Đánh giá thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

Nguyễn Thanh Phúc

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG CÁC MỤC ĐÍCH PHI NƠNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

Nguyễn Thanh Phúc

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG CÁC MỤC ĐÍCH PHI NƠNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2015 - 2019
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu khoa học của riêng tơi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
cơng trình nào khác.
Tơi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Phúc


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Phòng Sau đại học, Khoa Địa lý
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi để tơi hồn thành luận văn này.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo - PGS.TS Ngô Đức Phúc,
người hướng dẫn khoa học đã tận tình chỉ bảo cho tơi trong suốt quá trình nghiên
cứu và thực hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của lãnh đạo, cán bộ Văn phòng
Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng
Quản lý đơ thị, Phịng Thống kê, Ban Bồi thường – giải phóng mặt bằng, Ban Quản
lý đầu tư xây dựng quận Hà Đông; Lãnh đạo UBND phường Phú Lương, UBND

phường Kiến Hưng đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu và những thông tin cần
thiết liên quan.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ
tơi hồn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Phúc


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................... 2
4. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 3
6. Cấu trúc luận văn: ......................................................................................... 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 5

1.1. Đơ thị hóa và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ..... 5
1.1.1. Đơ thị hố và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đơ thị ................... 5
1.1.2. Đặc điểm đơ thị hố ............................................................................... 5
1.1.3. Xu hướng đơ thị hóa .............................................................................. 7
1.1.4. Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q trình đơ
thị hóa ................................................................................................................ 7
1.1.5. Ảnh hưởng của đơ thị hóa đến đời sống kinh tế xã hội .......................... 8
1.1.6. Khung sinh kế bền vững .......................................................................... 9
1.1.7. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đến đời sống

và việc làm của người dân .............................................................................. 10
1.2. Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay ................ 11
1.2.1. Phân loại đất nông nghiệp .................................................................... 11
1.2.2. Phân loại đất phi nông nghiệp .............................................................. 12
1.2.3. Những quy định pháp lý liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay .......................................... 13
1.3. Khái quát tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên
địa bàn Thành phố Hà Nội ........................................................................... 18


CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG
NGHIỆP SANG CÁC MỤC ĐÍCH PHI NƠNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN .......... 23
2015 - 2019 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG ................................................. 23

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ............ 23
2.1.1. Điều kiện t nhiên ................................................................................. 23
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................ 29
2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ....................... 33
2.2. Khái quát quá trình đơ thị hóa ở quận Hà Đơng giai đoạn 2015 –
2019 và tình hình quản lý đất đai trên địa bàn .......................................... 34
2.2.1 Khái qt q trình đơ thị hóa ở quận Hà Đơng giai đoạn 2015 –
2019 và định hướng quy hoạch phát triển đến 2030 .................................... 34
2.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ................................................. 38
2.3. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà
Đông giai đoạn 2015 – 2019 .......................................................................... 45
2.3.1. Căn cứ pháp lý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp tại quận Hà Đơng .................................................... 45
2.3.2. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà Đông năm
2015 ................................................................................................................. 47

2.3.3. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà Đơng
năm 2016 ........................................................................................................ 49
2.3.4. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà Đông năm
2017 ................................................................................................................. 52
2.3.5. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà Đơng năm
2018 ................................................................................................................. 55
2.3.6. Chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà Đông năm
2019 ................................................................................................................. 58
2.3.7. Tổng hợp chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở quận Hà
Đông giai đoạn 2015-2019 ........................................................................... 61


2.4 Tổng hợp ý kiến đánh giá của ngƣời dân về chuyển mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp tại một số dự án trên địa bàn Quận ................................ 62
2.4.1 D án: Xây d ng đấu giá QSDĐ ở khu đấu giá QSDĐ Hạ Khâu, phường
Phú Lương, quận Hà Đông. ............................................................................. 62
2.4.2. D án: Đầu tư xây d ng hạ tầng kỹ thuật Khu đất dịch vụ Mậu Lương
(xứ đồng Ma Tre, Bồ Đa, Hàng Bè) thuộc địa bàn phường Kiến Hưng ........ 66
CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ........................................................................... 71

3.1 Đánh giá chung về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa
bàn quận Hà Đông ........................................................................................ 71
3.1.1. Những mặt đạt được .............................................................................. 71
3.1.2. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân................................................ 72
3.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong cơng tác chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông .............. 75
3.2.1. Giải pháp nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất và tổ chức
th c hiện .......................................................................................................... 75

3.2.2. Giải pháp về vốn đầu tư, tiếp tục cải cách hành chính trong giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất .................................................... 76
3.2.3. Giải pháp về đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ...... 77
3.2.4. Giải pháp về đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho lao động bị thu
hồi đất nông nghiệp ......................................................................................... 78
3.2.5. Giải pháp đảm bảo sinh kế cho người dân ........................................... 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 87
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 90


