Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện đông anh, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




TRẦN THỊ QUỲNH NGA




ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO ðẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ðẤT TẠI HUYỆN ðÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


TRẦN THỊ QUỲNH NGA


ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðĂNG KÝ GIAO
DỊCH BẢO ðẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ðẤT TẠI HUYỆN ðÔNG ANH,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI, NĂM 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, những số liệu, kết quả nghiên cứu trong
Luận văn này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị
nào.
Tôi xin cam ñoan rằng mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện Luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn này ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Trần Thị Quỳnh Nga
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt
tình và sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân ñã tạo ñiều kiện
ñể tôi hoàn thành bản Luận văn này.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời -
là thầy giáo trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên

và Môi trường, Ban Quản lý ñào tạo – Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Luận văn
này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của UBND huyện
ðông Anh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền
sử dụng ñất, Chi cục Thống kê huyện ðông Anh, UBND các xã, thị trấn ñã
tạo ñiều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết ñể hoàn thành
Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn những người thân trong gia
ñình cùng toàn thể các bạn học viên cùng lớp và bạn bè ñã ñộng viên, giúp
ñỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành Luận văn này.

Tác giả luận văn




Trần Thị Quỳnh Nga
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN Error! Bookmark not defined.

LỜI CẢM ƠN Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC BẢNG Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC HÌNH Error! Bookmark not defined.

MỞ ðẦU Error! Bookmark not defined.

1. ðặt vấn ñề Error! Bookmark not defined.

2. Mục ñích Error! Bookmark not defined.

3. Yêu cầu Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU Error! Bookmark not defined.

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM Error!
Bookmark not defined.

1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo ñảmError! Bookmark not
defined.

1.1.2. Khái niệm về ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất Error!
Bookmark not defined.

1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM. Error!
Bookmark not defined.

1.2.1. Một số kinh nghiệm ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở một số nước
trên thế giới Error! Bookmark not defined.

1.2.2. Thực tiễn ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở Việt Nam Error!

Bookmark not defined.

1.2.3. Thực tiễn ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại thành phố Hà Nội
Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 2. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.

2.1. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not
defined.

2.1.1. ðối tượng nghiên cứu Error! Bookmark not defined.

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu Error! Bookmark not defined.

2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.

2.2.1. ðiều tra ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hộiError! Bookmark
not defined.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng, biến ñộng và công tác ñăng ký biến
ñộng về ñất ñai tại huyện ðông Anh Error! Bookmark not defined.

2.2.3. ðánh giá công tác ñăng ký GDBð bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông
Anh Error! Bookmark not defined.

2.2.4. ðánh giá thực trạng các giao dịch bảo ñảm và công tác ñăng ký
GDBð bằng QSD ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất tại các xã, thị trấn nghiên cứu như:Error! Bookmark not defined.

2.2.5. ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký
giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.

2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.

2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứuError! Bookmark not
defined.

2.3.2. Phương pháp ñiều tra, khảo sát thu thập số liệu Error!
Bookmark not defined.

2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu thống kêError! Bookmark not
defined.

2.3.4. Phương pháp so sánh Error! Bookmark not defined.

2.3.5. Phương pháp chuyên gia Error! Bookmark not defined.

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN Error! Bookmark not
defined.

3.1. ðÁNH GIÁ ðẶC ðIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ Xà HỘI, ðẤT ðAI,
DÂN SỐ VÀ VIỆC LÀM CỦA HUYỆN ðÔNG ANH. Error! Bookmark
not defined.

3.1.1. ðiều kiện tự nhiên Error! Bookmark not defined.

3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hộiError! Bookmark not
defined.

3.1.3. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội Error!
Bookmark not defined.

3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG, BIẾN ðỘNG ðẤT ðAI VÀ
CÔNG TÁC ðĂNG KÝ BIẾN ðỘNG VỀ ðẤT ðAI TẠI HUYỆN ðÔNG
ANH Error! Bookmark not defined.

3.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất ñai Error! Bookmark not defined.

3.2.2. Biến ñộng ñất ñai Error! Bookmark not defined.

3.2.3. Tình hình quản lý ñất ñai tại huyện ðông Anh Error!
Bookmark not defined.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

3.2.4. Công tác ñăng ký biến ñộng về ñất ñai tại huyện ðông Anh
Error! Bookmark not defined.

3.2.5. Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác ñăng
ký biến ñộng về ñất ñai Error! Bookmark not defined.

3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ðĂNG KÝ GDBð BẰNG QSD ðẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ðẤT

TẠI HUYỆN ðÔNG ANH Error! Bookmark not defined.

3.3.1. Công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất ở, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.

3.3.2. Công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất
nông nghiệp tại huyện ðông Anh Error! Bookmark not defined.

3.3.3. ðánh giá chung về công tác ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông
Anh Error! Bookmark not defined.

