Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÙNG THỊ KIỀU OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2020


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

PHÙNG THỊ KIỀU OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên – 2020

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa phương
để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn
đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phùng Thị Kiều Oanh


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy,
cơ giáo tại khoa Quản lý Tài Nguyên, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phòng đăng
ký đất đai chi nhánh Vĩnh Yên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng
nghiệp đã động viên, khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong q trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tơi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Phùng Thị Kiều Oanh


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 2
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ v
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................ vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai ............... 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký ........... 13
1.2. Cơ sở thực tiễn về văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới
và ở Việt Nam ................................................................................................. 16
1.2.1. Trên thế giới .......................................................................................... 16
1.2.2. Thực tiễn hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam ........ 22
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 28
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33


iv

2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 33
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 33
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh ............................................................. 33
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 35
3.1. Đánh giá tình hình quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên. .................. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Vĩnh Yên ..................... 35
3.1.2. Công tác quản lý đất đai ........................................................................ 38
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 ......................................................... 42
3.2. Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn từ 2015 - 2019. ... 44
3.2.1. Cơ cấu tổ chức của Chinh nhánh văn phịng đăng ký đất đai
Vĩnh n. ........................................................................................................ 44
3.2.2. Tình hình hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành
phố Vĩnh Yên. ................................................................................................. 47
3.2.3. Cơ chế hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Vĩnh Yên64
3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Vĩnh yên qua cán bộ quản lý và người dân ..................................................... 66
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Vĩnh Yên ................................................... 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 73
1. Kết luận ....................................................................................................... 73
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

Hồ sơ địa chính

PTTH

Phổ thông trung học

SDĐ

Sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất


vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKĐĐ các cấp cả nước năm 2017 ......................22
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm (2015-2019) .....................................42
Bảng 3.2. Kết quả chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................48
Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (2015-2019) ..................................................49
Bảng 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ......50
Bảng 3.5. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký chuyển quyền về đất đai trong ............51

Bảng 3.6. Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký biến động khác trong 5 năm
từ 2015 - 2019 tại thành phố Vĩnh Yên.....................................................................52
Bảng 3.7. Kết quả hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .......................54
Bảng 3.8. Kết quả lập hồ sơ địa chính theo bản đồ giải thửa 129.............................55
Bảng 3.9. Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2015 và năm 2019 .58
Bảng 3.10. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
thuộc thẩm quyền của Chi nhánh VPĐK đất đai thành phố Vĩnh Yên .....................65
Bảng 3.11. Danh mục thủ tục hành chính và thời gian giải quyết thuộc thẩm quyền
của chi nhánh VPĐK đất đai chi nhánh Vĩnh Yên ...................................................66
Bảng 3.12. Mức độ công khai thủ tục hành chính ....................................................67
Bảng 3.13. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ ...................................68
Bảng 3.14. Đánh giá thái độ hướng dẫn của cán bộ .................................................69


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân
loại. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết đi cũng trở về với đất, vì
vậy đất đai gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Việc
đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ
liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của
Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi cơng dân.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCN) đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu
giao dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất
đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp

khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thơng tin trên sổ sách và trên GCN, vì vậy mặc dù
có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc đăng ký đất đai, cấp GCN
được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Tuy nhiên, hệ thống
VPĐKĐĐ các cấp hiện nay, đặc biệt là chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố
còn một số hạn chế như chưa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà
pháp luật đất đai đã phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa
chính; tổ chức bộ máy của chi nhánh VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa hồn
chỉnh, khơng thống nhất; nhân lực cịn rất thiếu, một số nơi Giám đốc chi nhánh
VPĐKĐĐ cấp huyện, thành phố do một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường
kiêm nhiệm nên hoạt động thường bị chi phối bởi các nhiệm vụ cấp bách khác của
địa phương, nhất là việc bồi thường khi thu hồi đất, thanh tra, giải quyết khiếu nại,
tranh chấp về đất đai…
Xuất phát từ những yêu cầu thực tiến trên, chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai đã được thành lập từ ngày 20 tháng 10 năm 2014 theo Quyết định số


2

46/2014/QĐ-UBND tỉnh Vĩnh Phúc. Kể từ ngày thành lập tới nay, chi nhánh đã
giúp Sở giải quyết các nhiệm vụ liên quan tới việc ĐKĐĐ, cấp GCN của thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Tuy nhiên trong thời gian qua vẫn cịn nhiều khó khăn,
thách thức nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp với
những khó khăn trên địi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại cơng tác ĐKĐĐ, cấp GCN
từ cấp xã phường. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để với tình hình
địa phương, tơi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng và hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh
Yên trong giai đoạn từ năm 2015-2019.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ chi nhánh
Vĩnh Yên.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất hoạt động của văn phòng
đăng ký đất đai hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn thiện hơn.
- Góp phần bổ sung, nâng cao và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ
chức hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử đất nhằm nâng cao hiệu quả cơng
tác của văn phịng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất có thể
cho văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh thành phố Vĩnh Yên.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký đất đai và văn phòng đăng ký đất đai
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
* Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với
các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên
đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định và HSDC và cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập
mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng. Đăng ký đất đai