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích trong năm kế hoạch ............ 47
Bảng 2.2: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang phi nông
nghiệp năm 2016 ....................................................................................................... 49
Bảng 2.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2016 .................................. 51
Bảng 2.4: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2017 .................................. 53
Bảng 2.5: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 .................................. 56
Bảng 2.6: Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất ................................................... 58
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2019 .................................. 60
Bảng 2.8: Tổng hợp diện tích chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp theo từng
năm của quận Hà Đông giai đoạn 2015-2019 ........................................................... 61
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Bản đồ hành chính quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội .............................. 24


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ý nghĩa đầy đủ

STT

Chữ viết tắt

1

Bồi thường hỗ trợ

BTHT

2

Cơng nghiệp hóa

CNH

3

Đơ thị hóa

ĐTH

4

Giải phóng mặt bằng

GPMB

5

Khu công nghiệp

KCN

6

Kinh tế - xã hội

KT-XH

7

Nghị định

NĐ

8

Tài nguyên môi trường

TNMT

9

Uỷ ban nhân dân

UBND

10

Xây dựng cơ bản

XDCB

11

Gía trị sản xuất

GTSX

12

Nơng nghiệp

NN

13

Chính phủ

CP

14

Thành phố

TP

15

Kế hoạch sử dụng đất

KHSDĐ


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội lồi người
khơng chỉ theo ngh a duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà
trên phương diện kinh tế, đất đai cịn là nơi tạo ra của cải vật chất. Vì vậy, đất đai có
ý ngh a cực kỳ quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển W. Petty đã nói: "lao động là
cha, đất đai là m của mọi của cải".
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư
liệu sản xuất nhưng đồng thời cũng là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân
cư, xây dựng và phát triển hạ tầng k thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phịng.
Q trình đơ thị hóa của Thành phố Hà Nội và nhất là tại khu vực ven đô
(các quận thuộc khu vực giáp với ranh giới nội thành) trong những năm từ 2015 đến
nay diễn ra với tốc độ nhanh dẫn đến sự chuyển mục đích một diện tích lớn đất
nơng nghiệp sang sử dụng cho các mục đích phi nơng nghiệp. Đây là một xu hướng
tất yếu nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho chuyển dịch cơ cấu kinh tế và xây
dựng cơ sở hạ tầng k thuật, xã hội cho sự phát triển khu vực ven đơ nói riêng và
của Thành phố nói chung. Tuy nhiên, thực trạng của sự chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp đã và đang đặt ra nhiều vấn đề về tính hiệu quả của việc chuyển đổi
cả về mặt kinh tế, xã hội, môi trường. Cùng với lợi ích kinh tế đất thu được thì Nhà
nước đã phải đối mặt với các vấn đề mất đất sản xuất của người dân, bồi thường giá
trị đất và giải quyết việc làm, an sinh xã hội và tình trạng ô nhiễm môi trường,…
Hà Đông là một quận ven đô của Thành phố Hà Nội, có tổng diện tích đất tự
nhiên khoảng 4964.2 ha, trong đó diện tích đất nơng nghiệp là 1265.87 ha chiếm
25.5% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, dưới tác
động của q trình đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa, đã có khoảng hơn 734,68 ha đất
nơng nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp [18].

Mặc dù quận Hà Đông đã cố gắng triển khai thực hiện cơng tác chuyển mục
đích đất nông nghiệp theo các quy định của pháp luật nhưng cịn gặp khá nhiều khó
khăn và các vấn đề cần giải quyết trong quá trình chuyển đổi. Hiệu quả chuyển mục

1


đích đất nơng nghiệp chưa cao và cần có những đánh giá để đề xuất các giải pháp
nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đai.
Xuất phát từ những vấn đề trên, học viên chọn đề tài luận văn "Đánh giá thực
trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục đích phi nơng
nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2019”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
+ Nghiên cứu, đánh giá thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang các mục đích phi nơng nghiệp giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn
quận Hà Đông nhằm làm rõ kết quả đạt được và những hạn chế, tồn tại của quá
trình chuyển đổi.
+ Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong cơng tác chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
+ Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về đơ thị hóa, nhu cầu chuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp cho phát triển đô thị; tổng quan những quy định pháp lý chủ
yếu về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của nước ta và của Thành phố Hà
Nội nói riêng.
+ Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến chuyển mục đích đất
nơng nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông giai đoạn 2015 - 2019.
+ Đánh giá thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các
mục đích phi nơng nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông trong giai đoạn 2015 - 2019;
tổng hợp, phân tích ý kiến đánh giá của người dân về chuyển mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp tại một số dự án trên địa bàn Quận thông qua điều tra xã hội học.

