Bài giảng Kế toán tài chính 2: Chương 2 - ThS. Trần Thị Tuyến Thanh - Trường Đại Học Quốc Tế Hồng Bàng

<span class='text_page_counter'>(1)</span><div class='page_container' data-page=1>

Trường Đại học Mở TPHCM –Khoa Kế tốn Kiểm tốn

1

<b>Mục</b>

<b>tiêu</b>

<b>Sau khihọcxongchươngnày sinh viên cóthể:</b>

• Giải thíchbản chất của bất động sản đầu tư và
phân biệt với các tàisản khácnhư bất động sản
hàng hóa vàbất động sản chủ sở hữu sử dụng
• Giải thíchđượcnguntắcghi nhậnvà đánh giá

bất động sản đầu tư

• Xửlýnghiệp vụ kếtốnbất động sản đầu tưtrên
hệ thốngtàikhoản kếtốn.

• Nhận biếtcác cácchứng từ kếtốn liên quan
• Hiểu được cách thức trình bày thơng tin trên

BCTC liên quanđến BĐSĐT

2

<b>Nội</b>

<b>dung</b>

• Các quyđịnhpháp lý có liên quan
• Các kháiniệmvà nguntắc cơ bản
• Ứng dụng hệ thốngtàikhoản kếtốn
• Nêu cácchứng từ kếtốn liên quan

• Trình bày thơng tin trên BCTC

3

• VAS 01-Chuẩn mựcchung
• VAS 05-Bất động sản đầu tư

–Thơng tư 161/2007/TT-BTC: hướng dẫn

thực hiện chuẩn mực kếtốn

• Chế độ kếtốn doanh nghiệptheo Thơng tư

200/2014/TT-BTC

4

Các quy định pháp lý có liên quan

• Kháiniệmvà phânloại

• Điều kiệnghinhận,xácđịnhgiátrị

banđầu

• Chi phí phát sinh sau khi ghinhận

banđầu

• Khấuhao

• Vấn đềthayđổi mục đích sử dụng.

• Bán, thanh lýbất động sản đầu tư

<b>Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản</b>

<b>B</b>
<b>ất </b>
<b>đ</b>
<b>ộ</b>
<b>n</b>
<b>g</b>
<b> sản</b>
<b> đ</b>
<b>ầu</b>
<b> tư</b>

<b>:</b> _•_{Quyền sử dụng}
đất, nhà, hoặc
một phần của nhà
hoặc cả nhà và
đất, cơ sở hạ
tầng
•do người chủ

sở hữu hoặc
người đi thuê tài
sản theo hợp
đồng thuê tài

chính nắm giữ

<b>M</b>

<b>ụ</b>

<b>c </b>

<b>đ</b>

<b>ích</b> •Thu lợi từ _việc_{cho th}
hoặc chờ
tăng giá
<b>K</b>
<b>h</b>
<b>ơ</b>
<b>n</b>
<b>g</b>
<b> p</b>
<b>h</b>
<b>ải</b>
<b> đ</b>

<b>ể:</b> •Sử dụng trong
sản xuất, cung
cấp hàng hóa,
dịch vụ
•Sử dụng cho

các mục đích

quản lý;
•Bán trong kỳ

</div>
<span class='text_page_counter'>(2)</span><div class='page_container' data-page=2>

<b>Bất động sản</b>

Sử dụng cho sản
xuất kinh doanh

TSCĐ chủ sở
hữu sử dụng

Bán trong kỳ kinh

doanh

Hàng hóa bất
động sản

Cho thuê hoạt động
hoặc chờ tăng giá

Bất động sản
đầu tư

7

Khái niệm và phân loại (tiếp)

 Bất động sản được giữ với nhiều
mục đíchkhác nhau

 Bất động sản không bán được
riêngrẽ

 Doanhnghiệpcungcấpcácdịch vụ
liên quan chonhững người sử dụng
bất động sản

 BĐScho công ty tymẹ hoặccông ty
con thuêhoặc sử dụng

8

<b>Khi nào BĐS là BĐS đầu tư?</b>

Phảitáchbiệtkhi ghi nhận:

–Sử dụngcho SXKD:TSCĐ hữuhình và
vơ hình

–Chờ tănggiá hoặccho th: BĐS đầu

tư

–Bán trong kỳ kinh doanh: Hàng hóa
BĐS

9

<b>Bất động sản được giữ với nhiều mục đích khác nhau</b>

_{Ví dụ}

1

Cơng ty Minh Thành xây dựng một dãy nhà liên
kế gồm 10 căn, trong đó một căn nhà được sử
dụng đểlàm phịngtrưngbàysản phẩm củacơng
ty và cáccăncịnlại đượccho các doanhnghiệp
khác thđểlàmvănphịng. Giátrịxâydựng800
triệu đồng/căn.