3.4. ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GDBð VÀ CÔNG TÁC ðĂNG KÝ
GDBð BẰNG QSD ðẤT, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ðẤT TẠI CÁC XÃ NGHIÊN CỨU Error! Bookmark not defined.

3.4.1. ðặc ñiểm chung các xã nghiên cứuError! Bookmark not
defined.

3.4.2. Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñấtError! Bookmark not
defined.

3.4.3. Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài
sản gắn liền với ñất Error! Bookmark not defined.

3.4.4. Tình hình thực hiện các giao dịch ñặt cọc ñể chuyển nhượng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất. Error!
Bookmark not defined.

3.4.5. ðánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo ñảm và
công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại 2 xã và thị trấn nghiên
cứu Error! Bookmark not defined.

3.5. ðỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN
LÝ CÁC GIAO DỊCH BẢO ðẢM Error! Bookmark not defined.

3.5.1. Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, ñiều hành và thực
hiện công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảmError! Bookmark not
defined.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

3.5.2. Xây dựng cơ chế trao ñổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài
sản bảo ñảm giữa cơ quan ñăng ký giao dịch bảo ñảm và các cơ quan
có liên quan Error! Bookmark not defined.

3.5.3. Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức Error!
Bookmark not defined.

3.5.4. ðào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình ñộ của cán bộ ñăng
ký giao dịch bảo ñảm Error! Bookmark not defined.

3.5.5. Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện
pháp luật về ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại các cơ quan ñăng ký giao
dịch bảo ñảm Error! Bookmark not defined.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.

1. KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.

2. KIẾN NGHỊ Error! Bookmark not defined.

TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.

PHẦN PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Ý nghĩa của chữ viết tắt
1 BLDS Bộ Luật dân sự
2 GDBð Giao dịch bảo ñảm
3 QSD Quyền sử dụng
4 QSH Quyền sở hữu
5 UBND Ủy ban nhân dân
6 VPðKQSDð Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
7 VPCC Văn phòng công chứng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC BẢNG

STT

Số bảng
Tên bảng
Trang
1 Bảng 3.1
Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2008 ñến năm 2012
34
2 Bảng 3.2
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 huyện ðông Anh
38
3 Bảng 3.3
Biến ñộng ñất ñai huyện ðông Anh giai ñoạn 2005 –
2012
40
4 Bảng 3.4
Bảng tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ở trên ñịa bàn huyện ðông Anh ñến hết năm
2012
42
5 Bảng 3.5
Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành
chính về ñất ñai giai ñoạn 2008 – 2012 tại huyện ðông
Anh
46
6 Bảng 3.6
Tình hình thực hiện ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất ở, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
tại huyện ðông Anh giai ñoạn 2008 – 2012
49
7 Bảng 3.7

Tình hình thực hiện ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD ñất nông nghiệp tại huyện ðông Anh giai ñoạn
2008 – 2012
51
8 Bảng 3.8
Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD ñất, QSH nhà
ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu
giai ñoạn 2008 – 2012
55
9 Bảng 3.9
Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu
57
10 Bảng 3.10

Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tín dụng về mức cho
vay, thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng QSD ñất, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông
Anh
61
11 Bảng 3.11

Tình hình thực hiện cầm cố nhà ở và tài sản khác gắn
liền với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2008-2012
64
12 Bảng 3.12

Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố
nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại ñịa bàn nghiên

cứu giai ñoạn 2008–2012
66
13 Bảng 3.13

Tình hình thực hiện giao dịch ñặt cọc ñể chuyển
nhượng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2008-2012
70
14 Bảng 3.14

Ý kiến người dân về giao dịch ñặt cọc ñể chuyển
nhượng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất tại ñịa bàn nghiên cứu giai ñoạn 2008-2012
72
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
x

DANH MỤC HÌNH

STT

Số hình Tên hình Trang

1
Hình 3.1 Sơ ñồ vị trí huyện ðông Anh, thành phố Hà Nội 31
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU
1. ðặt vấn ñề

Trong công cuộc ñổi mới, ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất
nước ở Việt Nam hiện nay, ñất ñai ñược khẳng ñịnh là một loại hàng hóa ñặc
biệt, là nguồn lực ñầu vào và nguồn vốn ñể phát triển kinh tế của ñất nước.
Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, ñất ñai có nhiều hình thức sở hữu: sở
hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu toàn dân. ðến
Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 18 ñã quy ñịnh: Người ñược Nhà nước giao
ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp
luật. Do ñó, Luật ðất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều Luật ðất ñai
năm 1998, 2001 và Luật ðất ñai năm 2003 ñã từng bước cụ thể hóa quy ñịnh
này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử
dụng ñất.
Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng ñất ngày càng rõ nét và
quyền của người sử dụng ñất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ ñã ñóng
góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này ñã hình thành thị trường ñất
ñai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước ñồng
bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong ðại hội
ðảng lần thứ IX ñã có chủ trương phát triển ñầy ñủ thị trường quyền sử dụng
ñất. Luật ðất ñai năm 2003 có những quy ñịnh về giao quyền sử dụng ñất
cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng và có những quy ñịnh ñể các
tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền dễ dàng thực hiện các
quyền sử dụng ñất như: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất….
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có
bảo ñảm bằng tài sản là quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất ngày càng
không ngừng gia tăng. Các hoạt ñộng giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ñược diễn ra hết sức

phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, ñặt cọc, thế chấp,
bảo lãnh, tín chấp, ký cược… và một phần các hoạt ñộng ñang diễn ra trôi
nổi trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. ðiều này, ñã làm thất thu cho
nguồn ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế
chung và phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn ñề ñặt ra hiện nay là cần có
các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt ñộng này thông qua
việc ñăng ký giao dịch bảo ñảm.
Việc ñăng ký giao dịch bảo ñảm là một trong những cách thức ñể bảo
vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch trong
hợp ñồng, loại bỏ ñược những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập, duy
trì và ñảm bảo một trật tự lợi ích chung trong ñời sống kinh tế - dân sự, xóa
bỏ thị trường “ngầm”, tạo ñiều kiện thuận lợi ñể người sử dụng ñất có thể
thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy ñịnh của pháp luật.
ðăng ký giao dịch bảo ñảm còn góp phần vào việc ngăn ngừa các
tranh chấp về dân sự liên quan ñến giao dịch bảo ñảm, hợp ñồng vay, góp
vốn và cung cấp chứng cứ ñể Tòa án giải quyết các tranh chấp ñó. Tuy
nhiên, trong thực tiễn, công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất vẫn còn nhiều
bất cập như:
- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, ñôi lúc còn chồng chéo, ảnh
hưởng ñến việc thực hiện ñăng ký giao dịch bảo ñảm cho người sử dụng ñất;
- Việc xử lý tài sản hình thành trong tương lai chưa có quy ñịnh cụ thể.
ðông Anh là huyện ngoại thành của Thủ ñô Hà Nội có nhiều ưu thế về
vị trí, tiềm năng và thế mạnh, có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện, ñồng thời
quá trình ñô thị hóa diễn ra tương ñối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

sống, ñất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng ñô thị bước ñầu ñược cải thiện.
Cùng với tốc ñộ ñô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia
tăng, các giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất
diễn ra khá sôi ñộng trên ñịa bàn huyện. Việc ñăng ký các giao dịch trên tại
các cơ quan nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật ngày càng tăng. Tuy
nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn những tồn tại, bất cập cần ñi
sâu nghiên cứu và ñề xuất giải pháp giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi ñã chọn ñề tài nghiên cứu:
“ðánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký giao
dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh, Thành phố Hà Nội ”.
2. Mục ñích
- ðiều tra, ñánh giá thực trạng các hoạt ñộng giao dịch bảo ñảm bằng
QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh,
thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác ñăng ký giao
dịch bảo ñảm bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại
huyện ðông Anh nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
3. Yêu cầu
ðánh giá ñúng thực trạng các giao dịch bảo ñảm và công tác ñăng ký
giao dịch bảo ñảm bằng QSD ñất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất. Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần nâng
cao hiệu quả công tác ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất tại huyện ðông Anh,
thành phố Hà Nội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM

1.1.1. Khái niệm về giao dịch bảo ñảm
Theo khoản 1 ðiều 323 BLDS 2005 thì, “Giao dịch bảo ñảm là giao dịch
dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy ñịnh về việc thực hiện biện
pháp bảo ñảm quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 318 của Bộ luật này”; bao gồm: cầm cố
tài sản, thế chấp tài sản, ñặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp. Bên cạnh
ñó, nhằm ñảm bảo tính công khai, minh bạch của các quan hệ về giao dịch bảo
ñảm, BLDS 2005 quy ñịnh: các giao dịch bảo ñảm ñược ñăng ký theo quy ñịnh
của pháp luật về ñăng ký giao dịch bảo ñảm (ðiều 323, ðiều 325), và xác ñịnh
thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo ñảm theo thứ tự ñăng ký giao dịch
bảo ñảm.
Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình
cho bên kia ñể bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (ðiều 326 Bộ luật Dân sự
2005).
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình ñể
bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự ñối với bên kia và không chuyển giao tài sản
ñó cho bên nhận thế chấp” (ðiều 432 Bộ luật Dân sự 2005).
ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, ñá quý hoặc vật có giá trị khác (sau ñây gọi là tài sản ñặt cọc) trong một thời
hạn ñể bảo ñảm giao kết hoặc thực hiện hợp ñồng dân sự. Việc ñặt cọc phải ñược
lập thành văn bản. Trong trường hợp, hợp ñồng dân sự ñược giao kết, thực hiện
thì tài sản ñặt cọc ñược trả lại cho bên ñặt cọc hoặc ñược trừ ñể thực hiện nghĩa
vụ trả tiền; nếu bên ñặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp ñồng dân sự thì
tài sản ñặt cọc thuộc về bên nhận ñặt cọc; nếu bên nhận ñặt cọc từ chối việc giao
kết, thực hiện hợp ñồng dân sự thì phải trả cho bên ñặt cọc tài sản ñặt cọc và một
khoản tiền tương ñương giá trị tài sản ñặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác
(ðiều 358 Bộ Luật Dân sự 2005).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

