Một số ý kiến đóng góp về tiêu chí, cách thức điều chỉnh quy hoạch phân khu nhằm phục vụ các dự án chỉnh trang đô thị khu vực dọc sông, kênh, rạch trên địa bàn TP.HCM

Quy hoạch và phát triển kè bờ sơng Sài Gịn và sơng, kênh nội thành và các giải pháp
để hồn thành cơ bản kè sơng Sài Gịn, sơng và kênh nội thành vào năm 2025

MỘT SỐ Ý KIẾN ĐÓNG GÓP VỀ TIÊU CHÍ,
CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH PHÂN
KHU NHẰM PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN CHỈNH
TRANG ĐÔ THỊ KHU VỰC DỌC SÔNG, KÊNH,
RẠCH TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
Lý Thế Dân
P. QLQHKV2 Sở Quy hoạch - Kiến trúc

Với bề dày lịch sử trên 300 năm, đơ thị Sài Gịn-Thành phố Hồ Chí Minh hình thành và phát
triển trên vùng địa hình sơng nước kênh rạch chằng chịt. Cộng đồng cư dân Thành phố, trong q
trình vừa thích nghi vừa chế ngự điều kiện tự nhiên, đã tương tác và kiến thiết nên phần cơ sở hạ tầng
và cơng trình xây dựng của Thành phố, đồng thời hình thành ra các nguyên tắc, quy định cho quá
trình quy hoạch và xây dựng trên môi trường sông nước, kênh rạch. Nối tiếp truyền thống đẹp này, Sở
Quy hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh đã có những đóng góp nhất định trong q trình tạo lập
các nguyên tắc ứng xử và quản lý quy hoạch xây dựng trên địa bàn Thành phố, cụ thể là đối với các
dự án chỉnh trang ven và trên kênh rạch như dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè hay kênh
Tân Hóa-Lị Gốm...
Căn cứ từ đồ án quy hoạch chung xây dựng Thành phố và các quy hoạch phân khu, Sở Quy
hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh đã tham gia phối hợp chặt chẽ trong quá trình triển khai thực
hiện các dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc-Thị Nghè, kênh Tân Hóa-Lị Gốm, kênh Đơi-kênh Tẻ v.v.
bao gồm: triển khai rà soát, tổ chức thực hiện điều chỉnh quy hoạch nhằm chuẩn bị hành lang pháp lý
về quy hoạch với nhiều cấp độ khác nhau (điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố, điều
chỉnh các đồ án quy hoạch phân khu, triển khai tổ chức lập và công bố Quy chế quản lý quy hoạch,
kiến trúc đô thị; Thiết kế đô thị; Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại các khu vực động lực phát triển, khu
vực thực hiện dự án chỉnh trang và phát triển đô thị) làm cơ sở để quản lý không gian kiến trúc, quản
lý hoạt động xây dựng, tạo điều kiện thực hiện các chương trình nêu trên.
Từ thực tế quá trình quản lý quy hoạch-kiến trúc nêu trên, Sở Quy hoạch - Kiến trúc có đúc kết
một số kinh nghiệm như sau:

150


Quy hoạch và phát triển kè bờ sơng Sài Gịn và sơng, kênh nội thành và các giải pháp
để hồn thành cơ bản kè sơng Sài Gịn, sơng và kênh nội thành vào năm 2025

