người dân tại một số dự án trên địa bàn huyện Bình
Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc và đề xuất một số giải pháp
Kết luận và kiến nghị

5


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT
VÀ BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở NƢỚC TA
1.1. Cơ sở lý luận về vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Một số khái niệm
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý

theo quy định của pháp luật [15].
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi [15] . Bồi thường thiệt hại
vừa phải đảm bảo tái hồi lợi ích bị thiệt hại của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời
đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người nhận lại quyền sử dụng đất đã
thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hồ lợi ích của các đối tượng tham gia.
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Việc Bồi thường thiệt hại
có thể được thực hiện bằng tiền, hay vật chất khác… theo các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [15].
Giải phóng mặt bằng là q trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến
di dời nhà cửa, cây cối và các cơng trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy
định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng trình mới trên đó .
Tái định cư (TĐC) trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc di chuyển
người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của
Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư .
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người
sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

6


+ Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [15].
+ Trường hợp khơng có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối

với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá
trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó [15].
1.1.2. Tính chất của q trình thu hồi đất và bồi thƣờng khi thu hồi đất
Trước tiên, cần phải khẳng định rằng việc thu hồi đất để tạo ―mặt bằng sạch‖ cho
các dự án, cơng trình xây dựng là rất cần thiết trong q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa.
Tuy nhiên, q trình thu hồi đất và cả việc xác định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
để xây dựng các cơng trình lại vừa mang tính đa dạng, vừa mang tính phức tạp.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều
kiện tự nhiên kinh tế, xã hội khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành
nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập trung dân
cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất
chủ yếu của dân cư là sản xuất nơng nghiệp. Do đó mỗi khu vực cần phải thu hồi đất
lại có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp nhất định để xây
dựng phương án thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất phù hợp với những đặc điểm
riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời
sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nơng thơn, đất nơng
nghiệp chính là tư liệu sản xuất quan trọng của người nơng dân để họ có thể tạo nên thu
nhập nhờ vào hoạt động canh tác nơng nghiệp, đồng thời đó cũng chính là thứ tài sản quý
giá mà họ được giao để sử dụng lâu dài, thậm chí có thể truyền sang cả đời con, cháu. Thu

7


hồi đất nông nghiệp đồng nghĩa với tước đi tư liệu sản xuất quan trọng của người nông dân,
buộc họ phải đổi nghề để kiếm sống. Mặt khác, đối với đất ở, là loại tài sản có giá trị, mà
với nhiều người, đó có khi cịn là mảnh đất mà gia đình của họ đã gắn bó qua nhiều thế hệ,
đó cũng có khi là vị trí để họ có thể kiếm sống nhờ vào việc phát triển các hoạt động bn

bán, dịch vụ. Do đó, phần lớn người dân có tâm lý ngại di chuyển chỗ ở, ngại sự xáo trộn
trong cuộc sống bởi sự thay đổi nghề nghiệp chính. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất chính vì thế khơng chỉ liên quan đến bồi thường theo đúng giá trị đất đai, mà còn liên
quan đến việc hỗ trợ và tạo nghề nghiệp mới cho người dân, hỗ trợ và ổn định cuộc sống
của người dân,… Các mâu thuẫn giữa người bị thu hồi đất và người được giao sử dụng đất
sau thu hồi, mâu thuẫn giữa nhu cầu được bồi thường bằng đất với sự hạn hẹp về quỹ đất,
mâu thuẫn giữa người bị thu hồi đất và bên có trách nhiệm thu hồi đất,… nảy sinh trong
quá trình thu hồi đất khiến cho việc bồi thường đất khó được giải quyết thỏa đáng. Ngồi
ra, trong vấn đề sử dụng đất, việc xác định cho chính xác nguồn gốc sử dụng đất, đối
tượng sử dụng đất để bồi thường cho đúng cũng gặp nhiều vấn đề do công tác quản lý nhà
nước về đất đai ở nhiều nơi còn nhiều khiếm khuyết, việc cập nhật biến động sử dụng
đất không tốt, công tác lưu giữ hồ sơ khơng tốt, thiếu bài bản.
Tính đa dạng và phức tạp của việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường khi thu
hồi đất đã khiến cho giải phóng mặt bằng luôn luôn là vấn đề nhạy cảm, dễ bị khiếu nại,
vừa cần sự chỉ đạo sát sao và có trách nhiệm của các cấp chính quyền, nhưng cũng cần
đến sự thấu hiểu và hợp tác của những hộ gia đình bị thu hồi đất.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng GPMB
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nƣớc về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó khơng
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với
các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống

8


quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp
với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở

pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được
quan hệ đất đai mới hình thành trong q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống
pháp luật đất đai ln đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế,
bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất
đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản
trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp luật đất đai cịn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức
độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt
chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật .
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Trong những năm gần đây
UBND các cấp đều có ý thức nắm và hiểu được kiến thức, nhận thức pháp luật về đất đai
nhưng trong quá trình triển khai thực tế, ở nhiều nơi vẫn cịn xảy ra tình trạng nhầm lẫn
việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ
quan có trách nhiệm vẫn chưa thật sát sao. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi
hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh
hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [1] .
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức
việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng
vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên

9

một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án
có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới
chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh [13]:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định
thu hồi đất đó của người đang sử dụng [13];
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương
án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ quan duy ý
chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch ―treo‖, dự án ―treo‖ [13] .
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng rõ ràng, tình
trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác đền bù. Mặc dù
Luật đất đai và các nghị định đã hướng dẫn việc giao đất và cho thuê đất đều phải thực
hiện qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp không làm đúng
theo quy định thậm chí giao đất khi chưa có quy hoạch. Trong điều 58 Luật Đất đai và
điều 61 nghị định 181/NĐ-CP đã quy định về việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức kinh tế, tổ chức cá nhân nước ngoài để phục vụ cho dự án đầu tư, kinh doanh
đều phải được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử
dụng đất [15].
Tuy nhiên, trên thực tế trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất vẫn thực hiện theo

10

cách ―thông thường‖ tức là nhà đầu tư sẽ được giới thiệu địa điểm, xin giấy chứng
nhận đầu tư, xin giao đất, cho thuê đất mà không gắn với việc đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan trọng
hàng đầu để ―quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản‖, là cơ sở xác định
tính pháp lý của đất đai. Từ năm 2007 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo
quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ tài ngun và Mơi trường, nhưng
cịn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, cơng tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất;
việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi thường GPMB
đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì cơng
tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Thấy được vai trò của cơng tác cấp GCNQSDĐ và những lợi ích mà nười dân có
được sau khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, ngày 21 tháng 6 năm 2012 Quốc hội đã
ban hành nghị quyết số 30/2012/QH13 bảo đảm đến 31/12/2013 cơ bản hoàn thành
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trong phạm vi cả nước. Đến nay
sau hơn một năm thực hiện nghị quyết của Quốc hội về cấp GCNQSDĐ, cả nước đã
cấp được GCNQSDĐ cho 19.737.000 ha đạt tỷ lệ 82,2 % diện tích cần cấp trong đó có
08 tỉnh cơ bản hồn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ với tỷ lệ trên 85% diện tích cần
cấp, có 22 tỉnh có tỷ lệ cấp GCNQSDĐ thấp.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi
về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính,

11


chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm
tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác
bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo
niềm tin trong nhân dân .
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những
điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà nước
chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai
2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau .
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định
số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích
quốc gia, lợi ích cơng cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm
1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng... Giá
đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài
(trên mười năm), mặc dù trong q trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung
giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần
đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều

so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại các địa phương .

12


- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này [15] (Luật Đất đai);
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính ngun tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật đất đai
năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc ―sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường‖ [15].
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm
2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
Khi định giá đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ
trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và
tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thơng thường trong hoạt động
kinh tế thực tế của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
chuyển nhượng QSD đất thức tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên,
tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không sát với

giá chuyển nhượng QSD đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, dẫn tới nhiều
khó khăn trong công tác bồi thường về đất đai và phát sinh khiếu kiện.
1.1.3.3. Thị trƣờng Bất động sản
Luật đất đai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở đường

13


cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển . Luật đất đai 2003 là văn bản
pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở tổng kết
hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các điều kiện để
hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất đai, thể hiện tập
trung trong các mục ―Tài chính về đất đai và giá đất‖, "Quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc
thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự
mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua Nhà nước thực
hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường [15].
1.1.4. Các nguyên tắc bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Các nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất của
Ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng Châu Á (ADB) đã rút ra các nguyên tắc sau:
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ
pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo
hài hịa lợi ích của các bên có liên quan.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc
tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi.

- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực
hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng.
- Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải kết hợp với
nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để
người dân tự giác thực hiện là quan trọng
1.1.5. Thẩm quyền thu hồi đất

14


Theo điều 44 Luật Đất đai năm 2003 quy định:
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất
đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân
nước ngoài [15].
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất
đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam [15].
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định như trên không
được uỷ quyền.
1.1.6. Các trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây [15] :
- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích cơng cộng, phát triển kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc khơng cịn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất khơng đúng mục đích, sử dụng đất khơng có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà khơng có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

15