Bài giảng Định giá đất đai bất động sản - Nguyễn Duy Thiện

Định giá đất đai/Bất động sản
Định giá đất đai/Bất động sản


Nguyễn Duy Thiện
Nguyễn Duy Thiện
(BTC)
(BTC)

Khái niệm
Khái niệm

Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác
Bất động sản trước hết là tài sản, nhưng khác
với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời
với các tài sản khác ở chỗ chúng không di, dời
được
được

Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995
Khoản 1 Điều 181 bộ Luật Dân sự 1995
Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được
bao gồm:
bao gồm:
Đất đai,
Đất đai,

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai


Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác gắn liền với đất đai


Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Các đặc trưng của bất động sản
Các đặc trưng của bất động sản

Là tài sản cố định không thể di, dời được
Là tài sản cố định không thể di, dời được

Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị
Mỗi bất động sản (đất đai) là một tài sản độc nhất, vô nhị
+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,
+ Đất đai trong quá trình sử dụng được chia tách thành các lô đất,
thửa đất
thửa đất


+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó
+ Mỗi thửa đất, lô đất… có một vị trí cố định, đặc thù. Đặc tính đó
của đất đai là độc nhất, vô nhị.
của đất đai là độc nhất, vô nhị.

+
+
Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách
Tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách
quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô
quan trong không gian và thời gian và là cơ sở nảy sinh địa tô
chênh lệch I.
chênh lệch I.
+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt
+ Định giá viên trong quá trình định giá bất động sản phải đặc biệt
quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất
quan tâm mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí bất
động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất
động sản để phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất
động sản
động sản



Các quyền, lợi ích về bất động sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản

Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng
Bất động sản luôn luôn gắn liền với những quyền năng
cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi
cụ thể. Các quyền về tài sản là bình đẳng đối với mọi
thể chế và pháp nhân
thể chế và pháp nhân


Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)
Nhà nước La Mã cổ đại (năm 449 trước công nguyên)
trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật
trong một văn tự khắc vào 12 bảng đồng gọi là “Luật
XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người
XII” quyền sở hữu và quyền đối với tài sản của người
khác .
khác .

Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:
Chủ sở hữu có các quyền cơ bản sau:

Quyền sử dụng tài sản
Quyền sử dụng tài sản

Quyền thu lợi tức từ tài sản
Quyền thu lợi tức từ tài sản

Quyền định đoạt tài sản
Quyền định đoạt tài sản

Quyền có tài sản (chiếm hữu)
Quyền có tài sản (chiếm hữu)

Quyền đòi lại tài sản
Quyền đòi lại tài sản

Các quyền khác mà luật pháp cho phép
Các quyền khác mà luật pháp cho phép

Các quyền, lợi ích về bất động sản
Các quyền, lợi ích về bất động sản

Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.
Căn cứ phát sinh quyền sở hữu là sự chiếm hữu.
Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế,
Chiếm hữu là sự chiếm dụng đồ vật trên thực tế,
sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý,
sự chiếm dụng có liên quan đến hậu quả pháp lý,
được pháp luật bảo vệ.
được pháp luật bảo vệ.



Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật
Quyền sở hữu cũng bị hạn chế bởi các đạo luật
khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất
khác. Luật XII Bảng La Mã cũng quy định:”chủ đất
phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ
phải có trách nhiệm cho phép chủ đất bên cạnh cứ
cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa
cách một ngày sang bên đất mình thu hoạch hoa
quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như
quả nếu rơi sang đó, hoặc chấp nhận mọi thứ như
khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh
khí, hơi bay sang từ đất bên cạnh nếu không ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình
hưởng đến việc sử dụng đất một cách bình

thường”.
thường”.

Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
pháp luật Việt nam
pháp luật Việt nam

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi,
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền:chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
hàng năm có quyền: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng
liền với đất thuê để vay vốn sản xuất kinh doanh; chuyển nhượng
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận tài
sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.
sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất.