1. Các khó khăn trong quá trình nghiên cứu dự án khu vực chỉnh trang dọc kênh, sông nội
thành:
Trong các đồ án quy hoạch phân khu đã duyệt trước đây, dãy đất dọc các sông, kênh, rạch (tính
từ mép bờ cao tới lộ giới) thường được quy hoạch chức năng đất cây xanh và khoảng cách ly bảo vệ
sông, rạch. Số hộ dân hiện trạng sống ven và trên kênh, rạch khá lớn với mật độ cư trú cao, khiến kinh
phí đền bù giải tỏa khá lớn, dẫn tới thực tế khó có khả năng thực hiện theo đồ án quy hoạch. Do vậy,
để giảm chi phí ngân sách, việc kêu gọi nhà đầu tư tham gia dự án chỉnh trang khu vực dọc sông,
kênh, rạch là cần thiết. Tuy nhiên, việc này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc như sau:
- Nhằm đảm bảo lợi ích kinh tế khi thực hiện dự án, nhà đầu tư thường đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trên quỹ đất dọc sông, kênh, rạch (sau khi đền bù giải tỏa) quá cao với nội dung của QHPK
1/2000 và các quy định hiện hành. Quy mô dân số theo các phương án đề xuất của nhà đầu tư luôn
vượt mức quy định so với các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Việc tăng
dân số cũng ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực xung quanh các
quỹ đất hai bên sông kênh rạch nội thành Thành phố (như trường hợp đề xuất của nhà đầu tư đối với
quỹ đất bờ Nam kênh Đôi, Quận 8).
- Kinh phí đền bù giải tỏa khá lớn, quá trình thực hiện kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện và thủ
tục, quy trình của dự án. Thường xuất hiện mâu thuẫn giữa các yêu cầu dự án (tổng mức đầu tư, hình
thức đầu tư, quy trình thủ tục “đấu giá hay mời thầu”, thời gian thực hiện v.v.) với trình tự thủ tục về
điều chỉnh phê duyệt quy hoạch PK 1/2000 và phê duyệt QHCT 1/500.
- Một số trường hợp như dự án khai thác rạch Xuyên Tâm, phương án đề xuất xây dựng cơng trình
trên hành lang cây xanh cách ly sông rạch, không đảm bảo theo khoảng cách ly hành lang sông, rạch
tại Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 của UBND TP.
Như vậy, vai trò của Sở Quy hoạch-Kiến trúc là phải phối hợp rà sốt đồ án QHPK 1/2000 để cùng
chính quyền quận-huyện, nhà đầu tư và các đơn vị liên quan tìm kiếm giải pháp điều chỉnh quy

hoạch đô thị vừa đáp ứng các quy định của Quy chuẩn, Tiêu chuẩn hiện hành, vừa đáp ứng bài toán
kinh tế cho nhà đầu tư, vừa phù hợp công tác quản lý của địa phương và các đơn vị khác liên quan.
Tuy nhiên, tại bước này Sở Quy hoạch-Kiến trúc thường gặp trở ngại chính do hình thể các quỹ đất
dọc sơng, kênh, rạch có đặc thù là kéo khá dài (Rạch Xuyên Tâm chiều dài gần 8km; bờ Nam kênh
Đôi dài gần 10km) nhưng chiều ngang (tính từ mép bờ cao) rất hẹp (thơng thường khoảng dưới
50m, có đoạn chỉ rộng vài mét). Với những khu đất có chiều ngang hẹp, khả năng bố trí cơng trình
cao tầng mật độ cao hoặc cơng trình dịch vụ có yêu cầu kỹ thuật về khoảng lùi xây dựng là rất khó
khăn do các ngun nhân: khơng đủ điều kiện kỹ thuật để tổ chức giải pháp cấp điện, cấp thốt nước,
giao thơng; bị hạn chế bởi các quy định về khoảng cách ly an tồn sơng, kênh, rạch; và các quy định
về giao thông (đường, cầu, bến thủy v.v.).

151


Quy hoạch và phát triển kè bờ sơng Sài Gịn và sơng, kênh nội thành và các giải pháp
để hồn thành cơ bản kè sơng Sài Gịn, sơng và kênh nội thành vào năm 2025