+ Làm rõ những tồn tại, hạn chế trong cơng tác chuyển mục đích đất nơng
nghiệp sang các mục đích phi nơng nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông.
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong chuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện trên tồn bộ địa bàn
quận Hà Đơng, Thành phố Hà Nội.

2


+ Phạm vi khoa học: Đề tài tập trung vào phân tích và đánh giá thực trạng
chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục đích phi nơng nghiệp trên
địa bàn quận Hà Đông.
+ Phạm vi thời gian: Trong giai đoạn 2015 - 2019.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Sở Tài nguyên và Môi trường: Thu thập báo cáo thuyết minh tổng hợp điều
chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối 2016-2020
trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ UBND quận Hà Đơng, Phịng Tài ngun và Mơi trường, một số phịng
ban khác: Thu thập các báo cáo về tình hình quản lý nhà nước về đất đai; tài liệu,
số liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến 2020 của Quận; báo cáo tình hình
phát triển kinh tế - xã hội qua các năm; số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; báo cáo
thuyết minh kế hoạch sử dụng đất của Quận qua các năm 2016, 2017, 2018, 2019;
tình hình thu hồi đất, GPMB tại một số dự án trên địa bàn Quận.
5.2 Phương pháp thống kê: Thống kê tình hình phát triển kinh tế - xã hội của
quận Hà Đơng trong q trình đơ thị hóa, các số liệu về đất nơng nghiệp chuyển
mục đích trong giai đoạn 2015 - 2019, tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất
trong chuyển mục đích đất nơng nghiệp.

5.3 Phương pháp so sánh: So sánh làm rõ biến động sử dụng đất nông
nghiệp, kết quả đạt được trong giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn quận Hà Đông.
5.4 Phương pháp điều tra xã hội học: Được sử dụng nhằm thu thập thơng tin
và điều tra xã hội học cho mục đích nghiên cứu (điều tra phỏng vấn trực tiếp người
dân tại một số dự án chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các mục đích
phi nơng nghiệp trên địa bàn quận Hà Đông: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất xứ
đồng Hạ Khâu, phường Phú Lương và Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng k thuật Khu
đất dịch vụ Mậu Lương (xứ đồng Ma Tre, Bồ Đa, Hàng Bè) thuộc địa bàn phường
Kiến Hưng. Điều tra tại 2 dự án, mỗi dự án 40 hộ gia đình, tổng số phát ra 80 phiếu
điều tra, thu về 78 phiếu. Các thơng tin điều tra tập trung vào tình hình sử dụng tiền
bồi thường, hỗ trợ, tình hình lao động và việc làm, thu nhập của hộ dân sau chuyển

3


mục đích đất nơng nghiệp; ý kiến đánh giá của người dân về sự thay đổi cơ sở hạ
tầng, an ninh trật tự, chất lượng môi trường,… trước và sau chuyển đổi.
5.6 Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Sử dụng để phân tích, đánh
giá thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, làm rõ những khó khăn
vướng mắc, hạn chế tồn tại trong chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
các mục đích phi nơng nghiệp. Từ đó, đưa ra được các giải pháp nâng cao hiệu quả
chuyển mục đích đất nơng nghiệp cả về kinh tế, xã hội và môi trường.
6. Cấu trúc luận văn:
Mở đầu: Nêu lên tính cấp thiết, mục tiêu, nhiệm vụ của đề tài.
Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Th c trạng chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang các
mục đích phi nơng nghiệp giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn quận Hà Đông,
Thành phố Hà Nội
Chƣơng 3: Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.

Kết luận: Cuối cùng là tài liệu tham khảo, phần phụ lục.

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đô thị hóa và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
1.1.1. Đơ thị hố và vấn đề sử dụng đất phục vụ phát triển đơ thị
Từ góc độ nhân khẩu học và địa lý kinh tế, đơ thị hóa được hiểu là sự di cư
từ nông thôn tới đô thị, là sự tập trung ngày càng nhiều dân cư sống trong những
vùng lãnh thổ đô thị. Về mặt xã hội, đơ thị hóa được hiểu là q trình tổ chức lại
môi trường cư trú của con người [1].
Đô thị hóa khơng chỉ thay đổi sự phân bố dân cư và những yếu tố vật chất
mà cịn làm chuyển hóa những khuôn mẫu của đời sống kinh tế - xã hội, phổ biến
lối sống đô thị tới các vùng nông thơn và tồn bộ xã hội. Như vậy, q trình đơ thị
hóa khơng những diễn ra về mặt số lượng như tăng trưởng dân số, mở rộng lãnh
thổ, tăng trưởng về năng suất mà còn thể hiện cả về mặt chất lượng, nâng cao mức
sống, làm phong phú hơn các khn mẫu và nhu cầu văn hóa [6].
Cách hiểu đơn giản nhất và thơng dụng nhất về đơ thị hóa là sự gia tăng tỉ lệ
dân cư đô thị, sự xuất hiện của các đô thị mới và là sự nâng cao cơ sở hạ tầng của
không gian thành phố [23].
Về mặt bản chất, đơ thị hố gắn liền với quá trình tăng trưởng kinh tế của
một khu vực, một quốc gia. Tuy nhiên, tốc độ và đặc điểm của đơ thị hố cịn phụ
thuộc vào trình độ phát triển của khu vực hay quốc gia đó. Bản chất của q trình
đơ thị hố bao gồm [24]:
- Tỷ lệ gia tăng dân số tại các đơ thị
- Thu nhập bình quân của cư dân đô thị
- Tốc độ gia tăng thu nhập của các ngành kinh tế - xã hội và GDP
- Chất lượng cơ sở hạ tầng
- Lối sống của cư dân địa phương

