Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cho công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Văn Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
CHO CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN GS METRO CITY
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, 2020


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Văn Tuấn

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
CHO CƠNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG DỰ ÁN GS METRO CITY
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nhữ Thị Xuân

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS. Nhữ Thị Xuân

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội, 2020


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuấn


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC......................................................................................................... 1
DANH MỤC BẢNG......................................................................................... 4
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... 5

MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 6
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC
THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ......................... 10
1.1. Cơ sở lý luận về cơng tác thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng .......... 10
1.1.1. Khái việm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................. 10
1.1.2. Tính đa dạng và phức tạp của cơng tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất ..................................................................... 10
1.1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến đến công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ................................................................ 12
1.2. Khái quát những yếu tố đổi mới chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ theo luật đất đai 2013 .......................................................................... 14
1.2.1. Trường hợp thu hồi đất ........................................................................... 14
1.2.2. Bồi thường về đất .................................................................................... 15
1.2.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................. 16
1.3. Nội dung quy định pháp lý của công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2013 ....................................... 23
1.3.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất ......................................................................................................... 23
1.3.2. Những nội dung pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất. ................................................................................. 23
1.4. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
để xây dựng các Khu đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh .................. 29
1.4.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ...................................................................... 29
1


1.4.2. Thực trạng chính sách thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
của thành phố .................................................................................................... 31
1.4.3. Kết quả đạt được trong công tác thu hồi đất, bồi thường,

giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện ......................................................... 34
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI
THƢỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ MỚI GS
METRO CITY TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ ........................................... 36
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên .......................................................................... 36
2.1.1. Vị trí địa lý .............................................................................................. 36
2.1.2. Địa hình .................................................................................................. 37
2.1.3. Khí hậu .................................................................................................... 37
2.1.4. Thủy văn .................................................................................................. 38
2.1.5. Thổ nhưỡng ............................................................................................. 39
2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nhà Bè năm 2015 .................................. 41
2.2.1. Nhóm đất nơng nghiệp ............................................................................ 42
2.2.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ...................................................................... 45
2.3. Khái quát về dự án ........................................................................................... 48
2.3.1. Khái quát dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. .......................................................... 48
2.3.2. Phạm vi, gới hạn của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City
trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh ...................................... 51
2.3.3. Mục tiêu của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City
trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh ...................................... 53
2.3.4. Tiến độ thực hiện dự án .......................................................................... 54
2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh .............................................................. 55
2.4.1. Căn cứ pháp lý để thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường
giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City
trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh ...................................... 55
2

2.4.2. Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng
mặt bằng tại dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh ........................................................... 57
2.5. Phân tích kết quả điều tra về cơng tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng
dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè,
Thành phố Hồ Chí Minh. ....................................................................................... 72
2.6. Những thuận lợi, khó khăn trong cơng tác bồi thƣờng, giải phóng
mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên
địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. ............................................... 76
2.6.1. Những thuận lợi trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. .......................................................... 76
2.6.2. Những khó khăn trong cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng
của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh. .......................................................... 77
CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CÔNG TÁC THU HỒI, BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ............... 79
3.1. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ. ...... 79
3.2. Nhóm giải pháp về tổ chức triểm khai thực hiện .......................................... 82
3.3. Nhóm giải pháp khác ....................................................................................... 86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 92

3


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Chỉ tiêu khí hậu chủ yếu trong khu vực ......................................... 38
Bảng 2.2: Phân loại đất huyện Nhà Bè ........................................................... 40

