Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013 tại một số dự án trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội –2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

----------

NGUYỄN HỒI THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Phạm Thị Phin
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hƣớng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

TS. Phạm Thị Phin

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong
luận văn là hồn tồn trung thực, của tơi, khơng vi phạm bất cứ điều gì
trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tơi hồn tồn chịu
trách nhiệm trƣớc pháp luật.
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Thu

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình hồn thành luận văn, tơi đã nhận đƣợc sự quan tâm,
giúp đỡ của tập thể, cá nhân. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn đến tập

thể các thầy cô giáo Khoa Địa lý, trƣờng đại học Khoa học Tự nhiên Hà
Nội đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, hồn thành luận văn.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin
đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện luận văn.
Qua đây tôi xin gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo UBND,
phịng Tài ngun và Mơi trƣờng, Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội chi
nhánh quận Hà Đông, Trung tâm phát triển quỹ đất và các Phịng, Ban quận
Hà Đơng đã nhiệt tình chỉ bảo, tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả bạn bè, ngƣời thân và gia đình đã
giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Hoài Thu

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................vii
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2
3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2
4. Nhiệm vụ nghiên cứu .............................................................................................. 2

5. Phƣơng pháp nghiên cứu......................................................................................... 2
5.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp .................................................................. 3
5.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................... 3
5.3. Phƣơng pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................... 3
5.4. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu ................................................... 4
5.5. Phƣơng pháp so sánh............................................................................................ 5
5.6. Phƣơng pháp đánh giá tổng hợp........................................................................... 5
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................. 6
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 6
1.1.1. Khái niệm, vai trò về đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 6
1.1.2. Các yếu tố ảnh hƣởng đến đấu giá quyền sử dụng đất ở ................................ 10
1.1.3. Giá đất ............................................................................................................. 11
1.1.4. Định giá đất ..................................................................................................... 12
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................................... 16
1.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ...... 17

iii


1.2.2. Nội dung pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 18
1.3. Cở sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất của một số nƣớc trên thế
giới và ở Việt Nam ...................................................................................... 29
1.3.1. Thực hiện pháp luật trong bán đấu giá đất đai, tài sản một số nƣớc
trên thế giới ................................................................................................. 29
1.3.2.Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................... 31
1.3.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội ......................... 33
CHƢƠNG 2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH
PHỐ HÀ NỘI ............................................................................................................. 35
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và kinh tế - xã hội

của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ........................................................ 35
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 35
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................. 38
2.1.3. Đánh giá chung các điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và
kinh tế xã hội ............................................................................................................. 41
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà
Nội ............................................................................................................................. 43
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông ............... 43
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................... 45
2.2.3. Tình hình biến động diện tích đất đai ............................................... 48
2.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông .......................................................................................................................... 51
2.3.1. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đơng ........ 51
2.3.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ................................. 51
2.3.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ............................ 53

iv


2.3.4. Thực trạng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............................................................................. 62
2.3.4.1. Khái quát về 3 dự án nghiên cứu ................................................................. 62
2.3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................. 67
2.3.5. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án từ phiếu
điều tra ....................................................................................................................... 76
2.3.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội ............................................................................................ 84
CHƢƠNG 3 .............................................................................................................. 88
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG............................ 88

3.1. Giải pháp về chính sách ..................................................................................... 88
3.2. Giải pháp về cơ chế tài chính ............................................................................. 94
3.3. Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá ................................................................ 96
3.4. Giải pháp khác .................................................................................................... 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................... 98

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi Trƣờng

BĐS

Bất động sản

ĐGQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận

NĐ-CP

Nghị định - Chính Phủ

TT-BTC

Thơng tƣ - Bộ Tài Chính

TT-BXD

Thơng tƣ - Bộ Xây Dựng

TT-BTP

Thơng tƣ - Bộ Tƣ Pháp

TN&MT

Tài nguyên và Môi trƣờng

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

QLNN

Quản lý nhà nƣớc

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ-TTg

Quyết định - Thủ Tƣớng

QPPL

Quy phạm pháp luật

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng và cơ cấu sử dụng đất .............................................................46
Bảng 2.2. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng đất..................................48
quận Hà Đơng năm 2015-2019 .................................................................................48
Bảng 2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ..........................51
Bảng 2.4. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cƣ Kiến
Hƣng ..........................................................................................................................68
Bảng 2.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất và tái định cƣ Dƣơng
Nội .............................................................................................................................70
Bảng 2.6. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm
phiên ngày 8/7/2017 ..................................................................................................75
Bảng 2.7 Đánh giá trình tự thủ tục và sự công khai phƣơng án đấu giá