<b>ucầu</b>:Bất động sảntrênđượcghinhậnlà gì?

10

Bất động sản khơng bán được riêng rẽ

• Trường hợp bất động sảnkhông bánđược

riêngrẽ vàphần sử dụngcho kinh doanh

hoặcchoquản lý là khơngđáng kể (dưới

20% diệntích) thìhạch tốn làBĐS đầu
tư.

Ví

dụ

2

</div>
<span class='text_page_counter'>(3)</span><div class='page_container' data-page=3>

Trường hợp doanh nghiệp cung cấp
cácdịch vụliên quan chonhững người
sử dụng bất động sản do doanh
nghiệp sở hữu làmột phần tương đối
nhỏtrong tồnbộ thoả thuậnthì doanh
nghiệp sẽ hạchtoán tàisảnnày làbất

động sản đầu tư.

13

<b>Cung cấp các dịch vụ liên quan cho những </b>
<b>người sử dụng BĐS</b>

Công ty Hoa Đăng sở hữucao ốc 10 tầng có tổng
diệntíchsử dụnglà 10.000 m2

.Công tysử dụng cao

ốc để cho thuê làm văn phòng. Giá cho thuê hiện
được áp dụng cho các khách hàng là 1triệu
đồng/m2_{/tháng. Theo} _{điều khoản của hợp đồng}_cho
thuê,mỗitháng các khách hàngsẽ trảthêmtiền bảo
vệvàvệsinhvănphịng là 50.000đ/m2_/tháng.

14

Ví dụ 3

Cơng ty con cho Cơng tymẹ hoặcCơng ty con khác trong

cùngmột Tập đồnthhoặc sử dụngvànắm giữ một bất

động sản:

• Trên BCTC riêng: làBĐS đầu tư

• Trên BCTChợp nhất:BĐS chủ sở hữu sử dụng.

15

BĐS cho công ty ty mẹ hoặc công ty con thuê hoặc sử dụng

Ví

dụ

4

Cơng tyĐịa ỐcPhong Vân làmộtthành viên thuộc
tập đồn Phong Vũ. Cơng ty Phong Vân vừa xây
dựng mộtcaoốc 5tầng,tổnggiátrị quyếttốncủa
cơng trình là 12tỷ đồng. Cơng ty sử dụng tồnbộ
diệntích củacaoốc đểcho các cơng ty khácthuộc
tập đồnPhịngVũth làmvănphịng.

Tịa nhà trên đượcCty Phong Vân ghinhậnlà gì?

16

<b>Điều kiện</b>

<b>ghi</b>

<b>nhận</b>

Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tàisản
phải thỏamãnđồng thờihaiđiều kiệnsau:

–Chắc chắnthuđược lợiích kinhtếtrongtương
lai; và

–Nguyên giácủa bất động sản đầu tư phải được
xácđịnh mộtcáchđángtincậy.

Xácđịnhgiátrị của BĐS đầu tư

• MuaBĐS

</div>
<span class='text_page_counter'>(4)</span><div class='page_container' data-page=4>

Mua

bất động sản

• Nguyên giáBĐS= Giá mua + Chi phí liên quan
trực tiếpkhác

–Giá mua: Giá muatrảngay
–Chi phí liên quantrực tiếpkhác

•Phídịch vụ tư vấn về luậtpháp liên quan

•Thuế trước bạ

•Chi phí giaodịchliên quan khác

19

• DoanhnghiệpHồng Bích muamộtlơđất vớigiá
900 triệu đồng, thuế trước bạ là 18 triệu đồng,
thuế chuyển quyền sử dụng đấtlà 45triệu đồng.
Ngồi ra doanhnghiệpcịn chi thêm 15triệu đồng
đểlàm giấy chủ quyền. Do lôđấtnàynằm trong
khu quyhoạch trọng điểm củathànhphốnênđơn
vị dựtínhnắm giữ chờ tănggiáđểbánkiếm lời.
<b>u</b> <b>cầu</b>: Cho biết lơ đấttrên có phảilà bất động

sản đầu tư hay khơng? Nếu đúng hãy xác định
nguyên giácủa bất động sản đầu tư.