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Nhà Bè .......................... 43
Bảng 2.4: Tổng hợp diện tích thu hồi để thực hiện dự án trên địa bàn xã
Phước Kiển và xã Nhơn Đức ........................................................................... 57
Bảng 2.5: Tổng hợp số hộ, diện tích và số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án
trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức .................................................. 58
Bảng 2.6: Đơn giá bồi thường về đất nông nghiệp ......................................... 62
Bảng 2.7: Tổng hợp diện tích, số tiền bồi thường đất nơng nghiệp trên
địa bàn xã Phước Kiển - Nhơn Đức................................................................. 63
Bảng 2.8: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tự chuyển mục đích
sang đất ở ......................................................................................................... 65
Bảng 2.9: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tự chuyển mục đích
sang đất ở khơng đường vào ............................................................................ 66
Bảng 2.10: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp xen kẽ
trong khu dân cư .............................................................................................. 68
Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp xen kẽ
trong khu dân cư vị trí khơng đường vào ........................................................ 69
Bảng 2.12: Tổng hợp số tiền bồi thường về tài sản ........................................71
Bảng 2.13: Tổng hợp số tiền bồi thường về cây trồng vật nuôi ..................... 71
Bảng 2.14: Tổng hợp số tiền hỗ trợ ................................................................ 72
Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến đánh giá về mức giá bồi thường,
hỗ trợ đất và tài sản trên đất ............................................................................. 72
Bảng 2. 16: Tổng hợp ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ ..........................75

4


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất huyện Nhà Bè năm 2015 .................... 42
Hình 2.2. Tổng quan dự án GS Metrocity Nhà Bè ......................................... 48
Hình 2.3. Các phân khu trong dự án GS Metrocity Nhà Bè ........................... 50

Hình 2.4. Dự án GS Metrocity Nhà Bè ........................................................... 52

5


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết
Trong q trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh
đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở
thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các cơng
trình quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là
một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải
phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các
dự án. Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy
cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt
đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của
từng địa phương.
Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metrocity trên địa bàn huyện Nhà
Bè Thành phố Hồ Chí Minh là một dự án quan trọng của Thành phố Hồ Chí
Minh do Tổng cơng ty GS làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có
diện tích 349,4 ha trên địa bàn xã Nhơn Đức và Phước Kiển. Trong quá trình
thực hiện dự án, mặc dù đã được sự quan tâm của UBND Thành phố, UBND
huyện Nhà Bè, các ngành, các cấp nhưng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa
hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện cơng trình. Tính đến
thời điểm tháng 12/2017, trong tổng số 830 hộ bị thu hồi đất đến nay đã có 825
hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và cam kết bàn giao mặt bằng. Vì vậy việc nghiên

cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được
những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi
6


thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hồ Chí Minh. Xuất phát từ lý do
này, tơi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
cho công tác thu h i đất b i thường giải phóng mặt bằng của dự án GS
Metro City tr n đ a bàn hu n hà

thành ph

h

inh

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng của công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng
mặt bằng Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City tại huyện Nhà Bè,
Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở cho việc đề xuất một số giải pháp nâng
cao hiệu quả của công tác này của dự án trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất,
bồi thường, GPMB và tái định cư.
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về công tác
thu hồi đất, bồi thường, GPMB và tái định cư của Nhà nước từ sau khi có
Luật Đất đai 2013 đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
và tái định cư dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn
huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Xây dựng mẫu phiếu điều tra về giá đất bồi thường của dự án, phỏng
vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ
những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công
tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB tại khu vực huyện Nhà Bè, thành phố Hồ
Chí Minh.
4. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường và GPMB đối
với các hộ dân trong diện bị thu hồi đất tại dự án xây dựng khu đô thị mới GS
Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh.
7


5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập những tài
liệu, số liệu có sẵn tại các cơ quan chức năng của Trung ương, của địa phương
và trên các trang website để phục vụ cho mục đích nghiên cứu. Cụ thể là các
văn bản pháp lý có liên quan; điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố
và của huyện; báo cáo về kết quả thực hiện công tác bồi thường, GPMB tại dự
án nghiên cứu;
- Phương pháp điều tra xã hội học: Tiến hành thực hiện cuộc điều tra
xã hội học đối với những người bị thu hồi đất thuộc địa bàn nghiên cứu. Sử
dụng phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn để phỏng vấn, nhằm đánh giá về giá
bồi thường, mức hỗ trợ; tìm hiểu về tình hình đời sống, lao động, việc làm,
thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất trên địa bàn nghiên
cứu; cũng như những khó khăn, vướng mắc và ngun nhân trong q trình
thực hiện cơng tác GPMB, tái định cư. Các số liệu thu thập được là dữ liệu
cần thiết để có thể thực hiện đánh giá hiệu quả thực tế của công tác thu hồi
đất, bồi thường và hỗ trợ đối với người dân.