quyền sử dụng đất .....................................................................................................77
Bảng 2.8. Đánh giá về giá khởi điểm và bƣớc giá ....................................................78
Bảng 2.9. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá về hình thức đấu giá và tính
minh bạch thơng tin khi tổ chức đấu giá ...................................................................79
Bảng 2.10. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền
đặt trƣớc, giá khởi điểm và bƣớc giá ........................................................................81
Bảng 2.11. Đánh giá của ngƣời trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá ...................83

DANH MỤC HÌNH
Biểu đồ 2.1: Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông năm 2018 .............................................39
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất năm 2015 - 2019 .........................50

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực quan trọng cho chiến lƣợc
phát triển nền nơng nghiệp quốc gia nói riêng cũng nhƣ chiến lƣợc phát triển nền
kinh tế nói chung. Đất đai là môi trƣờng sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động sản
xuất kinh doanh. Đối với con ngƣời, đất đai cũng có vị trí vơ cùng quan trọng, con
ngƣời khơng thể tồn tại nếu khơng có đất đai, mọi hoạt động đi lại, sống và làm việc
đều gắn với đất đai.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế thị
trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
hình thành xu hƣớng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
trở thành hàng hóa, trong đó có đất đai.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hóa - hiện đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993, Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực

hiện chủ trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này
trong thực tế đã đạt đƣợc một số thành quả nhƣ làm thay đổi bộ mặt của một số địa
phƣơng, nhƣng trong quá trình thực hiện lại bộc lộ một số khó khăn tồn tại nhƣ việc
định giá các khu đất dùng để thanh tốn chƣa có cơ sở, việc giao đất thanh tốn tiến
hành khơng chặt chẽ…
Hà Đơng là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Hà Tây trƣớc đây và từ
năm 2008 sau khi thành phố Hà Nội mở rộng địa giới trở thành một quận nội thành
của thành phố. Với vị trí là một quận mới, nên quận Hà Đơng có tốc độ đơ thị
hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở cho ngƣời dân
trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với quỹ đất đai và thị
trƣờng quyền sử dụng đất. Nhằm góp phần giải quyết những áp lực này, Uỷ ban
nhân dân quận Hà Đơng đã chủ động báo cáo đề xuất trình Ủy ban nhân dân thành
phố cho thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn kinh phí phục
vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho
cơng tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn nhất là việc sử dụng hiệu quả quỹ

1


đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần nâng cao hiệu quả
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 tại một số dự án
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên
địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Từ đó, tìm ra những ngun nhân và
vƣớng mắc trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, làm cơ sở đề xuất những giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.

3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại 3 dự án điển hình trên địa bàn quận Hà Đơng, thành phố Hà Nội cụ thể nhƣ sau:
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội
+ Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 đến năm 2017
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa và tổng hợp cơ sở khoa học và tính pháp lý về đấu giá quyền
sử dụng đất
- Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm lãm rõ việc đấu giá quyền
sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu
- Khái quát thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông
- Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Hà Đông
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

2


5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình
hình quản lý đất đai có liên quan đến cơng tác đấu giá đất tại Phịng Tài ngun và
Mơi trƣờng quận Hà Đơng, Chi cục Thống kê quận Hà Đông.
- Thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, cơ sở
pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản
thuộc Sở Tƣ pháp thành phố Hà Nội; phịng Tài chính Kế hoạch quận Hà Đơng; Trung

