Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã thuận thành, tỉnh bình dương

-1-

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH TÀI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐÊ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ
THUẬN AN - TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2020


-1-

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THANH TÀI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐÊ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CHI
NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI THỊ XÃ
THUẬN AN - TỈNH BÌNH DƯƠNG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2020


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Thanh Tài


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tơi hồn thành Luận văn Thạc Sĩ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Ngọc
Anh là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời gian

nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên,
trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của các Phịng ban chức năng của
thị xã Thuận An đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết
để thực hiện luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ
tôi hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thanh Tài


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát ...............................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể.....................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................................2
4. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................................2
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học....................................................2
4.2. Ý trong thực tiễn .................................................................................................2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai ..........................................3
1.1.1. Đăng ký đất đai .................................................................................................3
1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai........................................................................................4

1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai ....................................................................................5
1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai.................................................................................6
1.1.5. Các trường hợp phải đăng ký đất đai ................................................................6
1.2. Văn phòng Đăng ký đất đai .................................................................................7
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ.....................................7
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKĐĐ....................................................9
1.3. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới....11
1.3.1. Australia (Hệ thống Torrens) ..........................................................................11
1.3.2. Anh ..................................................................................................................11
1.3.3. Cộng hòa Pháp ................................................................................................12
1.3.4. Thụy Điển........................................................................................................14
1.3.5. Hà Lan .............................................................................................................14
1.4. Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ............................................................14
1.4.1. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ..........................14
1.4.2. Cơ cấu tổ chức của VPĐKĐĐ ........................................................................14


4

1.4.3. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ.......................................................................14
1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của
VPĐKĐĐ...............................14
1.4.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ..................................14
1.4.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với Chi nhánh văn phịng đăng
ký đất đai với và chính quyền địa phương ................................................................17
CHƯƠNG20 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................20
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................20
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................20
2.2. Nội dung nghiên cứu..........................................................................................20

2.3. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................20
2.3.1. Phương pháp thu thập, xử lý số liệu thứ cấp...................................................20
2.3.2. Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa ...............................21
2.3.3. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo...........................................................22
2.3.4. Phương pháp quan sát trực tiếp.......................................................................22
2.3.5. Phương pháp thống kê, tổng hợp ....................................................................22
2.3.6. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng ........................22
2.3.7. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...............................................................22
CHƯƠNG23 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..........................23
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Thuận An, tỉnh Bình
Dương........................................................................................................................23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................23
3.1.2. Các nguồn tài nguyên......................................................................................24
3.1.3. Kinh tế - xã hội................................................................................................24
3.1.4. Đánh giá chung ...............................................................................................26
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ....................................................................27
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................27
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Thuận An ...............................28
3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Thuận An...................................................................................................................30


5

3.2.1. Tổ chức bộ máy...............................................................................................31
3.2.2. Chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động .....................................................35
3.2.3. Kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An .......40
3.3. Đánh giá của người dân về hoạt động Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Thuận An...................................................................................................................50
3.3.1. Mức độ cơng khai về các thủ tục hành chính .................................................50

3.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai Thuận An
.......................................................................................................56
3.3.3. Nhận xét chung về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận
An ..............................................................................................................................58
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai Thuận An.........................................................................................63
3.4.1. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ................63
3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật, cơ sở vật chất ..............................................................64
3.4.3. Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ).............64
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Kiến nghị...............................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68


6

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
C Nội
h đủ
B B
Đ ả
B B
Đ ấ
C C
N h
Đ Đ
K ă
G G

C i
H H
S ồ
Q Q
S u
S S
H ở
S S
H ở
K K
T- i
T T
T h
T T
T h
T T
S à
U U
B ỷ
V V
P ă
U Ủ
N y


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Phân hạng đất của thị xã Thuận An.........................................................24

Bảng 3.2. Kết chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn thị xã...............................27
Thuận An Năm 2019 .................................................................................................27
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thị xã Thuận An năm 2019 ...........................29
Bảng 3.4. Sự khác nhau giữa hai loại hình Văn phịng Đăng ký ..............................30
Bảng 3.5. Hiện trạng nguồn nhân lực của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị
xã Thuận An ..............................................................................................................34
Bảng 3.6. Hiện trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị của chi nhánh văn phòng đăng ký
đất đai Thị xã Thuận An............................................................................................34
Bảng 3.7. Sự khác nhau về quy trình cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng
ký biến động ..............................................................................................................39
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện công tác cấp GCN lần đầu của chi nhánh văn phịng
đăng ký đất đai Thuận An .........................................................................................41
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện đăng ký biến động QSDĐ của các hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn thị xã Thuận An........................................44
Bảng 3.9. Tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn thị xã Thuận An giai
đoạn 2016 – 2019 ......................................................................................................47
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai Thuận An.............................................................................................................52
Bảng 3.11. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục
hành chính tại chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Thuận An
...........................................53
Bảng 3.12. Thái độ của cán bộ chun mơn khi thực hiện các thủ tục hành chính tại
chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận An.......................................................54
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hài lòng về hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai Thuận An ..................................................................................................56