- Phương pháp thống kê, so sánh: Được thực hiện trên cơ sở nguồn số
liệu thu thập được từ phiếu điều tra, phỏng vấn, sử dụng các thuật toán và sự hỗ
trợ của phần mềm Excel để thống kê, tính tốn bình qn mức thu nhập của
từng hộ, số tiền bồi thường trung bình mà từng hộ gia đình được nhận, những
sự thay đổi trong công việc, nơi ở,… Những số liệu thống kê, tính tốn được
sau đó sử dụng để phân tích, minh chứng vấn đề hoặc để so sánh giữa thời
điểm trước khi thực hiện thu hồi đất và sau khi thực hiện thu hồi đất của dự án.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh
giá các tài liệu, số liệu về thực trạng của cơng tác thu hồi đất, bồi thường và
giải phóng mặt bằng. Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở
cho việc đề xuất các giải pháp nâng bao hiệu quả của công tác này trên địa
bàn nghiên cứu.
8


6. Cấu trúc của luận văn
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung
luận văn được cấu trúc gồm 3 chương:
- Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về công tác thu hồi đất,
bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Chương 2: Thực trạng cơng tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng của dự án GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ
Chí Minh.
- Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành
phố Hồ Chí Minh.

9

Chƣơng 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
VỀ CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Cơ sở lý luận về công tác thu hồi, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái vi m về thu h i đất b i thường hỗ trợ và tái đ nh cư
Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện cho
hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu
hồi đất, bồi thường và hỗ trợ GPMB đảm bảo một cách công khai, minh bạch
và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường
hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất
đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà
không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
Theo khoản 11, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước
thu hồi đất là việc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai.
Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi
thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích thu hồi cho người sử dụng đất.
Theo khoản 14, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để
ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
1 1 2 T nh đa dạng và phức tạp của công tác b i thường hỗ trợ và tái đ nh
cư khi hà nước thu h i đất
Bồi thường giải phóng mặt bằng là cơng việc trọng tâm và quan trọng,
nó tốn kém nhiều thời gian, cơng sức và tiền của, ảnh hưởng đến lợi ích của
nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Để giải quyết được vấn đề này đòi
10

hởi sự nhạy bén bởi cán bộ trực tiếp thực hiện dự án và có sự quan tâm của
nhiều đơn vị đảm bảo mặt bằng thi công dự án, cần có phương pháp giải
quyết hợp lý, nhanh và hiệu quả. Ngày nay, cơng việc này ngày càng trở nên
khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm, trình độ người dân
ngày một nâng cao, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng có nhiều
đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý để thực
hiện cơng tác này nó khơng đơn thuần là bồi thường về vật chất mà còn phải
đảm bảo được lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
Tính đa dạng
Huyện Nhà Bè có 06 xã và 01 Thị Trấn, với diện tích 10ha, tất cả đều
có dự án bồi thường giải phóng mặt bằng, mỗi dự án được tiến hành trên
từng khu vực, với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư của từng dự án
khác nhau. Khu vực Thị Trấn Nhà Bè; xã Phú Xuân và xã Phước Kiển với
mật độ dân cư và trình độ dân trí cao, nhiều ngành nghề đa dạng, đời sống
kinh tế văn hóa xã hội, thương mại dịch vụ phát triển, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn. Đối với các xã như xã Phước Lộc; xã Nhơn Đức; Xã Long Thới
và xã Hiệp Phước ngành nghề chủ yếu là sản xuất nơng nghiệp ni trồng
thủy sản. Do đó mỗi khu dự án bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng,
được sự quan tâm của Huyện Ủy huyện Nhà Bè, Ủy ban nhân dân huyện
Nhà Bè có những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của từng khu
vực có đất bị thu hồi.
Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị nó đóng vai trị quan trọng đối với đời của
người dân, góp phần ổn định đời sống kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đối với
khu vực nông thôn chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp
mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của
người dân còn nhiều hạn chế, việc chuyển đổi từ nơng nghiệp, sang ngành
cơng nghiệp cịn gặp nhiều khó, do đó tâm lý của người dân là giữ được đất
11

để sản xuất, thậm chí họ cho th đất cịn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nông nghiệp, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi
trong khu vực cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động người
dân chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm gặp rất nhiều khó khăn,
chuyển đổi nghề nghiệp và đào tạo việc làm là rất cần thiết trong cơng tác
bồi thường giải phóng mặt bằng, nhằn tạo cho người dân ổn định cuộc sống
sau này.
Đối với đất ở lại càng khó khăn hơn là tài sản có giá trị, nó găn bó trực
tiếp đến đời sống và sinh hoạt của người dân, tâm lý của người dân là không
muốn di chuyển chỗ ở.
Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính sách
khơng đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra
thường xuyên, ảnh hưởng nhiều đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, quỹ đất xây dựng khu TĐC không đản bảo theo yêu cầu, làm ảnh hưởng
đến cơng tác phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân, nếu có
khơng đảm bảo chất lượng (như cơ sở hạ tầng, điện nước chư có...).
1.1.3.

hững ếu t ảnh hưởng đến đến cơng tác b i thường hỗ trợ tái

đ nh cư khi hà nước thu h i đất
Bồi thường hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là
một quá trình phức tạp chịu nhiều bở cá yếu tố trong đó có cả yếu tố khách
quan và yếu tố chủ quan.
a) Yếu tố khách quan
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai; công tác thẩm định và tài sản
trên đất phải đảm bảo minh bạch khách quan, đúng quy định của pháp luật.
- Công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể:
+ Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực

hiện một cách đúng đắn, chính xác để khi tiến hành xác lập hồ sơ bồi thường
đúng đối tượng và khách quan.
12


+ Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động rất quan trong, địi hỏi phải
chun nghiệp, chính xác, kịp thời thì việc kiểm kê diện tích sử dụng đất, xác
định đối tượng được bồi thường mới chính xác, khơng xảy ra tình trạng bồi
thường, hỗ trợ chồng chéo giữa các quyết định thu hồi đất của nhiều dự án
khác nhau trên cùng một thời điểm và cùng một chủ sử dụng đất.
+ Công tác thống kê, kiểm kê đất đai cần được thực hiện một các
nghiêm túc có trách nhiệm để không gây thiệt hại cho cả người bị thu hồi đất
và chủ đầu tư làm thiệt hại đến ngân sách Nhà nước. Việc kiểm kê sai dẫn tới
khiếu nại kéo dài, thời gian thực hiên công tác bàn giao mặt bằng bị đình trệ
ảnh hưởng đến tiến độ dự án, gây thiệt hại về kinh tế cũng như mất an ninh
trật tự xã hội trên địa bàn.
+ Việc xác định nguồn gốc nhà, đất đúng đối tượng được bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Giá đất để tính bồi thường do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành
chưa sát với giá thị trường, đây là nguyên nhân chính ảnh hưởng lớn đến cơng
tác bồi thường giải phóng mặt bằng, từ đó dẫn đến hiện tượng người có đất bị
thu hồi đất không đồng ý, phải thẩm định nhiều lần gây tốn kém kinh phí.
b) Yếu tố chủ quan
- Do chủ đầu tư không đáp ứng đủ về tài chính.
- Cơng tác quản lý, cập nhật biến động cũng như lưu trữ hồ sơ hồ sơ
còn sơ sài, lỏng lẻo, chưa được quan tâm, ảnh hướng lớn đến cơng tác xác
định đối tượng và tìm kiếm chủ sử dụng đất.
- Phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi cịn
nặng về sản xuất nơng nghiệp là chính.
- Trình độ hiểu biết pháp luật của người dân cịn nhiều hạn chế; cơng

tác tun truyền, vận động, thuyết phục nhân dân chưa được quan tâm, được
sựu quan tâm của chính quyền địa phương nơi có đất bị thu hồi quan tâm thì
cơng tác bồi thường sẽ đạt kết quả.
13