tâm phát triển quỹ đất quận Hà Đông.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến cơng tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu
có liên quan tại Phịng Tài ngun và Môi Trƣờng quận Hà Đông; Trung tâm phát
triển quỹ đất quận Hà Đông.
5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Các dự án đƣợc chọn phân tích, đánh giá theo các chỉ tiêu: vị trí khu đất;
diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa
giá sàn và giá Nhà nƣớc quy định. Một số dự án điển hình trong 4 năm ngồi các
chỉ tiêu trên đƣợc chọn phân tích dựa trên các chỉ tiêu:
- Số lƣợng ngƣời tham gia đấu giá lớn.
- Tỷ lệ đấu giá thành công 100% với mức chênh lệch giữa giá sàn và giá
trúng đạt yêu cầu (>1).
- Ngƣời trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài chính với tỷ lệ từ 90 - 100%.
- UBND quận Hà Đông hồn thành cơng tác cấp GCN và bàn giao đầy đủ cơ
sở hạ tầng (điện, đường, mương, rãnh thoát nước).
Trên cơ sở các tiêu chí đã xây dựng, đề tài lựa chọn nghiên cứu 3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng: 31 lô;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội: 61 lô
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm: 25 lô;
Lý do lựa chọn 3 dự án trên: Dự án quy mơ có số lơ đất nhiều nhất, có tính
thời sự, thời điểm gần đây nhất, phản ánh rõ thực trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và
hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất của quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

3


* Sử dụng mẫu phiếu điều tra đã thiết kế sẵn để thu thập thông tin từ ngƣời
trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Những lô đất và đối tƣợng trúng đấu giá có tính
tƣơng đồng sẽ lựa chọn ngƣời trúng đấu giá đại diện để điều tra. Với tiêu chí chọn

mẫu đó, đã xác định đƣợc số mẫu cần điều tra tại 3 dự án nghiên cứu là 90 phiếu.
Trong đó: Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Kiến Hƣng: 29
phiếu; Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu tái định cƣ Dƣơng Nội: 46 phiếu;
Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại khu Quang Lãm: 15 phiếu.
Nội dung thông tin thu thập là các chỉ tiêu đánh giá về chất lƣợng công tác
đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Thông tin cơ bản về ngƣời tham gia đấu giá.
- Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của ngƣời trúng đấu giá
gồm: Ông (bà) tham gia đấu giá QSDĐ đối với lơ đất có diện tích bao nhiêu mét
vng, mục đích của ơng (bà) khi tham gia đấu gia, ông (bà) nắm đƣợc thông tin
về đấu giá qua phƣơng tiện nào, Việc niêm yết thửa đất, công khai phƣơng án
đấu giá đã phù hợp chƣa, hình thức đấu giá hiện nay đang áp dụng đã phù hợp
chƣa, phí đấu giá, khoản tiền đặt trƣớc, giá khởi điểm, bƣớc giá quy định, giá
trúng đấu giá QSDĐ đã phù hợp chƣa, việc đấu giá QSDĐ tại địa phƣơng có tình
trạng “cị đất” tham gia khơng.
- Đánh giá của hộ gia đình sau khi có dự án đấu giá nhƣ đã đƣa đất trúng đấu giá
QSDĐ vào sử dụng chƣa, Đánh giá về đời sống, cơ sở hạ tầng, chất lƣợng mơi trƣờng
nơi có dự án đấu giá QSDĐ.
* Ngồi ra, đề tài cịn thực hiện điều tra 24 cán bộ công chức, viên chức liên
quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản
thành phố Hà Nội, Phòng Tài ngun và Mơi Trƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai, cán
bộ địa chính phƣờng có trong dự án đấu giá QSDĐ giai đoạn 2015 -2017) để đánh giá
đƣợc thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu.
5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
- Phƣơng pháp thống kê: Số liệu, tài liệu thứ cấp và sơ cấp đƣợc xử lý, chắt
lọc để loại bỏ những thông tin, số liệu sai, thiếu lô gic và có mâu thuẫn với các
nguồn số liệu chính thống khác. Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các

4

năm đấu giá giai đoạn 2015-2017.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập đƣợc bằng phần mềm Excel.
5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu thu thập đƣợc với nhau hoặc với chỉ tiêu cụ thể nhằm làm
sáng tỏ vấn đề hoặc nhận ra sự khác biệt:
+ So sánh biến động đất đai giữa các năm, giữa năm đầu kỳ và cuối kỳ nhằm
để thấy rõ sự thay đổi diện tích các loại đất
+ So sánh giá trúng đấu giá và giá đất cụ thể từ đó chỉ ra sự chênh lệch giữa
2 hệ thống giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
+ So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi điểm).
5.6. Phương pháp đánh giá tổng hợp
Đánh giá chung để tìm ra những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân về đấu giá
quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu. Từ đó làm cơ sở để đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.

5


CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, vai trò về đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo Từ điển Luật học (2006) [32] khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ)
đƣợc định nghĩa là: “Quyền của các chủ thể đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa
lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc đƣợc chuyển
giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”.
“Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng là quyền phát sinh” [12]. Bởi quyền
này chỉ có thể phát sinh trên cơ sở sự cho phép một cách hợp pháp của Nhà nƣớc

đối với ngƣời sử dụng đất đƣợc thông qua các hoạt động: giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất.
Theo Giáo trình Luật Đất đai, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, quyền sử dụng
đất đƣợc định nghĩa: “Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục
vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc” [12].
Điều 53 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã
xác định rõ: Đất đai là một loại tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nƣớc đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. “Bởi ngƣời ta không thể sử dụng đất một
cách riêng lẻ, tùy vào ý thích của mỗi ngƣời mà việc sử dụng đất luôn ảnh hƣởng
đến môi trƣờng sinh thái, lợi ích của những ngƣời xung quanh và lợi ích quốc gia”
[2]. Do vậy, không chỉ riêng Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều
xem đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng để phát
triển đất nƣớc và cần đƣợc quản lý một cách đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Theo quan điểm của PGS.TS Nguyễn Thị Nga thì quyền sử dụng đất đƣợc
nhìn nhận và xem xét dƣới 2 góc độ sau đây [14]:
Một là, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ chính là quyền năng của chủ thể. Nghĩa
là, quyền sử dụng đất là khả năng của một cá nhân hay tổ chức đƣợc phép thực hiện
các quyền của mình trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật không cấm, nhƣ: tặng

6


cho, chuyển đổi, chuyển nhƣợng, để thừa kế…
Hai là, dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là tổng hợp những quy phạm pháp luật
và những đảm bảo pháp lý do Nhà nƣớc ban hành nhằm tạo điều kiện để các cá
nhân, tổ chức thực hiện các quyền chủ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Nhƣ vậy, “quyền sử dụng đất” có thể đƣợc hiểu nhƣ sau: “Quyền sử dụng đất
là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền
nhất định khi khai thác và sử dụng đất, những quyền đó được pháp luật thừa nhận

và đảm bảo thực hiện”.
b. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản, do vậy, đấu giá QSDĐ thực chất cũng là đấu
giá tài sản. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của QSDĐ là tài sản phát sinh từ đất đai
của Nhà nƣớc nên mọi hoạt động liên quan đến QSDĐ luôn gắn với đất đai [16].
Xét về bản chất, đấu giá QSDĐ cũng là một quan hệ mua bán tài sản. Đối tƣợng
đem ra để mua, bán trong quan hệ này là QSDĐ. Chủ thể tham gia quan hệ một bên
bao gồm cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất là bên bán; một bên là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà
ở hoặc sản xuất kinh doanh là bên mua. Trong mối quan hệ này, những ngƣời tham gia
mua QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá. Cuộc mua bán diễn ra công khai tại một
nơi nhất định, ở đó ngƣời có QSDĐ đƣa ra giá trong sự cạnh tranh với những ngƣời
khác nhằm mục đích mua đƣợc QSDĐ để phục vụ nhu cầu của mình. Ngƣời mua đƣợc
QSDĐ là ngƣời trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm [13].
Nhƣ vậy, có thể hiểu: Đấu giá QSDĐ là một hình thức mua bán tài sản đặc
biệt, được tổ chức công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng giữa các bên tham
gia (một bên là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có QSDĐ hoặc cơ quan đại diện cho
Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu sử dụng đất). Người trúng đấu giá QSDĐ là người tham gia đấu
giá và trả giá cao nhất trong cuộc đấu giá được thực hiện đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
c. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
Nghiên cứu về thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy các

7


vai trị sau:
Thứ nhất, đấu giá QSDĐ góp phần vào việc tăng nguồn thu ngân sách cho
Nhà nƣớc [13].