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước
cho thuê đất
cho thuê đất
mà
mà

trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền
trả tiền thuê đất 1 lần có quyền: thế chấp giá trị quyền
sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử
sử dụng đất thuê và tài sản; Chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất thuê và tài sản; góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng
dụng đất thuê và tài sản; cho thuê lại quyền sử dụng
đất thuê trong thời hạn thuê đất.
đất thuê trong thời hạn thuê đất.

Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
pháp luật Việt nam
pháp luật Việt nam

Tổ chức kinh tế được nhà nước
Tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất không thu
giao đất không thu
tiền
tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất
nông, lâm nghiệp có quyền:
nông, lâm nghiệp có quyền:
+ Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn.
+ Thế chấp đất và tài sản gắn liền với đất để vay vốn.
+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.


Tổ chức kinh tế được nhà nước
Tổ chức kinh tế được nhà nước
giao đất có thu tiền
giao đất có thu tiền
sử dụng đất
sử dụng đất
có quyền:
có quyền:
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền
kết cấu hạ tầng trên đất
kết cấu hạ tầng trên đất
+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng
+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được
và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất được
giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.
giao để vay vốn sản xuất kinh doanh.




Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
Các quyền về tài sản là đất đai theo quy định của
pháp luật Việt nam
pháp luật Việt nam

Tổ chức kinh tế được nhà nước
Tổ chức kinh tế được nhà nước

giao đất
giao đất
có thu tiền sử dụng đất
có thu tiền sử dụng đất
có quyền:
có quyền:

+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử
dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất
dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng trên đất

+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
+ Thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu
sử dụng đất cùng và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất được giao để
của mình gắn liền với đất được giao để
vay vốn sản xuất kinh doanh.
vay vốn sản xuất kinh doanh.

Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS
Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS

Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa
Việc nhận biết các quyền về tài sản có ý nghĩa
quan trọng trong định giá. Một bất động sản
quan trọng trong định giá. Một bất động sản
hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá
hữu ích khi nó có giá trị và giá trị sử dụng. Giá

trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua
trị bất động sản chỉ thực hiện được thông qua
trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể
trao đổi, chuyển nhượng, có nghĩa là nó có thể
chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để
chuyển giao cho người khác được. Điều kiện để
chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn
chuyển giao được là ngoài tính hữu dụng còn
phải gắn với những quyền năng nhất định.
phải gắn với những quyền năng nhất định.
Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là
Quyền năng gắn với bất động sản nhiều hay ít là
do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và
do pháp luật của mỗi quốc gia quy định và
chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi
chúng được thực hiện bằng việc bảo đảm bởi
quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ
quyền lực của nhà nước. Tóm lại nhận biết rõ
ràng các quyền về tài sản là một nội dung không
ràng các quyền về tài sản là một nội dung không
thể thiếu của quá trình định giá bất động sản.
thể thiếu của quá trình định giá bất động sản.

Đặc trưng
Đặc trưng

Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm
Thị trường bất động sản là thị trường không có trung tâm

Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.
Thị trường BĐS trải rộng trên các khu vực địa lý quốc gia.

Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:
Thị trường quyền sử dụng đất có 3 cấp:

Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao
Thị trường cấp I : chủ sở hữu đất đai (nhà nước) chuyển giao
quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
quyền sử dụng đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất
Thị trường cấp II : người được nhà nước giao đất, cho thuê đất
tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và
tái chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Bên chuyển giao và
bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là
bên nhận chuyển giao của thị trường này đều không phải là
người sở hữu đất đai.
người sở hữu đất đai.

Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử
Thị trường cấp III : người sử dụng đất đai cho thuê quyền sử
dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất
dụng đất đai, gồm cho thuê đất trống đơn thuần và cho thuê đất
gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây
gắn liền với tài sản trên đất (nhà cửa, công trình xây dựng, cây
lâu năm…)
lâu năm…)

Những đặc trưng của thị trường bất động

Những đặc trưng của thị trường bất động
sản
sản

Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Đặc điểm của thị trường
Đặc điểm của thị trường
cạnh tranh hoàn hảo
cạnh tranh hoàn hảo
: 4 yếu tố:
: 4 yếu tố:

Sản phẩm giống nhau (homogeneous).
Sản phẩm giống nhau (homogeneous).

Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua,
Giá cả thị trường do cung cầu quyết định, người mua,
người bán là những người chấp nhận giá.
người bán là những người chấp nhận giá.

Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất,
Ba là, người mua tự do mua hàng hóa giá thấp nhất,
người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất.
người bán tự do bán hàng hóa có giá cao nhất.

Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua
Bốn là, chủ thể tham gia thị trường vừa là người mua
vừa là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ,
vừa là người bán, thông tin trên thị trường là đầy đủ,

đối xứng.
đối xứng.



Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi
Thị trường bất động sản khác biệt : độc quyền, mỗi
thửa đất là độc nhất vô nhị …
thửa đất là độc nhất vô nhị …

Các loại thị trường bất động sản
Các loại thị trường bất động sản
1. Thị trường nhà ở:
1. Thị trường nhà ở:
là loại thị trường mà chủ
là loại thị trường mà chủ
thể giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia
thể giao dịch trên thị trường là tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở
đình, cá nhân; khách thể là quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở. Ở Việt Nam, thị trường
và quyền sử dụng đất ở. Ở Việt Nam, thị trường
BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực
BĐS sử dụng vào mục đích ở gồm 4 khu vực
sau:
sau:
Thị trường nhà ở thuộc
Thị trường nhà ở thuộc
sở hữu tư nhân
sở hữu tư nhân

: chủ thể của
: chủ thể của
loại thị trường này có các đặc điểm:
loại thị trường này có các đặc điểm:

+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
đất, trong đó quyền sử dụng đất là riêng biệt (ví
đất, trong đó quyền sử dụng đất là riêng biệt (ví
dụ).
dụ).

+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung
đất, trong đó quyền sử dụng đất là của chung
(ví dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất).
(ví dụ: nhà chung cư cao tầng, xây hết đất).

Các loại thị trường bất động sản
Các loại thị trường bất động sản

Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể: chủ thể của
Thị trường nhà ở thuộc sở hữu tập thể: chủ thể của
loại thị trường này có các đặc điểm:
loại thị trường này có các đặc điểm:
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
+ Người sở hữu nhà đồng thời là người sử dụng
đất (ví dụ nhà tập thể đơn vị bộ đội phân cho
đất (ví dụ nhà tập thể đơn vị bộ đội phân cho

các thành viên).
các thành viên).
+ Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử
+ Người sở hữu nhà không đồng thời là người sử
dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá
dụng đất (ví dụ đất của tập thể, nhà của cá
nhân tự xây)
nhân tự xây)

Thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở
thuộc sở hữu hỗn hợp
thuộc sở hữu hỗn hợp

Thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước
thuộc sở hữu nhà nước
: chủ thể
: chủ thể
của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp
của loại thị trường này gồm có các doanh nghiệp
quốc doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất
quốc doanh được nhà nước giao đất; cho thuê đất
xây dựng nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị
xây dựng nhà ở để cho thuê; khách thể của loại thị
trường này là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở.
trường này là hộ gia đình, cá nhân thuê nhà để ở.

Các loại thị trường bất động sản

Các loại thị trường bất động sản
2. Thị trường công trình thương mại, dịch
2. Thị trường công trình thương mại, dịch
vụ:
vụ:
đây là loại thị trường phong phú, đa dạng
đây là loại thị trường phong phú, đa dạng
và rất phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu,
và rất phức tạp, gồm: nhà hàng, cửa hiệu,
khách sạn, văn phòng… Mục đích sử dụng của
khách sạn, văn phòng… Mục đích sử dụng của
loại bất động sản này hỗn hợp, không rành
loại bất động sản này hỗn hợp, không rành
mạch (ví dụ: nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn
mạch (ví dụ: nhà hàng kết hợp nhà ở, khách sạn
kết hợp siêu thị, văn phòng…). Đặc điểm của
kết hợp siêu thị, văn phòng…). Đặc điểm của
loại BĐS này là thường ở các vị trí rất thuận tiện,
loại BĐS này là thường ở các vị trí rất thuận tiện,
có khả năng sinh lợi cao; chúng luôn được cải
có khả năng sinh lợi cao; chúng luôn được cải
tạo thay thế theo thị hiếu khách hàng, thị
tạo thay thế theo thị hiếu khách hàng, thị
trường.
trường.

Các loại thị trường bất động sản
Các loại thị trường bất động sản

3. Thị trường các công trình công

3. Thị trường các công trình công
nghiệp:
nghiệp:
chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư
chủ yếu là Nhà nước và các nhà đầu tư
(trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước
(trong và ngoài nước) trong đó Nhà nước
là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên
là bên cho thuê, các nhà đầu tư là bên
thuê; khách thể giao dịch trên thị trường
thuê; khách thể giao dịch trên thị trường
là quyền sử dụng đất thuê và các công
là quyền sử dụng đất thuê và các công
trình công nghiệp gắn với đất thuê.
trình công nghiệp gắn với đất thuê.

Các loại thị trường bất động sản
Các loại thị trường bất động sản

Thị trường quyền sử dụng đất nông
Thị trường quyền sử dụng đất nông
nghiệp:
nghiệp:
chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ thể giao dịch trên thị trường
chủ yếu là
chủ yếu là

các tổ chức kinh tế, hộ gia
các tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân; khách thể tham gia thị
đình, cá nhân; khách thể tham gia thị
trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp,
trường là quyền sử dụng đất nông nghiệp,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và
quyền sử dụng công trình, cây lâu năm
quyền sử dụng công trình, cây lâu năm
gắn liền với đất.
gắn liền với đất.

Các loại thị trường bất động sản
Các loại thị trường bất động sản

5. Thị trường BĐS sử dụng vào mục
5. Thị trường BĐS sử dụng vào mục
đích đặc biệt:
đích đặc biệt:
trường học, bệnh viện,
trường học, bệnh viện,
cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít
cảng hàng không, nhà thờ, đình chùa…: ít
giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều
giao dịch muc bán, tuy nhiên trong nhiều
trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái
trường hợp cần biết chi phí thay thế, tái
tạo để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị

tạo để tính chi phí đền bù, tính tổng giá trị
tài sản của cơ quan, tổ chức tại một thời
tài sản của cơ quan, tổ chức tại một thời
điểm nào đó…
điểm nào đó…

Các khái niệm về định giá
Các khái niệm về định giá

Có 2 khái niệm về định giá tài sản:
Có 2 khái niệm về định giá tài sản:
- Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở
- Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích đã được xác định.
một mục đích đã được xác định.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem
sản cụ thể, tại một thời điểm xác định có xem
xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các
xét đến tất cả các đặc điểm của tài sản và các
yếu tố căn bản của thị trường.
yếu tố căn bản của thị trường.

Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác
Định giá đất đai và định giá hàng hóa khác


a. Giống nhau:
a. Giống nhau:
đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước
đều là những phương pháp kinh tế nhằm ước
lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác
lượng giá trị của chúng thể hiện bằng tiền, tại một thời điểm xác
định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định.
định khi chúng tham gia vào một thị trường xác định.



b. Khác nhau:
b. Khác nhau:

Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá
Khác nhau giữa khái niệm tài sản trong định giá


và hàng hóa trong
và hàng hóa trong
kinh tế -chính trị học:
kinh tế -chính trị học:

Hàng hóa
Hàng hóa
là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị
là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị và giá trị
sử dụng. Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong
sử dụng. Giá trị hàng hóa xác định bằng lao động kết tinh trong

hàng hóa (lao động sống + quá khứ).
hàng hóa (lao động sống + quá khứ).

Tài sản đất đai
Tài sản đất đai
không phải là hàng hóa xét theo nghĩa trên vì đất
không phải là hàng hóa xét theo nghĩa trên vì đất
đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra
đai do thiên nhiên ban tặng cho con người, con người không tạo ra
đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô
đất đai, mà chỉ đầu tư lao động để chuyển đất đai từ trạng thái thô
(tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật
(tự nhiên) sang trạng thái sử dụng vào mục đích nhất định; từ vật
không có giá trị thành vật truyền tải giá trị. Giá trị mà đất đai
không có giá trị thành vật truyền tải giá trị. Giá trị mà đất đai
chuyển tải gọi là “giá đất”. Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết
chuyển tải gọi là “giá đất”. Vì vậy bản chất của giá trị đất đai là kết
tinh lao động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ
tinh lao động sống và lao động quá khứ nhằm chuyển đất đai từ
trạng thái “đất thô” sang đất “thành phẩm”.
trạng thái “đất thô” sang đất “thành phẩm”.

Định giá đất
Định giá đất


Đất đai là một tài sản và là một tài sản
Đất đai là một tài sản và là một tài sản
đặc biệt.
đặc biệt.


Là một tài sản thông thường, đất đai có
Là một tài sản thông thường, đất đai có
đầy đủ các thộc tính của một tài sản,
đầy đủ các thộc tính của một tài sản,
gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu
gồm: là vật có thực, có thể đáp ứng nhu
cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu
cầu con người, nằm trong sự chiếm hữu
của con người, có đặc trưng giá trị và là
của con người, có đặc trưng giá trị và là
đối tượng trong các giao dịch dân sự. Là
đối tượng trong các giao dịch dân sự. Là
một tài sản nên việc định giá đất về
một tài sản nên việc định giá đất về
nguyên tắc cũng giống như định giá các
nguyên tắc cũng giống như định giá các
hàng hóa thông thường.
hàng hóa thông thường.

Định giá đất
Định giá đất

Là một tài sản đặc biệt vì:
Là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động con người làm ra. Lao
- Đất đai không do lao động con người làm ra. Lao
động chỉ các tác dụng biến đất thô, hoang sơ (đã có)
động chỉ các tác dụng biến đất thô, hoang sơ (đã có)

thành đất đai có thể đưa vào sử dụng được.
thành đất đai có thể đưa vào sử dụng được.

Đất đai cố định về vị trí, hữu hạn về diện tích và vô hạn
Đất đai cố định về vị trí, hữu hạn về diện tích và vô hạn
về thời gian sử dụng.
về thời gian sử dụng.

Đất đai có khả năng sinh lợi. Giá trị đất đai có xu hướng
Đất đai có khả năng sinh lợi. Giá trị đất đai có xu hướng
tăng lên.
tăng lên.

Là một tài sản đặc biệt nên việc định giá đất nên ngoài
Là một tài sản đặc biệt nên việc định giá đất nên ngoài
các yếu tố về pháp lý, kinh tế, không gian và thời gian,
các yếu tố về pháp lý, kinh tế, không gian và thời gian,
giá đất còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý, xã hội, tập
giá đất còn bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý, xã hội, tập
quán tiêu dùng… Vì vậy thực chất định giá đất chỉ ước
quán tiêu dùng… Vì vậy thực chất định giá đất chỉ ước
tính giá của thửa đất đó mà không thể tính đúng, tính
tính giá của thửa đất đó mà không thể tính đúng, tính
đủ chi phí đã bỏ ra như đối với những hàng hóa khác.
đủ chi phí đã bỏ ra như đối với những hàng hóa khác.

Định giá đất
Định giá đất

Định giá đất là sự ước tính bằng tiền về

Định giá đất là sự ước tính bằng tiền về
giá trị của quyền sử dụng đất cho một
giá trị của quyền sử dụng đất cho một
mục đích sử dụng xác định, tại một thời
mục đích sử dụng xác định, tại một thời
điểm xác định.
điểm xác định.

Định giá đất
Định giá đất

Định giá đất trong mối quan hệ với mục
Định giá đất trong mối quan hệ với mục
đích sử dụng đất
đích sử dụng đất

Định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất.
Định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất.
Luật đất đai 2003 chia đất đai thành (03)
Luật đất đai 2003 chia đất đai thành (03)
nhóm như sau:
nhóm như sau:

a) Nhóm đất nông nghiệp (05 tiểu nhóm).
a) Nhóm đất nông nghiệp (05 tiểu nhóm).

b) Nhóm đất phi nông nghiệp (06 tiểu nhóm).
b) Nhóm đất phi nông nghiệp (06 tiểu nhóm).

c) Nhóm đất chưa sử dụng (03 tiểu nhóm).

c) Nhóm đất chưa sử dụng (03 tiểu nhóm).

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS
Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS



Nhóm yếu tố tự nhiên:
Nhóm yếu tố tự nhiên:

Vị trí bất động sản: vị trí bất động sản càng đắc
Vị trí bất động sản: vị trí bất động sản càng đắc
địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động
địa, khả năng sinh lời càng cao thì giá trị bất động
sản càng lớn. Mỗi một bất động sản có vị trí tuyệt
sản càng lớn. Mỗi một bất động sản có vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Việc xem xét đánh giá ưu
đối và vị trí tương đối. Việc xem xét đánh giá ưu
thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc
thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc
biệt đối với chuyên gia định giá. Cần lưu ý là sự
biệt đối với chuyên gia định giá. Cần lưu ý là sự
đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh
đánh giá chính xác, khách quan về mức độ ảnh
hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ
hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ
sở giá thị trường, và ngược lại.
sở giá thị trường, và ngược lại.

Kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất: số

Kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô đất: số
đo về kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô
đo về kích thước, hình dạng, diện tích thửa đất, lô
đất coi là tối ưu khi nó đáp ứng nhu cầu của đại đa
đất coi là tối ưu khi nó đáp ứng nhu cầu của đại đa
số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu
số dân cư trong vùng. Ví dụ tại Hà Nội, với nhu cầu
để ở thì số đo kích thước, hình dạng, diện tích thửa
để ở thì số đo kích thước, hình dạng, diện tích thửa
đất, lô đất tối ưu khi mặt tiền từ 4-5 mét, chiều sâu
đất, lô đất tối ưu khi mặt tiền từ 4-5 mét, chiều sâu
từ 10-15 mét.
từ 10-15 mét.

Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS
Các yếu tố quan hệ trực tiếp tới giá trị đất/BĐS

Địa hình: nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong
Địa hình: nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong
vùng có quan hệ trực tiếp tới giá trị BĐS đó. Tuy nhiên nó còn
vùng có quan hệ trực tiếp tới giá trị BĐS đó. Tuy nhiên nó còn
phụ thuộc vào đó là BĐS dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch
phụ thuộc vào đó là BĐS dân cư, công nghiệp, thương mại, dịch
vụ hay nông nghiệp.
vụ hay nông nghiệp.

Loại hình kiến trúc công trình: hai BĐS có chi phí xây dựng như
Loại hình kiến trúc công trình: hai BĐS có chi phí xây dựng như
nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu (người tiêu
nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu (người tiêu

dùng) thì có giá trị cao hơn.
dùng) thì có giá trị cao hơn.

Đặc điểm thổ nhưỡng mặt đất, lòng đất: độ dầy và đặc điểm
Đặc điểm thổ nhưỡng mặt đất, lòng đất: độ dầy và đặc điểm
thổ nhưỡng lớp đất bề mặt (đá, ba dan, đất thịt, cát phù sa…)
thổ nhưỡng lớp đất bề mặt (đá, ba dan, đất thịt, cát phù sa…)
sẽ ảnh hưởng đến giá trị.
sẽ ảnh hưởng đến giá trị.

Tình trạng môi trường (tác động của con người): tình trạng ô
Tình trạng môi trường (tác động của con người): tình trạng ô
nhiễm bụi, ô nhiễm tiếng ồn, … sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS
nhiễm bụi, ô nhiễm tiếng ồn, … sẽ ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Tiện lợi (hướng) và các rủi ro thiên nhiên (nguy cơ lũ lụt, động
Tiện lợi (hướng) và các rủi ro thiên nhiên (nguy cơ lũ lụt, động
đất, sạt lở đất…)
đất, sạt lở đất…)