Bài giảng Định giá đất: Chương 4 - Bùi Nguyên Hạnh

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (355.62 KB, 7 trang )

Bài giảng định giá đất

Bùi Nguyên Hạnh

CHƯƠNG IV

PH

ƯƠ

NG PHÁP

ĐỊ

NH GIÁ

ĐẤ

T

CHƯƠNG I

CHƯƠNG IVVVV

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư

Phương pháp chi phí

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

Phương pháp

SO SÁNH TRỰC TIẾP

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một

trong những phương pháp định giá đất quan trọng
nhất, thường dùng nhất

Định nghĩa: là PP xác định giá đất dựa trên cơ

sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự

với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành

công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào

thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm

định giá để ước tính giá trị thị trường của

thửa đất cần định giá.

Nguyên lý cơ bản

PP

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

SO SÁNH TRỰC TIẾP

12 Trđ/m2

GHA

GHB

So nh nhu
10 Trđ/m2

?

nhu
A

=<sub>G</sub>Ax100

()x x ….

100
()x
100
()x
100
()

=GBx100

()x x ….

100
()x
100
()x
100
()

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

CÔNG

C

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

P

H

= P

A

B

C

D

E

Trong :

PH: a a t nh

PA: a a t so nh

A =

u nh nh ng a a t so nh

u nh ng a a t nh

B =

u nh t a a t so nh
u nh t a a t nh

CÔNG

C

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

P

H

= P

A

B

C

D

E

D =

u nh Nhân khu c a a t so nh
u nh Nhân khu c a a t nh

E =

u nh Nhân t a a t so nh
u nh Nhân t a a t nh

C =

u nh t dung ch a a t so nh
u nh t dung ch a a t nh

CÔNG

C

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

x ….
x 100

( )x

100

( ) x

100

( )

= t u a
so nh

x 100
( )

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Đặc điểm

có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận
sử dụng nguyên tắc thay thế

giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả
thực tế, do vậy PP này là PP thực dụng, phát sinh
từ thực tiễn, và đã được sử dụng rộng rãi, nhưng lý
luận của phương pháp cịn chưa hồn thiện
Khi áp dụng phải tiến hành hiệu chỉnh nên yêu cầu

nhân viên định giá phải có trang bị tri thức về
nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu khơng sẽ khó có
được kết quả khách quan và chính xác

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Điều kiện áp dụng

Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải
đủ để phân tích, so sánh khi xác định giá đất.
Thông tin mẫu giao dịch có tính tương quan và

có khả năng thay thế với đất đai chờ định giá.
Thông tin giao dịch đất đai phải bảo đảm độ

tin cậy về nguồn gốc và tính phù hợp của tài
liệu.

phải lựa chọn những thông tin tương tự với
những quy định pháp luật của đất đai chờ định
giá để làm căn cứ phân tích, so sánh

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

Phạm vi ứng dụng

Xác định giá cả của đất đai

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

NH

N

NH

PP SO SÁNH TRỰC TIẾP

PP THU NHẬP

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định

giá đất thường dùng nhất.

Là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc nhữngtài sản có tính chất cho thu
nhậpkhác.

Khi dùng phương pháp này để định giá đất đai,xem đất đai
như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu
tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.

Định nghĩa

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Do đất đai
Có vị trí cố định
Có hạn về diện tích

Tính năng lâu bền trong q trình sử dụng
có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho

người sử dụng, và có thể có được thu nhập đó
trong những năm sau

Nguyên lý của phương pháp thu nhập: đem

thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá
trị thu nhập hoặc giá trị vốn) với một suất lợi tức
hồn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị
của đất đai

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Công thức

Thu nhập đất đai hàng năm khơng thay đổi

Trong đó: P là giá cả đất đai

a là thu nhập của đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Đặc điểm của phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận
PP này coi đất đai như là một khoản tiền
Độ chính xác của của giá đất xác định theo

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Phạm vi ứng dụng và hạn chế

Phạm vi ứng dụng: phương pháp thu nhập là chỉ

phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản
hoặc tài sản nhà đất cóthu lợi.

Hạn chế: việc tìm ra thu nhập ổn định đối với

đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại chịu
ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả
sự phát triển của thị trường nhà đất, nên xác
định được thu nhập và suất lợi tức là một việc
làm khó khăn.

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Trình tự định giá theo PP thu nhập
Tính tổng thu nhập

Tính tổng chi phí
Xác định thu nhập rịng
Xác định suất lợi tức hoàn vốn
Xác định giá cả đất đai

Ứng dụng PP thu nhập để xác định giá

đất

</div>