Từ khi QSDĐ đƣợc coi là hàng hóa đặc biệt, đƣợc tham gia vào thị trƣờng
BĐS, đƣợc đƣa ra đấu giá thì giá trị từ QSDĐ đã góp phần quan trọng, chiếm tỉ lệ
lớn trong nguồn thu ngân sách của các địa phƣơng. Đây là một biện pháp tốt để Nhà
nƣớc điều tiết lợi ích khi trao quyền cho các đối tƣợng sử dụng đất.
Thứ hai, Thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ là cơ sở để Nhà nƣớc định
giá đất sát với giá đất trên thị trƣờng [13].
Hình thức trao quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất là hình
thức “chỉ định”, theo cơ chế “xin - cho”. Khi tổ chức đấu giá QSDĐ sẽ thu hút rộng
rãi, đông đảo các đối tƣợng tham gia, là hƣớng đi đúng đắn để từng bƣớc xóa bỏ cơ
chế “xin - cho”, “bao cấp” về đất đai, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và
góp phần bình ổn giá đất trên thị trƣờng.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS sản
phát triển [13].
Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng mà ở đó đối tƣợng đƣa ra trao đổi, mua bán là
bất động sản, bao gồm QSDĐ và nhà ở, các tài sản khác gắn liền với đất. Do vậy,
những quy định của Nhà nƣớc liên quan đến đất đai, đến QSDĐ ln có tác động
rất lớn đến thị trƣờng này.
Thứ tư, đấu giá QSDĐ tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao
đất, cho thuê đất [13].
Từ khi pháp luật thừa nhận QSDĐ là tài sản đƣợc đƣa vào đấu giá thì thị
trƣờng BĐS trở nên sơi động với sự tham gia của nhiều chủ thể. Trong các chủ thể
tham gia, việc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá QSDĐ là trƣờng hợp đặc biệt. Vì QSDĐ trong trƣờng hợp này chƣa
đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền giao cho một cá nhân, tổ chức nào. Thông
qua hoạt động đấu giá QSDĐ, nếu chủ thể đáp ứng đƣợc các điều kiện trong cuộc
đấu giá, là ngƣời trả giá cao nhất, ít nhất bằng giá khởi điểm thì ngƣời đó đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền trao quyền sử dụng đất.

8

Trong thời kỳ bao cấp, Nhà nƣớc chƣa thừa nhận hình thức đấu giá QSDĐ
nên việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính “xin - cho”, tạo điều kiện cho một số
đối tƣợng đƣợc hƣởng “đặc quyền, đặc lợi”. Đấu giá QSDĐ tạo ra sự công bằng,
minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nƣớc do các chủ thể tham
gia đƣợc cạnh tranh bình đẳng, hạn chế tối đa sự phát sinh tiêu cực, tham nhũng
trong quản lý và sử dụng đất [13].
d. Điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đảm bảo về mặt pháp luật.
Đây là yếu tố đầu tiên, vô cùng quan trọng, là tiền đề, là cơ sở để thực hiện
pháp luật về đấu giá QSDĐ. Pháp luật về đấu giá QSDĐ là tổng thể các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình tổ chức, thực hiện:
trình tự, thủ tục, cách thức tổ chức đấu giá, điều kiện tham gia đấu giá, xác định giá
khởi điểm,… [13]
Thứ hai, đảm bảo về con ngƣời.
Cùng với đảm bảo về mặt pháp luật thì đây là yếu tố vơ cùng quan trọng, vì
xét cho cùng mọi hoạt động đều do con ngƣời quyết định. Yếu tố con ngƣời có thể
là cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức, cá nhân; cũng có thể là những ngƣời trực tiếp tham
gia trong quá trình tổ chức đấu giá QSDĐ, nhƣ: ngƣời trực tiếp điều hành, ngƣời
tham gia đấu giá [13].
Thứ ba, đảm bảo về cơ sở vật chất, trang thiết bị, tài chính.
Đấu giá QSDĐ là một q trình phức tạp bao gồm nhiều hoạt động khác
nhau. Các hoạt động này chỉ đƣợc vận hành hiệu quả trên một nền tảng cơ sở vật
chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thực hiện các hoạt động trong quá trình đấu giá QSDĐ đòi hỏi cơ sở vật
chất kỹ thuật rất lớn, nhƣ: trụ sở làm việc, công cụ, phƣơng tiện làm việc, trang thiết
bị phục vụ cho công tác đấu giá QSDĐ, tiền lƣơng, tiền công cho những ngƣời tham
gia tổ chức đấu giá.
Để hoạt động đấu giá diễn ra bình thƣờng, đảm bảo cạnh tranh lành mạnh
giữa các tổ chức có chức năng tổ chức đấu giá QSDĐ, Nhà nƣớc cần quy định cụ

thể về chế độ tài chính, chế độ thu nộp phí và lệ phí thích hợp.