- Cấu trúc xã hội và vai trò của các tổ chức xã hội trong khu vực
1.1.2. Đặc điểm đơ thị hố
Đơ thị hóa được nhìn nhận dưới nhiều quan điểm khác nhau, nhưng dù đứng
trên quan điểm nào thì đơ thị hóa đều có những đặc điểm chính như sau:

5


Thứ nhất, đơ thị hóa là người bạn đồng hành của cơng nghiệp hóa. Q trình
đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa diễn ra song song và làm tiền đề cho nhau, khơng
tách rời nhau. Ở nơi nào có đơ thị hóa thì ở đó có q trình cơng nghiệp hóa và
ngược lại. Q trình đơ thị hóa làm gia tăng tỷ trọng các ngành kinh tế phi nông
nghiệp, trong đó có ngành cơng nghiệp nên kéo theo q trình cơng nghiệp hóa.
Ngược lại, q trình cơng nghiệp hóa dẫn đến tỷ trọng ngành công nghiệp tăng, việc
xây dựng các khu công nghiệp và các cơ sở sản xuất công nghiệp khác sẽ dẫn đến
việc phát triển cơ sở hạ tầng, các hoạt động thương mại, dịch vụ, tập trung dân cư…
kéo theo q trình đơ thị hóa [11].
Thứ hai, đơ thị hóa đưa đến nhiều thành tựu quan trọng nhưng cũng kéo
theo nhiều mặt tiêu cực trong quá trình phát triển của các đơ thị nói riêng và cả xã
hội nói chung. Q trình đơ thị hóa làm đa dạng các thành phần kinh tế, thúc đẩy
sản xuất phát triển theo hướng sản xuất hàng hóa, phát triển kinh tế thị trường, nền
kinh tế và khiến các hoạt động sản xuất trở nên năng động hơn.
Đơ thị hố làm tăng tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, giảm tỉ lệ lao động
nông nghiệp, đồng thời các phương tiện máy móc dần thay thế sức lao động của con
người. Đơ thị hóa dẫn đến sự ra đời của các đơ thị, làm cho các khu vực thay đổi
hình thức tổ chức từ nơng thơn thành các đơn vị mang tính chất đơ thị, qua đó thay
đổi hình thức quản lý, cơ chế chính sách và các hoạt động khác. Đồng thời, đơ thị
hóa góp phần chuyển dịch các hình thái kiến trúc, xây dựng từ dạng nông thôn sang
dạng thành thị, tạo ra nhiều kiểu kiến trúc mới, đ p và hiện đại hơn. Tuy nhiên, bên
cạnh những mặt tích cực, nếu thiếu kiểm sốt thì q trình đơ thị hóa cũng sẽ tạo

nên những biến đổi theo hướng tiêu cực. Cụ thể, q trình đơ thị hóa thiếu kiểm sốt
sẽ dẫn đến gia tăng các tình trạng như: thất nghiệp, tệ nạn xã hội, ô nhiễm môi
trường, quy hoạch thiếu đồng bộ… Những tồn tại này làm ảnh hưởng không nhỏ
đến đời sống và nền văn minh của đô thị và cả xã hội [25].
Đối với việc sử dụng đất khu vực đơ thị hóa thì ngồi những u cầu như với
các loại đất khác như sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả thì sử dụng đất đơ thị cịn có
những u cầu cơ bản: Sử dụng đất phải đúng theo mục đích quy hoạch; phải đảm
bảo cảnh quan môi trường đô thị; phải nghiên cứu k lưỡng, tránh việc phá đi làm lại

