(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đât đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ KIM OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

MAI THỊ KIM OANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĂN BÀN, TỈNH LÀO CAI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cũng cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Mai Thị Kim Oanh


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo - PGS.TS Nguyễn
Ngọc Nông là người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ bảo tận tình trong suốt thời
gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Đào tạo sau đại học,
khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trường,
UBND huyện Văn Bàn, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, Phòng Tài nguyên
và Môi trường, Chi cục Thống kê, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn

Bàn đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện
luận văn này.
Cảm ơn gia đình, các anh chị đồng nghiệp, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi
hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Mai Thị Kim Oanh


iii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Phân bố dân cư theo đơn vị hành chính ............................................ 37
Bảng 3.2: Tổng hợp diện tích đo đạc lập bản đồ địa chính ............................... 43
Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng ....................... 45
Bảng 3.4: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất ở đã được cấp ............................. 52
Bảng 3.5: Tổng hợp diện tích đất ở đã được cấp GCN .................................. 53
Bảng 3.6: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất chuyên dùng đã được cấp ....... 54
Bảng 3.7: Tổng hợp diện tích đất chuyên dùng đã được cấp GCN ............... 55
Bảng 3.8: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đã được
cấp ...................................................................................................... 56
Bảng 3.9: Tổng hợp diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được cấp GCN..... 57
Bảng 3.10: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất lâm nghiệp đã được cấp ........ 58
Bảng 3.11: Tổng hợp diện tích đất lâm nghiệp đã được cấp GCN ................ 59
Bảng 3.12: Tổng hợp số giấy chứng nhận đất nuôi trồng thủy sản đã được
cấp ...................................................................................................... 61
Bảng 3.13: Tổng hợp diện tích đất nuôi trồng thủy sản đã được cấp GCN .. 62
Bảng 3.14: Thống kê tổng hợp việc cấp GCN tại huyện Văn Bàn ................... 63
Bảng 3.15: Tổng hợp số GCN tồn đọng chưa được cấp.................................... 65

Bảng 3.16: Tổng hợp kết quả cấp GCN đối với các loại đất chính tại huyện
Văn Bàn ............................................................................................. 66
Bảng 3.17: Kết quả lấy ý kiến của cán bộ quản lý đất đai về công tác cấp
GCN của huyện Văn Bàn .................................................................. 67
Bảng 3.18: Kết quả lấy ý kiến của người dân về công tác cấp GCN của
huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017 .............................................. 68


iv

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Văn Bàn ............................................................ 32
Hình 3.2: Hệ thống thủy văn huyện Văn Bàn ............................................................ 34
Hình 3.3: Bản đồ QH đô thị và cơ sở hạ tầng tỉnh Lào Cai, .......................................39


v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG................................................................................................... iii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................. iiiv
MỤC LỤC ....................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ...................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ....................................................................................................2

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................3
1.1. Cơ sở khoa học.......................................................................................................3
1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất ..............................................4
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................................................6
1.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...........................................................................7
1.1.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ..........................................................................9
1.1.5. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................11
1.1.6. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .................................................12
1.1.7. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
vài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân ...............................................12
1.1.8. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất ......................................13


vi
1.1.9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu ................................ 14
1.1.10. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu
và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất ....................................................16
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN .......................................18
1.2.1. Luật: ..................................................................................................................18
1.2.2. Nghị định: .........................................................................................................18
1.2.3. Thông tư: ...........................................................................................................19
1.2.4. Các Quyết định: ................................................................................................ 20
1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .....................................................................................21

1.3.1.Tình hình cấp GCNQSDĐ một số nước trên thế giới .......................................21
1.3.2. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận ở Việt Nam ........................22
1.3.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở Việt Nam. ............................................................................................. 25
1.3.4. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Lào Cai ...............................................................................26
CHƯƠNG II. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...28
2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 28
2.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................................28
2.4. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................ 28
2.4.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Văn Bàn ........................28
2.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Văn Bàn ...................................28
2.4.3. Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận cho
các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn giai đoạn 2015-2017 ..............28
2.4.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai,
cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn .........................29
2.5. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................29
2.5.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................29


vii
2.5.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ............................................................ 30
2.5.3. Phương pháp thống kê, so sánh ........................................................................30
2.5.4. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................31
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................32
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - văn hóa - xã hội huyện Văn Bàn .......................... 32
3.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................32
3.1.2. Đặc điểm kinh tế ............................................................................................... 35
3.1.3. Đặc điểm văn hóa - xã hội ................................................................................36

3.1.4. Một số đặc điểm, tình hình của địa phương có liên quan đến đất đai...............40
3.1.5. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên - kinh tế - văn hóa - xã hội

và

ảnh hưởng của nó đến công tác cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân ....................41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Văn Bàn ......................................41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn .............................................................. 41
3.2.2. Đánh giá chung về công tác quản lý đất đai .....................................................49
3.3. Thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Văn Bàn ................................ 50
3.3.1. Quy trình. thủ tục cấp GCNQSDĐ hiện nay được áp dụng tại
huyện Văn Bàn, tỉnh Lào Cai ....................................................................................50
3.3.2. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình. cá nhân sử
dụng đất trên địa bàn huyện Văn Bàn .......................................................................51
3.3.3. Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Văn Bàn ...................................63
3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ tại huyện Văn Bàn ...69
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp
GCN cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn ................................ 71
3.4.1. Giải pháp chung ................................................................................................ 71
3.4.2. Giải pháp cụ thể ................................................................................................ 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................76
1. Kết Luận..................................................................................................................76
2. Kiến nghị .................................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 78


viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC
GCN

: Bản đồ địa chính
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

TTHC

: Thủ tục hành chính

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng Đăng ký đất đai


1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai đặc biệt quan trọng đối với mỗi con người, đối với mỗi thời kỳ lịch sử,
đối với sự phát triển và trường tồn của đất nước. Cha ông ta đã đổ bao công sức để
tiến hành sự nghiệp mở mang bờ cõi, gìn giữ vẹn toàn non sông đất nước. Đất đai
càng trở nên đặc biệt quan trọng khi nước ta tiến hành sự nghiệp công nghiệp hoá,
hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế.
Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất
đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.”
Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền
sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Lào Cai là tỉnh có diện tích rộng nhưng núi đá nhiều, địa hình núi cao, đất
dốc, bị chia cắt mạnh, điều kiện giao thông vận tải khó khăn. Tuy gặp nhiều khó
khăn song tính đến nay, toàn tỉnh đã đo đạc lập bản đồ địa chính (tỷ lệ 1/500 và

1/1.000) cho 164/164 xã, phường, thị trấn, đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được 512.049,37 ha đạt tỷ lệ
90,22 % so với diện tích cần cấp.
Văn Bàn là huyện miền núi, vùng cao, nằm về phía Nam của tỉnh Lào Cai với
23 đơn vị hành chính cấp xã. Thị trấn Khánh Yên là trung tâm chính trị, kinh tế và văn
hoá của huyện cách thành phố Lào Cai khoảng 75 km.
Trong những năm qua cùng với sự phát triển của đô thị hóa, phát triển nông
nông thôn mới, công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân ngày càng được các cấp
cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất quan tâm, chú trọng góp phần quan trọng trong
công tác quản lý đất đai và ổn định phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn.


2

Nhằm nghiên cứu các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN cho các hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn, đáp ứng được nhu cầu quản lý của cơ
quan Nhà nước và nhu cầu của người sử dụng đất; Dưới sự hướng dẫn của PGS.TS
Nguyễn Ngọc Nông tôi tiến hánh nghiên cứu đề tài:“Đánh giá thực trạng và đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Văn Bàn, tỉnh
Lào Cai”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Văn Bàn.
- Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận trên địa

bàn huyện Văn Bàn giai đoạn 2015 - 2017.
- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn

huyện Văn Bàn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1. Ý nghĩa khoa học
- Hoàn thiện kiến thức đã được giảng dạy trong nhà trường cho bản thân, tiếp
cận được thực tiễn những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp GCN.
- Tìm hiểu và nắm vững những quy định của pháp luật đất đai về cấp GCN
theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới Luật từ Trung ương đến địa phương về
công tác cấp GCN.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kiến nghị và đề xuất với các cơ quan, cấp có thẩm quyền các giải pháp nhằm
đẩy mạnh công tác cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân để công tác quản lý đất đai tại
địa phương ngày càng tốt hơn.


3

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài
sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản
chung đó.
Thể chế hóa Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa
xã hội, kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm 1980 và
Hiến pháp năm 1992. Tại Điều 53, Hiến pháp năm 2013 có quy định: “Đất đai, tài
nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên
thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [11].
Luật Đất đai 2013 [10] quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 2013 quy định một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất
được hiểu như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


4

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung
và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã
được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất
nông nghiệp trên đất đó.

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu. [8]
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.[8]
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:[8]
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;


5

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:[8]
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người
sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù
hợp với pháp luật;


6

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước.[8]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn
có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy
chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này.[8]
- Mẫu Giấy chứng nhận:
Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung
nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo
quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu
đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,


7

rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như
trang 4 của Giấy chứng nhận;
1.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.[8]
- Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận [8]
+ Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định
tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


8

cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng
nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công
trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.
+ Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy
định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các
trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước
ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đính chính, thu hồi GCN đã cấp [8]
+ Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính
Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ
của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân
hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê
khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm
tra xác nhận.
+ Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;


9

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động
đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử
dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục
đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy
định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật đất đai.
+ Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm
d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của
Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản
có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
- Cơ quan thực hiện việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp
+ Trường hợp thay đổi quy định tại Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này và
không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này do Văn phòng đăng ký đất
đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận theo thẩm quyền do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất tiếp tục thực hiện việc xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp theo
chức năng, nhiệm vụ đã được giao trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.[2]
+ Trường hợp đính chính nội dung sai sót vào Giấy chứng nhận đã cấp do cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất
đai và Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thực hiện. Trường hợp chứng nhận
bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do cơ
quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 37 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP thực hiện. [8]
1.1.4. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất [4]
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử


10

dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì
được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của
vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu
có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà
ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng


11

đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo
đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
1.1.5. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [4]
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;


12

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
1.1.6. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2]
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại
đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền
dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm
mục đích kinh doanh.
1.1.7. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân[10]
Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

13

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
1.1.8. Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.[4]

14

1.1.9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu [3]
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều
18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về
quyền sử dụng đất;
c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì
phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở
hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình
đã xây dựng);
d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức
trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo
Mẫu số 08/ĐK;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc
phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có
quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân
hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy
hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên

địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;
g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải
có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc
xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích


15

thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng
hạn chế.
- Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa có
nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d,
e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này.
Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK.
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản
gắn liền với đất mà chủ sở hữu không đồng thời là người sử dụng đất; đăng ký bổ
sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng
nhận gồm có:
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định
số 43/2014/NĐ-CP;
c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất;
đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn,
giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được
Nhà nước giao đất để quản lý gồm có:
a) Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý
(nếu có);
c) Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).