9


1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất ở
1. Nhóm yếu tố thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
- Cung quyền sử dụng đất ở
- Cầu quyền sử dụng đất ở
- Dự báo diễn biến của thị trƣờng quyền sử dụng đất ở
2. Nhóm yếu tố thửa đất
- Vị trí thửa đất đấu giá
- Diện tích thửa đất đấu giá
- Hình thể thửa đất
- Hƣớng thửa đất
- Quy hoạch sử dụng đất
3. Nhóm yếu tố pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Ý thức chấp hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở của ngƣời
tham gia đấu giá
- Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
4. Nhóm yếu tố tài chính về đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Phí tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Giá khởi bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Khoản tiền đặt trƣớc
5. Nhóm yếu tố thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Thông tin dự án bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Bán và nhận hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Tính chuyên nghiệp của đấu giá viên
6. Nhóm yếu tố sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở

- Thủ tục hành chính sau trúng đấu giá
- Bàn giao đất tại thực địa
- Phổ biến quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
- Mức độ hiểu biết của ngƣời dân về quy chế bán đấu
giá QSDĐƠ

10


- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Cảnh quan, môi trƣờng đô thị
1.1.3. Giá đất
a. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong q trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp... Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu
là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong khơng gian và thời gian xác định [16].
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên
một đơn vị diện tích đất” [18] và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [18].
Giá trị QSDĐ trên thị trƣờng là giá QSDĐ đƣợc hình thành từ nhiều giao
dịch trên thị trƣờng mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trƣờng. Các giao
dịch về QSDĐ bao gồm: chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa
kế, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng QSDĐ, là tổng hòa giá trị

hiện hành của địa tơ nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền
sở hữu đất đai trong kinh tế.
b. Đặc điểm của giá đất
Do đất đai có những đặc điểm mà các loại tài sản thông thƣờng không thể có,
cho nên giá đất cũng có những đặc điểm khác biệt so với giá của các loại tài sản
thông thƣờng. Những khác biệt đó thể hiện ở những điểm sau:
- Do đất đai không thể di dời đƣợc nên giá đất trƣớc hết và chủ yếu phụ
thuộc vào vị trí của chính nó. Vị trí của đất đai càng thuận lợi cho đời sống con
ngƣời, càng có khả năng sinh lợi lớn thì giá đất càng cao.

11


- Do đất đai không thể di dời đƣợc nên thị trƣờng đất đai bị chia cắt theo
vùng, khu vực và giá đất trong mỗi vùng, khu vực tƣơng đối độc lập so với nhau.
- Trong không gian và thời gian xác định, bề mặt (diện tích) đất đai là một
đại lƣợng hữu hạn. Tính hữu hạn của bề mặt (diện tích) đất đai làm gia tăng tính
khan hiếm, tính “độc nhất vô nhị” của đất đai khi mà nhu cầu về mặt bằng đất đai
ngày càng tăng và trở nên bức xúc trong đời sống của con ngƣời. Do đó, xét trên
phƣơng diện tổng qt thì giá trị của đất đai theo thời gian không những không bị
mai một nhƣ các loại tài sản thông thƣờng mà ngƣợc lại giá trị của đất đai có xu
hƣớng ngày càng tăng bất chấp mọi nỗ lực của con ngƣời.
1.1.4. Định giá đất
a. Khái niệm định giá đất
Định giá là hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và
phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng. Định giá
tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý
thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo
đà phát triển của kinh tế thị trƣờng, lý thuyết định giá ngày càng đƣợc hoàn thiện và

trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [16].
Định giá đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài
sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó
cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự
ƣớc tính về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản
thơng thƣờng.
b. Nguyên tắc định giá đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về lĩnh vực giá đất, Chính phủ đã ban hành
02 Nghị định gồm: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định
về giá đất [7]; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về
khung giá đất [8]. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông tƣ
số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phƣơng pháp định

12


giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tƣ vấn xác định giá
đất [2]; Hiện nay, đang xây dựng Thông tƣ quy định Định mức kinh tế - kỹ thuật định
giá đất (bao gồm định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định
giá đất cụ thể).
Nguyên tắc định giá đất đƣợc quy định tại Luật Đất đai 2013 [18] nhƣ sau: theo
mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù
hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu
nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có
mức giá nhƣ nhau.
c. Phương pháp định giá đất
Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định cụ thể các phƣơng pháp định