2. Đề xuất định hướng chung để xây dựng giải pháp hài hòa giữa các quy định hiện hành với lợi
ích nhà đầu tư nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang:
2.1. Tiêu chí của việc điều chỉnh quy hoạch:
Theo Kế hoạch thực hiện Chương trình hành động số 15-CTrHĐ-TU ngày 27/10/2016 của
Thành ủy về Chỉnh trang và phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20162020 được ban hành kèm theo Quyết định số 5928/QĐ-UBND ngày 11/11/2016 của UBND Thành
phố Hồ Chí Minh, mục tiêu của các dự án chỉnh trang ven và trên sông, kênh, rạch trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh cần đảm bảo Tập trung chỉnh trang và phát triển đô thị, phấn đấu hoàn thành việc
di dời toàn bộ nhà ở trên và ven kênh rạch, tổ chức lại cuộc sống dân cư tốt hơn, cải thiện điều kiện
sống, tăng mức độ tiếp cận của nhân dân với các dịch vụ công; tăng diện tích mảng xanh và cây
xanh, tạo mơi trường sống tốt hơn, hợp lý, hài hịa với khơng gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh;
phù hợp với sự phát triển chung của đô thị đặc biệt, xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát triển đô
thị bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu góp phần xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh có chất
lượng sống tốt, văn minh, hiện đại, nghĩa tình.

Đồng thời, dự án chỉnh trang cũng cần đảm bảo tính khả thi, có sức hấp dẫn về mặt lợi ích kinh tế để
mời gọi xã hội hóa. Do đó cần có giải pháp hài hòa giữa các quy định hiện hành với lợi ích nhà đầu tư
nhằm tăng tính khả thi cho dự án chỉnh trang.
2.2. Định hướng chung cho việc điều chỉnh quy hoạch:
Để đáp ứng được tiêu chí tổ chức lại cuộc sống dân cư tốt hơn, cải thiện điều kiện sống, tăng
mức độ tiếp cận của nhân dân với các dịch vụ công, tôi đề nghị:
- Chỉ điều chỉnh cục bộ tại các khu đất đủ lớn, có thể tổ chức được các tiện ích cơng cộng (cây
xanh, giáo dục) và đảm bảo khoảng lùi xây dựng và các quy định về an tồn giao thơng, PCCC.
- Chỉ bố trí quỹ nhà ở dọc kênh khi tổ chức được chiều rộng khu đất ven kênh (tính từ mép bờ
cao tới lộ giới đường giao thông) đủ lớn nhằm đảm bảo môi trường tự nhiên và môi trường cảnh quan.
Để đáp ứng được tiêu chí đảm bảo tính khả thi, có sức hấp dẫn về mặt lợi ích kinh tế để mời gọi
xã hội hóa, đề nghị:
- Áp dụng tối đa chỉ tiêu quy hoạch-kiến trúc trên phần đất còn lại của dự án sau khi trừ đi lộ
giới và khoảng cách ly an tồn sơng, rạch theo Quyết định số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 của
UBND Thành phố.
- Áp dụng mức tối thiểu chỉ tiêu theo quy định về dịch vụ đô thị (giáo dục, cây xanh, y tế) trên
phần đất còn lại của dự án sau khi trừ đi lộ giới và khoảng cách ly an tồn sơng, rạch theo Quyết định
số 22/2017/QĐ-UBND ngày 18/4/2017 của UBND Thành phố.
- Cần nghiên cứu phạm vi chỉ giới xây dựng có biên độ rộng để các nhà đầu tư và đơn vị tư vấn
thuận lợi trong việc nghiên cứu giải pháp, phương án kiến trúc sinh động, thẩm mỹ, hấp dẫn, đồng
thời vẫn đảm bảo không che chắn cảnh quan, đảm bảo sự thơng gió, chiếu sáng cho khu vực kế cận,
đảm bảo tuân thủ các Quy chuẩn, Tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành; bảo đảm u cầu về lưu lượng giao
thơng tồn tuyến phù hợp theo quy hoạch được duyệt. Việc tăng phạm vi chỉ giới xây dựng này tạo
điều kiện cho các nhà đầu tư có thể bố trí các dãy cơng trình cao tầng so le hoặc có chiều rộng khối đế
lớn, tạo ra không gian rộng cho các hoạt động dịch vụ- thương mại-giải trí đa dạng có tương tác mật
thiết với không gian cảnh quan dọc sông kênh rạch, tránh sự hình thành các dãy cao tầng khơ khan
dày đặc cản trở cảnh quan khu vực.