được chia thành 2 giai đoạn:
(1) đăng ký lần đầu và
(2) đăng ký biến động đất đai
Đăng ký lần đất đai lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản trên đất đối với thửa đất thực hiện lần đầu.
Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
(1) Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
(2) Ngưới đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với ngưới sử dụng thửa đất đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật mà có thay đổi về việc sử dụng đất
* Đăng ký Nhà nước về đất đai.
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:


4

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký
đất đai;
- Hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính pháp lý, tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính.
* Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu tài chính về đất; giám sát
giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; lập quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; cung cấp thông tin đất đai; đảm bảo an
ninh kinh tế, trật tự xã hội.
- Lợi ích đối với người sử dụng đất: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối
với bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn xã hội;
giảm tranh chấp đất đai; hỗ trợ các giao dịch về bất động sản
1.1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản
* Hồ sơ đăng ký đất đai/ bất động sản;
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu
chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thề có chủ quyền đối
với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi
ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an
tồn và với một chi phí thấp.
* Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;


5

- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được cơng
khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. Đối
tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
* Đơn vị đăng ký - Thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không
liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc
định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không
được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy định, các thông tin
đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống
đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằn lời, có thể
kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung mơ
tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng
ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể từ hàng
chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ
địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi tồn quốc. (Nguyễn
Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)
1.1.1.3. Đăng ký pháp lý đất đai/ bất động sản
- Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các
Văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói


6

cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất động sản và nguời có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng

ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
- Đăng ký giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao
dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một
hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch. Khi đăng
ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép ngun văn hoặc trích sao những nội
dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền
hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an tồn cho quyền của mình, bên mua
phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua.
- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây
Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các
quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và
Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký
Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an tồn
pháp lý và hiệu quả hoạt động. (Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2007)
1.1.1.4. Đăng ký đất đai và bất động sản
Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan dịch vụ công thực hiện- Đăng ký lần
đầu thực hiện đối với các trường hợp:
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người đang sử dụng đất, chưa được cấp GCN.
+ Đăng ký, cấp GCN đối với người được giao đất, cho thuê đất 01/7/2004 trở đi.
+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Đăng ký biến động thực hiện đối với các trường hợp:
+ Chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho, góp vốn...

7

+ Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.
+ Người sử dụng đất đổi tên, giảm diện tích do thiên tai, thay đổi hạn chế về
quyền, thay đổi nghĩa vụ tài chính;
+ Chuyển từ hình thức th đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
+ Chuyển mục đích sử dụng đất,
+ Gia hạn sử dụng đất.
+ Thay đổi, bổ sung về tài sản gắn liền với đất.
+ Chia tách, sáp nhập quyền sử dụng đất; tách thửa, hợp thửa ... nhiệm vụ
đăng ký đất đai với chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ
sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.1.1.5. Khái niệm chung về văn phòng đăng ký đất đai
* Văn phòng đăng ký đất đai là gì?
Văn phịng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ cơng có chức năng tổ chức thực hiện
Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ
địa chính; giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện
thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Văn
phòng ĐKQSDĐ là một cơ quan hành chính sự nghiệp được thành lập để cung cấp
các dịch vụ công như: Cung cấp thông tin về đất đai cho các cá nhân, tổ chức; Xây
dựng hệ thống dữ liệu thông tin về đất đai. Mặt khác Văn phòng ĐKQSDĐ giúp cơ
quan Tài nguyên và Môi trường quản lý về đất đai bằng các nghiệp vụ như: Thực
hiện các thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lập, chỉnh lý
và quản lý hồ sơ địa chính. Nhìn chung các thủ tục hành chính về đất đai đều phải
trải qua cửa Văn phòng ĐKQSDĐ.
* Chức năng của văn phòng đăng ký đất đai (chi nhánh VPĐKĐĐ)
Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài
ngun và Mơi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa
chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất

đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
* Nhiệm vụ, quyền hạn của văn phòng đăng ký đất đai


8

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.-. Thực hiện việc cấp
lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận).
- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý
việc sử dụng phơi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý
hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp
Giấy chứng nhận.
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực
theo quy định của pháp luật.
- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phịng
đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định

hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao.
* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPĐKĐĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau đây:


9

Thứ nhất, hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc.
Thứ hai, theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là tổ chức xây
dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho cơng tác quản lý
nhà nước về đất đai. Là mơ hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan
đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các
hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất
an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền
chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung
cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất.
Thứ ba, hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát
triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hố và hội nhập kinh tế quốc tế sau
khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư, từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý,
điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa
phương, VPĐKĐĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất
tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo mơi trường đầu tư lành

mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngồi vào Việt Nam.
Thứ năm, VPĐKĐĐ có vai trị quan trọng trong quan hệ đất đai, nó khơng chỉ
làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà
cịn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai
giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà
nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí...góp phần
tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
Thứ sáu, hoạt động của VPĐKĐĐ địi hỏi phải chun mơn hóa cơng tác đăng
ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chuyên mơn hố trong hoạt động đăng ký


10

quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công
nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới.
Mặt khác, tính cơng khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt
động của VPĐKĐĐ thơng qua việc cải cách thủ tục hành chính.
- Theo thơng tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4 tháng 4 năm 2015
có quy định như sau:
- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phịng đăng ký đất đai có Giám đốc và khơng q 02 Phó Giám đốc. Việc
bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phịng đăng ký đất đai thực
hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp với tiêu
chuẩn chức danh theo quy định
- Cơ cấu tổ chức
+ Phịng Hành chính - Tổng hợp;
Phụ trách cơng tác hành chính - quản trị, kế tốn - tài chính, tổ chức - lao động
tiền lương, tài sản, kế hoạch - tổng hợp báo cáo;
Nhận hồ sơ từ Tổ tiếp nhận và hoàn trả hồ sơ thuộc Văn phòng Ủy ban nhân

dân Huyện chuyển vào và chuyển hồ sơ đến các Tổ trưởng Tổ nghiệp vụ có liên
quan, luân chuyển hồ sơ trên phần mềm; phát hành hồ sơ thuộc thẩm quyền của Văn
phòng Ðăng ký;
Thực hiện việc thu phí đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Phịng Kế hoạch - Tài chính (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định
thành lập đối với Văn phịng đăng ký đất đai có từ 15 Chi nhánh trở lên);
+ Phòng Đăng ký và cấp giấy chứng nhận;
Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khơng có tài sản gắn liền với đất) đối với
hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
Thực hiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có tài sản gắn liền với đất) đối với hộ gia


11

đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định.
Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chỉnh
lý biến động về đất đai theo quy định của pháp luật đối với cộng đồng dân cư, hộ
gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định.
+ Phịng Thơng tin - Lưu trữ;
Thực hiện kiểm tra nội nghiệp bản vẽ, kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa
chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp
trước khi sử dụng, quản lý;
Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, cấp xã;
Chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu thuộc tính địa chính đối với
tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện; gửi thông báo chỉnh lý biến động cho
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để

chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với trường hợp thuộc thẩm quyền; kiểm tra việc cập
nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã;
Quản lý lưu trữ cơ sở dữ liệu địa chính, bản đồ địa chính, Sổ Mục kê, Sổ theo
dõi biến động đất đai, Sổ cấp Giấy chứng nhận; hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, bản
lưu, bản sao Giấy chứng nhận và các giấy tờ khác trong quá trình thực hiện nhiệm
vụ theo quy định;
Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thơng tin
khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất, phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước và nhu
cầu của cộng đồng.
+ Phịng Kỹ thuật địa chính;
Thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất
theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư trên
địa bàn Huyện theo quy định.
+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trí


12

văn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật. Chi nhánh có Giám
đốc, khơng q 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chun mơn. Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc Văn
phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phịng, Phó Trưởng
phịng của Văn phịng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh Văn
phịng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định.
- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai được giao

trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạt động và
nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.1.1.6. Khái niệm và nội dung quản lý nhà nước về đất đai
* Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất, phân phối và phân phối lại
đất đai theo quy hoạch, kế hoạch. Kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
* Nội dung
Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả cao
nhất tại Khoản 2 Điều 22 Luật Đất đai năm đã đề ra 15 nội dung quản lý Nhà nước
về đất đai như sau:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất


13

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai
Như vậy, công tác quản lý nhà nước và đất đai là một trong những vấn đề
quan trọng và được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, qua đó xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất,
nhằm thực hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ, đúng mục đích, đúng đối tượng,
đúng theo quy hoạch, kế hoạch và theo đúng pháp luật, Và đặc biệt đối với trực tiếp
người sử dụng đất thì cơng tác này có ý nghĩa rất lớn, giúp người sử dụng đất yên
tâm sử dụng, đầu tư sản xuất để đạt hiệu quả cao và thực hiện nghĩa vụ đầy đủ đối
với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Được cấp GCNQSDĐ cũng là quyền lợi
của người sử đất.
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phịng đăng ký
1.1.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ XI (Nhiệm kỳ 20112015) đã xác định: Đẩy mạnh cải cách hành chính, nhất là thủ tục hành chính; giảm
mạnh và bãi bỏ các loại thủ tục hành chính gây phiền hà cho tổ chức và công dân.
Nâng cao năng lực, chất lượng xây dựng và tổ chức thực hiện các cơ chế, chính sách.