Ký cược là việc bên thuê tài sản là ñộng sản giao cho bên cho thuê một

khoản tiền hoặc kim khí quí, ñá quý hoặc vật có giá trị khác (sau ñây gọi là tài
sản ñặt cọc) trong một thời hạn ñể bảo ñảm việc trả lại tài sản thuê. Trong trường
hợp tài sản thuê ñược trả lại thì bên thuê ñược nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ
tiền thuê; nếu bên thuê không trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền ñòi lại
tài sản thuê; nếu tài sản thuê không còn ñể trả lại thì tài sản ký cược thuộc về bên
cho thuê (ðiều 359 Bộ Luật Dân sự 2005).
Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quí, ñá
quí hoặc giấy tờ có giá khác vào tài khoản phong toả tại một ngân hàng ñể bảo
ñảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không ñúng nghĩa vụ thì bên có quyền ñược ngân hàng
nơi ký quỹ thanh toán, bồi thường thiệt hại do bên có nghĩa vụ gây ra, sau khi trừ
chi phí dịch vụ ngân hàng (ðiều 360 Bộ Luật Dân sự 2005).
Bảo Lãnh là việc người thứ ba (say ñây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với
bên có quyền (sau ñây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho
bên có nghĩa vụ (sau ñây gọi là bên ñược bảo lãnh), nếu khi ñến thời hạn mà bên
ñược bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không ñúng nghĩa vụ. Các bên
cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên
ñược bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình (ðiều 361 Bộ
Luật Dân sự 2005).
Tín chấp là việc một tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở (Hội Phụ nữ tại ñịa
phương, Công ñoàn cơ sở, .) có thể ñảm bảo bằng tín chấp cho cá nhân của tổ
chức mình, hộ gia ñình nghèo tại ñịa phương vay một khoản tiền tại Ngân hàng
hoặc tổ chức tín dụng khác ñể sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo quy ñịnh của
Chính phủ (ðiều 372 Bộ luật Dân sự 2005).
1.1.2. Khái niệm về ñăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
ðăng ký giao dịch bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

và tài sản khác gắn liền với ñất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào
Sổ ñăng ký giao dịch bảo ñảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao
dịch bảo ñảm dùng tài sản bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
và các tài sản gắn liền với ñất ñể thực hiện nghĩa vụ dân sự ñối với bên nhận bảo
ñảm. Các tài sản dùng bảo ñảm bằng quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với ñất trong giao dịch bảo ñảm có thể có trước khi thông tin ñược ghi
vào Sổ, hay nhập vào cơ sở dữ liệu hoặc ñược xác lập sau khi cơ quan ñăng ký ghi
thông tin về các giao dịch bảo ñảm vào Sổ ñăng ký, nhập vào cơ sở dữ liệu theo
quy ñịnh của pháp luật [Chính phủ (2010)].
Việc ñăng ký giao dịch bảo ñảm ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất theo trình tự, thủ tục quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 83/2010/Nð-
CP ngày 23/7/2010 về ñăng ký giao dịch bảo ñảm. Hồ sơ ñăng ký giao dịch bảo
ñảm bằng quyền sử dụng ñất gồm có: ðơn yêu cầu ñăng ký giao dịch bảo ñảm;
Hợp ñồng bảo ñảm hoặc hợp ñồng bảo ñảm có công chứng hoặc chứng thực theo
quy ñịnh của pháp luật; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với ñất hoặc các Giấy chứng nhận ñã cấp qua các thời
kỳ; Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của người yêu
cầu ñăng ký; trường hợp người yêu cầu ñăng ký là người ñược ủy quyền thì phải
có Văn bản ủy quyền. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất sẽ ghi nội dung
ñăng ký giao dịch bảo ñảm vào Giấy chứng nhận, Sổ ðịa chính, Sổ theo dõi biến
ñộng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ðĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ðẢM
1.2.1. Một số kinh nghiệm ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở một số
nước trên thế giới
- Thụy ðiển:
Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về ñất ñai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của
xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