Khu bố trí tái định cư phải đảm bảo trên địa bàn có đất bị thu hồi; tránh
tình trạng bố trí quá xa, làm ảnh hưởng đến sinh hoạt, phong tục tập quán, làm
ảnh hưởng đến quá trình sản xuất, việc làm và sinh hoạt cuộc sống bị đảo lộn.
- Trình độ, năng lực của cán bộ trực tiếp làm cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng cịn nhiều hạn chế, áp dụng chính sách bồi thường cịn mang
cảm tính, chưa đảm bảo tính khách quan minh bạch, chưa trú trọng đến công
việc được giao, ảnh đến tiến độ thực hiện dự án Quy định bồi thường và các
quy định về chuyên môn trong quản lý đất đai, quản lý nhà, quản lý dự án đầu
tư cơng cịn chồng chéo.
- Quản lý đất đai chưa chặt chẻ, thông tin lưu trữ cập nhật không kịp
thời dẫn đến thông báo thu hồi đất sai đối tượng.
- Xây dựng nhà trái phép, sử dụng đất sai mục đích tồn tại khá nhiều.
Việc xử lý vi phạm trong quản lý nhà nước về quản lý đất đai còn lỏng lẻo.
- Xây dựng đơn giá đất thị trường cịn nhiều khó khăn do đa phần hồ sơ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá trị đóng tiền sử dụng đất chưa thể hiện
được đơn giá thực tế trên thị trường. (Hợp đồng chuyển nhượng là cơ sở pháp
lý để chứng minh đơn giá đất giao dịch trên thị trường). Dẫn đến đơn giá bồi
thường đất chưa được sự đồng thuận cao từ người dân.
- Khu tái định cư chưa đáp ứng kịp thời cho người bị thu hồi đất.
- Căn hộ chung cư không đáp ứng được cho đời sống của người dân có
nơi ở tốt hơn nơi ở củ.
- Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo diện tái định cư còn kéo dài.
1.2. Khái quát những yếu tố đổi mới chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ theo luật đất đai 2013

1.2.1. Trường hợp thu h i đất
Theo quy định tại khoản 1, Điều 16 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà
nước được thu hồi đất trong các trường hợp:
+ Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển KT-XH vì
lợi ích quốc gia, cơng cộng;
14


+ Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Về trình tự, thủ tục: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là
90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ
quan có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi
biết. Nội dung thơng báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm. Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa hơn và có sự tham
gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường
hợp không đồng ý về phương án bồi thường khi thu hồi đất. Quy trình thu hồi
đất được quy định rõ rang, phổ biến thông báo trên phương tiện thông tin đại
chúng, cụ thể hơn: Ban hành Thông báo và ban hành quyết định thu hồi đất
đến với từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi. Trường hợp người sử
dụng đất trong khu vực có đất bị thu hồi không phối hợp với tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, GPMB thì được vận động, thuyết phục để cùng phối
hợp thực hiện. Phương pháp vận động, thuyết phục được quy định trước khi
áp dụng biện pháp cưỡng chế nhằm giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho
việc cưỡng chế khi thu hồi đất đây cũng là biên pháp phổ biến pháp luật đất
đai đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.2.

i thường về đất

- Theo khoản 12, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: Bồi

thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: So với trước
đây, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rõ nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất. Điều 74, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
+ Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện được bồi
thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát
triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì được bồi thường.
15


+ Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
+ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ,
khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai 2013 đã tách thành 2 Điều riêng biệt
đó là: Nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài
sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, quy định
cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt
hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa
phương và người thu hồi đất để thống nhất thực hiện.
1.2.3.

