Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
-----ooOoo-----

LÊ VŨ ANH ĐÀO

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HƯỚNG HỒN THIỆN

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
Chun ngành Luật Thương mại

Thành phố Hồ Chí Minh - 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI
-----ooOoo----KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ
THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

SVTH: LÊ VŨ ANH ĐÀO
Khóa: 30
MSSV : 3020003
GVHD: Thạc sỹ NGUYỄN THỊ KIỀU OANH

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2009

LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “Thực trạng pháp luật
về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hồn thiện” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi.
Những nội dung trong khóa luận này do chính tơi thực hiện dưới
sự hướng dẫn trực tiếp của Thạc sỹ Nguyễn Thị Kiều Oanh, giảng
viên khoa Luật Thương mại, trường Đại học Luật Tp.HCM.
Mọi tài liệu, dẫn chứng tham khảo trong khóa luận này đều có
trích dẫn rõ ràng, cụ thể.
Mọi sự sao chép không hợp lệ, vi phạm quy định tơi xin hồn
tồn chịu trách nhiệm.
Xin chân thành cảm ơn Thạc sỹ Nguyễn Thị Kiều Oanh, văn
phòng luật sư Huỳnh Thị Phương Nga đã giúp đỡ tơi hồn thành
khóa luận tốt nghiệp này.

Tác giả khóa luận

Lê Vũ Anh Đào


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS
CSH
CP
GCN
HĐTP

HP
LĐĐ
NĐ
NN
NQ
QĐ
QH
QSDĐ
QSH
SL
TAND
Tr.CN
TƯ, TW
UBTVQH
UB
UBND
UBNDTP
UBND TP.HCM
VN

Bộ luật Dân sự
Chủ sở hữu
Chính phủ
Giấy chứng nhận
Hội đồng thẩm phán
Hiến pháp
Luật Đất đai
Nghị định
Nhà nước
Nghị quyết

Quyết định
Quốc hội
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Sắc lệnh
Tịa án nhân dân
Trước Cơng ngun
Trung ương
Uỷ ban thường vụ Quốc hội
Uỷ ban
Uỷ ban nhân dân
Uỷ ban nhân dân thành phố
Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
Việt Nam


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ..................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 Một số vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất ................... 3
1.1. Quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất ........................................... 3
1.1.1. Quyền sử dụng đất và những đặc thù của quyền sử dụng đất........................ 3
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất .................................................................... 3
1.1.1.2. Những đặc thù của quyền sử dụng đất....................................................... 4
1.1.2. Thừa kế quyền sử dụng đất .......................................................................... 8
1.1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ....................................................... 8
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế ........................................................ 11
1.1.3. Ý nghĩa của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........................ 12
1.2. Sơ lược quá trình hình thành các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất trong
pháp luật Việt Nam ............................................................................................. 15
CHƯƠNG 2 Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn

thiện ................................................................................................................... 20
2.1. Những quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở nước ta............... 20
2.1.1. Chủ thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất ................................................... 20
2.1.1.1. Điều kiện để lại thừa kế quyền sử dụng đất ............................................. 20
2.1.1.2. Chủ thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất ................................................ 26
2.1.2. Chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất .................................................... 34


2.1.2.1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư ................................... 34\
2.1.2.2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài…………………………………36
2.1.3. Thời hạn sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất trong thừa kế quyền sử dụng đất
............................................................................................................................ 40
2.1.3.1. Về thời hạn sử dụng đất .......................................................................... 40
2.1.3.2. Về hạn mức đất ....................................................................................... 43
2.1.4. Di sản dùng vào việc thờ cúng và di tặng là quyền sử dụng đất theo di chúc47
2.1.4.1. Di sản thờ cúng là quyền sử dụng đất...................................................... 47
2.1.4.2. Di tặng quyền sử dụng đất ...................................................................... 49
2.1.5. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 49
2.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử
dụng đất .............................................................................................................. 52
2.2.1. Thứ nhất là chủ thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất ................................. 53
2.2.2. Thứ hai là chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất .................................... 53
2.2.3. Thứ ba là quy định về thời hạn sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất.......... 55
2.2.4. Thứ tư là quy định về di sản thờ cúng và di tặng là quyền sử dụng đất ....... 57
2.2.5. Thứ năm là trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất ................ 57
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 59


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất cần thiết và là một bộ phận quan
trọng cấu thành lãnh thổ của một quốc gia. Từ ngàn đời nay, mỗi Nhà nước ln có
những hình thức nhất định để bảo vệ đất đai. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, đất
đai là một loại tài sản đặc biệt và luôn hiện diện trong hầu hết các hoạt động đầu tư và
sản xuất xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước nào cũng xem trọng và đặt chính
sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội
trong các thời kì phát triển của mình.
Nhà nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đất đai khơng của riêng ai mà
thuộc về tồn thể nhân dân. Toàn dân là chủ sở hữu của đất đai do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu, thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. Với những chính sách, đường lối
quản lý và phát triển đúng đắn, Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất để
thực hiện việc khai thác đất đai, hưởng các lợi ích từ đất đai mang lại, góp phần quan
trọng vào công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1. Tính cấp thiết của đề tài
Người dân được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất thông qua nhiều hình thức
khác nhau. Và họ trở thành người sử dụng đất, trực tiếp giữ gìn, cải tạo và hường hoa
lợi từ việc sử dụng đất ấy. Đồng thời với việc trao cho người dân quyền sử dụng đất,
Nhà nước quy định cho người sử dụng đất những quyền hạn và nghĩa vụ nhất định
trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Thừa kế là một chế định quan trọng
nhằm bảo tồn và gia tăng sự tích lũy của cải trong xã hội. Và thừa kế quyền sử dụng
đất là một trong những hình thức nhằm bảo tồn đất đai, tạo ra sự tiếp nối về quyền sử
dụng đất và góp phần quan trọng để phát triển kinh tế. Hiện nay, pháp luật về thừa kế
quyền sử dụng đất ở nước ta một mặt đã có những quy định cụ thể về điều kiện, chủ
thể, trình tự, thủ tục …, tuy nhiên cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế và việc xuất hiện thêm nhiều chủ thể sử dụng đất mới
dẫn đến việc áp dụng quy định về thừa kế quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng
đất phát sinh nhiều vấn đề mới cần được nghiên cứu và xem xét một cách tồn diện để

có sự điều chỉnh phù hợp.
Vì vậy, tìm hiểu và nghiên cứu những quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử
dụng đất hiện nay là rất cần thiết. Đó chính là lí do mà tác giả lựa chọn nghiên cứu đề
tài “ Thực trạng pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hồn thiện”.
2. Mục đích và phạm vi nghiên cứu
 Mục đích nghiên cứu
Thừa kế quyền sử dụng đất là đề tài được khá nhiều các nhà nghiên cứu và sinh
viên tìm hiểu, tuy nhiên mỗi người tiếp cận với nhiều góc độ và cách thức khác nhau.
1


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

Xuất phát từ sự cần thiết của việc nghiên cứu các quy định của pháp luật về thừa kế
quyền sử dụng đất, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài này nhằm bao quát, phân tích các
quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và đối chiếu với thực tiễn áp
dụng các quy định pháp luật về thừa kế sử dụng đất hiện nay để đưa ra kiến nghị nhằm
hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay.
 Phạm vi nghiên cứu
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hoạt động chuyển quyền sử dụng đất quan trọng
được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Trong phạm vi của đề tài,
tác giả chỉ nghiên cứu những quy định của pháp luật đất đai hiện hành về thừa kế
quyền sử dụng đất mà cụ thể đó là Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn
có liên quan.
3. Phương pháp nghiên cứu
Dựa trên những quy định cụ thể của pháp luật đất đai về thừa kế quyền sử dụng
đất, tác giả sẽ đi sâu vào phân tích những quy định, kết hợp với việc so sánh với pháp

luật đất đai đã ban hành trước đó và đối chiếu việc áp dụng pháp luật đất đai trên thực
tế nhằm tìm ra sự mâu thuẫn và những vấn đề phát sinh trong thực tế nhằm đưa ra kiến
nghị để hoàn thiện pháp luật đất đai hiện nay về vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất.
4. Bố cục đề tài
Tác giả phân chia bài viết theo bố cục sau:
- Lời mở đầu
- Phần nội dung:
+ Chương 1 Một số vấn đề lí luận về thừa kế quyền sử dụng đất
+ Chương 2 Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn
thiện
- Kết luận
Mặc dù rất tâm huyết với đề tài, nhưng do giới hạn của bài viết, cũng như thời gian
nghiên cứu đề tài không nhiều, sự tiếp cận các nguồn tài liệu về hoạt động thừa kế
quyền sử dụng đất và hiểu biết của tác giả về lĩnh vực này còn hạn chế, thiết nghĩ bài
viết cịn nhiều thiếu sót. Rất mong nhận được sự thông cảm của các thầy cô và nhận
được những ý kiến đóng góp, hướng dẫn để đề tài được hồn thiện hơn.

2


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Quyền sử dụng đất và thừa kế quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất và những đặc thù của quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng. Người nào là chủ sở hữu của một tài sản thì có thể có đầy đủ hoặc
khơng đầy đủ các quyền năng trên. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Quyền sử
dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.1 Quyền sử dụng
đất là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai. Từ định nghĩa về quyền sử
dụng tài sản, ta có thể định nghĩa quyền sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Người sử dụng tài sản nói
chung và người sử dụng đất nói riêng khi thực hiện quyền sử dụng của mình thì được
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức theo ý chí của mình nhưng khơng được gây
thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích
hợp pháp của người khác. Giáo trình Luật Đất đai cũng nêu khái niệm về quyền sử
dụng đất như sau: “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục
vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”.2
Ngồi ra, Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định cụ thể về những căn cứ để xác lập
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, bao gồm những căn cứ sau: “Quyền sử dụng
đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao
đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất của cá nhân,
pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển
quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.3
Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với nền kinhh tế
nói chung và người sử dụng đất nói riêng, nó góp phần vào sự phát triển kinh tế đất
nước thông qua các hoạt động sử dụng đất và làm thỏa mãn các nhu cầu, mang lợi ích
vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Vì thế, việc đảm bảo của
pháp luật để bảo vệ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hiện nay hết sức quan
trọng.

1

. Điều 192 Bộ luật Dân sự năm 2005.
. Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 92.

3
. Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005.
2

3


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

1.1.1.2.Những đặc thù của quyền sử dụng đất
Đất đai nước ta thuộc quyền sở hữu toàn dân, là tài sản của chung một cộng đồng
người, không của riêng một cá nhân, tổ chức nào. Vì vậy, quyền sử dụng đất là một
quyền tài sản đặc thù và tài sản ở đây là đất đai - một loại tài sản đặc biệt. Việc quy
định quyền sở hữu đối với đất đai là một quyền được Hiến Pháp quy định. Chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai ở nước ta ra đời khi Hiến pháp năm 1959 được ban hành dựa
trên cơ sở lý luận về tính tất yếu khách quan của việc xã hội hóa đất đai1 và được
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất trong Hiến pháp năm 19802, sau đó được
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 19923 cũng như trong các Luật
Đất đai năm 1987, 1993. Hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm
2003 cũng có những quy định cụ thể cho loại tài sản đặc biệt này.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm hay
chia cắt. Toàn dân là chủ sở hữu đối với đất đai của quốc gia, nhưng không thể đem
quyền sở hữu chung ấy để chia cắt cho mọi người. Quyền sử dụng đất là một quyền tài
sản đặc biệt thể hiện qua những đặc điểm sau:
 QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai
Khoản 1 Điều 5 LĐĐ 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”. Vì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước được
thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, Nhà nước là một chủ thể thực hiện việc quản lí vĩ mơ các vấn đề mang
tính quốc gia, rộng lớn cho nên Nhà nước chỉ thực hiện chức năng quản lí vĩ mơ về đất
đai, được quyền chiếm hữu và định đoạt đất đai theo qui định của pháp luật. Để cho đất
đai được đưa vào sử dụng có hiệu quả và mang tính rộng khắp, Nhà nước ta đã trao
cho người dân quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 5 LĐĐ 2003 qui định: “Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho th
đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hiến pháp năm 1992 cũng có quy định về
chức năng quản lí này của Nhà nước.4
Nhà nước không thể trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất đai mà trao quyền năng
ấy cho người có nhu cầu sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng đất
1

. Điều 12 Hiến pháp năm 1959 : Các hầm mỏ, sơng ngịi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy
định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân.
2
. Điều 19 Hiến pháp năm 1980 : Đất đai, rừng núi, sơng hồ, hầm mỏ, tài ngun thiên nhiên trong lịng đất, ở vùng biển và
thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh… cùng các tài sản
khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân.
3
. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 : Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.
4
. Điều 18 Hiến pháp năm 1992: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả.

4

Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

do Nhà nước trao cho chính là một hình thức thực hiện quyền sở hữu tồn dân đối với
đất đai. Vì nếu như đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân thì tồn dân mới chính là
người chủ thật sự của đất đai, Nhà nước chỉ thay mặt họ, những người sở hữu để thực
hiện quyền năng của người chủ sở hữu một cách trọn vẹn, khoa học và có hiệu quả.
Việc trao cho người dân thực hiện quyền sử dụng đất góp phần đưa đất đai vào sử dụng
có hiệu quả, mang lại chính lợi ích cho người sử dụng đất và tạo điều kiện để người sử
dụng đất tham gia vào việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai.
 QSDĐ là quyền tài sản và mang tính quyền lực
Theo quy định của BLDS thì “Quyền tài sản là quyền được giá trị bằng tiền và có
thể chuyển giao trong giao lưu dân sự”.1 Đối với các quyền tài sản khác, chủ sở hữu
của tài sản đó có thể được thực hiện đầy đủ quyền năng của chủ sở hữu tài sản, còn đối
với đất đai đây là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật đã quy
định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy mỗi cá nhân hay tổ chức chỉ được Nhà
nước trao cho quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, có giá trị
bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Khi Nhà nước công nhận quyền
năng của người sử dụng đất thì họ được quyền chuyển quyển sử dụng đất với các hình
thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế, góp vốn, bảo lãnh ...
Trong giao lưu dân sự, đất đai thể hiện nét đặc thù của loại quyền tài sản qua việc
đất đai khơng phải là một loại hàng hóa bình thường, việc trao đổi, chuyển nhượng đất
đai phải tuân theo những quy định chặt chẽ của pháp luật. Hiện nay, pháp luật nước ta
ban hành các luật như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai... để quản lý hoạt
động giao dịch dân sự liên quan đến đất đai. Đất đai là một loại hàng hóa có giá khi nó
được đầu tư phù hợp, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng của đất. Đất đai là một loại
hàng hóa có giới hạn, khơng thể tái tạo hoặc sản xuất ra được và ở những vị trí nhất
định cho nên không phải quyền sử dụng đất ở đâu cũng có giá trị như nhau, một mảnh

đất ở thành thị và một mảnh đất ở ngoại ơ cũng đã có sự cách biệt nhau khá lớn về giá
trị. Vì thế, cùng một loại hàng hóa là quyền sử dụng đất nhưng ở mỗi nơi, mỗi vị trí thì
giá trị quyền sử dụng đất lại khác nhau.
Vì đất đai là một tài sản có giá trị đặc biệt, là một bộ phận quan trọng hình thành
nên lãnh thổ quốc gia, có ảnh hưởng đến nền kinh tế, chính trị và sự toàn vẹn lãnh thổ
của mỗi quốc gia nên việc thực hiện sử dụng đất của người sử dụng đất phải chịu sự
chi phối của Nhà nước .
Nhà nước nhân danh quyền lực Nhà nước để chi phối quyền sử dụng đất của người
dân. Nhà nước đặt ra các quy định được luật hóa để chi phối quyền sử dụng đất của
người dân ví dụ như các căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất; nguyên tắc thực hiện
quyền sử dụng; Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai nhân danh quyền lực Nhà
nước... Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ phương thức Nhà nước thực hiện thống
1

. Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005.

5


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

nhất quản lý đất đai.1 Theo đó, Nhà nước thành lập hệ thống cơ quan quản lý đất đai
thống nhất từ trung ương đến địa phương và giao nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai
cho các cơ quan này thực hiện. Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm:
Chính phủ và Uỷ ban nhân dân các cấp (hệ thống cơ quan quản lý nhà nước); Hệ thống
cơ quan quản lý đất đai chuyên ngành (Bộ Tài nguyên và môi trường, cơ quan quản lý
nhà nước về tài nguyên và môi trường ở địa phương). Trong đó, hệ thống cơ quan hành
chính nhà nước thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai; còn hệ thống cơ quản quản

lý đất đai chuyên ngành có nhiệm vụ giúp cơ quan hành chính nhà nước trong việc
quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai song các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai này không
phải là người đại diện chủ sở hữu mà chỉ có trách nhiệm thực hiện các chức năng cụ
thể, riêng biệt trong quản lý đất đai, nhằm thay mặt Nhà nước thống nhất quản lý và
thực hiện các nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai do pháp luật qui định.
Ngoài ra, với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước còn nhân danh chủ sở hữu để chi
phối quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Theo quy định của Hiến pháp năm
1992, ở nước ta tất cả quyền lực thuộc về nhân dân.2 Nhân dân thực hiện quyền lực
Nhà nước thông qua hệ thống cơ quan dân cử là Quốc hội và Hội đồng nhân dân, đây
là những cơ quan đại diện cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân, do nhân dân bầu ra
và chịu trách nhiệm trước nhân dân.3 Hơn nữa, đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên Nhà nước sẽ thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu đất đai thông qua hệ thống cơ quan quyền lực là Quốc hội và Hội đồng nhân dân
các cấp.
Việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định khá cụ
thể trong Luật Đất đai 2003.4 Nhà nước thực hiện vai trị đại diện chủ sở hữu đất đai
của mình thông qua các biện pháp trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Ngồi ra, luật cịn quy định cụ thể cho
Nhà nước những quyền của chủ sở hữu nhằm chi phối quyền sử dụng đất đã được trao
cho người sử dụng đất.5
Quyền sử dụng đất còn thể hiện quyền lực của người sử dụng đất. Khi Nhà nước
trao cho người dân quyền sử dụng đất thì đồng thời Nhà nước cũng trao cho họ những
quyền và nghĩa vụ nhất định đối với quyền sử dụng đất của mình. Nhà nước trao cho

1

. Điều 6 Luật Đất đai 2003.
. Điều 2 Hiến pháp năm 1992 : Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì
nhân dân. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân mà nền tảng là liên minh giai cấp công nhân với giai cấp nơng dân

và tầng lớp trí thức.
3
. Điều 6 Hiến pháp năm 1992 : Nhân dân sử dụng quyền lực Nhà nước thông qua Quốc hội và Hội đồng nhân dân là những
cơ quan đại diện cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân, do nhân dân bầu ra và chịu trách nhiệm trước nhân dân
4
. Điều 7 Luật Đất đai năm 2003.
5
. khoản 2,3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.
2

6


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

họ quyền định đoạt quyền sử dụng đất và họ được thực hiện những quyền đó theo quy
định của pháp luật đất đai.
Quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính quyền lực của Nhà nước và của chính
người sử dụng đất.
 Quyền sử dụng đất là sự kết hợp hài hịa giữa lợi ích của nhà nước với
người sử dụng đất
Quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Vì thế người sử dụng đất có quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất đai. Nhưng việc khai thác cơng dụng và hưởng các lợi ích từ đất đai phải
nằm trong khuôn khổ quản lý của Nhà nước. Người sử dụng đất muốn được sử dụng
và hưởng các lợi ích từ quyền sử dụng đất do Nhà nước trao cho thì phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước để đảm bảo hài hịa lợi ích giữa hai bên.
Để trở thành người sử dụng đất hợp pháp, thì khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất hoặc cho th đất thì người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước một khoản tài
chính theo quy định. Khi người dân sử dụng đất thì họ phải đóng góp một phần lợi ích
mà họ thu được từ việc sử dụng đất duwois dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà
nước thông qua các hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, nộp lệ phí địa chất, lệ phí trước bạ, nộp tiền sử udngj đất… để Nhà nước thực hiện
các chức năng quản lý thống nhất đất đai và thể hiện đầy đủ quyền lực của người đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi
từ đất đai thơng qua các chính sách tài chính về đất đai.1 Việc quy định các nghĩa vụ tài
chính này nhằm giúp cho Nhà nước quản lý tốt hơn sự biến động đất đai trên thị
trường, hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, góp phần bình ổn và quản lý chặt chẽ thị
trường bất động sản. Ngồi ra, Nhà nước cịn quản lý chặt chẽ, hiệu quả đất đai, góp
phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, đảm bảo sự công bằng trong lĩnh vực đất đai.
Từ những khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ người sử dụng đất, Nhà nước sẽ
thực hiện việc quản lý, tổ chức các bộ máy, hệ thống cơ quan quản lý chuyên ngành về
đất đai, cải cách bộ máy quản lý đất đai; đưa ra các dự án đầu tư đất đai có hiệu quả để
cải thiện tình hình sử dụng đất đai trong cả nước; bảo vệ quyền và lợi ích của người sử
dụng đất và góp phần củng cố quyền lực Nhà nước và quyền lực của người đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
1.1.2. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là chế định được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật
dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất là
một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Hiện nay, pháp luật đất đai đang
có những thay đổi, bổ sung nhằm đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện quyền thừa
kế của mình một cách tồn diện và có hiệu quả cao nhất.
1

. khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.

7

Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

1.1.2.1. Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất
 Thừa kế và quyền thừa kế
Chế định quyền sở hữu và chế định thừa kế ra đời là một trong những phương tiện
pháp lý cần thiết để bảo toàn và gia tăng sự tích lũy của cải xã hội. "Thừa" và "kế" đều
có nghĩa là tiếp nối, tiếp tục. Thừa kế được hiểu là người còn sống thừa hưởng tài sản
của người đã qua đời, là việc chia gia tài”.1 Thừa kế với ý nghĩa là một phạm trù kinh
tế có mầm mống và xuất hiện ngay thời kì sơ khai của xã hội lồi người, nó tồn tại một
cách khách quan kể cả khi xã hội chưa phân chia giai cấp. Quan hệ thừa kế là một quan
hệ pháp luật, xuất hiện đồng thời với quan hệ sở hữu và phát triển cùng với sự phát
triển của xã hội loài người. Sự sở hữu tài sản chính là tiền đề làm xuất hiện quan hệ
thừa kế. Thừa kế là sự truyền lại tài sản của người đã chết cho người khác theo di chúc
hoặc theo quy định của pháp luật. Đối với người thừa kế thì đó là một phương thức thủ
đắc tài sản do cái chết của người có tài sản để lại.
Quyền thừa kế là một loại quan hệ pháp luật dân sự, là tổng hợp các quy phạm
pháp luật điều chỉnh việc dịch chuyển tài sản của người chết cho người khác theo di
chúc hoặc theo một trình tự nhất định, đồng thời quy định phạm vi quyền và nghĩa vụ;
phương thức bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của người thừa kế. Quyền thừa kế là một
phạm trù pháp lý và chỉ xuất hiện khi xã hội có phân chia giai cấp và có Nhà nước. Khi
chúng ta công nhận quyền sở hữu của mỗi cá nhân thì đồng thời chúng ta cơng nhận
quyền thừa kế của cá nhân đối với tài sản của họ. Quyền thừa kế là một trong những
quyền cơ bản của công dân, cùng với quyền sở hữu thì quyền thừa kế được pháp luật
ghi nhận và bảo hộ.2 Và trong Chương I Phần thứ tư của Bộ luật Dân sự năm 2005 đã
đưa ra những nguyên tắc cơ bản về thừa kế như sau: nguyên tắc pháp luật bảo hộ
quyền thừa kế tài sản của cá nhân; nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền
thừa kế; ngun tắc tơn trọng quyền định đoạt của người có tài sản, người hưởng di

sản; nguyên tắc củng cố và giữ vững tình thương u, đồn kết trong gia đình.
Thừa kế là sự kế quyền tổng hợp của những người còn sống đối với quyền và
nghĩa vụ của người chết. Việc kế quyền này dựa vào quy định của pháp luật và ý chí
của người để lại thừa kế, người hưởng thừa kế. Trong xã hội có các chế độ sở hữu khác
nhau, thừa kế là một trong các phương thức để củng cố và phát triển chế độ sở hữu đó.
Quyền sở hữu là cơ sở khách quan của quyền thừa kế, vì vậy quyền thừa kế ở nước ta
hiện nay có mục đích bảo vệ và củng cố hình thức sở hữu của cơng dân, mối quan hệ
hơn nhân gia đình.

1

. Theo Luật sư Trương Thị Hòa (2001) - Sách Phụ nữ và pháp luật : hỏi đáp về nhà đất, thừa kế, hơn nhân và gia đình, xuất
cảnh việc riêng, Nxb. Phụ nữ, Hà Nội.
2
. Điều 58 Hiến pháp năm 1992: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.

8


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

 Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất
Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, để đảm bảo chế độ công hữu về các tư
liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hướng xã hội chủ nghĩa. Nghị quyết Đại hội Đảng
lần thứ VII, VIII, IX đều khẳng định “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất, ruộng
đất được giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước quy định bằng pháp
luật về các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”.
Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên khi người có quyền sử dụng đất

chết thì việc dịch chuyển loại tài sản này của họ cho những người thừa kế phải tuân
theo các quy định của pháp luật về thừa kế. Cơ sở pháp lý đầu tiên của quyền này là
Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã công nhận quyền thừa kế quyền sử
dụng đất.
Việc quy định về thừa kế quyền sử dụng đất chặt chẽ hơn việc thừa kế các tài sản
thông thường khác vì: khơng phải cá nhân hay tổ chức nào cũng được thừa kế quyền
sử dụng đất; không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền để lại thừa kế; việc định
đoạt quyền sử dụng đất thông qua việc để lại thừa kế khơng hồn tồn theo ý chí của
người có quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 đã có những quy định cụ thể về vấn đề thừa kế quyền sử
dụng đất. Quyền thừa kế được xác định là quyền chung của người sử dụng đất không
phụ thuộc vào loại đất. Thừa kế QSDĐ là một trong những hình thức chuyển quyền sử
dụng đất và là một loại quyền dân sự đặc thù vì đối tượng của thừa kế là quyền sử
dụng đất, một loại quyền tài sản đặc biệt nên nó phải tuân theo những quy định về
pháp luật dân sự và pháp luật đất đai về QSDĐ.
Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 733 BLDS 2005
“Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang
cho người thừa kế theo quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai”. Thừa kế
quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc biệt, quyền này chỉ phát sinh khi :
người sử dụng đất hay người có quyền sử dụng đất đã chết; có di chúc hợp pháp định
đoạt; người thừa kế là cá nhân còn sống, và tổ chức còn tồn tại vào thời điểm mở thừa
kế; thừa kế phân chia theo pháp luật nếu như khơng có di chúc.
Như vậy, so với quyền thừa kế tài sản thông thường khác và các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất khác thì quyền thừa kế quyền sử dụng đất có khá nhiều nét đặc thù.
Quyền thừa kế QSDĐ là trường hợp đặc biệt của thừa kế tài sản. Hai quyền này
giống nhau ở điểm những quy định chung của pháp luật dân sự về thừa kế như hàng
thừa kế, thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật, di sản thừa kế… Sự khác nhau cơ
bản của hai quyền này là tài sản trong thừa kế QSDĐ là đất đai, thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý mà không thuộc quyền sở hữu
của riêng ai, còn tài sản trong thừa kế các loại tài sản thông thường khác bao gồm

nhiều loại tài sản là bất động sản, động sản (trừ đất đai) và có thể thuộc sở hữu của cá

9


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

nhân, tổ chức... Trong thừa kế tài sản thơng thường thì người để lại thừa kế có quyền
sở hữu đối với tài sản nên người thừa kế cũng có quyền sở hữu tài sản được thừa kế,
còn trong thừa kế QSDĐ thì người để lại di sản thừa kế khơng có quyền sở hữu mà chỉ
có quyền sử dụng nên người thừa kế chỉ có quyền sử dụng và khai thác công dụng chứ
không là chủ sở hữu đối với đất đai được thừa kế, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước can thiệp sâu vào quan hệ thừa kế quyền sử
dụng đất, quy định chặt chẽ trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, chủ
thể để thừa kế, chủ thể nhân thừa kế, điều kiện để thừa kế… Trong khi đó, quyền thừa
kế tài sản thơng thường thì lại phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu, khơng bị quy định
chặt chẽ, vì họ là chủ sở hữu thực sự của tài sản đó, họ có đủ quyền năng của CSH đối
với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Cụ thể là thừa kế quyền tài sản thông thường
chỉ tuân thủ các quy định trong Chương thừa kế tại Bộ luật dân sự còn thừa kế quyền
sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, việc thừa kế
QSDĐ phải phù hợp với quy định của hai luật này.
Thừa kế quyền sử dụng đất cũng là một trường hợp đặc biệt của hình thức chuyển
QSDĐ. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác gồm: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ… thông qua hợp đồng,
tôn trọng sự thỏa thuận của người sử dụng đất với những người có liên quan đến việc
chuyển QSDĐ. Và việc thỏa thuận, thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải vào
thời điểm người sử dụng đất cịn sống, nếu người sử dụng đất chết thì có thể chuyển
giao quyền thỏa thuận, thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho người thừa kế hợp

pháp, có thể thỏa thuận thay đổi theo ý chí của người thừa kế hợp pháp và có sự đồng ý
của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thừa kế quyền sử dụng đất phải thơng qua di
chúc hoặc nếu khơng có di chúc thì phải tuân theo việc quy định của pháp luật khi
người sử dụng đất chết. Việc để lại thừa kế do người sử dụng đất tự định đoạt, khơng
có sự thương lượng thỏa thuận với ai; và khi người sử dụng đất chết thì mới được thực
hiện việc phân chia di sản thừa kế là QSDĐ. Trong trường hợp chuyển QSDĐ khác,
khi có sự sửa đổi, bổ sung thì phải có sự đồng ý của hai bên. Cịn trong trường hợp
thừa kế QSDĐ thì người để lại di sản thừa kế có quyền sửa đổi, hủy bỏ …di chúc liên
quan đến việc định đoạt QSDĐ của mình sau khi chết mà không cần thỏa thuận với ai,
thể hiện sự tự định đoạt của người sử dụng đất khi để thừa kế QSDĐ.
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế
Di sản theo quy định tại Điều 634 BLDS 2005 bao gồm: “tài sản riêng của người
chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.
Theo quy định tại phần 1 mục II về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử
dụng đất của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong
việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì việc xác định quyền sử dụng
đất là di sản như sau:

10


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

“1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay khơng có tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003
thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các

loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể
từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, khơng phụ thuộc vào thời điểm
mở thừa kế.
1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó khơng có một
trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này
nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh,
giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các cơng
trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như
nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc
khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công
nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu
chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thì Tồ án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với
quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.
b) Trong trường hợp đương sự khơng có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có
thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Uỷ ban
nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó khơng vi phạm quy
hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tồ án giải quyết u cầu
chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh
giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
c) Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ
việc sử dụng đất đó là khơng hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Tồ án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản
là tài sản trên đất đó.
1.4. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó khơng có một
trong các loại giấy tờ quy định tại tiểu mục 1.1, tiểu mục 1.2 mục 1 này và cũng khơng

có di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3
mục 1 này, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân
theo quy định của pháp luật về đất đai”.

11


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

Việc xác định di sản thừa kế là quyền sử dụng đất rất quan trọng trong quan hệ
thừa kế quyền sử dụng đất. Xác định quyền sử dụng đất là di sản hợp pháp của người
để lại thừa kế chính là bước đầu quan trọng cho quá trình phân chia di sản thừa kế, xác
định những nghĩa vụ tài sản của người chết để lại nhằm xác định quyền và nghĩa vụ
của những người nhận thừa kế và những người có liên quan.
1.1.3. Ý nghĩa của việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất
 Góp phần đơn giản hóa hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền năng của chủ sở hữu nhưng Nhà nước không trực
tiếp sử dụng đất mà chuyển giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Khi
Nhà nước quy định cho người sử dụng đất có quyền thừa kế quyền sử dụng đất, khơng
chỉ có ý nghĩa to lớn đối với người sử dụng đất mà về công tác quản lý đất đai của Nhà
nước cũng có nhiều thuận lợi. Đất đai được sử dụng có hiệu quả vì q trình sử dụng,
cải tạo đất đai khơng bị gián đoạn và ít thay đổi mục đích sử dụng khi để thừa kế cho
những người thừa kế trong gia đình, có quan hệ huyết tộc gắn bó thân thiết lâu dài.
Việc để thừa kế quyền sử dụng đất cho những người có quan hệ huyết thống, quan hệ
hôn nhân và quan hệ nuôi dưỡng đặc biệt với người sử dụng đất đã chết giúp cho việc
quản lý đất đai được ổn định, ít có biến động lớn. Việc chứng minh quyền sử dụng đất
hợp pháp của người sử dụng đất đã chết và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất cho người nhận quyền sử dụng đất thơng qua hình thức thừa kế có thủ tục đơn giản,
nhanh chóng và ít khi phát sinh tranh chấp hơn các hình thức chuyển quyền khác. Thừa
kế quyền sử dụng đất chính là trường hợp đặc biệt của các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất, và đây là một hình thức chuyển quyền hiệu quả, thủ tục đơn giản, mang lại
nhiều lợi ích cho người sử dụng đất và người quản lý đất đai. Quyền thừa kế quyền sử
dụng đất đã góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính trong cơng cuộc cải cách hành
chính hiện nay của nước ta.
 Nâng cao hiệu quả sử dụng đất và góp phần phát triển kinh tế - xã hội
Người sử dụng đất cần được sử dụng đất lâu dài, họ cần có đất đai sử dụng ổn định
để có thể gắn bó máu thịt với mảnh đất mà mình đang sử dụng, từ đó họ sẽ tích cực
hơn trong việc sử dụng, tu bổ, cải tạo đất đai và có thể để lại cho con cháu sử dụng, giữ
gìn đất đai như một cách nối tiếp quyền sử dụng đất đai của cha ơng. Khơng thể có sự
giữ gìn, bảo vệ đất đai như máu thịt của mình khi việc sử dụng của họ chỉ hạn chế
trong một thời gian nhất định và chỉ được thực hiện những quyền như khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và phải trả lại cho Nhà nước khi thời gian sử
dụng đất đã hết hoặc khi người sử dụng đất chết. Vì thế, cần phải có chế định thừa kế
quyền sử dụng đất và cho phép người sử dụng đất có quyền để lại thừa kế và nhận thừa
kế là quyền sử dụng đất. Việc để thừa kế quyền sử dụng đất đảm bảo cho việc sử dụng
nối tiếp, không làm cho việc sử dụng đất, cải tạo, tu bổ đất bị gián đoạn. Vì vậy, thừa

12


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

kế đất đai là một hình thức nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng đất
và tài nguyên đất của quốc gia.
Ngoài ra, việc pháp luật quy định về thừa kế quyền sử dụng đất cịn góp phần

quan trọng phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Khi người sử dụng đất được quyền
thừa kế quyền sử dụng đất, hoạt động này không gây biến động lớn trong việc thay đổi
người sử dụng đất, mục đích, hình thức sử dụng đất… tạo sự ổn định trong quá trình
khai thác, sử dụng đất và việc phát triển kinh tế từ đất đai vẫn được giữ vững, góp phần
vào việc bình ổn tình hình xã hội và phát triển kinh tế.
 Thừa kế quyền sử dụng đất đảm bảo được quyền định đoạt quyền sử dụng
đất của người sử dụng đất.
Về nguyên tắc, pháp luật nước ta bảo hộ quyền thừa kế tài sản của người dân. Theo
đó, quyền thừa kế quyền sử dụng đất của người dân được pháp luật bảo hộ. Pháp luật
dân sự và pháp luật đất đai quy định cụ thể về quyền thừa kế quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất chính là hình thức để bảo vệ quyền thừa kế của người sử dụng đất.
“Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và
bảo vệ”1 nên tất cả những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân có thể trở
thành di sản của người chết và người chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó có thể định
đoạt tài sản của mình sau khi chết bằng di chúc hợp pháp. Ngoài ra, việc xác lập quyền
thừa kế quyền sử dụng đất cịn thể hiện Nhà nước tơn trọng quyền định đoạt của người
sử dụng đất. Khi người dân được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất thì đồng thời
Nhà nước cũng trao cho họ những quyền lợi cơ bản liên quan đến quyền sử dụng đất
đó. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất chính là một trong những quyền cơ bản của
người dân, thể hiện quyền tự định đoạt của người sử dụng đất. Tuy người sử dụng đất
không được thực hiện đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu vì đất đai là tài sản đặc
biệt thuộc sở hữu toàn dân, nhưng khi Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất
và một số quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì
đồng thời đã thể hiện vai trị sở hữu tồn dân đối với đất đai của người sử dụng đất.
 Phát huy truyền thống đạo đức tốt đẹp của dân tộc
Việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất còn thể hiện truyền thống đạo đức,
phong tục tập quán của người dân Việt Nam. Ngay từ thời kỳ xã hội sơ khai, việc thờ
cúng tổ tiên đã được coi trọng. Thời kỳ phong kiến, pháp luật của các triều đại cũng đã
có những quy định về việc đất đai được sử dụng để thực hiện nghĩa vụ hương hỏa đối
với tổ tiên khi người chết để lại di chúc chỉ định người thừa kế hương hỏa. Hơn nữa,

tâm lý của người Việt Nam từ trước đến nay đều mong muốn con cháu mình có nơi ăn
chốn ở ổn định, được an cư để lạc nghiệp nên khi cha mẹ ơng bà chết đi thì họ đều có ý
định để lại tài sản của mình cho con cháu làm vốn để sinh sống, đảm bảo cho con cháu
dịng họ được hưng thịnh và tình cảm gia đình, anh em khơng có tranh chấp, bất hịa
1

. khoản 1 Điều 169 Bộ luật Dân sự năm 2005.

13


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

nên những người chết đều có xu hướng để lại ý nguyện của mình trong việc chia tài
sản lại cho con cháu. Đất đai là một tài sản quý giá, và việc phân chia, tranh giành đất
đai một cách bất hợp pháp rất dễ xảy ra nên việc phân định quyền sử dụng đất đai cũng
khơng nằm ngồi nội dung di chúc. Để đảm bảo nguyên tắc tôn trọng đạo đức, truyền
thống tốt đẹp của người Việt Nam trong quan hệ dân sự, pháp luật quy định rõ ràng
việc thừa kế quyền sử dụng đất qua di chúc và bằng pháp luật. Thơng qua đó, phát huy
và bảo đảm việc giữ gìn bản sắc dân tộc, tơn trọng và phát huy phong tục, tập qn,
truyền thống tốt đẹp, tình đồn kết, tương thân, tương ái, mỗi người vì cộng đồng,
cộng đồng vì mỗi người và các giá trị đạo đức cao đẹp của các dân tộc cùng sinh sống
trên đất nước Việt Nam và giữ vững tình u thương, đồn kết giữa các thành viên
trong gia đình.
1.2. Sơ lược quá trình hình thành các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất
trong pháp luật Việt Nam
Vào thời kỳ phát triển của Nhà nước Văn Lang – Âu Lạc, về quan hệ tài sản, theo
các tài liệu khảo cứu về mộ táng, người chết thì chưa thấy có sự sở hữu tư nhân về đất

đai, ruộng đất thuộc quyền sở hữu của cả cơng xã, cịn các thành viên chỉ có quyền
chiếm hữu và sử dụng. Vì vậy, vấn đề về thừa kế quyền sử dụng đất chưa thể được đặt
ra và vào thời kì này, chế định về thừa kế cũng chưa xuất hiện.
Nhà nước và pháp luật giai đoạn đấu tranh chống đồng hóa của phong kiến Trung
Quốc(179 tr.CN – 938) hay còn gọi là thời kỳ Bắc thuộc, ruộng đất có hai hình thức sở
hữu chủ yếu là: Sở hữu tối cao của Hoàng đế Trung Quốc (sở hữu nhà nước) và sở hữu
tư nhân. Ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân cịn ít, các chủ sở hữu chỉ có thể là các quan
lại và địa chủ người Hán, một số quý tộc người Việt. Các tài liệu lịch sử cho đến nay
vẫn khơng có tài liệu nào cho thấy có sự mua bán, thừa kế hay chuyển nhượng ruộng
đất tư.
Đến triều đại Lý - Trần - Hồ (1010 – 1047), chế định thừa kế đã bắt đầu xuất hiện.
Theo các Đạo chiếu, lệnh, và các chính sách ruộng đất ở thời kỳ này được sử sách ghi
chép cho thấy, lần đầu tiên trong lịch sử nước ta, vấn đề sở hữu đã được pháp luật quy
định. Sự xuất hiện chế độ sở hữu ở thời Lý – Trần đã dẫn đến việc xuất hiện chế định
thừa kế. Ruộng đất thời kỳ này cũng chia thành hai hình thức sở hữu là sở hữu nhà
nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất. Sở hữu tư nhân về đất đai chính thức được nhà
nước thừa nhận bằng các Đạo chiếu 1135, 1142, 1145, 1237, 1254, 1292,1320. Tuy
nhiên, quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị quyền sở hữu của nhà vua hạn chế ở tất cả
các quyền năng (thời kỳ này đã có các quy định về quyền sở hữu gồm quyền chiếm
hữu, định đoạt, sử dụng mặc dù còn chưa đầy đủ và trực tiếp). Tuy khơng có các tài
liệu lịch sử thể hiện rõ về quyền thừa kế vào thời kỳ này nhưng Đạo chiếu tháng
1/1237 có quy định "phàm làm chúc thư, văn khế nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay

14


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

mượn thì người làm chứng in tay ở ba dịng trước, người bán in tay ở 4 dịng sau".1 Vì
vậy có thể nói rằng vào thời kỳ này cũng đã có những quy định của pháp luật thừa kế
quyền sử dụng đất.
Thời đại phong kiến nhà Lê (1428 – 1527), pháp luật phát triển mạnh mẽ, tiêu biểu
là bộ Quốc triều hình luật. Pháp luật đã có những quy định cụ thể và tiến bộ vượt bậc
về thừa kế như thừa kế theo di chúc (các Điều 354, 388), thừa kế theo luật (các Điều
374 – 377, 380, 388), con gái có quyền thừa kế như con trai, cho người phụ nữ có
quyền thừa kế… Bộ luật đồ sộ này đã có những chương cụ thể về sở hữu và ruộng đất.
Ruộng đất là đối tượng chủ yếu trong các quan hệ sở hữu, hợp đồng và thừa kế. Ruộng
đất thuộc sở hữu nhà nước (ruộng công) và thuộc sở hữu tư nhân (ruộng tư). Bên cạnh
những quy định về việc bảo vệ và sử dụng ruộng đất cơng thì chế độ tư hữu về ruộng
đất ngày càng phát triển. Vấn đề bảo hữu quyền tư hữu ruộng đất bằng luật pháp cũng
được chú trọng. Trong phần quy định về thừa kế, thừa kế quyền sử dụng đất được thể
hiện khá rõ ràng, cụ thể trong các trường hợp thừa kế giữa vợ chồng với nhau, với con
cái trong gia đình và cả phần ruộng đất làm hương hỏa.
Thời kỳ phong kiến nhà Nguyễn (1802 - 1884) với Bộ luật Gia Long (Hồng Việt
luật lệ) cũng có những quy định khá rõ ràng về thừa kế. Nội dung của chế định này
được quy định tại các Điều 76, 82, 83, 87 và được bổ sung bằng những điều lệ. Điểm
khác biệt của Hoàng Việt luật lệ với Bộ luật Hồng Đức là đề cao vai trò của trưởng
nam, thừa nhận quyền thừa kế của con trai, con gái chỉ có quyền khi trong gia đình
khơng có con trai. Bộ luật này cũng không quy định về quyền thừa kế của người vợ.
Đây là những điểm thụt lùi cơ bản của Hoàng Việt luật lệ so với quy định của Bộ luật
Hồng Đức. Điểm khác biệt này là do pháp luật nhà Nguyễn bị ảnh hưởng bởi Nho giáo
nhà Thanh. Giáo sư Vũ Văn Mẫu đã viết khi nhận xét về Hoàng Việt luật lệ: "bao
nhiêu những sự tân kỳ mới lạ trong bộ luật triều Lê đã khơng cịn lưu lại một chút dấu
tích nào trong luật nhà Nguyễn. Khơng cịn những điều khoản liên quan đến hương
hỏa, đến chúc thư, đến các điều kiện về giá thú, đến chế độ tài sản của vợ chồng”.2
Tuy nhiên trong chế định thừa kế của pháp luật thời Nguyễn có thêm một nét mới đó là
thừa nhận quyền thừa kế của con ni và cả con rể: "Con nuôi và con rể nếu được cha
mẹ u dấu thì có thể được cha mẹ châm chước cho tài sản, con thờ tự không được

pháp can thiệp. Nếu di sản khơng có người thừa kế thì được xem xét để sung cơng di
sản đó”.3 Pháp luật nhà Nguyễn cũng quy định khá cụ thể về việc sở hữu tư về ruộng
đất và việc thừa kế ruộng đất trong gia đình khi vợ hoặc chồng chết, việc thừa kế của
các con trong gia đình và việc sử dụng ruộng đất làm hương hỏa….

1

. Đại Việt sử ký toàn thư , Nxb. Khoa học xã hội, 1993, Hà Nội, tr. 164.
. Vũ Văn Mẫu ( 1973), Cổ luật Việt Nam và tư pháp sử, quyển 1, tập 1, Sài Gịn.
3
. Điều 83 Hồng Việt luật lệ.
2

15


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

Thời kỳ Pháp thuộc (1858 – 1945), nước Việt Nam chúng ta chịu sự thống trị của
Thực dân Pháp nên bị ảnh hưởng về mặt lập pháp. Để thống trị, Thực dân Pháp đã áp
dụng và cho thi hành 3 bộ luật, đó là: Dân luật Bắc kỳ (1931), Dân luật Trung kỳ
(Hoàng Việt hộ luật năm 1936), và bộ Dân luật giản yếu Nam kỳ (1883). Những bộ
luật trên bị ảnh hưởng bởi Bộ luật Dân sự Pháp 1804 hay cịn gọi là Bộ luật Napoleon,
tuy nhiên nó đã có nhiều sửa đổi. Pháp luật dân sự có quy định về thừa kế và nhiều vấn
đề khác như hôn nhân gia đình, khế ước…, tất cả đều nhằm bảo vệ quyền lợi của tập
đoàn tư bản Pháp và địa chủ phong kiến bản xứ và ở mức độ nhất định cũng bảo vệ
quyền lợi hợp pháp cho người dân.
Bộ luật Dân sự giản yếu của Nam Kỳ được ban hành năm 1883 chỉ chú trọng các

vấn đề cá nhân, kết hơn, ly hơn… trong khi đó các vấn đề quan trọng như hợp đồng,
chế độ tài sản của vợ chồng, thừa kế lại khơng được quy định. Vì bộ luật này có nhiều
thiếu sót, nên khi cần thiết thường phải áp dụng các quy định của Bộ luật Gia Long và
Hồng Đức. Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ được ban hành năm 1931 có những quy định hạn
chế năng lực hành vi của người đàn bà có chồng trong các giao dịch dân sự như mua,
bán hoặc nhận tài sản thừa kế; việc mua, bán hoặc nhận thừa kế tài sản người phụ nữ
có chồng chỉ có thể thực hiện được khi có sự đồng ý của người chồng. Chế định về
thừa kế được quy định khá cụ thể trong bộ luật này từ Điều 310 đến Điều 436 quy định
về các nguyên tắc thừa kế; các quyền của người để lại thừa kế, người nhận thừa kế;
thừa kế theo di chúc; thừa kế theo pháp luật; thừa kế hương hỏa… Bộ luật Dân sự
Trung Kỳ được ban hành năm 1936 (cịn gọi là Hồng Việt Trung Kỳ hộ luật 1936)
cũng có quy định về thừa kế, tuy nhiên vẫn mang nặng tư tưởng trọng nam khinh nữ
như các bộ luật khác. Các bộ luật này cũng có quy định về thừa kế đất đai như: Bộ dân
luật Bắc kỳ phân loại tài sản thành động sản và bất động sản (ảnh hưởng của pháp luật
Pháp); hình thức sở hữu tài sản gồm: sở hữu của pháp nhân công, sở hữu của pháp
nhân tư, sở hữu tư nhân, sở hữu chung; quy định về việc phân chia bất động sản khi
người chồng chết (các Điều 344-363); ngồi ra cịn có những quy định về thừa kế
hương hỏa theo tinh thần và nội dung của Bộ luật Hồng Đức.
Sau khi Cách mạng tháng tám năm 1945 thành công, nước ta vẫn sử dụng 3 bộ luật
của thời Pháp thuộc tuy nhiên cũng đã có những Sắc lệnh ban hành để sửa đổi cho phù
hợp với hoàn cảnh lịch sử Việt Nam lúc bấy giờ.
Năm 1946, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hịa ra đời và đã
cơng nhận quyền tư hữu tài sản của công dân1 và quy định sự bình đẳng nam nữ trên
mọi phương diện.2
Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 đã thừa nhận quyền thừa kế đối với đất đai khi
đất đai thuộc sở hữu tư nhân.1 Việc quy định như trên gây khó khăn cho công cuộc xây
1
2