20

Ví dụ 5

Ngày 1/1/20X0, Cơng ty Nhất Phong mua trả góp
một cửa hàngtừ cơng ty Hồng Long đểcho th
hoạt động. Lãisuấtmuatrảgóp là 15%/nămvàtổng
số tiền phải thanh tốn cho Hồng Long là 1.500
triệu đồngtheo phương thức trảsau:Trảngay 500
triệu đồng khi nhận cửa hàng, sauđó mỗi năm trả
góp 200triệu đồngvào ngày 01/1 hàngnămtrong 5
năm tiếptheo vàtrả bằng tiền gửingân hàng .
<b>Yêucầu</b>: Hãy xácđịnhnguyên giácủa bất động sản
trên

21

Ví dụ 6

Xây dựng bất động sản

• Nguyên giá = Giá thành thực tế + Chi phí liên
quantrực tiếptínhđếnngày hồn thành cơngviệc
xâydựng

22

• Chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình xâydựng đểhình
thànhbất động sản đầu tư.

–Vốnhóa

• Chi phí lãi vay phát sinh sau khi hình thànhBĐS đầu tư

–Chi phí tài chính

Chi phí lãi vay

Ví

dụ

7

• Cơng ty CP ABCthực hiệnxâydựng một tồ nhà 22

tầng:Tầng1 làtầng thương mại, tầng2đến tầng22 là

căn hộ cho thuê. Công việc xây dựng phát sinh như

sau:

–Chi phíquyền sử dụng đất: Cơng tynhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài, giá

chuyển nhượng là 150 tỷ, thanh toán bằng chuyển

khoản. Thuế trước bạ phải nộp đối với quyền sử dụng

đấtlà 0,5%,nộp bằng tiền mặt.

–Chi phí thuêthiết kếxâydựng: cty Dthực hiện vớigiátrị

</div>
<span class='text_page_counter'>(5)</span><div class='page_container' data-page=5>

Ví

dụ 7 (tiếp)

–Thuê cty Cđể quảnlýdựán: giátrị hợp đồnglà 3.300

triệu đồng,đã cóthuếGTGT 10%. Doquản lýdự án

khôngtốtnên công ty Cbị phạt200triệu đồng, trừvào

số tiền phải trả. Chi phí thquảnlýdựánđượcthanh

tốn thành 20lần. ABCđãthanh tốn cho Cty C 16lần

bằng chuyển khoản.

–Chi phí xâydựng: Phát sinh liên quanđến nhiềucơng ty

theotừng hạng mụccơng trình,tổngchi phíđược duyệt

theoquyết tốn là 166.000triệu đồng,trongđó đãcó

thuếGTGT 10%. ABCđãthanh tốn cho các nhàthầu

được80%bằng chuyển khoản.

• Cơng trình hồn thành sau 17 tháng.

<b>ucầu:</b>BĐStrênđượctrình bày trên BCTCnhư thếnào và
giátrịlà bao nhiêu?

25

<b>Cáckhoảnchi phí khơng tính vào ngun giá</b>

• Chi phí phát sinh banđầu (trừ trường hợpcác chi phí này

làcần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạngtháisẵn

sànghoạt động);

• Các chi phí khimới đưa bất động sản đầu tưvàohoạt động

lần đầu trước khibất động sản đầu tư đạt tới trạngthái

hoạt độngbìnhthườngtheodự kiến;

• Các chi phí khơng bìnhthường vềnguyênvật liệu,laođộng

hoặccácnguồn lựckhác trong quá trình xâydựng bất động

sản đầu tư.

26

Chi phí phát sinh sau ghi

nhận

ban

đầu

• VAS 05,đoạn20: “Chi phí liên quan đến bất động

sản đầu tư phát sinh sau khi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất kinh doanh
doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng
chắc chắnlàm chobất động sản đầu tư tạora lợi
ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng
ngun giábất động sản đầu tư”

–Nângcấp,cải tạo:Vốnhóa

–Bảo dưỡng, khơi phục mức hoạt độngbanđầu:
chi phí SXKD

27

Ví

dụ

8

Do một bất động sảncho thuêbị xuống cấp, doanh
nghiệpTrân Châuquyết định sửa chữa để đảm bảo
hoạt độngbìnhthường.Tổngchi phísửa chữa phải
thanh tốn cho nhàthầulà 200triệu đồng.

Yêu cầu: Cho biết khoảnchi trên có được ghităng
nguyên giá hay khơng và ghinhậnvàosổsáchkế
tốn.

28

Ví

dụ

9

Cơng ty Hồn Cầucó một tịa nhàđang cho th
làm văn phịng. Vào năm 20X0,cơng ty đã sửa
chữanângcấptịa nhà theophương thứcgiaothầu
tồnbộ, baogồmlàm thêm tầng hầm gửixe, thiết
kế lại các văn phịng cho th theo hướng khơng
gian mở để tạo thêm diệntích. Tổng chi phí sửa
chữanângcấp phảithanh tốn cho nhàthầulà 1tỷ
đồng. Sau khisửa chữa, giá cho thvănphịngđã

tănglên.

ucầu: Hãy cho biết khoảnchi trên có làm tăng
nguyên giábất động sản đầu tưhay khơng?