ỗ trợ khi hà nước thu h i đất
Theo khoản 14, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về hỗ trợ

khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi
để ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển.
Các khoản hỗ trợ cũng được quy định cụ thể:
+ Điều 84, Luật Đất đai quy định:
● Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, khi Nhà nước
thu hồi đất nơng nghiệp mà khơng có đất nơng nghiệp để bồi thường thì ngồi
việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi
nghề, tìm kiếm việc làm. Trong trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo
nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm
việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.
● Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh
dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà
16


nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để
phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi cịn trong độ
tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.
+ Điều 22, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: Hỗ trợ tái định cư với
trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngồi mà phải di chuyển chỗ ở.
Luật cũng đã quy định cụ thể hơn về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và
tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất. Điều 19, Nghị định
47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể, trường hợp bị thu hồi 30-70% diện tích đất
nơng nghiệp thì được hỗ trợ trong 6 tháng (khơng di chuyển chỗ ở), 12 tháng
(có di chuyển chỗ ở) và 24 tháng (di chuyển đến nơi có điều kiện KT-XH khó
khăn). Trường hợp bị thu hồi trên 70% diện tích đất nơng nghiệp thì thời gian
hỗ trợ lần lượt là 12, 24, 36 tháng. Mức hỗ trợ tương đương 30kg
gạo/người/tháng theo thời giá tại thời điểm hỗ trợ. Thêm nữa, người bị thu hồi

đất cũng sẽ được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và kiếm việc làm mới với
mức hỗ trợ bằng tiền không quá 5 lần giá đất nơng nghiệp, nhưng diện tích
được hỗ trợ khơng vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương.
Các nguyên tắc về tái định cư trước khi thu hồi đất: Đây là một điểm
mới thể hiện tinh thần đổi mới so với trước đây. Theo đó, Nghị định
47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể như:
UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực
hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất, tránh tình trạng người có đất bị
thu hồi phải thuê nhà ở nhiều năm mà vẫn chưa bố trí vào khu tái định cư.
Hạ tầng khu tái định cư tập trung phải được đảm bảo. Luật cũng quy
định cụ thể về khu tái định cư tập trung phải xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ
đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện, phong tục, tập
quán của từng vùng miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn
thành xây dựng nhà ở, hoặc cơ sở vật chất hạ tầng của khu tái định cư.
17


Tạo điều kiện thuận lợi trong bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Luật hiện hành cũng bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu
hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Cụ thể người có đất bị thu hồi được bố trí
tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có
điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi
sớm bàn giao mặt bằng; người có đất thu hồi là người có cơng với cách mạng.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã
có bước tiến quan trọng trong việc hồn thiện chính sách đối với khu vực
nông nghiệp, nông thôn theo hướng thúc đẩy CNH, HĐH nơng nghiệp, nơng
thơn. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
đã có bước tiến đáng kể trong việc ổn định chỗ ở, đời sống, đặc biệt là đối với
những người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp. Chính sách này được sửa đổi, bổ
sung kịp thời phù hợp với thực tiễn nhằm giải quyết hài hịa lợi ích của Nhà

nước, của người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Tuy vậy, khi đi vào thực tiễn
cuộc sống, Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn còn một số hạn chế nhất định, cụ thể:
- Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng cịn một số bất cập,
chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa
Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Chưa quy định việc sử dụng tư
vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất và cơ chế bắt buộc để đảm bảo có quỹ
đất, có nguồn vốn xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất;
- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay
đổi dẫn tới tình trạng so bì, khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự
án hoặc trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.
- Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên còn thấp so
với giá đất chuyển nhượng trên thị trường;
- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các
cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm
18


