Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố vinh, tỉnh nghệ an

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ THU HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO
ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Nghệ An, ngày 27 tháng 9 năm 2018

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Huyền

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình và sự
đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân để tơi hồn thành Luận văn này.
Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời đã
trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện, giúp đỡ tơi trong
suốt q trình học tập và thực hiện Luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Vinh,
Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục
Thống kê thành phố Vinh, UBND các phường đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu,
những thơng tin cần thiết để hồn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình cùng tồn
thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè đã động viên và giúp đỡ tơi trong q trình học
tập, thực hiện Luận văn này./.
Nghệ An, ngày 27 tháng 9 năm 2018
Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Huyền

ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN...........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU .........................................................................................vii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................................viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ........................................................................................... ix
PHẦN 1. MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................. 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .......................................................................... 2

1.3.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....... 3

1.3.1.

Những đóng góp mới ..................................................................................... 3

1.3.2.

Ý nghĩa khoa học........................................................................................... 3

1.3.3.

Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ....................................................................... 4
2.1.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ....................................................................... 4

2.1.1.

Khái niệm về giao dịch bảo đảm .................................................................... 4

2.1.2.

Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....................................... 5

2.2.

CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ....................................................................... 6

2.2.1.

Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới.................................................... 6

2.2.2

Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam ......................................... 8

2.2.3.

Cơ sở pháp lý về đăng ký giao dịch bảo đảm ............................................... 26

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................... 29
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................................................... 29

3.2.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ........................................................................... 29

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ..................................................................... 29

iii


3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 29

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 29

3.5.1.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .............................................. 29

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ............................................... 30

3.5.3.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu ........................................................ 30

3.5.4.

Phương pháp so sánh ................................................................................... 31

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................................... 32
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ
VINH .......................................................................................................... 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 32

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 33

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................. 36

4.2.

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN TP. VINH ........................................................................................... 38

4.2.1.

Tình hình sử dụng đất đai ............................................................................ 38

4.2.2.

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh ................................. 41

4.2.3.

Công tác đăng ký biến động về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh............. 45

4.2.4.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến
động về đất đai ............................................................................................ 48

4.3.

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
VINH .......................................................................................................... 48

4.3.1.

Tình hình cơng tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................... 48

4.3.2.

Đánh giá chung công tác đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh ....... 50

4.4.

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI CÁC PHƯỜNG/XÃ NGHIÊN CỨU ................................... 51

4.4.1.

Đặc điểm chung các phường nghiên cứu...................................................... 51

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .............................................. 52

iv


4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản gắn
liền với đất .................................................................................................. 64

4.4.4.

Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................. 69

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại 3 phường/xã nghiên cứu ............... 74

4.5.

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ
CÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM .................................................................... 76

4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách .................................................................... 76

4.5.2.

Xây dựng cơ chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo
đảm giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên
quan ............................................................................................................ 76

4.4.3.

Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân ....................... 77

4.4.4.

Giải pháp đào tạo nhân lực và đầu tư cơ sở vật chất ..................................... 77

4.4.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp
luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch
bảo đảm....................................................................................................... 78

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 79
5.1.

KẾT LUẬN ................................................................................................. 79

5.2.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 81
PHỤ LỤC ................................................................................................................... 83

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

ATTP

An toàn thực phẩm

BLDS

Bộ luật Dân sự

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CP

Chính phủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

GPMB

Giải phóng mặt bằng

MN

Mầm non

NĐ

Nghị định

NĐ-CP

Nghị định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

TMCP

Thương mại cổ phần

TT

Thơng tư

TTHC

Thủ tục hành chính

TTLT

Thơng tư liên tịch

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Vinh năm 2017 ..................................... 38
Bảng 4.2. Biến động đất đai tại thành phố Vinh giai đoạn 2014 - 2017 ...................... 40
Bảng 4.3. Kết quả thực hiện một số thủ tục về hành chính đất đai trên địa bàn
thành phố Vinh giai đoạn 2014 – 2017 ...................................................... 46
Bảng 4.4. Kết quả công tác thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................ 49
Bảng 4.5. Tình hình thực hiện thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tại địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................. 52
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện thế chấp tài sản gắn liền với đất tại địa bàn
nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................. 53
Bảng 4.7. Tình hình thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại địa
bàn nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ....................................................... 55
Bảng 4.8. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại địa bàn nghiên cứu .......................................................................... 57
Bảng 4.9. Kết quả điều tra cán bộ ngân hàng về cho vay có thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Vinh.......................................................................................... 59
Bảng 4.10. Kết quả điều tra cán bộ giải quyết hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
thành phố Vinh.......................................................................................... 62
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại địa bàn nghiên cứugiai đoạn 2014 - 2017 .................................. 65
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2014-2017.............. 67
Bảng 4.13. Tình hình thực hiện giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứugiai
đoạn 2014 - 2017....................................................................................... 70
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai
đoạn 2014 - 2017....................................................................................... 72