6


để đảm bảo tính ổn định, bền vững của đơ thị; việc bố trí các khu đất phải phù hợp,
đảm bảo thuận lợi, giao lưu giữa các khu vực cũng như với các vùng khác [25].
1.1.3. Xu hướng đô thị hóa
Qua q trình nghiên cứu diễn biến của q trình đơ thị hóa trên thế giới, các
nhà nghiên cứu đã kết luận, q trình đơ thị hóa diễn ra theo hai xu hướng chính là
đơ thị hóa tập trung và đơ thị hóa phân tán. Trong đó:
Đơ thị hóa tập trung là q trình phát triển tập trung tồn bộ các ngành công
nghiệp và dịch vụ công cộng vào các thành phố lớn và các vùng xung quanh, làm
hình thành các đô thị khổng lồ, tạo ra sự đối lập giữa thành thị với nông thôn, đồng
thời gây ra sự mất cân bằng mơi trường sinh thái. Đơ thị hóa tập trung góp phần làm
gia tăng khoảng cách về trình độ phát triển kinh tế xã hội giữa đô thị và nông thôn
ngày một xa hơn, tạo nên nhiều áp lực và gánh nặng cho chính quyền đơ thị trong
việc giải quyết việc làm, nhà ở và các nhu cầu khác cho người dân nhập cư vào đô
thị, không hoặc ít khai thác hết tiềm năng của địa bàn nông thơn. Đơ thị hóa tập
trung phù hợp với các nước phát triển, nơi có đầy đủ các điều kiện để hạn chế
những mặt tồn tại và vận dụng được những ưu điểm của xu hướng này mang lại [4].
1.1.4. Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q trình
đơ thị hóa

Dưới tác động của đơ thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất là một tất yếu
khách quan do nhu cầu đất đai thay đổi, yêu cầu phải sử dụng đất hiệu quả hơn, sự
phân công lao động trong xã hội thay đổi…
Đất đai là tài nguyên quan trọng và không thể thiếu trong mọi ngành, mọi
l nh vực cũng như trong mọi mặt của cuộc sống. Đất đai là đầu vào mang tính chất
quyết định cho mọi nhu cầu: là nơi cư ngụ của con người, là địa bàn sản xuất kinh
doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ nhu cầu xã hội… Nguồn cung đất đai là cố
định, trong khi nhu cầu sử dụng đất lại ln có xu hướng thay đổi đáp ứng địi hỏi
cho các mục đích của phát triển nơng thơn, đơ thị nên chuyển mục đích sử dụng đất
là tất yếu.
Đất đai khu vực đơ thị với vai trị là địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa
bàn phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự

7


phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai cùng với sự hạn
chế trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được
phương án sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã
hội của đô thị.
1.1.5. Ảnh hưởng của đơ thị hóa đến đời sống kinh tế xã hội
Q trình đơ thị hóa làm cho nền kinh tế của các đơ thị phát triển nhanh
chóng, các ngành kinh tế phi nông nghiệp phát triển đã thu hút một lượng lao động
nhập cư dồi dào từ các địa bàn nơng thơn. Q trình này đã cung cấp một lực lượng
lao động dồi dào, trẻ cho các đô thị nhưng đồng thời góp phần giải quyết việc làm
cho lao động dư thừa ở các vùng nông thôn. Bên cạnh đó, sự tập trung dân cư và
các hoạt động sản xuất vào các đô thị hay các vùng ven đô thị làm cho đất đai của
các địa phương này được khai thác một cách tốt nhất, được tận dụng gần như triệt
để. Nhờ đó, nâng cao tính hợp lý và hiệu quả trong việc sử dụng đất [6].
Bên cạnh những ảnh hưởng tích cực đối với sự phát triển kinh tế xã hội, q

trình đơ thị hóa cũng tạo ra một số hạn chế cần phải quan tâm trong vấn đề giải
quyết việc làm, ô nhiễm môi trường, tắc đường, gia tăng một số tệ nạn xã hội…
Thực tế cho thấy, q trình đơ thị hóa địi hỏi các lao động phải có trình độ, tay
nghề cao. Do vậy, nhiều lao động nhập cư từ vùng nông thôn chưa được qua đào
tạo, không đáp ứng được yêu cầu của đơn vị tuyển dụng nên khơng tìm được việc
làm và trở thành gánh nặng cho xã hội [7].
Bên cạnh đó, do những biến động của nền kinh tế thế giới, một số cơng ty,
xí nghiệp bị phá sản hoặc phải tinh giảm lao động để giảm chi phí sản xuất. Do vậy,
nhiều lao động sẽ bị đào thải và trở thành những người thất nghiệp. Đơ thị hóa dẫn
đến sự tăng lên đột biến của dân số đô thị, nhu cầu vận chuyển và đi lại ngày càng
cao, số lượng phương tiện tham gia giao thông tăng đột biến làm cho cơ sở hạ tầng
giao thông không theo kịp với những yêu cầu của thực tiễn. Điều này đã làm cho
tình trạng tắc đường thường xuyên xảy ra vào những giờ cao điểm tại các đơ thị lớn,
gây khó khăn cho sinh hoạt của người dân cũng như các hoạt động khác của nền
kinh tế - xã hội. Như vậy, có thể thấy, bên cạnh những ảnh hưởng tích cực thì q
trình đơ thị hóa cũng đã tạo ra những ảnh hưởng mang tính tiêu cực đối với việc