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019...................................................................29
Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai Thuận An .......................................................................32
Hình 3.3. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp
đăng ký biến động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Thuận.. .....................38
Hình 3.4. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp
đăng ký biến động của VPĐKĐĐ.............................................................................40
Hình 3.5. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm .......................................................46
của VPĐKĐĐ Thuận An ..........................................................................................46


1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị xã Thuận An trực thuộc tỉnh Bình Dương với các lợi thế về điều kiện tự
nhiên và kinh tế xã hội giúp cho việc giao lưu văn hóa kinh tế giữa các nơi thuận
lợi, Thị xã Thuận An đã và đang trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa xã hội của
tỉnh. Trong giai đoạn này, sự phát triển mạnh về kinh tế - xã hội đã gây sức ép rất
lớn đến việc sử dụng đất. Chính vì vậy các nhà quản lý về đất đai cần có những định
hướng rõ ràng, cơng cụ thích hợp để thuận tiện trong cơng tác quản lý và sử dụng
đất. Tình hình khiếu nại gần đây có xu hướng giảm so với những năm trước. Để địa
bàn Thị xã ln được hồn thiện tình hình sử dụng đất trong tương lai sẽ đạt hiệu
quả cao về mặt kinh tế cũng như về mặt môi trường – xã hội.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển
kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững. Thực hiện tốt công tác
quản lý đất đai sẽ góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm lợi ích
của các nhà đầu tư và đời sống nhân dân.
Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế với các nước trong khu vực và
trên thế giới, đất đai là một trong nguồn lực quan trọng và có ý nghĩa vơ cùng to lớn

để phát triển kinh tế - xã hội.
Nắm rõ tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đối với việc thúc
đẩy phát triển kinh tế xã hội, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cũng là bộ phận
không thể thiếu trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương được thành lập. Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương trực thuộc Văn phịng
đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương.
Từ đó mà sự hài lịng của người sử dụng đất đối với các thủ tục hành chính
trong lĩnh vực đất đai thuộc chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai Thị xã Thuận An,
tỉnh Bình Dương được đánh giá cao. Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS.
Nguyễn Ngọc Anh. Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng


2

va đê xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt đông của chi nhánh văn phòng
đăng ky đất đai Thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý đất đai và thực trạng hoạt động của chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn
phòng Đăng ký Đất đai thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương trong giai đoạn tới.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: góp phần hồn thiện Cơ sở lý luận về công tác
đăng ký đất đai cũng như hoạt động của mơ hình VPĐKĐĐ 1 cấp.
- Ý nghĩa thực tiễn: góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKĐĐ chi nhánh thị xã Thuận An nói riêng và VPĐKĐĐ tỉnh Bình
Dương nói chung.

3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai
1.1.1. Đăng ky đất đai
* Khái niệm
ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban
Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một q trình xác lập và
lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là
đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến
việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ
quyền đất (Guideline on Real Property Units and Identifiers, 2004).
Đăng ký Nhà nước về đất đai là các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà
nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính.
* Vị trí, vai trị chức năng, đối tượng của đăng ký về đất đai
ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân; ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của
Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới
có quyền tổ chức ĐKĐĐ.
ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất;
ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;
ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng
là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối

với đất đai, một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân trong q trình sản xuất và đời sống.
* Lợi ích của đăng ký về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân)


4

Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai
hiệu quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vượng
thì địi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trường đất đai năng
động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự
phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế (Land
Administration in the UNECE region - Development trends and main principles,
2005).
1.1.2. Cơ sở đăng ky đất đai
a) Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông
tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,
BĐS. Hiện nay được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi
của công dân.
Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
b) Nguyên tắc đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được thực hiện theo 4 nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;

- Ngun tắc chun biệt hố.
Các ngun tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ được công khai, thơng tin chính
xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được
xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c) Đơn vị đăng ký – thửa đất


5

Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất và được hiểu là một phần bề mặt trái đất,
có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc
lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số
hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005; Liên Hợp Quốc, 1994).
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các
thơng tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng
lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Quy mơ thửa đất có thể từ hàng chục m2
cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa
chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn
Văn Chiến, 2006).
1.1.3. Đăng ky pháp ly đất đai
Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
ĐKĐĐ đó là: Đăng ký văn tự giao dịch và đăng ký chủ quyền.