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm .................................................. 28
Hình 4.1. Bản đồ hành chính thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An........................................ 32
Hình 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Nghệ An giai đoạn 2014-2017……………....……32

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Thị Thu Huyền
Tên Luận văn: Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số:8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu:
- Điều tra, đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên
địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Vinh.
Nội dung nghiên cứu:
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh
Thực trạng sử dụng, quản lý đất trên địa bàn thành phố Vinh
Thực trạng công tác đăng lý giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Vinh
Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn thành phố Vinh
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu
- Các số liệu được thống kê và xử lý bằng phần mềm Excell
Phương pháp so sánh

ix


Kết quả chính và kết luận
1). Thành phố Vinh là trung tâm văn hóa, kinh tế - chính trị của tỉnh Nghệ An và
của khu vực Bắc Trung Bộ, với tổng diện tích đất tự nhiên là 10.499,96ha trong đó diện
tích đất phi nơng nghiệp là 4799,92ha, diện tích đất nơng nghiệp là 5556,48ha,cịn lại

143,56ha là diện tích đất chưa sử dụng. Trong những năm gần đây nền kinh tế thành
phố phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh.
2). Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh đã có nhiều chuyển
biến tích cực. Càng về những năm gần đây người sử dụng đất trên địa bàn càng quan
tâm nhiều hơn đến các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Người
dân quan tâm nhiều hơn đến việc đăng ký tại cơ quan nhà nước khi thực hiện các quyền
của người sử dụng đất. Do vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố ngày càng chặt chẽ và đi vào nề nếp hơn.
3). Từ năm 2014 đến 2017, thành phố Vinh đã tiếp nhận và giải quyết 126.095
hồ sơ trong một số lĩnh vực như thực hiện đăng ký 53.401 hồ sơ đăng ký thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xóa thế chấp
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 50.093 hồ
sơ, đăng ký biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất 19.582 hồ sơ. Các giao dịch bảo đảm về thế chấp bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được người sử dụng đất
thực hiện và đăng ký thường xuyên tại Văn phòng Đăng ký QSD đất Thành phố do các
quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với người sử dụng đất và
được chấp hành theo quy định.
4). Kết quả điều tra thực hiện giao dịch bảo đảm tại 3 điểm nghiên cứu cho thấy
1341 các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là giao dịch
thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các giao dịch thế chấp bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn
ra chủ yếu do giá trị đất ở và tài sản gắn liền với đất cao, nhu cầu vay vốn để mở rộng
sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày càng tăng.
Qua điều tra lấy ý kiến của người dân, cho thấy, đa số người dân đã nhận thức
và chấp hành pháp luật, muốn thực hiện đăng ký các giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà
nước, muốn được cung cấp đẩy đủ các thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất giao
dịch. Trong 150 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 142 trường hợp thế chấp, chiếm
94,7%, cá nhân có ý kiến muốn thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng
Đăng ký QSD đất Thành phố. Tuy nhiên, 100% người được hỏi cho rằng cần phải tiếp

tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính khi thực hiện đăng ký thế chấp và vay vốn
ngân hàng. Ngoài ra, có 146 người được điều tra (chiếm 97,3 % số người được điều tra)

x


có nguyện vọng được vay tiền trên 70% giá trị tài đem thế chấp, trong khi ngân hàng
cho vay với mức chủ yếu bằng từ 30-70% giá trị tài sản thế chấp.
5). Để khắc phục những tồn tại, bất cập hiện nay trong công tác Đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, cần thực hiện đồng bộ một số nhóm giải pháp như: Hồn thiện cơ chế chính sách
trong quản lý, điều hành và thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm; xây dựng cơ
chế trao đổi thơng tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan đăng ký
giao dịch bảo đảm và các cơ quan có liên quan; tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng
cao nhận thức; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm; xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

xi


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Tran Thi Thu Huyen
Thesis title: Evaluation of registration of secured transactions with land use rights,
house and other assets attached to land ownership in Vinh city, Nghe An province.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