8


phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đô thị hóa là một q trình tất yếu diễn ra
trong tiến trình phát triển kinh tế xã hội của các quốc gia. Do vậy, tùy thuộc vào các
đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của các quốc gia mà cần thiết phải có những giải
pháp để phát huy những tác động tích cực và giải quyết các hạn chế do q trình đơ
thị hóa tạo ra.
1.1.6. Khung sinh kế bền vững
Khung sinh kế bền vững là một phương pháp tiếp cận toàn diện về các vấn
đề phát triển thông qua việc nhấn mạnh đến thảo luận sinh kế của con người. Khung
sinh kế bền vững có nguồn gốc từ phân tích của Amartya Sen về các quyền trong
mối quan hệ với nạn đói và đói nghèo và gần đây được Cục Phát triển quốc tế Anh

cũng như các học giả phát triển và ứng dụng rộng rãi [3]. Để đảm bảo sinh kế bền
vững, một cộng đồng, một hộ gia đình hay một cá nhân cần có năm nguồn vốn,
gồm: nguồn vốn tự nhiên, nguồn vốn con người, nguồn vốn xã hội, nguồn vốn tài
chính và nguồn vốn vật chất. Trong đó, nguồn vốn tự nhiên là tất cả những nguyên
vật liệu tự nhiên để tạo dựng sinh kế như đất đai, rừng, nước và đồng cỏ. Nguồn
vốn con người gồm k năng, kiến thức, khả năng lao động và sức khoẻ con người.
Các yếu tố này giúp cho con người có thể theo đuổi những chiến lược tìm kiếm thu
nhập khác nhau và đạt những mục tiêu sinh kế của họ. Ở mức độ gia đình, nguồn
vốn con người được xem là số lượng và chất lượng lao động có sẵn, do vậy được
xem là nền tảng hay phương tiện để đạt được mục tiêu thu nhập. Nguồn vốn xã hội
là các quan hệ họ hàng, bạn bè, xã hội kể cả các mối quan hệ với các cơ quan, tổ
chức mà một người có thể dựa vào đó để mở rộng các giải pháp sinh kế. Nguồn vốn
xã hội được xem xét trong khung sinh kế bền vững đó là những nguồn lực xã hội
dựa trên những gì mà con người vạch ra để theo đuổi mục tiêu sinh kế của mình.
Nguồn vốn tài chính biểu thị các nguồn lực tài chính mà con người sử dụng để đạt
được các mục tiêu sinh kế của mình, như tiền mặt từ thu nhập hay tiền tiết kiệm có
thể sử dụng làm vốn luân chuyển. Nguồn vốn vật chất là các tài sản như gia súc và
công cụ canh tác… nhằm hỗ trợ sinh kế để sản xuất đạt hiệu quả hơn. Những nguồn
vốn sinh kế có mối quan hệ với nhau và là phương tiện để tạo ra thu nhập sinh kế
tích cực. Do vậy, các nguồn vốn sinh kế có vai trị rất quan trọng trong việc phát
triển sinh kế bền vững [3].

9


1.1.7. Tác động của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đến đời
sống và việc làm của người dân
Quá trình đơ thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp phục vụ mục
tiêu cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa tại các đơ thị ở nước ta là xu thế tất yếu phản ánh
trình độ phát triển. Ngồi những ảnh hưởng tích cực có thể thấy rõ cịn có sự bất

hợp lý trong phân bố các cơng trình xây dựng, sự thiếu gắn bó, liên thơng giữa các
thành tố. Phần lớn các khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, các điểm dân cư...
đều tràn ra, bám sát trục đường giao thông, tạo nên sự phát triển mất cân đối về
khơng gian xây dựng.
Khá phổ biến là tình trạng thiếu đồng bộ, thiếu khớp nối giữa hạ tầng các dự
án chuyển mục đích sử dụng đất với hạ tầng các vùng nông thôn xung quanh; giữa
hạ tầng kinh tế -k thuật với hạ tầng văn hóa -xã hội.
Đời sống vật chất và tinh thần của phần lớn người dân nông thơn có đất bị
thu hồi tại các vùng ven đơ sau khi bị thu hồi khá hơn trước đây. Mặc dù là dấu hiệu
tích cực nhưng điều băn khoăn là sự cải thiện đời sống này mới là vẻ bề ngồi bởi lẽ
người dân có sẵn tiền bồi thường, do chưa biết cách đầu tư sản xuất kinh doanh
trong khu vực phi nông nghiệp nên dùng xây nhà và sắm các phương tiện sinh hoạt.
Khi tiêu hết số tiền đền bù rồi, họ sẽ khơng cịn nguồn thu nhập nào đáng kể mang
tính ổn định, vì khơng có việc làm chắc chắn. Do đó, sự phát triển bền vững về đời
sống vật chất và tinh thần của hộ dân bị thu hồi đất chưa thực sự đảm bảo [9].
Để có đất cho mục đích phát triển cơng nghiệp, thương mại dịch vụ, hàng
vạn hộ nông dân bị thu h p diện tích đất canh tác, có trường hợp khơng cịn đất và
phải di chuyển cả chỗ ở, một tỷ lệ đáng kể trong số này gặp khó khăn do bị gián
đoạn về kinh tế, không chuyển sang được ngành nghề mới… làm phát sinh nhiều
vấn đề xã hội (thiếu việc làm, tệ nạn xã hội, quan hệ gia đình lỏng lẻo, quan hệ làng
xã bị mai một…) trong khi sự hỗ trợ của Nhà nước và của doanh nghiệp không
đồng đều và khơng đồng bộ - khắc phục được tình trạng này là cơ sở quan trọng để
q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa vận hành bền vững và hiệu quả [5].
Về mơi trường trong q trình phát triển tại nhiều đô thị cho thấy khối lượng
chất thải công nghiệp ngày càng tăng trong đó tỷ lệ được xử lý cịn rất hạn chế và ơ