môi trường. Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các
nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành
khác nhau [Nguyễn ðình Bồng và các tác giả (2005)].
Hệ thống pháp luật ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý
ñất ñai. Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng
ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất
ñai… ñều ñược luật hóa. Cụ thể:
+ Việc thế chấp: Quyền sở hữu ñược ñăng ký sau khi hợp ñồng ñã
ñược ký kết nhưng thế chấp lại ñược thực hiện theo một cách khác. Theo quy
ñịnh của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ñể thực hiện thế chấp [Nguyễn
Thị Thu Hồng (2000)]:
Bước 1: Trước tiên người sở hữu ñất ñai phải làm ñơn xin thế chấp ñể
vay một khoản tiền nhất ñịnh. Nếu ñơn ñược duyệt thì thế chấp ñó sẽ ñược
ñăng ký và tòa án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện
thế chấp. Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp này sẽ ñược sử dụng cho
một cam kết thế chấp thế chấp thực tế ñược thực hiện sau khi ñăng ký. Văn
bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy ðiển.
Bước 2: Văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp ñược gửi cho bên cho
vay. Khi thực hiện bước 1, tòa án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ñối
với thế chấp. Yêu cầu ñối với thế chấp chỉ ñược xét ñến khi thực sự sử dụng
bất ñộng sản ñể vay vốn (tức là chỉ ñược xem xét ñến ở bước 2). Các yêu cầu
ñặt ra khi thế chấp là: bên ñi vay phải là chủ sở hữu bất ñộng sản; bên cho
vay cần ñặt ra các ñiều kiện cho người ñi vay; bên ñi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không ñáp
ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. ðó là trình tự thế chấp
theo quy ñịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ñều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên ñi vay sẽ ký
ba văn bản: hợp ñồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ñồng thế chấp (thế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

chấp bất ñộng sản) và một ñơn gửi tòa án ñể xin ñăng ký thế chấp. Ngân
hàng sẽ gửi hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến tòa án. Sau khi
ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ
sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt
của tòa án mới chuyển tiền cho người ñi vay. Khi nợ thế chấp ñược thanh
toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi
vay.
Bước 3: ðược áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm. Khi không
ñược thanh toán ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản
ñể thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó
là: cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không ñược chấp nhận, tài sản sẽ
ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho
thế chấp. Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ ñược xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá.
- Trung Quốc:
Theo ðiều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, ñất ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị)
hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở nông
thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương,
nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm
chủ” của Nhà nước Trung Quốc [Nguyễn Thị Mai (2002)]. Mặc dù không
thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm
1988, quyền sử dụng ñất ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong
ñiều kiện này, quyền sử dụng ñất ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.
Hiện nay quyền sử dụng ñất ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại:
quyền sử dụng ñất ñược “cấp” và quyền sử dụng ñất ñược “giao”. Quyền sử
dụng ñất ñược “cấp” là loại quyền sử dụng ñất truyền thống ñược áp dụng

cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà
nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. ðối với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

trường hợp này, quyền sử dụng ñất không thể chuyển nhượng, cho thuê hay
thế chấp [Hoàng Huy Biểu (2000)].
Người sử dụng ñất có thể thế chấp quyền sử dụng ñất thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay
vốn. Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người
sử dụng ñất và chủ thể cho vay. Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp
không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư
cách là người sử dụng ñất mới.
ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng
ñất ñể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ
thường ñược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải
là người ñi vay tiền của Trung Quốc [Lưu Quốc Thái (2006)].
1.2.2. Thực tiễn ñăng ký giao dịch bảo ñảm ở Việt Nam
1.2.2.1. Giai ñoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước.
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, các giao dịch tự nguyện, tự chịu
trách nhiệm giữa các chủ thể bình ñẳng về quyền, nghĩa vụ pháp lý hầu như
không tồn tại và ñiều ñó ñồng nghĩa với thực tế ở nước ta, thời kỳ này không có
pháp luật về ñăng ký giao dịch bảo ñảm. Tình trạng nói trên kéo dài cho ñến năm
cuối cùng của thập kỷ 80 của thế kỷ trước, khi nước ta bước vào giai ñoạn ñầu
của quá trình thực hiện chuyển ñổi nền kinh tế, với việc ban hành Pháp lệnh hợp
ñồng kinh tế (năm 1989), Pháp lệnh hợp ñồng dân sự (năm 1991), lần ñầu tiên
các biện pháp bảo ñảm việc thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp ñồng kinh tế bao
gồm: thế chấp tài sản, cầm cố, bảo lãnh tài sản; và các biện pháp bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp ñồng dân sự là: thế chấp tài sản, cầm cố tài sản,
bảo lãnh, ñặt cọc ñã ñược luật hoá trong văn bản của Nhà nước. Tuy nhiên, trong