Research objectives
- Investigate and assess the status of security transactions using land use rights,
ownership of houses and other assets attached to land in Vinh city, Nghe An province.
- Proposing some solutions to improve the efficiency of registration of secured
transactions with land use rights, ownership of houses and other assets attached to land
in Vinh city, Nghe An province.
Research Methods
Main contents
Subjects of study covered by the thesis are secured transactions and registration
of secured transactions using land use rights, house ownership and other assets affixed
to land of households and individuals in the city of Vinh.
Study objects
Natural and socio-economic conditions of Vinh city
Current situation of land use and management in Vinh city
Status of registration of secured transactions using land use rights, ownership of
houses and other assets attached to land in Vinh city
To propose measures to improve the efficiency of the registration of secured
transactions with land use rights, ownership of houses and other assets attached to land
in Vinh city.
Methods
Secondary data collection survey method
Primary data surveying collection method
Method of data processing and aggregation
- The statistics are processed by Excel software
Comparative method
Main results and conclusions

xii

Vinh City is a cultural, economic and political center of Nghe An province and
of the North Central region, with a total natural land area of 10,499.96ha, of which nonagricultural land is 4799.92ha, The area of agricultural land is 5556.48 hectares, the
remaining 143.56 hectares is unused land area. In recent years, the city's economy has
developed relatively comprehensive and continuously growing at a fairly fast pace.
Land management in Vinh City has made positive changes. More and more land
users in the area have paid more attention to their rights and obligations as prescribed by
law. People are more interested in registering at state agencies when exercising the
rights of land users. As a result, the state management of land in the city is getting
closer and in order.
From 2014 to 2017, the city of Vinh has received and processed 126,095 records
in a number of areas such as registration 53,401 applications for mortgage registration
using land use rights, ownership of houses and other assets attached to land, clear
mortgage by land use rights, ownership of houses and other assets attached to land:
50,093 records, registration of changes in the transfer of land use rights, ownership of
houses and property attached to land 19,582 records. Secured transactions on
mortgaging by land use rights, ownership of houses and other assets attached to land are
made and registered by land users at the City Land Use Planning Office. The law on
registration of security transactions shall be compatible with land users and be
implemented in accordance with regulations.
Results of investigations conducted security transactions in 3 study sites showed
that 1341 secured transactions are registered at state agencies are mortgaging
transactions using land use rights, house ownership and other assets attached to land.
Mortgage transactions using residential land use rights, residentialhouse ownship other
assets associated with land occurred mainly due to the high value of residential land and
assets attached to land, the demand for loans to expand production and business,
consumption is increasing.
According to surveys, people are aware that the majority of people are aware of
and follow the law, want to register security transactions at state agencies, want to be
provided with enough information on the legal status of land plot in transactions. In 150
households and individuals, there were 142 mortgage cases, accounting for 94.7%.

Individuals wished to register secured transactions at the City Land Use Registration
Office. However, 100% of respondents said that it is necessary to further reform the
administrative procedures when making mortgage registration and bank loans. In
addition, 146 respondents (97.3% of the respondents) wished to borrow more than 70%
of the collateral value, while the bank lent from 30% -70% of collateral value.

xiii


To overcome the existing shortcomings in the registration of secured transactions with
land use rights, ownership of houses and other assets attached to land, a number of
solutions Such as: Perfecting mechanisms and policies in managing, administering and
performing the registration of security transactions; To formulate a mechanism for the
exchange of information on the legal status of security assets between the security
transaction registry and concerned agencies; Propaganda and education on law raising
awareness; To train and foster the capacity and qualifications of security transaction
registration officials; To formulate and implement a mechanism for inspecting and
supervising the observance of the legislation on registration of security transactions at
the security transaction registering agencies.

xiv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong cơng cuộc đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là
nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Từ trước khi có
Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một

hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm
2013 quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật”. Tiếp theo, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất
đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp
với xu thế ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp
cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa
nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX
đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai
năm 2013 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được diễn ra hết sức phức
tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như thế chấp, và một phần các hoạt động
đang diễn ra trôi nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất
thu cho nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế
chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các
biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng
ký giao dịch bảo đảm.