giá đất mà giao cho Chính phủ quy định. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất, trong đó phƣơng pháp định
giá đất đƣợc quy định tại Điều 4 [7]. Đồng thời, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng quy định chi tiết các phƣơng pháp định giá đất đƣợc quy định tại Thông tƣ số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 [2].
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã kế thừa quy định hiện hành, tiếp tục quy
định 4 phƣơng pháp định giá đất, đó là: phƣơng pháp so sánh trực tiếp; phƣơng
pháp chiết trừ; phƣơng pháp thu nhập và phƣơng pháp thặng dƣ. Đối với 4 phƣơng
pháp này, Nghị định có chỉnh sửa, bổ sung thông tin về giá đất lựa chọn để so sánh
không chỉ là giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng mà cịn có giá trúng đấu giá
QSDĐ cho phù hợp với Điều 112 của Luật Đất đai năm 2013.
Ngoài 4 phƣơng pháp định giá đất nêu trên, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
đã bổ sung phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại khoản 5 Điều 4
của Nghị định. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng trong một số trƣờng hợp tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị QSDĐ mà thửa đất/khu đất của dự án
có giá trị khơng lớn; xác định giá đất tính bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
đối với trƣờng hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử

13


dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau. Việc bổ
sung phƣơng pháp này nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trƣớc mắt của nƣớc ta
do số lƣợng thửa đất cần định giá còn lớn, năng lực của đội ngũ tƣ vấn giá đất
cịn hạn chế.
Căn cứ vào các thơng tin đã thu thập đƣợc, điều kiện áp dụng các phƣơng
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để
lựa chọn phƣơng pháp định giá đất phù hợp.
Trƣờng hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phƣơng pháp định giá đất
quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để

kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất [7].
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp định giá đất thơng qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tƣơng tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ đã chuyển nhƣợng trên thị trƣờng, trúng đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá [7].
Phương pháp chiết trừ
Phƣơng pháp chiết trừ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng
giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [7].
Phương pháp so sánh thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá đất tính bằng thƣơng số
giữa mức thu nhập rịng thu đƣợc bình qn một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thƣơng mại Nhà
nƣớc có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [7].
Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đƣợc phép

14


chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ƣớc tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS [7].
Phương pháp hệ số điều chỉnh
Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phƣơng pháp định giá đất bằng cách sử
dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành [17].

d. Khung giá đất
Luật Đất đai năm 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại
đất nhƣng không quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ
quy định việc điều chỉnh khung giá các loại đất khi giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực
tế trên thị trƣờng có biến động lớn [17].
Luật Đất đai năm 2013 đã giao “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá
tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp” [18].
e. Giá đất cụ thể
Đây là nội dung mới của Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2003
chƣa có quy định về giá đất cụ thể nhƣng trong quá trình tổ chức thực hiện, Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP (Khoản 2 Điều 4; Khoản 1 Điều 5,
Điều 6); Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (Khoản 12 Điều 1) và Nghị định số
69/2009/NĐ-CP (Điều 11) quy định theo hƣớng: trƣờng hợp giá đất trong bảng giá
đất chƣa sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng quyết định giá đất cụ thể
nhằm hạn chế thất thu cho ngân sách nhà nƣớc, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của ngƣời
có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, quy định này chƣa rạch ròi nên phần lớn các địa phƣơng
vẫn áp dụng bảng giá đất để tính giá tiền thu các khoản nghĩa vụ tài chính và tính bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003, tại Khoản 3,4
Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định: UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

15


Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

đƣợc thuê tổ chức có chức năng tƣ vấn xác định giá đất để tƣ vấn xác định giá đất cụ
thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
thửa đất, giá đất thị trƣờng và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng
phƣơng pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tƣ vấn xác định giá đất, cơ quan
quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trƣớc khi trình
UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp
tỉnh làm chủ tịch và đại điện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng
tƣ vấn xác định giá đất [18].
Giá đất cụ thể đƣợc sử dụng làm căn cứ trong các trƣờng hợp sau
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vƣợt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vƣợt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
đối với đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất, vƣợt hạn mức nhận chuyển QSDĐ
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng
thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ; cơng nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
- Tính tiền thuê đất đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc cho th đất khơng thơng
qua hình thức đấu giá QSDĐ;
- Tính giá trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nƣớc mà doanh nghiệp
cổ phần sử dụng đất thuộc trƣờng hợp Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trƣờng
hợp doanh nghiệp nhà nƣớc cổ phần hóa đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm;
- Tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất [18].
1.2. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất

16