thời kỳ ñầu thực hiện chuyển ñổi nền kinh tế này, giao dịch bảo ñảm mới ñược
tiếp cận dưới giác ñộ là biện pháp bảo ñảm thi hành nghĩa vụ trong quan hệ hợp
ñồng dân sự, hợp ñồng kinh tế chứ chưa phải là ñối tượng của hoạt ñộng ñăng ký,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

với ý nghĩa công khai hoá các quyền tồn tại từ trước ñối với tài sản bảo ñảm
nhằm hạn chế và loại trừ rủi ro pháp lý cho các giao dịch ñược thiết lập sau liên
quan ñến tài sản ñó [Nguyễn ðình Bồng (2009)].
Trong thời kỳ này, các hợp ñồng kinh tế ñược ký kết chủ yếu giữa các
doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước, do vậy, mục ñích thiết lập hợp ñồng nói
chung và những hợp ñồng có ñiều khoản bảo ñảm thi hành nghĩa vụ nói riêng
trong nhiều trường hợp không xuất phát từ nhu cầu và lợi ích thực sự của các bên
mà chủ yếu thực hiện theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước. Chính tư duy
kinh tế kế hoạch hoá tập trung cùng với sự thiếu sinh ñộng, phong phú của thực
tiễn ñời sống kinh tế, dân sự khi chúng ta mới bước vào giai ñoạn ñầu xây dựng
nền kinh tế thị trường ñã có sự ảnh hưởng mang tính chi phối ñến cách tiếp cận
của pháp luật thời kỳ này về giao dịch bảo ñảm.
Có thể nói, giao dịch bảo ñảm của pháp luật thời kỳ này là sự quy ñịnh
riêng về biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp ñồng kinh tế và
biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp ñồng dân sự, trên nền quan
ñiểm pháp lý phân biệt rạnh ròi giữa hợp ñồng kinh tế và hợp ñồng dân sự. Theo
ñó, hai văn bản quy phạm pháp luật ñược xem là “xương sống”, phục vụ trực tiếp
cho việc xây dựng và ñiều tiết sự vận hành của các quan hệ thị trường là Pháp
lệnh hợp ñồng dân sự và Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế ñều quy ñịnh về biện pháp
thi hành nghĩa vụ [Vũ Thị Hồng Yến (2009)].
Tuy nhiên, giữa hai Pháp lệnh và các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn
ñề này lại có nhiều nét khác biệt. ðiều này thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về loại hình
giao dịch bảo ñảm. Theo quy ñịnh của Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế, các biện pháp
bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp ñồng kinh tế bao gồm: thế chấp, cầm cố,

bảo lãnh; trong khi ñó, theo quy ñịnh của Pháp lệnh hợp ñồng dân sự, ngoài thế
chấp, cầm cố, bảo lãnh ra, ñặt cọc cũng ñược xem là biện pháp bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự. Thứ hai, về nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh.
Theo quy ñịnh của Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế và Nghị ñịnh số 17/HðBT ngày
16/01/1990 của Hội ñồng bộ trưởng quy ñịnh chi tiết thi hành Pháp lệnh hợp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

ñồng kinh tế (sau ñây gọi là Nghị ñịnh số 17/HðBT), bảo lãnh ñược coi là biện
pháp bảo ñảm mang tính chất “ñối vật”. Tại ðiều 2 Nghị ñịnh số 17/HðBT, bảo
lãnh ñược ñịnh nghĩa là “sự bảo ñảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người
nhận bảo lãnh ñể chịu trách nhiệm tài sản thay cho người ñược bảo lãnh khi
người này vi phạm hợp ñồng kinh tế ñã ký kết.”. Trong khi ñó, theo quy ñịnh của
Pháp lệnh hợp ñồng dân sự, bảo lãnh lại ñược hiểu “là việc cá nhân hoặc pháp
nhân, gọi chung là người bảo lãnh, cam kết chịu trách nhiệm thay cho người
ñược bảo lãnh, nếu ñến hạn mà người ñược bảo lãnh không thực hiện hoặc thực
hiện hợp ñồng không ñúng thoả thuận. Người bảo lãnh chỉ có thể bảo lãnh bằng
tài sản hoặc bằng việc thực hiện một việc.” (ðiều 40).
Như vậy, khác với Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế, bảo lãnh trong Pháp lệnh
hợp ñồng dân sự có thể là bảo lãnh bằng tài sản (mang tính chất ñối vật) hoặc
bằng hành vi cụ thể (mang tính chất ñối nhân). Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ. Trên nền tư duy quan hệ pháp
luật giữa các ñơn vị kinh tế thuộc sở hữu nhà nước mà ñại diện chủ yếu là các
doanh nghiệp nhà nước là quan hệ mang tính chất “công”, chịu sự quản lý và
ñiều hành trực tiếp của chủ sở hữu là Nhà nước thông qua các “chỉ tiêu”, “pháp
lệnh”, còn quan hệ pháp luật dân sự là các quan hệ mang tính chất “tư” nên quy
ñịnh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ
trong hợp ñồng dân sự có phần “mềm dẻo” và “linh hoạt” hơn so với quy ñịnh về
quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong
hợp ñồng kinh tế.