1


Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ

quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong hợp đồng, loại
bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy trì và đảm bảo một
trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự, xóa bỏ thị trường “ngầm”,
tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể thực hiện một cách tốt nhất
các quyền của mình theo quy định của pháp luật (Trần Quang Huy và Nguyễn
Quang Tuyến, 2013).
Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh
chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung
cấp chứng cứ để Tịa án giải quyết các tranh chấp đó. Tuy nhiên, trong thực tiễn,
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như:
- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đơi lúc cịn chồng chéo ảnh
hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho người sử dụng đất;
- Việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chưa có quy định cụ thể.
Thành phố Vinh là đô thị loại 1 của tỉnh Nghệ An, có nhiều ưu thế về vị
trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu
kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đồng thời quá
trình đơ thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất
nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Cùng với tốc
độ đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động
trên địa bàn thành phố. Việc đăng ký các giao dịch trên tại các cơ quan nhà nước
theo quy định của pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao
dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải
pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan kể trên, nên thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” là
cần thiết.

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,

2


quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
1.3. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.3.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra những ưu điểm và những tồn tại, nguyên nhân của các
tồn tại khi thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trên địa bàn thành phố
Vinh, tỉnh Nghệ An, trên cơ sở đó đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc đăng
ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ở trong thời gian tới trên địa bàn nghiên cứu.
1.3.2. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ xung luận cứ khoa học về tổ
chức thực hiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được áp dụng vào hoạt động thực
tiễn ở UBND thành phố Vinh nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Kết quả nghiên cứu cũng có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các
hoạt động nghiên cứu, học tập về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Một số kiến nghị của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây
dựng và thực thi pháp luật trong quá trình xây dựng, hồn thiện và tổ chức thực
hiện pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo khoản 1 Điều 323 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2005 thì, “Giao dịch bảo
đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc
thực hiện biện pháp bảo đảm quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này”; bao
gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở
hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Điều 292, Bộ luật Dân sự 2015).
Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch của các quan hệ về
giao dịch bảo đảm, BLDS 2015 quy định: các giao dịch bảo đảm được đăng ký
theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 298), và xác
định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm(Điều 308).
Cầm cố tài sản theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một bên giao tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp tài sản theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 là việc một bên
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao
tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015là việc một bên (sau đây gọi là
bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền

hoặc kim khí q, đá q hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản
đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong
trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho
bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối
việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho
bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc,
trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản là
động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc kim khí q, đá q hoặc vật
có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản ký cược) trong một thời hạn để bảo

4


đảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường hợp tài sản thuê được trả lại thì bên
thuê được nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê; nếu bên th khơng trả
lại tài sản th thì bên cho th có quyền địi lại tài sản th; nếu tài sản th
khơng cịn để trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi
một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá q hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong
toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp
bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì bên có
quyền được tổ chức tín dụng nơi ký quỹ thanh tốn, bồi thường thiệt hại do bên
có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ chi phí dịch vụ.
Bảo Lãnh theo Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là việc người thứ ba (say
đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo
lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được
bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ

phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được
bảo lãnh khơng có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một tổ chức chính trị
- xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay
một khoản tiền tại tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo
quy định của pháp luật.
2.1.2. Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo
đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thơng tin được ghi
vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc được xác lập sau khi cơ quan đăng ký ghi
thông tin về các giao dịch bảo đảm vào Sổ đăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo
quy định của pháp luật (Chính phủ,2010).

5


Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai (sau đây gọi là Văn phịng
đăng ký đất đai) theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số Nghị định số
83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Thông tư số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có:
Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; Hợp đồng thế chấp hoặc

hợp đồng thế chấp có cơng chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy
định; Giấy chứng nhận; Trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người
được ủy quyền thì phải có Văn bản ủy quyền; Nếu có u cầu miễn lệ phí đăng
ký thế chấp thì phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng
khơng phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 13 của Thông tư này (Điều 19 Thơng tư 09).
Văn phịng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm vào
Giấy chứng nhận, Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định
của pháp luật.
2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
- Thụy Điển:
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của
xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ
môi trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành
khác nhau (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng
đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất
đai… đều được luật hóa. Cụ thể:

6


+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng đã

được ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy
định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp (Nguyễn
Thị Thu Hồng, 2000) như sau:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để
vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được
đăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2: Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tịa án khơng kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối
với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng
bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu
đặt ra khi thế chấp là bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho
vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp
ứng các u cầu này thì thế chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký
ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế
chấp bất động sản) và một đơn gửi tòa án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng
sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến tòa án. Sau khi được xử
lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế
chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của tòa án
mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn
bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi khơng
được thanh tốn đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản
để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó
là: cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp nhận, tài sản sẽ

được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho
thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vịng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.