a) Đăng ký văn tự giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch đất đai như: thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên
bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và
bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ
thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký,
các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây


6

Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và
châu Á. Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự
giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hố để nâng cao độ an tồn pháp
lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua phải tiến
hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình
mua.
b) Đăng ký chủ quyền
Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là
những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn
chế về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan
hệ pháp lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất. Nói một cách khác, nếu đăng
ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ

quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó, thơng tin chủ quyền
lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng hình thức mà khơng cần thiết
phải điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai. Đăng ký chủ quyền được áp dụng có
hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens, Anh, Đức và Scotland) (Nguyễn Thanh
Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.4. Đối tượng đăng ky đất đai
Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp
GCNQSDĐ cho những chủ sủ dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp
lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn
bộ đất đai. “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (Quốc hội nước CHXHCN VN, 2013).
1.1.5. Các trường hợp phải đăng ky đất đai
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan


7

quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau. Bao gồm 2 loại quy định tại Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013.
Đăng ký lần đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được
cấp GCNQSDĐ. Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến cấp
GCNQSDĐ.
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

- Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai 2013 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp:
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được
phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; thay đổi tài sản gắn liền với
đất so với nội dung đăng ký; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử
dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại;
chuyển quyền, chia tách và thay đổi quyền sử dụng đất; có thay đổi về hạn chế
quyền của người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.2.Văn phòng Đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp ly vê tổ chức va hoạt động của VPĐKĐĐ
1.2.1.1. Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai năm 2013 được thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
“Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường


8

và các Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường hiện
có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài
khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai
theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu” (Chính phủ, 2014).
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014a).
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ
sơ địa chính (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2014b).
Thơng tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về
bản đồ địa chính (Bộ Tài ngun và Mơi trường, 2014c).
1.2.1.2. Nhận xét chung về cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐK
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn
những hạn chế như:
Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.
Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí và tác dụng của tổ
chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hồn thiện cơ chế, chính sách để đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hoá
và hội nhập.


9

1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai tro của VPĐKĐĐ
1.2.2.1. Chức năng
Sau khi Luật Đất đai 2013 ra đời, cả nước tiến hành thống nhất hệ thống Văn
phòng Đăng ký cụ thể sát nhập Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện
thành Văn phòng Đăng ký đất đai (một cấp). Do đó Thơng tư liên tịch số
15/2015/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 ra đời quy định về chức

năng đối với các địa phương đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai như sau:
- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản
lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính. Kiểm tra bản trích đo địa
chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ
chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng
lực theo quy định của pháp luật.


10

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng
đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy
định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015).
1.2.2.2. Nhiệm vụ
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối
thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử
dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất
theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và
quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành
chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ
quan TN&MT; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai.
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: Quản lý HSĐC gốc; Chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.2.2.3. Vai trò
Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây dựng,
chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai. Là mơ hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến
GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng
đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của
mình. Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ
HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thơng tin HSĐC cho các chủ
thể có nhu cầu.
Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc,
ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký BĐS trong nền
kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời
kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia
nhập tổ chức thương mại thế giới.


11

1.3. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.3.1. Australia (Hệ thống Torrens)
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Australia như sau:
Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai
và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ
nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu
tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại VPĐK và 1 bản giao chủ
sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của
GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu.
Ngày nay, tại Văn phịng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình
đang có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống ĐKĐĐ và BĐS của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước.
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện
hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phịng cho đăng ký biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng.
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo.
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng.
- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ
dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ
Tài nguyên và Môi trường , 2012).
1.3.2. Anh
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012) đưa ra tham khảo về mơ hình đăng ký
đất đai, BĐS ở Anh như sau:
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký BĐS (đất đai và tài
sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn

12

phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phịng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân
bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ
thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống
nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật
dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai
(Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn
chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào
năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. BĐS
thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có
Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống
đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên
lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và BĐS trên lãnh thổ Anh đều phải
đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp
pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2012).
1.3.3. Cộng hoa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu lực
của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không

thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.