Một ñặc ñiểm nữa của pháp luật thời kỳ này, giao dịch bảo ñảm ñã bước
ñầu có những quy ñịnh mang tính khuyến nghị bên có quyền cần tìm hiểu thông
tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo ñảm. Tuy nhiên, pháp luật mới chỉ dừng
lại ở mức ñộ ñưa ra quy ñịnh mang tính cảnh báo bên có quyền mà chưa luật hoá
cơ chế công khai thông tin ñể bên cho vay (bên có quyền) biết ñược thông tin về
tài sản bảo ñảm.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

Theo quy ñịnh tại Mục V Thông tư số 108/TT-PC ngày 19/5/1990 của
Trọng tài kinh tế nhà nước hướng dẫn ký kết và thực hiện hợp ñồng kinh tế, khi
áp dụng biện pháp thế chấp, “ðể tránh tình trạng một số tài sản ñược ñem thế
chấp nhiều nơi, bên ñòi thế chấp phải xem xét cụ thể tài sản ñó hiện còn ñang
thế chấp ở ñâu chưa. Nếu tài sản ñó hiện không thế chấp ở một nơi nào khác thì
khi nhận thế chấp cần yêu cầu giữ giấy tờ sở hữu tài sản ñó nhằm ngăn chặn
không ñể cho tài sản ñó ñược ñem thế chấp nơi khác.” ðiều này cho thấy, ý
nghĩa và mục ñích của khuyến nghị mang tính cảnh báo này là nhằm hạn chế và
loại trừ tình trạng dùng một tài sản ñể bảo ñảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chứ
không phải nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên nhận bảo ñảm sau trong trường hợp
tài sản bảo ñảm ñã ñược dùng ñể bảo ñảm thực hiện nhiều nghĩa vụ trước ñó.
Có thể nói, Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế và Pháp lệnh hợp ñồng dân sự quy
ñịnh về các biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ còn ở phạm vi hẹp và mang
tính sơ khai, một số quy ñịnh còn chưa phù hợp với sự phát triển của thị trường
tín dụng hiện ñại. Mặc dù vậy, Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế và Pháp lệnh hợp
ñồng dân sự cũng ñã ñặt nền móng quan trọng cho việc hình thành và phát triển
của pháp luật về giao dịch bảo ñảm tại Việt Nam, tạo tiền ñề cần thiết cho sự ra
ñời của pháp luật về ñăng ký giao dịch bảo ñảm.
1.2.2.2. Giai ñoạn ra ñời BLDS 1995 ñến trước BLDS 2005
Với sự ra ñời của BLDS 1995, các biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ
ñã ñược quy ñịnh ñầy ñủ hơn, bao gồm các quy ñịnh chung về các biện pháp bảo

ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và các quy ñịnh cụ thể về từng biện pháp như cầm
cố, thế chấp, ñặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, phạt vi phạm. ðây có thể xem là
một bước tiến mới của Bộ luật nước ta về giao dịch bảo ñảm. Tuy nhiên, việc
Pháp lệnh hợp ñồng kinh tế có hiệu lực thi hành song song với BLDS, dẫn tới các
quy ñịnh về bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự và pháp luật kinh
tế vẫn tiếp tục ñược duy trì, cho dù các quy ñịnh về vấn ñề này trong nhiều
trường hợp thể hiện nhiều quan ñiểm và nội dung pháp lý không thống nhất. Bên
cạnh ñó, trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, ñể thi hành các quy ñịnh của BLDS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

về bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ tín dụng, Ngân hàng nhà nước ñã
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật ñiều chỉnh riêng về lĩnh vực này.
Như vậy, thay vì quy ñịnh thống nhất về giao dịch bảo ñảm, pháp luật thời kỳ
này lại phân chia các biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ theo từng lĩnh vực áp
dụng, ñó là bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực dân sự, bảo ñảm thực hiện
nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế, bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực tín
dụng ngân hàng. Thực tế cho thấy, sự thiếu nhất quán của pháp luật thời kỳ này
về giao dịch bảo ñảm ñã dẫn ñến nhiều “hệ luỵ” về mặt pháp lý cũng như nhiều
vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.
ðiểm nhấn ñáng kể của pháp luật thời kỳ này là lần ñầu tiên, thuật ngữ về
giao dịch bảo ñảm ñược quy phạm hoá trong một văn bản pháp quy của
Nhà nước, ñó chính là Nghị ñịnh số 165/1999/Nð-CP ngày 19/11/1999 của
Chính phủ về giao dịch bảo ñảm. Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh này, giao dịch
bảo ñảm ñược hiểu “là hợp ñồng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản theo ñó
bên bảo ñảm cam kết với bên nhận bảo ñảm về việc dùng tài sản ñể bảo ñảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự” (khoản 1 ðiều 2). Từ quy ñịnh này cho thấy, giao dịch bảo
ñảm chính là một loại hình giao dịch dân sự, có danh vị ñộc lập là hợp ñồng về
biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ dân sự chứ không phải thuần tuý là thoả
thuận về biện pháp bảo ñảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp ñồng dân sự, hợp ñồng