14

Đẩy mạnh xã hội hố các loại dịch vụ cơng phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa.
Nghị quyết số 76/NQ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2013 của Chính phủ về việc sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết 30c/NQ-CP ngày 08/11/2011 của Chính phủ
ban hành Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2011 – 2020;
Chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 22 tháng 05 năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc
đẩy mạnh thực hiện Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai đoạn
2011 – 2020 (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.1.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của văn phòng đăng ký
- Luật Đất đai 2003; Luật đất đai năm 2013.
- Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 sửa
đổi bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013;
- Các Thông tư liên tịch của liên Bộ Tài nguyên và Mơi trường, Bộ Nội vụ, Bộ
Tài chính: Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
04/4/2015 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế
hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 16 tháng 6
năm 2005 của hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và
cơ chế tài chính của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
- Các Thông tư liên tịch của liên Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun và Mơi trường:
Thơng tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm 2016 quy
định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài
chính về đất đai của người sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLTBTCBTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Tình hình trên cho thấy việc hồn thiện cơ chế, chính sách đưa Văn phòng
đăng ký đất đai đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu


15

cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa và hội nhập.
- Thơng tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở Tài nguyên Môi trường.
- Quyết định số 890/QĐ-UBND ngày 18/4/2018 của chủ tịch UBND tỉnh
Vĩnh Phúc.
-Bộ Luật dân sự 2005;
- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng ký
giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin
giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010).
+ Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy
định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;
+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy
định về hồ sơ địa chính;
+ Thơng tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về
bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số
69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất, thay thế cho Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất, kèm theo Thơng tư số 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày
01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định: Nghị định số
198/2004/NĐ, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP.


16

1.2. Cơ sở thực tiễn về văn phòng đăng ký quyền sử dụng nước trên thế giới và
ở Việt Nam
1.2.1. Trên thế giới
1.2.1.1 Đăng ký văn tự giao dịch ở Cộng hòa Pháp
* Cơ sở pháp luật
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật
Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu lực của việc
chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được cơng bố,
hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và
nghiã vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng
làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).
Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch
giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản.
Cho dù là cơng bố cơng khai tại Văn phịng đăng ký đất đai hay đăng ký theo
Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung: Theo hệ
thống pháp luật thế giới, pháp luật đất đai/ bất động sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh
Luật Lục địa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu đất đai/
bất động sản. (Nguyễn Văn Chiến, 2013)
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích
quốc gia hoặc cơng cộng. Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thơng qua
những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa
đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự
tăng giá BĐS; Trưng dụng đất: Đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu
dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã bồi thường cho chủ sở
hữu, vì lợi ích công cộng;

17

b) Sở hữu tư nhân: phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân
có quyền sở hữu đối với đất đai. Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó
có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; khơng ai có quyền buộc người
khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích cơng cộng.
* Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản
a) Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc đăng ký tất cả các
quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền
đối nhân liên quan đến bất động sản đã được Luật hóa thành một hệ thống thống
nhất và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản, cụ thể.
b) Các nguyên tắc đăng ký bất động sản là bắt buộc đối với tất cả các hoạt
động đăng ký, giao dịch bất động sản nhằm đảm bảo tính xác thực và hợp pháp của
hợp đồng, giao dịch cũng như đảm bảo đầy đủ các thông tin cũng như công bố công
khai mọi thông tin liên quan đến đối tượng của hợp đồng, giao dịch đăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong đăng ký bất động sản bao gồm: Công chứng
viên; Văn phòng đăng ký đất đai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách địa bộ ở
Vùng; Cơ quan địa chính.
d) Trình tự Đăng ký Bất động sản: Việc đăng ký bất động sản được thực hiện
thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn
phịng đăng ký - Cơ quan địa chính.
* Ngun tắc giao dịch:
a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt
các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức cơng
quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc
tính riêng của văn bản cơng chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng

cứ), điều kiện này cịn đem lại sự an tồn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể
thực hiện quyền sở hữu của mình mà khơng bị bất kỳ sự tranh chấp nào.
b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng