Định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp thăng long II huyện yên mỹ tỉnh hưng yên (tt)

TĨM TẮT LUẬN VĂN
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Những năm qua ở hầu hết các địa phương trong cả nước có rất nhiều khu cơng
nghiệp được hình thành và phát triển, đã tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư
của các doanh nghiệp trong và ngồi nước.
Cơng tác định giá cho th đất trong các khu công nghiệp đã và đang được các
chủ đầu tư khu công nghiệp thực hiện. Để xác định được mức giá cho thuê đất một
cách hợp lý, bảo đảm thu hồi vốn và có tính cạnh tranh cao, thu hút được nhiều nhà
đầu tư cơng nghiệp vào th đất, địi hỏi phải có những căn cứ và phương pháp định
giá đất cho thuê được áp dụng một cách khoa học và thực tiễn. Tuy vậy việc định
giá cho thuê đất khu cơng nghiệp hiện nay cịn mang tính chủ quan, đại khái, nhiều
nơi chỉ có một mức giá chung cho tồn bộ khu cơng nghiệp rộng lớn với vài trăm ha
đất. Điều này đã làm cho giá thuê đất trong các khu công nghiệp trở nên thiếu hấp
dẫn, thu hút đầu tư kém và dẫn đến tỷ lệ lấp đầy của nhiều khu cơng nghiệp rất
chậm, gây nên lãng phí về tài nguyên đất đai và tiền vốn rất lớn, gây thiệt hại cho
chủ đầu tư, cho doanh nghiệp đi thuê và cho cả nhà nước.
Khu công nghiệp Thăng Long II (TLIPII) là một trong những KCN trọng điểm
của tỉnh Hưng Yên, được Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh coi là điểm sáng trong thu
hút đầu tư của tỉnh, đặc biệt là thu hút đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên việc định giá
cho thuê đất trong KCN cũng đang vướng phải những tồn tại, bất cập nhất định như
giá cho th trong KCN được định giá cịn mang tính chủ quan của chủ đầu tư kinh
doanh cơ sở hạ tầng KCN, mặc dù vị trí của các lơ là khác nhau, đường giao thơng
nội bộ khác nhau, nhưng lại có cùng một giá cho thuê ... Đây là điều chưa hợp lý,
thiệt thòi cho các doanh nghiệp đến sau. Là học viên cao học chuyên ngành kinh tế
và quản lý địa chính và đang làm việc tại TLIPII của tỉnh Hưng Yên học viên chọn
đề tài “Định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên
Mỹ, tỉnh hưng Yên” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nhằm làm rõ những mục tiêu nghiên cứu sau:
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản được áp dụng vào định

giá cho thuê đất KCN.
Phân tích căn cứ và các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng
trong thực tiễn qua phân tích thực trạng định giá cho thuê đất KCN Thăng Long II,
huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên, tìm ra những kết quả đạt được, những hạn chế và
nguyên nhân khi định giá cho thuê đất KCN.
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện việc định giá cho thuê đất tại KCN Thăng
Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Căn cứ và phương pháp áp dụng trong định giá cho
thuê đất KCN.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về không gian: Khu công nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên,
+ Về thời gian: Từ 2007 đến 2013.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp thu thập thông tin
-Sử dụng các nguồn thông tin đã được công bố.
- Thu thập thông tin cụ thể về TLIPII và giá cho thuê đất tại các KCN của tỉnh.
- Tham khảo ý kiến một số doanh nghiệp đã thuê đất tại TLIPII về sự lựa chọn
thuê đất của họ.
4.2 Phương pháp xử lý thông tin
Trên cơ sở của phương pháp duy vật biện chứng đề tài sử dụng tổng hợp một
hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp khảo cứu tài liệu;
Phương pháp thống kê, chọn mẫu; Phương pháp so sánh; Các phương pháp phân
tích như phân tích chi phí, phân tích đầu tư; Phương pháp tổng hợp.
5. Kết cấu đề tài
Ngồi lời nói đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá cho thuê đất KCN
Chương 2: Thực trạng định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng Long II,

huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá cho thuê đất khu công
nghiệp Thăng Long II, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên.


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
Trong chương này làm rõ một số vấn đề lý luận về:
- Giá và định giá cho thuê đất KCN. Trong phần này trình bày khái niệm và
đặc điểm KCN; Khái niệm về giá đất KCN.
- Khái niệm và vai trò định giá cho thuê đất KCN.
- Căn cứ định giá cho thuê đất KCN, bao gồm 2 nội dung: Cơ sở hình thành
giá và các mức giá cho thuê đất KCN; Các căn cứ định giá đất KCN.
- Vận dụng các phương pháp định giá vào định giá cho thuê đất KCN. Trình
bày áp dụng 3 phương pháp định giá cơ bản đó là phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí (dựa vào chi phí phát triển) và phương pháp vốn hóa để xác định giá
cho thuê đất KCN
- Nhân tố ảnh hưởng đến định giá cho thuê đất KCN: Các yếu tố chủ quan, đó
là năng lực và kinh nghiệm của người định giá; hệ thống thơng tin và chất lượng
thơng tin có liên quan đến việc định giá. Các nhân tố khách quan bao gồm sự phát
triển của thị trường bất động sản (BĐS); Các quy định pháp lý về đất đai và BĐS và
định giá BĐS; Các yếu tố kinh tế, xã hội và môi trường.

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP
THĂNG LONG II (TLIPII), HUYỆN YÊN MỸ, TỈNH HƯNG YÊN

Chương này trình bày tổng quan về phát triển các KCN trên địa bàn tỉnh
Hưng Yên; Giới thiệu tổng qt về khu cơng nghiệp Thăng Long II; Phân tích thực
trạng định giá cho thuê đất tại khu công nghiệp Thăng long II, tập trung phân tích

các căn cứ định giá và phương pháp xác định giá cho thuê đất tại khu cơng nghiệp
Thăng long II; Phân tích thực trạng hợp đồng cho thuê đất tại khu công nghiệp
Thăng Long II. Qua phân tích những nội dung trên luận văn đã có những phát hiện
sau:


2.1 Những kết quả đạt được
- Đến nay, TLIPII đã thu hút 37 dự án đầu tư sản xuất công nghiệp, 100% đến
từ Nhật Bản, trong đó có 25 dự án đầu tư đã đi vào hoạt động hiệu quả, ổn định tạo
việc làm cho khoảng 6,000 lao động địa phương với tỷ lệ lấp đầy KCN giai đoạn 1
đạt tới 94%.
- Tại TLIPPII mức tiền thuê cơ bản đã được tính tốn dựa trên chi phí phát
triển KCN. Đây là một trong những phương pháp định giá cho thuê đất hồn tồn
hợp lý khi chưa có nhiều KCN cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên. Với cách
thức tính tốn đầy đủ giá trị vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KCN, giá tiền sử
dụng đất phải trả cho nhà nước và mức lợi nhuận yêu cầu của chủ đầu tư, TLIPII đã
đưa ra được mức tiền thuê cơ bản, đủ để thu hồi nhanh chóng vốn đầu tư và có lãi.
- Những căn cứ để định giá được sử dụng trong định giá cho thuê đất tại
TLIPII cho thấy chủ đầu tư đã rất quan tâm đến các chi phí đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để biến mảnh đất thành địa điểm có thể cho thuê, quy hoạch KCN để chia lô
với diện tích khác nhau, có cơ sở pháp lý và giá phải trả cho nhà nước đối với diện
tích đất thuê. Đây là những căn cứ rất quan trọng để tạo nên giá trị của KCN.
- Việc quy hoạch chia lô trong TLIPII đã lưu ý đến những yếu tố cơ bản để tạo
nên các lơ đất khơng chỉ có diện tích đa dạng, mà những lơ đất có diện tích lớn lại
nằm ở những vị trí thuận lợi, có giá cho thuê cao, do đó mà doanh thu từ việc cho
thuê đất của TLIPII đã vượt mức doanh thu dự kiến để thu hồi vốn và có lãi của chủ
đầu tư. Đây là một ưu điểm lớn trong việc quy hoạch bố trí khơng gian KCN.
- Bên cạnh mức giá cho thuê cơ bản được chủ đầu tư quảng cáo trên các
phương tiện thơng tin đại chúng, thì việc xác định các mức tiền thuê khác nhau cho
những vị trí các lô đất cụ thể. Việc đàm phán giá thuê đất cụ thể được xoay quanh

mức giá cho thuê cơ bản và được tính cộng (+) hoặc trừ (-) trong phạm vi 10%.
- Để thực hiện cho thuê đất những điều khoản trong hợp đồng cho thuê đất đều
được quy định rất rõ ràng. Do đó khi khách hàng tiếp cận thuê đất tại TLIPII đều
nhanh chóng đạt được thỏa thuận về hợp đồng thuê đất.
Có được những thành quả như trên là do TLIPII được được Công ty Trách


nhiệm hữu hạn Khu Công nghiệp Thăng Long II làm chủ đầu tư. Cơng ty này đã có
kinh nghiệm thành công trong việc đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệpThăng Long, thuộc huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội và là một thành viên
của Tập đoàn Sumitomo Corporation, một tập đồn có năng lực và nhiều kinh
nghiệm đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng KCN ở nhiều quốc gia trên thế giới. Hơn nữa
với tiềm lực tài chính mạnh, cho nên TLIPII đã đi đầu trong đầu tư đồng bộ kết cấu
hạ tầng và luôn chú trọng các dịch vụ không chỉ phục vụ sản xuất mà cả phục vụ
đời sống người lao động làm việc trong KCN.
2.2 Tồn tại và nguyên nhân
Bên cạnh thành công trong định giá cho thuê đất và thu hút đầu tư của Công ty
Trách nhiệm hữu hạn TLIPII, chúng ta cũng có thể thấy nó cịn một số hạn chế như
sau:
Về phương pháp định giá:
Chủ đầu tư TLIPII chỉ tập trung vào phương pháp chi phí tức là xác định giá
cho thuê đất để thu hồi vốn và có lãi mà chưa quan tâm đến các phương pháp khác
như phương pháp so sánh.
Nếu chúng ta sử dụng phương pháp định giá so sánh thì hồn tồn có thể đưa
đến kết luận về mức giá cho thuê của TLIPII sẽ thấp hơn mức đưa ra hiện tại. Tuy
vậy TLIPII là KCN được đầu tư đồng bộ và khá nhanh chóng đưa vào khai thác cho
thuê đất, chủ đầu tư là một tập đoàn đến từ Nhật Bản. Hơn nữa chủ đầu tư TLIPII
cũng chủ trương thu hút các nhà đầu tư cơng nghiệp từ Nhật bản, do vậy chừng mực
nào đó nó có tính độc quyền, vì thế mặc dù giá cho thuê cao nhưng tốc độ lập đầy
khá cao. Còn các KCN khác tốc độ đầu tư chậm và dở dang nhiều, nên tính hấp dẫn

thấp hơn. Mặc dù giá cho thuê thấp nhưng khả năng thu hút đầu tư chậm hơn.
- Về căn cứ xác định giá đất cho thuê: Chủ đầu tư TLIPII hầu như chưa quan
tâm đến căn cứ vào thị trường cho thuê đất KCN tại Hưng Yên, không sử dụng
thông tin thị trường và đánh giá mức độ cạnh tranh trên thị trường.
- Việc xác định giá cho thuê không quan tâm đến thời gian sử dụng đất thực tế
của khách hàng trong hợp đồng là chưa hợp lý. Các hợp đồng cho thuê đất tại
TLIPII được ký kết ở những thời điểm khác nhau, nhưng lại khơng có sự điều chỉnh


mức giá cho thuê đất là điều không hợp lý.
+ Quy định về thanh toán tiền cho thuê đất tại TLIPII khá cứng nhắc, đòi hỏi
người đi thuê đất trả 1 lần cho tồn bộ diện tích th và thời gian thuê.
+ Quy định về các mức phí sử dụng các tiện ích của TLIPII cịn cao so với các
KCN khác.
+ Các quy định về quyền sử dụng lô đất đã thuê để thế chấp hoặc góp vốn
hoặc cho thuê lại không được quy định cụ thể ngay trong hợp đồng mà cần có sự
đồng ý bằng văn bản riêng của chủ đầu tư KCN. Đây là quy định không cần thiết
khi Quy chế KCN cho phép những người thuê đất trong KCN đã hoàn thành nghĩa
vụ trả tiền thuê đất cho cả thời kỳ thuê được phép thực hiện các quyền này.
- Các tiện ích xã hội mà chủ đầu tư cung cấp mới chỉ chú ý đến lợi ích của các
chủ doanh nghiệp đầu tư vào KCN, nhưng lại chưa chú ý đến việc phát triển và
cung cấp các tiện tích xã hội phục vụ đời sống cho người lao động.
Những tồn tại trên một phần do thị trường đất cơng nghiệp trên địa bàn tỉnh Hưng
n cịn mới mẻ, chưa có đầy đủ thơng tin để thực hiện các phương pháp định giá khác
nhau, nhưng một phần cũng do lợi thế của khu công nghiệp Thăng long II, đó là KCN
do chủ đầu tư Nhật Bản thực hiện và chỉ để thu hút các nhà đầu tư từ Nhật Bản, nên ở
một chừng mực nhất định nó mang tính độc quyền.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ ĐẤT TẠI
KHU CÔNG NGHIỆP THĂNG LONG II, TỈNH HƯNG YÊN

Chương này trình bày Phương hướng, nhiệm vụ đặt ra đối với Khu công
nghiệp Thăng Long II; Các giải pháp hoàn thiện định giá cho thuê đất tại TLIPII và
kiến nghị với UBND tỉnh Hưng Yên và Chính phủ.
Trong phần giải pháp hồn thiện cơng tác định giá cho thuê đất tại TLIPII,
luận văn đã tập trung trình bày các giải pháp sau:
3.1 Hoàn thiện cơ sở và phương pháp định giá cho thuê đất
- Về cơ sở định giá: Ngồi những yếu tố về chi phí phải trả cho Nhà nước khi


doanh nghiệp đượcc giao đất,
đ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng trên đất,
t, cơ ssở pháp lý
của đất thì chủ đầu tư TLIPII cần
c quan tâm đến yếu tố thị trường đấtt công nghi
nghiệp.
- Chủ đầu tư TLIPII cũng
c
cần đưa ra quy định mứcc giá cho thuê khác nhau
khi các hợp đồng đượcc ký kết
k ở những thời điểm khác nhau.
- Về phương pháp đ
định giá đất cho thuê: Mặcc dù phương pháp đđịnh giá mà
chủ đầu tư TLIPII sử dụng
ng đ
để đưa ra mức giá cho thuê cơ bản hiện
n nay là hoàn toàn
phù hợp với điều kiện
n hi
hiện tại. Tuy vậy, cũng cần sử dụng
ng thêm các phương pháp

định giá khác để tham khảo
kh kết quả định giá cho thuê, nhấtt là phương pháp định
đ
giá
so sánh.
- Về xác định hệ ssố điều chỉnh mức giá đất cho thuê đối vớii nh
những lô đất cụ
thể: Việc dựaa trên giá cho thuê cơ b
bản để thực hiện điều chỉnh
nh giá cho thuê các lô
đất cụ thể là hợp
p lý, tuy v
vậy cần có các tiêu chí đầy đủ thể hiện sự
ự khác biệt giữa
các lô đất để đưa ra hệ số
ố điều chỉnh giá cho thuê cho phù hợp.
3.2. Hoàn thiện việệc thực hiện hợp đồng cho thuê đất
- Về thanh tốn tiền
n th: Khơng nên quy định
đ
một cách cứng
ng nhắc
nh việc thanh
tốn tồn bộ giá trị hợp
pđ
đồng thuê đất trong một lần, mà nên tùy thuộộc vào điều kiện
cụ thể củaa khách hàng để
đ có thể có phương thứcc thanh tốn linh ho
hoạt. Có thể chia
việc thanh toán tiền thuêê đ

đất theo tiến độ như sau:
+ Lần
ần 1: Đặt cọc 10% tiền thu
thuê đất sau khi ký thỏa thuận thuêê đất.
đ
+ Lần
ần 2: Thanh toán 30% sau khi ký hợp đồng thu
thuê đất.
+ Lần
ần 3: Thanh toán 40% sau khi bàn
b giao đất.
+ Lần
ần 4: Thanh toán 20% ccòn lại sau khi được
ợc giao chứng nhận quyền sử dụng đất
đất.
- Về các loại phí tiệện ích: Khi việc cho thuê đất trở nên cạnh
nh tranh hơn th
thì các
loại phí tiện ích có ảnh
nh hư
hưởng lớn đến việc ra quyết định của ngườii đi thuê đất.
đ Chủ
đầu tư TLIPII cần phảii nghiên ccứu giảm các mức phí này nhằm
m làm cho m
mức giá
cho th đất có tính cạnh
nh tranh cao hơn.
- Về quyền củaa doanh nghi
nghiệp thuê đất trong KCN: Nếuu doanh nghi
nghiệp đã

hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thuê đất và được cấp giấy chứng nhậnn quyền
quy sử dụng
đất trên lơ đất đãã th thì có quy
quyền sử dụng giấy chứng nhận quyền
n sử
s dụng đất để


thế chấp vay vốn theo quy định của pháp luật Việt Nam..
3.3 Thu thập và xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ công tác
định giá và cho thuê đất
Hệ thống thông tin về các KCN trên thị trường khơng chỉ giúp cho các chủ
đầu tư phân tích tình hình cạnh tranh trên thị trường đất KCN, mà cịn giúp họ đưa
ra giá cho th hợp lý. Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn TLIPII cũng có Website dành
riêng cho KCN của mình, nhưng hầu như chưa quan tâm nhiều đến các đối thủ cạnh
tranh, sự liên kết với các KCN khác trong cung cấp các dịch vụ chung hầu như
khơng thấy, mà mang tích cách biệt. Do đó hệ thống thơng tin khơng chỉ giúp phân
tích cạnh tranh, song cũng giúp tạo ra sự liên kết tốt hơn.
3.4 Các biện pháp hỗ trợ khác
-Tiếp tục hoàn thiện đầu tư phát triển các kết cấu hạ tầng KCN nhằm nâng cao
khả năng phục vụ và thu hút đầu tư của KCN.
- Đẩy mạnh đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ đời sống người lao động.


KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu việc định giá cho thuê đất khu công nghiệp Thăng long II,
huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên cho thấy chủ đầu tư là doanh nghiệp nước ngồi có
nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các KCN và cho thuê đất. Từ việc quy
hoạch chia lô đất đến quá trình xây dựng kết cấu hạ tầng một cách nhanh chóng đã
tạo cho chủ đầu tư những lợi thế đặc biệt của người đi trước, do đó chủ đầu tư KCN

đã lựa chọn được các doanh nghiệp sản xuất cơng nghiệp nước ngồi có tiềm lực tài
chính mạnh vào thuê đất. Cách thức tính giá cho thuê cơ bản, việc đàm phán mức
tiền thuê cụ thể của từng lô đất đã mang lại cho chủ đầu tư không chỉ thu hồi vốn
nhanh, mà còn đạt được lợi nhuận cao. Các điều khoản thực hiện việc cho thuê đất
thông qua các hợp đồng thuê đất được quy định rõ ràng. Những thành công của
TLIPII là những bài học kinh nghiệm quý báu cho các nhà đầu tư khu công nghiệp
Việt Nam.
Tuy vậy, bên cạnh những thành công của TLIPII thì cũng có những thách thức
trong giai đoạn hiện nay, đó là giá cho th đất và phí một số dịch vụ còn cao hơn
so với những KCN lân cận. Điều này cho thấy rõ là nếu muốn sớm lấp đầy diện tích
mở rộng của KCN thì chủ đầu tư TLIPII sẽ phải có các biện pháp cải thiện việc cho
thuê đất, trước hết là xác định giá cho thuê mang tính cạnh tranh hơn thơng qua áp
dụng phương pháp định giá so sánh; đưa ra cách tính giá cho thuê các lô đất cụ thể
rõ ràng hơn; khi cho thuê đất ở những thời điểm khác nhau cần đưa thời hạn sử
dụng đất th vào tính tốn giá trị của hợp đồng thuê; giảm phí một số dịch vụ mà
hiện nay đang cao hơn các KCN khác; cần có chính sách thu tiền th đất linh hoạt
hơn. Ngồi ra chủ đầu tư TLIPII cần quan tâm hơn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng
xã hội phục vụ đời sống người lao động như liên kết với các KCN lân cận để xây
dựng nhà ở cho công nhân KCN, xây dựng trung tâm thương mại, trường học, bệnh
viện và các dịch vụ phục vụ đời sống người lao động… nhằm giúp các doanh
nghiệp sản xuất công nghiệp yên tâm đầu tư sản xuất tại khu công nghiệp.