cho người bị thu hồi đất. Chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các
dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng chất lượng chưa
đảm bảo yêu cầu có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ;
- Việc lập và thực hiện phương án bồi thường của một số dự án chưa
đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch; một số nơi chưa chú trọng tạo việc
làm mới, chuyển đổi nghề cho người có đất bị thu hồi.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như phục vụ hoạt động quản lý nhà
nước trong lĩnh vực đất đai. Tuy vậy, sau gần 10 năm áp dụng, những quy
định của Luật Đất đai năm 2003 nói chung đã bộc lộ những vướng mắc, bất
cập, đặc biệt là trong lĩnh vực về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến những
khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về đất đai. Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất
đai năm 2003 là yêu cầu cấp thiết, nhằm thể chế hóa quan điểm, đường lối
của Đảng trong lĩnh vực đất đai và công cuộc đổi mới đất nước. Trước yêu
cầu đó, ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm
2013 và có hiệu hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2014. Có thể nhìn nhận
rằng, Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định
còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ
những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Ngoài một số nội dung
đổi mới, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người
bị thu hồi đất cũng được sửa đổi về cơ bản như: luật quy định cụ thể việc thu
hồi đất, bồi thường, hỗ tái định cư đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi
của người có đất bị thu hồi, nhằm khắc phục những trường hợp thu hồi đất
ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất. Luật cũng quy định
những chế tài để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho
thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; khắc phục có hiệu quả
những trường hợp thu hồi đất mà khơng đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo
19


nên dư luận xấu trong xã hội. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định giá đất
bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy
ban nhân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Như vậy,
nếu như Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất chưa có sự dung hịa giữa
các chủ thể và thiệt thịi cho người sử dụng đất, thì Luật Đất đai năm 2013 đã
có những quy định cụ thể về khung giá đất và giá đất được áp dụng cho từng
mục đích nhất định.
Cho dù ở bất kỳ góc độ nào, các chính sách của Nhà nước cũng đều
quan tâm đến quyền lợi chính đáng của người dân trong mối quan hệ đất đai,
đặc biệt các chính sách liên quan đến hỗ trợ, bồi thường, tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất. Tuy nhiên, sự mong muốn của Nhà nước nhiều khi khơng
đạt được kỳ vọng, có thể thấy qua một số nguyên nhân sau:
- Thứ nhất, khung giá đất được ban hành thấp xa so với giá thực tế trên
thị trường, cho nên khi áp giá đền bù để triển khai thực hiện dự án thì người
dân khơng đồng tình, dẫn đến việc khiếu nại, ngăn cản chủ đầu tư thực hiện
dự án. Theo Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5
năm một lần, đây là quy định nhằm tạo ra tính ổn định của giá đất và theo quy
định bảng giá đất phải được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị
trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất đối với từng loại
đất. Điều này cho thấy Nhà nước đã có cố gắng trong việc điều chỉnh, cân
bằng giá trị đất đai, hay nói cách khác là kiềm chế nhằm ổn định thị trường
đất đai. Tuy nhiên, thực tế giá trị đất đai trên thị trường luôn cao hơn gấp 2
đến 3 lần giá đất theo quy định của Nhà nước.
- Thứ hai, trong định giá đất khi tiến hành áp giá đền bù vẫn chưa có sự
thỏa mãn của người dân đối với giá mà Nhà nước đưa ra. Nghị định
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ có quy định cụ thể điều kiện,
nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp cơng của
Nhà nước hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của
20


pháp luật thì được tham gia tư vấn về giá đất và kết quả tư vấn sẽ là cơ sở
quan trọng để UBND cấp tỉnh định giá đất. Khi không có sự thỏa mãn của
người dân hay cơ quan Nhà nước với giá đất đưa ra, có thể thuê tư vấn độc
lập trong việc định giá đất và tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ
quan Nhà nước về giá đất. Điều này, một lần nữa chứng tỏ Nhà nước có
những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của nhân dân, đồng thời đảm bảo
quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo tính ổn định xã hội. Tuy
nhiên, khi triển khai tư vấn lấy ý kiến người dân về giá trị đất đai thì chưa có
sự đồng nhất ý kiến về giá trị thật của đất đai trên thị trường dẫn đến kết quả