10


nhiễm ở các làng nghề tiểu thủ công nghiệp, những vùng sản xuất nông nghiệp sử

dụng nhiều thuốc bảo vệ thực vật đang làm xuống cấp môi trường đất, nước, khơng
khí. Nhìn chung, hầu hết các cụm, điểm cơng nghiệp tại nhiều đô thị chưa đáp ứng
được những tiêu chuẩn về mơi trường theo quy định. Thực trạng đó làm cho môi
trường sinh thái ở một số khu vực xung quanh những khu công nghiệp bị ô nhiễm
nghiêm trọng. Cộng đồng dân cư, nhất là các cộng đồng dân cư lân cận với các khu
công nghiệp, đang phải đối mặt với những nguy cơ về môi trường. Họ phải sống
chung với khói bụi, uống nước từ nguồn ơ nhiễm chất thải cơng nghiệp... Những
vấn đề này tạo ra bất bình, dẫn đến những phản ứng, đấu tranh quyết liệt của người
dân đối với những hoạt động gây ô nhiễm môi trường [9].
1.2. Tổng quan những quy định pháp lý liên quan đến chuyển mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
1.2.1. Phân loại đất nơng nghiệp
Việc phân loại nhóm đất nơng nghiệp được nêu rõ trong Thông tư 28 năm
2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Theo quy định tại văn bản này, nhóm đất
nơng nghiệp bao gồm đất sản xuất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Đất sản xuất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu
năm. Trong đó, đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại
cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng tới khi thu hoạch không quá một năm;
kể cả đất sử dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng
cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Trong khi đó, đất
trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng
tới khi thu hoạch là trên một năm; kể cả loại cây có thời gian sinh trưởng như cây
hàng năm nhưng cho thu hoạch trong nhiều năm như chuối, dứa, thanh long, nho...
Còn đất lâm nghiệp là đất đang có rừng đạt tiêu chuẩn rừng theo quy định
của pháp luật về bảo vệ, phát triển rừng và đất mới được trồng rừng hoặc trồng kết
hợp khoanh nuôi tự nhiên. Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng
phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Trong đó, đất rừng sản xuất là đất sử dụng vào mục
đích sản xuất lâm nghiệp theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

11


Đất rừng phòng hộ là đất sử dụng vào mục đích phịng hộ đầu nguồn, bảo vệ đất,
bảo vệ nguồn nước, bảo vệ mơi trường sinh thái, chắn gió, chắn cát, chắn sóng ven
biển theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Đất rừng đặc dụng là
đất để sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm khoa học, bảo tồn thiên nhiên
và đa dạng sinh học, vườn rừng quốc gia, bảo vệ di tích lịch sử, văn hố, danh lam
thắng cảnh, bảo vệ mơi trường sinh thái theo quy định của pháp luật về bảo vệ và
phát triển rừng.
Đất nuôi trồng thủy sản là đất được sử dụng chun vào mục đích ni,
trồng thủy sản nước lợ, nước mặn và nước ngọt.
Đất làm muối là ruộng muối để sử dụng vào mục đích sản xuất muối.
Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;
xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp
luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên
cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh [4].
Như vậy, nhóm đất nơng nghiệp được phân loại thành 5 loại đất thành phần.
Việc phân loại này đã tạo căn cứ và cơ sở khoa học giúp cho người quản lý và
người sử dụng xác định được chính xác các loại đất nơng nghiệp; từ đó đưa ra được
những biện pháp quản lý, sử dụng và bảo vệ đất phù hợp với từng loại đất nông
nghiệp cụ thể.
1.2.2. Phân loại đất phi nông nghiệp
Thông tư 28 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất quy định:
nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm đất ở; đất chuyên dùng; đất cơ sở tôn giáo; đất
cơ sở tín ngưỡng; đất làm ngh a trang, ngh a địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; đất
sơng, ngịi, kênh, rạch, suối; đất có mặt nước chuyên dùng và đất phi nơng ngiệp
khác. Trong đó:

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các cơng trình phục vụ cho đời
sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã
được cơng nhận là đất ở. Đất ở gồm có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

12


Đất chuyên dùng gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước; đất xây dựng cơng trình
sự nghiệp; đất quốc phịng; đất an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
đất sử dụng vào mục đích cơng cộng.
Đất cơ sở tơn giáo là đất có các cơng trình tơn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn
giáo; đất trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước
cho phép hoạt động.
Đất cơ sở tín ngưỡng là đất có các cơng trình tín ngưỡng gồm đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
Đất ngh a trang, ngh a địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng là đất để làm nơi mai
táng tập trung, đất có cơng trình làm nhà tang lễ và cơng trình để hỏa táng.
Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối là đất có mặt nước của các đối tượng thủy
văn dạng tuyến khơng có ranh giới khép kín để tạo thành thửa đất được hình thành
tự nhiên hoặc nhân tạo phục vụ cho mục đích thốt nước, dẫn nước.
Đất có mặt nước chuyên dùng là đất có mặt nước của các đối tượng thủy văn
dạng ao, hồ, đầm có ranh giới khép kín để hình thành thửa đất, thuộc phạm vi các
đô thị và các khu dân cư nông thơn hoặc ngồi khu đơ thị, khu dân cư nơng thơn
nhưng khơng sử dụng chun vào mục đích chun ni trồng thuỷ sản, thuỷ điện,
thủy lợi.
Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động
trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực
vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp và đất xây
dựng cơng trình khác của người sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà

cơng trình đó khơng gắn liền với đất ở.
Như vậy, theo quy định phân loại của Việt Nam, nhóm đất phi nông nghiệp
bao gồm 8 loại đất thành phần. Các loại đất này đều được xác định một cách cụ thể
về tên gọi cũng như khái niệm, nhờ vậy đã tạo ra điều kiện thuận lợi cho việc quản
lý và sử dụng đất đai nói chung và đất phi nơng nghiệp nói riêng.
1.2.3. Những quy định pháp lý liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay
Cơng tác chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm

13


2013 như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nơng nghiệp;
d) Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng
cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải
là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch
vụ, đất xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này thì
người sử dụng đất phải thực hiện ngh a vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
chế độ sử dụng đất, quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo
loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Pháp luật về đầu tư và pháp luật về đất đai trước đây chưa quy định rõ ràng
điều kiện gì đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất. Đây là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều địa phương đã giao
đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử
dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân. Vì vậy, Điều 58 của
Luật Đất đai 2013 đã quy định hai loại điều kiện:
- Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để đảm bảo an ninh, quốc

14


phịng, an ninh lương thực, bảo vệ mơi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu
(Khoản 1 và Khoản 2);
- Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký qu , không vi phạm
pháp luật (Khoản 3).
- Trên cơ sở đó có quy định cụ thể đối với loại điều kiện thứ hai để đảm bảo
tính khả thi của khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai 2013, cụ thể được quy định tại
Điều 10:
- Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo việc sử dụng đất
theo tiến độ của dự án đầu tư giao cho Sở Tài chính chịu trách nhiệm đánh giá trên
cơ sở các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán.
- Điều kiện về ký qu giao cho Sở Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm đánh
giá trên cơ sở quy định của địa phương, của pháp luật về kinh doanh bất động sản,
pháp luật về đầu tư.

- Điều kiện về chủ đầu tư không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai
đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư khác giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm
đánh giá theo tiêu chí xác định vi phạm pháp luật về đất đai.
- Các văn bản dưới luật gồm một số nghị định của Chính phủ, thơng tư của
Bộ Tài ngun và Mơi trường có một số quy định về chuyển mục đích đất nơng
nghiệp, gồm:
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai tại Điều 14 quy định chi tiết về
điều kiện đối với người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất sử dụng đất tại Điều 7 quy định nội
dung thẩm định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm [2]:
a) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

15


b) Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);
c) Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về
tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn,
định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mơ, tính chất dự án và
khả năng đáp ứng về qu đất của địa phương để đánh giá;
d) Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh
giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng
đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng k thuật hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây
dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng cơng trình.

đ) u cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp
ứng về qu đất của địa phương đối với trường hợp khơng phải lập dự án đầu tư.
- Ngồi các văn bản trên, cịn có những văn bản dưới luật khác liên
quan như:
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định về giá đất
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014
quy định về khung giá đất
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
kiểm kê qu đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc
tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;

16