13

Cho dù là cơng bố cơng khai tại Văn phịng Đăng ký đất đai hay đăng ký
theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện
tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức cơng
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng
cứ), điểu kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà khơng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp
đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra ngun tắc này là vì để
thơng tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một
cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyển sở hữu trước đó. Nguyên tắc
này có phạm vi áp dụng chung. Vì vậy nếu chủ thể có quyền đối với một bất động
sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập
quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ khơng được phép đăng ký để có thể
phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan
trọng cho mục thơng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách chính xác và

cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng, văn bản đem
đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh,
họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân tham gia vào hợp đồng,
giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù
họ trực tiếp có mặt hay tham gia thơng qua người dại diện. Mọi hợp đồng, văn bản
liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ
sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ
nơi cư trú của


14

người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần
cuối của hợp đổng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thơng tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối
với cùng một bất động sản thì những thơng tin đó phải ln giống nhau. Đối với
mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế,
cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hồn tồn phù hợp với thơng tin
trích lục từ hồ sơ địa chính.
1.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ tại Việt Nam
1.4.1. Kết quả đạt được
Tính đến ngày 30/6/2019 cả nước đã cấp được 41.757.000 Giấy chứng nhận
với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp các loại đất chính. Tất cả
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội.
Thực hiện mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, trong
thời gian qua, Bộ đã tập trung chỉ đạo, hướng dẫn và kiểm tra việc tổ chức thực hiện
xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trong trên phạm vi cả nước. Đến nay, đã có

121/709 đơn vị cấp huyện đang vận hành cơ sở dữ liệu đất đai, trong đó có 59 đơn
vị cấp huyện đã vận hành và quản lý cơ sở dữ liệu đất đai liên thông ở cả 3 cấp: Xã
- Huyện - Tỉnh, điển hình là Vĩnh Long đã hồn chỉnh mơ hình xây dựng và vận
hành cơ sở dữ liệu đất đai toàn tỉnh. Đối với Dự án xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa,
đến nay, đã hoàn thiện việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất lúa cho đơn vị cấp xã. Một
số các tỉnh đã cơ bản hồn thành cơng tác xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính nhưng
vẫn chưa vận hành cơ sở dữ liệu đất đai như: thành phố Yên Bái - n Bái, huyện
Tân Lạc - Hồ Bình, huyện Lộc Bình - Lạng Sơn, thành phố Nam Định - Nam
Định, thị xã Ba Đồn - Quảng Bình, thị xã Bn Hồ - Đắk Lắk, thành phố Bạc Liêu Bạc Liêu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015b).


15

1.4.2. Tồn tại, hạn chế
- Mặc dù đã đạt theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng
nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có toạ độ cịn đạt thấp. Kết quả
đo đạc bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận chưa kịp thời đưa vào cơ sở dữ liệu
đất đai để quản lý, vận hành và khai thác sử dụng. Mục tiêu xây dựng mỗi tỉnh,
thành phố một mơ hình cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh của một đơn vị cấp huyện
để làm mẫu chưa được hoàn thành. Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện
chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần
mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Một số nơi đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhưng hạ tầng kỹ thuật chưa
đảm bảo cho việc vận hành hệ thống thơng tin đất đai, do đó cơ sở dữ liệu không
được vận hành khai thác sử dụng, dẫn tới cơ sở dữ liệu không được cập nhật biến
động thường xuyên dễ dẫn tới tình trạng cơ sở dữ liệu bị lỗi thời, khơng có giá trị sử
dụng.Việc lồng ghép giữa đo vẽ bản đồ địa chính với đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cịn hạn chế.
- Việc xây dựng mơ hình huyện mẫu về cơ sở dữ liệu đất đai ở phần lớn các

địa phương đến nay còn chậm do thiếu kinh phí, khơng được đầu tư thiết bị đồng bộ
và trong năm qua địa phương phải tập trung các nguồn lực cho thực hiện cấp GCN
lần đầu.
- Nhiều địa phương chưa có bản đồ địa chính, phải tận dụng các bản đồ, tài
liệu đo đạc hiện có hoặc tổ chức đo đạc bằng phương pháp, phương tiện đơn giản để
cấp GCN, nên độ chính xác về diện tích cấp GCN còn thấp. Các địa phương này sẽ
phải thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính và cấp đổi lại GCN sau này để nâng cao
chất lượng HSĐC và cấp GCN cho người sử dụng đất.
- Nhiều địa phương sau khi cấp GCN đã triển khai thực hiện chương trình
xây dựng nông thôn mới gắn với quy hoạch lại đồng ruộng, dồn điền đổi thửa, dẫn
đến hiện trạng sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đã thay đổi cơ bản so với các GCN
đã cấp. Vì vậy, yêu cầu đặt ra đối với các địa phương này phải thực hiện đo đạc lại
bản đồ địa chính, xây dựng lại hồ sơ địa chính và cấp đổi GCN cho người dân thực
hiện