tư vấn chưa đúng với thực chất như mong đợi.
- Thứ ba, chính sách của Nhà nước có sự thiếu thống nhất về giá cả đền
bù đất đai và hơn nữa việc vận dụng chính sách của nhiều địa phương thiếu
nhất quán. Từ thực tiễn trong thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
giữa hai địa phương gần sát bên nhau, thậm chí cùng canh tác trên một cánh
đồng nhưng thực hiện đền bù cũng có sự khác biệt về những quy định, về các
chính sách hỗ trợ, giá cả đền bù. Động thái này đã làm cho người dân so bì
lẫn nhau dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại kéo dài. Có những vụ việc bức xúc
khơng được giải quyết thỏa đáng đã tạo ra làn sóng phản ứng mạnh mẽ trong
nhân dân.
Như vậy, dù đã giải quyết được nhiều điểm vướng mắc và hạn chế của
Luật Đất đai năm 2003, song sau quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2013
và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng bộc lộ nhiều bất cập, gây bức xúc
trong nhân dân và khó khăn cho các địa phương, trong đó có huyện Nhà Bè
khi tổ chức thực hiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư cho người dân có đất bị thu hồi.
Tóm lại, các chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
cần có sự quan tâm đầy đủ hơn nữa của Nhà nước và các cấp chính quyền, để
giúp người nông dân bị thu hồi đất ổn định sinh kế và cuộc sống.
21


-

ột là việc định giá đất của Nhà nước phải theo nguyên tắc thị

trường, tức là phải thực hiện theo quy luật cung - cầu, đảm bảo đảm bảo lợi
ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất.
- Hai là, mức giá đền bù cần nhất quán giữa các thửa đất liền kề nhau,
các khu vực giáp ranh có cùng mục đích sử dụng, kết cấu hạ tầng như nhau,

đảm bảo công bằng cho người dân khi bị thu hồi đất.
- Ba là, cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ
quan định giá đất xác định giá đất và giá do cơ quan định giá đất đưa ra là cơ
sở để tính đền bù, tránh trường hợp người bị thu hồi đất không đồng thuận với
phương án bồi thường của Nhà nước.
-

n là quyền sử dụng đất phải được xem là một quyền về tài sản,

được Nhà nước bảo hộ cho nên đối với các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào
mục đích kinh tế thì nên áp dụng phương thức trưng mua quyền sử dụng đất và
việc trưng mua phải dựa trên cơ sở khảo giá đất của các tổ chức tư vấn giá đất.
-

ăm là phải thực hiện đúng và đầy đủ những quy định của pháp luật

về tái định cư cho người bị thu hồi đất đến chỗ ở mới phải bảo đảm có đủ điều
kiện phát triển bằng hoặc hơn nơi ở cũ.
- Sáu là, trước khi thu hồi đất để thực hiện các dự án cần nghiên cứu
tính tốn chi tiết, cụ thể mức độ tác động của việc thu hồi đất để có kế hoạch
chuyển đổi, giải quyết việc làm, đảm bảo sinh kế cho người dân bị thu hồi đất.
Tóm lại, chính sách CNH, ĐTH được xem là then chốt trong phát triển
kinh tế của các quốc gia, nhất là các nước đang phát triển như Việt Nam.
Chính vì vậy, trong q trình tiến hành thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu CNH,
ĐTH, các cơ chế, chính sách giá đền bù, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu
hồi đất nên có sự ổn định, tránh một dự án quá nhiều cơ chế giá, dễ tạo ra
những thắc mắc, khiếu kiện trong nhân dân, gây mất ổn định an ninh chính trị,
trật tự an toàn xã hội, và việc hỗ trợ tái định cư phải đảm bảo các điều kiện
nhằm phát triển cuộc sống cho những người được tái định cư.
22