152

Quy hoạch và phát triển kè bờ sơng Sài Gịn và sơng, kênh nội thành và các giải pháp
để hồn thành cơ bản kè sơng Sài Gịn, sơng và kênh nội thành vào năm 2025

3. Giải pháp tăng cường:
Xây dựng cơ chế về QH-KT để thu hút đầu tư cho các quỹ đất lớn dọc sông (hành lang khoảng
100m hai bờ sơng). Tiêu chí là chỉnh trang đơ thị theo hướng hiện đại nhưng phải hài hịa cảnh quan đơ thị,
tránh tạo các bức tường bê tông dọc bờ sông, và phải thu hút cộng đồng hai bờ sông ra sinh hoạt giải trí ở
bờ sơng. Có thể tham khảo kinh nghiệm đề xuất tại văn bản số 4125/SQHKT-QHKV1 ngày 13/09/2016 và
văn bản số 4666/SQHKT-QHKV1 ngày 11/10/2016 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về báo cáo tiến độ điều
chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phục vụ cho công tác chỉnh trang đô thị, di dời và tái định
cư, cải thiện điều kiện sống cho các hộ dân sống trên và ven kênh Đôi trên địa bàn Quận 8 như sau:
Cơ chế 1: Cơ chế ưu đãi (+) so với hệ số sử dụng đất cơ bản (V) trong các trường hợp sau:
STT

Các yếu tố thuận lợi cộng thêm

Tăng (+) HSSDĐ
so với V

1

Khu đất có vị trí cách nhà ga metro trong bán kính ≤ 400m

1,0+

2

Khu đất có bố trí bến thủy nội địa được Sở Giao thơng Vận
tải chấp thuận vị trí và quy mơ

1,0+

3

Có thiết kế thân thiện mơi trường, cơng trình kiến trúc xanh

0,5+

Cơ chế 2: Để ưu tiên phát triển cơng trình cao tầng với mật độ xây dựng thấp, hạn chế xây
dựng tầng hầm nhằm bảo đảm thoát nước mặt cho khu vực, gia tăng hiệu quả chống ngập nước
(giảm thiểu diện tích bê tơng hóa bề mặt, giúp đơ thị phát triển bền vững hài hịa) và giảm chi phí
xây dựng cho nhà đầu tư khi triển khai thực hiện cơng trình, các cơng trình bố trí tầng để xe trên cao
và khơng xây dựng tầng hầm thì diện tích tầng kỹ thuật để xe trên cao khơng phải tính vào hệ số sử
dụng đất của dự án.
Cơ chế 3: Nhằm tạo sự thơng thống và hài hịa với khơng gian kiến trúc cảnh quan khu vực,
tạo sự kết nối cho người dân khu vực phía Nam đường Phạm Thế Hiển có thể tiếp cận với cơng viên
dọc bờ Nam kênh Đôi: đối với các dự án đề xuất của nhà đầu tư tại đây có thiết kế để trống tầng trệt
cơng trình (tối thiểu 50% diện tích xây dựng cơng trình và chiều cao thơng thủy ≥ 7m), Sở Quy
hoạch-Kiến trúc kiến nghị UBND Thành phố cho phép nhà đầu tư được tính diện tích mảng xanh,
sân chơi tại tầng trệt vào chỉ tiêu bình quân đất cây xanh của dự án.
Ghi chú: nhà đầu tư có thể áp dụng đồng thời 3 cơ chế nêu trên cho các lô đất theo phương án
điều chỉnh quy hoạch.
Trên đây là một số kinh nghiệm cũng như đề xuất được đúc kết từ thực tế quá trình quản lý
quy hoạch- kiến trúc tại Sở Quy hoạch-Kiến trúc. Như vậy, được sự quan tâm chỉ đạo của Thành ủy
và UBND Thành phố, vai trò tham mưu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc ngày càng gia tăng trong các
chương trình chỉnh trang đơ thị, góp phần cho Thành phố Hồ Chí Minh phát triển đa dạng mạnh mẽ
trong các mặt văn hóa, kinh tế, xã hội, ngày càng thêm hiện đại, văn minh, đậm đà bản sắc./.

153