Xác

định

giá

trị

sau ghi

nhận

ban

đầu

• Phảnánhbằng3chỉtiêu giátrị:
–Ngun giá

</div>
<span class='text_page_counter'>(6)</span><div class='page_container' data-page=6>

Ví

dụ

10

Tiếptheo Vídụ số9, thơng tinbổsung sau: Ngun
giá banđầu của tòa nhà là 2.000 triệu đồng, tỷ lệ
khấuhaotrướcvà sau khi nâng cấp vẫnlà 5%/năm
và giả sử hoàn thành việc nâng cấp vào ngày
30/06/20X0.

Thơng tinbổsung;

- Thờigiansử dụng củatịa nhà tínhđến thời điểm
bắt đầunângcấplà 4,5năm

- Thờigiansửa chữanângcấplà 6 tháng.

<b>Yêucầu</b>: Xácđịnhnguyên giá, hao mịn, giátrịcịn
lại tạingày 31/12/20x0.

31

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

BĐSxâydựng BĐShoàn thành

BĐS đầu tư BĐS chủ sở hữu

BĐS đầu tư Hàng hóaBĐS

32

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

33

BĐS ĐẦU TƯ
BĐS XÂY DỰNG

Kếtthúc xâydựng, đưavàođầu tư

Ví

dụ

11

• Tháng 5/20X7 cơng tybỏ tiềnmualại mộttịa nhàđã xuống
cấpvàtiếnhành xâydựng mới mộtcaoốc đểcho thvăn

phịng .

• Tháng 04/20X8 , cơng việc sửa chữa đã hồn thành và
công ty kýmột số hợp đồngcho các DN khác thuê làmvăn

phịng làmviệc.

ucầu: Cơng tysẽtrình bàyBĐStrênnhư thếnàoởtháng
5/20x7 vàởtháng 4/20x8?

34

5/x7 4/x8

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

BĐS ĐẦU TƯ

BĐS CSH SỬ DỤNG
CSH bắt đầu sử dụng

Ví

dụ

12

• Ngày 10/03/20X7,đơn vị bắt đầu đưavàosử dụng một

tòa nhà mới xây để cho doanh nghiệp khác thuêhoạt
động.

• Ngày 01/01/20X8,đơn vị lấy lại đểlàmnơi trưngbàysản

phẩm.

<b>Yêucầu: Doanh</b>nghiệp sẽghinhận bất động sảntrênnhư
thếnàotạingày 01/01/20x8?

</div>
<span class='text_page_counter'>(7)</span><div class='page_container' data-page=7>

Chuyển đổi mục đích nắm giữ

37

BĐS ĐẦU TƯ

HÀNG HĨA BĐS
CSH bắt đầu triểnkhaimục đíchbán

CSH bắt đầucho bên khác thuêhoạt động

Một nhà xưởng đang cho thuê hoạt động từ tháng
5/20X6.

Ngày 01/11/20x7 doanhnghiệpkhôngtiếp tụccho thuê

hoạt động,tiến hành sửa chữavà bán nhà vào tháng
12/20x7.

<b>Yêucầu:</b>Doanhnghiệp sẽghinhận bất động sảntrên

như thếnàotạingày 01/11/20x7?

38

x/x/x _1/11/x7 _12/x7

Ví dụ 13

Ví

dụ

14

• DoanhnghiệpA xâydựng mộtchungcưcaocấp đểbán cho
các khách hàng. Tháng 5/20X7 công trình hồn thành.
• Ngày 01/3/20X8, cơng ty Ađãkýhợp đồngcho cơng ty B

thuê toànbộchungcưnày trong 3năm.

Yêu cầu: BĐS trên được ghi nhận như thế nào tại ngày

01/03/20x8?

39

x/x/x _5/x7 _1/3/x8

Ứng dụng hệ thống

tài

khoản kế

toán

TK 217

TK 2147

TK 1567

TK 5117

TK 632

40

<b>Tài khoản sử dụng</b>

Tàikhoản217 –Bất động sản đầu tư

<b>Bên Nợ</b> <b>Bên Có</b>

Nguyên giá BĐS đầu tư
giảmtrongkỳ

Nguyên giáBĐS đầu tư
tăngtrongkỳ

<b>Dư Nợ</b>

Nguyên giáBĐS đầu tư

cònlại cuối kỳ.

Tài

khoản

2147 – Hao mịn

BĐS đầu tư

<b>Bên Nợ</b> <b>Bên Có</b>

Hao mònbất động sản đầu

tư tănglên trongkỳ

Hao mònbất động sản

đầu tư giảm đitrongkỳ

<b>DưCó</b>

Giátrịhao mịnBĐS đầu tư

</div>

<!--links-->