. Điều 12 Hiến pháp năm 1946.

. Điều 9 Hiến pháp năm 1946.

16


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

dựng xã hội chủ nghĩa nên Hiến pháp năm 1959 đã thu hẹp quyền sở hữu tư nhân đối
với đất đai và xác lập các hình thức sở hữu khác: sở hữu tập thể, sở hữu hợp tác xã
đồng thời cũng ghi nhận và bảo hộ quyền thừa kế tài sản tư hữu của công dân và “Nhà
nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản tư hữu của cơng dân”.2
Sau năm 1975, đất nước hồn tồn thống nhất, nước Việt Nam bước sang một
trang sử mới, thời kì độc lập, tự do của dân tộc. Các bộ luật ở miền Nam trong đó có
Bộ luật Dân sự bị bãi bỏ, pháp luật miền Bắc được áp dụng thống nhất trong phạm vi
cả hai miền Nam - Bắc.
Hiến pháp năm 1980 xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai một cách tuyệt
đối và duy nhất3 và Luật Đất đai năm 1987 đã cụ thể hóa các quy định đất đai trong
Hiến pháp năm 1980 bằng quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý”4 và Điều 17 của luật này cũng chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất
trong trường hợp thừa kế nhà ở “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở,
khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có
ngơi nhà đó”. Luật Đất đai năm 1987 chưa đề cập đến vấn đề thừa kế quyền sử dụng
đất mà chỉ đề cập đến trường hợp chuyển quyền sử dụng đất khi thành viên trong hộ
gia đình được giao đất chết.5
Năm 1990, Hội đồng Nhà nước nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
thông qua Pháp lệnh Thừa kế 1990 vào ngày 30/8/1990, đây là một văn bản quy định
một cách tồn diện và có hệ thống về vấn đề thừa kế. Trong khi nước ta chưa có Bộ

luật Dân sự thì Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 là một bộ phận của luật dân sự được quy
định trước. Nghị quyết số 02/1990 hướng dẫn thi hành Pháp lệnh có quy định “đất đai
thuộc quyền sở hữu tồn dân, quyền sử dụng đất được giao khơng phải là quyền sở
hữu về tài sản của công dân nên không thể trở thành di sản khi công dân chết. Các
tranh chấp về di sản có liên quan đến quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định
của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”.6
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, cơ chế kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa được xác định, Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội xác
lập, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và đi vào cuộc sống. Luật này đã
1

. Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953.
Quyền của người được chia ruộng đất
- Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó và khơng phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất
cứ khoản nào.
- Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ấy cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều hủy bỏ.
- Người được chia có quyền chia gia tài, cầm bán , cho ...ruộng đất được chia.
2
. Điều 19 Hiến pháp năm 1959.
3
. Xem Điều 19, Điều 20 Hiến pháp năm 1980.
4
. Điều 1 Luật Đất đai năm 1987.
5
. khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai năm 1987.
6
. Mục a phần 1 Nghị quyết số 02/HĐTP hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế.

17

Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hố
trong nơng nghiệp trên cơ sở: một là Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất sản xuất nơng nghiệp, đất ở 5 quyền là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp; hai là xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Luật Đất đai năm 1993
ra đời, cùng với những quy định tại phần thứ tư của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể
hóa những quy định về thừa kế quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 có những
quy định về chuyển quyền sử dụng đất, cơng nhận đất đai có giá và thừa nhận các
quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Luật Đất
đai năm 1993 đã được sửa đổi vào các năm 1998, 2001 cho phù hợp với thực tiễn giải
quyết tranh chấp.
Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất
đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua và đã quyết định triển
khai Đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai để đưa ra những
quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khố IX đã thơng qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Nghị quyết đã đưa ra chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất
đai với các quan điểm chủ yếu là "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử
dụng đất là hàng hố đặc biệt. Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hồ lợi ích của
Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối
phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển
vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự
tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo;
khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất". Chủ

trương tiếp tục đổi mới đã coi đất đai là nguồn lực, nguồn vốn tức là đã thấy nguồn
vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai; đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống
tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các cơng
cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; đã coi quyền sử dụng đất là hàng hoá
trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường
quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua (ngày
26/11/2003), đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai năm 1993 với những thay
đổi về quyền sử dụng đất để phù hợp với thực tiễn thi hành và với xu thế mở cửa hội
nhập của đất nước ta thời kì đổi mới, cùng với những thay đổi bổ sung phần quy định
về thừa kế trong phần thứ tư Bộ luật Dân sự năm 2005 đã góp phần hồn thiện các quy
định về thừa kế quyền sử dụng đất và được áp dụng có hiệu quả cho đến giai đoạn hiện
nay.

18


Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện – Lê Vũ Anh Đào

2009

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
2.1. Những quy định pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở nước ta
2.1.1. Chủ thể để lại thừa kế quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Điều kiện để lại thừa kế quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 thì:
“ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn

bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều
112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các
điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều
120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Theo đó, để có quyền thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp
ứng các điều kiện sau:
 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện các giao dịch dân sự
về đất đai một cách hợp pháp trong đó có thừa kế quyền sử dụng đất. Thơng qua Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ nắm bắt được những biến động trong việc
sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất
có các giấy tờ hợp pháp để làm căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của
mình và được pháp luật bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp đó.
Tuy nhiên, hiện nay việc phân chia Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành
“giấy hồng” và “giấy đỏ” tạo ra khá nhiều khó khăn, phức tạp và tốn nhiều thời gian
trong trình tự, thủ tục cấp giấy, dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất bị đình trệ và tỉ lệ đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cao “Theo số liệu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà theo Văn bản 1098 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường ngày 4/6/2009, đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản
xuất nông nghiệp được 13.393.000 giấy đạt 81,4%, đất lâm nghiệp 1.028.000 giấy đạt

19