kinh tế như quan niệm của pháp luật thời kỳ trước ñó. Với ñịnh nghĩa này, Nghị
ñịnh số 165/1999/Nð-CP ñã cho thấy tư duy pháp luật mới về giao dịch bảo
ñảm.
Tuy nhiên, dấu ấn mang tính ñột phá của pháp luật thời kỳ này không phải
ở việc luật hoá khái niệm giao dịch bảo ñảm, mà ở việc ban hành Nghị ñịnh số
08/2000/Nð-CP ngày 10/3/2000 về ñăng ký giao dịch bảo ñảm. Với việc ban
hành Nghị ñịnh số 08/2000/Nð-CP, lần ñầu tiên, giao dịch bảo ñảm ñược coi là
ñối tượng của hoạt ñộng ñăng ký với ý nghĩa công bố công khai lịch sử tồn tại
của các quyền (giao dịch) cũng như chủ thể quyền (giao dịch) ñối với tài sản bảo
ñảm. Thực tiễn ñã minh chứng rằng, Nghị ñịnh số 08/2000/Nð-CP ñã ngày càng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

cho thấy vai trò quan trọng của nó trong việc mở rộng cơ hội tiếp cận tín dụng
cho nền kinh tế nước ta. Bởi lẽ, trong môi trường kinh doanh của nền tài chính
hiện ñại, giao dịch bảo ñảm ñược thiết lập trên cơ sở bên cho vay không cần trực
tiếp nắm giữ tài sản, nghĩa là, bên vay vẫn giữ tài sản ñã ñược dùng ñể bảo ñảm
thực hiện nghĩa vụ cho bên cho vay và tiếp tục sử dụng nó, phục vụ cho mục ñích
sản xuất, kinh doanh của mình. ðặc ñiểm này của nền tài chính hiện ñại có ý
nghĩa vô cùng quan trọng ñối với nhà ñầu tư, bởi lẽ, thương gia phải có hàng
trong tay thì mới có thể giới thiệu, tiếp thị hàng hoá; nhà thầu phải sử dụng thiết
bị mới có thể thực hiện hợp ñồng; và một nhà nông phải có máy móc ñể gieo
trồng và thu hoạch mùa màng.
Xét dưới phương diện lợi ích của bên thứ ba, “ñiểm yếu” của cơ chế cho
vay này là, trong nhiều trường hợp bên thứ ba có thể bị lừa ñảo nếu không có cơ
chế minh bạch hoá thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo ñảm. Thực tế
nêu trên phản ánh nhu cầu thiết lập cơ chế công khai hoá thông tin về tài sản bảo
ñảm và xác ñịnh thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự thời gian công khai hoá;
bên cạnh việc thừa nhận và bảo hộ việc dùng một tài sản ñể bảo ñảm thực hiện
nhiều nghĩa vụ; và cơ chế cho vay trên cơ sở bên vay vẫn nắm giữ và kiểm soát

tài sản bảo ñảm.
Từ thực tiễn trên, Nghị ñịnh số 08/2000/Nð-CP ñã ñược ban hành với vai
trò là giải pháp quan trọng cho vấn ñề nêu trên, thông qua việc công nhận một
cách ñầy ñủ các quyền bảo ñảm tồn tại từ trước ñối với tài sản, nếu ñược công
khai hoá dưới hình thức nộp ðơn yêu cầu ñăng ký giao dịch bảo ñảm tại cơ quan
ñăng ký; cũng như quy ñịnh về quyền tiếp cận thông tin về tài sản bảo ñảm nếu
những thông tin ñó ñược công bố công khai thông qua thiết chế ñăng ký (ðiều
24); và xác lập thứ tự ưu tiên giữa các giao dịch bảo ñảm bằng cùng một tài sản
theo thứ tự ñăng ký giao dịch bảo ñảm (ðiều 22).
Cho ñến nay, mặc dù vẫn còn một số ñiểm hạn chế, bất cập ñang ñược
nghiên cứu, sửa ñổi, nhưng theo ñánh giá chung, với sự ra ñời của Nghị ñịnh số
08/2000/Nð-CP ñã cho thấy một bước tiến dài của pháp luật nước ta trong lĩnh