7


- Trung Quốc:
Theo Điều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị)
hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng
thơn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương,
nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm
chủ” của Nhà nước Trung Quốc (Nguyễn Thị Mai, 2002). Mặc dù không
thừa nhận tư hữu đất đai nhưng Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm
1988, quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong
điều kiện này, quyền sử dụng đất đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:
quyền sử dụng đất được “cấp” và quyền sử dụng đất được “giao”. Quyền sử
dụng đất được “cấp” là loại quyền sử dụng đất truyền thống được áp dụng
cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với
trường hợp này, quyền sử dụng đất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay
thế chấp (Hồng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay
vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người
sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp
khơng trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư
cách là người sử dụng đất mới.

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng
đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ
thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải
là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
2.2.2.1. Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch toán tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự
chịu trách nhiệm giữa các chủ thể bình đẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và điều đó đồng nghĩa với thực tế, ở nước ta, thời kỳ này khơng có
pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho đến năm

8


cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai đoạn đầu
của quá trình thực hiện chuyển đổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
đồng kinh tế năm 1989, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, lần đầu tiên các
biện pháp bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,
bảo lãnh, đặt cọc đã được luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong
thời kỳ đầu thực hiện chuyển đổi nền kinh tế này, giao dịch bảo đảm mới được tiếp
cận dưới góc độ là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng
dân sự, hợp đồng kinh tế chứ chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký với ý
nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước đối với tài sản bảo đảm nhằm hạn
chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch được thiết lập sau liên quan đến tài
sản đó (Nguyễn Thị Mai, 2002).
Trong thời kỳ này, các hợp đồng kinh tế được ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục đích thiết lập hợp đồng nói
chung và những hợp đồng có điều khoản bảo đảm thi hành nghĩa vụ nói riêng

trong nhiều trường hợp khơng xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên
mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh động, phong phú của thực
tiễn đời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai đoạn đầu xây dựng
nền kinh tế thị trường đã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối đến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo đảm.
Có thể nói giao dịch bảo đảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy định
riêng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự trên nền quan điểm
pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự. Theo đó,
hai văn bản quy phạm pháp luật được xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và điều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế đều quy định về biện pháp
thi hành nghĩa vụ, tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi
hành về vấn đề này lại có nhiều nét khác biệt. Điều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất,
về loại hình giao dịch bảo đảm. Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế,
các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế bao gồm: thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh; trong khi đó, theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân

9


sự, ngoài thế chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, đặt cọc cũng được xem là biện pháp bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp
bảo lãnh (Vũ Thị Hồng Yến, 2009).
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT
ngày 16/01/1990 của Hội đồng bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh
hợp đồng kinh tế (sau đây gọi là Nghị định số 17/HĐBT), bảo lãnh được coi là
biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật”. Tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT,
bảo lãnh được định nghĩa là “sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của

người nhận bảo lãnh để chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh
khi người này vi phạm hợp đồng kinh tế đã ký kết.”. Trong khi đó, theo quy định
của Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh lại được hiểu “là việc cá nhân hoặc
pháp nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho
người được bảo lãnh, nếu đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc
thực hiện hợp đồng không đúng thoả thuận.
Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng tài sản hoặc bằng việc thực hiện
một việc.” (Điều 40). Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, bảo lãnh
trong Pháp lệnh hợp đồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất
đối vật) hoặc bằng hành vi cụ thể (mang tính chất đối nhân). Thứ ba, về quyền và
nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy
quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà đại diện chủ
yếu là các doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự
quản lý và điều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ
tiêu”, “pháp lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất
“tư” nên quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so
với quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trong hợp đồng kinh tế.
Một đặc điểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo đảm là đã bước
đầu có những quy định mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thơng
tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng
lại ở mức độ đưa ra quy định mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hố
cơ chế cơng khai thơng tin để bên cho vay (bên có quyền) biết được thông tin
về tài sản bảo đảm.

10